作者：编辑部
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逾期交房的免责理由、解约权归属和违约赔偿(房屋买卖纠纷)试读：
1.逾期交房的免责理由
——交房办证晚，能否免除责？
【案情简介及争议焦点】
2003年5月，刘某与开发公司签订商品房买卖合同，约定交房时间为2003年12月31日，同时约定交房后180内办证，逾期办证，买受人解除合同的，按已付房款1%支付违约金。实际交付时间为2005年3月30日。开发公司以施工过程中发生质量、暴力、事故等问题及工程款纠纷属于不可抗力，同时因设计变更存在法定及约定的逾期交付免责事由。
争议焦点：1.逾期交付是否存在不可抗力？2.逾期办证违约金如何计算？
【裁判要点】
1.逾期交付。因开发公司所称的施工方在施工过程中发生的质量、暴力、事故等问题及其与施工方的合同纠纷等问题均不属于“不可抗力”范畴。其称因设计变更应延期交房所举的设计修改通知书系设计单位给开发公司的通知，开发公司是否进行了修改及修改应顺延工期的天数是多少开发公司均未举证证实，该证据不能作为开发公司交房顺延的依据，故开发公司以“不可抗力”、“设计变更”作为其逾期交房的免责事由不能成立。
2.逾期办证。由于双方未约定逾期办证的违约金，故依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款规定执行。开发公司于2005年3月30日将房屋交付刘某，应当自2005年3月30日起180天内即2005年9月26日前为刘某办妥产权证。开发公司未能在该期限前办妥产权证交付刘某，应承担自2005年9月26日起至过户至刘某名下之日止的逾期办证违约责任。
【裁判依据或参考】
1.法律规定。《民法通则》（1987年1月1日）第107条：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的， 不承担民事责任， 法律另有规定的除外。”第153条：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《合同法》（1999年10月1日）第117条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第118条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”第121条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”
2.司法解释。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（2009年5月13日法释〔2009〕5号）第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”最高人民法院《印发〈关于处理涉及汶川地震相关案件适用法律问题的意见（二）〉的通知》（2009年3月23日法发〔2009〕17号）第4条：“因地震灾害致使在合理期限内出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，当事人一方请求解除合同的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外。”第5条：“商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款，因地震导致未能订立商品房担保贷款合同并致使商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”最高人民法院《关于依法做好抗震救灾恢复重建期间民事审判和执行工作的通知》（2008年6月6日）第4条，“当事人因四川汶川特大地震不可抗力不能及时主张权利的，依照民法通则的规定诉讼时效中止，从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算。人民法院对当事人因抗震救灾、灾后重建而不能参加诉讼活动的，要依法延期或中止审理；延期或中止的原因消除后，及时恢复审理。”最高人民法院《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（2003年6月11日法〔2003〕72号）第3条，“……由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第117条和第118条的规定妥善处理。