作者：编辑部
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业主的搭建、改建行为，物业公司怎么处理？试读：
【解决路径】
①调解。物业管理民事纠纷的调解,包括民事调解和行政调解两种。
民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、组织和个人,由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见,经双方同意并执行,由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后,当事人一方如不执行,则前功尽弃。
物业管理纠纷的行政调解则是借助政府主管部门的力量进行调解处理,如一方不遵守执行,则要借助司法程序来解决。
②仲裁。
可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议,主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。
仲裁解决物业管理纠纷必须有当事人认定的仲裁协议。仲裁协议要写明请求仲裁的意思表示、仲裁事项和选定的仲裁委员会。
仲裁协议有两种方式:一种是在订立合同时就约定一个条款,说明一旦有争议就提交仲裁,这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁的书面协议。
与司法审判的两审终审制不同,仲裁裁决是一裁终局的。
③诉讼
当事人通过诉讼方式解决民事、行政纠纷是较常见的方式。
诉讼的管辖是人民法院。与仲裁明显不同,人民法院对已提交诉讼的当事人的管辖是强制性的。
1.业主搭建防护网能占用公共空间吗？
【分析解答】
楼房等建筑物所有权构成，通常应区分为专有部分所有权和共有部分所有权。建筑物区分所有人对专有部分的所有权简称专有所有权，是指区分所有权人对独自专门使用的建筑空间所拥有的所有权。专有部分所有权有两个明显的特点，一是构造上的独立性（通常指四壁具有确定的遮蔽性）；二是利用上的独立性。建筑物区分所有人对共有部分的共有所有权，是指区分所有权人依据法律、合同或区分所有人之间规约的规定，对建筑物的共用部分所享有的占有、使用、收益的权利。物业服务企业所管理与服务的是建筑物区分所有权的共有部分。业主安装防护网是否侵权，在法律方面应严格予以区分。其在专有部分所建附属设施应予保护；其在公共区域所建附属设施，侵占了全体业主的利益，应予拆除。
【基本案情】
某物业公司与某开发商签订了前期物业服务合同，并进行了备案登记，对该小区提供物业管理服务。某业主购买了该小区住宅某座1层101号、102号房屋两套，办理入住手续时预交了6个月物业管理服务费，并对房屋开始进行装修。装修中，该业主将两间房屋后阳台沿防水渠装置整面防护网，并在防护网中间安装两扇大门。该防护网覆盖了两间房屋阳台之间的公共空间，并在该空间上搭设顶棚，形成了独立区域。
物业公司作为原告诉至法院，要求被告（即该业主）拆除违章设置的防护网和违章搭建的附属物，封闭私自开设的后门，恢复建筑物原状。
法院审理后认为，被告业主作为该小区房屋业主，为居住安全，安装防护网并不影响小区的管理服务工作和其他住户的正常生活。但其在101号和102号房屋南阳台之间沿防水渠安置防护网和在101号房屋以东沿防水渠搭建防护网，占用了公共区域，给小区管理与服务造成妨碍，该防护网应予拆除，判令被告业主将其居住的第101号、102号房屋南阳台之间及101号房屋以东沿防水渠搭建的防护网予以拆除，并恢复房屋外观原状。
【案例分析】
首先，本案中，被告业主紧贴窗户安装的防护网是其专有所有权的实现，并未侵占建筑物的共用部分，亦不影响其他业主的生活，法律应予保护，不应拆除。而其在101号和102号房屋南阳台之间沿防水渠装置防护网和在101号房屋以东沿防水渠装置的防护网侵占公共区域，侵占了其他共有人的权利，判决被告业主拆除其在公共区域的装置是正确的。
其次，业主侵占公共区域搭建防护网，物业服务企业诉讼法院，属于适格的诉讼主体。物业服务企业获得物业管理与服务权的法律基础是物业服务合同，物业服务企业是受业主委托处理物业管理与服务事务。本案原告物业公司正是基于这样一种法律事实，才获得了相应的诉讼地位。原告物业公司行使排除妨害的权利，实际是在行使以业主为相对人的合同权利。
【关联法条】
《物权法》第70条、第72条2.业主违章修建户外设施，物业公司可以起诉吗？
【分析解答】
近年来，业主自行搭建、改建等行为屡有发生，引发的物业管理纠纷占了民事案件相当大的比重。对于业主此类行为，物业公司是否有权提起民事诉讼，审判实践中把握不一，主要存在以下权利主体：（1）对业主违反相关禁止性规定的违章搭建、改建行为的处罚权在有关行政管理部门。在一些地方性法律（如上海市）中规定了业主出现违章搭建、改建行为时，有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理，如责令改正、限期拆除、恢复原状、向人民政府申请强制拆除、罚款等。由此可知，对于业主违反法律法规禁止性规定的行为的处罚，属于行政管理部门的主管范围和执法范畴，当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照《行政复议法》或者《行政诉讼法》的规定，申
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