作者：吴晓波频道
格式: AZW3, DOCX, EPUB, MOBI, PDF, TXT
2017发生了啥：20问看懂中国房地产市场试读：
第1问：70年后房子还能继续住，但肯定得交钱
前天，两会结束了，大家最关注的还是总理答中外记者提问。其中，澎湃新闻的记者提了个大伙都很关心的话题——房屋产权70年到期后怎么办？
总理是这么答的：“可以续期，不需申请，没有前置条件，也不影响交易。当然，也可能有人说，有法律保障吗？我在这里强调，国务院已经责成相关部门就不动产保护相关法律抓紧研究提出议案。”
总理的话感觉让大家吃了颗定心丸，但若有人觉得可以高枕无忧了，那未免也太单纯了。毕竟可以续期不代表可以免费续期。
确实，这个产权问题如果处理不好，一定会是个大问题。那么，房屋产权70年到期可以续期的背后，还有哪些值得深思的问题？小巴采访了几位大头，来听听他们的分析。
丁建刚——浙报传媒地产研究院院长“住宅土地使用权到期续期问题仍需法定”“房屋产权70年到期后怎么办？”事实上，昨天记者的问题本身就不够准确，产权是永恒的，但土地使用权是70年。
李克强总理的回答也引发了公众舆论热议，他回答的语境，应该是针对去年温州有一宗住宅用地，当时开发商只购买了二十年的使用权，现在使用权已经到期，面临着土地是否能继续使用，产权能否正常交易等问题。
后来国土部门给出的解决方案是过渡性的，按照“两不一正常”原则：“第一个‘不’是不需要提出续期申请。第二个‘不’，不收取费用。第三个是‘正常’办理交易和登记手续。”国土部强调，这一原则只适用于当时土地使用年限购买不到70年，现在已经到期的极少数住宅用地的特例。“对带有普遍性70年住宅土地使用权期间届满后的续期问题，关系到广大人民群众的切身利益，国土资源部高度重视，我们将继续加强调查研究，在相关工作中积极建言献策，配合相关部门尽早地完成研究，出台相关的法律安排。”
关于住宅用地70年使用权到期后的现有法律体系是：
▷《宪法》：城市的土地属于国家所有。
▷《土地管理法》：城市市区的土地属于国家所有。
▷《物权法》：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
但当时没有规定，续约是无偿还是有偿。基于以上宪法和法律规定，关于土地使用权到期续期的问题，必须是法定的。但有几点可能可以推断：
▷不太可能将使用期延长至无限。如果这样，无限期的使用权等于产权，等于土地私有，这与宪法相悖。
▷不太可能在70年土地使用权到期后，按当时的土地评估价格让业主再缴纳一次土地出让金。如果这样，社会和公众根本无法接受。恒产和恒心，无从谈起。
▷最大的可能是，延长土地使用期限和未来的房地产税相结合。不需要重新缴纳土地出让金，但每年交一定的房地产税。
韩世同——广东省房地产研究会副会长“大家的担忧依旧没解除；关键在于交多少费用”
我国《物权法》第一百四十九条明确规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。所以，总理的回答并没有超出物权法所表达的范围，也没有解决大家最关心的点，因此也不会对当前的房产市场带来任何的影响。
关键点在于，续期是否要交费，需要交多少费用？
但目前来确定交费这个问题，还不太容易。如果交费比重较高，按照之前温州的传闻，占房子市值的30%，大家肯定接受不了；如果像深圳曾经的一个版本，按照土地基准价格的30%，应该不会引起太大的争议。
不过，这个问题可能会涉及到房地产税的改革，将来可能以自动无偿续期来换取房地产税的开征，已经有一些学者这样建议，具体是否可行还需要研讨。
另外，是否有更好的办法，或者借鉴国外的一些做法，目前还不清楚。毕竟中国在土地制度、所有权和产权方面，跟其他国家不一样，所以这方面不具备太大的可比性。除非我们进行土地制度的改革，但目前这并没有被纳入议程。
至于小产权房，目前还没有明确的规定。广州有些城中村拆迁后的返迁房，房主都不愿意办成商品房，反而这样有可能变得没有期限了。
另外，目前酒店式公寓逐渐升温，跟小产权是不挂钩的。酒店式公寓属于商业性质，主要是写字楼、酒店、商场物业提供的40-50年期限的房子，在一些中心城市卖得火爆是因为不限购，有些地方还不限贷。
刘德科——德科地产频道总编辑“70年后具体怎么办，关键还是看房地产税怎么设计”
这次，总理主要重复和强调了之前官方已经说过的观点。但总理在这样的场合说出“有恒产者有恒心”这句名言，是值得我们关注的。
因为这句话你说我说都没什么大不了，总理说就不一样了。至少，这意味着，“70年到期后要把土地交还给国家”的担忧不必要存在了。
