房地产业健康发展的税收政策研究:基于海南国际旅游岛房地产业的分析(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)


发布时间:2020-07-04 21:06:51

点击下载

作者:贾绍华

出版社:中国财政经济出版社

格式: AZW3, DOCX, EPUB, MOBI, PDF, TXT

房地产业健康发展的税收政策研究:基于海南国际旅游岛房地产业的分析

房地产业健康发展的税收政策研究:基于海南国际旅游岛房地产业的分析试读:

版权信息书名:房地产业健康发展的税收政策研究:基于海南国际旅游岛房地产业的分析作者:贾绍华排版:Lucky Read出版社:中国财政经济出版社出版时间:2013-07-15ISBN:9787509546369本书由中财数据网络有限公司授权北京当当科文电子商务有限公司制作与发行。— · 版权所有 侵权必究 · —序

中央财经大学税收教育研究所所长贾绍华教授告诉我,受海南省地方税务局委托,他们共同完成了“海南房地产业健康发展的税收政策研究”这一课题,并以此为基础就全国房地产业健康发展的税收政策选择提出了一些观点,以《房地产业健康发展的税收政策研究——基于海南国际旅游岛房地产业的分析》为题目,集结成书正式出版,邀我作序。我对此欣然应允,并借此机会谈点看法。

自1988年海南设立为经济特区以来,由于其地理位置的特殊性,伴随着旅游市场开发的不断深化,海南房地产问题一直颇受关注。21世纪以来,特别是2010年海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略以后,海南作为我国最大的经济特区和国际旅游岛,其房地产业如何发展、相关政策如何配套、地方政府在其中如何发挥作用、税收政策如何完善,如此等等,这些问题对整个海南的发展和国家区域发展战略,以及国家海洋战略的实施都相当重要,其影响已经超出地方区域范围。

税收与房地产的关系十分密切,尤其是在我国进入中等收入国家和城镇化快速推进的这个阶段,两者相互之间的影响日渐扩大。一方面,地方政府来自于与房地产相关的税收收入不断扩增,在地方政府收入中的占比也是上升的;另一方面,税收对房地产业的经济影响、社会影响也日益提升,就拿房产税扩大征收范围试点来说,引起的社会关注度是过去从未有过的。无论是房地产开发商、房地产投资者,还是广大潜在住房购买者,对房产税的敏感性和关注度都急剧增强。这说明,随着房地产成为经济、社会热点,房地产领域的税收问题也同时成为关注的重点。如何完善房地产税收政策,推进房地产税制改革,从而促进房地产业的健康发展,已经不只是政府和专家学者研究的课题,而且是社会大众讨论的话题。这意味着房地产税收政策已成为一个十分敏感、也十分复杂的重大问题。

早在20世纪90年代初期,海南的房地产就曾经引发了一场具有全国性影响的风暴,各种各样的炒房发财的神话在全国流传,吸引大量的人、资金进入海南房地产领域。国家实施宏观调控后,海南房地产泡沫破裂,不仅一度给海南经济发展留下了严重的后遗症,而且也导致不少参与其中的岛外企业、单位和个人破产,引发大量债务纠纷。鉴于海南的独特气候和区位优势以及在我国海洋战略中的特殊位置,海南房地产的健康发展事关海南经济社会的健康可持续性,也与国家区域发展战略和国家海洋战略的实施紧密相连。海南区域战略定位的重新确立,使海南房地产再一次聚集了全国的目光,让海南购房一度成为新的热潮。在海南的现有住房中,大约有70%为岛外居民所购买。岛外资金大量进入,虽然带动了海南房地产开发,也使海南房地产税收有如潮涌,突发式地增长,但也带来大量的问题,房产资源大量闲置,物业管理成为地方包袱,更重要的是大大抬高了当地居民的生活成本,民生问题日渐凸现,税收增长的可持续性风险也同步增大。因此,海南房地产的税收政策研究就变成了一个十分紧迫的问题。“海南房地产业健康发展的税收政策研究”课题组就是在这样的背景下成立并启动的。

该课题的研究工作是在海南省地方税务局局长麦正华同志的支持下展开,在贾绍华同志和课题组全体同仁共同努力下完成的。麦正华同志和贾绍华同志一个来自于税收实务工作第一线,一个是税收理论界专家,这种搭配不仅充分体现了实践与理论的结合,而且他们都非常关注海南房地产业的发展变化以及对海南发展和民生改善的影响,特别是对房地产业税收问题都有深入的研究和独到的见解。在充分调研,掌握大量数据资料的基础上,课题组从海南建省办特区,特别是以作为国家发展战略的海南国际旅游岛建设中房地产业发展与税收政策的选择作为切入点,通过定量与定性分析相结合、综合分析与案例分析相结合、国内外比较研究相结合等研究方法,在认真分析了海南省房地产业发展历史进程中的经验与教训的基础上,着重剖析了海南当前经济结构和房地产市场结构的特点、存在的矛盾、问题及其成因,提出了促进海南房地产业健康平稳发展的政策建议。课题报告认为,海南当前的经济结构和增长模式,是以居住性房地产投资和岛外消费需求为主的拉动模式,该模式不利于海南经济、社会的持续健康发展和国际旅游岛的建设。这一现状与海南经济社会发展阶段、对房地产业作用认识上的偏差、海南房地产价值的洼地效应、岛内消费与投资结构失衡等多种原因有关。在当前经济和社会环境下,为了更好地促进海南房地产业健康可持续发展,课题组认为应当采取以下措施:加强对土地资源利用的规划引导,加深房地产开发建设的多元化,出台对旅游及相关产业系列税收优惠政策,积极申请房产税改革试点,深入研究增值税扩大范围改革对海南经济的影响,积极争取中央对海南税收的制度性流出给予转移支付,加强地方税体系建设等。这些政策建议不仅对海南省房地产业的健康发展有重要的参考价值,而且对有效地缓解我国房地产业当前存在的矛盾,解决前进中存在的问题具有重要的参考价值。应当说,该书是近年来国内房地产研究领域的一部力作,其中不乏真知灼见,对推动我国房地产税收理论政策研究具有积极意义。《房地产业健康发展的税收政策研究——基于海南国际旅游岛房地产业的分析》一书具有鲜明的特色。其一,内容丰富。作者不仅从基本理论入手,分析了房地产业及其相关产业发展问题,而且对存在问题的深层次原因,国外解决这些问题的做法以及我们如何解决这些问题,提出了独到的见解。其二,政策研究特色较为突出。作者立足于海南房地产业发展的实践,搜集整理了大量的数据资料,深入剖析了海南房地产业的现状与存在的问题,理论与实践相结合,政策建议具有较强的说服力。其三,结构上层层递进,研究视野开阔。研究框架从基础理论、现状与问题分析到国际经验借鉴、政策建议,不仅具有实证研究的一般框架,而且涉及理论经济学、应用经济学、组织行为学、管理学、法学等多个领域,进行了多学科的交叉研究。其四,旁征博引,论证体系严密。作者参阅了大量的书刊文献,并充分消化吸收,纳入到自己的论证体系之中,体现了作者较高的学术素养。

