作者：余南平
出版社：华东师范大学出版社
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欧洲社会模式:以欧洲住房政策和住房市场为视角 (欧盟研究丛书)试读：
总序
冯绍雷欧洲是什么？这是一个看似简单，实际上却相当难以回答的问题。
从历史演进的角度来看，从古希腊璀璨文明的诞生一直到罗马帝国的辉煌，从中世纪僧侣们的皓首穷经一直到地理大发现时代欧洲人思想、财富与创造力的喷涌，欧洲不甘平庸、不落俗套的品性是如此鲜明地在其以往的千年历史中得以体现。记得斯塔夫里阿诺斯教授曾经说过，假如，生活在古代希腊罗马时代的欧洲人能够看到15、16世纪以后欧洲的发展，一定会惊诧地表示这已经不能够辨认；而假如生活在秦汉帝国的中国人有可能看到一千五、六百年以后的中国的话，可能会觉得这是似曾相识。这是历史刻画在东西方不同民族身上的印痕。
如果说，在古代文明和近代文明之间的欧洲经历了举世罕见的深刻而全面地变化，那么，20世纪以来，特别是战后以来的欧洲变迁更加是翻天覆地。当然，战后的变化更多地是存在于人们的思想和心灵之中、也存在于人类生存于其间的各项制度、体制、以及人们的交往结构之中。当人们惊叹于一个曾经是饱经战争创伤的欧洲，在短短的半个世纪里，何以能推演出如此复杂而又丰富多彩的一体化体制构建时，人们也许会联想到，在这一宏大而勇敢的创造过程中，凝聚着多少个像伊·康德、让·莫内等这样的思想家、政治家的睿智，也包含着多少知名和不知名的实干家的心血。欧洲一体化进程就是这样在寻找着历史与当代现实的结合点，同时，也深刻地改变着欧洲自己的秉性。乃至于有一位德国教授最近甚至以“五十岁的陌生人”这样的题目，来纪念一体化背景下不断创新的欧洲五十多年来所走过的艰辛历程。
理解欧洲一体化的问题对于东方人来说，也不是一件轻而易举的事。除去历史文化背景之下的差异，东方社会诸多内部和外部结构都呈现出与欧洲各不相同的面貌。这对于远处在欧亚大陆两端的人群的相互认知设下了重重屏障。然而，全球化时代非但是把整个世界事务打成了一片，同时，也反而使得这个国际社会重新在一定程度上又回到一个“由地区构成的世界”。从这个意义上说，东方的和西方的事情又身不由己地内在地相互联系着。这就不光需要相互理解，也需要花费心思去寻找构建未来世界的共同路径。在这一进程中，尤其值得注意的是欧洲长于制度构建的特点，这毋庸置疑地为今后的区域与全球秩序的构建提供了宝贵的实践与理论案例。
事实上，即使在冷战年代，中国人对于欧洲也始终抱有友好的情感，这不仅是出于地缘政治的考量，而且，也关注着欧洲的举手投足于世界事务和人类进步的影响。处身于改革开放大背景下的中国，更是视欧洲为朋友，学习欧洲的经验、发展与欧洲的合作，任何暂时的风吹草动都没有阻止中国与欧洲之间相互关系的进步趋势。当中国与欧洲都面临着一个更加不可预测的未来世界的时候，同样都有着古老文明背景的这一共同特点也将会引导着双方互相支撑，以构建一个更加多元化发展的人类共同体。在这方面，中国与欧洲都有着太多的工作要做。
十多年来，华东师范大学国际关系与地区发展研究院的欧洲研究中心在国际国内诸多同行的真诚襄助之下，营建起了自己的学术队伍，构筑起了学术合作的网络，也逐渐地明确了本机构的主攻方向，既注重和欧洲一体化进程本身相关的历史、理论、结构、战略、与政策问题，将此定位于社会与体制转型研究的基础之上，同时，也关注欧亚大陆内部的相互联系，把西欧、东欧、俄罗斯、中亚、中国及其相关的方面，放到国家间关系、地区间关系的“交往链”上来系统进行考察，以寻求对于当前世界事务的深入理解和把握。为此目的，在欧盟的“欧洲研究中心项目”和中国教育部“985”项目的鼎力支持之下，也得到了华东师范大学俄罗斯研究中心专家的襄助，本院和本中心同仁，历时数年耕读、游学和交往于欧洲诸国，写成这一套丛书，以饷读者，也期望得到同行的进一步帮助和指正。
绪论
1944年，当卡尔·波兰尼Karl Polanyi远离自己熟悉的欧洲土地，在遥远而陌生的美国，以巨大的热情写下“近代的历史和人类学研究的杰出发现是，人的经济，作为一条规制，是浸没于他的社会关系之中的。他的行为不是为了保护他简单的物质利益，而是他的社会声望、他的社会权利、他的社会资产”（Polanyi 1950:46）这段话时，我们以他深邃的历史眼光环顾今天世界，哪些国家，哪些社会已经将经济发展模式与社会共同体发展模式高度关联？哪些国家又是以市场的交换自由和企业对于利润的单一追逐，已经牺牲和正在牺牲人类社会本应该共同珍视的家庭、生态、健康和无比重要的社会和谐与团结？第一节研究的缘起
研究的兴趣往往缘于生活中事件的刺激和阅读的思考。而从研究的兴趣上升到问题意识，则来自于对于现实生活中某些现象的不满和建设性批评的动力。就本研究而言，从住房市场价格比较到住房政策归纳总结，再逐步演化成对欧洲模式的研究，或者说从欧洲模式角度研究欧洲住房市场与住房政策，其实是有两步转化过程。