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日法释〔2003〕7号）第18条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”最高人民法院《印发〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉的通知》（1995年12月27日法发〔1996〕2号）第33条：“合同双方约定的预售商品房价格不明确，或者在合同履行中发生不可抗力的情况，合同双方当事人可另行协商预售商品房价格。协商不成的，可参照当地政府公布的价格、房地产部门认可的评估的价格，或者当地同期同类同质房屋的市场价格处理。”第34条：“在逾期交付房屋的期间，因预售商品房价格变化造成的损失，由过错方承担。”第36条：“在合同履行过程中，由于不可抗力的原因，致使合同难以继续履行或继续履行将给一方造成重大损失，当事人提出变更或解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人双方合理负担。”第38条：“合同一方有充分证据证明确系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根据实际情况，可准予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承担违约责任。”
3.部门规范性文件。建设部《商品房销售管理办法》（2001年6月1日）第30条：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。”建设部《关于转发〈广东省城镇房地产权登记条例〉的通知》（1994年7月22日）第9条：“权利人办理房地产权登记应当自登记事项发生之日起三十日内，向房屋所在地的房地产管理部门申请，并提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。权利人居住在香港、澳门地区的，申请期限为6个月，居住在台湾地区或者国外的，申请期限为1年。权利人因不可抗力或者其他正当理由不能在规定的期限内申请登记的，在障碍消除的5日后，顺延登记期限。”
4.地方司法性文件。山东高院《2011年全省民事审判工作会议纪要（讨论稿）》（2011年8月）第9条：“……（4）关于‘出卖人的原因’的范围界定问题。商品房买卖合同纠纷中，由于出卖人的原因使买受人不能按合同约定期限交付房屋和办理房产证，买受人要求出卖人承担违约责任。‘出卖人的原因’的范围界定，应考虑正常的市场风险与不可抗力、宏观调控政策重大调整、开发商的风险预见和防范控制能力、开发商与买受人间信息资源的不对称性等因素综合界定，不宜作过于严格的界定。”浙江高院民一庭《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》（2011年4月22日）第2条：“纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于‘不可抗力’，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的‘不可归责于当事人双方的事由’。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。”北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月22日京高法发〔2010〕458号）第21条：“房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。”浙江温州中院民四庭《审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题参考意见》（2010年4月30日）第4条：“出卖人以不可抗力为由，请求部分或全部免除逾期办证、逾期交房或面积不符等违约行为的民事责任，按下列情况处理：（1）该不可抗力事项在房屋买卖合同中明确约定免责的，原则上可予支持；（2）虽然属于不可抗力事项，但出卖人没有采取积极措施，致使损失扩大的，扩大损失部分不予支持；（3）虽然属于不可抗力事项，但该不可抗力事项属于反复出现或具有季节性特征的，出卖人没有采取积极措施造成损失的，该请求不予支持；（4）既有不可抗力因素，又有当事人主观过错的，应予区别认定，对属于不可抗力事项的部分予以免责。”第5条：“当事人请求人民法院委托或指定专门机构认定或鉴定不可抗力事项的，不予支持。不可抗力属于众所周知的事实，可以通过公众熟知的方式获得。必要时，可以将有关政府部门的公告通知等作为依据。”第6条：“人民政府或受其委托的组织所作出的具体行政行为影响了当事人在房屋买卖中的民事权利，如果当事人没有过错的，一般可视为不可抗力事项。人民政府或受其委托的组织所作出的抽象行政行为影响了当事人在房屋买卖中的民事权利一般可视为不可抗力事项。”