目前，针对20-30年产权房的历史遗留问题，采取“两不一正常”的过渡性解决办法。至于70年产权的房子怎么办？目前为止，是有理念性的共识，也就是总理所说的，“可以续期，不需申请”；但目前尚没有具体的办法，不过总理说正在抓紧研究。
其实，针对这个问题，学术界的其中一个共识是，产权到期后，以交房地产税的方式来平稳过渡。具体来说，普通人买的房子都是70年产权，地产商买地时已经交过土地出让金；理论上，70年之后我们应该向国家交钱，但实际上我们不可能再去交土地出让金。所以，最好的、最稳妥的办法是，用房地产税来平稳过渡，这样就非常合理。
如果是这样，相信大部分人不会有怨言，也解决了我们在公有制土地下“有恒产者有恒心”的住房问题。不过，这只是学术界的一种观念。
但这并不代表，一定要在70年产权结束之后才交房地产税，70年之内也可能征收房地产税。当然，70年内房地产税的税率和70年后房地产税的税率理论上应该是不一样的。
另外，总理在回答时并没有提到房地产税，我认为有两个原因：
▷房地产税到底如何安排才最恰当还不确定；
▷总理没有提房地产税，可能是为了避免不必要的猜想。因为房地产税已经被炒得太热，但几乎所有的在职官员都没有在公开场合谈过房地产税，除了人大的相关人士提及过，但他们说的是房地产税的立法筹备进程。
因此，对未来的展望，也就是70年后到底怎么办，归根结底还是回到目前尚无定论的房地产税上。可以说，绝大多数中国房地产的制度化问题，最终几乎都会汇聚到房地产税这个焦点上。这也是房地产税这么难出台的重要原因，因为牵涉面实在太大了。
第2问：如果90后都不买房了，京沪深就只能等死？
前些天，吴老师写了一篇《90后就别买京沪深的房子了》，“这是我第一次建议同学们不要买房。”
这个观点引发不少大号各抒己见、参与争论：
@叶檀：如果90后都不买房，这几个城市不到10年就会死亡。
@财经韬略：可能给北上深的90后灌上一剂有麻醉效果的迷魂汤，让他们错失楼市的“白银十年”。
@未来知识图谱：本质上是举家族之力买房，不管北上深怎么限购限贷，仍会有90后买房。……
90后买不买房，在一定程度上影响着未来一线城市的发展。如果高昂的房价逼走了年轻人，这些城市还有未来吗？小巴采访了几位大头，来听听他们的分析。
叶檀——财经评论员、财经专栏作家“赶走年轻人的城市是没有前途的”
首先，现在各个城市处于财富梯级分布的状态，北上深最高，尤其是北京，其次是上海、深圳。以大城市为核心，然后是周边卫星城，再是其他热门城市，呈现这样一个梯度布局。
一个城市如果很有活力，通常可以分两方面来说：
▷城市集聚了很多财富，享受到发展的红利；
▷城市有未来，创业者集聚，财富才会集聚。
比如上世纪初的上海，基本上穷人、富人都聚集在那里；再比如东京，很大一部分年轻人聚集在那里。
房价很高怎么办？就做大东京都市圈。年轻人通过轨道交通，在卫星城买房，在市区工作，来回呈钟摆式移动。这种情况在北京等大城市已经可以看到。
所以，最终并不是把年轻人赶离大城市，而是让他们在大都市圈中立足。比如我们在长三角看到的大都市圈，是以上海为核心，两侧延伸至杭州、南京。上海周边的花桥、太仓等，都被视为上海经济体的一部分。年轻人呈钟摆式移动，从本质上说并没有被赶离都市群。
如果要说被赶离，那就是创业失败，到四五十岁仍然没有财富。还有一个情况是，即使没有成功，但在资产价格较低时买房，也能获得资产的回报，而且回报率相当高。
一个城市如果发展得很好，一定有存量财富和增量财富。而增量财富一定是年轻人创造的。那么，如果一个城市赶走了全部的年轻人，甚至使他们在卫星城都无法立足，这样的城市是没有前途的。
韩世同——广东省房地产研究会副会长“90后没有必要被房子所困，可以流动性、国际性发展”
年轻人在大都市圈层中该如何生存和发展，买房是不是必由之路？吴老师说，买房就是抱住那根没有水的“桥柱”，放下就可以踩到地了，意思是不买房也可以生存和发展。我赞同这种观点。
吴老师在专栏中说到，中国的大城市应该学习柏林，提供大量的廉租房、提供住房金补贴以及租房政策偏向租房者。
其实，我看到的是，深圳正在做柏林同样的事情。深圳“十三五”期间将建设40万套保障性住房，投入市场的达35万套，其中七成左右面向户籍和非户籍人才。不知道落地情况如何，但至少计划是这样的。
同时，深圳市实行人才租房补贴制度，符合规定的可获补贴标准为：本科15000元/人、硕士25000元/人、博士30000元/人，这样的举措让年轻人可以抵御高租金带来的生存压力。
其实，90后以及未来00后这些年轻人，不必被房子所困。同时，假设年轻人不在大城市买房，10年后这些城市也不会走向落寞。因为本身就有很多90后、00后生活在大城市，他们已经有了房子。
