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发布时间:2020-07-19 06:09:42

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作者:注册物业管理师执业资格考试命题研究中心

出版社:中国经济出版社

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物业经营管理

物业经营管理试读:

前言

2005年11月16日,国家人事部和建设部制定并颁布了《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》,这三个文件实施后,物业管理师资格正式纳入了国家专业技术人员职业资格系列。近几年来,随着社会对物业管理师需求的增加,参加该项考试的人数逐年递增,竞争也日趋激烈。

为了帮助考生在短时间内有的放矢地复习应考,我们特组织有关专家编写了这套物业管理师执业资格考试辅导丛书(以下简称“本丛书”)。根据考试特点和考纲要求,本丛书分为四册:《物业管理基本制度与政策》、《物业管理实务》、《物业管理综合能力》和《物业经营管理》。

本丛书紧扣最新物业管理师执业资格考试大纲,从考生的实际需要出发,围绕“夯实基础,掌握重点,突破难点,稳步提高”这一理念进行编写。其特点主要体现在以下几方面:

1.图析考点,清晰直观

本丛书将考点图表化,强调系统化、网络化的思维模式,对考试大纲要求掌握的考点逐个进行讲解,便于考生理解和记忆。表格编制科学、内容精练,对重点内容点准、点透,举一反三。

2.围绕大纲,内容全面

针对最新考试大纲所指定的内容进行科学的阐释,同时精选了最新的考试真题并对其进行了深入的解析。此外,本丛书还从考试大纲要求出发,结合命题规律,精心编写了两套权威预测试卷,题目设置权威、合理,答案解析全面、准确,能使考生达到实战的目的。

3.结构合理,逻辑严谨

本丛书每册图书均按“历年考情分析”、“考点透视”、“历年高频真题精析”、“强化重点练习”、“参考答案及详解”、“权威预测试卷”的结构进行编排。其中,“考点透视”——将每章考点以图表的形式罗列出来,内容逻辑结构与主教材保持一致;“历年高频真题精析”——精选每章内容在近年考试中反复出现的重点题型,并进行深度解析;“权威预测试卷”——帮助考生熟悉题型,加深记忆,拓展解题思路,巩固复习效果。

本书涵盖内容广泛,虽经全体编者反复修改,但因时间和水平有限,书中难免有疏漏和不当之处,敬请读者指正。编者

备考指南

物业管理师执业资格考试每年举行一次,考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法,参加全部4个科目考试的人员必须在连续两个考试年度内通过全部科目;符合《物业管理师制度暂行规定》有关报名条件,并于2004年12月31日前,评聘工程类或经济类高级专业技术职务,且从事物业管理工作满10年的人员,可免试《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》2个科目,只参加《物业管理实务》、《物业管理综合能力》2个科目的考试,免试部分科目的人员必须在一个考试年度内通过应试科目。

一、考试题型、题量、试卷分值、合格标准《物业经营管理》的考试题型、题量、试卷分值、合格标准如下表所示:

二、复习指南

物业管理师执业资格考试是以能力为本的考试,考试难度也在逐年的增加,考生想要顺利通过考试,除了要在掌握物业管理专业知识的基础上加强分析问题、解决问题的能力的培养外,还应掌握相关的复习技巧。1.研读考试大纲,熟悉重点、难点

考试大纲是考生发现命题点的重要途径,因此,考生应认真、反复阅读考试大纲的内容,吃透考试大纲要求的考试范围和要点,然后将这些要求用不同符号或不同颜色的笔在考试指定教材中做好标记,以便在学习中准确把握重点、难点。2.网罗历年真题,把握命题趋势

对考生来说,历年考试真题是了解考试命题趋势和动态的重要“窗口”,因此考生应网罗这几年尤其是近两年的考试真题,学会从这些真题中整理出常考、必考的内容。这就要求考生在收集真题的基础上,在指定教材中找到每一题的出处,同时标记是哪一年的考题,最终发掘出近年考试发生的变化及未来趋势。3.总结命题考点,复习主次分明

考生要根据教材中标记的历年考题,统计各章节内容在历年考题中所占的分值,同时结合考试大纲,罗列出反复出现的考点及从未出现的内容,以便在复习过程中能够分清主次,做到心中有数。4.全面通读教材,掌握内在联系

