一本书学会做房地产经纪人(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：刘建伟,陈朴

出版社：人民邮电出版社

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一本书学会做房地产经纪人试读：

无论你有多么耀眼的学历，无论你在求职路上拼掉了多少对手，第一次走进职场时，你都要面对一个尴尬而现实的问题：在这里，你还只是一个“菜鸟”，一件小小的工作，都有可能让你摔上一个大大的跟头。而你身边，也总是不乏各种意外都轻松搞定、所有难题都从容摆平的职场“达人”，让你既羡慕又自卑。

1．谁来读这套书——你是那个羡慕“达人”的“菜鸟”吗

经过层层筛选，你能够谋得这个职位，只是证明了你的知识水平和能力，挤进职场是一回事，在职场做出业绩则是另一回事。常常听到职场新人抱怨工作很受挫，而职场老人也常常说新来的很雷人。要想早日摘下“菜鸟”标签，晋身“达人”阶层，你需要以最快的速度积累经验，找到工作的感觉。为此，我们编写了这套“职场达人技能手册系列”图书，专为刚刚进入新工作角色、有一定专业知识而又缺乏实践经验的职场人士设计，使他们可以避免时间与精力上的浪费，在最短的时间内了解必要的工作常识，掌握应对各种状况的方法，从生手变为熟手，把知识付诸于实践，把实践转化为经验。

2．为什么要读这套书——你最缺的是常识和方法

不管是初入职场，还是刚刚转行，你最可能遇到的难题就是缺乏工作常识，以致时常在小事情上犯低级错误。对此，许多人或是向前辈请教，或是搜罗各类的书籍埋头苦读。然而，前辈的经验大多是片段的、个人化的，不系统也不全面；而与工作相关的图书品种繁多，如果统统读下来，往往是泥沙俱下、不得要领。而且，如今的职场越来越重视成长的速度，竞争也日趋激烈，不会留给你太多积累经验的时间，也不会留给你太多犯错的机会。

对此，本套图书秉持了“一本书学会”的理念，每本书只介绍一个岗位，以此为中心，按照从入门到晋级的顺序，选择编排了第一次从事该岗位的人最需要掌握的常识和方法，既力求涵盖该岗位基础工作的每个细节，又尽量保证不浪费你每一分钟的阅读时间，尽量排除繁冗无用的内容，力求使你通过一本书，以最有效的方法，了解并胜任一个岗位。

除了缺少常识，另一个让新任职者感到头疼的问题便是如何有效而迅速地处理那些层出不穷的小问题。许多在老手看来的小事情，往往会让新手郁闷半天也无从下手。因为对于后者，工作是新的，各种状况也是新的，殊不知对于这些所谓的“新问题”，早已有好多行之有效的“老办法”。此外，人们现在越来越看中结果、越来越推崇执行力，能做事、会做事的人，才会得到更多的机会，也更加容易脱颖而出。

因此，我们在每本书的编写过程中，都本着紧密结合实战的原则，针对工作中可能出现的各种情境，一步一步讲解应对和处理流程，用图表或案例展示业务关系，使你可以轻松扫除那些难缠的小障碍，了解更多做事的方法。

3．一本书让你变身职场“达人”

如果你刚刚走出校门，为自己在写字楼里面争得了一席之地，或者厌倦了之前的工作，想去新的领域冒一次险，那么，本套图书将让你在职业生涯的这个关键时期，走得更加轻松、更加顺畅。

认真阅读本套图书，你会发现自己与职场“达人”之间，其实只有一本书的距离。前　　言

房产市场的繁荣使房地产经纪成为一个热门职业，要进入这个行业似乎并不难，但要真正在这个行业做好、做出成绩却并不容易。

若想做一名合格的房地产经纪人，不仅要通晓房地产专业知识，而且还要熟练掌握相关的法律知识、金融知识，并具有良好的谈判技巧、沟通技巧和一定的管理技能，这样才能成功地在房地产开发商和消费者、买家和卖家中间搭起桥梁，才能在激烈的竞争中使自己立于不败之地。《一本书学会做房地产经纪人》的写作出版正是基于此点，为房地产经纪人量身定做。本书主要分基础知识和业务技能两部分，第一部分介绍房地产经纪人的岗位认知、二手房交易知识及惯用术语等基础知识，第二部分介绍房地产经纪人必须掌握的二手房交易客户管理、二手房交易业务管理、二手房交易日常礼仪和二手房店铺团队管理等业务技能。同时，书中还穿插了大量的业务流程、文本、制度、表格、案例等范本，以供房地产经纪人在实际工作中参考。

