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物业管理师《物业管理基本制度与政策》讲义、真题、预测三合一试读：
第一部分 核心讲义
第一章 物业管理概述
第一节 物业管理的概念
一、物业管理的概念
物业管理，可以从广义和狭义两个方面定义。
广义的物业管理，是不动产管理活动的总称，是指业主通过自行管理、委托其他管理人或者物业服务企业等方式，对其所有的建筑物及其附属设施进行维修、养护和管理的活动（参见《物权法》第八十一条）。
狭义的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动（参见《物业管理条例》第二条）。（一）物业管理是业主选聘物业服务企业的管理方式
虽然法律并不强制业主必须选择物业服务企业来管理物业，但是业主选聘物业服务企业本身就是行使自主权的一种方式，应当受到法律保护。业主通过选聘物业服务企业的方式来对物业进行管理的，必须遵守物业管理的市场秩序，服从政府主管部门按照《条例》进行的监管。（二）物业管理的依据是物业服务合同
市场经济条件下，交易的进行主要通过合同作为纽带完成的，交易的双方就是合同的主体。物业服务合同，是业主和物业服务企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议，是物业管理活动产生的契约基础。（三）物业管理的内容是维修、养护、管理物业以及维护环境卫生和秩序
物业管理的内容主要有两方面：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业服务企业提供的清洁卫生、秩序维护、装饰装修管理等服务。【例题1.1】在物业管理过程中，物业服务企业与业主之间形成交易关系是基于（ ）。[2014年真题]
A．物业服务合同
B．物业管理条例
C．业主大会议事规则
D．建筑物区分所有权【答案】A【解析】物业管理活动的实质，是业主和物业服务企业以物业管理服务为标的进行的一项交易。物业管理作为一种市场行为，是通过物业服务合同的签订和履行得以实现的。物业服务合同是物业服务企业与业主之间形成交易关系的基础。【例题1.2】根据《物业管理条例》，物业服务合同应当对（ ）等内容进行约定。[2014年真题]
A．服务质量
B．服务费用
C．保修期限
D．保修范围
E．管理用房【答案】ABE【解析】《物业管理条例》第三十五条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。【例题1.3】关于物业管理的说法，正确的是（ ）。［2010年真题］
A．物业管理的直接责任主体是物业服务企业
B．物业管理的对象是房屋及其附属设施设备和相关场地
C．物业管理的内容是维修、养护、管理
D．物业管理的性质是公益性的公共服务活动【答案】B【解析】A项，业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理；BC两项，物业管理的内容主要有两方面：①对房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理；②维护相关区域内的环境卫生和公共秩序；D项，将业主选聘物业服务企业作为物业管理活动的前提条件，就是将物业管理与传统意义的行政管房模式区分开，强调物业管理是一种市场行为、市场关系和市场活动，必须遵守市场规则。
二、物业管理的特征（一）社会化
物业管理的社会化，是指摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个业主通过业主大会选聘一家物业服务企业的统一管理。物业的所有权、使用权与物业的管理权相分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。
物业管理社会化，有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上去竞聘可以接管的物业项目。（二）专业化
物业管理的专业化，是指由物业服务企业从解决专业难点入手，充分运用专业方法，通过提供专业的物业服务产品来满足业主的需求。专业化要求物业服务企业具备专业的人员、专业的组织机构、专业的生产工具、专业的管理方法；要求物业服务企业运用先进的维修养护技术，实施房屋及其设施设备的运行、维修和养护工作。物业服务企业资质管理制度和物业管理师制度，是物业管理专业化的两大制度基础。【例题1.4】物业管理专业化的两大制度基础是物业服务企业资质管理制度和（ ）。[2014年真题]
A．物业承接查验制度
B．物业管理师制度
C．前期物业管理招标投标制度
D．住宅专项维修资金制度【答案】B【解析】物业管理的专业化，是指由物业服务企业从解决专业难点入手，充分运用专业方法，通过提供专业的物业服务产品来满足业主的需求。物业管理的专业化，要求建立市场准入制度，物业服务企业承接物业项目必须具备一定的资质等级，从业人员执业必须具备一定的职业资格。物业服务企业资质管理制度和物业管理师制度，是物业管理专业化的两大制度基础。（三）市场化
市场化是物业管理的基本特征。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。物业管理活动必须遵循市场规律，在等价有偿的基础上实现业主和物业服务企业之间的公平交易。物业服务企业的商业性和物业管理活动的市场化，是物业管理可持续发展的经济基础。【例题1.5】物业管理最主要的特点是（ ）。[2012年真题]
A．社会化
B．专业化
C．市场化
D．集中化【答案】C【解析】社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。其中，市场化是物业管理最主要的特点。通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。
第二节 我国物业管理的产生与发展
一、物业管理的起源与发展
物业管理起源于19世纪60年代的英国，成立了世界上第一个非营利性的物业管理行业组织——皇家特许屋宇经理学会。以英国为起源地，在一个多世纪时间里，物业管理在西方各国逐渐推行开来。
19世纪末至20世纪初，美国经济得到迅速发展。伴随着建筑技术的不断进步，逐渐催生了专业化的物业管理机构，专门为楼宇所有业主提供专业性和技术性的楼宇管理和维修养护工作。美国也成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。
