物业服务企业会计(全国物业管理专业应用型人才培养规划教材)(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：靳能泉王娟,靳能泉,王娟

出版社：成都西南财大出版社有限责任公司

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物业服务企业会计(全国物业管理专业应用型人才培养规划教材)试读：

摆在我们面前的这套规划教材是物业管理在我国30多年发展基础上的一项重要成果，是我国高校物业管理教育中的一件大喜事。

众所周知，无论是在国外还是在国内，房地产都是一种稀缺的资源、生产的要素（如土地和厂房）、生活的依赖（如住宅）和权利的象征（如所有权和居住权），毫无例外地被视为国民经济中的基础产业或支柱产业，在国计民生中发挥着举足轻重的作用。随着经济的发展、社会的进步和人类需求的增长和多元化，房地产作为一种商品正成为一种良好的投资对象、谋利的经营资产，房地产业也相应成为一种关乎民生、关乎政治、关乎发展的重要产业、关键行业。物业管理根植于房地产业的土壤，着眼于房地产的管理，致力于房地产及其附属设施设备的维修、养护和相邻场地、相关环境卫生与秩序的维护，经过原始到现代、萌芽到繁荣的100余年发展，已显示出独具特色的专业化、市场化、规范化和社会化水平和能力，已呈现出理论研究火热、实操发展新颖、经验成果丰硕、行业转型快速等优势和特点。

在我国，房地产业是一个既古老又年轻的产业。说其古老，是早在3 000多年前的青铜器铭文中就有关于田地交换和买卖的记载。《黄帝内经》中也有“宅者，人之本也”之论。100多年前的上海，近代房地产业开始得到迅速发展。说其年轻，是因为所有这些以旧制度为基础的房地产业先是随着中华人民共和国的建立而迅速消失，继后又受制于计划经济体制的理论误区和社会公众的认识偏差而难以复苏；直到20世纪80年代，在改革开放的背景下，随着推行房屋商品化政策、改革住房制度和土地使用制度，我国的房地产业才真正开始兴起并发展起来。尤其是20世纪90年代末以来，我国房地产业得到了迅猛发展。这无论对改善我国居民住房条件、拓展城市空间、改变城镇面貌，还是对拉动内需、促进增长、改善民生，都起了巨大的积极作用。当然，在此过程中，也产生了包括房地产供应结构失衡、房价上升过快、市场秩序不规范等一系列问题，但这些问题都是前进中的问题，房地产业作为我国国民经济发展支柱产业的地位和作用并不会因产生了这些问题而有所动摇。从2004年开始，国家对房地产业加大了宏观调控力度，“国八条”（2005）、“国十五条”（2006）、“国十一条”（2010）、“新国十条”（2010）、“新国八条”（2011）、“新国五条”（2013）等宏观政策的不断出台，旨在更好地引导和扶植房地产业的规范和健康发展。

我国“物业”一词最早可追溯到后周。公元952年即后周广顺二年，开封府拟定指挥：“其有典质，倚当物业；仰官牙人、业主及四邻同署文契。委不是曾将物业印税之时，于税务内纳契白一本，务司点校，须有官牙人、邻人押署处，及委不是重叠倚当，方得与印……”这可说是官方最早的物业之说和物业管理之源。我国现代物业管理在20世纪60年代的香港发端，20世纪80年代在沿海地区兴起，现已深入人们经济生活和工作的方方面面。顺应房地产业快速发展和物业管理迅速崛起的需要，我国高校自1996年开始设置物业管理高等教育专业课程，现已形成了普通高校全日制教育、高等职业教育、自学考试、成人教育以及专项培训等全面发展的格局。

今天，我国高校物业管理专业教育方兴未艾、前程似锦，物业管理专业人才供不应求、竞争激烈。由于物业管理的理论性和实践性都很强，不论是从高等教育服务于生产、服务于实践、服务于社会来思考，还是从高等教育走应用型人才或研究型人才培养的道路来谋略，我国物业管理高等教育的健康、持续和科学发展，都离不开相应的教材支撑，都少不了系统性、层次性、针对性较强的系列教材。但是，纵观目前市场上流通使用的物业管理高等教育教材，各种版本教材内容衔接不紧密或交叉重复，有些提法过时或矛盾，教材层次性、系统性不够等；尤其在专业特色和实践教学方面有所欠缺，而且多是高职高专或自学考试物业管理专业或房地产经营管理或房地产开发与管理专业的教材。因此，为了对物业管理专业教材的内容进行规范和统一、促进衔接、凸显实际和实践，加快和加强该专业的特色建设，我们编写了这套适用于物业管理本科专业教育需要的系列规划教材，包括《物业管理学》《物业管理实务》《物业服务企业会计》，并将在此基础上继续编写《分类物业管理》《物业服务企业财务管理》《物业经营管理》等教材。我们希望这套教材能对读者有所帮助，能对我国物业管理教育走向成熟起到积极作用，能对物业管理行业的规范和兴旺产生重大功效。

本套系列教材在编写上力求突出以下特色：

1．内容上实现理论知识、专业指导、实验实训的“三合一”

在教材内容设置上，该系列教材综合考虑物业管理专业就业行业、职业方向、用人单位需求等来设置结构体例。其中，“理论知识”是就该专业本身所需要的一些专业术语、理论体系和知识链条等作系统性安排；“专业指导”是任课教师针对理论知识对本专业理论研究现状与未来的观点进行的阐述或表达以及对本专业就业状况和发展趋势的基本介绍或讲解；“实验实训”是围绕理论知识、专业指导对学生在常用文体写作、常见实操训练等方面进行的应用型培养。采取这种“三合一”的教材编写样式和相应的教学方式，将更加利于协调“教、学、做、用”的关系，增强学生对用人单位的适应性和用人单位对学生的满意度，并为学生以后的职位升迁和业绩提升打下坚实的基础。

2．功能上实现教、学、做、用的“四重奏”

按照物业管理本科人才培养目标和要求，本系列教材在体例设计上充分考虑教师“教”、学生“学”及师生“做”和“用”，方便教师和学生明确主次、有针对性地分配时间与精力。

此系列教材按“本章要点、本章目标、专业指导和实验实训”的体例编写，最大的亮点在于将理论教学和实践教学有机地结合，增强了理论与实践的紧密度，利于应用型人才培养，便于学生就业对路和工作上手。