本书主要具有以下几个特点。

第一，实用性强，可读性强。本书紧扣行业实际，所写内容新颖、实用，书中大量的业务流程、案例、表格，读者可以拿来即用。

第二，内容全面，形式丰富。本书既介绍了房地产经纪行业的基础知识，又介绍了房地产经纪人提高自身素质、提升自身能力的技巧和方法，真正做到了让读者“一本书学会”。

第三，书中所引用政策均为当前最新政策，方便读者查找和使用。

本书在编写过程中，得到许多朋友的帮助，其中第一章由涂高发、李强、朱仲华编写，第二章由严凡高、刘玮、陈小兵编写，第三章由邓清华、杨春、陈波编写，第四章由周波、高琨、刘婷编写，第五章由邵小云、匡仲潇、王春华编写，第六章由杨丽、李锋、赵永秀编写，最后由刘建伟、陈朴统撰定稿，在此一并表示感谢！第一章房地产经纪人岗位认知“知己知彼，百战不殆。”战场风云变幻，知己知彼才能立于不败之地；房地产市场也是如此，要想做一名成功的房地产经纪人，必须先了解房地产经纪人这个岗位，做到充分的知己。第一节　房地产经纪人职业描述

随着房产交易市场交易的繁荣，房地产经纪人成为一个热门职业。这个职业的准入门槛并不高，但要想做得出色、做出成绩，则必须从最基础的工作开始做起。做房地产经纪人之前，必须了解房产经纪业务及其工作内容与工作流程。

一、房地产经纪业务职业涵义

房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。目前主要业务是接受房地产开发商及其他房地产产权人的委托居间代理销售新开发的商品房或其他房地产。房地产经纪业务，不仅代理新房、二手房的买卖业务，还代理房地产的租赁业务。

房地产经纪业务是一项有偿的中介商业行为，其职业涵义主要体现在以下四个方面，如图1-1所示。图1-1　房地产经纪业务职业涵义

在实际商业活动中，房地产经纪业务并不是以个人经纪人的身份出现，而是以房产中介公司或房产置业顾问公司的企业组织形式出现。

二、房地产经纪业务工作流程（一）房地产经纪业务流程图1-2　房地产经纪业务流程图（二）房地产经纪人销售流程图1-3　房地产经纪人销售流程图（三）二手房交易流程图1-4　某市二手房交易流程图

三、房地产中介机构岗位设置（一）房地产中介机构组织架构模式图1-5　××地产发展有限公司组织架构示例图1-6　××地产中介分公司组织架构示例（二）房地产中介机构分行业务设置模式

房地产中介机构一般都设有区域分行，由一名区域经理管辖；在各区域分行下面又设有各中介店铺或分行，设置一名经理或主管管理业务，对于基层的分行来说，业务就相对简单一些。图1-7　××房地产中介公司置业分行业务范围模型

四、房地产中介机构业务范围

房地产中介机构的业务范围非常广泛，一般包括：提供房地产业发展策略；进行市场调查、了解市场商机、研究市场走势；向公众提供更多和最新的房地产信息，帮助消费者掌握市场资料并及时做出明智的决定；同时在住宅项目规划及分析方面，就单位的面积、设施及其他配套因素来制定项目销售策略，并提供商业、环保及公共设施、物业和商业管理顾问（包括住宅商业前期管理和入住或经营后的服务建议）。具体业务范围如表1-1所示。表1-1　房地产中介机构业务范围一览表

五、房地产经纪人在交易中的作用

房产交易不同于一般的商品交易，它的专业性与技术性决定了交易过程的特殊性，此时，房地产经纪人在交易过程中就起到了至关重要的作用，如表1-2所示。表1-2　房地产经纪人在交易中的作用

