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作者：张建坤

出版社：东南大学出版社

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房地产开发试读：

前言

房地产是什么？

经历了二十多年的房地产理论研究和实践，见证了我国社会经济快速发展和房地产业的跌宕起伏，反而更加难以回答这看似最浅显的问题。

曾经有人写过一首打油诗，曰：几千年来，有土斯有才。那挥之不去，根深蒂固，古老的中国。房地产，多少风云变幻，转手间，成为财富的征逐，却也为沉沦的陷阱。一念间，投资与投机的纠缠，玄机包含多少……房地产，吾人生存与发展之所寄。正道之，如水之载舟；玩狎之，若水之覆舟。

是的，正是因为房地产承载了太多的个人、社会、经济、文化等问题，才使人们对房地产的认识显得既简单又复杂，既清晰又模糊。但无论如何，房地产在当今个人生活、社会发展，甚至国家强盛的过程中，都起着举足轻重、不可替代的作用。

房地产开发是笔者在高校长期教授的课程，也曾经出版过若干部类似的教材和著作。但是，每次撰写相似的题目，都会有不同的感想和新的认识。

本书以房地产开发项目为对象，系统全面地介绍房地产开发的理念、技术、管理、控制等相关理论和实践，并围绕着与房地产开发相关的房地产业、土地政策、项目融资、市场营销、城市规划与建设等内容，对房地产开发进行多视角、全方位的阐述与分析。在写作的过程中，笔者试图跳出“重理论轻实践”的流行写法，努力实现理论到实践的过渡与结合，并形成本书的基本特点，即：

1.注重房地产开发理论的系统性和完整性。

2.注重房地产开发关键技术的先进性和操作性。

3.注重理论技术在房地产项目开发过程中的实际应用。

4.注重将现代城市建设、社会和谐发展等相关思想和理念融入项目开发之中。

本书的写作得到了东南大学土木学院建设与房地产系相关教授与专家的大力支持与帮助。笔者的历届硕士研究生、博士研究生做了许多基础的、重要的工作。在此谨向付出了辛勤汗水的李俊杰、李朝智、王效容、孙婧、王圆圆、刘娟、刘科伟、孙丽华、吴丽芳、李蓓、李昊、李灵芝、汪军红、张璞、袁硕、兰毅、蒋叶、侯慧等同学表示感谢！

在本书的写作过程中，参考、借鉴了许多同行、专家的著作和研究成果，在此表示深深的感谢！

最后，要特别感谢东南大学出版社曹胜玫老师的大力支持。编者2011年12月

1　房地产与房地产业概述

本章概要随着我国市场体系不断完善，社会经济迅速发展，房地产业在国民经济中的重要作用越发显现，房地产业与宏观经济的相互关系也越来越密切。本章主要从房地产的含义、特征，以及房地产业与国民经济的关系、房地产业的可持续发展等方面进行论述和分析，力求通过这些问题的初步阐述，使读者对房地产、房地产业有一个系统的、准确的认识。

1.1　房地产含义及特征

1）房地产的基本概念

房地产是房产与地产的总称，即房屋和土地两种财产的统称。从物质形态上看，房地产可被定义为土地及地上建筑物和其他构筑物、定着物。房地产又常常称为“不动产”，不动产是指不能移动、或移动后会改变原来的性状或失去原有的价值，这是由土地位置的不动性决定的。

广义的土地是一个垂直系统，指地球表面及其上下的一定空间，包括地球一定高度和深度的岩石、矿藏、土壤、水分、空气和植被等构成的自然综合体。狭义的土地一般仅指地球表面构成陆地的土壤层，通常称为地皮或地表。

建筑物包括房屋和构筑物两类，其中房屋是指人工建筑构成，由建筑材料、建筑构件和设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等）等组成，能够遮风避雨供人们居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所。

构筑物是指建筑物中除了房屋以外的部分，人们一般不直接在内进行生产、生活，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。其他定着物是指与土地、建筑物不能分离或虽然能够分离，但分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能的部分，主要包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山等。由于其他定着物往往可以视为土地或建筑物的组成或附属部分，因此，物质形态上的房地产，其本质上包括土地和建筑物两大部分，其主体是土地和房屋两大类。

2）房产与地产的差异与联系（1）房产与地产的差异

将房地产分割开来进行考察。

①房产

即房屋的财产，是土地及地上建筑物和构筑物。房屋是劳动产品，它的价值是建筑工人在生产或建筑房屋过程中耗费的社会必要劳动时间及建筑材料成本形成的。房屋所有权是指房屋所有人在法律规定的范围内对房屋的占有、使用、收益和处分的独占性支配权，有权排斥他人的干涉，并受到国家法律的保护。

②地产

即土地的财产。有两重含义，一是指原属自然资源经过投入资金和劳动可供开发建设的土地，城镇土地一般均属这个范畴；二是指在特定的经济关系中与土地相关的一切权益。国家或地区的经济关系不同导致土地权属表现形式存在差异，我国城市土地权属的基本形式是国有土地所有权和政府法定有效年期内土地的使用权，后者是经济活动中权属流转的主要内容。国有土地使用权是一种相对独立的财产权，可以按照法律设定的规则进入市场，并准许个人、各类法人团体等非公有主体依法取得土地使用权。

③房产与地产的差异

主要表现在以下几个方面：

地产可以单独存在，也可以独立进入市场进行运作。而房屋必须在土地上建造，也只有与土地结合运作才能整体进入市场。

房产是最终的成品，能够满足人们生产和生活的需要。地产则作为房产建造的基础，其需求必须通过人们对房产的需求才能反映出来。

房产和地产的各自价格的形成过程存在差异。房屋价格是由其价值决定的，是由人类投入的物化劳动和活劳动构成的，而土地价格是由土地的资源价格和资本价格构成的。（2）房产与地产的联系

①从物质形态上看

房产与地产是密不可分、相互依存的。房产不能离开土地而单独存在，而土地作为房屋的承载体，它的价值要通过房屋才能实现。房依地建，地为房载。房产和地产比较，地产是基础。这不仅因为房产是在地产的基础上形成的，而且因为土地价值由于城市规划、周边环境的变化而有较大的调整。而房产的成本支出相对稳定，因此，西方将房地产称为地产，以强调地产的因素更为重要。

②从价值形态上看

房价与地价总是结合在一起的，两者的价值表现形式通常以房屋价格表现出来。房与地通过人们的劳动处于一个统一体中，并以一个统一体的形态供最终消费者使用，在交易过程中房价和房租包含着地价和地租，两者表现为互相依赖、互相影响的关系。

③从权属上看

房产与地产也是密不可分的。房屋所有权是否合法，往往都取决于房屋坐落的土地使用权是否合法取得。在房屋交易过程中，无论是出售、出租或抵押等，都必然同时发生土地使用权的交易或转移，因此，房产交易同时也是地产交易；在土地交易过程中，地上建筑物和构筑物也随之交易，房屋产权随之变更。

④从资本循环看

地产投资与房产投资是融合在一起的。对土地开发的投入是房屋开发的基础和前提，土地开发资金的增值过程最终需要通过房产开发资金的循环完成。

⑤从开发经营看

土地开发和房产开发是两个紧密相连的产业环节。在企业运作过程中，土地开发和房产开发是一个并行或继起的过程，企业通常以整体运作的方式高效整合各环节的资源，最大程度地实现房地产的市场价值。因此，房产开发和地产开发常常为同一个主体。

总而言之，无论从物质形态上、权属关系上、价值上，还是从产业运作的角度，房产和地产都存在着内在的联系，是不可分割的有机整体。1.1.2　房地产的特征

房地产作为一种特殊的商品，与其他商品在自然性质或物理性质方面存在明显的差异。又由于房地产所具有的财产和权利性质，它又有着区别于其他商品的经济特征和社会特征。

1）房地产的自然特征（1）位置的固定性

任何房屋都是建造在土地上的，土地位置的不可移动性，决定了房地产位置的固定性。房地产位置的固定性，决定了房地产只能就地生产、流通或消费，而且要受制于其所在的空间环境。所以，房地产市场不存在全国性市场，而是一个地区性市场。（2）个别性

由于位置的固定性，地形、地貌的复杂性，以及周边环境的差异，即使是房屋的外形完全相同，也由于房屋的用途、所处的地理位置及其他的不同，造成了每宗房地产之间的差异，因而不能像其他普通商品那样大批量生产。就像是两个双胞胎也存在差别一样，从来没有两宗完全一样的房地产。（3）耐久性

一般而言，房地产地产部分的利用价值是恒久的，而其他生产资料或生活资料一般不具有这一特点，它们会随着人们的使用而消耗或磨损掉。

由于房地产具有耐久性，因而可以给其所有者或使用者带来持续的利益，这使得房地产的所有权与使用权可以分离，使得房地产的重要经营方式——租赁成为可能，也使房地产业的持续发展成为可能。（4）数量的有限性

由于土地受大自然的限制，不是取之不尽、用之不竭的，又因受到城市规划的制约，一定时间内可供利用的土地数量是有限的。房屋的建设由于受到建筑密度、容积率等指标的限制，不可能无限制向空中或地下延伸，这样房地产的数量受到了限制。（5）效用的多层次性

房地产在效用上，同时具备生存资料、享受资料和发展资料三个不同层次的性质。房地产作为生存资料，给人以安身之处；随着经济的发展和人们生活水平的提高，人们越来越要求得到精神上的享受，房地产的价值在满足人们生存需要的同时使用价值随之提高，显示出了作为享受资料的特性；除此之外，房地产还是人们娱乐、学习和社交的场所，为个人的发展提供必要的环境，具有发展资料的功能。

2）房地产的经济特征（1）房地产建设周期长、投资大

房地产开发建设的周期比一般商品要长得多，少则数月，多则数年。同时，房地产开发建设需要巨额投资，一栋几千至上万平方米的楼房，仅建筑安装工程造价就高达百万元，甚至几百万元，几千万元的也屡见不鲜。（2）用途变更的困难性

同宗土地可能有多种用途，当该土地投入某项用途之后，欲改变其利用方向一般来说较为困难，主要是因为：土地受自然条件的限制，变更土地利用方向往往会造成巨大的经济损失。同一建筑物变更使用用途可能会容易些，但有时也很困难，这与建筑物的设计、结构有关。（3）房地产投资的流动性较差

投资的流动性是指在必要的时候，投资可以迅速兑换成现金。房地产投资的流动性相对较差，主要原因如下：第一，房地产建造有相当大的比例是出于生产或经营自用目的，这样该笔投资只能通过折旧的方式逐渐回收；第二，当房地产被当做资产进行经营时，其投资只能通过租金的形式逐渐回收；第三，当房地产处于居住自用和办公自用时，一般不涉及投资回收问题，该笔价值逐渐被使用者消耗掉。（4）房地产的保值增值性

房地产的数量是有限的，而随着人口的增长和经济的发展，人们对房地产有了更大的需求，当房地产供不应求时会导致价格上涨，而且其上涨幅度通常大于或等于一般物价上涨幅度。因而，在一般情况下，拥有房地产能保值增值。

3）房地产的社会特征（1）政策影响性强

房地产受政策的影响较大，房地产的固定性使其很难避免不受政策调整带来的影响，土地政策、税收政策、金融政策等的变革，都会对房地产市场造成或大或小的影响。这既说明了房地产投资的风险性，也说明了政府制定长远房地产政策的重要性。（2）生产和消费反映出较强的社会风俗和生活习惯

我国的房屋与欧洲房屋在建筑风格上迥异，在使用面积和房间布置上也相去甚远。宗教信仰不同的地方住房也常表现出很大的不同。1.1.3　房地产的分类

土地与建在其上的建筑物或定着物之间的不同组合构成了房地产的不同类别，房地产类型与房地产价格有着十分密切的关系。可以按照不同的标准对房地产进行分类。

1）按房地产用途分类（1）工业和仓储类房地产

包括各类工厂、车间、仓库等。（2）居住类房地产

主要指各种为居住使用的房地产，如普通住宅、高级住宅、公寓、别墅等。（3）商业类房地产

主要包括各种商店、市场、超市、购物中心、批发市场等。（4）旅店、餐饮类房地产

主要包括各类宾馆、饭店、酒店、度假村、招待所以及酒楼、美食城、快餐店、火锅城等。（5）金融用房地产

主要包括银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券公司、保险公司等。（6）信息用房地产

主要包括邮电、信息产业用房地产。（7）办公用房地产

主要包括商务写字楼、政府办公楼等。（8）娱乐用房地产

主要包括影剧院、游乐场、娱乐场、夜总会、公园、高尔夫球场等。（9）农业用房地产

包括农地、菜地、农场、林场、牧场等。（10）特殊用房地产

包括车站、机场、码头、学校、医院、体育、科研、社会福利、市政、绿化、涉外、宗教等。（11）军事用房地产等

2）按房地产实物形态分类（1）按建筑结构分

钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖结构、木结构、框剪结构及其他结构的房地产。（2）按建筑层数分

以住宅为例，可分为：低层住宅（3层及以下）、多层住宅（4～6层）、小高层住宅（7～9层）、高层住宅（10～30层）、超高层（30层以上）。（3）按建筑物的建筑标准划分

可分为高级、中等、普通标准的房地产。（4）按建筑物的新旧程度分

新建房地产、旧有房地产等。

3）按房地产权属关系分类（1）国有房产

指归国家所有的房产，包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产。（2）集体所有房产

指城市集体所有制单位所有的房产，即集体所有制单位投资建造或购买的房产。（3）私有房产

指私人所有的房产，包括中国公民、外国公民私人所有房产，以及中国公民投资的私营企业所投资建造、购买的房产。（4）联营企业房产

指不同所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。（5）股份制公司房产

指由股份制公司投资建造、购买的房产。（6）涉外房产

指外商投资企业、外国政府、外国社会团体、国际性机构所投资建造或购买的房产等。（7）港、澳、台投资建造、购买的房产等1.1.4　房地产投资的利与弊

1）房地产投资之利

在介绍房地产的特性时，我们实际上已经间接地介绍了房地产投资的一些优点，包括自然寿命周期长、易于满足使用者不断变化的需要、能从公共设施的改善和投资中获取利益等。这里进一步阐述房地产投资的其他主要益处。（1）较高的收益

房地产开发投资中，其利润率一般高于社会平均利润率，但由于在宏观调控前，自有资金率在25%～30%。因此，在有效使用信贷资金、充分发挥财务杠杆作用的情况下，股本收益率往往会超过社会平均利润率很多。在房地产置业投资寿命周期内获得每年15%～20%的股本收益率也是很平常的事。这相对于储蓄、股票分红、债券等其他类型的投资来说，收益水平是相对较高的。

我国经济正处在高速增长时期，房地产价格处在长期的上涨趋势之中。如果适当的持有物业，以时间换取的价格上涨空间往往更加可观。因此，当投资者资金允许的情况下，适当地进行房产投资组合，将能获取更好的投资收益。（2）能够得到税收方面的好处

置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净经营收入为基数以固定税率征收的。从会计的角度来说，建筑物随着其楼龄的增长，每年的收益能力都在下降，所以税法中规定的折旧年限，相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多。这就使建筑物每年的折旧额要比物业年收益能力的实际损失高得多，使得投资者账面上的净经营收益减少，相应的也就减少了投资者的纳税支出。

从另外一个角度来说，即使某项置业投资的净收益为负值，投资者不能享受到税收上的好处，但只要物业的经营收入能支付该项置业投资的经营费用和抵押贷款的利息，投资者就没有遭受太大的损失；相反，投资者却能以置业投资的亏损来充抵其他投资的净经营收入，从而在总体上获得减少交纳所得税的好处。因为置业投资往往仅是投资者众多投资项目或经营内容中的一种，所以，置业投资有时可以起到蓄水池的作用。从城镇居民购买自用住宅的政策来看，自用住宅投资往往能得到政府免税或减税的优惠。（3）易于获得金融机构的支持

由于可以将物业作为抵押品，所以投资者可以较容易地获得金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金，包括商业银行、保险公司和抵押公司等在内的许多金融机构都愿意提供抵押贷款服务，这就使得置业投资者有很大的选择余地。据统计，到2005年，美国的房地产贷款已经占到美国GDP的2.5%～3%，相当于3000亿美元，这部分巨额贷款很大程度上支撑着美国的房地产消费。根据2009年的统计数据显示，包括房地产行业企业贷款和个人住房抵押贷款在内，我国12家上市银行的涉房贷款总额达到5.28万亿元，占银行贷款总额的24.27%。其中，对房地产行业的公司贷款为1.66万亿元，个人住房抵押贷款为3.62万亿元。

金融机构通常认为作为抵押物的房地产，是保证其能按期安全地收回贷款最有效的方式。因为除了投资者的资信情况和自有资金投入的数量外，房地产本身也是一种重要的信用保证，且金融机构还看到，在通常情况下房地产的租金收入就能满足或部分满足投资者分期付款对资金的需要。所以，金融机构可以提供的抵押贷款比例也相当高，一般上限可以达到资产价值的70%。（4）能抵消通货膨胀的影响

由于通货膨胀的影响，房地产重建成本不断上升，从而导致了房地产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是为人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退时，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。

从中国住宅市场价格的变化情况来分析，在过去的十几年中价格的年平均增长幅度在15%以上，大大超过了同期通货膨胀率的平均水平。美国、英国和我国香港地区的研究资料表明，房地产价格的年平均上涨率大约是同期年通货膨胀率的两倍。虽然没有研究人员就所有的房地产投资项目全部进行统计分析，但几乎没有人会相信房地产价格的上涨率会低于总体物价水平的上涨率。

房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够接受较低投资收益率的原因。例如，目前大多数西方发达国家置业投资的收益率是5%～6%，与抵押贷款的利率基本相当，但这是物业的增值部分扣除通货膨胀因素的影响后的净增长，投资者得到的实际投资收益率是11%～12%，大大超过了抵押贷款的利率水平。置业投资的增值特性还有一个好处，就是令投资者能比较准确地确定最佳的持有期限和从日后的转售中所能获得的利润。

当然，通常情况下认为房地产投资能够保值增值，是从长期投资的角度来看的。由于市场调控、经济波动等引起的房地产价格下降，并不影响其长期的增值特性，这是房地产市场的长、短周期运行规律所决定的。（5）提高投资者的资信等级

由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的事，所以，拥有房地产便成了占有资产、具有资金实力的最好证明。这对于提高投资者或房地产资产拥有者的资信等级，获得更多、更好的投资交易机会具有重要意义。

2）房地产投资之弊

房地产投资并非十全十美，也有其先天的缺陷，主要体现在如下几个方面。（1）投资额度大

房地产投资门槛高是公认的，除了政策、技术、管理等方面的因素外，投资额度大是最难逾越的门槛。可以说懂得房地产的人很多，但其中只有很少的人从事房地产投资；从事房地产投资的人（尤其是项目开发）很多，但其中专家型的人很少，其原因就是懂的人大多没有资金实力，而有资金实力的人可以整合人才和技术。（2）投资回收周期长

房地产投资，无论是项目开发还是投资置业，投资回收期都比一般的投资领域要明显地长。房地产项目开发，从土地取得到项目建设、从项目营销到物业交付，通常需要3～5年的时间，如果项目复杂，则开发周期更长。一般情况下，随着项目开发过程的结束就能收回投资。而置业投资的回收期，长则二三十年甚至更长。要承受这么长时间的资金压力和市场风险，对投资者资金实力和运作能力，要求都相当的高。（3）需要专门的知识和经验