第一个阶段。早在2003年夏天的一个研讨会上，有《解放日报》记者要求笔者对于上海城市发展模式写一篇稿子，而笔者当时思考的一个简单的问题是：为什么西方发达工业国家，包括美国，其社会资本投资主要集中于人，而亚洲国家包括日本、中国香港、中国台湾，则把经济发展的结果和财富全部转化成住房这样的固定资产？而几十年的社会与经济发展轨迹证明，投资于人（包括社会财富对于股份公司的投资）可以带来持续的经济增长和社会繁荣，但投资于物（住房）得到的仅仅是短期经济增长，缺乏以人为核心进行技术持续创新的能力。而过去的历史仅仅已经证明的是，当以住房价格资产为标识的资产泡沫破灭时，亚洲国民数十年的劳动财富被毁于一旦，而中国能够逃脱这个亚洲悲剧宿命吗？正是怀着这样的忧虑，笔者计算了上海住房的可支付能力，写下了《高房价与城市经济隐忧》这篇小文章，并开始收集国外住房价格可支付率的数据。由于文章发表在一个特殊的时期，当时在中国并没有“科学发展观”和“和谐社会”这样的理论倡导，而地方政府发展地产经济的热情和力度是非常大的。笔者在2003年下半年开始就作为上海反对发展地产，并呼吁政府干预住房市场的“空方代表”，持续在各类研讨会、媒体上进行呼吁和正确理念的“布道”。由于理念宣讲的需要，笔者查阅了欧洲和美国关于住房市场管理和房地产经济方面的大量资料，并以此作为数据证明来进行横向比较。在那个难忘的特殊阶段，由于政策建议并不被当时上海的决策层所认可，更激发了笔者彻底研究这个问题的决心和勇气。笔者认为正确的理念在未来的某一天，特别当住房问题引发社会矛盾激化（拆迁补偿）时，住房问题一定会重新得到政治层面的认识。因此，对于社会的责任是研究缘起的动力，对真理的追求是研究持续的源泉。
〔1〕。笔者为波兰尼的使命感所感染和激励，进而激发了自己进一步在理论层面研究住房问题的想法。随后笔者仔细阅读了纽约州立大学（State University of New York）Allen Hays教授的专著《联邦〔2〕政府与城市住房》，书中作者以翔实可靠的数据证明了，即使在最自由市场经济模式的美国，联邦政府从1934年到1973年也在持续地进行公共住房建设和住房补贴支付。而荷兰学者Van Vliet所编撰的〔3〕《住房政策与实践国际手册》，长达1500页的世界各国住房市场情况和政策演变历史更是让笔者感到震惊，通过这部巨著，笔者了解了欧洲主要国家的住房历史和政策演化历史，但是唯一遗憾的是这部数十人合作的巨著出版于1990年。目前的欧洲住房情况是什么样的？它们的政策有什么新的变化吗？这是当时笔者时常思考的问题。由于工作变化的原因，笔者2006年开始接触和参加欧盟项目，虽然笔者以前从经济制度比较角度接触过欧美市场经济制度的研究资料，阅读〔4〕过Schnitzer，Hollingsworth，Rosefielde等人的著作，也思考过欧洲和美国同为资本主义社会，但也存在社会制度，特别是福利制度差异这个问题，但真正的感性认识和更多的阅读是笔者在捷克查理大学进行访问研究期间，通过对欧洲主要国家的实地考察和大量文献阅读，特别是参加欧盟布拉格高级研讨会，使笔者注意和关心起“欧洲社会模式”这个欧洲学术界最流行、最热门的话题。而如何使欧洲社会模式的研究具体化，不简单地停留在概念界定层面，能否在具体的制度层面去研究欧洲社会的共同性与差异性？由此笔者联想到已经进行了几年的欧洲住房研究。笔者关心的问题是，仅就欧洲范围内发生的现象而言，在过去的十年间，欧洲范围内的英国、爱尔兰、西班牙等国家住房价格平均以两位数增长，总计上涨300％多，但形成剧烈反差的是，扣除物价因素后，十年间德国的住房价格平均以每年1％的价格下跌。而以更长的历史角度看，在过去的30年间，德国即使在马克大幅升值的条件下，住房价格也不过涨了60％，但同期德国个人名义收入增长则高达300％。
就消费结构分析而言，对应一个恩格尔系数几乎恒定的欧洲社会，住房支出的减少，意味着与人活动有关的总福利增加，人们可以将更多的收入所得支出在精神娱乐消费方面。所以就这个角度看，德国普通公民显然是欧洲范围内最幸运的人。但由此提出的疑问是，在资本、物品、人员流动已经高度一体化的“老欧洲”，德国为什么能够控制住住房价格增长，使之长期低于人均收入增长？它的社会模式与英国比较有什么不同？是哪些制度固化的社会习惯和认同塑造了住房文化？回到这些问题，显然就必须从欧洲社会模式的认识与差异性入手。另外更重要的是，以中国的住房问题出发，在人民币升值的大环境下，在海外热钱大幅拉高中国城市住房价格的背景下，在过去的8年间，中国住房城市价格上涨速度持续高于人均收入增长10％以上，普通公民福利累积得到相当程度的削弱（反而在消耗改革30年以来积累的总福利）。为什么中国没有像德国，以及北欧国家一样能够有效地控制住住房价格？在这个过程中社会总福利究竟是如何分配的？各级政府又扮演了什么角色？对于追求和谐社会的中国而言，在欧洲范围内，有哪些制度模式可以给我们已经提出的口号和目标提供切实的制度性借鉴？对于这些问题的考虑，显然是本研究追求的目的和希望寻求的答案。
总结上述两个过程，笔者认为，所谓研究的问题意识（选题的意义），并不在于既有理论的简单堆砌，也不是来自于对问题现象的简单、印象性解释，更不可能来自对已存在政策行为的基于非学术价值的解读、赞美和辩护。问题意识的存在，特别是它可能具有的社会价值，首先是应该像卡尔·波兰尼那样具有深刻的，作为人之基本价值的使命感和对社会问题的关心与思考，并对此进行有效的政策建议，哪怕仅仅是微不足道的“布道”。其次是对符合人类社会发展本质，并被许多社会实践所证明的正确理念的执着，不盲从短期的社会潮流，包括我们习以为常的政策，最后也是最重要的，大量的阅读，认真的思考一定可以发现某些问题的内在关联性。因此，从中国住房的实际问题出发，从建设性批评角度去比较是本研究的初衷，而从制度比较到社会模式的提炼，并以住房市场和政策视角去分析欧洲社会模式也许是一种尝试，但无论这个尝试的结果是否成熟，在其过程中进行的归纳和总结，仍然可以发现人类到今天植入的某些制度是有深刻的社会动因的，而发现它、比较它、借鉴它，也许就是我们这代研究者天定的使命！第二节既有研究的梳理