六、房地产经纪人日常工作内容

房地产经纪人是房产商与消费者之间的纽带，是帮助双方达成买卖意愿的中间人，其日常工作流程如图1-8所示。图1-8　房地产经纪人日常工作流程第二节　房地产经纪人任职要求

一、房地产经纪人任职资格要求《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》对房地产经纪人的任职资格要求作了明确规定。

第二十四条　房地产经纪人和房地产经纪人协理，在经纪活动中，必须严格遵守法律、法规和行业管理的各项规定，坚持公开、公平、公正的原则，恪守职业道德。

第二十五条　房地产经纪人有权依法发起设立或加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位工作，指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务，经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要业务文书，执业房地产经纪业务并获得合理佣金。

在执行房地产经纪业务时，房地产经纪人员有权要求委托人提供与交易有关的资料，支付因开展房地产经纪活动而发生的成本费用，并有权拒绝执行委托人发出的违法指令。

第二十六条　房地产经纪人协理有权加入房地产经纪机构，协理房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。

第二十七条　房地产经纪人和房地产经纪人协理经注册后，只能受聘于一个经纪机构，并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动，不得以房地产经纪人或房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职。

房地产经纪人和房地产经纪人协理必须利用专业知识和职业经验处理或协助处理房地产交易中的细节问题，向委托人披露相关信息，诚实信用，恪守合同，完成委托业务，并为委托人保守商业秘密，充分保障委托人的权益。

房地产经纪人和房地产经纪人协理必须接受职业继续教育，不断提高业务水平。

第二十八条　房地产经纪人的职业技术能力：（一）具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平，并具有丰富的房地产专业知识；（二）能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定；（三）熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作技术和技能；（四）具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和发展企业的品牌；（五）有一定的外语水平。

第二十九条　房地产经纪人协理的职业技术能力：（一）了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定；（二）具有一定的房地产专业知识；（三）掌握一定的房地产流通程序和实务操作技术及技能。

二、房地产经纪人基本素质要求

房地产经纪是一个充满机会与挑战的新兴职业，也是一个人才荟萃、薪酬丰厚的黄金职业。作为一个房地产经纪人，必须具备这个行业所要求的各项基本素质，详见表1-3。表1-3　房地产经纪人基本素质要求

三、房地产经纪人基本心态要求“心态对了，这个事情也就成功了一半。”不管做任何事，积极的心态总是能够帮助你走向成功。房地产经纪人更是如此，想要脱颖而出，必须先从调整心态开始。房地产经纪人的基本心态要求如表1-4所示。表1-4　房地产经纪人基本心态要求

资料链接

城市房地产中介服务管理规定（1996年1月8日建设部令第50号公布，根据2001年8月15日《建设部关于修改〈城市房地产中介服务管理规定〉的决定》修正）第一章　总则

第一条　为了加强房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。

第二条　凡从事城市房地产中介服务的，应遵守本规定。

本规定所称房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。

本规定所称房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

本规定所称房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。

本规定所称房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。

第三条　国务院建设行政主管部门归口管理全国房地产中介服务工作。

省、自治区、直辖市建设行政主管部门归口管理本行政区域的房地产中介服务工作。

直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）管理行政区域内的房地产中介服务工作。第二章　中介服务人员资格管理

第四条　从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。

房地产咨询人员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。

第五条　国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。

第六条　房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。

房地产估价师的考试办法，由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同制定。

第七条　房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》的人员。未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员，不得从事房地产估价业务。

房地产估价员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。

第八条　房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员，不得从事房地产经纪业务。

房地产经纪人的考试和注册办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。

第九条　房地产中介服务人员的资格考试，由国务院建设行政主管部门统一制定考试大纲，指定培训教材。省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订的考试办法和试题，报建设部核准后，方可实施。

第十条　严禁伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》。

遗失《房地产估价师执业资格证书》、《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地产经纪人资格证》的，应当向原发证机关申请补发。第三章　中介服务机构管理