而外来的年轻人，即使不在大城市买房，但他们的流动性很强，就算在大城市租房，也会成为城市居住人口的重要组成部分。
年轻人在大城市发展，只要收入能够匹配得上就没有问题。当收入能力、支付能力很强时，不买房也不至于让这些人被困在某一个地域，可以国际性发展。相反，如果不具备购房能力，硬生生地把自己未来的二三十年都负债于某个都市的某套房屋，这样的年轻人非常可悲。
未来必然会像国外的一些城市一样，很多人并不一定要拥有固定的居所，可以流动性非常强。在人生的不同阶段，到不同的城市去体验不同的生活。
黄家荣——资深房产投资者“十年后京沪深不仅不会死，而且买房的准入门槛会更高”
对于来自普通家庭的90后，毕业后远离故乡到京沪深奋斗，确实是竭尽全家的力量，也难以凑出一套京沪深像样刚需房的首付。
我建议过很多这类90后、95后，在离自己家乡不远的大城市生活，最好在国内重要交通枢纽的省会城市，生活工作、买房压力比起京沪深轻松很多。
但有的孩子依然会讲，虽然在京沪深买不起房，但人生并不能仅看着眼前的房子，习惯了京沪深的生活节奏，这里机会更多、更容易实现理想。这些孩子不是在创业，就是在筹备创业的路上。我建议先不必在京沪深买房，把资金投入到事业中，实现自己理想后再考虑买房。
而对于生于京沪深有房家庭的90后，即便是普通家庭，通过家庭现有资产的重新配置，压力还是家庭所承受得起的。
当然，90后转变买房观念的可能性是存在的，购买力不足的90后会选择在京沪深租房生活，或者在京沪深周边甚至离家乡近的大城市买房。
如今，北上广深一线城市都“认房又认贷”，肯定限制了一波之前在别的城市、周边城市买过房的年轻人，他们不得不放弃在大城市的买房计划。
而对于有购买力、有条件的90后家庭，将会绕过买大城市周边房到换大城市小房再换大房等过程，直接根据实力来购房。况且，对于家庭条件稍好、自己有能力的90后而言，他们的买房思维及对市场政策的把握程度，比很多60后、70后、80后更加快、准、狠。
实际上，十年以后京沪深这几个大城市不仅不会死，而且买房的准入门槛会更高，京沪深将会聚集更多国际顶级资源，国内真正的精英都会向京沪深靠拢，阶级将深度固化。换言之，京沪深的房子起到了加快阶级固化速度的作用。
第3问：“开春不买房，一年又白忙”这话是哄你还是骗你？
“房子是用来住的，不是用来炒的！”对于当前的楼市，官方态度十分坚定。今年以来，房产调控并无松动，于是媒体上频频出现“跌”“下降”“惨淡”等字眼。正当大伙纠结在“买或不买、卖或不卖”之中时，北京的房产圈开始流传这样一句话：开春不买房，一年又白忙。
大家不愿看到的事情又出现了。尽管统计局数据显示，北京新房价格平稳回落，但不在调控范围内的二手房市场居然活跃起来了。
据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年第9周（2月27日-3月5日），北京全市二手住宅共网签3896套，环比第8周增长26.5%。
相比之下，深沪二手房“冷静”多了。2月上海二手住宅成交1万余套，为正常年份的一半；2月深圳二手住宅成交2240套。
另外，还有数据显示，北京一套均价格已经比沪深贵35%-40%。严控之下，北京的二手房市场为何会脱缰，价格还如此之高？接下去一线城市楼市趋势如何，该买吗？小巴采访了几位专家，他们从各个角度进行了分析。
林采宜——国泰君安首席经济学家；《大头圆桌会》导师“未来一线城市住房的消费性需求依然坚挺”
今年的中央经济工作会议中提出给我国的房地产市场重新定调的目标。其核心是要“稳”：
既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。对于一线城市，重点词是“疏解”和“带动”。
然而值得注意的是，尽管北京、上海等一线城市人口规模已经很大，但是按照齐普夫定律来看，这些超级城市还不够大，小于该定律揭示的最优“规模”（齐普夫定律在城市经济学方面是一个基于统计数据得到的结论，是指城市人口的自然对数与其人口排序的自然对数的乘积为一个常数）。
这实际上说明，尽管面临政府的人口控制，但一线城市在创造就业和医疗、教育等方面的优势仍可能继续吸引人口流入。从这个层面来说，一线城市尤其是北京和上海房地产市场的消费性需求仍然向好，深圳和广州作为第二梯队要弱于京沪。
另一方面，每一次房价上涨，都伴随着房价是否有泡沫的讨论。然而从本质上看，危害经济的是泡沫的破灭而非泡沫本身。通常而言，泡沫破灭的前提是居民开始竞相抛售持有的房产，造成市场上的供给剧增，供大于求从而房价下跌。
中国的实际情况是，城市化进程及土地供应的限制这些慢变量支撑了人们对一二线城市尤其是一线城市房价长期上涨的预期，只要持有房屋的成本不剧烈上升，比如开征房屋持有税，不论居民是出于投资还是投机需求目的，都不会急于出手持有的房产。