研究的梳理过程在某种程度上是一个痛苦并快乐的过程。回忆大量的阅读并将它们归类，对于一个头绪复杂而涉及范围宽的研究内容而言，其烦琐的编排工作让人感觉沉闷而乏味，但愉悦则来自那些优美的文字，特别是深邃的思想。
〔5〕。因此，可以采用的原则并使结构清晰的做法是，将两个部分分开进行既有研究的整理。特别需要指出的是，本节对欧洲社会模式既有研究的梳理仅局限于中国国内学者研究，对于国外学者的研究将在正文的第一章内进行专门的论述。2.1 欧洲社会模式的研究
一、欧洲社会模式概念认识
〔6〕总体说来，国内学者倾向于从社会模式的某一点展开，论述这种体制模式对于欧洲社会发展进程的影响；其次，论述某种模式的优越性对我国的借鉴作用。但由于缺乏对欧洲模式内容的系统化分解，模式的概念通常被局限于一项具体的政策举措。
二、欧洲社会模式研究内容
〔7〕。还有一些学者是沿着欧洲一体化方向，依照传统的三根支柱的分类研究方式，分别从经济（欧洲共同体）、安全（共同外交与安全政策）、内政与司法及其扩大（围绕欧盟宪法）等方面分别论述欧洲模式的。如周弘编著的《欧洲模式与欧美关系：2003—2004〔8〕欧洲发展报告》就代表了这种思路。当然，就欧洲社会模式更宽泛的、理论价值更高的研究范畴看，欧洲社会的一些基本元素被赋予了欧洲模式的特征，如法团主义、欧洲政党政治、欧洲宗教、非营利组织、福利政策等。一些学者专门将这些元素分别嵌入欧洲社会之中，去分析它们对欧洲社会发展的影响。其中最具有代表性的是“第三条道路”作为一种畅想中的欧洲社会治理模式，得到国内很多学者的关注。从研究内容上看，他们从理论的历史渊源、理论来源、基本内容与原则、理论评价和政策建议方面着手。如陈乐民先生1999年的《从伯恩施坦到布莱尔》对“第三条道路”理论来源作了深入分析〔9〕；林德山在《人民日报》1999年8月6日发表的《“第三道路”：背景与现状》阐述了政党政策变化的背景；而后关于“第三条道理”对欧洲政治治理下的社会思潮、社会结构变化的研究文献大量出现〔10〕。
除了上述文献研究外，关于欧洲模式的研究和讨论更多的是来自于课题与研讨会。如复旦大学欧洲研究中心的戴炳然教授承担了教育部文科基地重大课题《90年代以来美、日、欧发展模式研究——制度对经济与结构调整的作用与影响增长》；复旦大学丁纯教授承担国家社科基金《世界四类医疗保障体制比较研究》中涉及的欧洲社会模式比较研究。苏州大学2007年4月的“欧洲模式与世界”研讨会对欧洲模式的讨论分为“欧洲模式及其对世界的影响”、“欧盟经济与社会的多层治理”、“欧盟的经济增长与社会和谐”、“欧盟在经济社会发展中的同一性与多样化”和“法治与欧洲市场一体化”等内容。而中国社会科学院欧洲所在2005—2007年度开展的欧盟中国项目中将“欧洲模式及其对世界的影响”列入研究课题。
总结上述研究可以认为，就理论层面，特别是对于欧洲模式内涵、价值与类型差异的比较研究在国内展开得比较少，许多学者把欧洲当成一个共同的、无制度差异的模式进行整体研究。尽管也有部分学者进行了欧洲国家的国别研究，但横向制度比较展开得非常少。所以当回答欧洲模式是什么时，国内学者往往倾向于各自熟悉的研究路径，而无法寻找到共同的话语体系，包括研究范式。2.2 欧洲社会政策研究
从研究深度和广度看，国内对于欧洲社会政策的研究要远远好于比较理论化的欧洲模式研究，其原因，一是欧洲社会政策研究的内容更具体化，涉及医疗、教育、就业、养老、社会福利等诸多领域；二是欧盟与欧洲国家的层次性，欧洲国家国别的丰富性提供了全景式研究的可能。
一、以欧盟为对象进行社会政策研究
〔11〕。罗桂芬在《欧盟社会政策与社会保障体系变革趋势》一文中指出，一体化带来商品、资本、服务和劳动力在欧盟范围内的自由流通，这些要素从不同角度冲击着成员国的社会政策。作者认为，欧盟所有成员国社会政策的总体趋势是在欧盟层面上形成，但在社会福利的转移支付、社会保障筹资模式等深层体制结构方面，没有迹象〔12〕表明欧盟成员国社会政策有完全集中的趋势。
二、从历史角度研究欧盟社会政策的演进
〔13〕。夏建中则在《欧盟社会政策的历史发展及其启示》一文中认为，欧盟社会政策的发展大致可划分为四个阶段：即萌芽和产生、重视与发展、确立政策发展的框架、社会政策成为欧盟主要基石；欧盟要建立的社会模式体现了欧盟人民共有的价值观：民主、正义、〔14〕参与、社会对话以及加强社会团结和社会融合。周建明在《社会政策：欧洲的启示与对中国的挑战》一书中认为，欧洲社会政策的目的，是从最初的维护社会稳定，缓解尖锐的阶级矛盾和社会冲突，发展为以保障每个公民的社会权利为基础的基本制度；社会政策所代〔15〕表的“社会团结”的精神，是一种反市场经济的价值。
三、对欧洲社会政策本身进行研究
〔16〕。杨逢氓、李宗植、张永安编著的《欧洲共同体经济教程》论述了80年代末欧洲共同体的一份报告中列出的五个社会政策领域的优先发展目标，还列出了1961年至1987年欧洲社会基金的具〔17〕体金额。这也开创了一种以欧洲报告为基础的研究范式。郑春荣在《德国社会保障体制改革与欧盟社会政策构建的前景》一文中，从德国社会保障体制与欧盟社会政策的关系的角度分析了欧盟社会政策的必要性、重要性及其简要的历史进程。作者在总结了欧盟社会政策的多样性、趋同性要求的基础上，预测了未来欧盟社会政策将逐步〔18〕扩大和巩固的发展趋势。