第十一条　从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。

房地产中介服务机构，应是具有独产法人资格的经济组织。

第十二条　设立房地产中介服务机构应具备下列条件：（一）有自己的名称、组织机构；（二）有固定的服务场所；（三）有规定数量的财产和经费；（四）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。

设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应由地县级以上房地产管理部门进行审查，经审查合格后，再行办理工商登记。

需要跨省、自治区、直辖市从事房地产估价业务的机构，应报国务院建设行政主管部门审查。经审查合格后，再行办理工商登记。

第十三条　设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

设立有限责任公司、股份有限公司从事房地产中介业务的，还应当执行《中华人民共和国公司法》的有关规定。

第十四条　房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。

第十五条　房地产中介服务机构必须履行下列义务：（一）遵守有关的法律、法规和政策；（二）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；（三）按照核准的业务范围从事经营活动；（四）按规定标准收取费用；（五）依法交纳税费；（六）接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。第四章　中介业务管理

第十六条　房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。

第十七条　经委托人同意，房地产中介服务机构可以将委托的房地产中介业务转让委托给具有相应资格的中介服务机构代理，但不得增加佣金。

第十八条　房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：（一）当事人姓名或者名称、住所；（二）中介服务项目的名称、内容、要求和标准；（三）合同履行期限；（四）收费金额和支付方式、时间；（五）违约责任和纠纷解决方式；（六）当事人约定的其他内容。

第十九条　房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取，房地产中介服务机构收取费用应当开具发票，依法纳税。

第二十条　房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录，设立业务台账。业务记录和业务台账应当载明业务活动中的收入、支出等费用，以及省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门要求的其他内容。

第二十一条　房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场。委托人应当协助。

第二十二条　房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益；（二）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；（三）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务；（四）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；（五）法律、法规禁止的其他行为。

第二十三条　房地产中介服务人员与委托人有利害关系的，应当回避。委托人有权要求其回避。

第二十四条　因房地产中介服务人员过失给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。第五章　罚则

第二十五条　违反本规定，有下列行为之一的，直辖市、市、县人民政府房地产管理部门会同有关部门对责任者给予处罚：（一）未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，责令停止房地产中介业务，没收非法所得，并可处以罚款；（二）违反规定第十条第一款规定的，吊销资格证书，并可处以罚款；（三）违反本规定第二十二条规定的，吊销资格证书，没收非法所得，并可处以罚款；（四）超过营业范围从事房地产中介活动的，没收非法所得，并可处以罚款。

第二十六条　因委托人的原因，给房地产中介服务机构或人员造成经济损失的，委托人应当承担赔偿责任。

第二十七条　房地产中介服务人员违反本规定且情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第二十八条　房地产管理部门工作人员在房地产中介服务管理中以权谋私、贪污受贿的，由所在单位或其上级主管部门给予行政处分；情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第六章　附则

第二十九条　省、自治区、直辖市建设行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。

第三十条　本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。

第三十一条　本规定自1996年2月1日起施行。本规定发布前从事房地产中介服务的机构，应当按本规定补办手续，经审查合格后，方可继续营业。第二章二手房交易知识及惯用术语

随着社会保障体系的健全、人民生活水平和居住品位的提高，换房已经成为都市中产阶层消费的一种时尚，房地产经纪人则引领着这一时尚。想要成为一名成功的房地产经纪人，探究二手房市场的奥秘，必先熟知二手房交易的相关知识及惯用术语。第一节　房地产基础知识

一、房地产相关概念

房地产市场的相关概念有房地产、房屋、产权、房地产产权、土地用途、土地类型、土地使用权最高年限、房地产权等，如表2-2所示。表2-1　房地产相关概念

二、房地产市场划分

房地产市场可划分为一级市场、二级市场、三级市场，具体如图2-1所示。图2-1　房地产市场划分图示

以上是对房地产市场的规范的提法。但人们在习惯上又常常把三级市场称为二级市场、二手房市场或旧房市场。除出售外，人们把出租也包括在二级市场内，因此习惯把三级市场称为二级市场。

三、房屋的常见类型

房屋的常见类型有商品房、经济适用房、安居房、房改房、微利房、福利房、集资房、军用房等，不同类型的房屋其特点和适用法律也不一样，具体如表2-2所示。表2-2　房屋的常见类型第二节　房地产惯用术语