因此，限购政策往往充当了房价泡沫破裂的保护伞，在房价没有上涨到足够高，以至于有一部分理性人开始抛售离场的时候，通过强迫房地产市场的供需双方暂时离场观望，一定时期内避免了泡沫被刺破时的房价大幅下跌。
在短期内，政府明确的限购态度确实可以起到抑制对房地产投资性需求的作用，改善房地产市场的供需格局，从而保护房地产市场平稳发展。但是这种限购政策并不能从根本上消除投资性需求。
刘德科——德科地产频道总编辑“调控之前六七人抢一套房，现在二三人抢一套房”
那些说房价在跌的新闻，当然是对的；但是房价有很多维度，由于各个热点城市一手房实行“政府指导价”，所以房价当然是不涨的。之所以有些城市出现跌，那主要是因为低价位的楼盘成交放量，均价自然就跌了。
所以，现在一手房到底有没有涨，差不多是个悬案。但有一点可以肯定，在热点城市，买房的难度在增加，准确说是跟地产商买到一套房子的难度在增加。
因为实行“政府指导价”，很多一手房的单价低于同地段同年代的二手房，购房者的热情就激发出来。简单说调控之前是六七个人抢一套，现在是二三个人抢一套，地产商的难点在于，该把房子卖给谁。
如果一定要说北京二手房比上海、深圳贵很多，那只有一个原因，那就是北京行政区划内的郊区开发还不够密集。简单说，就是北京郊区低价位的楼盘还不够多。这不怪北京，而是上海的山比较少，深圳的行政区划面积比较小，各自的原因造成了楼盘分布密集度会相对高一些。
事实上，说北京二手房比深圳贵很多，这个论断是不成立的。从行政区划的地理因素来说（北京的行政区划面积比深圳大太多），深圳的二手房肯定会比北京贵——当然，我们说的是均价。
总之，现在看关于房价的一切数据，差不多都是盲人摸象，有人说摸到坚硬的大腿，有些说摸到了柔软的耳朵。
至于今年北京二手房价格会不会上涨，只能说就算今年不涨，以后也得涨。而且，京沪深是中国永远的红太阳，不必在意短期的涨跌，长线趋势一定是向上。
齐俊杰——投资人、财经专栏作家“整个北方的购买力都集中涌向北京”
楼市明显进入了反身性阶段，完全金融化。北京二手房炒作的点更多，因为上海旁边有长三角，深圳有珠三角，北京周边并没有明显的阶梯城市。整个北方就只有一个北京是超级城市，其他城市都不足以跟北京相提并论。所以整个北方的购买力都集中涌向北京。
去库存不止，楼市上涨不会完结，因为涨价才是最好的宣传。北京涨价才能带动河北去库存。所以必须调动热情，然后充分利用各个城市的限购，引导资金去三四线城市接盘。而全民狂欢中，也是互相壮胆、互相加价。
炒过股票的人都知道，股市在牛市后期，是越涨越快的。我不知道拐点何时到来，我只知道绝大部分买了房子，投资房子的人，再也不可能把房子换成钱了。现在上涨他们舍不得卖，以后也一定不舍得卖，而真的开始跌了，就更不舍得卖，当然也卖不出去了。
现在的房子根本不是商品而成为了100%的金融品，只有在金融市场上，这些东西才能被解释，就是说因为它涨价了，所以它才涨价，任何基本面分析都是徒劳的。
说到最近被炒得很热的学区房，就是这个概念，当自信心不足的时候，才往往会需要编个励志的故事来鼓励自己，给自己壮胆。
天价学区房无非是家长们想既能解决孩子上学问题还能以后再卖高价，继续坑后面的买房者。但殊不知，在聪明人都撤出后，市场上只剩下了傻瓜在骗傻瓜，至于谁是傻瓜，取决于谁先退出这个游戏，剩下的另外一方就是傻瓜。
yevon_ou——资深地产投资人“2017年深沪楼市黯淡、北京上涨”
在我的印象中，任何一个月份，新闻从来没有播“房价就要大涨，大家快去抢房，谁晚谁后悔”；在任何时候，新闻报道永远都是“议价空间拉大，卖家惊惶，买家悠闲似大爷”。
如果跟着新闻去买房的话，经过连续180个月的下跌，房价应该早已无限接近于零了吧。
至于北京的房价比上海、深圳贵，当然是应该的。北京是超一线城市，从城市角度而言，已远远把上海，深圳抛开，实力雄浑不在同一个数量级。历史上，仅有极少数时期例外，90%时间北京房价都比上海贵。
从另一个角度来说，2017上海和深圳的楼市都是黯淡的，属于盘整和补涨的年份，所以没必要太过关注。
至于2017年北京的楼市，当然是涨，目前业内情报是每周3%的速度。即使夸大了一点，但超大牛市毫无意外。涨得最快的板块依然是学区房，越小的房子涨得越快。但学区房本身有“价值”风险，并不建议大仓位扑入。
第4问：2020年前楼市很凶险，你还在买房抗通胀吗？
李迅雷：我觉得可能在2020年左右，恐怕房价会跌。
贾康：哪的房价跌？
李迅雷：一线、二线、三线，普跌、恐慌性下跌，就是所谓的泡沫破灭。
贾康：我愿意和你打个赌，15年内一线房价上扬不会变，赌两顿饭。
