作者：编辑部
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业主能占用公用空间吗？(物业侵权纠纷)试读：
【解决路径】
①调解。物业管理民事纠纷的调解,包括民事调解和行政调解两种。
民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、组织和个人,由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见,经双方同意并执行,由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后,当事人一方如不执行,则前功尽弃。
物业管理纠纷的行政调解则是借助政府主管部门的力量进行调解处理,如一方不遵守执行,则要借助司法程序来解决。
②仲裁。
可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议,主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。
仲裁解决物业管理纠纷必须有当事人认定的仲裁协议。仲裁协议要写明请求仲裁的意思表示、仲裁事项和选定的仲裁委员会。
仲裁协议有两种方式:一种是在订立合同时就约定一个条款,说明一旦有争议就提交仲裁,这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁的书面协议。
与司法审判的两审终审制不同,仲裁裁决是一裁终局的。
③诉讼
当事人通过诉讼方式维护自己的合法权益。
当事人一方违反物业服务合同约定造成另一方损害，发生违约与侵权竞合的，另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉，由法院根据诉讼性质依法确定管辖。
1.房前小院扩建至人行道，物业公司可以起诉吗？
【分析解答】
物业小区内的公共绿地及人行道属于业主共有，业主个人不能未经其他业主同意，占用业主共有空间。业主擅自占用全体业主共有空间的，物业服务公司作为物业管理主体，有权要求其停止侵害，恢复原状，并向法院起诉。
【基本案情】
2007年2月23日，本市一家物业公司受开发商委托对河东区某住宅小区进行前期物业管理服务。据该物业公司称，2008年5月4日，小区业主李某办理入住手续。同年6月初，物业服务工作人员在进行日常巡查时发现，李某在其房前的绿地上正在打地基扩建房前小院。工作人员当即进行规劝和制止，并向李某下达了《装修违章通知单》，要求其停止扩建并恢复绿地原状。李某不听劝阻，仍然将小院扩至绿地。11月4日早上，工作人员在进行日常巡查时发现李某再次扩建小院，在制止无效的情况下拨打了110报警，而李某继续施工。李某扩建后的小院已至小区人行道上并用铁栅栏围起，严重影响了小区业主的正常通行和小区绿化景观，侵犯了其他业主的合法权益。为此，物业公司提起诉讼，要求李某拆除私自扩建的小院并恢复原状。
对此，被告李某称，他在买房时开发商承诺小院面积为5平方米，但实际交付的小院面积还不足1平方米，他曾多次找到开发商及物业公司，但双方互相推诿，所以才自行将小院扩至应有的面积，且小区内一楼的业主都将小院外扩，不只李某一家，因此不同意原告的诉讼请求。
法院审理认为，该业主以开发商实际交付的小院面积比售房时承诺的面积小为由，拒绝拆除理由并不充分。小院面积不足是业主与开发商之间的问题，在未经确认前不足以对抗物业公司。根据《物权法》第73条的规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。该业主行为侵犯了其他业主利益，因此判令其拆除小院扩建部分，恢复至房屋交付使用时的状态。
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]