房地产经纪人在进行二手房交易业务知识培训的时候，对于业内一些惯用的叫法，也就是一些业务术语、交易术语和建筑类术语，一定要懂得并熟练掌握，以便在从事房产交易的过程中很好地显示自己的专业性。

一、房地产惯用业务术语（一）洗盘

通过业主资料或其他途径了解房屋的最新动态和基本情况。（二）洗客

通过客户资料了解客户的最新动态。（三）睇楼

看房。（四）洗楼

通过派发资料直接和业主客户交流了解其有关需求。（五）跑盘

通过走访、电话咨询了解楼盘信息。（六）跳盘

通过同行挖走业主房源。（七）跳客

通过同行挖走其客户资源。（八）日志

与业主、客户沟通的内容。（九）封盘

有准客户看中某物业时而采取的一种暂时性营销策略，某物业封盘时只有分行经理或指定人员才有权看到该物业信息。（十）守价

咬住某价格不放。（十一）浪价

讨价还价的方式。（十二）差价

房屋买卖过程中的差额。（十三）转介

公司不同部门介绍业主、客户资源。（十四）诚意金

指为了解客户意向和交易方便而向客户收取一定的购房意向金（可退）。（十五）定金

指买卖双方在交易过程中的信物和担保物，定金具备法律效力，订金不具备法律效力。

二、房地产惯用交易术语（一）查档

就该物业向国土部门查询相关产权状况。每查档一次国土部门都将收取一定的查档费。（二）首期款

楼款中银行承诺向买方发放按揭贷款金额以外的部分（买方选择按揭付款）。（三）一手证

卖方名下该物业之《房地产证》（红本）。（四）赎楼

付清卖方该物业的抵押贷款本息并注销抵押登记，将一手证赎出。一手证赎出且抵押登记被注销，视为赎楼完成。（五）递件

买卖双方签署《××市房地产买卖合同（现售）》后向产权登记中心申请办理产权转移登记手续并取得收文回执。（六）新房产证

递件后国土部门发放的买方之《房地产证》（红本）。（七）履约保证金

经纪方在监管之交易款中留存的一笔款项。履约保证金优先用于代卖方支付本次交易的佣金，并保证卖方全面正确履行交付物业之义务；其次用于代卖方支付税费及本次交易相关的其他费用。（八）诚意金

选择在房产中介居间介绍成交的购房者，首先会由房产中介公司的置业顾问帮其选择中意的房屋，然后签订买卖居间协议并支付诚意金。收取诚意金后，居间方约见房屋所有人进行房价及各项问题的确认。房屋所有人同意在买卖居间协议上签字确认，居间方将诚意金转交给房屋所有人，这时的诚意金就转化为定金了。（九）个人所得税

根据国家个人所得税法的规定，个人转让房屋等财产所得，应按20%的税率缴纳个人所得税。（十）印花税

根据印花税暂行条例规定，个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。（十一）佣金

在二手房市场中，有一个佣金问题，佣金要与其服务相称。过低的佣金无法维持优质的服务，而过高的佣金则与降低交易成本相违背。所以，选择一家诚信可靠的中介公司，不仅可以起到穿针引线的作用，而且也可免去买卖双方亲自办理相关手续的繁琐事宜。更重要的是，由中介公司进行规范化的操作，可以降低买方与卖方单独直接交易所产生的风险，从而提高二手房的成交率。（十二）契税

为鼓励个人改善住房条件，促进普通住房交易市场的发展，国家规定对个人购买自用普通住宅者暂减半征收契税。（十三）居间中保

二手房中介市场为保证买卖双方合法权益、保证房屋交易正常进行的中间担保业务。具体步骤是：按双方买卖合同的规定，将买方的资金如数如期划给卖方，将卖方的房屋产权手续和腾退的房屋如期移交给买方，使双方各得其所，避免互不信任甚至诉诸法律的情况发生。（十四）房改房

城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有；按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般全部所有权在5年后归职工个人所有。（十五）房屋的所有权

对房屋全面支配的权利。《中华人民共和国民法通则》规定，房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权，这也是房屋所有权的四项基本内容。（十六）营业税