李迅雷：我赌2020年全国房价普跌。
在最近刚结束的博鳌亚洲论坛2017年年会上，齐鲁资管首席经济学家李迅雷和华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康两位在现场打了个赌。
中国房价有泡沫，却被称是“世界上最坚硬的泡沫”；最近一段时间，全国各地纷纷出台调控政策，北京更是“认房认贷认离婚”，但楼市依旧火爆。
到底谁能够赢得赌局，未来5年、10年乃至15年房价走势如何？小巴采访了几位大头，他们从影响房价的各个因素做出了趋势判断。
丁建刚——浙报传媒地产研究院院长“寄希望于执政者的能力，避免泡沫破裂所带来的灾难”
他们两个人的观点，我谁都不敢同意，希望不管是谁赢了，吃饭都有我的份儿。
查尔斯·P·金德尔伯格在为《新帕尔格雷夫经济学大辞典》撰写的“泡沫”词条中写道：“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”
从以上定义来看，中国房地产市场存在泡沫几乎没有争议。在很多经济学家看来，中国的房地产泡沫是全球最大的泡沫，甚至没有之一。
至于泡沫是否会破裂，真不好说。局势的走向有很多种可能，如果运气好的话，说不定可以把泡沫逐步稀释掉。
哈继铭先生去年说，中国的货币增长速度太快，中国1月M2货币供应同比增长14%，那么快的增长速度如果汇率还不贬值的话，要不了几年中国可以把全世界的资产都买下来了，这是荒唐的事情，是不可能的。所以要么货币增速下降，但是货币增速下降可能对稳增长不利，要么就得贬值，两者之间必须取一项。
那就要看执政当局怎么解决这个问题，是否有高超的驾驭能力。这是一个两难甚至多难的选择，要看运气和能力。
但人类历史上，但凡资产泡沫形成之后，破裂的概率非常大。所以只能寄希望于执政者有力挽狂澜的能力，避免泡沫破裂所带来的灾难。
从现在开始到2020年的3年中，还有诸多不确定因素。比如说，宏观经济能否稳住、就业能否稳住、人们的收入能否稳住。
但总体来说，目前的市场，是一个群体性的恐慌情绪弥漫的市场，同时也是一个单边思维的市场，几乎人人都认为房价将继续上涨（特指一二线城市）。这种资产恐慌情绪，和群体性的一致预期，一定是缺乏理性的，必须引起足够的警觉。
张大伟——中原地产首席分析师“房地产还远远没有到崩溃的时候”
房地产调控从来都是有效的，历史上，只要调控房价肯定是跌的，但总是小跌就开始放松调控，大跌就出台刺激政策，所以对于未来房价不要抱着调整到2018年的预期。
房地产没有一直涨，当然也没有一直跌，涨是主流，但2-3年必然会出现一次调整，有楼市调控导致的也有市场自发导致的，但的确是跌过。
但中国房地产还远远没有到崩溃的时候，因为城镇化率才56.1%，而户籍人口城镇化率仅为39.9%，两者之间存在着16.2个百分点的差距。这其中，除部分城市落户难外，大部分都是买不起房的打工族，需求基础依然存在。
动不动预测中国房地产未来一年涨跌如何的都是骗子，预测未来15年的房产是涨是跌没有意义，因为中国房地产并非完全市场经济，走势非市场化。而且从全国看，实际分化非常明显。一个涨或者跌字，也不代表全国。
房地产从来不是一个孤立的行业，看房地产的发展其实有人说它是夜壶挺恰当，经济发展需要时，就会刺激，不需要时，就会调控。
另外，说几个买房建议：
①房地产归根结底已经是金融属性，所以普通人买房就别看政策了，看看余额宝的收益率变化比看政策有用得多。（1-2个月周期）
②普通人买房首选有学区有地铁的住宅，然后是城区住宅、公寓，最次才是郊区。
③未来城市级别这个概念失效了，一二线和三四线的划分意义不大，反而是城市圈、城市群会成为房地产投资的热点。
④珍惜首套房信贷资格，不要随随便便用掉，未来这可能是普通人最大的本钱。
齐俊杰——投资人、财经专栏作家“现在买房抗通胀，就跟为了戒烟去吸毒一样”
我倾向于李迅雷的观点，房地产可能还有3年左右的顶部维持期，我们会用封杀流动性的方式，把房价维持在高位，从而为转型和财税改革赢得时间。
这三年是无比凶险的三年，美国会连续加息，央行恐怕后面也有5-6次加息，利息会提升1.5%甚至更多，每次连续加息周期，房地产行业都不会有什么好事，比如97年玫瑰园就破产了，07年连续加息后，深圳房价下跌，很多人弃房断供。所以连续加息必然打压房价。
房地产现在分析基本面已经没有任何意义，影响房价的因素根本不是供求而是恐慌，就好比当年抢盐一样，你能说盐的供应不够吗？但就是1天之内全国各大超市断供。
房地产也是如此，根本不是要住而是怕货币贬值，但这都是后视镜效应，也就是看到了之前的事联想到了后面的事，其实去年美联储退出了量化宽松，前年人民币对外贬值，这些种种因素都说明，中国经济进入滞涨周期。