四、领域研究和国别研究
〔19〕。余建年在《社会经济变迁中的欧盟劳动就业政策》一文中，以欧盟劳动就业政策为视角，重点介绍了欧盟劳动就业政策的改革措施，认为继续保持对社会福利的理想追求，站在新经济时代的〔20〕前沿，走第三条道路是欧盟制定劳动就业政策的指导思想。宋全成在《欧洲的移民问题与欧洲一体化——以德国为例》中，则以欧盟移民为主题，摆出了一个事实，即欧盟各国都面临移民涌入的情况，但移民也面临着社会整合、教育和福利等问题，而欧盟国家目前都采取了比较严格的移民政策。作者以德国为例，认为在欧洲国家政〔21〕府对待移民问题上有两种倾向：严格限制和积极应付。张荐华的著作《欧洲一体化与欧盟的经济社会政策》，在第十一章对欧盟的社会政策进行了专门论述。作者在简单回顾欧盟社会政策历史的基础上，着重论述了20世纪80年代以来的发展状况。作者把欧盟的社会政策分为就业及劳工政策、人员的自由流动政策、教育与职业培训政策、卫生医疗保健政策、消费者保护政策、移民待遇政策、帮助残疾人的扶贫政策、妇女享有平等权益政策等八个方面，并对欧洲社会基金及其运作、欧盟文化政策和《共同体基本社会权利宪章》进行了论〔22〕述。
总结上述研究结果可以认为，欧洲模式的全面、系统、学理性研究在国内还处于认识和起步阶段，基础研究非常薄弱的，没有形成统一的研究框架；而欧洲社会研究尽管内容十分丰富，领域众多，但无论是欧盟社会政策，还是欧洲国别社会政策研究，在国内由于研究路径不同，不仅横向比较比较缺乏，同时将社会政策与社会模式进行关联性研究也比较缺乏，而本研究希望在论述过程中能够把社会政策与社会模式进行一定程度的关联。2.3 欧洲住房领域的研究
住房领域的研究作为一个整体研究对象，本身提供了丰富的研究视野，其所涉及的研究学科，包括城市经济学、金融学、城市规划和土地利用、社会理论、公共政策、文化人类学、环境学等数个横跨文理学科的研究领域，并呈现出迥异的研究方法。由于住房问题的复杂性和可比较性，比较研究方法的采用也为许多学者所采用。在欧洲住房问题研究方面所涉及的文献非常庞杂，我们没有全面的认识能力对所有的学科进行详述。从大的研究领域来看，避开纯理工学科、城市经济学和金融学的研究，与本研究有关的研究视角主要集中在：
一、国外对欧洲住房问题的研究
〔23〕。另外欧洲中央银行不定期地推出欧洲范围内的住房统计情况和住房金融贷款报告。在国际组织方面，联合国人居属（UN-HABITAT）每年根据全球住房热点问题推出专题性住房报告，其中也〔24〕会涉及欧洲住房情况，而经合组织（OECD）对欧洲每个国家年度的经济评估报告（Economic Surveys）也会涉及到各个国家的住房金融和住房市场情况。
〔25〕。而瑞典乌普沙拉大学城市社会学教授Jim Kemeny的1992年写作的《住房与社会理论》在住房研究与社会学的结合上最为杰出。英国林肯大学政策研究中心的社会政策学教授Peter 〔26〕Somerville在住房与社会政策研究上也有非常独到的见解；而在欧洲福利体制与住房高度结合进行研究方面，英国西英格兰大学住房和城市研究教授Peter Malpass的《住房与福利国家》则详细而全面〔27〕地论述了欧洲不同福利国家的住房体制和住房政策；另外在欧洲住房政策研究方面，Gavin McCrone和Mark Stephens在1995年合著的《英国与欧洲住房政策》可以被看成是荷兰人Van Valet的一个〔28〕欧洲范围内的浓缩版，而在早期欧洲一体化和住房政策研究方面，英国约克大学住房政策研究中心教授Mark Stephens比较全面论述了欧盟范围内的住房制度，特别提到了欧盟委员会在发展欧洲住房〔29〕政策方面的积极作用。在比较住房政策研究方面，英国伯明翰大学应用社会研究中心的John Doling教授的研究相当出色，其持续地〔30〕进行着欧洲范围内的比较住房制度研究，而在欧洲范围内最有影响力和最权威的研究者当属维也纳技术大学的Christian Donner教授，其2002年完成的《欧盟住房政策》以600页的篇幅全景式地研究了欧洲15个老成员国1945—1999年间的住房政策变化情况，而其2006年又在此基础上对新加入欧盟的波兰、捷克、匈牙利等中东欧〔31〕国家的住房政策进行了比较研究。除了上述专业研究者的成果外，在欧洲还有每年出版四期的《欧洲住房政策月刊》（European Journal Housing Policy）发表大量的专题文章来讨论欧洲范围内住房政策和理论的变化。
〔32〕，并将此与社会学意义上的反社会行为进行了关联研究〔33〕；在欧洲劳动力流动和住房市场的关系上，Cristina Barcelo则采〔34〕用了跨欧洲城市的调查式研究，而住房与社区发展、住房与阶层分化的关系研究方面，Z. Bauman、R. Berthoud等人则进行了开创〔35〕性的研究；另外在欧洲非常突出的少数族群的住房问题研究方面，英国利兹大学（Leeds University）住房与社会政策学教授〔36〕Malcolm Harrison则有非常出色的研究成果。除了上述专业研究者的理论成果之外，在欧洲还有专业的《住房研究》月刊讨论和研究诸如住房与社会排斥、住房与残疾人生活、住房与性别平等、住房与文化分层等等非常细致的专业问题。
二、国内对欧洲住房问题的研究
当前，国内对欧洲住房领域的研究主要侧重于以下几个方面：