中央财经大学税收教育研究所成立尚不足一年,在如此短的时间内就成功地将高校的科研资源与地方财税部门的科研需求有机结合起来,并形成这本质量颇高的研究报告,实属不易。又闻本书将作为中央财经大学税收教育研究所“税收与地方经济研究”系列的首本著作而出版,我十分高兴,并期望以此为新的起点,继续奋进,取得更多的高质量成果。

是为序。2013年5月第一章房地产业相关理论基础第一节房地产业概述一、房地产的内涵与外延(一)房地产

一般来说,房地产(Real Estate)是房产和地产的统称,指的是土地和地上建筑物及其衍生的各种权利。其中,房产即房屋财产,包括住宅用房、生产用房、营业用房、行政用房及其他专业用房。地产即土地财产,指土地(含水面、海域)及其上下一定的空间,包括地下的各种基础设施、地面道路等。按照国家《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137-90),城市用地共分10个大类、46个中类和73个小类。10个大类分别为:居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公共设施用地、绿地、特殊用地、水域和其他用地。由于在物质形态上,从房屋建筑开始到房地产的买卖、租赁、抵押、典当、赠与等各种活动,房产和地产表现为内在的整体性和不可分割性,所以房产和地产合称为“房地产”。

房地产是房产与地产的统一体。从房地产的物质形态看,土地可以独立存在,形成独立的物体,而且是永久性的,但房屋不能独立存在,没有土地,房屋就不能独立存在。从房地产业的兴起和房地产市场的发育来看,土地的获得、占有,不仅是房地产业的基础和前提,也是房地产开发经营活动的开端。从房地产价格的价值构成来看,房地产的价格分为地价和房价两部分,其中地价是房地产价格的主要构成部分。从发展的观点看,随着土地资源的有限性越来越突出,地价在房地产总价值中所占比重会越来越高。

房地产按照不同标准有不同的分类,按用途可分为居住房地产(包括普通住宅、公寓、别墅)、办公房地产(写字楼)、商业房地产(包括商场、购物中心、店铺旅馆、酒店、餐馆等)和其他房地产(包括工业厂房、寺庙等)等四类。从投资看,目前居住房地产(通常称为住宅地产)的投资占全部房地产投资的比重非常大,加上商业房地产的投资,自1997年以来,在多数年份里,两者占全部房地产投资的90%以上,具体可见表1-1。表1-1 1997-2011年我国房地产新开工开发面积结构

来源:根据1998—2012年《中国统计年鉴》相关数据计算所得。

在基本用途分类之外,还有一些特殊类别的房地产是本课题研究所关注的重点。

其一是与旅游业结合紧密的旅游房地产。旅游房地产是以满足旅游度假为目的的房地产开发、营销模式,开发项目全部或部分实现了旅游功能。旅游房地产按其所有权和使用权可分为四种形态:一是分时度假(又称时权酒店),客户支付一定的费用就可以拥有一定时段的物业居住和使用权,这是最常见的形式;二是产权酒店,指将酒店的每一个单位分别出售给投资人,同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络进行管理,用于营业,获取一定的投资回报;三是主题社区或景区住宅,这类项目实际上是旅游休闲设施和住宅两大块拼凑在一起,但前者不出卖产权及使用权给个人,后者实际就是商品住宅,可以购买完全产权,如高尔夫、登山、滑雪运动度假村等;四是房地产大盘或者新城区项目,由于开发面积很大或者周围有需要保护或可以借力的生态环境,因此,就出现了不同于小区配套景观的、大规模人为造景或者自然借景的开发项目。与传统房地产业相比,旅游房地产的特点十分鲜明:因为其依靠旅游业而发展,所以季节性明显,经营业绩和旅游地区的火爆程度紧密相关;因为其服务对象具有不确定性,所以物业、配套设施等要求水平都较高,要求专业化管理和酒店式管理,发展需要较长时间的战略规划。由于是旅居结合的产品,旅游房地产在消费上多属跨地域消费,这就减少了传统住宅因消费对象固定而产生的闲置。在价值特征上,相对于其他房地产而言,旅游房地产附加值较高,投资回报率高,不仅适合度假、投资、保值,而且分时度假等旅游房地产还可以提供交换机会和节省度假开支;国内旅游房地产突出强调产权概念和投资前景,国外旅游房地产则更加淡化产权而强调度假。

其二是与民生工程紧密相联的保障性房地产。保障性住房是我国城镇住宅中具有特殊性的一类住宅,由政府统一规划,提供给特定的人群使用,并对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定,以起到社会保障的作用。从分类来看,主要可以分为四大类:一是经济适用房,政府以划拨方式提供土地,免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金,实行税收优惠政策,以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难人群,购房者只拥有有限产权,具有经济性和适用性的双重特征;二是廉租房,由政府机构拥有,以专业评估人员核定的低租金租赁给低收入家庭,且只租不售,属于非产权性的保障性住房;三是限价房,主要表现为“限套型、限房价”的“两限房”,在限制套型比例、限定销售价格的基础上,以竞地价、竞房价的方式,招标确定住宅项目开发建设单位,并按照约定价位面向符合条件的居民销售;四是公共租赁房,指房屋产权所有者受政府机构委托,按照市场价格将住房租赁给低收入住房困难家庭,同时,政府对承租家庭按月支付相应标准的住房补贴。为做到分配的公平合理,各类保障性住房分配都有严格的申请条件限制,需要经过较为复杂的资格审查。

其三是涉及可持续发展的二手房市场。二手房是产权明晰、经过至少一手买卖后再行上市交易的存量房屋,它是房地产产权交易二级市场的俗称。和一手房相比,二手房具有价格相对便宜、选择空间大、配套完善、购买风险小、装修简便、交易手续便捷等特点。二手房市场交易基本在买卖双方和中介服务机构三方合作沟通下完成,交易主体涉及多种所有制企业、多元消费者,对经纪人的依赖性强,且竞争较为充分。随着房地产业的发展,土地资源稀缺程度日益凸显,房地产的流动性也逐渐增强,二手房的功能作用逐渐突出。二手房的可持续发展对于土地资源的合理利用、房地产业整体的稳定协调发展、生态环境的维护、居民居住水平的提高、市场机制的完善、行业标准的确立等,其作用与地位不容忽视。二手房市场的可持续发展不仅能够实现新房和二手房市场的联动,减少住房空置率,而且对于抑制一级市场房地产价格的上升、充分利用存量住房、合理配置住房资源,促进社会公平,具有积极意义。(二)房地产业