由于房地产开发涉及的程序复杂，领域众多，直接参与房地产开发投资时就要求投资者具备专门的知识和经验，这就限制了参与房地产开发投资人员的数量。置业投资同样也对专业知识和经验有较高的要求。置业投资者要想达到预期的投资目标，必须进行有效的资产管理和物业管理。

1.2　房地产业及其特性

房地产业是由房地产投资、开发、经营、管理和服务等部门和行业构成的巨大产业体系。房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务活动的行业和部门的总称。房地产就是这些部门生产和经营的对象。

房地产作为一个产业，与国民经济中的其他产业部门一样，在其经济运行中也要经过生产、分配、交换、消费四个环节。当房地产到达消费者时，房地产业运作环节并未结束，在房地产消费过程中，对房屋进行维修、提供服务和实施管理，是房地产业极其重要的组成部分。按照企业方式对房地产进行开发、经营、维修、服务、管理的经济活动，就构成了房地产业的主要内容。具体如下：（1）土地开发和再开发。（2）房屋开发和建设。（3）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押等。（4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等。（5）房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量、律师、经纪和公证等。（6）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、安全管理、绿地养护、保洁、车辆管理等。（7）房地产金融服务，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。1.2.2　房地产业的行业性质

1）产业划分

在我国，2003年国家统计局颁布的《三次产业划分规定》中，对三次产业划分作了最新的规定。

第一产业：包括农、林、牧、渔业。

第二产业：包括采矿业，制造业，电力，燃气及水的生产和供应业，建筑业。

第三产业：包括交通运输、仓储和邮政业，信息传输、计算机服务和软件业，批发和零售业，住宿和餐饮业，金融业，房地产业，租赁和商业服务业，科学研究、技术服务和地质勘察业，水利、环境和公共设施管理业，居民服务和其他服务业，教育、卫生、社会福利业，文化、体育和娱乐业，公共管理和社会组织，国际组织等。

房地产业作为国民经济中一个独立的产业，属于第三产业中一个极其重要的产业门类，对国民经济增长起着巨大的作用。

2）房地产业与建筑业的关系

建筑业的主要经营活动是各类房屋的建造和其他构筑物的修建、改造及设备安装，它完全是物质生产部门。国际上和我国都明确建筑业属于第二产业。房地产业是不同于建筑业的独立行业，房地产是从事投资、开发、经营、管理和服务的产业，房地产业在资源配置、产业运作、经营范畴及产业组织特征等方面与建筑业有许多不同的地方。

在房地产的产业链条中，地上建筑物及构筑物的建设离不开建筑业，建筑业是其中不可缺少的生产环节。在日常的房地产开发建设活动中，房地产企业和建筑企业的关系往往形成甲方和乙方的关系。房地产业的发展为建筑业提供了巨大的空间，建筑业的技术进步和成本高低对房地产产品的品质和经营效益有着直接的影响。

房地产开发涉及很多的经济活动，这些经济活动有的属于建筑业，有的属于房地产业，必须对这两类经济活动进行明确的区分。区分的根本原则就是要牢牢把握第二产业和第三产业的区别，即第三产业不涉及物质生产过程。因此，应将房地产开发分为建设和买卖两部分：建设过程是物质生产过程，属于建筑业；买卖过程才属于房地产业。图1-1清晰地描述了这种关系。图1-1　房地产开发中的各项经济活动

当今房地产业对国民经济的贡献度不及建筑业，这与人们直观感受有差异，主要由于行业划分的关系，图1-1可以清晰地解释这一点。

住宅产业并非标准产业分类中的产业部门，而是以产品和企业的同类性为标准进行产业划分的产物。它是以生产和经营住宅为最终产品的产业，包括住宅规划和设计、住宅部件品的开发和生产、住宅的建造以及住宅的经营、维修、管理和服务。住宅产业包括住宅建筑业和住宅房地产业两大部分。因此，住宅产业既包括与建筑业相关的物质生产过程——住宅开发建设，又包含有与房地产业相关的决策组织过程——住宅流通服务，是横跨第二产业和第三产业的独立和特殊的产业。

住宅产业强调的是以住宅为最终产品的生产和交易活动，即住宅的增量市场中所发生的经济活动，而不包括存量住宅所提供的住房服务（自有住房服务、营利性和非营利性住房服务）。因此，住宅产业并不完全包括房地产业当中的住宅部分，而只包括其中增量住宅的部分。这样界定住宅产业的目的是使住宅产业当中所包含的建筑业部分和房地产业部分相对应，避免住宅产业和房地产业的过度重合，并与人们对住宅产业的一般概念和研究目的相适应。图1-2表现了住宅产业与房地产业、建筑业之间的关系。图1-2　住宅产业与房地产业、建筑业的关系1.2.3　房地产业的特性

1）高度综合性

房地产业的综合性体现在它包含生产、流通、消费各个环节，虽然以流通为主，但还参与决策、组织、规划等；虽然不直接属于消费，但在消费过程中承担维修、保养等生产任务，还提供售后服务和家居劳务服务。因此，房地产业的经济活动存在于房地产开发的前期准备阶段、生产阶段、流通阶段和消费阶段全过程，其产业具有高度的综合性，是开发经营周期较长，与多行业、多部门、多学科相结合的产业部门，又是占用资金量大、资金周转较慢的资金密集型产业部门，还是物业管理周期长、售后服务任务重的服务型产业部门。

2）政府干预强

房地产业的发展直接关系到国民经济的增长，关系到城市化进程和经济社会的可持续发展，关系到城市的空间布局，关系到百姓安居和社会安定。房地产业不仅涉及社会成员生存的基本条件，还涉及社会公正与公平。房地产产品的生产也不只是纯粹私人物品的生产，它是一种与政府公共物品紧密相连的生产过程。因此，政府不仅从宏观的角度通过产业政策、货币政策等对房地产业进行干预和调控，也从微观的角度通过投资计划、土地供应、行业规范等对产业运行、企业运作和市场发育进行有效的管理与规制。因此，政府的管理行为和政策法规的制定会对房地产业的发展产生重大影响。

3）关系社会的稳定

房地产是人们生活的场所，财富的象征，较之其他财产，使用期限长且产权稳定，给人以安全平衡的感觉，从而使房地产以其独特的功能在社会稳定中发挥着相当重要的作用。在人们解决温饱问题以后，住房问题是社会普遍关心的热点，是衡量一个社会生活水平和社会保障状况的重要标志，住房保障制度也是一个国家社会保障制度的重要组成部分。

在一定情况下，房地产（尤其是普通住房）又称为一种政治问题，关系到社会和谐稳定。住房政策是很多国家政府的主要政策之一，不同的房地产政策可能影响不同阶层的利益，使房地产政策成为一个政治问题。

4）高投资、高收益、高风险

房地产业的经济活动，需要投入大量的资金进行运作，高投资也带来巨大的收益，但房地产业往往会出现资金筹措困难、市场价格波动等现象，所以在取得高收益的同时也面临着许多不确定性，存在很大的风险。1.2.4　房地产业的运行环境

房地产业的运行环境，主要包括经济环境、政治环境、社会环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境等。这些运行环境的好坏、合理程度，直接影响到行业的发展，具体影响因素如表1-1所示。表1-1　房地产业的运行环境及其影响因素

房地产业与周围环境之间也存在着互动的关系，在受到周围环境影响的同时，房地产业也会影响和改变周围的环境。

1.3　房地产业与国民经济的关系

房地产业在国民经济中起到的作用同是多样的，可能会促进国民经济的发展，也可能对国民经济发展产生阻碍或破坏作用。1.3.1　房地产业在国民经济中的地位

1）房地产业是国民经济的重要基础性产业

所谓基础性产业，指在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济中不可少的部分，能较大程度地制约其他产业和部门发展。

房地产的基础性作用体现如下：（1）房地产业是社会一切部门不可缺少的物质条件

房地产业发展的规模、水平、速度，都将直接决定并影响着其他行业的规模、结构、发展水平和速度。同时，各行业也必然要拥有一定数量的房地产，并作为产业部门固定资产的重要组成，直接参与价值生产和价值实现的经济过程。（2）房地产业是国民经济积累资金的重要来源

由于土地资源的稀缺和人们对房屋的需求，房地产存在着巨大的升值空间，利用土地开发和房屋建设，可以为国家积累资金。20102年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿m，比2009年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。（3）房地产业是社会劳动力生产和素质提高的先决条件

国民经济的发展在很大程度上取决于社会生产力的发展，而劳动力是生产力中最基本、最活跃的因素，当代经济的竞争归根结底是人才、劳动力素质的竞争。而要发挥人才、劳动力的作用，先决条件是要维持其生存，并提供其在生产和素质提高所需的最基本条件。房地产集生存资料、享受资料、发展资料于一身，没有房地产，就没有劳动力。（4）房地产业的发展有利于培育和完善社会主义市场体系

房地产市场是整个社会主义市场体系的组成部分之一。由于房地产是一种单位价值和整体价值量都较大的商品，它的发展能迅速扩大商品总量的规模。更重要的是，房地产既是生活必需品，也是重要的生产要素，其构成的生活必需品市场和生产要素市场在整个市场体系中的地位和作用非常独特和重要。尤其是作为基础性要素市场的土地市场，其交易水平的提高和交易规模的扩大，在很大程度上会扩大市场的规模和激发市场的活跃程度。因此，房地产业的发展，有利于培育和完善社会主义要素市场体系，有利于社会主义市场体系的发展。

2）房地产业是国民经济的先导性产业

房地产具有很强的前向关联、后向关联和侧向关联作用。在房地产开发、经营和消费过程中，需要大量的资金、建材，以及其他相关产品，联系着一大批相关企业。因此，房地产业的发展，必然带动相关产业的发展。

房地产业的发展最直接的作用是能促进建筑业的繁荣。房地产项目开发建设必须由建筑企业实施，必然促进建筑业的发展，这两个行业可以说是唇齿相依的关系。国内近几年房地产业和建筑业同步的迅速发展充分表明了这一点。

房地产业的发展还能直接影响建材工业、建筑设备工业、建筑机械工业和冶金、化工、运输机械、仪表等产业的发展。房地产开发建设中所需要的各种原材料近2000个品种，涉及建材、冶金等50多个生产部门。在我国，房屋建筑中每年耗用钢材占钢材总耗量的25%，耗用木材占木材总耗量的40%，耗用水泥占水泥总耗量的70%，耗用玻璃占70%，耗用预制品占25%，耗用运输量占8%。

房地产业的发展还与金融业密切相关。房地产业是资金密集型产业，投资数量大，无论是从存款、信贷还是结算，都是金融业的大客户之一。房地产信托、抵押是现代信用的基础，也是最安全可靠的投资。由于房地产投资的收益较高，金融业也乐于在这一领域拓展业务。

3）房地产业是国民经济的支柱产业（1）作为支柱产业的基本条件

所谓支柱性产业，是指在国民经济发展中起着骨干和支撑性作用的行业。支柱产业的概念，在西方经济学中又被称为“主导产业”。一个产业要成为支柱性产业，一般要具备四个基本条件：

①在国民经济发展中起着举足轻重的作用，其增加值在国民生产总值中占5%以上，对国民经济的贡献突出。

②具有较大的市场发展空间和增值潜力。

③符合产业结构演进方向，有利于产业结构优化。

④产业的关联度高，能带动众多相关产业的发展。

我国的房地产业具备上述基本条件。（2）房地产业在国民经济中的作用

房地产业将发展成为国民经济的支柱产业是由其自身性质、特点和关联效应，以及对国民经济的贡献所决定的。具体表现如下：

①房地产业发展有利于产业结构的优化

随着经济的发展，产业结构发生了重大变化，第三产业在国民经济中占有越来越重要的地位，起着越来越重要的作用。房地产业不仅在第三产业中占有十分重要的地位，而且可以拉动其他相关产业的发展，从而促进整个国民经济的发展和国民经济产业结构的调整。

②房地产业是国民经济各行业最基本的生产资料

房地产业为社会提供的房产商品，是国民经济各行业最基本和最重要的生产资料，是社会活动中不可缺少的物质条件和空间场所。

首先，占房地产70%左右的住宅，是直接关系到国计民生的基本生活资料。房地产业的生产方式采用综合开发的形式，为城市总体规划的实施、基础设施的配套、投资环境的改善以及城市现代化提供了可能。

其次，房地产市场的建立，促进了社会主义市场体系的建立和完善，房屋和土地作为生产要素参与流通，使其得以优化配置和合理利用，成为国民经济循环链中的重要物质因素。

再次，土地有偿、有期限的使用和住宅商品化，有利于引导消费、转变消费观念和调整消费结构，并能为城市建设开辟资金渠道，促进城市经济的发展。

③房地产业的发展提高了城镇居民居住水平

长期以来，国家为了改善居民居住条件，提高人民的生活水平，不断加大对城镇住宅的投资力度。据统计，城镇居民人均居住面积从221985年的5.6m增加到2002年的10.87m。到2011年城镇居民家庭人均可支配收入为8472.2元，人均消费性支出为6510.94元，其中住宅消费为256.45元。

④发展房地产业可以吸引外资、促进对外开放

中国巨大的房地产市场、不断改善的投资环境和较为丰厚的投资回报，使得房地产业成为外商竞相投资的重要领域。目前，中国的房地产企业中，外商投资企业数量逐年增多，利用外资金额逐年加大。根据国家统计局公布的数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%，其中利用外资796亿元，增长66.0%。

⑤房地产业的发展有利于增加就业

房地产业不仅可以促进相关产业的发展，而且可以提供大量的就业机会。就与房地产业关联度最高的建筑业来说，按照每亿元住宅投资与施工面积1:16.7测算，若增加500亿元住宅投资，就可以增加施22工面积8350万m，而完成1万m施工面积需要从业人员数为167人，则可以解决139万劳动力的就业问题。1.3.2　房地产业与国民经济关系的一般规律

房地产业的发展需要与国民经济发展保持一定的比例。从宏观上来讲，房地产经济是整个国民经济的重要组成部分，它对国民经济作出的贡献有着不容忽视的作用；而国民经济的发展水平和规模，又会反过来制约房地产业的发展。从产业结构上来看，房地产业作为第三产业的一个子系统，它的发展水平，对实现产业结构平衡和结构优化有着重要的影响；而国家产业结构的总体状态，对房地产业发展的空间、水平也起着制约作用。

国民经济对房地产业的作用，可以是正面的，也可以是负面的；可以起带动作用，也制约房地产业的发展。如果社会供求平衡、国民经济持续健康发展，房地产业的发展就有了良好的外部条件；反之，如果经济失调、国民经济整体发展不协调，政府为了稳定经济，在某种程度上可能会有意识地抑制房地产业的发展，以此来限制房地产业发展过快对国民经济可能带来的负面影响。

总体来说，房地产业对国民经济的作用可分为两个方面：促进或牵制。在整个国民经济的运行过程中，如果房地产业运行势头良好、经济效益好、发展势头旺，就会对国民经济起到强大的促进作用。这种促进作用，可以从房地产业在国民经济中的基础性、先导性、支柱性产业的地位得到证明。反之，如果房地产业发展失调，市场泡沫严重，交易不规范，房地产价格增长过快或发展缓慢，开发规模、竣工面积过小，则会对国民经济产生牵制作用，阻碍它的发展。从质上考虑，如果房地产业运行质量很差、效率低下，那么尽管国民经济对房地产业有所倾斜，在整体上也会导致国民经济效率降低。从量上看，在国民经济和地区经济要求快速发展时，如果房地产业发展过慢，不能满足和适应经济快速健康发展的要求，会对国民经济造成牵制；反之，由于社会可用资源的数量有限，如房地产业发展过快，就会导致国民经济的结构比例失衡，使经济结构的均衡遭到破坏，将以其他产业、行业的相对过慢发展为代价，造成资源的结构性供不应求和供过于求的状况，甚至会出现“泡沫经济”，冲击金融业，危及其他相关产业，以致影响地区和整个国家的经济发展。1.3.3　次贷危机及其影响

美国次贷危机（Subprime Crisis）又称次级房贷危机，是一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴，并使全球主要金融市场出现流动性不足的危机。“次贷危机”从2006年春季开始逐步显现，2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，并对全球经济造成了深远的消极影响。

1）次级按揭贷款

次贷即“次级按揭贷款”（Subprime Mortgage Loan），“次”是与“高”、“优”相对应的，形容较差的一方。在“次贷危机”一词中指的是信用、还债能力低。

次级抵押贷款是一个高风险、高收益的行业，指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。与传统意义抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，而贷款利率比一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押的人，会申请次级抵押贷款购买住房。贷款机构之所以贷款给这些人，是因为能收取比良好信用等级按揭更高的按揭利息。

2）次贷危机原因

引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的用户因还款压力大而出现违约的可能，从而对银行贷款的收回造成不利影响。

在美国，贷款是非常普遍的现象。美国人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是由于失业和再就业是很常见的现象，这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，因为买房信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。

由于之前的房价很高，银行认为尽管贷款给了次级信用借款人，如借款人无法偿还贷款，则可以利用抵押的房屋来还，拍卖或者出售后收回银行贷款。但当房价走低时，若借款人无力偿还，银行把房屋出售，发现得到的资金不能弥补当时的贷款和利息，甚至都无法弥补贷款本金，这样银行就会在这个次级贷款上出现亏损。一两个借款人出现这样的问题还好，但由于分期付款的利息上升，加上这些借款人本身就是次级信用贷款者，就导致了大量的无法还贷的借款人出现。银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。

美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。随着美国住房市场的降温，尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难，直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”。

3）次贷危机的影响（1）对美国经济的影响

美国次级抵押贷款危机，引起美国股市剧烈动荡。

美国的许多金融机构在这次危机中“中标”，如雷曼兄弟公司的倒闭。大量银行的倒闭，使得许多的企业的融资出现了很大的问题，最后在美国政府的援助下暂时缓解了它们的破产危机。虽然在这之前的几个季度里，尽管住房市场持续大幅降温，但美国经济并没有停滞不前。消费和投资增长抵消了住房市场降温的不利影响，并支持了经济的继续扩张，但是几个季度之后，人们才发现危机已经严重影响了自己的生活，要么失业，要么收入大幅下降，而前期的“假象”实际上是整个市场库存的调整，暂时掩盖了危机的不利影响。事实上，美国经济最薄弱的环节——房地产市场比很多人认识到的更加糟糕。新屋开工面积大幅下降，二手房销售连续萎缩，房价持续下跌。

房地产泡沫的破灭会持续阻碍生产的增长。房价以两位数的比率下降将使越来越多的抵押贷款借款人陷入财务困境。

但是，由于美国经济基本面强健，不乏继续增长的动力，且自我调节能力很强，美元仍然是世界上最被信赖的货币，因此，美国的金融地位暂时无人能撼动。（2）次贷危机对中国经济的影响

第一，次贷危机主要影响我国出口。次贷危机引起美国经济及全球经济增长的放缓，对中国经济产生直接的影响。这种影响最主要体现在对外出口上，造成我国出口增长下降。

第二，给我国带来经济增长趋缓和就业形势严峻的双重压力。由于宏观经济的不利影响，我国CPI、PPI指数连续下降，经济形势严峻。GDP增长明显放缓，实体经济尤其是工业面临巨大压力。而大量的中小型加工企业的倒闭，也加剧了失业的严峻形势。

第三，加大了我国的汇率风险和资本市场风险。为应对次贷危机造成的负面影响，美国采取宽松的货币政策和弱势美元的汇率政策。美元大幅贬值给中国带来了巨大的汇率风险。在发达国家经济放缓、我国经济持续增长、美元持续贬值和人民币升值预期不变的情况下，国际资本加速流向我国寻找避风港，将加剧我国资本市场的风险。