第7条：“出卖人因单位犯罪或直接负责的主管人员和其他直接责任人员因违法犯罪被查处，导致出现逾期交房、逾期办证或面积不符等违约行为的，不视为不可抗力，出卖人不能因此免除民事责任。”第25条：“地方政府的职能部门依照地方性法规、部门规章或政府文件对物业专项维修资金予以收取和管理，属于政府行政职责范围。人民法院在审理民事案件时，不对其收取的标准或合理性进行审查。”第27条：“商品房买卖合同中约定以买受人向出卖人交纳物业专项维修资金作为交付房屋或办理权属证书的前提条件，并以此作为逾期交房或逾期办证责任免除的抗辩主张的，人民法院不予支持。”北京高院《审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》（2009年2月3日京高法发〔2009〕43号）第7条：“标的物风险由买受人负担的，买受人不能因标的物发生风险而免除给付价款的义务。标的物风险由出卖人负担，标的物发生风险，合同继续履行的，出卖人应当按照标的物价值的减损程度减免买受人尚未支付的价款，或者返还买受人已经支付的相应价款；合同解除的，出卖人应当返还买受人已经支付的全部价款。标的物发生风险后，当事人采取补救措施或者给付价款的，不影响其因过错承担赔偿损失的违约责任。前款所称风险，是指在买卖合同中，由于不可归责于买卖双方当事人的事由而致使标的物遭受毁损、灭失的情形。风险发生的事由包括不可抗力、意外事件和当事人不能预见的第三人原因。”广东深圳中院《关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》（2009年）第7条：“商品房预售合同约定买方支付房款的义务在先，卖方的交房义务在后，买方在履行付款义务前要求卖方承担延期交房违约责任的，卖方有权行使先履行抗辩权，无须向买方承担延期交房的违约责任；但如卖方出售的房地产在其主张抗辩权时尚不具备交付条件的，卖方的先履行抗辩权不成立。买方可以要求卖方承担延期交房的违约责任，卖方亦可要求买方承担延期付款的违约责任。”第8条：“商品房预售合同约定买方支付房款的义务在先，卖方办理《房地产证》的义务在后，买方在履行付款义务前要求买方承担延期办证违约责任的，卖方有权行使先履行抗辩权，无须向买方承担延期办证违约责任；但如卖方出售的房地产在其主张抗辩权时尚不具备分割转移登记和办证条件的，卖方的先履行抗辩权不成立。买方可要求卖方承担延期办证的违约责任，卖方亦可要求买方承担延期付款的违约责任。”福建高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》（2008年7月25日）第19条：“问：买受人逾期支付购房款或者未依约足额支付购房款，能否成为出卖人逾期交房、逾期办理房屋权属证书的抗辩事由？是否应视出卖人有无具备交房、办证条件区别对待？答：依照双方当事人的约定，买受人付款义务应当先于或者与出卖人的交房、办证义务同时履行的，买受人逾期支付全部或部分购房款时，出卖人可以行使后履行抗辩权或者同时履行抗辩权，其交房、办证的期限可予相应顺延。”第25条：“问：商品房买卖合同中约定买受人应缴纳房屋专项维修资金，但对如何缴纳约定不明（例如缴纳数额和应向谁缴纳等未作具体约定），出卖人能否将买受人未缴纳该款作为其未按期交房的抗辩事由？答：如果根据商品房买卖合同的约定，买受人缴纳房屋专项维修资金之义务应先于或者与出卖人交房义务同时履行，但因房屋专项维修资金如何缴纳约定不明，导致买受人未缴纳该项费用的，出卖人不得将买受人未缴纳该项资金作为逾期交房的抗辩事由。”贵州高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》（2005年8月1日）第11条：“合同双方约定的关于出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依法事人约定处理。”福建厦门中院《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》（2004年7月12日）第5条：“《商品房买卖解释》第十八条和第十九条规定的‘出卖人原因’，应理解为：出卖人在履行商品房买卖合同权属交付前应承担的有关办理权属登记的义务，主要包括商品房建设完工以后应履行的初始产权登记的有关手续。非出卖人所应承担的法定义务或约定义务之外的原因造成逾期办证的，不能视为‘出卖人的原因’。”〔说明：在实务操作过程中，经常会出现买受人自己由于疏忽或其他原因，没有及时到权属登记部门办理相关登记手续，或者是办理按揭中，因为与银行借贷关系出现纠纷，银行不配合其办理登记手续造成延误等等，这均不能归责于出卖人，而应由买受人自行承担相应的民事责任。