经济社会的发展和城市化进程的加快,使土地、房屋这种具有自然属性的物品变成了地产和房产这类具有社会属性的商品,从而使房地产相关的开发、经营、管理、服务等活动作为一个产业应运而生。

联合国为统一世界各国产业分类制定了标准产业分类法,在1986年,《全部经济活动产业分类的国际法》中,把经济活动分为十大类,房地产业被列入第八类,由四个部分组成:出租和经营房地产(非住宅、建筑房地、公寓房间、住宅);进行土地功能分区和房地产开发(用自己的账户);不动产出租人;通过合同或收费方式经营的租赁、买卖、管理、评估房地产的代理人、经理人和管理者。参照联合国标准产业分类法,我国分别于1984年、1994年及2002年制定和修改了《中国国民经济行业分类与代码》。按照我国的《国民经济行业分类》(GB/T4754-2002),国民经济门类划分为20个,房地产业被列为第11门类。房地产业的科目划分具体如表1-2 所示。表1-2 我国房地产业的分门别类

根据《国民经济行业分类》(GB/T4754-2002)对房地产业的分类,可以看出,房地产业是指从事房地产开发经营、物业管理、中介服务以及其他一些房地产活动的行业。具体而言,包括以下几个方面:(1)土地开发和再开发;(2)房屋开发;(3)地产经营,包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押;(4)房地产经营,包括房地产买卖、租赁、抵押等;(5)房地产物业管理服务;(6)房地产中介服务,包括咨询、估价、测量、服务、公证等;(7)房地产金融,包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。其中,(1)—(4)项主要指房地产开发,是房地产业的核心部分,而物业管理、中介服务及房地产金融均为房地产开发衍生而出的行业。本课题所研究的房地产业主要指的是房地产开发经营类。(三)房地产与房地产业的关系

房地产业与房地产二者之间既有联系也有区别。从联系上看,房地产是房地产业的基础,房地产业投资建设、经营和管理服务的对象是房地产,因此,没有房地产也就不存在房地产业。两者的区别在于:房地产表现为一种财产形式及在此基础上的各种权益,而房地产业则是由房地产的生产环节、流通环节和服务环节三方面组成的经济活动,是一种产业统称。二、房地产业的发展特性(一)区域性

区域性主要指的是大多数地区的房地产物业的主要供给需求都集中在某一地理空间范围内,不可移动。

1.区域性的形成原因

由于房地产业是房产与地产的集合,房产与地产形成一个固定的结合体即房地产。而在房地产中土地的价格在一定程度上决定着房地产价格的高低,作为空间载体的土地是固定不可移动的,房产又固定于土地上,这就决定了房地产的固定性。房地产一旦形成就具有区位上的固定性,使房地产实体在空间上的流动性成为不可能,即在不同区域的房地产市场上由于其实体对象无法流动,不同区域的房地产价格、开发投资等都可能存在着巨大的差异。

由于房地产业的供给固定于某一地区不可移动,而人们的生活习性偏向于追求稳定性,且房地产物业的一次性投资较大,因此对房地产商品的需求也主要局限于本区域的居民住宅与商业用房,导致房地产供给与需求的地区特性很强,因而房地产业的发展与地区经济有着十分密切的联系。

2.区域性的表现

房地产的区域性表现,首先反映在房地产价格的区域性方面。某一区域房地产价格的大幅度攀升在短时期内无法将其他区域的房地产实体吸引过来,只能吸引小部分房地产投资资金的进入,而这些资金要转化为房地产实体则需要相当一段时间,这样就决定了房地产只可以就地开发利用而无法在区际贸易中转移到相对有利的市场上去,这在一定程度上限制了房地产商品的供求范围,使房地产的经济运行具有了鲜明的区域性,其区域性最明显的表现是其价格区域差异:房地产业的空间固定性决定了房地产随着宏观区域与微观区位的不同,其经济价值与价格也有很大的差别。因此,在房地产市场上不同区域的房地产可以有不同的价格与价格弹性。

其次,房地产的区域性,还表现在各地区房地产开发投资的不平衡。由于房地产的开发投资,与各地的经济发展水平关联性较大,而各地的经济发展水平本来就存在较大的差异,因此各地房地产开发投资的发展存在不平衡。以广州、武汉、成都3个城市的房地产开发投资增长率为例,具体如图1-1 所示。图1-1 广州、武汉、成都三地房地产开发投资增长率的比较

来源:根据1991—2012年《中国统计年鉴》相关数据制图所得。

从图1-1 可以看出,虽然从时间序列来看,三个地区的房地产开发投资增长率的走势基本吻合,但很明显的是,从相邻年份的时间区间来看,三个地区的房地产开发投资增长率呈现出互相交叉的形态,表明三地房地产开发投资基本不具备相似性。具体来看,1999年武汉房地产投资增长率呈现负增长,而广州与成都的房地产开发投资增长率则呈现正增长;到2003年,广州房地产投资增长率呈现负增长,而武汉与成都房地产开发投资增长率均为正增长。

房地产开发投资在呈现区域性特征的同时,就全国而言,由于各地域经济社会发展阶段的不同特点,其投资增长并不存在全面性正增长,一些地方亦可能与全国的房地产开发投资增长出现背离的情况。比如,广州自1998年金融危机以来,房地产市场一直呈下跌的局势,而由于住房制度的改革,全国房地产市场则呈总体上升的局势。此时,广州房地产开发投资增长率与全国房地产开发投资增长率就出现了背离的现象。具体如图1-2 所示。

从图1-2 可以看出,从1991—2000年,广州房地产开发投资增长率与全国房地产开发投资增长率走势基本吻合;从2000—2004年,广州房地产开发投资增长率与全国房地产开发投资增长率出现了背离的现象;而2004—2012年,其走势图又出现了相吻合的趋势。图1-2 全国与广州房地产开发投资增长率的比较

来源:根据1991—2012年《中国统计年鉴》相关数据制图所得。

由此可见,房地产业的区域性,不仅表明房地产业与区域的社会经济发展存在着紧密的关系,而且影响着房地产业、特别是房地产开发投资与区域经济的协调发展中有关财税货币政策的方向性选择。(二)时滞性