但是，最让人没想到的是曾经一度涨到147美元一桶的石油（甚至有人预测将涨到200甚至300美元的超高价）一路狂跌，先是跌破70美元的大关，后又不断挑战人们的预期，破60，再破50，直到40多美元一桶。一度疯长的矿产价格也因为中国的制造业需求不足也出现了大幅下滑。

4）次贷风暴之鉴

以宏观视角细察此次全球性次贷风暴积聚、爆发、扩散之路径，已可总结出若干经验教训，对资产价格泡沫畸高、资本管制将去未去的中国正是镜鉴。现实表明，金融自由化在本质上应当是金融体制的进步，其中包括风险防范体制的不断完善。监管层、金融机构、房地产业等领域的“有力者”，均应加倍警惕资产泡沫，切勿以今日的快感换取明天的伤痛。

国际观察家在分析此次金融风暴时普遍认为，美联储长期执行低利率政策、衍生品市场脱离实体经济太远、金融文化仍有待提高，乃是此次金融动荡的三大原因。其中尤以第一条为甚。

在美国历时最长的经济景气结束后，网络泡沫破灭、“9·11事件”等因素，迫使美联储连续降息。没有理由指责这一经济刺激政策的总体取向，但在具体操作上，美联储的货币政策仍有值得反思之处。其最初两年降息力度过大，真实利率有时甚至为负；此后虽连续17次加息，将联邦基金利率由1%上调至5.25%，美元仍处于长期的贬值阶段。以通胀指标考察，美联储在经历了初期的成功后，在2003年下半年到2005年下半年，也曾出现月度CPI涨幅略高的情况，2005年9月甚至达到4.7%。美联储在加息上过于谨慎，应变迟缓，对于全球流动性过剩难辞其咎，更是形成此轮金融动荡的根源。由此看来，货币当局正确判断形势并果断采取措施，至为重要。

衍生品市场链条过长，而基本面被忽略，也使风险不断放大。美国的次级抵押信贷始于房屋的实际需求，但又被层层衍生成不同等级的资金提供者的投资品种。而次级按揭客户的偿付保障与客户的还款能力相脱节，更多地基于房价不断上涨的假设。在房屋市场火暴时，银行得到了高额利息收入，金融机构对房贷衍生品趋之若鹜。一旦房地产市场进入下行周期，则违约涌现，危机爆发。因链条过长，市场的自我约束和外部监管都变得相当困难；因中间环节多为“别人的钱”，局中人的风险意识相当淡薄。长链条固然广泛分散了风险，但危机爆发后的共振效应可能更为惨烈。

次贷风暴还表明，纵使在美国这样金融业高度发达的国家，大众层面的金融文化仍有待提高。种种报道表明，在美国申请次级抵押的信贷者中，许多人甚至不知何为复利，亦不会计算未来按揭成本，但仍然兴致勃勃申请了自己本无力偿还的房贷，住进自己本无力购买的房屋。如此行事者大有人在，然而，大众性癫狂永远无法战胜市场涨跌的无常，泡沫的突然破裂必然会给经济社会带来巨大的创痛，首当其冲者正是误入泡沫丛中的弱势群体。

此轮次贷风暴还对现有美国金融体制提出了诸多挑战。可以想见，从长远计，危机必然成为市场革旧布新的重大契机。而美国监管当局应对危机的举措，也当从治标与治本的双重意义上给予更多关注和解读。时任美联储主席伯南克在美国国会作证时已对这些举措作了详尽阐述。其核心是保护市场正常运行，主要手段有二：一是法治，修订旧法，颁布新规；二是信息披露，打击金融机构向购房者、债券投资者欺诈兜售的行为。时任美国总统布什在其后的讲话中宣布，联邦住房机构将为那些陷入困境的贷款者提供担保，使其以优惠利率获得融资；并表示，政府的工作是帮助购房者，而不是救援投机者，也不是救援那些明知没有能力仍然购房的人。市场指数涨跌并未成为“监管指南”，市场玩家意志无法左右货币当局，正体现了“政府远离华尔街”的基本原则。

1.4　房地产业的可持续发展

房地产业的可持续发展，是指房地产业在时间上要保持产业的持续稳定的增长，不以牺牲以后的发展为代价换取现在的发展，既包括土地资源的永续利用，也包括房地产业的稳定协调发展，还包括房地产市场完善与人居环境改善等。1.4.1　房地产业可持续发展的主要内容

房地产业的可持续发展主要表现为以下几个方面：

1）土地资源利用与可持续发展

人类对大自然进行改造使其为我们所用，我们应以不破坏生态平衡为前提。土地是一个生态系统，对土地资源利用同样应本着不破坏生态平衡为基础，为此，要科学决策，充分利用先进的科学技术和方法，采取合适的手段和技术利用土地，达到土地的永续利用。

2）房地产开发与可持续发展

站在可持续发展的角度，房地产开发是通过改变原有的土地利用形式，对土地和环境进行合理的调整和配置。由于城市生态环境为城市提供生存空间、活动空间、物质条件，决定并影响着城市房地产开发的规模、速度和效益，所以，在利用土地时，要考虑其与生态环境之间的关系，促进经济效益、环境效益和社会效益的和谐统一。

3）人居问题与可持续发展

人居即人类的住区，人类住区的可持续发展有着广泛的含义，涉及经济和社会生活的各个方面。从解决人类居住问题的角度看，城市化和城乡协调发展是非常重要的。城市化是一个国家实现现代化的必经环节，是社会进步的标志之一。加强对城市的宏观调控，制定合理的城市化发展战略，对城市化进程的健康和稳定有重要的作用。

4）房地产市场与可持续发展

房地产市场的可持续发展，必须确立正确的市场发展目标，把握正确的发展形势，遵循正确的发展原则。为了实现这一目标，应确立可持续发展的生产观、消费观和政策观，努力改变传统的市场模式，使之朝着保证社会经济主体基本利益实现、维持人类行为和自然环境协调的可持续的市场模式发展，只有这样，才能充分发挥价格机制对资源配置的调节作用，才能在社会进步、经济发展、环境保护中，最终实现房地产市场的可持续发展。1.4.2　房地产业可持续发展遵循的原则

1）坚持资源集约利用原则

土地是房地产业的基础载体，房地产业发展空间的大小往往取决于可利用土地资源的数量。由于土地资源的稀缺性，决定了房地产开发必须考虑土地资源的集约利用。我国城市建设用地中，工业及仓储用地大概占34%，生活居住地占45%；而在房地产业比较发达的国家如日本，城市建设用地中，工业地只占10%，生活居住地占75%；伦敦的城市建设用地中工业占2.7%，生活居住地占75%以上。可见对土地资源的集约利用，我国工业用地的调整空间是非常大的。因此，加强对居住地的利用程度和对旧城的改造，可以有效地缓解我国土地资源短缺的矛盾。

2）坚持提高经济效益原则

在国民经济中，房地产业是一个先导性、基础性，并具有支柱产业特征的行业，是国民经济的重要组成部分。它的发展不仅能推动现代化城市的开发和建设，而且能促进和带动国民经济相关产业的兴起和发展。因此，房地产业也要以提高经济效益为原则。

3）坚持生态环境保护原则

房地产综合开发是根据城市的规划和设计，通过对城市土地的合理利用和生态环境保护，构建了交通便捷，购物方便，空气、用水洁净，整个环境整洁、舒适等适合现代社会的绿色家园，从而达到构建生态城市的最终目标。

4）坚持公平原则

由于房地产业地理位置的固定性和环境的制约性等自然特点，决定了房地产业开发不仅对当代人而且对后代人产生影响。因此，房地产开发必须尊重自然、爱护自然，在合理开发、永续利用基础之上，实现资源的公平配置。1.4.3　房地产业可持续发展的措施

1）合理利用土地资源，杜绝土地的浪费

土地是房地产的承载体，也成为其发展的制约因素，土地的稀缺性决定了房地产的有限性。在我国人多地少的特殊情况下，更要合理利用资源，使土地达到它的最佳利用程度，杜绝土地资源的浪费。要保护耕地；调整存量，盘活利用不合理的土地；土地开发利用要遵循法律规范，符合城市规划的要求，禁止非法操作。

2）规范和引导房地产市场的有序竞争行为

要提高企业的整体素质，转变企业的开发经营理念，以人为本，以增强企业参与社会竞争的能力。在房地产开发的过程中，要根据企业的实力和市场地位进行准确的项目定位，创造出有自身特色的房地产商品，切忌盲目追随，更要防止一哄而起的投资行为。

3）房地产业要做到与时俱进，不断创新

以新理念、新思路开发新产品，以满足人们对房地产产品越来越高的要求。在产品开发上，要做到在质和量上都要有创意，努力开发出绿色、安全、智能化的建筑。

4）建立房地产业的预警系统

为防止房地产业过热、过冷给国民经济带来的不可弥补的损失，西方国家预警体系的建立一般由政府与研究机构共同完成，政府负责收集并发布信息，各个研究机构作出各自的预测。预先设定一个警戒线或警戒指标，当房地产的发展发生偏离时，系统判断房地产的偏离是否触到警戒线，如果有的话会发出危险警示信号，提示管理者作出相应的措施，使房地产发展回到正轨。

目前，我国房地产业正在致力于这方面的研究工作，在通过对房地产市场进行科学分析、合理预测的基础上，根据房地产业与国民经济的关系，逐步建立房地产市场预警体系，促使房地产业健康稳步的发展。

5）加强房地产中介服务机构的管理，实现房地产服务专业化

建立房地产中介机构时，必须具备法定的条件，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照。房地产价格评估人员必须具备从事房地产价格评估的相关专业知识，具备良好的素质，通过资质认证。重视企业的人才培养，未来企业的竞争说到底就是人才的竞争，要加强职业道德建设。1.4.4　保障性住房建设与管理

1）保障性住房的概念

保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种住宅类型，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。保障性住房制度也就是在社会保障性住房建设、分配、流通等具体实践中形成的制度。目前，保障性住房包括各类安置房、经济适用住房、廉租住房以及一些具有保障性质的限价商品房和租赁房。其中，经济适用住房与廉租住房是当前我国城镇保障性住房中最主要、最普遍的形式。

2）保障性住房的分类

保障性住房形式包括两限商品住房、经济适用房、廉租房、政策性租赁房，其中经济适用房和廉租房是保障性住房两种主要的形式。（1）两限商品住房

两限商品住房，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发企业通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房。简而言之，限价房是一种限房价、限套型面积、限销售对象的政策性商品房，是当前高房价下，为满足中等收入家庭购房需求，政府出台的一项带有福利性的行政措施，其购买对象在户口、收入、资产方面都有严格的限定。（2）经济适用房

经济适用住房是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。经济适用住房具有经济性和适用性两个方面的性质。经济性是指住房价格相对市场价格而言是适中的，能够适应中、低收入家庭的承受能力，适应性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。经济适用住房主要是通过政府的财政补贴来提高购买者的支付能力，从而达到解决中低收入家庭的住房问题。（3）廉租房

廉租房只租不售，是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。（4）政策性租赁房

指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。

3）我国保障性住房发展存在的问题

我国城镇保障性住房的发展是顺应社会主义市场经济体制改革的总体要求的，但由于我国保障性住房问题的提出时间相对较短，实践不足，已有的一些住房保障制度存在着一些缺陷和问题，保障性住房实际建设实施过程中也出现了一些问题。（1）保障性住房的法律法规不完善

我国保障性住房的发展时间相对较短，还没有建立一套完整的住房保障法律体系，目前各地执行的法律依据是国务院、建设部和各省、市、自治区等政府部门颁布的有关经济适用房、廉租房等方面的行政法规，这与全社会都来关心中低收入家庭的住房问题的目标是不相适应的。立法滞后，不仅会使住房体制改革难以为继，而且最终会影响房地产业的发展。（2）政策制定方面的缺陷

建立保障性住房多元供应体系的初衷无疑是好的，但其中也存在一定的缺陷。作为目前保障性住房两种主要形式的经济适用房和廉租房，并未能惠及全体困难人群。各城市对经济适用房和廉租房的申购、申请资格虽有明确的规定，但面向中低收入、低收入两大人群提供的经济适用房和廉租房的申购、申请资格并不对称。每个城市都有不少家庭游离于经济适用房和廉租房的申请资格之外，无法享受到其中的任何一项保障。例如，大学毕业后扎根于各大城市的异地学生的收入水平并不是很低，但他们尚无实力购买商品房，而由这些人所组成的家庭因既不符合廉租房的申请资格，又未具有购买经济适用房的能力，因而被排斥在住房保障范畴之外。除大学毕业生群体外，大城市中还有大量的“外来人群”也面临着同样的尴尬。如此看来，目前的住房保障制度本身就存在缺陷，其覆盖范围存在一定的“盲区”。（3）保障性住房建设资金不足

当前保障性住房的建设方式基本都采取由政府直接投资建房的住房保障模式，地方政府的财政压力较大。保障性住房因供地方式改变还造成了地方政府财政收益的大幅降低，再加上租金补助、物业管理费补助等，都将大大增加地方政府的财政负担。住房保障模式只有在财政支付能力可承受范围之内实施，统筹安排专项建设资金，才能保证住房保障体制长期稳定地持续运行。（4）保障性住房的进入退出机制不完善

当前保障性住房申购的监督存在问题，申购资格的门槛偏低，申购人群过于庞大，审批环节缺少足够的公正性。我国尚未建立起完善的个人信用制度，对收入的统计亦无严格的标准，因而无法准确界定补助对象，不但将一些符合条件的家庭排斥在外，反而还产生了不少“寻租”现象，甚至出现了高价倒卖房号和开着豪华轿车入住保障性住房的情况。此外，保障性住房退出机制也存在缺失，部分困难家庭在摆脱了困境后仍能享受保障性福利，经济适用房出售后很难收回，而廉租房方面则对受补贴家庭的收入情况无法进行跟踪审核。

4）保障性住房政策的国际经验（1）德国

德国对低收入家庭提供住房保障政策主要有两种：公共福利住房政策、房租补贴政策。

公共福利住房是指由政府规定房租标准，以满足低收入家庭租住的福利性住房。公共福利住房的建造有两种情况：一种是运用各级政府的住房建设基金建造的公共福利住房。第二种是房屋投资商或私人在自有资金达到项目投资的15%以上时，向政府申请免息或低息（利率仅0.5%）贷款，建设的公共福利住房。公共福利住房租金标准由政府核定，一般为市场平均租金的50%～60%。

房租补贴是目前德国对低收入家庭住房保障的另一主要方式。德国拥有自有产权住房的比例不到20%，80%以上的家庭租房居住。为保证每个家庭都能够有足够的房租支付能力，政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴。住宅补贴法规定，居民实际交纳租金与可以承受租金的差额，由政府负担，其中居民可以承受的租金一般按照家庭收入的25%确定。房租补贴的资金由联邦政府和州政府各承担50%。（2）美国

美国低收入家庭住房保障政策主要包括：政府参与建造一定的保障性住房、住房补贴和减免税收、发达的金融市场手段。

美国政府直接给低收入家庭提供廉价住房。美国1965年设立了住房和城市发展部，重点用于向低收入家庭提供住房补贴和直接资助建设廉价房，2005年的预算达到313亿美元。

采用住房补贴和减免税收的方式。美国补助的方式主要有两种：一种是直接对未达到所在地区家庭平均收入80%者提供低租金的公共住房，可以申请住房补助。另一种是向低收入家庭发放住房券，租金超过家庭总收入的25%的部分用住房券来补充。美国政府为了鼓励中低收入阶层购买自用住房，还采取了税收减免政策。

联邦政府利用金融手段提高低收入家庭的购房能力，是美国住房保障政策的重要内容。一是美国政府给低收入家庭提供的住房贷款保险，降低了低收入家庭购房首付款；二是住房抵押贷款一级市场和二级市场为住房需求者提供信贷；三是住房抵押贷款的证券化帮助商业银行迅速回收资金，加快资金周转。（3）新加坡

新加坡低收入家庭住房保障的政策包括：独立的住房保障机构、补贴政策、严格的申请和审查制度。

独立的住房保障机构。1955年新加坡政府建立中央公积金制度，同年7月成立了中央公积金局。1960年，新加坡成立了建屋发展局（HDB）。中央公积金以低于市场利率2个百分点的优惠利率提供抵押贷款，贷款额度可达到住房价格的80%～90%。建屋发展局，是新加坡唯一的公共组屋建设和管理机构。组屋建设的经费来源包括：政府津贴、政府贷款、中央公积金储蓄、中期债券等。

新加坡政府以各种形式向中低收入者提供大量的住房补贴，从而使组屋价格保持在一般人能够承受的范围内。首先，对购买不同住房面积的家庭给予不同程度的优惠，最大优惠达到半价。其次，实在无力购房的政府还允许租用组屋，待有能力买房时再购买，购买时另有优惠政策。第三，为提倡节约和缓解社会住房压力，新加坡政府规定在住房翻新时，给予的津贴与居住面积的大小成反比。

为防止有人利用组屋进行投机活动，新加坡政府制定了细致、周全的法律法规，对居民购买组屋等行为进行严格的监控。根据新加坡政府的规定：一旦发现购买组屋者提供了虚假的申请材料，当事人将面临罚款甚至监禁。对于已购买了其他公寓和独立洋房的人，是不允许购买组屋的。

5）完善我国保障性住房建设的措施（1）建立健全保障性住房组织管理机构

为确保住房保障发展目标的实现，建立专门的保障性住房管理机构是国际通行的做法。根据国际经验，其他国家公共住房的管理机构，主要包括决策协调机构、实施和管理机构、中介金融机构。其中决策协调机构主要负责制定住房政策和长期发展计划，运筹和协调物资、资金、劳动力分配等，政府决策机构一般不直接参与住房建设，而是设立住房执行机构来实施公共住房计划。与其他国家的公共住房管理机构相比较，我国目前还没有建立专门的保障性住房管理和实施机构，经济适用住房和廉租住房等保障性住房的分配和管理由不同的管理部门代管，管理力度十分有限，无法满足保障性住房建设和管理的需要。为满足保障性住房的建设要求、提高保障性住房的管理效率，应尽快建立独立的保障性住房建设和管理机构，代表政府行使管理职能并负责日常工作，以消除多头管理、职责不分的现象，将保障性住房的建设、分配和管理纳入规范化、制度化的轨道。而中介金融机构则主要面向中低收入阶层的住房融资业务，我国的住房公积金管理中心就属于这一类型。（2）完善保障性住房的进入退出机制

保障性住房作为一项基本的社会保障制度，必须完善其进入退出机制，以维护社会保障的公正性，并使涉及政府公共财政的资金运作置于社会监督之下。建立严格的准入条件，主要包括家庭收入水平以及现有住房条件，建立保障性住房的申报、审核、公示制度。城市中等偏低及最低收入家庭的构成是不断变化的，政府应根据收入水平的变化，调整中等偏低及最低收入家庭的标准，并定期向社会公布，接受全社会的监督。另一方面，建立复审制度，每隔三年或稍长时间对原保障对象进行重新认定，只有符合条件的方可继续享受住房保障政策。保障性住房属于政府福利资源，而其退出机制的不完善，使一套保障性住房只能保障一户，一次获得、永久享用，容易造成福利固化。为提高政府保障资源的使用效率，以及最大限度地满足中低收入家庭住房需求，应建立保障性住房退出机制。对于当前的廉租房退出机制就可以采用梯度租金补偿的方式进行控制，即根据租户的租赁时间和收入水平的变化进行动态租金补偿，从而达到分阶段逐步退出的目标。（3）吸引民间资本进行保障性住房的建设