〕第6条：“因出卖人原因致使买受人未能在合同约定期限或《商品房买卖解释》确定期限内办理商品房的权属登记手续，买受人请求出卖人承担违约责任的，予以支持。出卖人已向权属登记机关办理商品房产权初始登记的，视为已完成了办理权属登记相关义务。”〔说明：出卖人完成法定的交付房产登记资料的义务，即完成其初始登记义务的标志是什么？这是实务中需要明确的问题。对此有各种不同的意见。第一种意见认为，应以出卖人取得了初始登记的证书为标志，只有出卖人完成了初始登记之后，买受人才能办理商品房的权属登记。第二种意见认为，以权属登记部门接受了买受人的登记申请为出卖人完成初始登记的标志。第三种意见则认为，根据我市的具体情况，我市权属登记部门在办理商品房权属登记时，采用了初始登记与单位变更登记同步进行的方式，也就是，权属部门根据商品房买卖合同一般约定出卖人代买受人办理权属登记及行政法规规定的出卖人应协助买受人办理权属登记的法定义务，在审查初始登记的同时，要求提供商品房项目中一个单元作为登记的检索号码，将项目的初始登记的资料纳入该单元的档案中，项目的其他单元则以该单元为基本检索依据进行登记。权属部门要求出卖人在进行初始登记的同时提供检索单元的登记资料，方出具初始登记的收件收据，之后在一定的期限内交付权属证书。因此，出卖人完成交付房产登记资料协助办理权属登记义务，可以权属登记部门出具的收件收据为标志，或者以出卖人提供了同一项目的某一单元的产权证书为标志。因此我们提出了以出卖人完成初始登记义务为其完成办理权属登记协助义务的指导意见。在具体掌握上可以出卖人提供了权属登记收件收据或同一项目的单元产权证书为证据，证明其完成的义务。当然在商品房买卖合同中，如果当事人之间约定由出卖人办理权属登记的，如合同中约定，出卖人应在商品房交付后的90 天内向权属登记部门办理产权登记手续，买受人应提供办理产权登记相关的资料交给出卖人等可以证明办理权属证书的义务是有出卖人来完成的约定的，则依照当事人的合同约定确定买受人办理权属证书的义务依合同约定有出卖人代理，出卖人未通知买受人提交登记资料，或没有及时办理登记的，由出卖人承担违约责任。〕上海高院《关于印发〈上海法院民事办案要件指南〉的通知》（2003年11月25日沪高法民一〔2003〕10号）第10条：“对于法律规定中内容不确定的概念，在适用时必须进行价值补充。而价值补充应当根据具体情事，依社会一般的秩序观念和伦理道德为标准，作客观的价值判断，并公开其理由。”（说明：民法的规定中，有许多如“错误”、“善意”、“不可抗力”、“显失公平”等内容不确定的概念，在适用时如不经价值补充，将使特定法条因所指不明而难以被适用。为此，法官在适用涉及该概念的法条时，就需要根据案件的具体情势对其予以价值补充。但在补充时，法官所持的标准必须客观，不能以自己的主观看法为取舍，而应当根据具体情况，并且考虑社会一般的秩序理念和伦理道德。如对因政府政策变化而致当事人订立的合同难以按照约定时间履行的，该政策变化因素能否构成“不可抗力”的判断，就是一种价值补充，而在进行补充时，法官就不能不考虑我国现在所处的改革开放大环境，加以综合判断。由于价值补充实际上也是法官行使裁量权的过程，因此在价值补充时，法官仍须将其补充的过程、理由予以公开，使他人能够了解。）5.参考案例。2011年7月新疆某商品房买卖合同案，一审认为：发生在开发公司施工期间的“7·5”事件及后来的“针刺事件”，给乌鲁木齐市人民生命财产安全及正常生活生产秩序造成严重影响。因交通管制使建筑材料无法按时运进工地，从而造成工期延误，逾期交房，属于不可抗力。根据相关法律规定，开发公司可免除责任。二审认为：开发公司迟延交房时间较短，并未对购房者造成较大经济损失。迟延交房的时间也在突发事件影响工期的合理范围内，原审法院判决开发公司不承担迟延交房的违约责任是适当的。但原审法院认为突发事件属不可抗力，属适用法律错误，本院予以纠正。2011年6月山东某商品房预售合同案，法院认为：双方合同明确约定，因政府原因导致不能交房，除双方协商同意解除合同或变更合同外，开发公司可据实予以延期。本案中，开发公司延期交房的原因是市政配套给水工程未如期开工，而市政配套给水工程由相关管理机关即市房地产开发管理局负责。市房地产开发管理局给市建委的报告载明，市政配套给水不能如期开工的原因是政府在奥运期间的统一安排。对于政府原因，双方在合同及补充条款中均未约定必须以政府公开文件为准，故开发公司提交的证据可以证明本案不能交房系政府原因造成。开发公司在履行合同过程中无过错，不应承担违约责任。2011年3月湖南某商品房预售合同案，法院认为：开发公司抗辩在工程施工过程中，国家建设部下发建设节能工程质量验收规定，案涉楼盘原外墙设计必须进行设计变更，且由于本市遭受冰雪、冰冻自然灾害，导致工期延长，开发公司应免除逾期交房的违约责任。依据合同约定因政府原因和自然灾害的不可抗力所造成工程延期，且延长工期共计73天，故开发公司延期交房应承担的时间应剔减73天，但不能免除全部逾期交房的违约责任。