房地产开发投资的酝酿期较长,一般说来,房地产开发投资包括前期调研、投资决策、施工建造、房屋销售、竣工验收等阶段,这一过程时间从一年到几年不等。一般说来,房地产项目规模越大,开发投资的决策周期越长,因为资金投入越大,企业越是慎重,建设周期也越长。其次,房地产开发投资的周期与房地产企业架构有关。房地产企业规模越大,层级关系越复杂,房地产开发投资的决策周期也越长,因此,一般私人房地产企业的决策速度要远快于国有的房地产企业。第三,在不同的房地产发展周期,房地产开发投资的周期也有所不同。一般来说,在房地产上升周期,由于市场向好,房地产企业为了抓住有利时机都会快速决策,加快开发进度;而在向坏的市场,房地产企业会更加慎重,而且会有意识地放慢开发进度,以规避市场风险。因此,当房屋建造完成进入销售时,此时的市场情况与决策投资时的市场情况已经不同,甚至可能出现决策投资时市场正处于高峰期,而销售时市场已经进入萧条期的情况。从这一角度来说,房地产开发投资不同于一般的商品,能通过简单的追加投资或扩大生产规模,在短期内迅速填补市场不足,房地产开发投资所形成的供给相对于市场需求存在着严重的滞后性。

滞后性要求房地产企业在做好当期市场调研的同时合理预测未来市场状况,并在此基础上根据市场变化制定企业发展战略,做好经营规划,减少投资风险。对于政府部门来说,房地产发展的滞后性要求政府利用适当的调节机制,在房地产过热之时加强行业规制,在房地产萧条之时提高扶持力度,从而保障房地产业平稳健康发展,保障经济的良性运转。(三)周期性

房地产业发展状况与宏观经济的运行有很强的关联关系。西蒙·库兹涅茨在对各国经济增长率进行分析后指出,国民经济增长率与房地产业发展状况之间存在十分密切的关系,经济增长意味着国民收入增加,房地产消费需求与投资需求也将随之上升,整个房地产业呈现出良好的发展状况。经济增长率越高,房地产业的发展速度越快。从房地产和宏观经济的运行轨迹来看,房地产周期与宏观经济周期具有密切联系,房地产周期波动是经济周期波动的重要组成部分,也是经济周期波动在房地产行业的表现。从整体来说,一国的房地产周期和宏观经济周期是一种正相关关系,波长大体一致。

中国房地产业自改革开放以来,经历了不足30年的发展,其中,直到1998年才全面推行住房制度改革,住房市场化全面开始。在这期间,房地产业的发展与国民经济的发展呈现一定的周期性,而且,这种周期基本吻合。具体如图1-3 所示。

从图1-3 可以看到,1991—1994年,全国房地产开发投资增长率呈现出一个明显的过山车式的形态,自1994年开始,房地产开发投资的增长率变化与GDP的增长率变化周期基本吻合。但是,房地产开发投资的波动幅度明显大于GDP的增长率波动幅度,而且,房地产开发投资波峰、波谷的出现一般会先于GDP波峰、波谷的出现。

如果按照两个波谷确定一个周期的方法,第一个周期是1987—1997年。1988年,宪法和土地管理法修改之后,土地使用权可以有偿转让,使房地产作为商品流通有了法律依据,这股蕴藏的住房需求在邓小平南方谈话后爆发出来。当时房地产热点地区主要集中于经济发达的南部沿海城市。1991—1993年房地产开发投资出现较大幅度增长,其中1992和1993年房地产投资出现超过100%的涨幅,全国部分地区出现房地产投资过热现象,局部出现房地产泡沫,例如广西的北海和海南等地,房地产投资热、炒房热使房价失控。1993年中央政府出台政策开始整顿全国房地产市场,北海、海南等地的房地产泡沫随之破灭,我国房地产投资增长步入下降阶段,1997年为本轮周期的谷底。图1-3 房地产开发投资增长率与GDP增长率的比较

备注:①根据1991—2012年《中国统计年鉴》相关数据制图所得。

②2012年GDP增长率数据来自于十一届全国人大五次会议政府工作报告。

第二个周期是1998年至现在。1998年,受东南亚金融危机的影响,我国宏观经济出现整体偏冷现象。政府出台多项政策刺激国内需求,同时房地产业也得到了恢复性增长,房地产投资步入第二个周期。由于房地产业被确定为国家支柱型产业,伴随着住房制度的改革以及国家政策的大力支持,全国各地房地产投资、贷款增速,房地产投资出现了明显的过热苗头。2003年房地产投资增长率高达30%,房地产投资又出现了局部过热迹象。2003年中国人民银行出台“121号文件”,开始调控房地产市场,但是由于房地产市场本身需求的旺盛,国家的宏观调控政策并没有带来房地产投资的过快下降。三、房地产业的供求均衡(一)房地产市场

房地产市场的涵义可以从两方面来理解:从空间意义上说,房地产市场是指进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的场所,或者说是房地产供需双方进行商品交换的场所;从经济本质上说,房地产市场是指整个社会房地产商品交易关系的总和。所以,房地产市场是房地产商品交换的场所和领域,也是房地产商品一切交换或流通关系的总和,这才是完整意义上的房地产市场的涵义。

房地产市场在运行中受市场规律的支配,供求关系决定价格是市场的基本规律,房地产市场运行分析归根结底就是供求关系的分析。(二)房地产需求

房地产需求是在一定的时期内,房地产的消费者在某一价格水平下,在市场上所愿意且能够购买的房地产产品的数量。它包括对住宅、办公楼、商业用房及其他房地产产品的生活性消费和生产性消费的需求。通常,在一个特定价格下,消费者愿意且能够购买的房地产产品的数量,称为需求量。一般情况下,房地产的需求量也符合经济学上的需求规律,即需求曲线是一条向下倾斜的曲线。影响房地产市场需求的因素有很多,主要包括:

1.价格水平

房地产和经济学中定义的其他正常商品一样,一般情况下,房地产需求量与其价格水平之间存在着反向变动的关系。需求是价格水平的函数,当房地产价格水平上升时,其需求下降;反之,则增加。

2.国民收入水平

国民收入水平主要指企业收入、居民收入和财政收入。企业收入影响生产性房地产需求;居民收入尤其是居民可支配收入决定居民购买力的大小,人均可支配收入与房地产需求呈正相关关系;财政收入影响政府用于房地产上的投资和对低收入居民家庭住房的补贴,只有住房补贴多,住房的有效需求量才会增加。

3.宏观政策

政策因素对房地产的生产性需求和消费性需求都有重要影响。国家通过调节生产性需求的经济参数体系,如价格、税收、利率、折旧率等,可以对企业的投资和行为起到刺激或抑制的作用,从而扩大或减少对写字楼、商业用房、工业厂房等生产经营性物业的需求。影响消费性需求的政策主要有住房政策、财政政策、税收政策和货币政策。