资金是整个保障性住房发展的基础，拓宽保障性住房的资金来源是当前保障性住房建设的最重要任务。国外利用民间资本进行大型公共项目的建设已经取得了很大的成功，近年来，一些BOT/PPP/PFI项目也逐渐在我国的一些大型的基础设施项目中兴起。保障性住房的发展可以引入这些项目融资模式，引导民间资本进入住房保障领域，有效地解决当前我国保障性住房事业发展的瓶颈，增强我国保障性住房事业自身的“造血功能”，使得我国保障性住房事业可持续发展。（4）完善配套的法律法规

我国住房保障制度起步较晚，加之我国立法行动经常落在经济发展的后面，处于一种被动状态，因此，出台的一些法规、规章、规范性文件很多是经济体制改革中出现问题时的应急产物，往往存在权威性不够、相互衔接不好、执行效果差等问题。根据发达国家住房保障制度建立和发展的历史，国外的保障性住房政策基本都是以法律形式出现的，各国政府都制定了大量的住房法律法规以规范住房市场的运行，约束各个主体的行为，保证住房政策的执行，他们的保障性住房体系的建立也得益于法律的强力保障。保障性住房涉及的内容很广，它的发展也需要相关法律法规的支持。保障性住房的立法工作应当考虑到保障性住房的建设分配、买卖、租赁、信贷、抵押、保险，以及管理服务等各个相关方面，使其每一项住房保障策略的实施都有强大的立法保障与其配套，以使住房保障政策能得到统一有力的实施。

6）保障房计划将成为新的内需增长点

保障房建设看似政府财政的沉重负担，但如果计划合理、措施得当，将成为内需增长的新引擎，并使国民经济从保障性住房计划中获取多重益处。其积极作用主要可体现在如下几个方面：（1）促进经济发展

随着发达经济体的需求持续减少，世界越来越寄希望于蓬勃发展的中国经济能够使发达经济体乃至全球经济摆脱目前的困境。上述理论基于这样一个前提，即主要依靠出口推动经济发展的中国能够成功地创造出可持续的内需推动型经济增长。然而，国内消费目前仍相对疲软。尽管如此，鉴于我国对城市化进程的大力推动以及在未来几年里的经济转型，我国的国内经济一定存在上升的空间。

就目前而言，保持内需持续增长的一个方法就是着手启动大规模的保障性住房计划。这项投资将导致对建筑材料、家居装饰以及相关产品和服务的需求激增，随之而来的乘数效应将带动国内经济的其余部门增长。由于我国拥有巨额外汇储备，而城市化目标要实现全国75%的人口城市化。因此，保障房建设推动国内经济增长至少持续10～20年。

除了创造由内需推动的经济增长，保障性住房计划还为决策者提供了一个平衡经济周期、管理宏观经济的有力财政手段，而目前主要是通过货币手段（公开市场操作、利率和准备金率）来实现的。（2）抑制房价上涨

保障性住房计划还会对宏观经济的另一个方面产生持续的影响，即抑制房价上涨。

我国飞速的城市化进程对保障性住房的需求实际上是无穷无尽的，年轻的城市居民要组建新的家庭，而农民工持续涌入城市。目前的情况是，绝大部分中低收入者被剥夺了拥有住房的机会，而少数有钱人购买多套高档住宅，并且空置不住。依照电表的读数估计，我国城市中这种空置住宅大约为6450万套。

更为重要的是，失去控制的私人住宅市场令社会两极分化，富人通过投资房地产而越来越富，穷人则越来越穷。在缺乏政府干预的情况下，利润在私营开发商、投机者和地方腐败官员手中不断累积。

保障性住房计划不仅能够创造出由内需推动的经济增长，还有利于财富的再次分配，使中低收入人口能够以较低的价格获得住房，把更多的钱用于其他消费。在全国各地建成大量保障性住房之前，任何抑制房价、重新分配收入和推动内需的政策措施很可能都只会起到暂时且有限的效果。（3）加速国民经济转型

保障性住房的开发能够为决策者带来调整人民币汇率、加速经济转型的机遇。如果因人民币升值而失去工作的劳动者能够在保障性住房部门实现再就业，那么政府对社会动荡的担忧便可以得到缓解。随着时间的推移，此举还为人民币升值提供了更多空间，从而有助于加快结构改革。

迟来的经济转型将提高全民的工资，加上人民币升值所带来的购买力，从而将进一步拉动国内消费，并大幅改善居民的生活水平。

简而言之，在未来几年里推出成功的保障性住房计划将有助于决策者刺激国内消费和实现内需型经济可持续良性循环的目标。这种由内需推动的经济增长在未来几年必将获得推动力。届时，期待中国挽救世界经济的理论将受到真正的考验。复习思考题

1.房地产投资利与弊主要有哪些？

2.房地产业与建筑业的联系与区别有哪些？

3.房地产业与国民经济的关系如何？

4.从美国的次贷危机中我们能吸取哪些教训？

5.保障房建设的重要意义有哪些？如何构建我国可持续的保障房建设体系？

2　房地产开发过程与管理

本章概要本章着重于对房地产项目开发基本概念、开发程序的阐述，介绍房地产开发企业的设置条件和资质要求，并对房地产项目开发过程进行分析、评价，使读者了解开发商是如何认识和把握开发项目的。此外，本章还介绍了房地产开发过程中的主要参与者，构建各参与者之间的合理关系，并从政府角度分析我国的房地产宏观调控。

2.1　房地产开发企业

房地产开发分为土地开发和房产开发两个连续过程。土地开发是指对土地进行地面平整、建筑物拆除、地下管线铺设和道路、基础设施建设等，使土地满足建设房屋的条件。房产开发，即房屋开发，是指城市各种房屋的开发建设，它包括房屋建设的分析策划、规划设计、施工建设、配套完善、交付使用等的全过程。大规模的房地产开发往往采取综合开发方式来实施。对于城市建设中的新区开发，国内外成熟的经验一般大都采取分两步走的方式，即第一步，由政府投资进行大规模的土地开发，将生地变成熟地，然后根据城市规划的要求进行区域详细规划和城市设计；第二步，将规划好的土地分块出让给开发商，由开发商逐个地开发，逐步完成新区建设。

房地产开发企业是指以房地产开发为前提，从事土地开发、房屋开发等不同形式的经济活动，在实现社会效益的同时获取利润、进行自主经营、独立经济核算，并具有法人资格的经济实体。2.1.2　房地产开发企业的特征

房地产开发企业的特征主要体现在以下几个方面：

1）是以土地开发和房屋建设为经营范围的生产经营型企业

房地产开发企业是以土地开发和房屋建设为经营范围的生产经营型企业。获取土地资源是其从事生产经营性活动的基础性资源和核心生产资料；取得项目开发权是企业从事开发经营活动的法律制度保障；房屋建设是其经营过程的重要组成部分和产出形式。但是，房地产开发企业的主要任务并不是直接建造房屋，而是进行整个开发过程中的资源重组和资本运作。随着房地产市场化进程的加速，房地产企业的经营性功能日渐突出，开发过程中的诸多环节已经逐渐专业化、市场化，房地产业中的一些基本职能，如市场调研、营销策划、房屋拆迁、规划设计、施工建设、销售实施、物业管理等可以委托专业公司代理，房地产开发公司的主要职能表现在对内部资源与市场资源的重组过程。

2）是典型的资金、技术、人才密集型企业

房地产开发企业是典型的资金、技术、人才密集型企业。由于房地产开发需要巨额资金投入，运转周期长，因此，资金规模和资金运作水平是企业形成核心竞争力的重要因素，也是房地产开发企业决定项目规模、开发模式、风险承担和土地储备的重要约束性条件。房地产项目开发是一个多种技术与知识的整合过程，包括市场研究、资金运作、规划设计、项目管理、建筑施工、网络技术、销售与客户管理等各环节，因此需要各类专业人才协同运作，才能对资源进行最佳组合，有效规避投资风险，赢得市场利益。

3）是受政府和社会严格监管的企业

房地产开发企业在企业运作过程中，政府作为土地所有者、城市的管理者、市场的监管人、技术规范的制定者实施对房地产业的宏观调控和微观管制。因此，政府对房地产业的干预的力度强、环节多。房地产业的政策性极强，只有在法律、规范、制度框架内才能正常运作，整体发展。由于居住质量是关系人民安居乐业的重要因素。所以，房地产业关系到社会稳定、百姓安居、社会公正、社会保障等诸多因素的问题，规范运作尤为重要。

4）是对运作能力要求高的企业

房地产开发企业生产及经营的产需链条长，环节众多，对开发企业的整体运作水平和资源整合能力要求高。企业必须在企业发展战略、管理创新、土地资源、资本运作、市场把握、质量控制、产品设计、产品创新等方面形成企业核心竞争力，才能最终实现企业的目标。2.1.3　房地产开发企业的种类

1）按经营管理的对象不同分类（1）专门从事土地和城市基础设施开发的企业

这类企业从政府或政府主管部门的手中，通过出让或划拨的形式取得土地使用权，然后对土地进行开发，并完成城市基础设施的建设。通过出让的形式取得的土地，经过土地初级开发，可以将开发好的土地转让给其他使用单位。（2）专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产开发企业

这类企业主要是从土地二级市场上取得土地使用权，然后建设各类房屋和各种建筑物，最后将建成的建筑物或构筑物出售或出租。（3）对房产和地产进行综合开发的房地产开发企业

这是把土地和房屋作为统一的开发对象进行综合开发建设的房地产企业。这类企业对土地征用、房屋拆迁等一般是独立完成的；对土地上的建筑物或构筑物的开发建设一般采用发包的形式，由其他建筑公司来完成；开发建设成的房屋和其他建筑物，由开发企业在房地产市场上以自售或委托代理销售的形式出售或出租。

2）按照资金来源不同分类（1）涉外房地产开发企业

包括中外合资、中外合作和外商独资房地产开发企业。一般从事涉外房地产开发经营活动，建设标准比较高的各类商品房屋或公寓，主要销售给外资企业、华侨、外商等。近些年来，不少涉外房地产开发企业已经涉足普通住宅的开发建设。（2）内资房地产开发企业

这类房地产开发企业的资本来源于国内，主要有国有公司和民营公司两大类。在当前房地产市场上，内资房地产开发企业占绝对主导地位。但随着经济的发展，将会有更多的外资企业进入中国的房地产市场，市场构成格局将会发生变化。

3）按企业所有制性质不同分类（1）公有制的房地产开发企业

它主要是由全民所有制经济和集体所有制经济的房地产开发经营企业组成的。这类开发经营企业是当前房地产市场上的主力军。从历史上看，中国的城市和房地产开发建设主要是由这类企业进行的，但随着房地产市场的发展，多元投资体制的确立，国有资本在房地产市场上的份额将逐渐缩小，并主要集中在大型国有房地产开发企业或企业集团，发挥其对产业的战略作用。（2）非公有制的房地产开发企业

主要包括民营房地产企业和涉外房地产企业。从当前市场发展格局来看，民营房地产企业由于经营机制灵活，资金来源渠道较多，紧跟市场形势，市场份额和影响力逐渐增大，成为房地产市场上的生力军。涉外房地产企业主要包括外商独资、中外合资和中外合作房地产开发企业。随着我国房地产市场的快速发展，它们在市场中的构成比例也在逐年增加，成为市场中重要组成部分。

4）按照政府审批性质不同分类（1）房地产开发专业公司

指长期专业从事房地产开发的企业，一般资金技术实力雄厚，具有较高的资质等级和综合开发能力。（2）房地产开发项目公司

指从事单项房地产开发经营的企业，一般在开发项目立项的时候申请成立，在项目开发经营完成后解散。项目公司一般由两方或多方组成，其中一方必须具有房地产开发权。

5）按经营运作方式不同分类（1）独立运作的房地产公司

指具有独立法人资格的房地产企业，生产、经营、销售等活动均由该企业自己完成。（2）产业集团下属房地产专业公司

指大的产业集团为了实现多元化经营，在房地产业发展的吸引下，投资于房地产业，并成立专业的房地产公司，它属于产业集团，并具有经营开发权。这类房地产公司一般资金实力雄厚，实现企业真正的专业化是其应主要考虑的问题。（3）合作形式的房地产公司

指拥有资金、土地、专业技术（人士）的各方在特定的条件下合作组建的临时性房地产项目公司。该公司是以项目的存在为基础，具有较强的目的性。2.1.4　房地产开发企业的设立

1998年7月20日国务院常务会议通过了《城市房地产开发经营管理条例》。其中房地产开发企业设立的基本要求有：

1）设立条件

设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（1）注册资本

不少于100万元的注册资本。（2）技术人员

有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据当地的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

2）外商投资企业

外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合上述的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

3）工商登记

设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合条例规定条件的予以登记。

工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，还需听取同级房地产开发主管部门的意见。

4）登记备案

房地产开发企业取得营业执照之后，还需持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：

①营业执照复印件。

②企业章程。

③验资证明。

④企业法定代表人的身份证明。

⑤专业技术人员的资格证书和聘用合同。2.1.5　房地产开发企业的资质

建设部2000年3月29日发布了《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级。

各资质等级企业的条件如下：

1）一级资质（1）注册资本不低于5000万元。（2）从事房地产开发经营5年以上。2（3）近3年房屋建筑面积累计竣工30万m以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。（4）连续5年建筑工程质量合格率达100%。2（5）上一年房屋建筑施工面积15万m以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人。（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。（9）未发生过重大工程质量事故。

2）二级资质（1）注册资本不低于2000万元。（2）从事房地产开发经营3年以上。2（3）近3年房屋建筑面积累计竣工15万m以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。（4）连续3年建筑工程质量合格率达100%。2（5）上一年房屋建筑施工面积10万m以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人。（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。（9）未发生过重大工程质量事故。

3）三级资质（1）注册资本不低于800万元。（2）从事房地产开发经营2年以上。2（3）房屋建筑面积累计竣工5万m以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。（4）连续2年建筑工程质量合格率达100%。（5）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。（6）工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称。（7）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。（8）未发生过重大工程质量事故。

4）四级资质（1）注册资本不低于100万元。（2）从事房地产开发经营1年以上。（3）已竣工的建筑工程质量合格率达100%。（4）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。（5）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。（6）商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。（7）未发生过重大工程质量事故。

5）经营范围（1）一级资质

一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。（2）二级及二级以下资质

二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积225万m以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。

6）申请资质需提交的文件

申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：（1）企业资质等级申报表。（2）房地产开发企业资质证书（正、副本）。（3）企业资产负债表和验资报告。（4）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证书。（5）已开发经营项目的有关证明材料。（6）房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告；（7）其他有关文件、证明。

房地产开发企业资质等级实行分级审批。一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批（住房与城乡建设部）。二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。2.1.6　房地产开发企业部门分工

房地产开发经营企业与一般企业相比，有它自己许多特点，不能照搬其他企业机构设置的模式。应根据企业管理机构设置的一般规律，结合房地产开发经营企业的特点，按照经营管理的需要和自己的特殊情况，根据集中统一、高效、灵活、充分发挥各方面积极性的原则，确定建立企业的组织机构。

房地产开发企业为了完成自己的任务，必须建立相应的机构，配备必要的人员，以便开展工作。机构设置大小、人员多少，视任务大小而定，任务大的开发公司可以设二级公司（分公司），由总公司管理。一般按以下分工进行职能部门的组织设置，各司其职。

1）综合计划部门

房地产项目是一个复杂的综合系统，需要专门部门对实现开发目标的措施、方案、程序及人事、责任、资源等做出安排。综合计划部门的职责是就项目的形成、实施、运营等所有经济活动作出详尽计划。主要包括：制定长期开发计划、年度开发计划、土地征用和土地储备计划、市场调研计划、拆迁安置计划、工程进度和施工计划、设备材料订货计划、项目投资和成本控制计划、筹资和还款计划以及租售计划等。

2）前期开发部门

负责项目建议书的编制、报批工作；进行项目的投资估算和成本与收益的测算；项目建议书经计委审批后，进行可行性研究报告的编写和报批；负责办理土地征用和项目前期的各种手续，报批水、电、气、热等市政配套方案，协调与政府各职能部门的关系；控制并管理已征用的土地，拟定开发项目拆迁安置和补偿方案，负责动员并组织搬迁。

3）规划设计部门

负责开发项目整体设计的审定与管理工作，主要包括：准备办理建设项目规划审批的各种文件并承办规划设计的报批手续；选定设计单位并提出设计要求或提出项目设计的基本构想，与委托设计单位就规划、建筑、环境设计的相关技术问题进行磋商；组织审定项目总体规划方案与建筑、环境设计方案；组织专家对设计方案评审，解决规划设计在实施中出现的问题；审查单项工程的施工图，负责红线定桩、定位及地质勘察的配合工作。

4）工程技术部门

主要负责开发项目工程施工组织，审定设计方案，组织工程前期准备工作，组织工程建设招标发包，办理水、气、热、电灯等专业工程项目的报表，监督工程质量，控制项目进度，协调解决工程建设中的矛盾，组织工程验收等。

5）研究发展部门

主要包括市场和技术两方面的工作，市场方面的工作包括搜集市场信息、把握市场动态、寻找投资机会并提出相应的分析报告，积极探索宏观经济和行业发展动态，总结经营管理模式和市场营销模式的演变，把握区域发展的先机；另一方面进行新技术、新材料、新的建筑形式应用的研究，并搜集市场反馈，寻找产品创新的机会点。

6）财务预算部门

负责资金筹措和项目成本控制，编制财务计划，进行开发成本核算，编制工程预算及工程竣工决算。

7）材料设备部门

负责建材、设备的采购、管理和储备。

8）经营销售部门

参与项目前期的市场定位、市场调研、提供全面的客户信息和相关分析；全面负责房地产商品的销售管理与客户服务工作，建立营销方案的编制或审核；制定产品推广策略和广告实施计划，建立或选择相应的销售组织，进行销售成本控制，实施销售过程管理与控制。

9）其他行政部门

包括办公室、人力资源部门等，负责公司的日常行政事务工作。

房地产综合开发企业承担的是复杂的开发任务，如何建立一个既能发挥工作人员作用，又能保证工作效率的机构组织，是开发企业需要认真研究的问题。开发企业的机构组织应充分考虑到分工的合理性及责任的明确性，既要考虑到各部门业务上的独立性，又要考虑到部门与部门之间的相互协作。

2.2　房地产开发程序与评价

1）城市建设方式

在城市发展过程中，房地产开发一直都扮演着极其重要、不可替代的角色。城市的建设发展主要有两种方式，一种是旧城改造，另一种是新城开发。（1）旧城改造

旧城改造往往是城市老城区不能满足城市发展需要，通过改造和再开发使老城区焕发新活力的过程。这类改造一般首先应考虑旧有房屋的拆迁、安置以及原有居民的补偿等问题。这对于房地产开发项目的成败具有决定性的影响。

旧城区往往地处城市中心，历来是商业、文化活动的聚集地，在居民生活中有一定影响，特别是那些具有民族传统色彩的地方。这些地区人口密集，人流量大，外来人员多来此购物。由于所处地理区位优越，这些地方适合作为商业、办公、旅游、娱乐餐饮等类型的开发项目用地。这些项目建成后出售或出租的价格水平较高，能够给投资经营者带来很大的级差效益。因而，好的获利前景吸引着众多的开发商。旧城区不断上涨的地价正显示着这一点。另外，旧城区有良好的基础设施，便于房地产开发项目的运营。