3．要素上实现教学目标、时间、空间、资源和形式的“五交融”

教学要素不论怎么划分，都离不开教学目标、教学时间、教学空间、教学资源和教学形式等方面的作用。此系列教材在编写上注意了这些方面的交融效果。比如，在教学时间安排上，将课内教学时间与课外训练时间紧密结合；在教学空间上，将教室课堂拓展到能有助于学生“学”和“习”的场所；在教学资源上，除了应用教材、教师提供的素材等外，还需要灵活有效地利用网络资料、媒介消息和会议信息等；在教学形式上，以教师的“教”为指引，重在学生的“学”和“习”等。而这些方面又不是孤立存在和单向作用的，而是相互配合、紧密联系、互动互促的。

本教材的编写、出版得到了“四川省物业管理专业综合改革试点项目”和四川文理学院优秀自编教材立项的资金资助。

当然，由于我国物业管理理论还在不断完善之中，物业管理实践也在迅速发展和变革中，物业管理法律法规仍处于不断的修订和完善中，在短时间将其反映到教材中尚有一些困难，不成熟、不周全之处在所难免；加之作者编写水平有限、编写时间仓促，我们的观点和体会亦是一家之言，教材的疏漏甚至错误之处不可避免。敬请行家和读者批评指正，以便修改和完善。

本书在出版的过程中，得到了西南财经大学出版社的支持和帮助，在此表示衷心的感谢。也将此教材献给在身后默默支持我们写作的家人们、朋友们、同仁们！“全国物业管理专业综合改革规划教材”编写委员会2015年1月前　言

近年来，我国房地产业的迅猛发展带动了物业管理行业的快速进步，全国各地注册的物业服务企业达到8万家左右，从业人员已超过600多万人，涌现出了万科物业发展有限公司、绿城物业服务集团有限公司、北京首开鸿城实业有限公司、深圳市金地物业管理有限公司、保利物业管理有限公司、中海物业管理有限公司等中国物业服务百强企业。同时，市场和业主对较大数量的物业管理从业人员以及较高质量的管理服务的迫切需求，相应地对物业服务企业的会计理论、会计实践和会计从业人员的素质提出了新的要求。物业服务企业面对行业微利、人员缺口、生存维艰等现实困境，就必须高度重视内部管理；尤其是注重让更多的从业人员较好地掌握与灵活地应用一些会计知识，充分发挥会计信息的决策有用性功能。本教材的编写正是基于满足物业服务企业适应新的发展形势和新的会计准则体系对会计核算和管理的需要，出于提高物业管理从业人员对基本会计业务核算方法的掌握和应用能力之目的。《物业服务企业会计》共分11章，依据《企业会计准则》的基本准则和具体准则，结合物业服务企业经营管理和会计核算的特点，全面、系统、深入浅出地介绍了物业服务企业会计核算的基本理论与方法，特别是对物业服务企业经营收入、经营成本的会计管理与核算等进行了重点阐述。本教材力求做到内容完整准确、重点突出，理论系统规范、新颖务实，结构合理，注重实用性和可操作性。本教材由四川文理学院靳能泉教授主编并负责统稿，四川文理学院的王娟、王浩、毛丹参与了本书相关章节的编写，并得到了四川文理学院原教务处处长王道坤教授的多次指导和西南财经大学出版社的支持和帮助；还参阅了许多作者的书籍、资料、文献和一些业内人士的观点，在此一并表示深深的谢意。对所参阅和引用的内容在教材中没有进行标注，而是采用了书后列出参考文献的方式，编者未能与作者取得联系，冒昧地将其资料加以收录或将其思想直接加以借鉴应用，敬请谅解。

本教材可作为物业管理的专业教材和物业服务企业的培训教材，也可作为物业管理专业成人教育、自学考试以及从业人员学习深造的参考用书。

对于本书的缺点和不足，敬请行家和读者批评指正。编　者2015年2月第一章概　述

本章要点：本章主要涉及物业服务企业会计的概念、特点，物业服务企业会计的对象、职能和任务，物业服务企业会计的核算组织和机构设置等内容。

本章目标：了解物业服务企业会计的概念和任务以及物业服务企业会计的必然性和必要性，理解物业服务企业会计的职能和特点，熟悉物业服务企业会计的对象，把握物业服务企业会计核算的组织和机构。第一节　物业服务企业会计的内涵一、物业服务企业会计的含义

会计是人类社会生产实践的反映和结果，广泛作用于社会生产实践的各个领域和方面，并随着社会生产的发展而变革和进步，随着经济管理的需要而丰富和完善。物业管理是具有一定特殊性的社会生产实践活动，通过具有一定资质的物业服务企业按照物业服务合同和其他约定向业户和相关各方提供管理和服务。在物业服务企业对业户共同事务进行管理、以维护全体业户利益和社会公共利益的过程中，必然和必须地对劳动消耗和劳动成果进行记录、计算、分析、比较等，并对拥有或占用的各类资源与权益、承担或背负的各类债务进行清查、核对、核算和报告等。由此就需要将一般会计理论和方法用于物业管理实践，形成针对物业管理和物业服务企业实际情况的专门会计——物业服务企业会计。

物业服务企业会计就是以货币为主要计量单位，采用专门的会计核算方法，对物业管理实践活动和物业服务企业的经济活动进行连续、系统、全面、完整的核算和监督的一种综合性管理活动。物业服务企业会计通过提供决策相关的信息，对物业服务企业进行评价过去、控制现在、规划未来的系列工作，旨在促进物业服务企业严格按照客观经济规律办事，真实反映物业管理活动过程和结果，不断提升自身经营管理能力、水平与效益，为物业管理行业规范和健康发展做出应有的积极贡献。

目前，有将物业服务企业会计、物业管理会计和物业会计三者当成一回事的观点或表述。这是不正确的，应对三者进行正确理解和区分，不能混为一谈，这三种会计形式在内涵和侧重点上是不同的。当然，三者也有必然的联系和共同点。具体的比较留给教学时讨论，在此不赘述。二、物业服务企业会计的职能

物业服务企业会计的职能是会计在物业管理活动中所具有的功能。由于会计职能的内涵和外延在不断扩大，人们对会计及其职能的认识也在不断发展，因此，会计的职能呈现出百花齐放、百家争鸣的状态。目前，我国一般按照《中华人民共和国会计法》（以下简称《会计法》）的规定，将会计职能明确为“核算和监督两项基本职能”。物业服务企业会计的职能也可按此界定在核算和监督的基本职能上。