行业自治组织的成立，既标志着物业管理行业的逐渐成熟，也有力推动了物业管理行业的有序发展。以英美两国为开端，物业管理工益被业主和政府所重视，逐渐发展成为一个新型的服务行业。
物业管理之所以最初在欧美资本主义国家诞生并得以发展，主要基于三个原因。（一）房地产物质形态演变要求建筑物区分所有
在现代工业化和城市化的大背景下，为节约社会物质资源和改善人类生活条件，人们不断创造出构造形式多样和设施设备齐全的现代建筑。物业硬件的复杂化和物业设施的智能化，物业类型的多样化和物业功能的多元化，成为现代房地产物质形态的典型特征。
物质形态的变化自然导致权利状况的变化。数个业主共同拥有一个建筑物业逐渐成为常态。在建筑物区分所有的情况下，单个业主仅仅对建筑物的专有部分享有所有权，共有部分共有权和共同管理权属于全体业主所有。（二）建筑物区分所有要求业主共同管理物业
在建筑物区分所有的权利状态下，全体业主对物业共同享有权利并共同承担义务，单个业主对共同的管理事项无权单方面作出决定，同时单个业主也没有义务独自承担应由全体业主共同履行的义务。不仅如此，单个业主作出任何一项关于物业管理事项的提议，都必须取得多数业主的同意，成为全体业主共同决定。（三）业主共同管理物业要求引入市场机制
业主大会行使共同管理权的方式中，最为经济和高效的方式，是引入市场竞争机制，选聘专业化的物业服务企业，由物业服务企业对业主共有部分实施统一的、综合性的维修养护和管理。
二、城镇住房制度和住房制度改革
我国物业管理是在城市房地产综合开发和住房制度改革背景下，通过实行住房商品化制度而逐渐发展起来的。（一）改革开放前的城镇住房制度
1．我国改革开放前的城镇住房制度的特征（1）住房投资由国家和国有企业统包；（2）住房分配采取实物分配；（3）住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度。
2．弊端（1）建设资金有投入无回收，形不成投入产出的良性循环，制约了住宅建设的发展，住房供应极其短缺，人均住房面积下滑；（2）收取的房租过低，不能维持房屋的维修养护，房屋损坏严重，大量的危旧破房得不到改造，危及群众的居住安全，加大了国家的负担。【例题1.6】住房建设、分配、管理都由国家和国有企业统包产生的弊端表现在（ ）。
A．建设资金投入无回收
B．形不成投入产出的良性循环
C．制约了住宅建设的发展
D．不能维持房屋的维修养护
E．居住环境恶劣，房屋管理混乱【答案】ABCD（二）城镇住房制度改革
1978年以后，随着我国经济体制改革的逐步展开，房地产领域进行了三项改革：一是城镇住房制度改革；二是城市土地使用制度改革；三是房地产生产方式改革。
三、我国物业管理的产生
1981年3月10日，深圳市第一家从事涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌成立。东湖丽苑小区在物业管理方面的探索，开始了房屋管理工作从政府行为改变为企业行为、房屋管理费用从政府补贴为主到企业自负盈亏的有益尝试，为特区乃至全国房屋管理工作的改革提供了成功的经验。
随后，南方一些沿海城市也相继成立物业管理公司。例如：广州东华物业管理公司，在五羊村小区的管理实践中，不断完善小区物业管理模式。
对党政机关、事业单位和企业的职工集中居住区进行物业管理，最早取得成功经验的是深圳市莲花二村住宅区。深圳市莲花物业管理公司在实践中借鉴香港物业管理的成功做法和国内房管所房屋管理的丰富经验，探索出了一条自主经营、自我发展、自我完善、社会效益和经济效益协同发展的房屋管理新路子。
四、我国物业管理的发展
第一家专业化物业管理公司的成立，标志着我国内地物业管理的诞生。1993年，深圳市人民代表大会颁布了《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，是首次以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。
建设部在认真总结深圳和广州经验的基础上，于1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，为确立我国物业管理新体制指明了方向。《城市新建住宅小区管理办法》颁布后，各地开始把物业管理作为城市管理体制的重大改革事项来着手推行。
1997年，建设部在大连召开全国第二次物业管理工作会议，推广大连整治改造旧住宅小区并推进物业管理的经验。
早在1993年，深圳市就开始积极探索物业管理招投标制度。1996年，深圳市又以旧小区鹿丹村作为试点，进行全市公开的物业管理招投标。深圳万科物业服务公司中标取代了原物业管理公司，从而使深圳物业管理的市场化又向前迈进了一步。
1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议，推广深圳物业管理项目招投标制度和经验。这次会议明确了物业管理市场的核心问题是推进竞争、规范行为，应当把市场竞争作为推动物业管理健康发展的根本途径。
从1995年开始，建设部还在全国开展了城市物业管理优秀示范小区和优秀市长的表彰活动，激发了各地提高物业管理水平的热情，取得了丰硕成果。2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。
2003年，国务院颁布《物业管理条例》，标志着我国物业管理进入了法制化和规范化发展的新时期，以《条例》确立的七大基本制度为基础，我们相继制定一系列的配套法规政策。
2007年3月，《物权法》颁布，明确了业主对区分所有建筑物的共同管理权，奠定了物业管理的民事法律基础。
2006年，全国物业管理师资格认定考试举行。
2007年12月，全国首批物业管理师大会在广州举行，标志着物业管理师制度的全面推行。
2010年10月，全国首次物业管理师资格考试举行。
截至2013年年底，物业管理师的注册和继续教育工作已全面开展。
物业管理师制度，是物业管理科学发展的现实选择和制度保证，必将对物业管理行业的持续健康发展产生深远影响。
2011年10月，物业管理改革发展30周年大会在深圳召开，会议对物业管理30年的发展历程进行了总结。
从2008年至2012年，国务院《政府工作报告》3次提出“大力发展物业服务业”。2012年12月，国务院发布《服务业发展“十二五”规划》，提出了“十二五”期间物业服务业发展的发展目标、工作重点和保障措施。