为了压通胀，必然要连续加息，打压资产的价格。我总是说，现在买房抗通胀，就跟为了戒烟去吸毒是一样的。
第5问：妈年前忽然“加息”，恐怕利空年后股市、楼市
新年将至，新媒体小编都在回家路上，央妈猝不及防，借MLF（中期借贷便利）“加息”，来了个花式调控，恐怕让不少人吓了一跳。
24日，人民银行对22家金融机构开展MLF操作共2455亿元，其中6个月1385亿元、1年期1070亿元，中标利率分别为2.95%、3.1%，较上期上升10BP。
这是央行自2014年创设MLF以来首次上调利率，也是2011年上调一年期存款基准利率后的首次上调。所以在众多专业人士看来，这等同于“加息”。
小巴搜索资料发现，2010年10月至2011年7月，一年期存款基准利率共上调5次，每次上调25个基点。2010年10月20日、2010年12月26日、2011年2月9日、2011年4月6日、2011年7月7日分别将一年期存款利率上调至2.50%、2.75%、3.00%、3.25%、3.50%。
此后，基准利率就进入了下行通道，直到2016年10月的最后一次降息。
这次央妈选择在春节前夕突然“加息”，着实让人意外。背后释放了什么信号，对接下去的股市、债市、房市会带来什么影响？小巴请教了几位大头，来看看他们是怎么说的。
黄生——喜投网董事长，黄生看金融公众号创始人“中国跟随美联储进行加息，打响了一场全球资本争夺战”
这个消息公布后，立刻引发国债期货尾盘暴跌，10年期国债期货暴跌0.82%，因为国债期货是最市场化的利率之一，迅速反映了这次加息对市场的影响。
因为中国进行利率市场化改革后，商业银行的存贷款利率已经完全放开，过去的基准利率已经变得很不重要，只是参考意义。
现在最重要的利率还是央行的短期、中期、长期公开市场操作利率，比如逆回购利率、MLF利率等，因为央行投放货币的利率变动，会迅速传导到商业银行的存贷款利率上。
这次加息是在宏观经济环境比过去有所好转的情况下进行的，中国经济目前具备加息条件；商业银行对资金需求旺盛，大量的逆回购投放了天量货币。
同时1月份的新增信贷也是天量，这个时候加息，有利于抑制商业银行的信贷扩张冲动；这为2017年的房地产调控在利率政策上进行微调，有利于抑制房地产价格泡沫失控。
非常重要，也是几乎被所有人忽略的一点，随着美联储的加息，引发了全球资金流入美国，大量国家都面临资本外流的严峻考验，我之前分析过，2017年中国可能加息，来对抗美联储的加息，减少资本的外流。
只不过这次加息，不是通过基准利率来进行，而是通过公开市场利率来进行，其实质意义是一样的，在利率市场化后，公开市场的利率比基准利率更起作用。
也就是说，除国内因素，在保卫外汇储备、争夺全球资本、减少资金外流、吸引资金流入上，中国已经跟随美联储进行了加息，打响了一场全球资本争夺战。
但是这样一来，对于当前的股市是利空，对于房地产短期也是利空。只是这次加息的幅度比较小，虽然短期是利空，但中长期不会有根本性的影响，除非接下来连续加息，那对房市就是重大利空。
赵韬辉——启汇金融首席分析师“央行MLF操作引起市场恐慌，实际影响并没有那么糟糕”
央行此次展开MLF操作是结构性货币政策的一个常态动作，因为首次上调利率引起市场恐慌。但就此次操作本身而言，多方面原因的诱导下仍然称得上是顺时应势。
▷中国的货币宽松接近极限。2016年广义和狭义货币同比增速下降，但是目前的中国经济应对货币政策调整能力仍然较弱，且曾有“翻车”教训，结构性调整成为必然选择。
▷通胀压力显现需提前调整。人民币贬值+国内供给侧改革=基础原料价格上涨，尤其是12月份国内CPI和PPI指数显示国内通胀提速，暗示了2017年中国通胀压力加大。
▷杠杆压力需要缓解。连续的资产价格暴跌（股市、债市）后，政府对资产泡沫更加关注，为避免对经济产生较大冲击，退而求其次降低杠杆增速“稳”字当头。通过MLF操作微调也是难为央行。
▷技术性对冲。节前流动性缺口扩大，市场“求钱若渴”；央行释放逾1万亿支持奈何市场仍然不满足，习惯了借钱养债和大笔放贷的银行肆无忌惮，严重违背中央经济工作会议精神；展开MLF操作进行技术性对冲可以及时给予市场警告和方向性指引。
▷应对美国加息提速的需要。特朗普上台后美联储近期官员讲话已经完全变为鹰派，2017年美国加息提速成必然，同时中美货币利差将缩小，人民币贬值压力和资本外流压力升高。提前展开MLF收紧可以缓解人民币贬值压力。
此次央行MLF操作引起市场恐慌，大量媒体高呼“熊来了”。但是实际影响并没有那么糟糕，对市场影响我们应当区别看待。