4.未来预期

需求行为是否实现或在什么时候实现,取决于需求者对上述经济外部环境的判断,特别是对未来经济发展形势的预期,不同的预期会产生不同的现实需求。当消费者预期未来房地产价格会升高时,会增加现期对房地产产品的需求;反之,当消费者预期未来价格会下降时,会降低现期的需求。因此,也可以说,消费者的预期对房地产的需求也有着重要的影响。(三)房地产供给

房地产供给是指在一定的时期内,房地产的生产者在某一价格水平下,在市场上所愿意且能够提供的房地产产品的数量。通常,在一个特定价格下,生产者愿意且能够提供的房地产产品的数量,称为房地产供给量。一般情况下,房地产供给量符合经济学上供给规律,即供给曲线是一条向上倾斜的曲线。

对房地产供给,还可以从宏观和微观两个层次分析。从宏观角度来看,房地产供给指的是房地产总供给量,是指在某一时期内,在某一价格水平的情况下,全社会房地产产品供给的总量。从微观角度来看,房地产供给是指生产者在某一特定时期内和某一价格水平条件下愿意而且能够提供的某一地区和品种的房地产产品数量。影响房地产供给的因素很多,主要包括:

1.价格因素

房地产租金和价格的涨跌是房地产市场供求关系变动的反映,通过“蛛网模型”可知,本期产品的价格反过来又会影响下一时期的供给和需求。房地产与其他商品一样,一般情况下,房地产价格越高,开发商获利可能越大,供给量也越多。

2.开发成本

在买方市场条件下,房地产开发成本的高低,决定着开发利润的多少。在房地产开发过程中,开发商投入了大量土地、资金、劳动力、技术和其他生产要素,这些生产要素价格的变化就会引起开发成本的变化。如果相关生产要素价格上升,开发成本就会增加,在房价不变或增加少于成本的增加时,开发利润下降,房地产供给量则可能相对减少;反之则增加。

3.政策因素

政府的土地供应计划、财政、税收和金融政策都会影响房地产市场的供给。在房地产市场其他条件不变的情况下,在计划中扩大土地供给量,房地产供给量就会增加;反之,紧缩土地供给量,房地产供给量就可能减少。

税收、财政补贴和政府投资等财政投融资政策对调节房地产供给具有积极作用。在其他条件不变的情况下,提高房地产业的税率可以起到抑制房地产投资、减少房地产供给量的作用;反之,则起到增加房地产供给量的作用。财政补贴可看做一种负税收,与税收的作用正好相反。如对房地产企业开发普通居民住宅予以低息财政贷款和银行贷款贴息,就会降低开发成本,促使普通住宅供给量的增加。在企业不愿进入或无力开发的房地产项目上,通过政府直接投资,如针对低收入者群体的保障性住房的建设开发,也能有效地增加房地产市场供给量。

金融政策,如贷款规模、贷款投向、利率水平等对房地产市场供给量有着重大的影响。房地产业是资金密集型行业,其发展需要大量资金。这些发展资金不可能完全通过企业自筹来解决,大部分资金还需要通过金融市场来筹集,不同的金融政策将直接影响筹资的难易程度和成本高低。

4.未来预期

对房地产未来的预期一般是根据其发展周期来进行的。房地产开发商往往根据房地产经济波动周期为重要依据,做出房地产开发项目的报建、动工、施工和销售时间等决策。当预期未来价格会上涨时,房地产企业就会增加房地产产品的供给量;反之,就会减少市场供给量。(四)房地产供求均衡分析

房地产供求均衡,就是指消费者愿意并且能够购买的房地产的数量和开发商愿意并且能够提供的房地产数量处于一种相对稳定时的状态。这时的房地产数量叫做均衡数量,形成的房地产价格叫做均衡价格。房地产供给与需求的均衡包含两层含义,即宏观和微观两个层次。在宏观层次上房地产均衡表示房地产总供给量和总需求量的均衡;在微观层次上房地产均衡表示某特定地区房地产市场、特定类别房地产商品的供求均衡。

宏观层次上房地产供求均衡如图1-4 所示,其中,DD为房地0产市场的总需求曲线,SS为房地产市场的总供给曲线,两条曲线的0交点E即是总供给和总需求相均衡时形成的均衡价格和供给量。此时,**均衡价格为P,均衡数量为Q。在需求不变的情况下,供给增加会导致均衡价格的下降、均衡数量的上升,反之,供给减少则会导致均衡价格的上升、均衡数量的下降;同理,在供给不变的情况下,需求增加会导致均衡价格和数量的同时增加,而需求减少会导致均衡价格和均衡数量的同时减少。图1-4 宏观层面房地产市场供求均衡

微观层面上房地产供求均衡如图1-5 所示,房地产在供给S和需求D的共同作用下形成的均衡数量Q和均衡价格P,由于供给价格000法则和需求价格法则的相互作用,供给曲线S为向上扬的一条曲线,需求曲线D为下斜的一条曲线。当供给量和需求量相交时,S与D相0交于E,房地产市场达到均衡,并得到均衡价格P。此时任何价格的0短期偏离都会再次回复至均衡价格P。若市场价格高于均衡价格P00时,则房地产需求减少,出现供过于求,价格下降;若市场价格低于均衡价格P时,则房地产需求增加,出现求过于供的现象,从而又0使价格上升。由此,可以认为,市场均衡的条件,是在一定价格下的需求量与供给量相等。

如果房地产的需求由D增加到D,而房地产不能立即供给,因02此价格上升至P,在P价格水平,需求和供给的房地产数量Q实现222新的均衡。如果需求曲线由D位移至D,导致房地产价格跌落至01P,这时房地产供给量较少,供求均衡的房地产数量是Q。11图1-5 微观层面房地产市场供求均衡第二节房地产业与国民经济

房地产业的发展与社会经济的发展水平紧紧相连,作为国民经济体系中的重要基础产业,其发展水平一方面关乎社会管理的稳定程度,另一方面直接影响着经济总量。首先,从社会管理的角度来讲,发展房地产业是为了实现“安居乐业”的初级目标“安居”,即为每一个社会公民提供理想的生活环境。其次,从经济发展的角度来讲,就目前世界范围内的房地产发展历程和中国的历史经验来看,房地产业的发展与人口质量、经济发展阶段等区域经济状况和整个国民经济的发展水平有着深刻的联系。一、房地产业与区域经济的关系分析