物业服务企业会计的核算职能是首要的基本职能，是根据物业服务企业的特点和物业管理的实际，运用会计学的基本原理和方法，对物业管理服务全过程的会计事项进行确认、记录、计算和报告，为物业服务企业的经营管理以及有关各方提供真实、全面、系统、及时的会计信息。

物业服务企业会计的监督职能是指利用会计信息资料对物业管理服务全过程进行事前的预测、决策、规划，事中的检查、控制、指导，事后的业绩评价、差异分析、考核整改，使物业管理服务活动按照一定的目标，遵循一定的原则，合理、合法、合规和有效地进行。

物业服务企业会计核算和会计监督两项基本职能是密切结合、相辅相成的。会计核算是基础和前提，只有正确地进行会计核算，形成相关而可靠的会计信息，会计监督才有可靠的依据。同时，会计监督对会计核算保驾护航，没有会计监督，会计核算的真实、可靠将失去保障，整个会计工作将变得盲目、失范和无效。物业服务企业的会计核算和监督缺一不可，必须合力作为、共同作用，必须严格遵守《会计法》、会计准则、会计制度、财务通则和适用于物业管理行业的财务、会计规范。三、物业服务企业会计的对象

会计的对象是会计作为一种管理活动所要核算和监督的具体内容。会计核算和监督的内容是能够用货币表现的经济活动。同其他企业一样，物业服务企业在进行管理服务活动时，也会涉及资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润等会计要素，也会因经济活动的开展和展开而使各类会计要素发生增减变化，因此，就必然和必须地要对这些增减变化额过程和结果进行核算与监督。物业服务企业会计核算的对象从总体上说就是物业服务企业在管理服务中所涉及的资金及其运动，包括资金来源、资金占用及来源和占用之间相互转换或运动的各个方面。

物业服务企业会计的对象具体来看就是六大要素及其涉及的各种业务。主要包括四个方面：一是核算和监督各种资产、负债、所有者权益的增减变动和结余情况；二是核算和监督成本的发生和归集；三是核算和监督费用的发生和归集；四是核算和监督收入的取得、利润的实现以及利润分配的情况。具体情况如表1-1所示。表1-1　物业服务企业会计的具体核算对象四、物业服务企业会计的任务

会计任务是指会计发挥职能作用所要达到的目的和要求。会计任务是会计职能的具体化，是与一定经济社会条件和制度相联系，并受其制约，具有很大的主观性和相对不稳定性。在会计职能一定的情况下，会计任务就取决于会计对象和会计制度，就是实现会计职能的具体工作目标和步骤。

物业服务企业会计的任务在总体上就是按照国家的财政法规、财务会计制度对其实施的物业管理服务活动进行会计核算、实行会计监督、提供可资决策的有用会计信息。具体包括：（1）加强会计核算，正确反映财务状况、经营成果和现金流量，提供可靠性、相关性较强的会计信息。

物业服务企业应在履行受托责任的过程中，及时取得经济业务发生时的原始资料，分类记录各项资产、负债，和所有者权益的增减变动情况，正确计算成本和费用，将各项收入与相应的支出配比确定经营成果，反映企业现金流量情况，以准确可靠的会计信息供企业管理者、投资者、债权人、业户、政府部门及其他利益相关者利用或决策。（2）坚持会计监督，贯彻执行国家的方针政策和制度，保护国家利益、社会公众利益和所有者的利益。

保护国家利益、社会公众利益和所有者利益是企业会计的主要任务。物业服务企业会计必须遵守和执行国家的财政财务政策、财经法规、税法税制、会计制度等，严格自我监督和自我约束，促使各项法规、政策和制度在物业服务企业中的合法、合规、合理应用，以此保证企业的财产不受损失，维护国家利益、社会公众利益和有关方面的合法权益。物业服务企业会计要按照预定的计划和预算控制经营开支，定期检查和考核计划和预算的执行情况，确保物业管理服务各项活动的目的性、计划性和实效性；要准确、及时地记录和反映物业管理服务活动情况，认真进行账务核对和财产清查，开展事前、事中和事后控制，严防会计核算和会计管理中的违法、违规和违纪现象发生。（3）改善经营管理，合理和节约使用资金，检查分析企业经营业绩，促使企业不断提高效益。

在市场经济的条件下，企业的一切经济活动在很大程度上受市场变化的影响。因此对企业资金的筹集和使用，都必须加强计划和预算，防止脱节和浪费。物业服务企业会计应当综合和节约利用人、财、物等资源，加强人、财、物的有效控制使用，改善物业服务企业的经营管理。同时，物业服务企业会计通过会计信息的检查分析及与计划预算、历史最高水平、国内外先进水平等对比，考核分析物业服务企业的效益情况，找出影响物业服务企业效益差的原因和困境，制定提高效益的举措，预测企业经济前景，控制企业经营管理和服务过程，不断强化经济核算和财务管理，促进企业按计划目标和市场要求不断提高经济效益和社会效益。五、物业服务企业会计的特点

与其他会计比较，物业服务企业会计具有以下特点：（一）物业服务企业会计遵循和执行的财务会计法规不同

物业服务企业结合自身的经营特点和管理要求，在遵循国家统一的《会计法》、“企业会计准则”等法律规章制度的基础上，按照《施工、房地产开发企业财务制度》《物业服务企业财务管理规定》《物业服务企业财务管理实施细则》《物业服务企业会计核算补充规定（试行）》《住宅专项维修资金管理办法》等相关规定进行会计核算，开展会计监督，提供会计信息。（二）物业服务企业会计核算对象相对简单和特别

由于物业服务企业的经营活动大多只是一些有关维修、养护、安保等劳务和服务的提供业务，其资金运动过程及形式必然相对简单，从而决定了其会计核算对象的相对简单。虽然如此，由于物业管理和物业服务企业工作的特殊性，也使得物业服务企业会计的核算对象较为特别。比如，规模较小的物业服务企业，一般涉及固定资产、无形资产的增减变化业务以及投资、发行债券活动等情况不多，所以其会计核算可以不涉及这些方面的内容；再比如，物业服务企业对维修基金通过“代管基金”核算；同时物业服务企业也可根据业务频繁和金额大小等实际情况，确定是否设置“采购保管费”“物料用品”等科目来核算相关的物料采购业务；还有物业服务企业的非流动负债、成本、费用、收入的核算内容和范围也较为特别。（三）物业服务企业会计信息需求较为特殊