经过30多年的发展，我国物业管理发展已初具规模，物业服务从商品房到保障1生住房，从居住小区到办公、工业、商业、学校、医院以及交通、文化、体育等公共建筑，从单一类型物业到综合性物业，从市场化的物业服务到机关、企业事业单位后勤社会化的物业服务，物业管理已覆盖不动产管理的所有领域，物业服务品质显著提高，居民满意度稳步提升，市场机制初步形成，行业自律逐步规范。随着物业管理作用的不断显现和物业管理观念的渐人人心，我们已经从“要不要搞物业管理”的起步阶段，进入了“如何搞好物业管理”的初级阶段。【例题1.7】我国第一部物业管理地方性法规是（ ）。
A．《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》
B．《上海市居住物业管理条例》
C．《厦门市住宅区物业管理服务条例》
D．《北京市居住小区物业管理办法》【答案】A【解析】1993年，深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》，首次以地方立法的方式对物业管理进行制度规范。
五、物业管理在社会经济中的作用
经过30年的实践和发展，物业管理对我国经济社会发展的推动作用日益显现，突出表现在以下五个方面：
1．有助于改善居住和工作环境
无论是作为生活资料的居住物业，还是作为生产资料的办公、工业和商业物业，良好的物业服务不仅能够改善居住环境和生活品质，而且有利于提高工作效率和生产效能。目前，我国城镇居民住房需求进入面积增加与质量提高并重、从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。提高居住质量，既要靠住宅建设的科技进步，也要有良好的物业管理，提供房屋及其设施设备的维修养护、绿化、保洁等专业性服务，创造安全舒适的居住环境。
2．有助于推动国民经济增长
住房消费主要分为四类基本消费支出：（1）购房消费支出；（2）家庭装饰装修、家具家电等消费支出；（3）水、电、气、暖等方面的长期消费支出；（4）物业管理消费支出。
后三类消费支出要大大超过购房支出。物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，而且可以带动相关产业的发展。物业服务业受经济周期波动影响较小，随着城镇化进程的加快和服务产业的发展，作为新的经济增长点，物业管理产值在国民经济中的比重将有所增长。不仅如此，目前在我国住房已成为大多数家庭最主要的财产，良好的物业服务能够使物业保值增值，为业主创造经济价值，进而推动整个社会财富的增长。
3．有助于维护社区和谐稳定
物业管理在维护社区秩序，协助公安等有关部门防范刑事犯罪，防止可能发生的火灾、燃气泄漏、爆炸等恶性事故中起到了重要作用。物业服务中的秩序管理，不仅促进了社区安定有序，而且减轻了政府治安管理的压力；物业服务中的社区文化建设，不仅丰富了居民的文化生活，而且增进了业主的和睦与社区的和谐，促进了居民精神文明建设。
4．有助于解决城乡就业问题
我国正处于城镇化高速发展时期，农村人口向城镇大规模转移。我国正处于经济结构调整时期，与之相适应的就业结构也处于调整之中，大量的下岗、失业问题与农村劳动力转移问题交织在一起，就业形势较为严峻和复杂。
物业服务业属于劳动密集型，可以吸纳来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等在内的大量剩余劳动力，对于缓解产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。物业服务业每年吸纳的新增就业人数达20万～30万人，今后物业管理行业仍然是吸纳新就业劳动力的重要渠道。
5．有助于推进社会建设
随着社会经济体制的转型，社区建设成为城市建设与管理的基础性工作。物业管理是社区服务的重要组成部分，通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，整合资源，可以推进物业管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力。
物业服务企业配合基层组织开展房屋租赁管理、流动人口管理、违章搭建监管等工作，提高了社区管理的效益和质量；物业服务队伍参与抢险救灾等应急事件的处置，减少了人民生命财产的损失；参加奥运会、世博会等重大活动，保障了后勤服务的安全和高效，已逐渐成为社会建设的有生力量。【例题1.8】物业管理在社会经济中的地位和作用体现在（ ）。
A．有利于促进经济增长
B．有利于提高人民群众的居住质量
C．有利于增加就业
D．有利于维护国家稳定
E．有利于推动房地产业的良性发展【答案】ABCE【解析】物业管理在社会经济中的地位和作用有：①实施物业管理有利于促进经济增长；②实施物业管理有利于提高人民群众的居住质量；③实施物业管理有利于增加就业；④实施物业管理有利于维护社区稳定；⑤实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展。
第三节 我国物业管理制度建设的历史沿革
一、物业管理制度建设的必要性
物业管理制度建设，在物业管理发展进程中之所以发挥着极其重要的作用，是由于我国物业管理的产生和发展，始终离不开政府主管部门的推动引导和监督管理。
我国物业管理发展道路的一个重要特征就是：以政府为主导的制度建设，在物业管理发展进程中发挥着不可或缺的作用。（一）以政府为主导的制度建设是弥补物业管理市场失灵的需要
1．物业管理的本质特征是市场化，理想的物业管理市场应该是物业服务产品能够完全按照市场价格自愿地以货币形式进行等价交换。
2．我国物业管理存在三个方面的缺陷：（1）不完全竞争；（2）不完全信息；（3）外部性。
由于这三个方面的原因，造成了价格机制在物业管理市场中不能有效率地配置资源的市场失灵，为了补救物业管理市场失灵带来的不公平和低效率，需要政府通过必要的制度建设，进行适度的行政干预和管制，以限制建设单位、物业服务企业滥用市场力量，矫正物业管理交易双方信息的不完全，激励物业管理活动的正外部性，弱化物业管理活动的负外部性。（二）以政府为主导的制度建设是维护社会公共利益的需要
1．物业管理对我国社会经济的重大推动作用日益显现，物业管理逐渐成为城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平；
2．普通商品房、保障性住房的物业管理是政府关注的民生问题，直接关系到广大人民群众的基本生活保障和社会的和谐稳定。
这两方面都决定了政府不仅仅只是从市场经济的视角看待物业管理，而且应当站在社会公共利益的高度理解物业管理。作为社会公共利益的维护者，政府有必要通过制度建设，适度介入物业管理市场，以最大限度地发挥其促进社会经济发展的功能。（三）以政府为主导的制度建设是推进房屋管理制度转型的需要（1）我国当前仍处于从旧有的计划经济体制向现代的市场经济体制转轨的过程中；（2）房屋管理活动由遵循不计成本的行政命令转变为等价交换的价值规律；（3）广大民众由无偿福利制的房屋管理观念转变为有偿市场化的物业管理理念。