首先MLF利率调整仍然是宽松货币周期中的结构性货币政策调整，或许预示着中国货币政策开始收紧但是距离真正的转向仍然有较长时间。
其次央行近期的政策重心已经转移到关注资产价格本身上。目前中国股市的资产价格虽高但泡沫有限，并不会因MLF操作进入漫漫熊途，更不可能断崖式暴跌。中国楼市目前的确资产价格偏高，但此次只是降低杠杆增速而非直接去杠杆，对楼市短期内亦不会产生明显冲击。
最后债市长牛无力回天。此次MLF利率调整打压之意明显，节后临时流动性到期之时债市“钱荒”将更为严重；同时资产价格去泡沫亦会对债市产生冲击，2017年债市重回牛市的基础已经不复存在。
齐俊杰——投资人、财经专栏作家“不但没降准，央行反而6年来首次变相加息”
上周央行刚对市场投放1.13万亿，并通过TLF创新，对于几个大行给予特殊照顾，他们可以无需抵押，刷脸就能拿钱。央行这么做是因为银行的抵押品不足，MLF无法奏效，但市场急需资金，达到短期平抑效果。这一举措一度被市场误认为是降准或者是定向降准，但很快辟谣了。这才没几天，央行就在数量化工具上加息了。
基于银行间的隔夜拆借利率，Shibor先升后降，在央行提供了TLF后，Shibor降下来，说明万亿投入稳定了市场预期。当银行间稳住，央行就在一个不起眼的数量化工具上略微加息10个基点，这次加息的幅度和力度都很小，主要为警示作用。
1月份的流动性投入较大，有银行间人士测算，市场缺口可能在1.8万亿左右，而央行公开市场累积投放1.19万亿，然后又用TLF临时补水6000亿。这么快的补水节奏，很显然违背了央行今年稳健中性的货币政策的初衷，在数量上补水，必须在利率上给予对冲。
2月份大量的货币都要被收回。对于债券市场和股市来说绝不是个好消息，甚至有债券的分析师已经喊出，债券熊市的第二波可能快来了。
至于股市，虽然影响来的没有债市那么直接，但钱紧张以及利率上升都是个非常不好的预期，短期内股市会在资金顶和估值底之间左右纠结。
对楼市应该影响不大，未来银行放贷会更加谨慎。对于已经贷款的购房人来说，基本没影响。
第6问：如果加息，房价暴跌可能比暴涨时更惨烈
刚刚过去的春节，楼市似乎进入了休眠状态，成交量惨淡。但亲朋好友聚餐聊天时，都免不了说房价二字。大家最关心的还是，今年的房价趋势如何，到底该不该买？
小巴先列几条给大家看看：
▷2017年房屋销售面积下降几乎是定局。最悲观的是中投证券，预计跌18%，最乐观的方正证券也预测要跌6%。
▷上半年全国热点城市房地产调控整体趋严，三四线城市依然以去库存为主，第四季度可能会出现政策上的松动。
▷2017年，我们可能会看到更多房企并购案例。
除了机构的预测，小巴还采访了几位业内资深人士，来看看他们对2017年楼市趋势的判断，以及给买房者给出的相关建议。
丁建刚——浙报传媒地产研究院院长“2017年的房产走势，存在极大的不确定性”
今年楼市主要的影响因素，现阶段主要是调控政策。而除了政策以外，2017年的国际政治、国内经济、金融货币、债务风险等等因素都极为复杂。所以现阶段的市场，是在政策强力干预下的动态平衡。
但限购、限贷、限价，这种平衡能够持续多久，要打一个极大的问号。由于存在着极大的不确定性，2017年楼市的走势也非常难判断。
当然，如果如官方所愿的话，那只有一个字——稳。但有形之手，是否能够如此如愿控制住市场，很难说。我们甚至不能完全排除极端情况的可能性，这一点比较令人担心，比如再次出现暴涨。那么官方，一定会用更极端的手段来控制市场。
但政府的有形之手，在紧急情况下很难避免犯错误。当年日本的崩盘，就是他们的央行连续五次加息，刺破泡沫。
当然，各城市间的分化仍会存在。除个别受一线城市溢出效应以外，绝大多数三四线城市不存在暴涨的可能。一二线城市就很难说，只能走一步看一步。
至于2017年是否为买房的好时机，对每一个人来说，是完全不同的结论。比如，以旧换新，以劣换优，永远是好时机。
但对于刚性需求购房者来说，特别是购房能力较弱的刚性需求购房者，我很难说现在是好时机了，因为选择实在太难了。对于投资型需求购房者而言，也很难说，原因基于以上的判断。
张大伟——中原地产首席分析师“影响2017年楼市走势，最关键的因素是资金价格的变化”
春节期间，大部分城市网签系统暂停，从市场恢复看，预期要到正月十五前后，才能回到1月上半月的网签水平。相比2016年春节的政策刺激，2017年春节前后，市场处于政策重压下的平稳期。
影响2017年楼市走势最关键的因素是资金价格的变化，目前看，加息或者变相加息的可能性已经出现。
▷信贷是绝对短期房价的最最重要因素。判断2017年北京或者全国房价走势可以说主要看资金价格和是否认房又认贷，这个政策是否会出现影响非常大。如果认房又认贷，可以预期的是成交量还将有20%以上的跌幅空间，而房价的跌幅甚至会接近2014年。