〔37〕。周林洁在《德国住房保障制度值得借鉴》一文中，从房租管制、福利性公共住宅、房租补贴等角度研究了德国的住房保障方式，并认为住房保障的方式与某一发展阶段的住房供求状况有着密〔38〕切联系，应把保障机制融入市场机制当中。阎金明在《德国、瑞典社会住房制度的特点及启示》中认为，德国、瑞典的土地和房屋都实行自由交易，政策公开透明，从而实现了长期稳定；同时政府大〔39〕量使用带有福利色彩的金融手段，保证弱势群体的住房。胡昊在《荷兰住房保障体系及启示》一文中从住房供应和住房的可支付性〔40〕两个方面阐述了荷兰的住房保障体系。
〔41〕。张菁、屠梅曾在《房地产金融制度国际比较与借鉴》中，从房地产金融机构设置、政府角色以及筹资方式等方面系统地分析了几个典型市场经济体制国家的房地产金融制度，并认为德国、英国、奥地利等国的合同储蓄融资模式必须得到国家优惠政策的支持，〔42〕且配以严密规范的金融体系。谭小芬撰写的《欧洲房地产周期与金融稳定》则从房地产周期对金融稳定的影响这一角度出发，认为近年来随着欧元区房价的高涨，住房抵押贷款水平逐步上升，如果出现房地产价格的急剧调整，抵押贷款不良比例将会随之提高，从而削〔43〕弱银行的资本状况和贷款能力，给金融稳定带来不利影响。
〔44〕。郑珍玲、曾晨撰写的《英国住房消费政策调研》一文中指出，为了防止房地产过热给经济发展带来风险，英国政府和中央银行主要从供需两方面为房地产降温：一是政府为增加房源提供政策扶持和引导，缓解供需矛盾；二是发挥利率的杠杆调节作用，通过中央银行提高利率增加抵押贷款成本，从而有效遏制房地产市场购房出〔45〕租过热的现象。曲卫东撰写的《德国的房地产课税评估》首先提出了德国房地产课税评估的基本原则，紧接着阐述了两种不同的评估方式——收益法与成本法，并从价值标准、评估数量、空间分〔46〕布、评估时点等角度对两者进行了区分。李晓立在《英国的房地产税制》中概述了英国房地产税制体系的四个重要特征：一是英国的房地产税制带有明显的私有性质；二是英国已经形成了一套较完善的财产评估体系；三是英国房地产税制充分贯彻了市场经济原则和低税原则；四是英国重视房地产保有环节的征税，而轻视房地产权属转〔47〕让的税收。对比和总结上述国内外研究可以看到，首先，来自欧洲方面的研究基于本土化的基础和针对性强的特点，其研究学科范围宽泛，紧密地结合了政治学、社会学、社会政策、公共政策等研究领域，而国内研究基本围绕着经验借鉴、政策启示、方法介绍等，具有以点概面，以国别叙述为主，对制度模式和类型研究比较少的缺陷。所以，其表现出来的特征是，欧洲对住房问题的研究具有高度的理论性，特别是对政治理论、社会理论的提炼，而国内对该问题研究属于政策研究层面，缺乏理论的解释，特别是基础性制度的研究。其次，在研究方法使用上，欧洲所有住房社会政策的研究，哪怕是理论性很强的研究，都非常注重住房结构和住房数据的比较和使用，具有数据证明的实证主义色彩，而国内对欧洲住房问题研究，由于数据收集和掌握问题，几乎很少使用图表性和结构性数据，特别缺乏对历史数据的追溯，比较集中于当代政策的解释，具有强烈的描述色彩。第三节研究思路和文章结构
如何把一个理论意义极强的，内涵十分丰富的，甚至还缺乏明确统一学术定义的欧洲社会模式概念，与作为具体社会政策工具的住房政策进行关联？这是本研究的挑战性极强的一个难点与关键点，其研究既需要对欧洲社会模式的理论解释、历史演化和发展未来进行全面把握，同时也需要对欧洲各国目前的住房政策和住房市场结构十分了解，特别是需要把住房政策放在社会政策下进行全面、历史、实证性的论述。因此，研究思路的确定和文章结构的编排将起到非常关键的作用。3.1 研究思路与创新点
从欧洲住房市场和住房政策角度去反证欧洲社会模式的统一性和差异性，是一个在体系和内容上都难以全面驾驭的课题，因而研究方法的选择对本研究十分重要。
首先，对于有效研究而言。所谓欧洲社会模式，无论其现象学意义如何强烈，也无论文化意义和政治动员意义如何突出，归根结底，欧洲模式无非是欧洲现行和正在争论中的各种社会政策（福利国家体制）综合作用下的一种显性的体制要素的反映。如果把握住社会政策的主线，将论述的主题按欧洲社会模式（宏观）、欧洲社会政策（中观）、欧洲住房市场与住房政策（微观）展开，并根据欧洲社会模式类型学研究的延伸，将欧洲各国住房市场特征与住房政策特点进行对应性归纳和提炼，那么以住房制度差异为特征的欧洲社会模式将更加鲜明化和特色化。
〔48〕，以欧洲不同国家主导的政治思潮和社会思潮为核心，在理论上对欧洲模式的政治统一性、文化一致性基础上的社会基础福利制度进行归类，特别是围绕住房市场特征与住房政策制度特征进行类型学的比较提炼，以达到可以进行制度模式比较的目的；同时，为了更详细地说明欧洲不同国家因住房政策差异化，而产生的住房市场特征和结构，本研究还必须借鉴荷兰人Van Valet所进行过的路径，采用实证性数据，并结合住房政策演化历史，对典型的欧洲模式国家进行制度特质解释，并以此反证欧洲社会模式概念统一化下的福利制度模式的差异性。