房地产业与区域经济的关系,指的是在房地产业与区域经济协调发展、相互作用的过程中,呈现出一定的比例关系,而这种比例关系,随着不同国家、不同区域的不同而不同,但总体而言,两者之间的关系可以用倒U曲线的关系来描述。倒U曲线,指的是在经济发展初期,房地产业占地区生产总值的比重逐渐上升,当经济发展到一定阶段后,房地产业占地区生产总值的比重开始下降,两者的形状呈倒U型。房地产业与区域经济的这种关系,是与房地产业的特性以及房地产业在区域经济中的定位相关联的,基于国内已有的对倒U曲线的解释,从马斯洛的需求层次理论和非均衡发展理论,提出倒U曲线的来源及其形成原因。(一)房地产业与区域经济发展倒U曲线关系的分析

1.倒U曲线

倒U曲线,是发展经济学中重要的概念,又称作“库兹涅茨曲线”(Kuznet Seurve),是美国著名经济学家、1971年诺贝尔经济学奖得主西蒙·库兹涅茨1955年在美国经济协会的演讲中所提出来的收入分配状况随经济发展过程而变化的曲线。

倒U曲线表明,在经济发展过程开始的时候,尤其是在国民人均收入从最低上升到中等水平时,收入分配状况先趋于恶化,继而随着经济发展,逐步改善,最后达到比较公平的收入分配状况,呈颠倒过来的“U”的形状。Y轴表示是基尼系数或分配状况,X轴是时间或收入状况。

库兹涅茨经过对18个国家经济增长与收入差距实证资料的分析,得出了收入分配的长期变动轨迹是“先恶化,后改进”,或用他自己的话说是:“收入分配不平等的长期趋势可以假设为:在前工业文明向工业文明过渡的经济增长早期阶段迅速扩大,而后是短暂的稳定,然后在增长的后期阶段逐渐缩小。”他通过比较一些国家的横截面资料,得出的结论是处于发展早期阶段的发展中国家比处于发展后期阶段的发达国家有更高的收入不平等。表现在图形上是一条先向上弯曲后向下弯曲的曲线,形似颠倒过来的U,故人们将其称之为“倒U曲线”。

2.倒U曲线在房地产中的应用分析

1995年美国著名学者M.Ball和T.Morrison通过对许多国家住宅投资问题研究,详细地分析总结了住宅建设发展与各国经济增长的内在关系,得出结论为:按照一般规律,住宅建设投资与人均GDP存在着内在关系,人均GDP在500美元以下时,住宅建设投资占GDP的比例在2%以下;人均GDP达到2500美元时,比例为3%—5%;人均GDP达到或超过5000美元时,比例达到最高值6%—7%。此后,住宅建设投资随着人均GDP的增加,绝对值增加,但占GDP的比例呈下降趋势。这就是著名的房地产开发投资与GDP关系的倒U曲线。

国内学者曹振良(2001)教授在M.Ball和T.Morrison的倒U曲线的基础上,提出了其对倒U曲线的理解:指一个国家经济起飞时,随着人均GDP的增长,房地产业以高于人均GDP的速度加速增长;但是随着人均GDP的进一步增长,房地产业发展速度逐渐放慢,直至与人均GDP同速,甚至低于人均GDP的增长速度,其发展轨迹呈倒U曲线(如图1-6 )。图1-6 倒U曲线的基本形状

M.Ball和T.Morrison提出的倒U曲线与曹振良教授提出的倒U曲线的区别主要在于:前者研究住宅建设投资占GDP比重随着人均GDP的不同,呈现倒U曲线的变化;后者研究房地产业增长速度与人均GDP增长速度的相对变化中,呈现倒U曲线的变化。但无论是住宅建设投资占GDP的比重,还是房地产业的速度与人均GDP增长的速度比较,都反映了一个共同的现象,即房地产业在经济发展早期占优势地位,随着经济的进一步发展,其他产业的兴起,受制于房地产业本身的特性,房地产业逐渐丧失这种优势地位。

从居民收入与房地产发展之间的关系来看,居民收入与房地产发展呈显著的正相关性。国际经验表明,人均GDP为800—8000美元时期,是房地产起飞和快速发展时期,并将延续到人均GDP为13000美元的水平才会出现下降。期间当人均GDP突破3000美元,是传统社会与现代社会的“分水岭”,此时社会对房地产产品和服务加速膨胀,标志着一国经济进入新的发展阶段。就我国而言,2000年人均GDP超过800美元、2003年达到1000美元、2008年突破3000美元。随着国力与民力的不断增强,房地产业从无到有,从小到大,从弱到强,从“新增长点”成为“支柱产业”。房地产业由于其产业关联度高、带动能力强等特点,在一个国家或地区经济发展的特定阶段,成为国民经济或区域经济的支柱产业有其客观必然性。据世界银行估计,就世界各经济体的普遍情况来看,每增加10000美元房地产的产值,可以带动相关产业增加20000美元的产值,房地产业对整体经济有着“双倍放大”效应(李晓峰,2011)。(二)从房地产功能定位角度看倒U曲线的形成

曹振良教授认为,之所以呈现倒U曲线的变化,主要是房地产业除了其常规功能特征基础产业特性外,还具有支柱产业的功能特征,尤其是在发展速度方面。在倒U曲线起止两端(A、B)之间的时期内,一方面随着国民经济的增长,一些经常起作用的常规因素推动着房地产业的增长,即常规增长,发挥基础产业的作用。在这里所谓常规因素,是指一国经济发展的任何时期都对房地产业发展起作用的因素。这些因素主要有:(1)国民经济的发展,增加了对工商用房及其他公共用房的需求,从而推动了非住宅房地产业的发展;(2)随着国民经济的发展,居民收入增长,增加对住宅的需求,从而推动住宅房地产业的发展;(3)房地产金融制度的启动对整个房地产业发展的推动作用;(4)提升城市竞争力,开展城市经营,而城市经营的主要内容是房地产经营,对房地产发展起经常性作用。

另一方面是只有在经济起飞初期到经济发展成熟的一个时期内,才可能有特殊因素或超常规因素推动房地产业加速增长,即超常规增长,从而使房地产业发挥支柱产业的作用。这些超常规因素主要有:(1)旧城改造中对居民的拆迁补偿推动住宅房地产的发展;(2)城市化过程加快,吸纳农业人口进城刺激了住宅房地产业的加速发展;(3)城市居民自我调整消费结构增加住房消费,影响住宅房地产业的超常发展;(4)国民经济跳跃式发展也有推动房地产超常规的因素。这一时期政府的特殊政策是多方面的,而且往往有叠加效应,一方面直接推动住宅房地产和非住宅房地产发展,如对中低收入家庭采取更特殊的住房补贴政策,对大众公共设施实施更优惠的措施等;另一方面通过上述有关措施如旧城改造政策、城市化政策、跳跃式发展战略等加速房地产超常规发展。