物业服务企业通常没有长期负债，短期借款也很少甚至没有，故债权人不是物业服务企业会计信息的主要使用者。由于物业服务企业的财务风险通常较低或不存在，其经营风险通常也可以事先预测，故物业服务企业的所有者主要关注利润表，以了解企业的各期利润形成情况。一般说来，物业服务企业的经营过程较简单，各项收入和费用常常也可较准确地予以测算，因此，物业服务企业会计信息的主要使用者应是企业管理层和业户、业主委员会，其次才是所有者等。企业管理层主要通过会计提供的信息，了解和分析其受托责任的履行情况和经营业绩；业主对物业服务费和维修基金的使用情况及其效益、物业经营收入和大修收入的使用状况和使用效率等会计信息格外关心和关注，这一需求必然在物业服务企业提供的会计信息中得到充分反映。（四）物业服务企业会计对资金运动的监督要求更加全面

物业服务企业会计核算对象虽然较为简单，其核算的信息与制造企业、商品流通企业相比也很简单，但是，由于物业服务企业会计信息需求的特殊性，决定了必须将其管理服务活动中的各种资金来源、使用和变动、结存情况进行较为全面而充分的反映，不仅要受企业和政府有关部门的监督，还要定期公示，接受业户的监督。这也就需要物业服务企业的会计人员根据企业会计业务数量多、金额小、手续烦琐、直接面对业户的特点，以耐心细致的工作态度、优良的服务意识扎实做好工作。（五）成本、费用核算内容和范围不同

物业服务企业的成本、费用是指企业从事物业管理活动，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。企业在从事物业管理活动中发生的各项支出，直接计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等；直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等；间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通信费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费及其他费用。（六）营业收入核算内容和范围不同

物业服务企业可能会因经营规模、承揽的项目不同而使其具体进行物业管理业务的内容也会有所区别，但其基本内容基本上可以分为物业基本管理业务，物业综合管理业务和物业经营管理业务三大类。营业收入是指物业服务企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。第二节　物业服务企业会计的工作组织一、物业服务企业会计核算组织（一）独立核算和非独立核算（1）独立核算是指对本单位的业务经营过程及其结果，进行全面、系统的会计核算。实行独立核算的单位称为独立核算单位，特点是具有一定的资金，在银行单独开户，独立经营、计算盈亏，具有完整的账簿系统，定期编制报表。独立核算单位应单独设置会计机构，配备必要的会计人员，如果会计业务不多，也可只设专职会计人员。此种会计核算组织形式主要适用于独立组建的物业服务企业以及大的房地产开发企业成立的物业服务企业子公司。（2）非独立核算又称报账制。实行非独立核算的单位称为报账单位，它是由上级拨给一定的备用金和物资，平时进行原始凭证的填制和整理，以及备用金账和实物账的登记，定期将收入、支出向上级报销，由上级汇总，它本身不独立计算盈亏，也不编制报表。非独立核算单位一般不设置专门的会计机构，但需配备专职会计人员，负责处理日常的会计事务。这种组织形式一般适用于非独立组建的物业服务企业，或者是独立组建的物业服务企业下属的管理处或项目部等内部非独立机构。（二）集中核算和分散核算

实行独立核算的单位，其记账工作的组织形式可以分为集中核算和非集中核算两种。（1）集中核算，也叫一级核算，就是将企业的主要会计工作都集中在企业会计机构内进行。企业内部的各部门、各单位一般不进行单独核算，只是对所发生的经济业务进行原始记录，办理原始凭证的取得、填制、审核和汇总工作，并定期将这些资料报送企业会计部门进行总分类核算和明细分类核算。实行集中核算，可以减少核算层次，精简会计人员，但是企业各部门和各单位不便于及时利用核算资料进行日常的考核和分析。一般中小型物业服务企业以及有一定规模但业务不多的大型物业服务企业采用此组织形式。因这类企业受托管理的物业较少、下设的管理处或项目部不多，其一级会计核算权限集中在企业，由企业统一分配各项资金、处理财务收支、核算成本和盈亏，而二级单位物业管理处或项目部则只需管理物资的收、发、存和实物的使用。（2）非集中核算又称为分散核算、二级核算，就是指企业统一制定财务政策、统一安排各项资金、统一处理财务收支以及对外的经济往来，企业内部单位可以对本身所发生的经济业务进行比较全面的会计核算。实行非集中核算，使企业内部各部门、各单位和各受托物业业主能够及时了解本部门、本单位的经济活动情况，有利于及时分析、解决问题。但这种组织形式会增加核算手续和核算层次。这种形式适合于大中型的物业服务企业，因为该类大中型企业设有较多的管理处或项目部，实施内部独立核算更为科学。（三）专业核算和群众核算（1）专业核算是由专职会计人员进行核算，上述的独立核算和非独立核算、集中核算和分散核算都是指专业核算，是由物业服务企业的专门会计机构和人员或委托的会计机构和人员组织的会计核算。专业性较强，是物业服务企业必需的会计核算组织形式。（2）群众核算是由非会计人员进行的会计核算。在物业管理服务实践中，由于维修基金、物业服务费以及利用公共部位和公共设施设备开展经营活动等与业户利益密切相关，每个业户有权知道其发生、发展的收支和利益分配情况。因此，每个业户平时会自觉或不自觉地对其进行核算，并会由业主（代表）大会或业主委员会指定专门人员对其核算，以此监督这些资金的收支与盈亏情况，掌握物业管理服务企业对物业服务合同和其他规约的履行情况。这也是所有物业服务企业都须面临并适应和强化的一种会计核算。

在实际工作中，物业服务企业无论采用哪种形式，企业对外的现金往来、物资购销、债权债务的结算都应由企业总部会计集中办理。同时，既要考虑能正确、及时地反映企业的经济活动情况，又要注意简化核算手续，提高工作效率。要充分考虑本单位的规模大小、业务繁简以及会计人员的数量和业务适应能力等相关核算条件的要求，在保证会计核算质量的前提下，力求简化会计核算手续，及时、正确地提供会计核算资料，节约人力和物力。二、物业服务企业会计机构设置和人员配备（一）会计机构设置