在方法论的选择上，本研究强调的是，以国际上对欧洲社会模式的前沿研究为标准，以原版英文文献为理论基础，采用欧洲最新的住房数据统计资料，遵循历史、现实、理论相结合的原则，把欧洲社会模式放在具体的（住房）社会政策之中。这样不仅摆脱了单纯理论意义上概念化研究欧洲社会模式的抽象性和空泛性，同时还可以在丰富的理论内涵下，具体地解释欧洲社会模式的存在。从目前的研究来看，特别是在欧洲，欧洲社会模式，或者说欧洲不同福利国家统一性与差异化并存的命题，已经得到了欧洲政治家和许多知名学者的关注，许多欧盟范围内的研讨会均围绕着欧洲模式与国家竞争力、欧洲模式与全球化、欧洲模式与福利政策改革、欧洲模式与劳动力市场改革等领域而展开。而我们围绕住房这个与人类生活高度相关的，既有生产价值，也有生活价值和社会价值的领域，去研究和探讨，为什么像公共住房，或者是政府对住房市场的公共干预，无论是社会的，还是市政的，在欧洲每个国家都存在，这个欧洲范围内模式的共性说明了欧洲模式中哪类价值的存在，是人本身的价值，还是公共政策博弈的结果，抑或是民主代议制度政治平衡的需要？而即使同样作为欧洲国家而言，在公共介入住房的手段上，为什么有的国家是以干预租金价格（干预自由市场交易价格）为手段，而有的国家以政府建筑公共住房和租房补贴为手段，还有国家是以社会第三部门介入为手段？这些不同的政策选择模式，是体现了对于福利国家不同构建方式的理解，还是欧洲社会价值观的分化视角？
由于本研究跨越宏观、中观和微观，包括国别实证数据等诸多领域，集理论研究和应用性实证研究为一体，因此，在具体的论述上，在方法论的采用上还将使用到如下一些方法：
〔49〕。而在本研究的知识层次上，欧洲社会模式属于学理性宏观研究，欧洲社会政策作为一个政策族，涵盖了与人有关的社会生活各个领域，是体现制度和社会模式的集合体，而住房政策则是社会政策族群中的一个分支。所以，就知识层次逻辑性关系而言，“欧洲社会模式——欧洲社会政策——欧洲国家住房政策”，是一个从理论抽象到具体制度特征的推论过程。
〔50〕。而本研究所进行的欧洲住房市场和住房政策实证性描述，恰恰符合植根研究的特质。透过对欧洲住房市场和政策的描述和观察，既可以解释欧洲模式的共性和差异性在欧洲并存的特征，同时还可以通过这种研究方法对欧洲社会模式的子模式的住房体制的特点进行归纳。
归纳和演绎。正如概念是命题的基石一样，命题就是理论的基石。无论欧洲社会模式这个命题是以假说存在，还是以经验归纳存在，以欧洲社会政策族群之一的欧洲国家住房市场和住房政策为出发点，进行描述性研究和解释性研究，或是可以证明欧洲社会模式这一假说的存在，或是可以以住房问题为事实视角总结和提炼出欧洲社会模式的一般特征，并将其抽象化、理论化。反过来，如果欧洲模式理论解释已经存在，那么它足以解释欧洲住房市场和住房政策存在的某些共同现象，而欧洲社会模式也可以透过住房问题来验证命题的准确性。
类型比较。这是本研究所采用的一个重要方法，不仅是因为欧洲学者采用这种方法对欧洲社会模式解释进行了有极高学术价值的研究，重要的是，如果不采用类型学的分类，对于国别差异度明显的欧洲住房市场和住房政策就不能进行有效的比较，也无法进行制度差异归类。因此，采用类型比较，可以将欧洲不同国家作为社会政策的住房政策进行横向比较，并围绕欧洲模式探讨其产生的原因。
数据实证。采用实证主义的“并置型”研究（Justapositional analysis）这一欧洲对于住房研究采用的通行方法，既是本研究的客观需要，也是本研究的一个最大的特色。如果不对欧洲以国别为基础的住房市场结构数据进行历史的、全景式的比较分析，根本不能把握不同国家的住房结构特点，所对应的住房政策解释说明也无法得到实证数据的支持，对模式的提炼也无法谈起。所以数据实证收集、整理、图表制作，尽管漫长而痛苦，需耗费大量时间，但对于本研究却是不可或缺的。
综上，本研究拟针对欧洲社会模式这个命题，以欧洲福利国家社会政策族群之一的欧洲住房政策为视角，结合欧洲国别差异化的住房市场历史和现状进行全面系统的宏观、中观和微观研究，探究欧洲社会模式历史演进阶段中，发生在住房市场和住房政策方面的特征和规律。本研究在理论层面，从历史沿革的角度，全面解释和深化理解的欧洲社会模式这一复杂的学术概念，在目前的国内研究领域具有一定的原创性和学术价值。在欧洲住房市场结构和住房政策的实证研究层面，本研究引用历史数据，并结合最新的欧盟和欧洲国家统计资料，进行了持续的研究。本研究所致力于的实证性、解释性，数据全景性研究，使用了政治学、社会学、城市经济学、比较制度研究、公共政策研究、金融学等诸多理论结合的学科交叉方法，对于研究欧洲社会某一具体问题，并倡导一种以植根研究为特征的研究范式而言不失为一种尝试。而在总结欧洲社会模式和欧洲住房政策对于中国发展模式选择，包括中国住房问题解决的理论价值和应用价值上，本研究也进行了有远见的思考。3.2 全书结构框架
全书基本构思和框架如下：
绪论。本部分主要是集中论述了研究的缘起，概括和分析了有关研究命题国内外的研究现状，说明了本研究的基本意义和价值，设计文章的总体布局和结构安排，指出拟采用的研究路径和研究方法。
第一章，以欧洲社会模式的概念、历史发展演化和面临的挑战为主题。首先，对欧洲社会模式的基本概念、学理性价值、欧洲范围内的研究现状和基本结论进行了整体性论述，并提出了卡尔·波兰尼的思想在研究欧洲社会模式上的巨大价值；其次，围绕欧洲社会模式的内容与主题，从历史的角度讨论了欧盟一体化过程中，欧洲社会模式与社会化欧洲取得的进步；最后，以现实整合为视角，集中论述了全球化背景下欧洲社会模式发展面临的主要挑战，并讨论了欧盟组织机制对于变化的应对，最后指出欧洲社会政策领域整合的现状。