▷是否会加息？资本流出的压力以及国际收支问题会使得央行考虑加息。人民币贬值的趋势是否会延续也会影响未来房地产市场的走势。
国内近期PPI连创新高，市场对于PPI连续上涨导致通胀上行的预期不断加强，如果由PPI推升CPI接近3%，央行采取加息应对通胀就成了一种被迫之举。
从国际收支视角来看，美联储去年12月份加息并给予3次加息预期，会给资本流出巨大压力，采取加息的策略可以有效遏制资本流出。
当然，如果一旦加息（或者资金价格上涨过速），代表了金融政策的取向出现变化，房价的跌幅将有失控的可能性。但目前看，资金价格的确在逐渐上行，这对于房地产来说影响非常大。
▷两会窗口期的政策预期。从目前市场走势看，包括经济工作会议的内容，两会将是一系列房地产长效机制可能出现的窗口期。当然，我们不认为房地产税中大家认为的存量征收会短期落地执行，但如果两会期间出现时间表，对市场的负面影响将会非常大。
住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系是很难调整，但如果两会期间出现政策加码的预期，对2017年上半年的房价影响将会较大。
整体看，2017年北京及其他主要一二线城市的房价调整预期越来越明显，特别是在加息等可能性增加的情况下，这种趋势和幅度会加大。
齐俊杰——投资人、财经专栏作家“房地产走出了暴涨行情，暴跌一定来得比暴涨更加惨烈”
这段时间我正在重新研读索罗斯的自反理论，他总结了一个暴涨暴跌模型，一般分为八个步骤：
▷1.并不会有明显趋势产生；
▷2.加速区，大家注意趋势变化，并产生流行偏见来增强趋势；
▷3.考验期，价格开始回调，如果偏见和趋势顺利度过这个时期，还能继续向上，价格将远远偏离均衡状态；
▷4.一般基本面分析无法解释价格现象，需要找出很多新的特殊性理由解释价格；
▷5.真实回归期，开始真实的价格下跌；
▷6.朦胧期，大家还在参与其中，并觉得这里就是价格的右肩位置，并默默念诵口诀，千金难买牛回头，大量进场准备抄底；
▷7.临界点，趋势开始掉头向下。偏见看似呈现翻转，预期180度变化，原来的侠之大者为国接盘，变成了暴跌股灾的心惊胆战；
▷8.崩盘，也是下跌的加速期。
把房子套在这里面，是不是非常吻合？
第一阶段：2005年之前大家不知道趋势。
第二阶段：2005年-2007年房价上涨，第一波，大家开始关注了房价要上涨，且喊出高房价的社会问题，比如当时的小说《蜗居》。
第三阶段：2008年全国受金融危机影响房价下跌，深圳出现了断供。但很快四万亿拉起了房价，房价度过考验期进入自反阶段。
第四阶段：各种调控，各种看多，北上深永远涨已深入人心，无论用什么估值方法来比较，房价都贵得离谱，但大家仍愿相信，中国土地制度的特殊性是房价的背后推动力。这个特殊性不解决，房价不会跌。
大家仍愿相信土地制度在推动房价。
第五阶段：2014年出现过一次，杭州、温州的房价开始下跌，后来政策救市让房地产的8个阶段循环从第五阶段退回到了第三阶段。
房地产经过多重考验期，在2016年度过了最危险的加速期，2017年会不会是第五阶段？目前还并不清楚，但按照索罗斯模型唯一肯定的是，既然房地产走出了暴涨行情，那么暴跌一定来得比暴涨更加惨烈。这种偏见形成的市场价格，最终的结局必然是大多数人赔钱，进而形成财富的再分配。
至于房价的调控也就是宏观经济的管理，在索罗斯的理论中也有自反阶段，即房价调控通常的意图是防止房价暴涨暴跌，但政策滞后于价格的暴涨，当政策进行调整时，往往市场就已进入自反阶段，而价格的不断强劲，反而刺激着政策不断加码，最后政策的层层施压反而刺破了泡沫形成了暴涨之后的暴跌。
Yevon_ou——资深地产投资人“建议购房者放弃幻想、直面现实、立即买房”
2017年影响房价的因素中，最重要的是货币政策、宏观经济、美国大选、国内利率？以上全错。影响房价最重要的，就是去年的房价。
去年如果涨得高，今年就涨得少。去年如果硬憋着不涨，今年就涨得多。2016年房价涨得很多，2017以消化涨幅、横盘待涨为主。
2016年房价几乎翻倍的行情，摧毁了很多人的心理预期。随着2017年十二个月的消化，购房者会逐渐熟悉并接受现有的价格体系，并在下一轮大浪潮口入场。
因为人口的加成作用，一二三四线城市房价会分化调整如下（M代表大盘指数）：
▷一线城市：M+5%
▷二线省会：M
▷三线城市：M-5%
▷四线城市：M-10%
因此，我对2017年购买房者的建议是放弃幻想、直面现实、立即买房。
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]