会计机构是由专职会计人员组成，负责组织、领导和处理会计工作的职能部门。在我国实际工作中，由于会计机构往往行使会计工作和财务工作的全部职权，所以又称财务会计机构。《会计法》第三十六条明确规定：“各单位应当根据会计业务的需要，设置会计机构，或者在有关机构中设置会计人员并指定会计主管人员；不具备条件设置的，应当委托经批准设立从事会计代理记账业务的中介机构代理记账。”国家财政部设置会计事务管理司，它是全国会计机构的最高领导，主管全国会计工作；地方财政部门设置会计事务管理局（处），主管本地区的会计工作。中央各部和地方各厅、局设置财务会计司、局、处、科等会计机构，负责组织、领导和监督本部门及所属单位的会计工作；企业和基层行政事业单位，一般应设置财务处、科、股等专职机构，在厂长、经理或总会计师的领导下，负责本单位的财务会计工作，同时接受上级财务会计机构的指导和监督，工作中发现的有关财会方面的问题，除向本单位领导汇报外，还要向上级有关部门汇报。

会计机构的设置原则有：

1．系统性原则

会计机构设置范围的确定，取决于企业经营管理组织系统的规模、管理方针及战略规划。

2．内部控制原则

会计机构的设置必须根据企业管理上的要求，抓住企业资金运动全过程的关键点，从而形成对企业经营全过程和全方位的监控。

3．效率性原则

企业设置的会计机构提供的会计信息所产生的经济效益必须大大高于为实现此目的而发生的成本费用。会计机构设置繁简相宜，在整个会计工作中各司其职，协调一致地履行会计的职责，使企业管理从中受益。（二）会计人员配备

1．会计人员岗位责任制的设计

会计岗位责任制设计要将工作任务和工作方法、职责和权限、专门核算和群众核算有机地结合起来，保证会计任务的完成；应按照“事事有人管、人人有专责、办事有标准、工作有检查”的原则来设计。

2．会计人员的配备原则

会计人员的配备必须根据实际需要，实行结构合理、人数适当的原则；必须按照内部控制制度的要求，实行回避原则。

3．会计人员的配备方式

会计人员配备可以采用由国家会计管理机构或上级主管单位直接任命、由各单位自行聘任或由各单位征得上级主管部门的同意后聘任。国有的和国有资产占控股地位或者主导地位的大中型企业必须设置总会计师。

物业服务企业的会计机构设置与其他行业企业大致相同，须遵循《会计法》规定；同时应根据所管理服务的物业范围大小、高层楼宇和管理经营项目多少等具体情况来设置会计管理机构，以及配备相应的会计人员。

对于小型的物业服务企业，由于其实行集中会计核算，通常会计岗位设置如图1-1所示。图1-1　小型物业服务企业会计机构岗位设置图

对于大中型物业服务企业，旗下管理服务的物业较多且下设两个以上的管理处或项目部甚至分公司，一般实行分散核算。应在企业会计部门的统一管理下分设会计分支机构，保证各个物业管理处或项目部及分公司会计的相对独立和完整，方便各业户监督、检查物业服务费、维修基金以及重大经营项目资金的收支盈亏情况。其会计岗位设置如图1-2所示。图1-2　大中型物业服务企业会计机构岗位设置图（三）物业服务企业会计机构岗位职责

1．会计部经理岗位职责（1）向总经理负责，具体主持公司会计部的治理工作，做好总经理的助手。（2）熟悉各种工商、财会及税务、金融等制度，运用法律、政策手段保护企业的合法权益。（3）指导会计部门严格遵守有关财务会计法规和制度，组织会计部门的政治学习、法律法规学习，负责督促财务会计人员及时、正确计算各项资金并上交税款。（4）负责建立完善企业会计核算制度及其实施细则，健全企业内部会计运作规范和经济责任制。（5）每月、每季审核各种会计报表和统计报表，并写出分析报告，送总经理审阅。（6）组织拟定物业管理服务工作中各项费用标准的预算方案和其他财务收支计划，呈送总经理、业主委员会和相关主管部门审核、修改决定后实施。（7）监督审核物业服务合同的制定和执行情况，检查、督促各项费用的及时收缴和管理，审核、控制各项费用的支出，杜绝浪费，保证公司的正常运转。（8）负责审核会计部门的物品需求计划，负责协调企业内外各种财务关系。（9）合理有效地经营好企业的各类资产，为企业创造更多利润当好参谋。（10）完成总经理交办的其他事项。

2．会计岗位职责（1）对部门经理负责，具体做好日常会计工作。（2）每日做好各种会计凭证和账务处理工作，定期、按时编报各种会计报表送部门经理审核。（3）定期向业主委员会和业户公布物业服务费、维修基金收缴及使用情况，以及利用公共部位、公共设施设备开展多种经营的情况。（4）负责检查、审核各经营部门及下属机构的收支账目，及时向上汇报。（5）检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符、账实相符。（6）根据行业特点和需要，组织各经营部门及下属机构业务培训，提高整体业务水平和服务水准。（7）审核收支凭证，核准签发支票，制定物业服务费收款政策并上报核准。（8）完成企业和上级交办的其他事项。

3．出纳岗位职责（1）对部门经理负责，服从安排，尽职尽责做好本职工作。（2）严格遵守国家有关货币资金管理以及信贷管理等方面的财经法规和企业的财务会计制度与财务会计人员管理细则。（3）负责企业现金收付和银行存款存取，及时办理各种转账、现金支票和传递票据，并交会计做账，按制度管理好企业的银行存款和库存现金。（4）填制现金和银行存款收支凭证，登记现金和银行存款日记账，及时核对账目。（5）及时催收或追收各种应收款项，保护企业利益不受损失。（6）完成企业和上级交办的其他事项。

4．统计员岗位职责（1）对部门经理负责，服从安排，尽职尽责做好本职工作。（2）严格遵守国家有关财经法规和企业财务会计制度与财务会计人员管理细则。（3）及时统计、存贮各种信息资料和费用交收资料，供主管会计参考。（4）维护好电脑设备，保管好所存的资料；对于变动的资料数据应及时修改与存储，做到随时变动，随时修改，随时存贮，以免出现差错。（5）及时输入打印收付通知单，保证费用的按时足额收缴。（6）完成企业和上级交办的其他事项。