物业管理师执业资格考试考查的知识点以记忆性的为主,因此考生一定要安排好通读教材的时间。在这里强调对教材的通读,是要突出全面理解和融会贯通。此外,在准确把握文字背后的复杂含义的基础上,还要注意不同章节的内在联系,能够从整体上对应考科目做到全面、系统的掌握。5.突击重要考点,灵活应对变化

考生在对教材全面通读的基础上,更要注意抓住重点进行复习。每门课程都有其必考知识点,这些知识点在每年的试卷上都会出现,只是命题的形式不同,万变不离其宗。因此,对于重要的知识点,考生一定要熟练掌握,并且能够举一反三,做到以不变应万变。

三、答题技巧1.单项选择题(1)直接选择法

此种方法适用于考生掌握基本知识、基本理论比较扎实,或题目比较简单,很快就能选出符合题目要求的正确答案的题目。例如下面这道题:

物业价格实质上是物业( )的价格。【2013年真题】

A.交换

B.权益

C.租赁

D.风险

对于这样的题目,就可以采用直接选择法,根据考生所掌握的知识,能够马上判断出正确答案为B。(2)逐一排除法

此种方法适用于题目有一定的难度,或考生对答案模棱两可的题目。遇到这种题目,考生在仔细阅读题干后,分析四个答案,先排除明显不符合命题要求的答案,然后对剩余答案再进行逐一排除,最后选出正确的答案。例如下面这道题:

关于拍卖底价的说法,正确的是( )。【2011年真题】

A.拍卖底价是拍卖前公布的拍卖标的物的评估价

B.拍卖底价又称为起拍价

C.竞买人的最高应价未达到拍卖底价的,拍卖无效

D.拍卖底价等于起叫价

对于这样的题目,采用直接选择法无法得到答案,就可以采用逐一排除法。阅读题干后,分析给出的四个答案:保留价又称拍卖底价,是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格,故A、B选项说法错误,应排除;在增价拍卖中,起叫价通常低于保留价,也可以等于保留价,故D选项说法错误,也应排除。所以,剩下的C选项自然是正确答案。2.多项选择题(1)直接选择法

制定物业管理计划的基本原则有( )。【2011年真题】

A.注册物业管理师主持

B.政府审批

C.发挥物业管理人员的集体智慧

D.专家论证

E.实际物业管理人员应该参与其中

根据教材内容可知,制定物业管理计划的基本原则包括:①物业管理师必须参加和主持;②发挥物业管理人员的集体智慧,鼓励大家参与;③实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定。故正确答案为ACE。(2)逐一排除法

房地产投资个别风险包括( )。【2012年真题】

A.持有期风险

B.通货膨胀风险

C.市场供求风险

D.机会成本风险

E.收益现金流风险

对于这样的题目,就要采用逐一排除法来做。根据提供的五个答案,B、C选项属于系统风险,故排除;D项不属于房地产投资的风险,也应排除。所以本题的正确答案为AE。

四、考试要点分布表

为了让考生更好地掌握考试内容,我们根据考试大纲和教材内容,结合历年考试命题情况,对教材各章考点分布进行了分析整理,供考生参考,见下表:考试要点分布表续表续表

第一章 物业经营管理概述

【历年考情分析】

本章为基础性章节,对物业经营管理的基础知识做了全面的概述,在近几年的考试中所占比例不高,考生在学习过程中应有重点的掌握关键知识点。《物业经营管理》活动的管理对象、不同层次之间的关系、战略性工作是本章考核的重点,另外,物业经营管理的概念、目标、物业经营管理的层次、常规工作等基础性知识点虽然内容简单,但也是常考的内容,考生应全面熟悉和掌握。2011—2013年考试题量、分值、考点分布表

【考点透视】

1.1 物业经营管理的内涵表1-1 物业经营管理的内涵

1.2 物业经营管理活动的管理对象表1-2 物业经营管理活动的管理对象续表

1.3 物业经营管理服务的目标表1-3 物业经营管理服务的目标

1.4 物业经营管理企业表1-4 物业经营管理企业

1.5 物业经营管理的层次表1-5 物业经营管理的层次续表

1.6 物业经营管理中的战略性工作表1-6 物业经营管理中的战略性工作

1.7 物业经营管理的常规工作表1-7 物业经营管理的常规工作续表

【历年高频真题精析】

一、单项选择题

1.在合适的选择下,资产组合的风险低于各个组成部分的( )风险。【2013年真题】

A.任一

B.最低

C.算术平均

D.加权平均【答案】D 在合适的选择下,整体风险应该尽可能低。换句话说,资产组合的风险将低于各个组成部分的加权平均风险,因为当风险不随时间变化、风险方向也不改变的时候,不同投资方式之间存在补偿。