然而,国民经济经过一个时期快速增长以后,进入平稳持续发展阶段,这时,上述影响房地产业超常发展的因素,有的继续发挥作用如城市化进程,有的作用减弱如旧城改造。经过拐点,就整体而言,房地产业作用的力度下降,直至基本消除,进入常规发展,房地产业支柱产业的地位也将逐渐下降或消失,继续发挥基础产业的作用。

以上就是曹振良教授对房地产业作为基础产业的绝对性和房地产业作为支柱产业的相对性及其成因、房地产业发展倒U曲线理论的初步分析。通过常规因素和超常规因素解释倒U曲线,尽管有一定的道理,但这并不具备一般性,并没有揭示房地产业在区域经济中相对地位变化的本质。(三)从需求层次理论看倒U曲线的形成

从需求层次理论看房地产业倒U曲线的形成,实质上是从房地产业的产业属性出发,利用马斯洛的需求层次理论,分析房地产业在经济发展的不同阶段满足人们不同的需求层次,这种差异导致房地产业与区域经济的倒U曲线关系的形成。马斯洛是美国著名的社会心理学家、人格理论家和比较心理学家,他把需求由较低层次到较高层次依次分成生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求五类。房地产能够满足人们不同的需求层次,一是满足人们工作、生活基本需求的居住属性,属于消费品;二则房地产是一种耐用品,因此具有保值、增值的投资属性,属于投资品。房地产业的双重属性,决定着房地产开发投资在不同的经济发展阶段扮演着不同的重要作用。对于居住属性而言,主要是对应于马斯洛需求层次中的最低层次,也是最基本层次的生理需求;对于投资属性而言,由于属于财富的保值和增值,因此主要对应于马斯洛需求层次中的最高层次,即自我实现的需求。

但在实际中,由于中国特殊的国情,中国人对住房的需求呈现出显著的刚性特征,无论价格多高都会有不断增长的市场需求。即住房已经不仅仅是满足基本的生理、安全需求,从目前社会中中华文化普遍公认的价值观来看,对于中国人来说,住房的质量和档次直接关系到自己的社会地位。因此,房地产需求对于中国人来说更符合马斯洛需求层次的较高阶段,即尊重需要和自我实现(如图1-7 )。

在经济发展的早期阶段,随着人均GDP及人均收入水平的提高,由于房地产处于需求层次的最底端,也是首先需要得到满足的需求,因此,这阶段人们对房地产的需求远大于对更高层次产品的需求,而且,这种需求主要是满足居住的需要。因此,在区域经济中体现出来就是在经济发展的初期,随着人均GDP的增加,房地产开发投资占GDP的比重越来越大,房地产业的增长速度高于人均GDP的增长速度,因为在这一阶段,在组成的各个产业中,房地产业是首先需要重点发展的产业,是为了解决人们居住需求而发展的产业。图1-7 马斯洛需求层次理论与房地产属性的对应

随着经济的进一步发展,人们基本居住需求得到满足,人均居住面积也不断提升,此时,对房地产的居住需求逐渐减弱,但由于新增人口及房产折旧的影响,满足居住需求的房地产开发投资仍然维持在一个基本水平。另一个方面,伴随经济增长,人们的财富增加,为了实现财富的保值升值,对房地产投资的需求开始逐渐加强。因此,在这一阶段,房地产开发投资占GDP的比重仍处于上升的阶段,但上升的势头已经开始减弱;房地产业的增长速度仍然高于人均GDP的增长速度,但已经开始逐渐向人均GDP增长速度靠拢。

在倒U曲线的拐点,在居住需求及投资需求作用下的房地产开发投资占GDP的比重已经达到了顶点,房地产业增长速度与人均GDP增长速度基本达到一致。拐点之后,人均GDP的增长速度超过房地产业的增长速度,其他产业对GDP的贡献率开始大幅上升,房地产开发投资的贡献率出现下降的情况。此时,并不意味着房地产开发投资的绝对值下降,其绝对值仍然会持续上涨,但相对值会有所下降(如图1-8 )。图1-8 基于需求层次理论对倒U曲线的分析(四)从非均衡发展理论看倒U曲线的形成

从非均衡发展理论看房地产业倒U曲线的形成,实质上是从经济非均衡发展的角度出发,在不同的阶段需要不同的产业扮演增长极或者主导产业,而房地产业恰好满足增长极或主导产业的某些属性,而且是基础产业。因此,在经济发展的早期,房地产业的比重较大,但是随着经济的进一步发展,房地产业的某些特性又制约了其进一步发展,由此使其他产业随之崛起,房地产业占区域经济的比重开始下滑。

1.非均衡发展理论

非均衡发展理论是针对均衡发展理论提出来的,主要有艾伯特·赫希曼(Alberto Hirsehman)、沃尔特·惠特曼·罗斯托(Walt Whitman Rostow)等人的经济起飞理论和佩鲁(Perrous)等人的增长极理论。

罗斯托的经济起飞理论认为,一个国家要实现经济“起飞”,必须具备三个主要条件,分别为较高的资本积累率、带动经济增长的主导部门的建立及社会、增值及经济制度的改革。

在经济起飞的初期,需要发展的产业部门很多,而资金又是十分有限的,要实现经济起飞,就应当选择发展重点,实行“部门不平衡发展战略”,将有限的资金用于具有带动作用的主导产业上,建立起“主导产业部门”,通过“主导部门”的发展带动整个经济的增长。所谓主导部门是指那些不仅自身采用高新技术,发展很快,而且能扩散现代技术,带动其他部门快速发展的产业部门。罗斯托强调经济“起飞”的部门变化,认为“现代经济的增长实质上是部门的增长过程”。经济增长,总是由某一备受社会关注、首先采用高新技术的部门开始的,它作为初始的加速力量,通过一定的关联方式将它的推动力传输到整个经济体系的各个部分,带动整个经济“起飞”。因此,这些部门不是孤立地发展的,而是形成一个“主导部门综合体系”,它包括相互联系、相互推动和相互影响的若干产业部门。

罗斯托的主导部门理论,集中反映了其非均衡发展的思想。按照罗斯托的观点,可将经济发展分为传统社会阶段、起飞准备阶段、起飞阶段、向成熟推进或持续增长阶段、高额群众消费阶段等五个阶段,每个阶段对应的主导部门综合体系分别为:(1)作为起飞前提的主导部门综合体系,主要是食品、饮料、烟草、水泥、砖瓦等工业部门;(2)替代进口货的消费品制造业综合体系,主要是非耐用消费品的生产;(3)重型工业和制造业综合体系,如钢铁、煤炭、电力、通用机械、肥料等工业部门;(4)汽车工业综合体系;(5)生活质量部门综合体系,主要指服务业、城市和城郊建筑等部门。罗斯托认为主导部门序列不可任意改变,任何国家都要经历由低级向高级的发展过程。