上述所有的转变，都需要借助政府的行政力量，才能有效地推动房屋管理向物业管理转变的进程。房屋从公有向私有的转化和经济从计划向市场的转轨——这一有别于西方自由市场经济国家的独特路径，决定了以政府为主导的制度建设，必然成为推进我国物业管理市场化进程的重要手段。【例题1.9】物业管理制度建设的必要性，主要体现在（ ）。
A．解决城乡就业问题
B．弥补物业管理市场失灵的需要
C．维护社会公共利益的需要
D．推进房屋管理制度转型的需要
E．有助于推进社会建设【答案】BCD【解析】我国物业管理发展道路的一个重要特征是：以政府为主导的制度建设，在物业管理发展进程中发挥着不可或缺的作用。物业管理制度建设的必要性，主要体现在三个方面：①以政府为主导的制度建设是弥补物业管理市场失灵的需要；②以政府为主导的制度建设是维护社会公共利益的需要；③以政府为主导的制度建设是推进房屋管理制度转型的需要。
二、《条例》颁布前的物业管理制度建设
从20世纪90年代初到《条例》颁布前，物业管理政策法规主要体现以下特点：
一是借鉴性，主要借鉴新加坡、中国香港等国家和地区的先进经验；
二是过渡性，主要考虑传统房管模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革；
三是针对性，主要是针对当时当地物业管理实践中出现的问题，选择应对性的政策和方法。
我国的物业管理制度是由国家法规政策和地方性法规政策共同组成的，下面主要对全国性的法规政策进行简要介绍。（一）《城市新建住宅小区管理办法》
改革开放后，我国的房地产业呈现了数量多、规模大、建设方式多样化的特点。同时，个人购房比例的迅速增加，导致住房产权多元化格局迅速形成，原有住房维修管理体制已经难以适应情况变化的需要，业主与开发商及其维修管理机构的矛盾日益突出。
建设部在认真总结一些地区物业管理基本做法与经验的基础上，1994年3月颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的发展方向。《城市新建住宅小区管理办法》，是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动全国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。其中，明确规范了以下主要内容：（1）物业管理工作的基本内容；（2）物业管理活动的主管部门；（3）推行社会化、专业化的物业管理模式；（4）实行物业管理委员会制度；（5）物业管理委员会的权利与义务；（6）物业管理企业的权利与义务；（7）实行物业管理合同制度与备案制度；（8）对业主的违规行为的监管措施；（9）对物业服务企业的违规行为的行政处罚措施。（二）全国物业管理示范项目考评标准
建设部于1995年印发了《全国优秀管理住宅小区标准》，于1997年印发了《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》，于2000年印发了《关于修订全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及有关考评验收工作的通知》。
物业管理国家示范项目考评工作，规范了物业管理行为，提升了物业服务质量，成为物业服务业树立品牌标本、完善优胜劣汰激励机制的重要手段，不仅有助于政府加强市场监管，推动物业服务业发展，而且有助于改善物业服务企业与业主的关系，营造幸福文明的社区环境。（三）《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》
为规范物业服务企业的服务收费行为，保护消费者的正当权益，1996年，国家计委和建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。
该办法对城市住宅小区物业管理服务收费的主管部门、基本原则、收费形式、物业管理服务费用的构成、代办性质的服务收费管理，以及行政处罚措施等内容，都作了明确规定。《办法》的实施，对维护物业管理收费秩序发挥了作用。【例题1.10】《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》颁发的目的是（ ）。
A．规范行政部门的监督行为
B．规范物业服务企业的服务收费行为，保护消费者的正当权益
C．便于原建设部对物业管理服务收费直接监督和指导
D．为了维护物业管理收费秩序【答案】B【解析】为规范物业服务企业的服务收费行为，保护消费者的正当权益，1996年，国家计委和建设部联合下发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》。《办法》的实施，对维护物业管理收费秩序发挥了作用。（四）《物业管理企业财务管理规定》
为规范物业服务企业财务核算行为，促进企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，财政部于1998年颁布了《物业管理企业财务管理规定》，该规定结合物业服务企业的特点及其管理要求，从代管基金，成本、费用、营业收入和利润等方面具体规范了物业服务企业的财务管理行为。（五）《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》
为保障住房售后的维修管理，维护住房产权人和使用人的共同利益，建设部、财政部于1998年11月印发了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》。该办法规定：商品住房和公有住房出售后，都应当建立住宅共用部位共用设施设备维修基金，专项用于保修期满后的大修、更新和改造。
为了保证维修基金的安全，该办法规定维修基金应当专户存储、专款专用，严禁挪作他用，还详细规定维修基金的缴交、代管和监管等方面的内容。（六）《物业管理企业资质管理试行办法》
为规范物业管理市场秩序，加强对物业服务企业经营活动的管理，1999年建设部印发了《物业管理企业资质管理试行办法》，要求从事物业管理的企业必须按照该规定，申请企业资质评定，作为市场准入的条件。（七）《住宅室内装饰装修管理办法》
为加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公共利益，2002年3月建设部发布了《住宅室内装饰装修管理办法》。该办法是物业服务企业规范业主装饰装修行为的主要政策依据。