2.资产管理的主要内容本质上是对成本和收益的( )。【2013年真题】

A.估计

B.分配

C.组合

D.控制【答案】D 资产管理的主要内容本质上就是对成本和收益的控制,主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。

3.判断写字楼等级时,不考虑的因素是( )。【2012年真题】

A.建筑形式

B.建筑装潢

C.建设单位

D.建筑质量【答案】C 实践中,人们常从租户在寻租或续租写字楼时考虑的因素出发,通过判别写字楼的吸引力,来对写字楼进行分类。从这个角度出发,对写字楼分类一般要考虑如下12个因素:所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。

4.房地产资产管理和房地产投资组合管理以( )管理为主。【2012年真题】

A.运行

B.策略性

C.日常

D.设施【答案】B 物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关,通常将其分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中,物业管理和设施管理以运行管理为主,房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。

5.关于物业经营管理内涵的说法,错误的是( )。【2011年真题】

A.物业经营管理是以收益性物业为对象,为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务

B.物业经营管理就是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理

C.物业经营管理既包括保证物业正常使用的运行操作管理活动,也包括将物业作为一种收益性资产所进行的一系列的经营活动

D.收益性物业通过物业经营管理活动,为业主或者投资者创造利润和回报【答案】B 物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限,强调为业主提供价值管理服务,满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。故B项说法错误。

6.关于写字楼分类的说法,正确的是( )。【2011年真题】

A.写字楼分为出租型写字楼和政府办公楼两种类型

B.我国统一的写字楼分类标准将写字楼分为甲、乙、丙三个等级

C.建筑面积是写字楼分类的主要依据

D.写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断【答案】D 政府办公楼虽然具有写字楼的功能,但在其使用和公共性方面,与一般写字楼有所区别,故A项说法错误;国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级,故B项说法错误;写字楼分类在很大程度上依赖于专业人员的主观判断,故D项正确。

7.关于区域购物中心的说法,错误的是( )。【2011年真题】

A.区域购物中心通常集购物、休闲、娱乐、饮食于一体

B.区域购物中心定位于高端消费,针对的是高收入人群

C.区域购物中心在服务功能上表现为复合性,在经营管理上表现为一致性,在服务设施上体现为完整性

D.区域购物中心不是各类商家简单的集合,而是一个高效运作的统一体【答案】B 区域购物中心定位于家庭式消费,通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电、儿童及青年游乐设施、文化广场、餐饮,以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客,再辅以针对各类消费者之需的各类专业店。故B项说法错误。

8.下列各类物业中,不属于物业经营管理活动管理对象的是( )。【2011年真题】

A.丙级写字楼

B.居住区商场

C.公立小学

D.出租型别墅【答案】C 物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业,主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。

9.关于房地产组合投资管理的说法,正确的是( )。【2011年真题】

A.房地产组合投资管理是物业管理中的最基础性工作

B.房地产组合投资管理包括物业管理、设施管理和房地产资产管理三个部分

C.房地产组合投资管理以运行管理和服务为主

D.房地产组合投资管理以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产【答案】D 房地产组合投资管理的视野更加广阔,包括理解和执行物业业主的投资目标;评价资产管理公司的表现;审批资产管理公司为维护物业资产结构安全、功能先进,保持其市场竞争地位而提出的更新改造计划;以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产;以及在合适的时机购置和处置物业资产。

10.下列工作中,不属于物业经营管理战略性工作的是( )。【2011年真题】

A.决策分析

B.构建信息基础

C.现金流和成本管理

D.资产组合【答案】C 物业经营管理中的战略性工作有:(1)确定战略。(2)确定标准。(3)构建信息基础。(4)决策分析。(5)进行资产组合。

二、多项选择题

1.零售商业物业分类的主要依据有( )。【2013年真题】

A.建筑规模

B.建筑结构

C.建筑形式

D.经营商品的特点

E.商业辐射区域的范围【答案】ADE 零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。

2.在所有权不变的情况下,写字楼的类型包括( )。【2013年真题】

A.企业自用写字楼

B.出租写字楼

C.出售写字楼

D.自用出售写字楼

E.自用出租复合型写字楼【答案】ABE 写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑,主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分(如电梯、楼梯、卫生间、饮水问、走廊等)构成,包括企业自用写字楼、出租写字楼和自用出租复合型写字楼三种类型。