当然，开发商也应考虑旧城区项目开发可能碰到的不利因素。旧城区多为城市的常住居民，其对所居住的区域、环境产生了深厚的感情，对于被动的搬迁难以接受，这会导致在拆迁时遇到很多阻力。拆迁补偿是各城市拆迁中遇到的非常突出的问题。旧城区的拆迁房屋大多是危旧房，从自身价值来说是比较低的，但可居住性和地理区位会使居民难以接受按房子本身价值估价，所以拆迁的补偿应视具体情况而定。即使按市场价评估补偿，也常常会因为被拆迁户期望值与评估值间存有差异，使得拆迁补偿谈判变得复杂而艰难。

除了拆迁安置问题，开发商进行项目开发时必须遵从所在城市的发展规划。在旧城区，这种规划条件显得更为苛刻。规划部门考虑到城区开发应和周围地区的环境协调一致，或者为了保持传统建筑风格等原因，制定了建筑高度、容积率、土地用途以及功能分区等限制条件。有的地方甚至规定了建筑物的体量、立面形式和色彩。开发商只能在这些条件下进行项目的规划设计，尤其是规划条件中的建筑物高度和容积率限制，往往决定了项目是否可行。但通常情况，开发商希望能够在有限的用地面积内，尽量多建建筑面积，以降低单位建筑面积的土地费用。这与城市规划是矛盾的，旧城改造项目不可避免地出现这种矛盾。（2）新城开发

中国当前处于经济高速发展期，城市化也在不断提高，必然伴随着城市的不断扩容。有两种情况：

①以住宅建设和相关配套设施为主。如20世纪90年代南京的龙江区域建设。

②以建设新的商业、文化、体育中心为主。有的有取代旧城区的趋势，如郑州的郑东新区；有的是构建城市另一中心，如围绕着十运会建设的南京奥体新城。

对于前者，因为新城区位置远离闹市区，环境幽静舒适，空气清新洁净，四周宽敞空旷而适合建造高级住宅和公寓。在此基础上，开发商还可以在新建小区内建设配套商业物业。对于后者，由于其定位，则是应以商业建筑，写字楼等建设为主，配套相关文化、娱乐设施，最终形成城市新坐标。上海浦东新区的开发最为典型。

新城区征用的土地一般多为农业用地，往往居住人口相对较少，与旧城区开发相比，新城区的拆迁安置比较容易，拆迁安置补偿费要比旧城区低，受周围环境限制少。但是新城区开发也存在不利条件，新城区开发用地是不具备开发建设条件的生地，常常缺乏必需的水、气、电力、通讯、供热等配套市政设施。新城区没有现成的道路系统，也没有足够的绿化面积，这些项目的建设可能由政府完成，也可能经协商由开发商完成。

无论是旧城改造还是新城开发，都要通过加强政府在城市开发中的主导作用来协调、解决开发中存在的许多问题。在旧城改造过程中，政府可对需改造的区域进行整体规划，制定较为合理的拆迁、安置、补偿方案，化解矛盾，这是开发商很难做到的。在新城区建设中，政府则可以发挥更大的作用。通过城市发展的构想，为新城区选址、规划、设计，实现对于城市发展的愿望。

2）房地产项目开发模式

无论是旧城改造还是新城开发，最终还是要归于房地产项目开发。房地产项目开发通常可以划分为三种具体的模式：（1）合作开发模式“联合开发”和“项目公司”是我国房地产开发历程中曾有的一大特色，造成这种局面的直接原因是早期为数不少的建设项目用地是以协议出让方式取得，某些取得开发权的企业或个人因种种原因，不能在短时间内启动项目，致使开发周期大大延长，甚至使土地长期闲置。而随着房地产市场的持续升温，房地产业对资本的吸引也与日俱增，一些拥有资金、技术或管理优势的企业迫切希望获取土地资源，于是合作开发应运而生。

合作开发使一批搁置已久的项目进入开发流程，大大加快了项目开发进度，在一定程度上缓解了供应不足的矛盾，一些企业也在项目开发的过程中积累了经验和资金，得以迅速发展。

但是这种模式的先天缺陷也是显而易见的。合作开发的项目公司生命期与项目开发周期几乎相同，项目完工，公司的使命也结束了。因此，项目公司通常追求的是开发利润的最大化和快速实现，不可避免地会采取一些短平快的手法。再者，在市场销售形势持续向好的情况下，企业追求的是产品的快速消化和成本控制，对产品创新和品质的提升不会花费太多精力，也不可能去完成售后服务，走的是合作、建设、销售、结算的路子。此外，由于进入门槛较低，一些缺乏开发经验的企业和个人也挟资本实力强行进入，使项目的开发水准普遍不高，且盛行概念炒作，甚至出现裙楼和塔楼分属不同建设单位的情况，容易产生项目交付后的遗留问题，对整个市场发展来说，不是一种良性的发展方向。（2）小而全的多项目开发模式

一些有开发经验的企业或是因为取得项目的条件限制，或是基于完善自身的产品层次，希望多点出击，四面开花，扩大企业在不同客户层面的影响力，广泛地与其他企业合作，这就出现小而全的多项目开发模式。

这种开发模式可以在一段时间内增加企业的曝光率和知名度，形成不同的产品系列。但是除非企业有足够的人力资源、管理制度以及对不同类型产品的深入研究，否则很难在从普通住宅、高档住宅到别墅等不同类型产品上均取得市场认可，稍有闪失则可造成对企业整体印象的损害，而且产品交叉会使开发商不自觉地将不同产品概念混用，造成产品个性的方向性偏差。

从城市建设的意义上说，这种开发模式不仅无法实现企业资源的优化配置，而且容易造成城市建设功能的紊乱，使城市建设无法在城市规划部门的统一指导下进行，因为同样出于企业切身短期收益的需要，开发商不可能从长远的角度思考自己的开发行为。（3）精耕细作的开发模式

相对于前两种模式，成片住宅开发无疑更具吸引力，也更加符合城市经济发展对房地产开发和城市建设的客观要求。

成片开发的原则是总体规划，适度调整。成片开发可以有足够的空间和规模实现产品品质的最优化设计。对开发商而言，可以体现更完整的开发理念，使企业获得持久的发展动力和持续的品牌建设，更加具有责任感。对消费者而言，一个大规模的规划成型的小区，不确定因素较少，不会因为日后周围环境变化造成现有居住环境质量的改变或下降。对于行业发展，成片住宅开发客观上促进了精品住宅的形成。大盘住宅的出现，使精品楼盘成为市场的标杆，规模化、集约化效应可以实现成本优化，提高产品的性价比。

成片开发使城市容易形成多个各具特色、定位不同、环境景观各异而又在城市整体交通网络的连接下的有机统一体，使城市真正呈现无限生机。同时，这样的模式有利于政府部门规范房地产业，更重要的是能够集中利用有限而宝贵的土地资源，并根据可持续发展的原则科学地制定城市建设布局，使城市充分发挥自身的作用。2.2.2　房地产项目开发程序

房地产开发活动的复杂化使得越来越多的专业人士开始与开发商共同工作，从而加速了房地产专业开发队伍的发展壮大。然而，不论开发活动多么复杂，都必须遵循房地产开发过程的基本步骤。

我们可以将任何一个房地产开发项目，系统地划分为五个顺序阶段，每一个阶段中都有其相应的工作内容。具体划分见表2-1。表2-1　房地产开发项目阶段划分

1）投资机会选择与投资决策分析阶段

投资机会与决策分析，是整个开发过程中最为重要的一个环节。所谓投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。在机会寻找过程中，开发商往往根据自己对某地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性。开发商在众多投资机会中，根据自己的经验和投资能力，初步判断其可能性。在机会筛选过程中，开发商将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前使用者或拥有者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。

投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评估两部分。市场分析主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平；财务评估则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。这项工作要在尚未签署任何协议前进行。从我国房地产开发企业的工作实践来看，对房地产开发项目进行财务评估的方法已比较成熟，但人们对至关重要的市场研究却很少予以充分的重视。应当注意到，市场研究对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场定位起着举足轻重的地位，它往往关系到一个项目的成败。

2）前期工作阶段

通常情况下，前期工作被认为是从项目确定到办理完所有前期手续，具备项目开工条件。前期工作的内容主要包括以下几个方面：（1）分析拟开发项目用地的范围与特性，规划允许用途及获益能力的大小。（2）获取土地的使用权。（3）征地、拆迁、安置、补偿。（4）规划设计及建设方案的制订。（5）与城市规划管理部门协商，获得规划部门许可。（6）施工现场的水、电、路通和场地平整。（7）市政设施接驳的谈判与协议。（8）安排短期和长期信贷。（9）对拟建中的项目寻找预租售的客户。（10）对市场状况进行进一步的分析，初步确定目标市场、租金或售价水平。（11）对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算。（12）对承包商的选择提出建议，也可与部分承包商进行初步洽商。（13）开发项目的保险事宜洽谈等。

应该说，房地产项目开发的前期工作远远不止这些。在该阶段，开发公司需要完成大量的具体工作，涉及政府部门、合作单位、客户、企业内部等，但这些工作可以归结为谈判和签约两大类。

前期工作对于开发项目来说是极其重要的。它不仅是要办理项目开发所必需的手续；同时是整合企业内部力量、梳理项目工作内容，为项目的高效实施做必要的准备；更重要的是，有智慧的前期工作，能够大大提高项目价值，增加项目效益，降低项目潜在的风险。

3）建设阶段

建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点上的过程，即开发项目建筑工程的施工过程。项目建设阶段一开始，就意味着在选定的开发地点，以在特定时间段上分布的特定成本，来开发建设一栋或一组特定的建筑物。此时，对有些问题的处理，尤其对有些小项目而言，一旦签订了承包合同，就几乎不再有变动的机会了。开发商在此阶段的主要任务转为如何使建筑工程成本支出不突破预算；同时，开发商还要出面处理工程变更问题；解决施工中出现的争议，欠付工程进度款；确保工程按预先进度计划实施。

由于在建设阶段存在着追加成本或工期拖延的可能性，因此开发商必须密切注意项目建设过程的进展，定期视察现场，定期与派驻工地的监理工程师会晤，以了解整个建设过程的全貌。

4）租售阶段

租售阶段亦即房屋销售、租赁经营阶段，也是企业真正实现开发收益的阶段。当项目建设完毕后，开发商除了要办理竣工验收和政府批准入住的手续外，往往要看预计的开发成本是否被突破，实际工期较计划工期是否有拖延。但开发商此时更为关注的是，在原先预测的期间内能否以预计的租金或价格水平为项目找到买家或使用者。在很多情况下，开发商为了分散投资风险、减轻借贷的压力，在项目建设前或建设过程中就通过预租或预售的形式落实了买家或使用者；但在有些情况下，开发商会在项目完工或接近完工时才开始进行市场营销工作。

对出租或出售方式而言，一般要根据市场状况、开发商对回收资金的迫切程度和开发项目的类型来选择。对于居住物业，通常以出售为主，而且多为按套出售；对写字楼、酒店、商业用房和工业用房尝试出租、出售并举，以出租为主。

虽然租售常常处于开发过程的最后阶段，但租售战略是可行性研究的一个重要组成部分。且市场营销人员一开始就作为开发队伍当中的一部分来进行工作，不管营销人员是开发商自己的职员还是在社会上聘请的物业代理。

如果建成的物业用于出租，开发商必须决定是永久出租还是出租一段时间后将其卖掉。因为这将涉及财务安排上的问题，开发商必须按有关贷款合约，在租售阶段全部还清项目贷款。如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其就成为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理，才能保持物业对租客的吸引力、延长其经济寿命，进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。出租物业作为开发商的固定资产，往往还要与其另外的投资或资产相联系，以使其价值或效用得到更充分的发挥。

5）物业与设施管理阶段

对于一般商品来说，商品一旦进入消费过程，就完全是个人行为。房地产商品则不同，房地产商品的消费还伴随着房屋维修、管理和服务等过程。房屋维修、管理和服务，对于房地产业来说，就是物业管理。物业管理是房地产经济运行过程中的重要经营管理活动。随着房地产市场的发育和企业运作的专业化趋势，物业管理已经从房地产开发企业中分离出来，成为专业化管理公司。

物业和设施管理是房地产运行中不可或缺的组成部分。房地产的良性高效发展离不开物业管理，这主要表现在：（1）物业和设施管理是房地产开发经营的派生产物，它作为房地产市场的消费环节，是房地产综合开发的延续与完善。（2）物业和设施管理能使物业保值增值，能创造出良好的小区生活环境，有助于充分发挥房地产业的综合效益。（3）物业和设施管理为开发商树立良好的企业形象，增加了开发商产品的吸引力和竞争力。从某种角度上来说，物业和设施管理可以被看做是开发商的“售后服务”。（4）物业和设施管理的专业化、社会化与市场化有利于促进房地产经营管理体制改革的深化。（5）物业和设施管理有助于提高现代城市管理的专业化与社会化水平。

应该进一步指出的是，上述开发过程主要程序中的每一阶段都对其后续阶段产生重要的影响。例如，准备工作中的方案设计与建筑设计，既是投资机会选择与决策分析阶段影响的结果，对建筑过程中的施工难易、成本高低有影响，更对租售阶段使用者对建筑物功能的满足程度、物业日常维修管理费用的高低、物业经济寿命的长短等有举足轻重的影响。所以开发商在每一个阶段的决策与工作，都应具备系统性，通盘考虑，这是开发商成功与否的关键所在。

在市场不断发展的当今社会，单纯的物业管理已不能满足市场需求，设施管理随着市场不断成熟应运而生。相对于物业管理，设施管理表达了一种新的发展的观念，即对于大型建筑物及建筑群的管理，要求采用一种全面的、综合的成本观念和效益观念，从而达到设施寿命周期经营费用与使用效率的最优结合。其优越性主要体现在管理目的、管理层次、管理阶段、管理手段上。2.2.3　房地产项目开发过程的评价

1）房地产开发模式的转变

我国现代房地产业的兴起应该是从改革开放开始，并伴随着住房制度改革的不断深化和宏观经济的快速发展而发展的。我们只用了短短二十几年的时间，走过了许多发达国家近百年所走过的道路，取得了世界瞩目的成绩。但是，我们必须承认，由于我们经验不足、管理控制不严、市场不够完善，在房地产快速发展的过程中，基本上走的是一条粗放型的发展之路。一方面造成社会资源的浪费、房地产开发的社会效益没能充分发挥；另一方面使得房地产开发企业在项目开发上低水平徘徊。

20世纪八九十年代，由于长期“欠账”，我国房地产市场基本上是卖方市场。房地产市场容量大，市场进入门槛低，同时又存在较大的利润空间，房地产开发公司只要拿到土地，通过银行贷款即可进行项目的建设与开发、销售、回收资金。旺盛的市场需求使得房地产开发公司基本不需要去思考规避市场风险、优化投资结构、提高产品质量等问题，更没有意识去考虑社会资源的集约和优化。这使得众多的房地产公司不注重企业管理水平的提高、投资决策分析技术的完善。久而久之形成了粗放型、经验式的低级开发模式。开发商更多的是靠经验、靠关系、靠胆量来进行项目开发。但是，房地产市场不可能也不允许如此持续发展下去。随着市场的不断完善，卖方市场逐步会向均衡市场，甚至买方市场过度。那些经营水平低劣、企业发展战略不清晰、不重视项目的策划和可行性研究的房地产企业，将面临被洗牌出局的危险。

经过了20多年的摸索和发展，我国房地产开发应该从粗放型、经验式的传统模式向集约型、科学化转化，向技术型、精确型发展，使房地产业在促进经济发展的同时又能合理有效地利用社会资源。为此，首先，房地产开发应提升企业经营管理水平、降低投资风险、增强企业的竞争力，节约企业的各种资源（包括人力资源、物质资源、资金等），从而使企业走上理性投资的正常轨道。其次，由于投资的理性化，房地产开发项目更注重消费者的实际需求，产品也就更加满足人民的生活工作需要，同时，避免了社会资源的浪费，从而实现了良好的社会效益。再次，它与城市规划实现了良性互动，在实现城市发展、提升人民生活质量、改善城市环境的同时，实现了自身的利润和企业战略。

2）项目的前期策划阶段的重要性

投资决策分析及前期策划是项目的纲领性文件，是开发原则。投资分析及前期策划主要是指研究市场、产品、功能、环境、配套、开发策略及相关的财务分析，它们是项目最关键的阶段之一，决定项目的大方向。开发企业的生命力在于不断发现新的物业需求，谁率先建立起可支配的房地产资源与市场需求之间联系的纽带，谁就等于占领了市场。

通过投资决策分析和前期策划，房地产企业就可以开发适销对路的产品。不仅如此，前期的决策和策划工作还对计划开发产品进行可行性研究，从市场、配套、财力等方面确保项目的可行性，并对项目的销售及物业管理进行策划。市场风云变幻，细微的差别就可能造成无可挽回的失败，所以前期的投资及策划很大程度上决定了项目是否能满足消费者的未来需求并且占领市场，也就决定了所开发的产品能否实现预期目标并获取利润。

3）房地产开发各阶段重要程度分析

站在房地产开发前期战略的角度来看，房地产开发各个阶段的重要性是有所不同的。各阶段主要因素比较，如表2-2所示。表2-2　房地产开发各阶段重要性比较

注：这里不考虑物业管理阶段，可行性研究纳入决策策划阶段。

建设阶段的建筑市场从各个方面来讲，已处于相对成熟的地位。在房地产项目开发的过程中，由于建筑质量从某种程度上可以得到保证，所以建设阶段在整个开发过程的重要性相对较低。

前期工作阶段涉及土地获取、设计、合同的签订等各种工作，由于它决定建设项目的建设样式以及如何建、谁来建及相关的辅助工作，所以该阶段相对重要。

房地产项目成功与否，最重要体现为利润，而利润的获取正是以现金回流实现的，所以租售阶段的顺利实施与否至关重要。即使有最好的产品，但是租售不出去，则毫无意义。

投资决策阶段决定项目的方向，决定开发什么产品，其重要性在前已有论述。综上所述，房地产项目开发各阶段的重要程度可排序为：

投资决策策划＞租售阶段＞前期工作阶段＞建设阶段

其实上面所指出的不同阶段重要性不同，并不是为了简单区别项目开发各阶段的轻重之分，而是要说明不同的阶段对整个项目的影响不完全一样，提醒项目决策者在项目管理和控制中，抓住主要矛盾，合理配制资源，把有限的好钢用在刀刃上。

而在项目具体实施的过程中，每一个阶段都是最重要的！因为每个阶段都是项目开发链条必备的环节，在某一个环节上出现问题都会影响整个项目的开发。所以说房地产项目开发每个完美的环节，都是项目成功不可缺少的有机部分，就像周恩来总理所说的“外交无小事”一样。

4）资金筹措的重要性

房地产开发的特点是开发周期长、资金的需求量大、自有资金少、回收期长。所以在整个开发周期内，稳固的资金供应将是十分重要的。再好的项目也是以有充裕的开发资金为前提的。房地产开发资金大部分来自银行信贷，近年来，银行对房地产企业开发投资的贷款在整个房地产开发资金中所占比例一直保持在23%左右。但实际上，房地产开发企业资金构成中来源于银行贷款的比例要比这个数字高得多。以2003年为例，房地产开发投资的资金来源中定金和预收款为5085.2亿，占全部资金的38.7%。假定定金和预收款中30%为购房者的定金和首付款，其余70%为按揭贷款，则可以推断银行贷款占全部资金的比例至少为50%。该比例尚不包括其他以间接方式进入房地产投资的银行资金。银行资金在房地产开发中所占比例应在60%～70%左右。中国的产业基金尚未立法，房地产基金刚刚开始探索，这种金融结构使银行承担很大风险，当房产过热的现象出现时，银行出于自身的风险管理，常常会收紧银根，提高利率，从而造成一些房地产企业的资金链破裂。