三、《条例》颁布后的物业管理制度建设
2003年6月8日，国务院正式颁布《物业管理条例》，标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。
这一阶段物业管理政策法规主要体现出以下特点：
一是配套性，主要是以《条例》的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实《条例》为基本指针；
二是经验性，主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排；
三是操作性，主要是将《条例》中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。【例题1.11】从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，（ ）的颁布是一个分水岭。
A．《物权法》
B．《城市新建住宅小区管理办法》
C．《物业管理条例》
D．《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》【答案】C【解析】我国政府主要通过制定相关法规政策并做好相应的文件贯彻和落实工作来发挥作用，我国的物业管理发展史，在一定意义上是物业管理制度建设的历史。从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以《物业管理条例》为分水岭，划分成《物业管理条例》颁布前后两个阶段，两个阶段既存在着承继的关系，也各自具有鲜明的特点。
四、《物权法》颁布后的物业管理制度建设
2007年3月16日，第十届全国人民代表大会五次会议通过《中华人民共和国物权法》。《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”的有关规定，对业主共同管理建筑物及其附属设施中的权利义务作出了具体规定。以《物权法》为指针，物业管理的政策法规开始了新一轮的修改和完善。
这一阶段物业管理政策法规主要体现以下特点：（1）协调性，主要是强调制度建设要与上位法保持一致，以避免法律适用的冲突，保证国家法制统一；（2）引导性，主要是政府从改善民生和发展经济出发，着力制定指导和支持物业服务业发展的产业政策；（3）创新性，主要是在总结物业管理发展30年经验基础上，进行符合市场规律和行业特征的制度创新。《物权法》颁布后，制定了一系列全国性的物业管理政策法规。一个内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明的物业管理法规体系已初步形成。
第四节 《物业管理条例》
2003年9月1日，《物业管理条例》正式实施。《条例》的颁布和实施，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。【例题1.12】2003年9月1日，（ ）的实施，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化的新阶段。［2010年真题］
A．《物权性》
B．《物业管理条例》
C．《业主大会规程》
D．《前期物业管理招投标管理暂行办法》【答案】B【解析】2003年9月1日，《物业管理条例》正式实施。《条例》的颁布和实施，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。
一、制定和修改过程（一）收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况
1999年4月，建设部成立《条例》起草小组，开始《条例》的起草工作。《条例》起草的前期阶段，起草小组通过各种渠道开展资料收集和分析工作。
1．收集各地出台的地方性法规和地方性政府规章以及影响较大的规范性文件并逐一分析，对各地物业管理立法的主要内容、存在的问题有了基本了解；
2．通过总结各地物业管理立法中的经验和不足，初步把握了《条例》起草中的重点和难点问题。
3．通过各种渠道，收集国外物业管理立法资料。
我国内地的物业管理在深圳起步，由于地缘关系，我国香港地区的物业管理立法对内地物业管理立法影响较大。（二）开展立法调研，掌握第一手材料
为深入了解物业管理发展现状和存在的问题，起草小组多次组织了立法调研活动。2000年6月至2001年3月，起草小组亲自调研，广泛听取了各方面的意见。这些调研活动，有助于在起草《条例》时实事求是，从实际出发，增加《条例》规定的可操作性。（三）进行专家论证，研讨立法中的难点问题
当时物我国各地物业管理发展很不均衡，物业管理理论研究尚处于起步状态，对物业管理法律关系、各方主体的权利义务、物业管理的基本制度等没有形成统一认识，这给《条例》的起草带来了难度。
起草小组通过召开专家论证会、书面征求专家意见等方式，邀请法学家、律师、资深从业人员、行政管理人员、业主代表等，对立法过程中的难点问题进行专题研讨。《条例》中业主大会、管理规约等制度，是在充分吸收专家意见的基础上确立的。（四）广泛征求意见，以求彰显民意
按照立法程序要求，起草小组在起草出《条例》征求意见稿后，于2000年5月征求各地、国务院有关部门、有关单位及专家意见。2001年3月经建设部常务会议讨论通过，形成《条例（送审稿）》，提请国务院审议。
从各方面意见中梳理出需要进一步研究的问题，国务院法制办会同建设部于2002年3月在北京召开《条例（送审稿）》专家论证会。
2002年6月，就《条例（送审稿）》的有关问题，进行了专题调研。实地考察了多种类型的物业管理项目。通过调研，基本摸清了物业管理实践中存在的主要问题，确立了《条例（送审稿）》修改的基本思路和原则。在专家论证会和专题调研的基础上，结合各方面意见，国务院法制办会同建设部对《条例（送审稿）》作了相应修改，并再次送国务院有关部门和地方征求意见。针对反馈的意见，国务院法制办会同建设部多次讨论、修改，并与提出意见的单位进行充分沟通，最终形成《条例（草案）》。
2002年10月16日，经国务院同意，国务院法制办将《条例（草案）》登报公开向社会征求意见。这一彰显民意、推动民主立法、切实提高立法工作质量的举措，在社会上引起了积极反响。
在逐条研究分析并吸收有益意见的基础上，国务院法制办会同建设部对《条例（草案）》逐条进行了认真修改，有近半数的意见被吸收。
2003年5月28日，国务院常务会第九次会议审议并原则通过了《条例》。《条例》的制定过程，反映了社会法制意识的日益增强，凝聚了人民群众的智慧和热情。（五）适应环境变化，及时修改完善