3.与一般管理型物业服务企业相比,专业型物业服务企业具有的优点有( )。【2012年真题】

A.能提高管理效率和质量

B.能有效控制和降低管理成本

C.能提高企业的劳动生产率和效益

D.能减少与业主或使用人的矛盾

E.能避免成为诉讼中的被告【答案】ABC 专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业,通常以专业分包的形式,也以直接接受业主委托的形式,在成本、绩效或成本加绩效合同的基础上,获得物业管理业务。由于物业管理工作涉及的清洁、安全、电梯等建筑设备设施的维护保养、建筑维护与维修、环境绿化、停车场具有很强的专业性,设立专业型物业管理企业,面向更广泛的物业范畴,在其物业管理的某个环节提供专业管理服务,既能提高管理效率和质量,也能有效控制和降低管理成本,提高物业管理企业的劳动生产率和效益。

4.在写字楼的评级中,通常需要参考的因素有( )等。【2011年真题】

A.区位和交通

B.建筑形式

C.建筑物的出租率

D.物业管理水平

E.为租户提供的服务【答案】ABDE 对写字楼分类一般要考虑如下12个因素:所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。

5.关于物业经营管理企业的说法,正确的有( )。【2011年真题】

A.物业经营管理企业以公司的形式存在

B.物业经营管理企业是服务性企业

C.物业经营管理企业不以盈利为目的

D.物业经营管理企业是依法进行登记注册的经济组织

E.物业经营管理企业可以不具有法人资格【答案】ABD 物业管理企业以公司的形式存在。公司是指依法定程序设立的,由两个以上股东共同出资经营,以盈利为目的,具有法人资格的经济组织。可以看出,作为公司,一般应具有以下五个特征:(1)依照有关法律进行登记注册。(2)由两个以上股东共同出资经营。(3)以盈利为目的。(4)具有法人资格。(5)是经济组织。

6.物业经营管理的常规工作有( )等。【2011年真题】

A.决策分析

B.构建信息基础

C.日常维护和维修

D.设施设备管理

E.物业保险管理【答案】CDE 物业经营管理的常规工作有:(1)现金流和成本管理。(2)日常维修和维护。(3)未来维修和维护。(4)设施设备管理。(5)物业保险管理。

【强化重点练习】

一、单项选择题(每题的备选项中,只有1个最符合题意)

1.物业经营管理强调为业主提供( )服务,满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

A.运行管理

B.价值管理

C.设施管理

D.资产管理

2.区域购物中心所包含的内容比较广泛,在服务功能上表现为( )。

A.复合性

B.一致性

C.完整性

D.专属性

3.物业经营管理层次中物业管理的主要职责不包括( )。

A.保持与租户的联系

B.监控物业绩效

C.财务报告和记录的保存

D.资本性支出计划

4.一般在公司总部设置管理层,履行策略性物业管理的职能,同时还设置若干专业化的分公司,履行物业运行过程中专业物业管理的职能属于( )物业管理。

A.委托型

B.综合型

C.专业型

D.管理型

5.物业管理服务费覆盖的内容本质上应当由( )承担。

A.物业委员会

B.业主

C.租户

D.物业管理企业

二、多项选择题(每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项)

1.零售商业物业的类型有( )。

A.市级购物中心

B.区域购物中心

C.居住区商场

D.特色商店

E.地区服务性商店

2.零售商业物业的分类依据为( )等。

A.商业辐射区域的范围

B.经营规模

C.建筑规模

D.经营商品的特点

E.经营成本

3.企业资产中房地产通常占相当大的比重,其管理质量的好坏,对于企业( )的顺利开展,有着至关重要的影响。

A.成本

B.股东回报

C.主营业务

D.生产经营

E.收益

4.物业经营管理又称物业资产管理,是指为了满足业主的目标,综合利用( )的技术、手段和模式,以收益性物业为对象,为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

A.设施管理

B.物业管理

C.房地产资产管理

D.预算与成本管理

E.房地产组合投资管理的技术

【参考答案及详解】

一、单项选择题

1.【答案】B 物业经营管理突破了传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限,强调为业主提供价值管理服务,满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求。

2.【答案】A 区域购物中心所包含的内容比较广泛,在服务功能上表现为复合性,在经营管理上表现为一致性,在服务设施上体现为完整性,在服务范围上面向商圈内所有居民。因此,区域购物中心不是各类商家简单的集合,而是一个高效运作的统一体。