因此,如果按照罗斯托的观点,与房地产业关联的建筑业只能排在生活质量部门综合体系,属于高额群众消费阶段。但正如前文分析,房地产业属于基础产业,是满足人们最低层次需求的产业,因此房地产业的发展不是等到高额群众消费阶段,而是贯穿经济起飞的整个阶段。

佩鲁的增长极理论。“增长极”概念是法国经济学家弗朗索斯·佩鲁(Francois Perroux,1950)首先提出来的,他把经济空间中在一定时期起支配和推动作用的经济部门(产业)称为增长极。作为经济空间的增长极,它不是一个空间区位,而是处于经济空间极点上的一个或一组推进型经济部门,它本身具有较强的创新和增长能力,并通过外部经济和产业之间的关联乘数效应推动其他产业增长。因此,作为经济单位的增长极是与主导产业相联系的。该理论从两个方面打破了经济均衡分析的新古典传统,为区域经济发展理论提供了新思路。一方面,它反对均衡增长的自由主义观念,主张区域经济非均衡增长;另一方面,通过引入空间变量丰富了抽象经济学分析的内容。

2.由非均衡发展理论到倒U曲线

房地产业有两个特性尤其符合主导产业或增长极的要求,第一是房地产业的关联效应可在不同程度上在一定条件下拉动其他产业的投资增长;第二是房地产业是基础产业,在经济发展到一定阶段后必须要大力投资建设于该产业。房地产业的这两个特性决定了房地产业在经济发展的初期占国民经济的比重越来越高,很可能成为区域经济增长的主导产业或增长极。但房地产业增长的粗放性及房地产业产品的区域性,决定了房地产业不可能无限量生产及高速扩张,决定了房地产业扮演主导产业或增长极的作用只能是阶段性的,而且不一定对所有区域都适合。因此,当经济发展到一定阶段后,房地产业的比重、增长速度自然下滑,而且,不是所有地区的房地产业都可能发展成为区域经济增长的主导产业或增长极,也就决定房地产业的倒U曲线并不一定在所有地区会出现。

由此可见,房地产业与区域经济存在的倒U曲线的关系,不仅反映了房地产业基础产业定位的绝对性,而且反映了房地产业在经济发展到一定阶段后其产业特点的相对性。根据马斯洛的需求层次理论,房地产业作为基础产业,持续不断地满足着人们居住的需求;居住需求成为人们首先需要满足的低层次需求。因此,在经济发展的早期,房地产业占区域经济的比重较大。尤其是房地产业所具有的关联效应的特点,使其有可能在这一阶段成为区域经济增长的主导产业,更强化了房地产业在区域经济增长早期的重要性。然而,随着经济的进一步发展,房地产业的市场区域性及技术的创新能力弱等特征也限制了对区域经济作用的进一步发挥,使得房地产业在区域经济中的比重开始下降。

由此可知,我们研究非均衡发展理论与倒U曲线的关系,可以从数量上把握房地产业与区域经济增长的特征,进而结合实际研究某一地区是否存在着倒U曲线的情况以及房地产业所处倒U曲线的位置及发展趋势,并依据这一分析成果,着力于相应的经济财税政策的选择。二、房地产业对国民经济的直接贡献分析

房地产业对经济的直接贡献与拉动作用,主要可以采用增长贡献率法和增长拉动率法进行分析。此外,如果基于政府收入的角度,一个产业的纳税额也能够用来衡量这个产业对全社会贡献程度的大小。

增长贡献率法,指的是一个产业的产出增加值在国民经济总产出增加值中所占比重的大小。它是判断一个产业对一国或以地区国民经济增长的贡献程度的一个重要指标。用GDP表示国民经济总产出,GDP和GDP分别代表当期和基期的GDP;用P和P分别代表当tt-1tt-1期和基期房地产业增长值,则增长值贡献率法用公式表示:

计算得到的数就是一个产业对国民经济增长贡献的百分比。数值越大,表明该产业在GDP中的比重越高,也就是说该产业对GDP增长的贡献率就越大;反之则越小。表1-3 1990-2012年中国房地产业增长贡献率

数据来源:中国经济社会发展统计数据库历年《中国统计年鉴》。

从表1-3 中不难看出,自1990—2012年共20余年的时间里,中国房地产增加值的贡献率几乎一直保持在5%左右。从时间序列的角度来看,在此期间,1993年由于中央政府对房地产市场的强有力调控,当年的房地产贡献率比前年下降了3.25个百分点;自此,在接下来的4年时间里,房地产贡献率一直在较低的水平徘徊,直到1997年亚洲金融危机过后,房地产的贡献率才开始出现显著增长,直接表现为1998年的贡献率比1997年增长了5.57个百分点;之后,房地产贡献率一直保持在5%的水平;2008年受全球金融危机的影响中国房地产业一度陷入低迷,房地产业增长贡献率下降到了历年最低值,全年房地产贡献率仅为1.93%;但在接下来的2009年,在中央政府强力刺激经济的宏观政策调节下,受“四万亿”投资政策的影响,房地产业增长贡献率猛然上升到14.58%,相比2008年增长了12.65个百分点。

增长拉动率法指的是某个产业的产出增长对一个国家或一个地区国民经济总产出增长率的贡献程度,它同样是判断一个产业对国民经济增长的贡献大小的重要指标之一。公式表示为:

其中,α代表的是当期该产业增加值在GDP中所占的比重,β表tt示的是该产业的产业增加值的增长率,两者相乘计算得到的就是该产业对GDP的增长拉动率,即该产业拉动经济增长的百分比,表明该产业增加值每增长一个百分点所能拉动国民经济增长的百分比。

从表1-4 中,我们可以看到自1990—2012年共20余年的时间里,我国房地产增加值占GDP的比率均值为4.44%。与此同时,房地产增加值增长率均值为19.01%;而房地产增长拉动率为0.7%。从几个关键的时间节点来看,1993年中央政府严厉调控楼市,这直接导致了当年房地产增加值在GDP中所占的比率和增长拉动率显著低于相邻年份的值。值得注意的是,1997年亚洲金融危机前后,我国房地产

试读结束[说明:试读内容隐藏了图片]

下载完整电子书


相关推荐

最新文章


© 2020 txtepub下载