第二章，首先，围绕支撑欧洲社会模式的工具性选择——欧洲社会政策的发展历史、政策演变机制与理论支撑体系——进行了集中论述，并指出社会模式作为一个政策族群是由许多具体政策构成的；其次，提出了欧洲社会政策对应的福利国家内容，并详细论述了战后欧洲福利国家的历史，特别是欧洲社会政策面临的挑战以及欧洲有关组织机构（欧洲法院）在推进社会政策欧洲化中的特殊、积极作用；最后，围绕着本文的论述主题，集中讨论了欧洲住房政策在欧洲社会政策构成中的价值，论述了欧洲住房政策发展的起源与历史演化，以及住房需要公共干预的理论解释，围绕着欧洲社会模式分类和指导住房政策的政治哲学分类，并结合国内外欧洲住房研究的现状，阐述了本研究的研究手段和研究路径。
第三章，以欧洲社会模式中的一个特色子模式——欧洲自由主义社会模式为视角，以其代表性国家——英国——住房体制和住房政策发展为个案，论述了欧洲自由主义社会模式的基本特点，以及它们在住房问题上表现出来的特征，指出了英国式福利国家在解决住房问题上的基本价值取向和公共政策选择。
第四章，以欧洲社会模式中的一个特色子模式——欧洲大陆法团社会模式为视角，以其中的典型国家——德国——住房体制和住房政策的发展为个案，论述了欧洲大陆法团社会模式的基本特点，以及它们在住房问题上表现出的特征，指出了欧洲大陆法团社会模式对于住房问题的基本价值观和公共政策选择。
第五章，以欧洲社会模式中的一个特色子模式——欧洲大陆竞争法团社会模式为视角，以其典型国家——荷兰——的住房体制和住房政策发展为个案，论述了欧洲大陆竞争法团社会模式的基本特点，以及它们在住房问题上表现出来的特征，指出了欧洲大陆竞争法团对于住房问题解决的基本价值观和公共政策选择。
第六章，以欧洲社会模式中的一个特色子模式——地中海社会模式为视角，以其中的代表性国家——意大利——的住房体制和住房政策发展为个案，论述了欧洲地中海社会模式的基本特点，并讨论了为什么在地中海国家并没有出现欧洲大陆法团的特征，结合意大利在住房问题上表现出来的特征，指出了欧洲地中海社会模式对于解决住房问题的基本价值观和公共政策选择。
第七章，以欧洲社会模式中的一个特色子模式——北欧社会民主主义社会模式为视角，以其中的代表性国家——丹麦——的住房体制和住房政策发展为个案，论述了北欧社会模式构造中社会民主主义和法团主义结合的特征，结合丹麦在住房问题上表现出来的特征，指出了欧洲社会民主主义模式对于住房问题解决的基本价值观和公共政策选择，特别论述了北欧高福利国家在住房发展上面临的新挑战。
第八章，以欧洲社会模式中新出现的一个子模式——转型国家社会模式为视角，以其中最有代表性的国家——波兰——的住房体制和住房发展为个案，论述了在转型社会中政治、经济和社会结构再造的特点和难点，结合波兰在住房问题解决上的特征，指出了转型国家社会模式在历史继承、政府干预、利益博弈和公共政策选择上的基本特点，并指出了转型社会模式构造上的不稳定性与可塑性。
结论。首先，在全面总结与回顾所研究内容的基础上，对欧洲社会模式下的欧洲福利国家体系和对应的资本主义多样性进行了理论性的讨论，并总结和分析了影响不同欧洲社会模式的因素和其组合构造；其次，以欧洲住房政治政策化和住房公民权利化为角度，讨论了影响欧洲社会模式和住房模式的人类社会政治遗产，集中归类和分析了不同欧洲社会模式下的住房制度手段，并同时讨论了作为欧洲社会模式在住房上的共性；最后，从中国住房问题出发，以欧洲住房问题的解决为借鉴，集中讨论了中国目前对应住房问题解决的认识，提出了中国住房问题有效解决的合理价值观认识，并以中国未来发展模式为视角，思考了欧洲社会模式对于中国社会模式再造的特殊价值。
注 释
〔1〕 Karl Polanyi, The Great Transformation, Beacon Press, 1957.
〔2〕 R. Allen Hays, The Federal Government and Urban Housing Ideology and Change in Public Policy, State University of New York Press, 1985.
〔3〕 Willem van Vliet. (ed.) , International Handbook of housing Policies and Practices, Greenwood Press New York, 1990.
〔4〕 Martin Schnitzer, Comparative Economic Systems South-Western, Publishing Co 1991, J Hollingsworth and R Boyer (eds), Contemporary Capitalism, Cambridge, 1997, S Rosefielde, Comparative Economic Systems, Blackwell, 2002.
〔5〕 在早期欧洲文献中出现的研究路径尽管已经受到了瑞典学者Easping-Andersen对欧洲福利体制类型学研究的影响，但“欧洲社会模式”这个学术术语的使用还未流行，许多研究还停留在制度体系比较层面，更多地是使用“System”而非“Model”来进行比较研究。在欧洲体系与住房比较研究上可见Barlow, J and Duncan, S (1994), Success and Failure in Housing Provision European Systems Compared Elsevier Science, Oxford.