为了保持《条例》与《物权法》的一致，也为了解决《条例》实施中存在的问题，国务院对《物业管理条例》进行了修订，并于2008年8月公布了《国务院关于修改（物业管理条例）的决定》。新修订的《条例》，主要针对业主大会制度从四个方面进行了修改和完善：
1．根据《物权法》第七十六条的规定，修改《条例》的部分条款：（1）明确业主共同决定的事项，取代业主大会职责的有关规定；（2）明确业主投票权数，按照“专有部分面积占建筑物总面积和业主人数占总人数”的原则计算；（3）明确“筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施”等事项适用“双三分之二”的表决规则，“制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业”等事项适用“双二分之一”的表决规则。
2．根据《物权法》第七十八条的规定，增加以下内容：（1）业主委员会决定的效力，明确“业主大会和业主委员会的决定，对业主具有约束力”；（2）业主的诉讼权利，明确“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。
3．根据《物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。
4．根据几年来实行业主大会制度的经验，增加物业所在地的街道办事处和乡镇人民政府，作为业主大会和业主委员会活动的指导和监督机构。
二、指导思想和立法原则《条例》在坚持民法基本原则和立法法的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。《条例》的立法指导思想，主要表现在以下三个方面：
一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；
二是强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；
三是强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。《条例》在立法过程中，主要遵循以下几个基本原则：（一）物业管理权利和财产权利相对应的原则
物业管理权利是业主财产权利的重要组成部分。《条例》明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。（二）维护全体业主合法权益的原则
为维护全体业主的合法权益，《条例》既对物业服务企业的行为、业主大会的职责及其涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业管理费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门行政监督管理责任等作了明确规定，也对建设单位、公共事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，《条例》设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。（三）现实性与前瞻性有机结合的原则《条例》注重保持法规、政策的持续性和承继性，对被实践证明是行之有效的制度，如前期物业管理招投标、物业服务企业资质管理等制度，予以保留。《条例》注重肯定实践成果，将在实践中积累的良好经验，如加强街道办事处、乡镇人民政府对业主大会的指导和监督等，确立为法律规范。
对于如何解决现实中存在的问题，《条例》作出了明确规定。《条例》贯穿着眼未来、着眼发展的指导思想，设立的业主大会和住宅专项维修资金等制度，符合市场经济的基本规律，符合未来立法趋势。（四）从实际出发，实事求是的原则
我国各地区的物业管理发展很不平衡，《条例》在坚持法律制度统一性的前提下，充分考虑各地区的实际情况，对房地产开发与物业管理分业经营、物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定，有的规定的具体执行办法，授权省、自治区、直辖市制定。【例题1.13】关于《物业管理条例》立法指导思想的说法，正确的是（ ）。[2013年真题]
A．强调保护业主的财产权益，协调单个业主之间的利益关系
B．强调物业管理权利与财产权利相分离的原则
C．强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业服务事项
D．强调业主大会与社区居民委员会之间是平等的民事主体【答案】C【解析】《物业管理条例》的立法指导思想，主要包括以下三个方面：①强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；②强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；③强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。
三、制度特色（一）尊重和维护业主的财产权利
1．《条例》本着尊重业主财产权利的原则，并不强制业主必须实行物业管理，而只是规范实行物业管理时各方的行为。
2．《条例》充分尊重和维护业主的财产权利。凡是依附于财产所产生的法律关系，均遵循了民事法律关系的基本原则，强调物业服务企业与业主是平等的民事主体，是服务与被服务的关系，保证业主充分行使财产权。
3．对于业主的共同利益，也由业主在民主协商的基础上自我平衡。应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。（二）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制
共有物权是构成业主之间联系的基础。业主共同财产的管理和共同利益的平衡，需要有民主协商的机制来实现。
业主大会制度和管理规约制度，目的就是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。业主大会是表达业主意愿、实现业主共同利益的组织形式，其基本的议事规则就是民主协商。通过管理规约，建立物业共同关系人的行为准则，可以形成良好的共同财产管理、共同利益协调的物业管理秩序。【例题1.14】业主大会基本的议事准则是（ ）。[2011年真题]
A．民主协商
B．自我管理
C．平衡利益
D．共同遵守【答案】A【解析】业主大会制度和管理公约制度，目的就是建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制。业主大会是表达业主意愿、实现业主利益均衡的组织形式，其基本的议事准则就是民主协商。（三）充分发挥法律法规的协同作用