国家营业税暂行条例规定，单位和个人销售不动产时按成交价格的5%征收营业税。对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得售房收入的全额征收营业税。个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。（十七）独家代理

在二手房市场中，代理方接到业主的委托后，会根据整个市场的行情，给该物业定出一个合理的价格，并在业主的认同下，给该物业进行各种推广。为了提高成交速度，可以与自己信得过的房产中介公司签订独家代理协议。有了独家代理协议，代理方会全心全意为业主推广，不用担心付出没有回报，托管钥匙也能增加客户看房的频率，有助于成交。（十八）土地增值税

土地增值税也有一些优惠政策。如因国家建设需要依法征用、收回的房地产，对居民个人拥有的普通标准住宅等，在其转让时免征或暂免征收土地增值税。

三、房地产常见建筑类术语（一）二手房

新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。已购公房和经济适用房上市的政策，成就了二手房市场。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。（二）房屋结构形式

主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构等。（三）房屋建筑面积

是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和（即建筑物外墙外围所围成空间的水平面积），它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。（四）商品房销售面积

商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。（五）使用率

房屋套内净面积（即使用面积）与房屋建筑面积的比值为使用率。一般高层塔楼在72%～75%，板楼在78%～80%。（六）容积率

是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积地与规划建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地面积等）之比。附属建筑物也计算在内，但已注明不计算面积的附属建筑物除外。（七）绿地率

居住区用地范围内各类绿地的面积总和占居住区用地面积的比率。绿地应包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地、居住区公园、小游园、组团绿地及其他一些块状、带状化公共绿地，不包括屋顶、晒台的人工绿地。（八）使用面积

房屋的使用面积是指房屋各层平面中供生活起居所使用的净面积之和。房屋使用面积在过去主要用来计算和征收公共房屋房租时使用。它可以全面地反映房屋所有权人与房屋使用权人的租赁关系；计算房屋使用面积，可以比较直观地反映房屋的使用状况，但在房屋买卖中一般不采用使用面积来计算价格。（九）开间

在房屋设计中，房屋的开间（即宽度）是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。房屋开间一般为3.0～3.9米，砖混结构房屋开间一般不超过3.3米。较小的开间尺度可缩短楼板的空间跨度，增强房屋结构整体的稳定性和抗震性。（十）进深

进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的房屋具有良好的自然采光和通风条件，房屋的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇房屋房间的进深一般限定在5米左右，不能任意扩大。在房屋的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，如果设计的房屋进深过大，就会使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。（十一）层高

房屋的层高是指下层地板面或楼板面到上层地板面或楼板面之间的距离，也就是一层房屋的高度。（十二）净高

房屋的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高-楼板厚度。（十三）花园式房屋

花园式房屋也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完善，装修豪华，并富有变化，房屋水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通信、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。（十四）跃层和复式、错层

通常情况，跃层房屋是一套房屋占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室；二层安排卧室、书房、卫生间等。

复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.7米）可在局部掏出夹层，设置卧室或书房等，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。这种做法是为适应其用地、空间极其缺乏的情况而产生的。

错层一般是一户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。它和跃层一样能够动静分区，但因为没有完全分为两层，所以又有复式房屋丰富的空间感。但错层式房屋不利于结构抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档房屋。第三节　二手房相关政策

按照财政部和国家税务总局政策规定，从2010年1月1日起，对单位、个人转让住宅“二手房”恢复征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税。

一、房改房二手交易税收优惠政策

按国家统一标准，房改售房的二手交易税收优惠政策如表2-3所示。表2-3　按国家统一标准房改售房的二手交易税收优惠政策

二、经济适用房二手交易税收优惠政策

经济适用住房二手交易税收优惠政策如表2-4所示。表2-4　经济适用住房二手交易税收优惠政策

三、普通住房二手交易税收优惠政策

普通住房二手交易税收优惠政策如表2-5所示。表2-5　普通住房二手交易税收优惠政策

四、其他住房二手交易税收政策

其他住房二手交易税收政策如表2-6所示。表2-6　其他住房二手交易税收政策

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