3.【答案】B 物业经营管理层次中物业管理的主要职责包括:(1)保持与租户的联系。(2)收租。(3)控制运营成本。(4)财务报告和记录的保存。(5)物业维护。(6)资本性支出计划。(7)危机管理。(8)安全管理。(9)公共关系。

4.【答案】B 综合型物业管理企业是同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。综合型物业管理企业一般在公司总部设置管理层,履行策略性物业管理的职能,同时还设置若干专业化的分公司,履行物业运行过程中专业物业管理的职能。

5.【答案】B 服务费覆盖的内容本质上应当由业主承担,但实际上是由租户支付的。

二、多项选择题

1.【答案】ABCD 零售商业物业通常分为如下六种类型:(1)区域购物中心。(2)市级购物中心。(3)地区购物商场。(4)居住区商场。(5)邻里服务性商店。(6)特色商店。

2.【答案】ACD 零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。

3.【答案】ABCE 企业资产中房地产资产通常占相当大的比重,其管理质量的好坏,对于企业成本与收益、股东回报和企业主营业务的顺利开展,有着至关重要的影响。

4.【答案】ABCE 物业经营管理又称物业资产管理,是指为了满足业主的目标,综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式,以收益性物业为对象,为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。

第二章 房地产投资及其区位选择

【历年考情分析】

本章主要测试考生对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度,在近几年的考试中,房地产投资的形式、特性等相关内容都是考试中经常出现的知识点,考生在全面掌握相关内容的同时,还应做到灵活运用。同时,房地产投资的风险、房地产投资区位的选择等也在考试中经常出现,考生不应忽视对这些知识点的熟悉掌握。2011—2013 年考试题量、分值、考点分布表【考点透视】

2.1 房地产投资的概念表2-1 房地产投资的概念

2.2 房地产投资的形式及特性表2-2 房地产投资的形式及特性

2.3 房地产投资的利弊表2-3 房地产投资的利弊续表

2.4 房地产投资风险的基本概念表2-4 房地产投资风险的基本概念

2.5 房地产投资的系统风险和个别风险表2-5 房地产投资的系统风险和个别风险续表

2.6 风险对房地产投资决策的影响表2-6 风险对房地产投资决策的影响

2.7 房地产投资区位的选择表2-7 房地产投资区位的含义表2-8 不同类型房地产投资对区位的特殊要求【历年高频真题精析】

一、单项选择题

1.房地产开发投资通常属于( )投资。【2013年真题】

A.长期

B.短期

C.置业

D.间接【答案】B 房地产开发投资通常属于短期投资,它形成了房地产市场上的增量供给。

2.投资者购买房地产开发企业发行的用于开发项目建设的企业债券,属于( )投资。【2013年真题】

A.房地产开发

B.房地产间接

C.权益型信托

D.混合型信托【答案】B 房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程,参与有关管理工作。房地产间接投资的具体形式包括:购买房地产开发、投资企业的债券、股票,购买房地产投资信托基金(REITs)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等。

3.在正常市场和运营状态下,房地产的经营效益大于其运营成本的持续时间称为( )。【2013年真题】

A.折旧年限

B.耐用年限

C.经济寿命

D.自然寿命【答案】C 房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下,房地产的经营收益大于其运营成本,即净收益大于零的持续时间;自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始,直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏,不能继续保证安全使用的持续时间。

4.政府兴建一座公园使得周边的房地产价格提高,这体现了房地产投资性中的( )。【2013年真题】

A.政策影响性

B.专业依赖性

C.发展阶段性

D.相互影响性【答案】D 相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资,能显著地提高附近房地产的价值。

5.关于房地产置业投资的说法,错误的是( )。【2012年真题】

A.房地产置业投资属于直接投资

B.房地产置业投资的对象只能是旧房地产

C.房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入

D.房地产出租属于房地产置业投资【答案】B 房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产,以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房(市场上的增量房地产),也可以是旧有物业(市场上的存量房地产)。故B项说法错误。

6.关于房地产投资利弊的说法,错误的是( )。【2012年真题】

A.房地产投资能够抵消通货膨胀

B.房地产投资会降低投资者的资信等级

C.房地产投资能够得到税收方面的好处

D.房地产投资收益通常高于社会平均利润【答案】B 房地产投资的优点有:(1)相对较高的收益水平。(2)能够得到税收方面的好处。(3)易于获得金融机构的支持。(4)能够抵消通货膨胀的影响。(5)提高投资者的资信等级。故B项说法错误。