物业管理活动中的问题，有的是由《条例》所规范的，有的是由其他法律法规所规范的。物业管理活动各方主体也应当遵守其他法律、法规确定的行为规范。所以，在贯彻实施《条例》中，不仅要学习领会《条例》的内涵，还要学习和贯彻好其他有关的法律、法规，要充分发挥法律法规的协同作用，共同规范物业管理活动。（四）妥善处理政府和市场的关系
1．《条例》对不产生外部影响、不涉及公共利益的私人事务，不设定行政管理权；
2．对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规则；
3．对应当由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施；
4．《条例》明确界定了违反行政管理秩序行为与民事违约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过追究民事责任解决的，不再设定行政处罚；
5．对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。
物业管理的发展，从根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行。《条例》按照社会主义市场经济的原则，对物业管理活动的竞争机制、物业服务的定价、物业服务合同等作出了规定。这些规定的目的，就是培育市场，充分发挥市场优化资源配置的作用。从处理政府和市场关系的角度，《条例》是一部体现政府转变职能的行政法规。
四、主要内容（一）第一章总则
本章共5条，对《条例》的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则和行政管理体制等作了规定。
作为第一部全国性的物业管理法规，《条例》第一条开宗明义，将规范物业管理活动、维护当事人合法权益、改善人民群众的生活和工作环境作为其立法宗旨。
在实际生活中，对物业管理的内涵并没有形成一个统一的看法。为了避免不必要的纷争，《条例》第二条对物业管理的概念作了界定，明确了条例的调整范围。《条例》第三条明确规定提倡业主通过市场竞争机制选聘物业服务企业。
物业管理服务质量的提高，也需借助新技术、新方法，也需依靠科技进步。因此《条例》第四条鼓励利用创新和科技进步来提升物业管理服务水平。
为了加强对物业管理活动的监督管理，《条例》第五条明确了各级房地产主管部门对物业管理活动的监督管理权。（二）第二章业主及业主大会
本章共15条，规定了业主的概念、权利与义务，业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则，业主委员会的性质、职责与组成，管理规约的内容、法律效力，业主大会、业主委员会与居民委员会的关系等内容。
随着住房制度改革的不断深化，单幢建筑物内有多个产权人（即多个业主）的情况越来越多。由于房屋建筑及配套设施设备和相关场地是密不可分的整体，涉及全体业主的共同利益，单个业主无法完成，只能由全体业主形成共同意志，才能对此类共同事务作出决定。业主大会就是这样一种代表和维护全体业主共同利益的有效机制。【例题1.15】代表和维护全体业主共同利益的有效机制是（ ）。
A．管理规约制度
B．业主大会
C．业主委员会制度
D．物业管理制度【答案】B【解析】对房屋共用部位、共用设施设备进行使用、维护、管理和对决定业主共同事务等事项，涉及全体业主的共同利益，单个业主无法完成，必须建立一种机制，保证对业主共同事务作出的决定代表全体业主的共同意志，符合全体业主的共同利益。业主大会就是这样一种代表和维护全体业主共同利益的有效机制。（三）第三章前期物业管理
本章共11条，是关于前期物业管理的规定，包括前期物业服务合同、临时管理规约、前期物业管理招标投标、物业承接查验、物业资料的移交、物业管理用房、物业的保修责任等内容。
在实践中，物业从开始交付给业主，到业主成立业主大会之间，往往还有一段过程。这个阶段的物业管理，就是前期物业管理。
1．前期物业服务合同关系是根据建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同形成的。
2．前期物业管理常常包括通常情况下的物业管理不具有的一些内容，如工程建设遗留问题的解决、空置房管理、共用部位和共用设施设备的承接查验等物业管理事项。
3．现实生活中，物业管理的纠纷很大程度上集中于前期物业管理阶段。（1）为了规范前期物业管理活动，1994年建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》对前期物业管理作了原则性的规定。（2）1999年，为了进一步规范物业管理市场行为，保障前期物业管理活动当事人的合法权益，减少物业管理纠纷，建设部下发了《关于印发<前期物业管理服务协议>（示范文本）的通知》，对前期物业管理的内容作了详细的提示。（3）《条例》在总结以往实践经验的基础上，对前期物业管理的内容单列一章，详细加以规定。
本章的一个基本思想，就是通过制度的建立和完善，明确建设单位的责任，打破旧有的“谁开发、谁管理”的模式，增强前期物业管理的透明度。（四）第四章物业管理服务
本章共18条，旨在明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系。
1．为了加强对物业服务企业的管理，规范其经营行为，《条例》第三十二条明确了物业服务企业的性质，并确立了物业服务企业资质管理制度。
2．为了规范物业管理从业人员的行为，《条例》第三十三条规定物业管理从业人员应当依法取得职业资格证书。
3．为了解决多家管理问题，《条例》第三十四条规定了一个物业管理区域由一个物业服务企业管理的原则，同时，《条例》第四十条明确了在统一管理原则下的专项事务委托服务。
4．为了规范合同的订立和履行，引导当事人明确各自权利义务，《条例》第三十五条规定当事人应当订立书面的物业服务合同，并规定了物业服务合同应当约定的内容。
5．为了明确物业服务企业的管理责任，《条例》第三十六条规定，物业服务企业违反合同约定造成业主人身财产受损的，应当承担相应的法律责任。
6．为了解决物业交接过程中的纠纷，《条例》第三十七条规定物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理承接验收手续；同时，《条例》第三十九条规定，新旧物业服务企业之间应当做好物业管理的交接工作，要做到进退有序，避免不必要的纷争。