2009年5月江西某商品房买卖合同案，法院认为：因双方在房屋买卖合同中已明确约定开发公司应于2007年12月15日前将符合合同约定的商品房交付给赖某，除有法定或约定可延期事由外，开发公司如未能在此期限内交房即构成违约，应当向赖某承担逾期交房的违约责任。开发公司认为日降水量10毫米以上日期属于可延工期，因双方合同中已明确约定“连续下雨超过8小时”方可延期，日降水量10毫米以上与连续下雨超过8小时属两个完全不同概念，故开发公司的这一主张不能成立。关于中考、高考时间是否属于可延工期的问题，因每年中考、高考期间考点周围工程应停止施工是多年来政府一直实施的一项规定，开发公司作为当地的专业房地产开发企业，其在与赖某签订房屋买卖合同时就应知晓该规定，也应预见到由此可能停工的时间，该事项不属于双方合同约定的可延期事由中“政府规定政策性停工”范畴。关于燃气管道铺设影响项目施工工期应否延期的问题，开发公司认为其与赖某的房屋买卖合同中未约定铺设燃气管道，故该部分工程为合同外增加工程量，其工期属于可延工期，因双方在合同附件中的第1条中约定“水、电、管道天然气、有线电视、电话、网线等入户手续及安装费用根据相关规定买受人自行缴交”，该条中双方有关管道天然气入户手续及安装费用的约定表明开发公司在签订合同时已明知小区将铺设燃气管道的事实，故开发公司认为燃气管道铺设影响项目施工工期属于合同可延工期的主张不能成立。2009年3月河南某商品房买卖合同案，法院认为：置业公司主张因政府要求修路不可抗力造成房屋逾期交付，法院认为，政府要求修路不属于不可抗力的范畴，对此抗辩意见，法院不予支持。置业公司向张某交付房屋时，未签署房屋交接单，亦未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，此时，张某享有的权利为拒绝交接，张某未行使拒绝交接的合同权利而接受了房屋，形成了房屋实际交付的事实，故张某要求置业公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉讼请求，法院不予支持。2009年3月重庆某商品房买卖合同案，法院认为：开发公司没有按照合同约定在2006年6月28日前交付房屋，理应承担违约责任。对于开发公司主张政府政策性调整为不可抗力的理由，本院认为《合同法》第121条规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故该理由不能成立。对于2006年大旱为不可抗力的理由，本院认为虽然2006年7月中旬以后重庆地区发生了干旱，但双方合同约定2006年6月28日交房，迟延交房的原因并非干旱造成，开发公司以发生了不可抗力的自然灾害而要求免除迟延交房的违约责任的理由显然不能成立，也不能视为不可抗力，判决支付逾期交房违约金9万余元。2007年12月陕西某商品房买卖合同案，法院认为：开发公司诉称买卖双方在购房合同中明确约定，交房时间系2003年5月30日前，但遇有下列特殊原因可据实顺延交房时间：当年的“非典”原因、法定的节假日、修路改线及雨雪天气和停电停水造成的原因，我方理应顺延270多天交房，另在交房时，双方又签订了补充协议，结算后对房屋又进行了交接，没有争议，因开发公司所持的该节理由，在诉讼中未提出其他相关有效的证据来证实造成工期延误属以上原因所造成，故其理由不能成立，不予支付逾期交房违约金的请求不予支持。2006年10月海南某商品房买卖合同案，一审认为：开发公司在履行合同期限内遇到两次台风和两次热带风暴，应属于不可抗力。但是，根据合同约定，开发公司应在不可抗力发生之日起15日内告知王某，而开发公司未履行其告知义务，应按约定不予免责。开发公司在施工期间，供电部门停电总计98小时30分，超过4天不足5天，可按5天计算。至于供水公司的停水或低水压公告，已提前在报纸上告知市民，开发公司应做好储水准备，并根据自身情况调节用水，该公告不属于合同约定的严重影响工期的情形。开发公司主张公告停水期间应予免责，理由不能成立。开发公司迟延交房20天，扣除免责5天，尚应承担迟延15天交房的违约责任，应向王某支付违约金4390.7元。二审认为：开发公司兴建的项目工程，在双方履行合同期间，因遭受热带风暴、台风及停电、停水、低水压的特殊原因，影响施工共计25天半。扣除停水与停电重复的2005年6月3日1天，热带风暴和台风与停电重复的2天，应认定该项目受上述特殊情况影响施工22天半。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，开发公司迟延交房20天，应予免责，故改判驳回王某的诉讼请求。