7.房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务,这反映了房地产投资特性中的( )。【2012年真题】

A.适应性

B.相互影响性

C.政策影响性

D.专业管理依赖性【答案】D 专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。在房地产开发投资过程中,需要投资者在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等方面具有管理经验和能力。房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务,以确保置业投资总体收益的最大化。

8.下列风险中,属于房地产投资的系统风险是( )风险。【2012年真题】

A.收益现金流B.未来经营费用

C.利率

D.资本价值【答案】C 房地产投资首先面临的是系统风险,投资者对这些风险不易判断和控制,如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。9.房地产开发投资通常从( )开始。【2011年真题】

A.规划设计

B.购置土地

C.工程建设

D.品牌设计【答案】B 房地产开发投资是指投资者从购置土地开始,通过在土地上的进一步投资活动,即经过规划设计和工程建设等过程,建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品,然后将其推向市场进行销售,转让给新的投资者或使用者,并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。

10.关于房地产置业投资的说法,正确的是( )。【2011年真题】

A.房地产置业投资属于间接投资

B.房地产置业投资的对象只能是旧房地产

C.房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入

D.房地产出租不属于房地产置业投资【答案】C 房地产置业投资的目的一般有两个:一是满足自身生活居住或生产经营的需要,即自用;二是作为投资将购入的物业出租给最终使用者,获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时,可以将其转售给其他置业投资者,并获取转售收益。

11.关于房地产投资利弊的说法,错误的是( )。【2011年真题】

A.房地产投资需要专门的经验

B.房地产投资流动性差

C.房地产投资较难抵御通货膨胀

D.房地产投资能够提高投资者的资信等级【答案】C 房地产投资能抵消通货膨胀的影响。由于通货膨胀的影响,房地产和其他有形资产的重建成本不断上升,从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升,所以说房地产投资具有增值性。故C项说法错误。

12.由于建造公园而使周边房地产价格明显上升,这反映了房地产投资特性中的( )。【2011年真题】

A.折旧递减性

B.地租递增性

C.政策影响性

D.相互影响性【答案】D 相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资,能显著地提高附近房地产的价值。

二、多项选择题

1.从长期投资的角度出发,置业投资者通常期望获得( )等方面的利益。【2013年真题】

A.股息

B.收益

C.保值

D.增值

E.消费【答案】BCDE 置业投资者从长期投资的角度出发,希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。

2.房地产间接投资有( )。【2012年真题】

A.房地产企业债券投资

B.房地产企业股票投资

C.房地产开发投资

D.投资于房地产投资信托基金

E.购买住房抵押证券【答案】ABDE 间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为,间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。房地产间接投资的具体形式包括:购买房地产开发、投资企业的债券、股票,购买房地产投资信托基金(REITs)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等。

3.房地产投资个别风险包括( )。【2012年真题】

A.持有期风险

B.通货膨胀风险

C.市场供求风险

D.机会成本

E.收益现金流风险【答案】AE 房地产投资的个别风险包括:(1)收益现金流风险。(2)未来经营费用风险。(3)资本价值风险。(4)比较风险。(5)时间风险。(6)持有期风险。

4.零售商业辐射区域分析包括( )分析。【2011年真题】

A.投资成本

B.顾客流量

C.消费者行为

D.消费者偏好

E.购买能力【答案】BCDE 零售商业物业投资区位的选择,在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。商业辐射区域是指某一零售商业项目的主要消费者的分布范围。商业辐射区域分析包括:可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。【强化重点练习】

一、单项选择题(每题的备选项中,只有1个最符合题意)