7．为了给物业管理的实施提供基础性条件，《条例》第三十八条明确了物业管理用房的权属和用途。
8．为了规范物业服务收费行为，《条例》第四十一条明确确定物业服务收费的基本原则；第四十二条明确了交纳物业服务费用的义务人，第四十三条强调有关主管部门应当加强对物业服务收费的监督；第四十四条对物业服务合同约定以外的服务作了规定。
9．为了解决物业服务企业和供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位之间的收费责任问题，《条例》第四十五条规定，上述公用部门应当向最终用户收取费用，委托物业服务企业代收的，不得向业主收取额外费用。
10．为了维护好物业管理区域内的公共秩序，《条例》第四十六条规定对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当予以制止，并及时向有关行政主管部门报告。有关主管部门接到报告后，应当依法及时予以制止或者处理。第四十七条规定了物业服务企业在安全防范方面的协助义务。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政主管部门报告，协助做好救助工作。要求物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定，同时明确规定保安人员在维护公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
11．为了规范物业使用人的行为，《条例》第四十八条对物业使用人在物业管理中的权利义务及责任作了原则规定。
12．为了解决物业管理活动中的纠纷，《条例》第四十九条规定了物业投诉处理制度，要求主管部门及时处理投诉，化解矛盾。
理解本章的各条规定，有利于明确物业管理当事人之问的法律关系，促进物业管理活动的顺利开展。【例题1.16】为了规范物业服务收费行为，《物业管理条例》明确了物业服务费用的（ ）。
A．收费标准
B．基本原则
C．交纳义务人
D．监督部门
E．主要用途【答案】BCD【解析】《物业管理条例》第四十一条明确确定物业服务费用的基本原则；第四十二条明确了交纳物业服务费用的义务人;第四十三条强调了有关主管部门应当加强对物业服务收费的监督。（五）第五章物业的使用与维护
本章共7条，对物业的使用与维护相关问题进行规范。
在物业的使用和维护中，各方面反映比较强烈的问题主要有：①公共建筑和共用设施改变用途问题；②占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地问题；③供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护问题；④房屋装饰装修问题；⑤建立住房专项维修资金制度问题；⑥利用物业共用部位、共用设施设备经营问题；⑦存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益物业的维修养护问题等。
这些问题涉及公共利益和公共安全，如果处理不当，会侵犯多个业主，甚至是全体业主的合法权益。
1．针对实践中物业服务企业和个别业主擅自改变公共建筑和共用设施用途的行为，《条例》第五十条规定公共建筑和共用设施不得改变用途的原则，并对改变公共建筑和共用设施用途的程序作了严格限制。
2．针对乱挖、乱占小区道路、场地的行为，《条例》第五十一条和第五十二条对业主、物业服务企业和供水、供电等单位临时占用、挖掘道路、场地的行为予以规范，明确了相应的程序，强化了占用人恢复原状的义务。
3．为了明确物业区域内市政设施的维修、养护责任，《条例》第五十二条规定了供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位对物业管理区域内相关管线、设施设备的维修养护责任。
4．为了规范房屋装饰装修行为，《条例》第五十三条规定了业主和物业服务企业之间的相互告知义务。
5．物业的维修养护，尤其是大、中修和更新改造，需要资金数额较大，预先筹集专项维修资金以备不时之需至关重要。为此，《条例》第五十四条确立了住宅专项维修资金制度。
6．为了规范物业共用部位、共用设施设备的经营行为，确保业主的合法权益，《条例》第五十五条对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的程序以及经营收益的分配作了原则规定。
7．为了消除安全隐患，维护公共利益以及业主合法权益，《条例》第五十六条明确了责任人对存在安全隐患物业的维修养护责任和有关业主的配合义务，同时规定物业服务企业在一定条件下可以代责任人维修养护，费用由责任人承担，以确保物业安全。
本章规定对于规范业主、物业服务企业以及供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的行为，保障物业的正常使用与维护，具有十分重要的意义。【例题1.17】在物业的使用和维护中，各方面反映比较强烈的问题主要有（ ）。
A．公共建筑和共用设施改变用途问题
B．物业区域内市政设施的维修、养护责任
C．占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地问题
D．供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护问题
E．利用物业共用部位、共用设施设备经营问题【答案】ACDE【解析】在物业的使用和维护中，各方面反映比较强烈的问题主要有：①公共建筑和共用设施改变用途问题；②占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地问题；③供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护问题；④房屋装饰装修问题；⑤建立住宅专项维修资金制度问题；⑥利用物业共用部位、共用设施设备经营问题；⑦存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的物业维修养护问题等。（六）第六章法律责任
法律责任的规定是体现法律规范国家强制力的核心部分，如果在一个法律文件中缺乏法律责任的规定，法律所规定的权利和义务就形同虚设。法律责任，又称违法责任，是指法律关系的主体由于其行为违法，按照法律、法规规定必须承担的消极法律后果。
1．这一概念包括以下几层含义：
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