这种融资模式对于确保资金链是不利的。银行作为国家金融活动的重要机构需要考虑各种金融风险（经济波动、政策变化等）。从2003年以来，政府已采取了一系列房地产宏观调控措施：包括将房地产开发（不含经济适用房项目）的自有资金比例从20%及以上提高到35%及以上；土地政策也相应作出了调整，实行招投标、挂牌制度。这些紧缩性的宏观政策使房地产开发商的资金链非常紧张。

对于房地产开发企业而言，如何扩大资金来源供应、广开渠道，是其需要面对和必须解决的关键问题。大力发展房地产业，健全和培育房地产金融市场就必须建立一个包括房地产开发融资体系和房地产消费融资体系的复合型的多元融资体系。前者应当在间接融资的基础上大力发展直接融资渠道，拓展资本市场融资；后者可采用以抵押贷款模式为主，公积金和储蓄为补充的复合式消费模式。

2.3　房地产开发的参与者

整个房地产开发活动过程，都是由一系列不同的参与者来分别完成相关的工作。我们将介绍在房地产开发过程中所涉及的角色。但需要指出的是，依据开发项目的不同，各参与者的重要程度是有差异的，也不是每一个开发项目都需要政府机构、开发商、金融机构、建筑商、专业技术人员等的参与。2.3.1　政府机构

房地产开发商从购买土地使用权开始，就必须同政府的土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房产管理等部门打交道，以获得土地使用权、规划许可和审批、开工许可、与大市政工程连接、销售许可和产权登记发证等。

房地产开发项目具有严格的运作程序，依照我国现行法律、法规和相关程序，可以将房地产开发项目政府行政审批过程划分为七个阶段。每个阶段都必须到政府相关部门办理相关手续。

1）选址定点阶段

此阶段主要办理以下事项：（1）计委审查可行性研究报告和进行项目立项。（2）国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。（3）住建委办理投资开发项目建设条件意见书。（4）环保局办理生产性项目环保意见书。（5）文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。（6）规划部门办理项目选址意见书。

2）规划总图审查及确定规划设计条件阶段

此阶段主要办理以下事项：（1）人防办进行人防工程建设布局审查。（2）国土资源局办理土地预审。（3）公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。（4）规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。（5）规划部门确定建设工程规划设计条件。

3）初步设计和施工图设计审查

此阶段主要办理以下事项：（1）规划部门对初步设计的规划要求进行审查。（2）公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。（3）公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。（4）人防办对初步设计的人防设计进行审查。（5）国土资源局进行用地预审。（6）市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。（7）住建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。（8）住建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。（9）住建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

4）规划报建图审查阶段

此阶段主要办理以下事项：（1）公安消防支队进行消防设计审查。（2）人防办进行人防设施审查。（3）住建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。（4）规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

5）施工报建阶段

此阶段主要办理以下事项：（1）建设单位办理施工报建登记。（2）建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。（3）住建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

6）商品房预售许可阶段

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

7）建设工程竣工综合验收备案阶段

此阶段主要办理以下事项：（1）建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。（2）财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。（3）综合验收备案。涉及部门主要有：规划、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局等。（4）在项目所属地房产登记部门进行房屋产权登记后，房屋交付使用。2.3.2　开发商

1）开发商的形式

房地产开发商从几人的小型公司到大型的跨国公司有多种类型。房地产开发商之间的主要区别在于其开发的物业是出售还是作为一项长期投资。许多小型开发商大都是将开发的物业进行出售，以迅速积累资本，随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的拥有者或投资者，即经历所谓的“资产固化”过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。房地产开发商所承担的开发项目类型也有很大差别。有些开发商对于某些特定的开发类型或某一特定的地区搞开发有专长，而另外一些公司则可能宁愿将其开发风险分散于不同的开发类型或地点上；有些开发商所开发的物业类型很专一，但地域分布却很广，甚至是国际的。总之，开发商根据自己的特点、实力和经验，所选择的经营方针是有很大差别的。在经营管理上，开发商的风格也有较大差异。有些开发商规划设计到租售阶段，均聘请专业顾问机构提供服务，而有些开发商则从规划设计到房屋租售甚至物业管理，均由自己负责。

2）开发商的社会声誉

无论是否合理，开发商在公众中受尊敬的程度并不是很高。

首先，不断上涨的房价，让人们自觉不自觉地归咎于开发商。虽然人们大都知道房价的上涨是一个复杂问题，不可能由开发商操纵，但由于房价上涨为开发商们所高度期待，以及我国现阶段房地产的特殊性，使得房地产开发商落成千夫所指，承担起了推高房价的罪名。

其次，不管开发商是谁，人们只要听说有开发商准备开发其居住区域附近的项目，就存在某种形式的担心，尤其是在旧城改造中。由于每一个开发项目都会无一例外地打破所在城市旧区的平静，因此开发商受到某些人群的抵制是很正常的现象。房地产开发所形成的产品，由于在相当长的时期内会改变一个社区的人居环境，因此总会面临着公众的褒贬评论。由于开发商的公众形象在很大程度上与他们所开发的产品联系在一起，这就使得人们很容易将从交通阻塞加剧到犯罪率上升等现象都归咎于开发商。由于开发商是社区形态变化的主要推动者，而社区形态的改变有时又非常难以被人们接受，尤其是当地的老年居民，因此开发商容易成为被攻击的对象。实际上，作为社区的建设者，开发商提供人类入住空间、开发建设娱乐设施、建设科教文卫等配套设施的一切活动，都必须遵守一定的规则。

当然，像许多其他行业一样，开发商也是良莠不齐。有的开发商通过其创新的产品和良好的信誉，在城市建设与人类居住环境改善中做出了有目共睹的贡献。有些开发商由于其低劣的产品和不诚实的经营作风，成了大众媒体口诛笔伐的靶子。

不论有没有开发商参与，城市总在不断地发展和变革，作为一个优秀的开发商，其所进行的开发或重建工作，应该能对城市的发展和更新起正面的推动作用。2.3.3　金融机构

房地产开发经营过程需要两类资金，用于支付开发费用的短期资金或“开发融资”和项目建成后用于支持入住者购买房屋的长期资金或“按揭贷款”。由于房地产开发建设过程和消费过程均需要大量的资金，因此很难想象没有金融机构的参与，房地产市场将会是何种景象。与房地产投资有关的银行贷款大多可以用物业作抵押，金融机构所承担的风险较小，因此，国外金融机构在房地产抵押贷款市场上竞争十分激烈。另外金融机构的保险公司为房地产开发项目的有关内容提供保险，以降低房地产开发的风险。2.3.4　建筑承包商

房地产开发商往往将其开发项目的工程建设发包给建筑承包商，开发商在选择承包商时，不仅要考察其以往的业绩、资金实力和技术水平，还要审核其具体施工方案、工期、质量目标和报价。我国建筑业经过几十年的发展已经日趋成熟，国际通用合同形式及先进管理手段和机制的引入，使得建设过程中的风险因素大大减少。所以只要在开发商和承包商之间签订了工程承包合约，就基本能保证项目建设的顺利进行，开发过程中工程施工阶段的风险的不确定性因素就会比较容易控制。

我们需要强调的是，开发商应正确处理好与承包商的关系。应该说，开发商与承包商是相互配合、共同发展的关系，开发商不应自诩为承包商的“衣食父母”，庸俗化两者的关系。2.3.5　材料、设备供应商

我国房地产开发商往往都会将材料（尤其是主要材料）、设备的采购控制在自己的手上，这与西方发达国家大不一样。开发商自行采购材料和设备，便于控制采购成本，但是会增加采购的管理和人员成本。2.3.6　专业顾问

由于房地产开发过程相当复杂，大多数开发商不可能有足够的经验和技能来处理开发过程中遇到的各种问题。因此开发商有必要在开发过程的不同阶段聘请专业顾问提供咨询和技术服务。这些专业顾问人员主要包括：

1）市场分析师

在项目的前期策划阶段，市场研究的结果决定了项目是否继续向前推进。市场研究专家可以帮助开发商了解其拟开发的项目是否有足够的市场需求、竞争项目的情况、目标市场以及项目销售或出租的预期速度（市场吸纳率和吸纳速度）、预期的价格或租金水平等。

2）规划师

规划师熟知城市建设的总体规划、有关规划管理的法律法规，因而尽管大型项目的用地规划可专门委托设计部门完成，但在项目运作过程中，尤其是项目前期，有规划师的参与和意见，能使项目规划方案符合规划条件的限制，并确保规划方案在所需的时间内获得城市规划主管部门的批准。

3）经济师

通过市场调研，了解房地产市场的供求水平和成本、价格状况，为房地产开发商提供项目评估或可行性研究报告。从而协助开发商做出正确的投资决策，使项目的实施方案在经济上具有可行性和可靠性。

4）房地产估价师

房地产估价师可以为开发商、置业人士和物业所有者等提供估价服务。估价师利用其专业经验和业务信息网络为开发商提供的估价服务，不仅能校核房地产开发商自己的估算，还能弥补开发商在这方面专业知识的不足。估价师往往受托于金融机构为其准备提供贷款的开发项目进行评估，对受贷人用来做贷款担保的资产进行估价。政府批租土地、征收与房地产有关的税、拆迁补偿、国家或企业资产的转移与变更等亦都需要房地产估价师的服务。

5）建筑师

建筑师主要负责建筑设计，为开发商和最终的使用者提供既能满足功能要求，又能使建造成本和费用最低的建筑物。建筑师应尽可能在开发过程的前期聘请。聘请建筑师时，要充分考虑其从业经验、知名度和以往的工作业绩。优秀建筑师的设计往往能大大提高建筑物的价值。

6）景观建筑师

现在景观设计师已经成为开发队伍中的一员，并发挥越来越重要的作用。在传统的项目规划过程中，开发建设项目的景观设计是由规划师、建筑师或园林规划师完成的。然而，随着社会经济的发展和人居环境意识的加强，人们对建筑景观的要求已经远远超出了种草种树，以提高绿化覆盖率的要求。因此，景观设计师作为一个独立的专业也就应运而生。景观设计师的工作，主要是在现有环境条件的基础上，通过各种道路、灯光、水景、植被、小品等的规划设计，使整个开发项目成为一个完整、优美的有机体，提高项目的综合品质和价值。

7）监理工程师

监理工程师负责施工合同的管理，控制工程的进度、质量和成本。监理工程师具体负责的工作有：组织定期会议，讨论和解决工程中的问题；签发与合同有关的指标；保证提供施工所需的图纸；协助解决施工中的技术问题；控制施工质量；签发竣工验收单；协助完成竣工结算等。

8）交通顾问

交通顾问可以估算项目建成后不同时段的交通流量，评估项目当前的交通通行能力，就项目内部交通流组织、项目与市政道路交通体系的连接、停车位的数量与布局进行规划设计。在许多大城市，政府要求规模较大的项目必须进行交通影响研究，以防止新项目落成后，形成新的交通瓶颈。就项目本身来说，购房者肯定希望有足够的停车位，而且距离其所要进入的建筑物越近越好，这就需要一个既满足购房者需要，又在技术和经济上可行的停车位设计方案。交通顾问可以就此向开发商提供专业的解决方案。

9）房地产经纪人

房地产经纪人在入住者和开发商之间起桥梁和纽带作用。房地产经纪人在项目的建设过程中和竣工后，负责开发项目的市场推广和租售代理业务，还能为开发商提供第一手的市场信息或市场分析报告。报告中通常包括以下内容：确定客户的数量；估计客户愿意支付的租金或价格水平；开发期内市场状况及其变动的预测；需求分析；制定和实施租售战略；协商租售办法等。

10）成本控制人员

成本控制人员负责成本的成本费用估算，制定工程成本计划。在工程实施中，成本控制人员计算实际发生的成本费用与成本计划进行比较，若超支则应提出警告，寻找原因，设法控制。

11）会计师

会计师在核算整个开发公司经济状况时，往往会从全局的角度给项目开发提出财务安排或税收方面的建议。包括财政预算、工程预算、付税和清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向开发商通报财务状况。

12）律师

在房地产开发的全过程中，都需要律师的参与。获得土地使用权时，需要签订土地使用权出让或转让合同，在融资、项目发包及物业租售等环节，也要签署相应的合同文件。这些合同文件都需要律师参与起草或签署。

13）其他人员

以上所述人员是房地产开发过程中涉及的主要专业人员，但在一些大型的开发项目中还需涉及结构工程师、电气工程师以及公证人员、环境顾问等。结构工程师负责建筑结构的设计，保证建筑物有足够的强度承受各种荷载。电气工程师在采暖、照明、供电等方面提供技术服务。公证人员在有关合同签署时提供公正服务。环境顾问则是对开发项目周围及开发项目自身环境提供评估服务。

房地产开发主要参与者的关系可由图2-1表示。图2-1　房地产开发主要参与者的关系图

2.4　房地产的宏观调控

房地产业作为国民经济的一个部门，对经济发展具有很强的关联作用，可以促进和制约国民经济的发展。经过近30年的发展，房地产业对国民经济的贡献不断增大，房地产业在国民经济中的地位越来越重要。但是，如果房地产开发过速，则会给国民经济造成诸多的不利影响。房地产开发长期脱离或超越其他产业孤立先行，可能会导致产业结构的失调及其他负面效应。从房地产市场来看，有的地区发展得较快，有的地区则刚刚起步，也需要加以调控。从各房地产种类的供需关系来看，也产生过许多问题。因此，加强对房地产开发市场的调控，促进其健康发展，也是十分必要的。

中国选择进行市场经济体制改革，取得非常巨大的成绩，但我们不能忽视市场经济体制的弊端，加强宏观经济管理成为控制和防范市场经济体制风险的有力武器。对于房地产开发市场这个国民经济的子系统，政府以国家政权代表身份行使管理职能，通过有效的调控手段，既保证了房地产市场的健康有序发展，又有利于实现国民经济的持续稳定发展。

总体看来，我国政府需要在某些方面对房地产开发市场进行宏观调控以保证房地产市场以及国民经济的稳定发展。2.4.2　房地产市场调控的主要内容

1）房地产投资规模调控

政府需要通过调控保证房地产市场中房屋总供给与总需求基本平衡。这种总量调控的目的就是要使总供给与总需求大体平衡，形成一个有限度的买方市场，使之合理有序。如果房地产市场供求不平衡，供过于求，就会导致投资回收缓慢，投资效益低下，资源配置浪费；供不应求，又会引起房地产价格上涨，进而在一定程度上推动整个物价的上涨，引发通货膨胀。

要保证房地产市场供求基本平衡，必须利用价格、利率、财政、税收等经济杠杆和经济政策调节好房地产的供给，保证合理增长。在房地产短缺、需要增加供应的情况下，通过减少收费、降低价格、降低利率、减免税收、增加补贴的方式鼓励开发活动，增大投资规模；当市场供应过剩、需要减少供给时，则可以通过增加收费、提高利率、增加税收、减少甚至取消补贴等方式抑制供给，减少投资规模。这是从供给角度进行的一种直接调控。从间接调控角度，引导需求，鼓励消费（降低利率、扩大信贷规模、减免税费等）或者抑制消费（提高利率、收缩信贷规模、增加税费等），起到扩大对房地产的需要或者抑制对房地产过高、不合理需求的目的，从而可以引导房地产开发活动。从供求规模上来看，要调节好房地产开发与国民经济发展水平之间的关系，做到既不超前也不滞后。

2）房地产投资开发结构的调控

保证房地产市场的供求平衡，还要调节好房地产市场内部各层次、各类型和各方面的关系，使全社会各个层次的人都各得其所，使全社会对居住、工商业发展、行政办公等各种用房、用地的需求都大致得到满足，使国民经济各行业、各市场主体在供求关系和合作关系上基本协调，从而使房地产市场运行良好。这就是说，优化房地产开发结构就是要做到产品适销对路，实现有效供给。

在房地产投资开发规模的调控过程中，往往并不是一刀切地对所有的开发品种都实行投资规模的缩减或鼓励，因为房地产开发投资在品种方面总体上是不平衡的，需要对特定的开发种类采取相应的宏观调控措施进行开发鼓励，而有选择地对其他品种实行缩减和抑制。

3）房地产投资开发布局的调控

房地产投资开发布局分不同的层面，国家、地区、城市、企业都有各自布局上的要求，综合而言，城市以上的层面当属宏观层，企业层面当属微观层面。从微观层面上看，房地产开发企业的项目布局是企业经营方针和理念的具体体现，显然微观层面的布局调控不属于政府宏观调控的范畴。从宏观层面上看，房地产开发布局与国家、区域的发展规划、计划以及城市建设的总体发展规划密切相关，但作为市场主体的房地产开发企业是无法自动符合国家、区域的发展规划、计划以及城市的宏观开发要求的，政府必须进行宏观调控，从总体上加以把握。

4）房地产开发行为的调控

开发行为的调控内容涉及多方面，它包括政府对企业制订的各项涉及房地产开发活动行为的法律法规、政府在一定阶段实施的政策调控措施和具体的行政管理等。具体的内容包含在房地产开发建设和经营活动的全过程中，如对贷款条件的限制，对开发准备阶段的供应管理，对开发设计和规划限制要求，对工程招标、工程承发包、工程协作行为的约束等。作为行业主管机构，住房与城乡建设部希望所有进入市场的各方主体包括企业、政府、中介机构都要依法行事和办事，保障市场的公平、公正。2.4.3　房地产市场调控的手段

现阶段中国房地产开发市场调控的手段主要有计划手段、经济手段、法制手段和行政手段。各种手段在使用时具有不同的适用范围、调控特点和作用。

1）计划手段

在我国，房地产市场是市场改革的产物。运用计划手段调控房地产市场时，首先应注意研究和制定房地产业经济发展战略，确定中期和年度计划的发展目标，编制各种房地产开发计划；其次，运用行政和经济手段，制定出具体方法和措施，保证计划的实现；再次，及时检查和总结计划的执行情况，实事求是地研究事实、数字、材料，并分析实践过程，找出存在的问题及改进方法；最后，建立必要的房地产计划管理制度，以保证长远规划和近期目标的实现。

2）经济手段

用经济手段调控房地产市场，就是国家或地方政府利用价格、补贴、税种、税率、利率、贷款额度等经济杠杆来直接或间接调节和控制房地产开发市场。

通过调控产品价格的经济手段已经被西方国家证明不是一种合理的市场经济调控手段，但我国经济体制发展还有特殊性。在特殊的背景与条件下，我国可以使用价格手段对某些市场进行调控。20世纪80年代，体制转轨时期，国家掌握的较大比例公房上市出卖后，通过调控土地出让价格或制订廉租房、经济适用房及其他类似房屋的价格政策，以及调整收费的品种与比率来影响市场，进而调控房地产开发活动。

财政政策对房地产市场的调控主要通过三种手段来实现：其一，税种的设立。税种的设立可起到调节房地产成本的作用，如耕地占用税、印花税、营业税、城市维护建设税、契税、土地增值税等相关房屋、土地税种的设立都直接或间接地增加了房地产的成本，影响到房地产的价格和交易活动。其二，税率的调控。税率的确立影响到税款额的大小，例如房产税，有的可免征，有的则必须按余值的某一比率计征，这样，国家和各级政府可利用税率来影响房地产市场上开发和交易房地产的种类和数量。其三，补贴的支出。政府可以通过设置财政补贴的方式支持某一类房地产产品的供给或需求，进而直接或间接影响开发市场。