1.下列( )属于房地产直接投资。

A.购买住房抵押支持证券

B.投资于房地产投资信托基金

C.房地产置业投资

D.房地产企业债券和股票投资

2.对于开发投资者来说,( )的变化,会对开发商的收益产生巨大的影响。

A.未来房地产市场销售价格

B.未来租金水平和房屋空置率

C.物业毁损造成的损失

D.物业转售收入

3.下列对于房地产投资中“区位”理解的说法错误的是( )。

A.狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置

B.房地产的一致性决定了某一具体宗地的区位是排他的、独一无二的

C.狭义的区位包括宏观位置和中观、微观位置

D.对区位的广义理解,包括在该区位进行房地产投资所须支付的成本的高低和所面临的竞争关系

4.下列选项中,属于房地产投资的系统风险的是( )。

A.时间风险

B.市场供求风险

C.资本价值风险

D.比较风险

5.房地产的不可移动性,使房地产投资者要承担相当程度的( )。

A.政策风险

B.政治风险

C.比较风险

D.变现风险

6.风险对房地产投资决策的影响不包括( )。

A.根据风险周期变化的特点把握投资时机

B.根据项目风险大小确定相应的投资收益水平

C.根据风险管理的能力选择投资方向

D.根据项目风险的变化规律调整投资时机

7.投资者将资金投入房地产后,失去了其他投资机会,同时也失去了相应可能收益的风险是( )。

A.时间风险

B.比较风险

C.或然损失风险

D.收益现金流风险

8.置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着( )而加大的。

A.时间的延长

B.未来经营费用的增加

C.资本价值的增长

D.持有期的延长

二、多项选择题(每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项)

1.投资者将资金投入REITs的优点有( )。

A.回报率相对较高

B.收益相对稳定

C.领域广泛

D.REITs投资的流动性较好

E.投资回收期短

2.下列属于房地产投资特性的有( )。

A.寿命周期短

B.位置可移动性

C.适应性

D.政策影响性

E.专业管理依赖性

3.下列选项中,属于影响房地产投资成败的要素有( )。

A.投资决策的准确性

B.市场宏观环境

C.市场供求状况

D.居民收支状况

E.周围土地利用情况和环境【参考答案及详解】

一、单项选择题

1.【答案】C 房地产间接投资包括:(1)房地产企业债券和股票投资。(2)投资于房地产投资信托基金。(3)购买住房抵押支持证券。

2.【答案】A 对于开发投资者来说,未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化,都会对开发商的收益产生巨大的影响;而对置业投资者来说,未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等,也会对投资者的收益产生巨大影响。

3.【答案】B 房地产投资中“区位”的理解有狭义和广义之分。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置,包括宏观位置和中观、微观位置。房地产的不一致性和差异性,决定了某一具体宗地的区位是排他的、独一无二的。故B选项错误。

4.【答案】B 房地产投资首先面临的是系统风险,投资者对这些风险不易判断和控制,如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。

5.【答案】B 房地产的不可移动性,使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。

6.【答案】D 风险对房地产投资决策的影响,主要体现在如下几个方面:(1)根据项目风险大小确定相应的投资收益水平。(2)根据风险管理的能力选择投资方向。(3)根据风险周期变化的特点把握投资时机。

7.【答案】B 房地产投资的个别风险中,比较风险又称机会成本风险,是指投资者将资金投入房地产后,失去了其他投资机会,同时也失去了相应可能收益的风险。

8.【答案】D 置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有期的延长而加大的。

二、多项选择题

1.【答案】BD 投资者将资金投入REITs有很多优点:(1)收益相对稳定,因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入;(2)REITs投资的流动性较好,投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金,因为REITs股份可在证券交易所交易,这就使得买卖REITs的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。

2.【答案】CDE 房地产投资的特性有:(1)位置固定性或不可移动性。(2)寿命周期长。(3)适应性。(4)各异性。(5)政策影响性。(6)专业管理依赖性。(7)相互影响性。

3.【答案】ABC 房地产投资的三要素是“区位,区位,还是区位”。这充分说明了在房地产投资中,区位选择的特殊重要性。当然,影响房地产投资成败的要素绝不仅仅是“区位”,还包括市场宏观环境、投资决策的准确性、市场供求状况、进入房地产市场的时机选择和在市场上的持续时间长短、所投资的房地产类型等。

第三章 房地产投资分析技术

【历年考情分析】

本章所涉及的内容较多,知识比较广泛,考生在复习时应有重点的掌握。本章知识点在近几年考试中出现的频率较高,考生在复习的过程中应重点掌握房地产置业投资、房地产的现值与现值计算、设备更新的原因与特点等相关内容。另外,房地产投资财务评价指标的相关内容也是经常考核的内容,考生在全面掌握的同时,还应熟悉相关内容的计算方法,并且能够灵活运用。2011—2013 年考试题量、分值、考点分布表【考点透视】

3.1 现金流量及现金流量图表3-1 现金流量及现金流量图

3.2 房地产置业投资概述表3-2 房地产置业投资概述

试读结束[说明:试读内容隐藏了图片]

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