〔6〕 毛禹权：《欧洲社会模式面临严峻挑战》，《国外理论动态》，2006年第五期。
〔7〕 顾俊礼主编：《福利国家——以欧洲为背景的比较研究》，经济管理出版社，2002年2月第1版；【英】巴尔著，郑秉文等译：《福利国家经济学》，中国劳动社会保障出版社，2003年1月第1版。
〔8〕 周弘编著：《欧洲模式与欧美关系：2003—2004欧洲发展报告》，中国社会科学出版社，2004年2月第1版。
〔9〕 陈乐民：《从伯恩斯坦到布莱尔》，《方法》，1999第1期。
〔10〕 从研究的时间段看1998—1999是第三条道理在中国研究的高潮期，其间发表了大量的文章，如张世鹏：《历史比较中欧洲“第三条道路”》，《欧洲》，1999年第1期；杨雪冬：《第三条道路，新途还是旧路？》，《马克思与现实》，1999年第1期；唐海军：《第三条道路，一种大胆的“政治嫁接”》，《当代世界》，1999年第5期等一大批文章。
〔11〕 田德文著：《欧盟社会政策与欧洲一体化》，社会科学文献出版社，2005年4月。
〔12〕 罗桂芬：《欧盟社会政策与社会保障体系变革趋势》，《社会学研究》，2001年1期。
〔13〕 关信平：《欧盟社会政策的历史发展——兼析欧盟社会政策的目标、性质与原则》，《南开学报》，2000年第2期。
〔14〕 夏建中：《欧盟社会政策的历史发展及其启示》，《南通师范学院学报》，2002年9月。
〔15〕 周建明：《社会政策：欧洲的启示与对中国的挑战》，上海社会科学院出版社，2005年3月第1版。
〔16〕 余开祥、洪文达、伍贻康主编：《欧洲共同体——体制·政策·趋势》，复旦大学出版社，1989年3月第1版。
〔17〕 杨逢氓、李宗植、张永安编著：《欧洲共同体经济教程》，兰州大学出版社，1993年5月第1版。
〔18〕 郑春荣：《德国社会保障体制改革与欧盟社会政策构建的前景》，顾俊礼、刘立群主编：《世纪之交的德国、欧盟与中国——中德建交二十五周年纪念文集》，社会科学文献出版社，1998年7月第1版。
〔19〕 关信平、黄晓燕：《欧盟社会保障一体化：必要性与条件分析》，《欧洲》，1999年第4期。
〔20〕 余建年：《社会经济变迁中的欧盟劳动就业政策》，《武汉大学学报：社科版》，2001年5月。
〔21〕 宋全成：《欧洲的移民问题与欧洲一体化——以德国为例》，《北京大学学报：哲学社会科学版》，2002年第1期。
〔22〕 张荐华著：《欧洲一体化与欧盟的经济社会政策》，商务印书馆，2001年7月第1版。
〔23〕 有关这两个著名的研究机构报告可见：http://www.rics.org/; http://www.jchs.harvard.edu/.。
〔24〕 有关联合国人居属的各年代世界住房报告可见www.unhabitat.org.。
〔25〕 Harloe, M. (1985), Private Rented Housing in the United States and Europe, Croom Helm London.
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〔27〕 Peter Malpass, Housing and Welfare State, Palgrave MacMillan, 2005，有关该教授的研究可见http://www.built-environment.uwe.ac.uk/staff/staffDetails.asp? StaffID=p-malpass。
〔28〕 Gavin McCrone & Mark Stephens, Housing Policy in Britain and Europe, 1995.
〔29〕 Mark Stephens, European Integration and Housing Policy, Routledge, 1998，有关该教授进行的研究可见https://www.york.ac.uk/inst/chp/Staff/stephens.htm。
〔30〕 John Doling, Comparative Hosing Policy: Government and Housing in Advanced Industrialized Countries, Basingstoke Macmillan, 1995, J Doling and J Ford (eds), Globalisation and Home Ownership: Experiences in Eight Member States of the European Union, Delft University Press, 2003. 有关该教授的研究内容可见http://www.iass.bham.ac.uk/staff/doling.pdf。
〔31〕 C. Donner, Housing Policies in the European Union, Vienna, 2002; Housing Policy in Central Eastern Europe, Vienna, 2006. 有关该教授的研究成果可见http://www.donner.at/christian/html/e_core.html。
〔32〕 Haworth, A. (2004), "Social Constructionism and International Comparative Housing Research" in Jacobs, J. and Kemeny, J. (eds): Social Constructionism in Housing Research, Ashgate Aldershot.
〔33〕 Peter Somerville and Nigel Sprigings (eds), Housing and Social: Contemporary Themes and Critical Perspectives, Routledge, 2005.
〔34〕 Cristina Barcelo, Housing Tenure and Labour Mobility a Comparison Across European Cities, Banco, 2006.
〔35〕 Z. Bauman, Community: Seeking Safety in an Insecure World, Cambridge: Polity Press 2001; R. Berthoud, Rich Place, Poor Place: An Analysis of Geographical Variations in Household Income with Britain, Colchester, 2001.
〔36〕 M Harrison and C Davis, Housing, Social Policy and Difference: Disability, Ethnicity, Gender and Housing, The Policy Press, 2001. 有关该教授研究可见http://www.sociology.leeds.ac.uk/about/staff/harrison.php。
〔37〕 王晖：《主要发达国家住房保障制度对我国的启示》，《世界经济与政治论坛》，2006年第4期。
〔38〕 周林洁：《德国住房保障制度值得借鉴》，《城市开发》，2003年第6期。
〔39〕 阎金明：《德国、瑞典社会住房制度的特点及启示》，《国家行政学院学报》，2007年第3期。
〔40〕 胡昊：《荷兰住房保障体系及启示》，《中国房地产》，2002年第4期。
〔41〕 许超：《国外住房金融政策的借鉴》，《商场现代化》，2005年第7期。
〔42〕 张菁、屠梅曾：《房地产金融制度国际比较与借鉴》，《上海管理科学》，2005年第2期。
〔43〕 谭小芬：《欧洲房地产周期与金融稳定》，《国际经济评论》，2007年第3期。
〔44〕 曾赛星、王浣尘、王锋：《欧洲国家住房消费比较》，《中外房地产导报》，2001年第9期。
〔45〕 郑珍玲、曾晨：《英国住房消费政策调研》，《今日中国论坛》，2005年第12期。
〔46〕 曲卫东：《德国的房地产课税评估》，《中国税务》，2005年第5期。
〔47〕 李晓立：《英国的房地产税制》，《经济论坛》，2004年第7期。
〔48〕 Esping-Andersen (1999), The Three Worlds Of Welfare Capitalism, Princeton, NJ; Princeton University Press. 与此对应的也可以被称之为资本主义模式研究，在国内相关的翻译文献有【英】大卫·雷斯曼著，吴敏译：《保守资本主义》，社会科学文献出版社，2003年3月第1版，【法】米歇尔·阿尔贝尔著，杨祖功等译：《资本主义反对资本主义》，社会科学文献出版社，1999年10月第1版，【英】戴维·柯茨著，耿修林等译：《资本主义的模式》，江苏人民出版社，2001年7月第1版。
〔49〕 【美】罗伯特·默顿著，林聚任等译：《社会研究与社会政策》，三联书店，2001年8月第1版，第6页。
〔50〕 【美】肯尼斯·D·贝利著，余炳辉等编译：《社会研究的方法》，浙江人民出版社，1986年4月第1版，第34页。
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