运用金融手段调控房地产市场通过两个途径来实现：其一可以通过资金融通来调节房地产活动进而影响房地产的供给与需求。其二可以通过利率的调整来影响房地产的成本进而影响房地产的开发量和市场交易量。在政府运用金融手段调控房地产开发市场时，也存在一个干预顺序和范围设置问题，干预行为必须理性化。

3）行政手段

用行政手段调控房地产开发市场，就是房地产行政管理部门依靠国家行政领导的权威，通过行政管理办法和规章制度等形式来调控房地产开发活动，直接影响房地产供给，或者通过调控交易市场，间接影响供给。

行政手段对房地产市场的调控表现在对某些开发、经营行为的允许或限制上。如规定对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款；规定商业银行发放的房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用；规定严格控制土地储备贷款的发放等。最近几年国务院和各相关部委做出多项关于清理整顿各类开发区用地，加强土地管理，查处、处理各种违法、违规开发建设案件，暂停审批新设立和扩建的各级各类开发区的规定。这是行政手段调控开发活动的典型表现。

4）法制手段

运用法制手段管理房地产市场，是指对房地产市场管理中比较成熟、稳定、带有规律性的原则、制度和办法，由国家按一定程序以经济法律、法令和条例等形式固定下来，成为各级政府、企业和个人从事房地产开发、交易活动所必须遵守的行为规范。从长期来看，由于某些法规对房地产开发起着鼓励或限制作用，因此我们也将其作为房地产开发市场调控的手段之一。

例如，《商品房预售管理办法》的出台，使得房地产开发企业只要交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，持有建设工程规划许可证和施工许可证，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，就可以将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款。这大大提高了房地产开发企业的融资能力，促进了投资规模和开发规模的扩大。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产抵押管理办法》等法规也分别对房地产需求和供给产生了影响，起到了调节作用。

运用法制手段调控房地产市场首先要搞好立法工作。在这方面我国政府和立法机构已做了大量工作。如在《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》、《城市规划法》、《经济合同法》、《继承法》、《国营工业企业法》等法规中都有关于房地产方面的法律规定或相关陈述，《城市房地产管理法》也早就于1994年7月出台，并进行过完善。各地也出台了一系列涉及房地产市场管理的地方性法规。

2.5　国外政府对房地产的干预与管理

1）规划管理

美国政府对城市土地管理的重心是直接干预城市土地的利用，即在相当程度上将投资建设和经济活动的规模与结构纳入政府的调节与管理。从土地位置固定的特点来说，地方政府作为某一区域内的社会公众的共同利益的直接代表，以及发生于该区域的一切社会和经济活动的直接组织者和管理者，对城市土地的使用负有直接责任。所以，美国联邦政府一般不对地产市场进行直接管理，而是让州政府自由地在其区域范围内管理地产市场。州政府又通过州的区域授权法把土地利用的管理权授予各市政府。各市政府首先必须科学地制定一个符合州的综合规划要求的本城市规划，作为他们进行土地管理活动的依据。城市规划，由市政府有关部门具体负责制定，并召开公众意见听证会，向公众解释规划的内容，征询社会各界对规划方案的意见。城市规划要经过州政府审核。如某市规划方案被否决，则由州政府有关部门为其制定城市规划。政府对城市规划着眼于中长期的经济社会综合发展，规划的核心是功能分区，即城市政府根据土地使用的不同性质，将城市土地划为不同的区域，并建立相应的法规条例来指导不同分区中不同用途的土地使用，规划城市每一个地区的特殊开发与再开发的详细要求。

美国这种城市管理模式，使得城市规划具有较高的权威性。任何开发商或投资者在开发土地进行不动产交易之前，必须先了解城市规划的内容。根据规划，决定他们可以干什么以及怎么干。如果违反城市规划，开发商将被管理机关勒令停工。如果开发商一意孤行，对规划进行抵制性施工，开发商将受到行政和法律的制裁，其后果必然是遭受巨大的经济损失。

2）税收管理

在地产市场管理中，税收对规划市场交易也有较强的管理效果，因此美国政府在地产市场的管理上就非常重视税收管理的运用。

美国政府对城市地产的税收征收对象是土地的所有者或使用者、土地的交易活动、地产本身、地产开发收益以及一些有关地产使用的特权等。根据征税对象不同，税收可分为以下三大类：（1）对地产价值直接征税

主要包括财产税、特别摊派税、遗产税等。财产税是对地产价值进行征税的主要税收之一。私人所有的非免税财产，按其真正市场价值的某一确定的百分比进行估值或评价，用这个估计值乘以某一单一税率就是实际应支付的税款。特别摊派税是为了支付特别的公共设施的修建费用而对不动产所有者强制征收的一种税收，它通常是附加在财产税里或者同财产税一起征收。（2）对地产收益征税

主要包括所得税、资本收益税、继承税等。所得税是美国的主要税种之一，契约租金（指租户因为使用土地所有者的土地而实际支付给他的租金）以及从地产中得到的其他收入都属于征收对象。资本收益税是指从出售和交换不动产中所得到的收益征收的税款，根据资本收益期限的长短不同，征收税款也不同。这种税收可以对开发商的开发决策产生不同的影响，促使其开发经营活动更符合代表社会公众利益的政府要求。（3）对土地使用的特权征税

主要是对有关土地使用的某些特权，如拥有或出售土地的特权、将其转让给继承人的特权，以及接受赠与或遗产的特权等征税。如对那些拥有政府给予的地产经营特权的企业就要征税。

除了上述两种主要管理手段外，美国政府还通过法律、行政和金融等手段对城市地产进行直接或间接的管理。2.5.2　通过开征物业税抑制房价

1）美国

美国通过较多的税负限制了炒房。美国对土地和房屋直接征收的是房地产税，由地方政府征收，因此各州税率不一，多数在房产价值的1%～1.8%之间。房地产税一般按年计，房价越贵，房地产税越高。税基是房地产评估值的一定比例，各州规定不一，20%～100%不等。美国政府有专门机构每年对本地区的房地产进行估价，并确定房地产税的征收税率。

在美国，每处房地产的评估价值都是公开透明的，地方政府网站和社区报纸均有按房地产地址字母顺序排列的每处房地产的评估价值，任何人均可自由查询。同时根据各州法律，房屋交易的价格也是公开透明和可查询的，每处房地产交易后90天内，房主都必须到有关部门就买方、卖方和成交价等内容进行依法登记，政府评估办公室还派出工作人员现场查看、记录原房主在房屋出售前对房子内外装修的情况，这是以后调整房屋评估价值的重要依据。

房地产的评估价值会随着市场情况的变动而变化，但许多州对评估价值的上涨有限定，如纽约州规定，居民住宅的评估价值每年上涨幅度不能超过6%，5年内累计上涨不能超过20%，商用房地产的评估价值5年保持不变。

依照美国法律，每个地方政府都有权对本辖区内的房地产征收房地产税，因此，房地产所有者（自然人或机构）常常要同时缴纳县级房地产税和市、镇级房地产税，有时甚至还需缴纳学校学区的房地产税。

房地产税是美国地方税的一个重要品种，占地方收入比例很高，如纽约的斯科多尔区1996年房地产税收收入占该区全年全部收入的72%，新泽西的泽西市该年其房地产税收入则占该市总收入的90%以上。

通常说来，美国人炒房的热情不高，如果一个美国“炒家”手里捂着几套房子，别说是要还月供，就是每年这房产税都受不了，因此大多数美国人的房子都用来自住，拥有两套房子的美国人都不多见。

2）巴西

巴西的税率跟着房价走。每年年初，拥有房产的巴西人都面临着交房地产税的问题，早交者通常能够享受折扣，迟交者则面临追加罚款之虞。

巴西宪法规定，市政当局有权要求拥有房产者缴纳地产税，税额由市政当局确定，在经过市民听证后由议会讨论通过。地产税在地方政府税收中占据非常大的比重。以巴西最大城市圣保罗为例，房地产税通常占市政府税收总额的13%，2005年甚至达到16%。

2009年12月初，圣保罗市议会通过了2010年房地产税调升方案。圣保罗市长卡萨比在提出房地产税调升方案时表示，征收房地产税的依据是房地产的市场价格，但是从2001年以后市政府一直没再更新房地产指导价格，其间，由于市政府进行市政改造，相当多的街区地价上涨，资产升值，租金提高，因此房主也应该多付一些地税。

圣保罗市议会投票决定，2010年圣保罗商业房产地产税调升至45%，普通民宅地产税调升至30%。同时，市议员们还决定在2013年重新审核圣保罗市房地产市价，并于2014年起根据新的房地产市价征税。

不过，巴西地方政府在调升房地产税的同时，也扩大了免税房产的范围。比如圣保罗市政府的新法案规定，房产价格在9.25万雷亚尔（约合5.3万美元）以下的可以免征房地产税，之前可以享受免税的房产价格在7万雷亚尔（约合4万美元）以下。

此外，因为天灾人祸而导致房屋受损的，也可以向市政府申请减免房地产税。一些地方规定，退休者、领抚恤金者和慢性病患者等可以获得最多50%的减免优惠。

3）德国

德国的房地产税对财政意义有限。德国税制体系中与中国物业税相近的税种为地产税。地产税由城镇征收，征税对象为土地及地上建筑物的所有者。德国地产税分为农业用地地产税和建筑用地地产税两类。地产税可表示为：

地产税=地产估计价值×地产税税率×城镇稽征率。

以位于德国西南部的莱茵兰-普法尔茨州城市茨魏布吕肯为例。茨魏布吕肯为农业用地设定的地产税稽征率为280%，为建筑用地设定的地产税稽征率为370%。若该市一栋独户住宅的地产估计价值为1万欧元，则住宅所有人每年须缴纳地产税129.5欧元（1万欧元×0.35%×370%）。

根据《德国地产税法》，符合一定条件的纳税人可申请减免地产税。在实践中，申请减免地产税的通常是法定受保护历史建筑物的所有者。若某历史建筑物的修缮维护费用高于其作为博物馆或其他经营性场所的盈利，则其所有人有权向税务部门申请减免地产税。

地产税的税收额因明显低于工商营业税，所以对德国城镇财政而言意义并不十分重大。据德国联邦财政部统计，2008年德国地产税税收总额为108亿欧元。但地产税作为一种资本税对德国财政预算仍有意义。

此外，德国民众对地产税的征收并非没有异议。2005年有民众向德国最高法院联邦宪法法院起诉，认为国家对公民自住的非经营性地产征收地产税违宪。联邦宪法法院2006年6月判决原告败诉。复习思考题

1.你认为房地产开发项目、房地产开发企业、房地产业之间存在怎样的内在联系？

2.你认为房地产项目开发可分为哪几个阶段？它们之间的关系如何？

3.房地产开发项目前期工作阶段的主要工作内容有哪些？前期工作有什么作用？

4.房地产项目开发的主要参与者有哪些？他们之间的关系如何？

5.如何理解我国宏观经济调控下的房地产业？

6.美国政府在控制房价方面主要采取哪些措施？

3　房地产市场调研

本章概要市场是社会生产分工和商品交换的产物，是连接商品生产者与商品消费者的桥梁。而房地产市场则是一个由多种要素构成，各要素间构成相互联系、相互作用的复杂系统。实践证明，在错综复杂、激烈竞争的经营环境中，市场调研是项目准确定位、市场营销活动的基础，在企业整个经营活动起着重要的作用。本章着重介绍了市场的内涵、构成要素、类型、特点、供求关系，并阐述了房地产市场调研的目的、内容、程序及方法。

3.1　房地产市场概述

1）房地产市场的内涵

市场是社会生产分工和商品交换的产物，是连接商品生产者与商品消费者的桥梁。市场有四重含义，一是指商品交易的场所；二是指买卖双方共同决定商品、劳务的价格和交易数量的机制；三是指商品交换关系的总和；四是指资源配置的一种手段。

房地产市场可以从狭义和广义两个方面来理解。从狭义上说，房地产市场是房地产交换的场所；从广义上来说，房地产市场是房地产交换关系即房地产全部流通过程的总和。

全面理解房地产市场，应该把握下面几点：（1）房地产市场是商品经济的范畴

有商品生产和商品交换，便需要市场，需要市场机制。房地产经济纳入商品经济轨道，就必然形成房地产市场。（2）房地产市场是有形的房地产商品和无形的房地产商品的统一体

有形的商品，如住宅、办公楼等。无形的商品，如房地产经济、房地产咨询等。因此，房地产市场不仅包括有形商品的出售或租赁，也包括无形商品即劳务的交换。（3）房地产市场是有限空间和无限空间的统一体

具体地说，它既包括具体进行房地产交易的场所，也包括没有明确区域界定的房地产商品交换活动的领域。（4）房地产市场是房产市场与地产市场的结合

二者各具独立的内容，但又有密不可分的联系。地产可以离开房产而独立存在，而房产不能离开地产独立存在，即房产只能依附土地而存在。

2）房地产市场的构成要素

房地产市场是一个由多种要素构成的系统，其中的各个要素间相互联系，相互作用。房地产市场的基本构成要素主要包括：市场主体、市场客体、组织形式。（1）房地产市场的主体

房地产市场的主体即房地产市场的参与者，主要由市场中的买卖双方以及为其提供支持和服务的人员和机构组成。这些参与者分别涉及房地产的开发建设过程、交易过程和使用过程。每个过程内的每一项活动，都是由一系列不同的参与者来分别完成的。

房地产市场的主体主要包括：土地使用者、开发商、政府机构、金融机构、建筑承包商、房地产中介机构、企事业单位及个人。（2）房地产市场的客体

房地产市场的客体是指房地产交易的对象，即房地产商品。房产商品主要指办公楼、厂房、宾馆等建筑物，公寓、住宅等商品房以及毛坯房等“半成品”房产；地产商品主要指土地的使用权。由于房地产商品在流通过程中，流通或转移的不是商品实体本身，而是房地产的产权和权利。因此，房地产产权在市场运行中的变换，就构成了房地产市场的客体。（3）房地产市场的组织形式

房地产市场的组织形式分为“有形”的房地产交易所和“无形”的场外市场两种组织形式。

3）房地产市场的类型

现阶段我国房地产市场的类型根据其组成可以分为房产市场、地产市场、房地产金融市场、房地产劳务市场和房地产技术信息市场五种类型。（1）房产市场

通过买卖和租赁两种交换形式，将房屋出售或出租出去，就形成了房屋的买卖市场和租赁市场。所谓买卖市场是指通过买卖这种形式实现房屋产权关系全部转移的房产市场。这种市场的参与者包括房产公司、企事业单位和居民个人，交易对象包括居民住宅、工商业用房、行政用房及其他用房，其特点是产权关系全部由一方转移到另一方。租赁市场是指通过租赁这种形式，将房屋出租出去，从而实现产权关系部分转移的房产市场。这一市场的参与者也是房产公司、企事业单位和居民个人，交易对象包括居民住宅、工商业用房、行政用房等。其特点是产权关系发生分离，一般是所有权归原房产出租者，使用权归房产承租者。（2）地产市场

地产市场是指地产交易的场所，是地产商品交换关系的总和。由于现实中的地产交易形式多种多样，所以地产市场体系中也存在着多种交换形式、多级或多层次的市场。一般的，地产市场可以分为两类三级市场。

①土地一级市场

土地一级市场是指政府土地主管部门，以让渡一定时期土地使用权为主要内容的地产市场。土地让渡的期限随土地具体用途的不同而不同。按照我国现行的法律规定及土地所有权与使用权相分离的原则，我国的土地一级市场又可分为两种情况：

一是土地出让市场，是指政府主管部门将国有土地的使用权，在明确规定用途、使用年限和其他要求的条件下，有偿出让给房地产开发企业或土地使用者，而土地使用者向国家一次性支付出让金。我国现行土地使用权出让方式有拍卖、招标、协议等三种。

二是土地租赁市场，是指国家将城市存量土地或拆迁的土地或征用的土地的使用权租赁给土地使用者，而土地使用者按规定每年向国家缴纳一定数量的地租。土地出让的批租市场和土地出让的租赁市场在我国就构成了国家垄断的一级市场。在一级市场中，国家或其授权的管理部门（政府、土地管理部门）是固定的出让者，价格由国家制定、控制和调节，具有垄断性。土地一级市场的本质是土地所有权和使用权相分离。

②土地二级市场

土地二级市场是指土地或房地产开发市场，即房地产开发企业或土地使用者在合同规定的批租期限内，将符合政府要求的土地使用权，按出让合同规定的用途和其他使用要求有偿转让给其他土地使用者。即按照有关要求，土地使用权在使用者之间的合法让渡，也可直接建造商品房出售、出租所形成的市场。

二级市场与一级市场有着本质的不同，即二级市场的卖主不再是国家或其授权者，而是房地产开发企业或是土地一级市场中的受让方，其交易价格也不再是由政府主管部门定价或控制、调节，而是通过市场的供求状况来确定。

③土地三级市场

所谓土地三级市场，是指土地使用者将自己拥有的土地使用权，在批租合同的期限内，按合同要求，或在补办有关手续，补交地价以后再横向进行转让、转租或进行抵押。在土地三级市场中，卖主和买主都是不确定的，所有的土地使用者，包括企业、事业单位、机关、个人等都有可能成为市场主体。其转让、转租、抵押价格也完全是在市场中自由形成的。（3）房地产金融市场

房地产金融市场是指通过房地产专业银行或银行的房地产信贷部、采用信贷、发行股票、期票和债券以及开展住房储蓄业务，或者运用按揭和期货预售等方式为房地产买卖和租赁活动融通资金而形成的辅助性的金融市场。它贯穿于地产市场、房地产开发市场、建筑施工市场、物业交易租赁市场等各个环节，且是与上述各个环节发展的需要相配套而派生出来的一种服务性市场。房地产金融市场的形成与发展有助于加速整个房地产市场资金的循环、周转，并带动其他要素和资源的优化组合及配置，提高房地产开发活动的经营效益。（4）房地产劳务市场

房地产劳务市场是指为房屋住户和用户提供房屋修缮、加固、改造、危房鉴定、方案设计、室内外装修、房屋附属建筑和设备的维修、房屋管理以及经纪人活动等综合服务的房地产辅助市场。随着生产力的发展和人民生活水平的提高，房地产劳务市场已经显示出巨大的发展潜力。（5）房地产技术信息市场

房地产技术信息市场是指围绕房地产业务和技术咨询、房地产租赁和买卖行情以及有关资料等所形成的供需市场。房地产市场越是向广度和深度发展，这一市场的作用就越不能忽视。

总而言之，上述各种主体和辅助性的房地产市场是互相联系、密不可分的，正是由于这种关联性导致它们在房地产经济运行中形成了一个统一的有机整体。

4）房地产市场的特点（1）房地产市场的区域性强

由于房地产商品是不动产，具有位置上的固定性，房地产商品所处区域的居民消费水平、区域经济发展状况的不同，导致其市场供求状况和价格水平也产生很大的差异，因而房地产供求状况和价格水平具有明显的区域性落差。这种落差折射出不同区域人口的密集程度以及社会经济的发展和繁荣程度。在我国，由于人口分布极度不均匀，区域经济发展也不协调，再加上房地产市场的发育正处于初级阶段，这一特点表现得更为显著。（2）房地产市场的竞争不充分性

房地产市场竞争不充分性主要是由于房地产市场的各种信息（如供房信息、交易信息等）告知程度不够充分，物业的出售、出租因其位置的差异性，不可移动性和垄断性造成的。（3）房地产市场的垄断性