5．收费员岗位职责（1）对部门经理负责，服从安排，尽职尽责做好本职工作。（2）严格遵守国家有关财经法规和企业财务会计制度与财务会计人员管理细则。（3）负责物业服务费等各项费用的通知和收缴，当天收缴的款项应及时入库。（4）统计好交费情况，了解掌握业户缴费情况，及时追讨欠费。（5）热情、周到地为业户服务，争取业户对物业管理服务工作的理解和支持。（6）完成企业和上级交办的其他事项。三、物业服务企业内部会计制度

我国《会计基础工作规范》第五章规定，各单位应根据《会计法》和国家统一会计制度的规定，结合单位类型和内部管理需要，建立健全相应的内部会计制度；并规定了制定内部会计制度应遵循的原则：①应当执行法律、法规和国家统一的财务会计制度；②应当体现本单位的生产经营、业务管理的特点和要求；③应当全面规范本单位的各项会计工作，建立健全会计基础，保证会计工作的有序进行；④应当科学、合理，便于操作和执行；⑤应当定期检查执行情况；⑥应当根据管理需要和执行中的问题不断完善。

物业服务企业应为遵守《会计基础工作规范》的规定，根据《会计法》《企业会计准则》《企业财务通则》《企业会计制度》和《物业服务企业财务管理规定》，结合物业服务企业特点，制定本区域的内部会计制度。物业服务企业与其他企业的内部会计制度一样，主要内容包括：内部会计管理体系、会计人员岗位责任制、账务处理程序制度、内部牵制制度、稽核制度、原始记录管理制度、定额管理制度、计量验收制度、财产清查制度、财务收支审批制度、成本核算制度、财务会计分析制度、服务外包制度等。

物业服务企业的内部会计制度是企业进行会计工作必须遵循的依据，一经制定，必须严格执行，任何个人不得随意违反或各行其是，有章不循。对于企业内部会计制度在执行过程中出现的新情况、新问题，应对原制度进行修改或补充；在新制度没有建立之前，应按原制度执行，防止无章可循，保证正常的会计工作秩序。专业指导

一、物业服务企业会计科目

会计科目是按照经济业务的内容和经济管理的要求，对会计要素的具体内容进行分类核算形成的项目。企业在不违反会计准则确认、计量规定的前提下，可根据本企业的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目。对于不存在的交易事项，可不设置相关科目。物业服务企业会计科目设置如表1-2所示。表1-2　物业服务企业会计科目表

二、物业服务企业会计人员

会计人员是指从事会计工作的专职人员。在我国，会计人员按职权划分主要有总会计师、会计机构负责人、会计主管人员、一般会计；按照专业技术职务划分为高级会计师、中级会计师、初级会计师、会计员。会计人员必须有相应的会计从业资格，而会计从业证则是会计人员从事会计工作的必备资格证书，是从事会计行业所必需的唯一合法的有效证件，是会计人员进入会计行业的门槛，是考会计职称的前提条件，属地管理、全国通用。其主要职责是进行会计核算、实行会计监督、拟订本单位办理会计事务的具体办法，参与拟订经济计划、业务计划，考核、分析预算、财务计划的执行情况，办理其他会计事务。我国《会计法》规定，会计人员应具备必要的专业知识；总会计师由具有会计师以上专业技术任职资格的人员担任；国有企业、事业单位的会计机构负责人、会计主管人员的任免应当经过主管单位同意，不得任意调动或者撤换。会计人员忠于职守、坚持原则、受到错误处理的，主管单位应当责成所在单位予以纠正；玩忽职守，丧失原则，不宜担任会计工作的，主管单位应当责成所在单位予以撤职或者免职；会计人员调动工作或者离职，必须与接手人员办理交接手续，一般人员办理交接手续，由会计机构负责人、会计主管人员监交。会计机构负责人、会计主管人员办理交接手续，由单位领导人监交，必要时可以由主管单位派人会同监交。

三、物业管理师发展历程

物业管理师是指按照物业管理服务合同约定，通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和场地进行专业化维修养护管理以及维护相关区域环境卫生和公共秩序，为业户、使用人提供服务的人员。物业管理师资格考试属于国家设定的准入性考试。通过全国统一考试，成绩合格者，由人社部颁发统一印制，人社部、建设部共同用印的“中华人民共和国物业管理师资格证书”，经注册后，可以物业管理师的名义担任物业管理项目负责人、可负责物业管理项目的管理工作，也可从事法律、行政法规或国务院建设行政主管部门规定的其他业务。物业管理师资格考试实行统一大纲、统一命题、统一组织考试制度，原则上每年举行一次考试。

根据《物业管理条例》规定，国家原人事部和建设部于2005年11月16日制定并颁布了《物业管理师制度暂行规定》（以下简称《暂行规定》）、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》。上述三个文件实施后，物业管理师资格正式纳入了国家专业技术人员职业资格系列。根据《暂行规定》第三条的规定：物业管理师，是指经全国统一考试，取得“中华人民共和国物业管理师资格证书”（以下简称“资格证书”），并依法注册取得“中华人民共和国物业管理师注册证”（以下简称“注册证”），从事物业管理工作的专业管理人员。物业管理师的英文译为Certified Property Manage（简称CPM），准确全名应为“中华人民共和国物业管理师”。

近年来，物业管理作为新兴服务行业在中国迅速发展，新建物业服务企业不断崛起。2007年修订的《物业管理条例》第三十三条规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”第六十一条规定：“物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”因此，从业人员都必须接受相应培训，通过职业鉴定取得国家职业资格证书后，方可就业上岗。实验培训

1．请收集和阅读《施工、房地产开发企业财务制度》《物业服务企业财务管理规定》《物业服务企业会计核算补充规定（试行）》《住宅专项维修资金管理办法》以及各地方颁布实施的《物业服务企业财务管理实施细则》等，了解和熟悉国家和地方对物业管理服务方面的财务会计规定。