2005年10月辽宁某房屋买卖合同案，一审认为：刘某提出开发公司逾期交房系违约行为不能成立，其交房时间仍在合理期限内，因为：第一，双方签订预售合同时，工程刚进入施工期，不能要求开发公司对未来发生的不可能预知的事件产生预见；第二，虽然本市不是“非典”疫区，但全国统一实施的关于防治“非典”的措施确实影响了我市正常的生产、生活和工作秩序；第三，实施防治“非典”措施的期间正是工程的主施工期；第四，虽然开发公司未向刘某说明因“非典”可能要造成延期交房，但这一事件不仅为开发公司一方所知，刘某对此是知情的，而且刘某的知情不需要通过开发公司的告知行为来实现；第五，本市严格执行防治“非典”的措施近两个月，开发公司延期交房35天仍属合理时限内。故刘某要求开发公司给付延期交房的全部违约金，理由不当，不予支持，而应根据最高人民法院通知精神，按公平原则由双方各自负担50％的损失，即开发公司支付逾期交房违约金3500余元。因双方均不服上诉，二审认为：虽然2003年春夏之间我国爆发“非典”疫情，但开发公司在与刘某签订协议书时（2003年4月25日）应当预见疫情可能对其正常施工造成影响，但其仍然在协议中约定在2003年9月底将商品房交付刘某，且开发公司自认“2003年9月初，工程基本完工，只差验收”，其在2003年9月19日与刘某签订的《商品房买卖合同》亦约定“交房日期为2003年9月30日前”，表明疫情并未对其交付房屋造成影响，故在本案中不能免除开发公司承担全部逾期交房的违约责任。合同责任为严格责任并实行过错推定，只要当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，就应承担违约责任，除非具备《合同法》第117条规定的不可抗力情形，该法上的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。虽然地名办证明案涉小区楼址有误，造成未按时办理产权证书，但楼址错误不属于不可抗力，且刘某购买的商品房，与错误楼址有误无关。刘某《商品房买卖合同》的目的是取得商品房的所有权，现刘某因开发公司的责任没有在规定的期限内取得房屋权属证书，开发公司存在违约责任，其应当按照约定给付刘某此项违约金。故判决开发公司逾期交房、办证分别给付违约金7100余元、4000余元。
【同类案件处理要点】
商品房买卖合同一方有充分证据证明确系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根据实际情况，可准予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承担违约责任。由于不可抗力的原因，致使商品房买卖合同难以继续履行或继续履行将给一方造成重大损失，当事人提出变更或解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人双方合理负担。
【相关法律风险提示】
1.不可抗力条款通常为开发商免责之首选条款，但通常售房合同未就其内容、范围、界定作出规定。购房者在签订购房合同时，应对开发商就不可抗力的界定、表现形态的阐明和列示进行认真审查，防止开发商对不可抗力做任意扩大解释。
2.不可抗力发生后，购房者有必要对影响其权益的情势进行了解，故购房者依照《合同法》规定，有必要在购房合同中明确发生不可抗力事件后，开发商“及时通知对方”的时间、提供相应证明文件的“一定期限”以及违反该约定的后果，即开发商“不能依此免除其法律责任”。
3.注意售房合同中“非出卖方所能控制的因素”的条款不能作为不可抗力的约定。除了“不能预见、不可避免和不可抗拒的自然灾害和事件”，该条款可能还包括政府依职权对违法建设、销售的查处及其他第三方因素，会导致对不可抗力范畴的扩大解释。
4.合同约定“因政府原因导致逾期交房”构成免责理由的，政府相关部门出具一纸证明即可实现。案见山东青岛中院（2011）青民再终字第67号“王某与某开发公司商品房预售合同纠纷再审案”。
【附注】
参考案例索引：海南海口中院（2007）海中法民一终字第324号“某开发公司与刘某房屋买卖合同纠纷案”；新疆乌鲁木齐（2011）乌中民四终字第392号“马某与某开发公司房屋买卖合同纠纷上诉案”；山东青岛中院（2011）青民再终字第67号“王某与某开发公司商品房预售合同纠纷再审案”；湖南益阳赫山区法院（2010）益赫民二初字第284号“夏某诉某开发公司商品房预售合同纠纷案”；江西赣州中院（2009）赣中民一终字第85号“某开发公司与赖某商品房买卖合同纠纷案”；河南郑州中院（2009）郑民一终字第591号“某置业公司与张某商品房买卖合同纠纷案”；重庆五中院（2009）渝五中法民终字第589号“某发展公司与刘某商品房买卖合同纠纷案”；陕西汉中中院（2007）汉中民终字第451号“某开发公司与黄某商品
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