2．调查本地物业服务企业的财务会计机构设置、人员配备、制度建设和核算监督情况等，撰写报告并提交。

3．以所掌握的会计、财务和物业管理等理论知识，为本地一家物业服务企业（自己调查或老师指定）设计一份“物业服务企业会计制度”。第二章货币资金的核算

本章要点：本章主要涉及库存现金、银行存款和其他货币资金的相关概念和核算方法等内容。

本章目标：了解物业服务企业货币资金管理的有关规定，提高对建立和健全货币资金内部控制制度的认识，掌握现金收付核算、现行银行各种结算方式及其账务处理方法等。第一节　货币资金概述一、货币资金的概念和内容

1．货币资金的概念

货币资金是指在物业服务企业生产经营过程中处于货币形态的那部分资金，是企业资产的重要组成部分。货币资金是企业资产中流动性比较强的一种资产，是企业的重要支付手段和流通手段。物业服务企业要进行生产经营活动就必须拥有货币资金，持有货币资金是进行生产经营活动的前提条件，因此，货币资金的核算在物业服务企业会计核算中占有重要的位置。

2．货币资金的内容

按照形态和用途不同，物业服务企业货币资金可分为库存现金、银行存款和其他货币资金。其中，其他货币资金是指企业除库存现金、银行存款以外的各种货币资金，主要包括银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款、外埠存款等。二、货币资金的管理（一）库存现金管理

1．库存现金的概念

库存现金是指存放于物业服务企业财会部门，由出纳人员经管的货币，包括人民币现金和外币现金。库存现金是企业流动性最强的资产，物业服务企业应当严格遵守国家有关现金管理制度，严格按照划定的库存现金使用范围使用，正确进行现金收支的核算，监督现金使用的合法性与合理性。

2．库存现金的使用范围

根据国务院颁发的《现金管理暂行条例》的规定，物业服务企业可以在下列范围内使用现金：（1）职工工资、津贴；（2）个人劳务报酬；（3）根据国家规定颁发给个人的科学技术、文化艺术、体育等各种奖金；（4）各种劳保、福利费用以及国家规定的对个人的其他支出；（5）向个人收购农副产品和其他物资的价款；（6）出差人员必须随身携带的差旅费；（7）结算起点以下的零星支出（1 000元）；（8）中国人民银行确定需要支付现金的其他支出。

3．库存现金的库存限额

按照《现金管理暂行条例》及实施细则规定，库存现金限额由开户银行和企业根据具体情况商定，凡在银行开户的企业，银行根据实际需要核定3～5天的日常零星开支数额作为该企业的库存现金限额。边远地区和交通不便地区的企业，其库存现金限额的核定天数可以适当放宽在5天以上，但最多不得超过15天的日常零星开支的需要量。

库存现金限额每年核定一次，经核定的库存现金限额，物业服务企业必须严格遵守。

4．库存现金的基本要求

物业服务企业在办理现金收支业务时，应当遵循以下基本要求：（1）企业现金收入应于当日送存开户银行。当日送存有困难的，由开户银行确定送存时间。（2）企业支付现金，可以从本企业库存现金限额中支付，或者从开户银行提取，不得从本企业的现金收入中直接支付（即坐支）。因特殊情况需要坐支现金的，应当事先报经开户银行审查批准，由开户银行核定坐支范围和限额。企业应定期向开户银行报送坐支金额和使用情况。（3）企业从开户银行提取现金数，应当写明用途，由本单位财会部门负责人签字盖章，经开户银行审核后，予以支付现金。（4）企业因采购地点不固定、交通不便以及其他特殊情况必须使用现金的，应向开户银行提出申请，经开户银行审核后，予以现金支付。（5）不准用不符合制度的凭证顶替库存现金，即不得“白条顶库”；不准谎报用途套取现金；不准用银行账户代其他单位和个人存入或支取现金；不准用单位收入的现金以个人名义存储；不准保留账外公款；不得设置“小金库”等。（6）企业购买国家规定的专控商品，一律采用转账方式支付，不得以现金支付。（7）单位的库存现金必须存放在专用的保险柜内。保险柜钥匙一般由财务负责人授权，出纳负责管理使用。保险柜的密码要保密，出纳人员工作变动时，应及时更换密码；保险柜的钥匙或密码丢失或发生故障，要立即报请领导处理，不得随意找人修理或配钥匙；如果发现保险柜被盗，出纳应保护好现场，迅速报告公安机关，待公安机关勘查现场时，才能清理财物被盗情况。（8）为了加强对现金的管理，除工作时间需要的少量备用金可放在出纳的抽屉内，其余的都应放入出纳专用的保险柜内，不得随意存放，更不得携款回家。单位的库存现金不得与私人现款混在一起，也不得将公款借给私人使用。为了确保安全，出纳向银行提取现金，或交存现金，均应采取相应的保安措施等。（9）库存现金要分类保管。出纳对库存现金要按票币面额，以及整数（大数）和零数（小数）分类整理后保管。纸币要打开铺平，每100张为一把，每10把为一捆，每把、每捆都要用纸条捆扎。凡是成把、成捆的纸币即为整数（大数），均应放在保险柜里，随用随取；凡不成把的纸币就是零数（小数），也要按各种票币面额每10张叠好，整叠用小铁夹子夹好，放在传票箱内或抽屉里，一定要固定存放位置，以便随时取用方便，避免错乱。硬币也要按照币面金额，分类整理好存放，每100枚为一卷，用纸包卷好；每10卷为一把，用纸条捆住。将成卷、成把的整数票币放在保险柜或抽屉里，随用随取；不成卷的硬币，应分别按币面金额，分类放在特别的卡数器里。从银行提取回来的整数纸币和硬币，每把上的纸条、每捆上的封签，都要保持完整。动用这部分现金时，要先按捆、把点数，无误后，才能将纸条、封签丢掉。（10）空白支票、空白收据和印章的保管。各单位为了结算，一般都从银行领购并保留一定数量的空白支票以备使用。支票是一种支付凭证，一旦填写了有关内容，并加盖留存在银行的印鉴后，即可直接从银行提取现金，或与其他单位进行结算。因而，存有空白支票的单位，对空白支票必须严格管理，明确指定专人负责保管，空白支票和印章不得由同一人负责保管，并设置“重要空白凭证登记簿”，认真办理领用和注销的手续。空白收据即未填制的收据。空白收据一经填制，并加盖印鉴后，就可成为办理转账结算和现金支付的一种书面证明，直接关系到单位资金的准确、安全和完整。空白收据一般应由主管会计人员保管，与支票一样，也应设置“重要空白凭证登记簿”，认真填写领用日期、单位等，并由领用人签字；用完后，要及时办理归还和注销手续。空白收据不得带出单位使用，不得转借、赠送或买卖；作废的收据应加盖“作废”印鉴，并连同存根一起保管，不得撕毁、丢失。出纳使用的印章必须妥善保管，严格按照规定的用途使用，不得将印章随意存放或带出工作单位。用于签发支票的各种预留银行印鉴章不能由出纳一人保管，一般应由主管会计人员或其他指定人员保管，各种印章的保管应与现金的管理相同，以防违法乱纪人员有机可乘，给国家和单位造成不必要的经济损失。（二）备用金管理

备用金是物业服务企业拨付给非独立核算的内部单位或工作人员备作差旅费、零星采购、零星开支等用的款项。预支备作差旅费、零星采购等用的备用金，一般按估计需用数额领取，支用后一次报销，多退少补。对于零星开支用的备用金，可实行定额备用金制度，即由指定的备用金负责人按照规定的数额领取，支用后按规定手续报销，补足原定额。

物业服务企业应严格遵守备用金的预借、使用、报销和保管等制度。（1）预借备用金应填制“备用金借款单”，财务部门核定后凭此单据支付现金。（2）备用金一般不得超过规定数额，若遇特殊需要应由企业有关人员核准。（3）备用金报销时，应将取得的发票送到财务部门冲转原借支额或补充备用金。（4）备用金应做到逐月结清。（5）出纳人员应妥善保管各种与备用金相关的票据。（三）银行存款管理

银行存款是指企业存放在银行或其他金融机构的货币资金。银行存款在经济往来中具有与现金相同的支付能力，可以用来购买材料物资、支付各项费用、偿还债务等。

按照国家有关规定，凡是独立核算的单位都必须在当地银行开设账户，存储资金，并通过银行办理有关款项的收付。

企业在银行开设账户以后，按照核定的限额保留库存现金外，超过限额的现金必须存入银行；除了在规定的范围内可以用现金直接支付款项外，在经营过程中所发生的一切货币收支业务，都必须通过银行存款账户进行核算。

银行存款的收付应严格执行银行结算制度的规定。具体规定如下：（1）认真贯彻国家的政策、法令，遵守银行信贷、结算和现金管理等有关规定。（2）企业日常经营业务所发生的经济交往，除按国家规定可使用现金的以外，都必须通过银行或其他金融机构办理转账结算。（3）企业库存现金超过规定的库存限额，必须送存银行。（4）每个企业一般只能在一家银行或其他金融机构开立基本账户，否则责令其限期撤销多余账户，并根据性质和情节的轻重处以5 000～10 000元的罚款。（5）不准出租、出借银行账户，违者除责令其纠正外，并按账户出租、出借的金额处以百分之五但不低于1 000元的罚款。（6）银行存款账户必须存入保证企业进行支付的资金，不准签发空头支票和远期支票，套取银行信用。（7）及时正确登记银行存款日记账，做好与银行的对账工作。（8）银行存款收付业务使用的票据（如银行支票、送款单等）必须使用银行统一印制的票据。（9）企业的银行存款由出纳进行管理，出纳不得兼记总账。（10）银行存款有关票据要由专人保管和签发，票据的签发必须经专人审批。第二节　货币资金核算一、库存现金的核算（一）库存现金的序时核算

库存现金的序时核算是指根据现金的收支业务逐日逐笔地记录现金的增减及结存情况。它的方法是设置与登记现金日记账。

现金日记账是核算和监督现金日常收付结存情况的序时账簿。通过它可以全面、连续地了解和掌握企业每日现金的收支动态和库存余额，为日常分析、检查企业的现金收支活动提供资料。

在记账凭证核算形式下，现金日记账的登记与总账的登记是根据相同的记账凭证同时进行的。

现金日记账是由出纳人员根据记账凭证，收一笔记一笔，支一笔记一笔，每天结出余额，每日终了，要将现金日记账的余额与库存现金数进行核对。

现金日记账一般采用借方、贷方及余额三栏式格式，如表2-1所示。表2-1　现金日记账

现金日记账的借方栏和贷方栏，是根据审核签字后的现金收、付款凭证和从银行提取现金时填制的银行存款付款凭证，按照经济业务发生的时间顺序，由出纳人员逐日逐笔地进行登记的。为了简化现金日记账的登记手续，对于同一天发生的相同经济业务，也可以汇总一笔登记。每日终了时，出纳人员应做好以下各项工作：（1）在现金日记账上结出“借方”合计和“贷方”合计，然后计算出本日余额，记入“余额”栏。（2）以现金日记账上的本日余额与库存现金的实有额相核对，二者应一致，若不一致，应及时查明原因，进行调整，做到账实相符。（3）以现金日记账上的本日余额与库存现金的限额相比较，超过限额数，要及时送存银行；不足限额部分，应向银行提取，以保证日常开支的需要。在每月终了时，还应在现金日记账上结出月末余额，并同现金总账科目的月末余额核对相符。

现金日记账的格式也可以采用多栏式现金日记账。在此种格式下，每月月末，要结出与现金科目相对应各科目的发生额合计数，并据以登记有关各总账科目。由于采用多栏式现金日记账时所涉及的栏目很多，所以对现金的收入和支出一般都分别设置日记账予以核算，即现金收入日记账和现金支出日记账。多栏式现金日记账能够如实反映收入现金的来源和支出现金的用途情况，简化凭证编制手续。现金收入日记账是按照现金收入对方科目设置专栏的。每日终了，为了计算库存现金的结存额，核对账款，需要把现金支出日记账中的本日贷方合计数，过入收入日记账。

有外币现金的企业，应分别按人民币现金、各种外币现金设置“现金日记账”进行序时核算。（二）库存现金的总分类核算

现金的总分类核算，即由物业服务企业会计人员根据反映现金收付款业务的记账凭证或根据其他会计核算形式所规定的登记总账的依据登记“现金总账”，以提供企业现金增减变动的总括性核算指标所进行的核算。

为了总括反映企业库存现金的收入、支出和结存情况，物业服务企业应当设置“库存现金”科目。“库存现金”属于资产类账户，它的借方登记现金收入数，贷方登记现金支出数，余额在借方，反映企业实有的库存现金。

试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]

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