土地是一种有限的资源，一旦某块土地被某人占有，就会形成对该块土地的垄断。但由于土地所有制的性质不同，对土地的垄断也具有不同的特点。在土地私有化为主的国家，土地的垄断实质上是一种私人的垄断；而在我国，土地所有制以公有制形式表现出来，这就决定了由此形成的对土地的垄断实质上是一种代表着全体人民利益的垄断。我国《宪法》明文规定：“城市土地属于国家所有，任何组织和个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地。”也就是说，除国家可以依法征用集体所有制土地外，城市土地的所有权是不能发生转移和进行买卖的。因此，在以土地作为交易客体的地产市场中，其经营必然是国家控制的垄断性经营。（4）房地产市场的滞后性

房地产市场的滞后性主要体现在其对经济形势的短期波动不敏感。虽然房地产业的发展趋势从总体上是与国民经济发展趋势基本保持一致的，但由于房地产市场本身是一个竞争不充分的市场，在经济趋向繁荣和走向衰退时，房地产业的整体涨落幅度往往低于整个经济的涨落幅度，所以使得房地产业对短期经济波动的反映往往滞后，且有时表现为不敏感。（5）房地产市场供给的稀缺性

由于土地是不可再生的稀缺性资源，房产也必然是相对稀缺的。因此从根本上来说，房地产市场是一个供给稀缺的市场。随着社会实践的发展，经济增长和城市化使城市人口激增，这样不论从生产角度来说，还是从生活角度来说，对土地的需求量都在日益增加。但是，土地的供给数量基本上是一个恒定的常量。这就产生了供给有限性和需求增加之间的矛盾，在我国这一矛盾更加尖锐，亟待妥善解决。（6）房地产市场是一个投机性和投资性相结合的市场

房地产的保值增值功能及房地产业高水平的投资回报能力，使其成为一个十分诱人的投资领域。同时由于房地产投资的风险性及房地产资源的稀缺性，又使其成为一个投机活动较多、投机性较强的领域。（7）房地产交易的复杂性

首先，房地产交易形式多样，不仅有土地使用权的出让、转让，还有房地产买卖、租赁、抵押、典当及其他让渡方式。其次，房地产交易从有初步意向到交易完成，需要进行寻找买方或卖方、现场考察、产权产籍资料查阅、讨价还价、签订契约、产权转移登记等活动，持续时间较长。再次，完成一宗房地产交易通常需要中介人如律师、估价师、经纪人、金融机构、行政管理部门等的参与，因而，房地产市场的交易复杂，交易费用高。（8）与金融联系的密切性

由于房地产的价值量大，不仅房地产的开发需要大量的资金，即使对一般购房者来说，这是一笔非常庞大的资金。所以不论是房地产的投资者、开发者，还是房地产的消费者，对于信贷的依赖性都很强。没有金融的支持，房地产交易的规模将受到很大的限制。而金融政策、市场利率的变动，也会对房地产交易的数量、价格等产生很大影响。（9）政府的干预性强

政府对房地产市场的干预较之于一般产品市场来说是较强的，这是由房地产的稀缺性、房地产对国民经济发展的重要性决定的。无论何种社会制度的国家，政府都以社会管理者的身份出现，一般通过金融政策、财政政策、土地利用规划、城市规划以及环境保护等手段，来鼓励或限制房地产开发，对房地产市场进行干预和调节。3.1.2　房地产市场供需关系

1）房地产市场需求（1）房地产需求的含义

需求是指在一定的时期内，一定的价格水平下，消费者愿意而且能够购买的商品和劳务。房地产需求的概念应该从微观和宏观两个角度去理解。从微观角度看，房地产需求是指人们在某一特定时间内，在一定的价格水平下愿意而且能够购买的房地产商品数量，也可以叫做房地产市场需求，也即房地产的有效需求。从宏观角度看，房地产需求是指房地产总需求，即某一时期全社会房地产需求的总量。

房地产需求是房地产生产的出发点。房地产需求的结构、规模、质量等，直接影响到房地产的生产和供给。人们对房地产的需求有两类：住宅需求和非住宅需求。

①住宅需求

住宅作为居民的主要生活资料，是居民生存的基本条件。它对居民生存与发展的空间保障功能具有不可替代性，是人们生活所必需的长期性消费品。住宅是一种价值大、使用价值消费周期长的超级耐用消费品。它具有生存资料、享受资料和发展资料的全部特征，特别是在当前，居民对住宅的享受功能和发展功能的追求日益强烈，进而导致住宅需求的日益扩大。

②非住宅需求

非住宅需求包括厂房、仓库、商店、饭店、办公楼等用于生产经营活动等方面的房地产需求。非住宅需求的房地产数量会随着社会生产力水平的提高而增加。（2）房地产需求的特点

房地产需求与一般商品需求基本上是相同的，因此经济学中的基本原理对房地产需求也是适用的。同时，房地产作为一种特殊商品，具有自身的一些显著特点。

①房地产需求的多样性

世界是五颜六色的，生活是五彩缤纷的，人类对房地产需求也是多种多样的。人们对房地产的多种需求大致可以分为生产性需求、消费性需求和投资性需求。这三种需求之间常常是互相重叠、无法加以区分的，在每一种需求的内部又包括极其复杂多样的具体需求。多样的需求带来了多样的产品形式，其作为生产资料，可以是厂房、商店、饭店等，作为消费资料，可以是普通住宅、公寓、别墅等。

②房地产需求的普遍性和增长性

房地产既是生活资料，又是生产资料，是人们生产生活必不可少的空间条件和活动场所。作为生产需求，它是生产对象、生产资料、生产条件；作为生活资料，它既是人们最必需的生活资料，也是人们的发展资料和享受资料。所以不管是生产还是生活，在任何时候和任何地方，都需要一定数量的房地产。这就是房地产需求的普遍性。

人们对房地产的需要相对于有限的地球可用面积而言具有无限性，但人们对房地产的需求受支付能力的限制，受经济发展水平的限制。随着经济持续增长及人们生活水平的不断提高，人们的支付能力不断增强，因此对房地产的需求将越来越大，越来越多。

③房地产需求的连续性和间断性

经济社会每时每刻都在发展，人口在不断增长，因而随时随地都提出了对房地产的需求。只要社会还在发展，对房地产的需求就不会停止，这就是房地产需求的连续性。但是对于一个具体的单位，对于个人而言，在市场对房地产的需求则是间断的。由于房地产商品是耐用消费品，使用价值存在的时间很长，一次购买可以满足长期的消费，所以对于具体单位和特定的个人，对于房地产的需求则是间断的。

④住宅房产需求具有多层次性

人们对住宅的需求具有明显的多层次性。从满足需要的程度可划分为对住宅的生存需求、生理需求以及享受、发展需求。生存、生理需求是人们的基本需求，这种需求被满足之后，人们会在住宅产品上追求享受和发展需求的满足。这时人们会对住宅的面积、朝向、采光、通风、生活配套设施、交通状况等，提出更高的要求。这些都是比基本生活需要更高层次的需求。

⑤地产需求通常是一种引致需求

土地在房地产经济中一般是作为一种生产要素投入到经济活动中去的。除农业用地外，人们需要土地并不是因为土地本身的生产力，而是表现为一种要素投入，其需求是由人们对住宅、厂房、办公场所等方面的需求引起的，是对这些房产需求的引致需求。（3）房地产需求的变化

根据经济学常识，如果其他条件不变，某种商品或服务的价格下降时，其需求数量就会上升，反之，需求就会下降，即对某种商品或服务的需求数量与该商品或服务的价格呈逆相关关系。通常我们可以用需求曲线来表示这变化趋势，如图3-1所示。

对于房地产产品而言，除了价格因素外还有

一些其他因素影响着消费者对房地产需求，如消费者收入变化、其他商品价格变化、消费者对未来的预期、政府政策变化等，都会影响房地产产品需求。

①消费者收入变化图3-1　需求曲线

一般说来，消费者收入增加会导致对大多数商品需求的增加，从而使需求曲线向右平移。但也有例外，如收入增加导致对商品住宅购买需求增加，但对出租住宅的需求会相应减少。

②其他商品价格变化

在表示某种产品的需求曲线中，通常假设其他商品的价格保持不变，但实际的市场情形并不一定是这样。例如，某地的商品住宅市场，由于多层住宅价格的迅速上升使居民对高层住宅需求增加，进而导致高层住宅价格攀升，使高层需求曲线向右平移。所以，某些商品的替代品价格变化会影响产品需求。

③消费者预期

消费者对未来收入、利率水平和产品价格涨跌的预期也会影响某种商品的当前需求。例如，居民预期未来住房抵押贷款利率可能下调、收入上升或者在某一区域的房地产产品价格可能上升，就会引起需求的增加，使当前需求曲线向右平移。

④政府政策变化

房地产税收政策、住房政策、金融政策的变化或城市规划的变更，也会影响对当前房地产的需求。例如，降低交易税费、降低信贷门槛，将推动住房需求的增加。

经济学上常常用需求函数来表示消费者对某种商品的需求数量与影响因素的关系。房地产需求函数可以表示为：Q=f（P,P,E，W）dl

式中：Q——房地产在一定时期的市场需求量；d

P——房地产价格；

P——替代产品价格；l

E——房地产预期变化；

W——政策因素或其他影响因素。

在一定时期内市场上消费者对房地产的需求量，是一个具有多变量的函数。通常认为对房地产需求量影响最大的是房地产价格，其他因素的影响则相对要小一些，要间接一些。

2）房地产市场供给（1）房地产供给的含义

房地产供给的内涵可以从宏观和微观两个层次进行把握。从宏观经济角度来看，所谓房地产供给指的是房地产总供给量，是指在某一时期内，在某一价格水平的情况下，全社会房地产供给的总量，由房地产一级市场、二级市场和三级市场的供给量之和构成。从微观经济角度来看，房地产供给是指生产者在某一特定的时期内和某一价格水平条件下愿意而且能够提供的某一地区和品种的房地产商品量。这里房地产的供给主要是指特定地区或特定种类的市场供给。

房地产供给具备两个条件：一是生产者出售或出租的愿望，这主要取决于以价格为主的交易条件；二是供应能力，这主要取决于房地产生产者的经济实力和经营管理水平，两者缺一不可。在市场经济条件下，以价格为主的交易条件是主要的，一般情况下，价格下跌，市场供给量减少；价格上升，市场供给量增加。（2）房地产供给的特点

房地产作为一种特殊商品，它的供给具有自身的一些显著特点。

①房地产供给缺乏弹性

与一般商品相比，房地产供给缺乏弹性，也即通常所说的房地产供给的刚性。土地是一种不可再生的稀缺资源，一个国家、一个地区的土地自然供给是一个既定量，总量供给存在着一个恒量的限制。另外，由于房地产开发建设周期长，在短期内房地产很难直接地、迅速地生产出来，短期的房地产供给就是一个变化较小的量。

②房地产供给的长期性和滞后性

同一般的商品相比，房地产商品往往生产周期较长，从取得土地使用权开始，到形成产品，最后出售或出租该产品，要经历一个较长的时间。一般的房地产项目开发，少则两年，多则三五年，产品形成后，即使采用出售的方式，也需要一定的推销时间。较长的生产周期和销售时间决定了房地产供给相对于需求的变化存在着滞后性，短期内房地产供给是固定的，长期来看房地产供给的弹性也是有限的，远跟不上需求的变化，这又导致了房地产供给的风险性。

③房地产供给的规划性

房地产业是一个特殊的行业，城市房地产供给要以国家对城市的总体规划为前提。城市规划的地域功能分工，是确定房地产供给对象的基础。建筑密度、建筑物高度、建筑的功能用途都要以城市规划为前提。城市规划所确定的商业区、工业区、住宅区等规定着各地段房地产供给的具体用途。因此，房地产供给不能像其他商品那样，由生产者意志和市场需求决定，而是受城市规划的限制。

④房地产供给的异质性

房地产供给的异质性主要是指房地产商品是不同质产品，因此不能像普通商品那样进行标准化。就地产而言，人们不可能也无法找出两宗完全相同的土地，每块土地的地理位置、地质结构、升值潜力都是不同的。就房产而言，也存在着位置、面积和使用年限等差异。房地产供给产品的异质性决定了房地产市场不是批量供给、规格划一的市场，而是多种互不相同又相互联系的次级市场和细分市场。（3）房地产供给的变化

就像价格和需求数量之间存在相关关系一样，价格与供给数量之间也存在着一定的相关关系。由于价格上升或者降低会导致供给数量的增减，所以，供给数量与价格的关系为正相关关系。通常我们用供给曲线来表示这种变化趋势，如图3-2所示。

与需求曲线一样，不仅仅是价格，产品开发成本、建造技术、政府政策、相关产品价格、对未来预期、开发商获取利润等因素都影响着市场供给数量的变化。下面我着重解释几个重要的非价格因素对市场供给数量的影响。

①房地产开发成本图3-2　供给曲线

房地产开发成本的变化会直接影响开发商的利润水平，也会直接影响到其决定开发的商品数量。例如，自1998年以来低银行贷款利率和较低水平的通货膨胀率，使普通商品住宅开发成本下降，从而导致普通商品住宅供给数量增加，供给曲线向右平移。需要说明的是，这种局面自2004年国家宏观调控之后开始有所改变，政策力量的影响在这里大于经济状况的影响。

②政府政策变化

政府的各项政策都有可能影响着房地产产品供给。1998年开始出台的一系列房地产政策都在鼓励着房地产市场加大供应量，如降低房地产开发中的税费，降低土地出让金的收取标准，连续出台的扩张型财政政策都使房地产产品供应加大，使供给曲线向右平移。而自2004年宏观调控后出台一系列政策，如商品房交易税征收、抑制过度投机政策又使房地产产品供给减少，供给曲线向左移动。

③对未来的预期

对未来房地产市场价格变化的预期会影响到房地产企业当前的投资行为，进而影响到市场供给。例如，开发商预计未来房地产价格上升，那么他就将其开发的部分产品搁置起来暂不销售，使当前商品房供应减少。

经济学上常常用供给函数来表示生产者对某种商品的供给数量与影响因素的关系。房地产供给函数可以表示为：Q=f（P,C，T,W）s

式中：Q——房地产开发企业在一定时期内愿意向市场提供的s房地产数量；

P——房地产价格；

C——房地产成本；

T——房地产开发商投资预期；

W——政策因素或其他因素。

3）房地产市场机制

房地产市场的运行机制，在很大程度上取决于整个国家的经济体制。社会主义市场经济体制下，价格机制作为市场调节的主要机制。价格机制中，各种商品和服务的相对价格在不断发生着变化，及时反映着供给与需求的关系变化。经济学中通常用供求关系曲线来建立产品价格和该产品在某个时间段内的供求数量关系。

把房地产市场需求曲线和供给曲线画在同一直角坐标系中，就构成了房地产供求曲线。供给曲线S与需求曲线D有一个交点E。在价格发生变化时，需求量和供给量都会向E点运动，直到E点，价格才是稳定的。如果市场是一个完全理想的竞争市场，这一点E就是和房地产价值相适应的价格。

如果人为地提高价格，使之由P上升至P′，这个价格对开发商是有利的，此时，开发商愿意多向市场供应房地产，把供给量Q增加s到Q′，但对消费者来说，价格P′可能太高了，在这个价格水平下需

s求量只能是Q′，出现了Q′＞Q′即供大于求的不均衡现象。由于房地dsd产市场出现了Q′-Q′的房地产无人购买，也由于自由竞争的原因，自sd然会有开发商愿意降价出售，使价格呈下降趋势。随着价格的下降，买主又会自然增加，使需求量产生上升的趋势。但另一方面，由于房地产价格的下跌，开发商越来越不愿意多供应房地产，这样价格逐渐下降直到平衡点E为止。

若价格从平衡点E继续下降，从P点下降至P″（图3-3），则情况恰好相反。由于价格下降，新的价格对购买者来说是有利的，这样，需求量Q提高至Q″，dd但对开发商来说，价格P″对开发商不利，会减少供给量至Q″s，出现了Q″＜Q″即供小于求的不sd均衡现象。同样，由于竞争价格图3-3　供求平衡曲线图又会上升，使得供给不断增加，需求逐渐下降导致价格又开始向平衡点E靠拢。显然，无论是提高还是降低价格，供给和需求均不平衡，在完全自由竞争的条件下，供给和需求平衡，价格才能稳定。

从理论上讲，能够保持价格稳定的只有一个平衡点E。另外，在实际市场中，除了价格以外还有其他的因素也会影响供求的变化，从而导致平衡的变化。房地产市场的供求关系同其他商品的供求关系一样，均衡是相对的、有条件的，而不均衡则是绝对的、普遍的。

3.2　房地产市场调研的目的、内容与方法

在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格竞争向非价格竞争发展，使得对房地产市场信息的需要比过去任何时候都更为强烈。市场调研是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明，在错综复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调研，才能制定出切实可行的战略，使企业立于不败之地。

1）房地产市场调研的含义

在20世纪初，随着商品经济的高度发展，市场调研作为一门学科在美国首先产生。第二次世界大战以后，随着现代科学技术和信息经济的大发展，市场调研得到了迅速的普及和发展。现在，新型的现代化信息系统已经形成，使得市场调研的发展进入了一个新的时代。随着社会主义市场经济体制的确立和不断完善，市场调研日益为人们所重视，我国不少企业也相继建立了市场调查机构，并开始实地开展对市场需求和消费意图的调研。

房地产市场调研是房地产企业为了确定投资经营的方向，选择目标市场，运用系统的、科学的方法，有目的、有计划地收集和分析相关的房地产产品信息、企业的外部环境和内部条件信息以及业内其他企业相关信息等各种资料，通过对过去与现在的营销状况及动态性影响因素的分析研究，从而为企业预测未来发展、制定正确的决策提供依据。由于土地和房屋位置的固定性，房地产市场调研也具有很深的地域特征。我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场，再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才能真正把握市场的脉搏。

市场调研有广义和狭义之分。狭义的市场调研是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。例如进行住宅市场购买力的调研，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。广义的市场调研则是针对商品或劳务，即从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。

2）房地产市场调研的目的

这是进行市场调研应首先明确的问题。目的确定以后，市场调研就有了方向，不至于出现太大的过失。也就是说，调研人员应明确为什么要进行市场调研，通过调研要解决哪些问题，有关调研结果对于企业来说有什么作用。如果开始抓的问题就不够准，会使以后一系列的市场调研工作成为浪费，造成损失。

任何一项房地产市场调研都应是为一定的目标服务的，企业对开发项目有多种多样的目标要求，因此市场调研也应该是多种多样的。通常情况下，开发企业所做的市场调研大多是服务于项目开发，表现为项目定位调研、项目营销调研等，也有服务于企业战略层面的市场调研。3.2.2　房地产市场调研的程序

房地产市场调研是一种有系统、有组织、有计划的研究工作，要想取得可靠的一手资料，掌握详尽的市场信息，必须遵循一定的程序与步骤，才能达到期望的效果。由于调研的类型、目的和范围等有所不同，因而调研所采取的步骤也各有繁简，但无论是哪种类型的调研，大致可以分为三个阶段：准备阶段、实施阶段、分析和总结阶段。

1）准备阶段

房地产市场调研准备阶段是调研工作的第一步。资料准备是否充足，对实际调研工作和调研的质量影响很大。一个良好的开始，往往可以达到事半功倍的效果。准备阶段的工作主要解决调研的目的、范围、规模、手段等问题。这个阶段的工作具体如下：（1）提出问题，明确调研的目标

房地产市场调研的任务是为营销决策提供信息，帮助发现并解决营销问题。调研人员需要牢记调研是为营销服务的，任何偏离主题的调研都不是有效的调研。（2）初步情况分析和假设

在界定问题的基础上对已有的资料、信息、情报进行初步分析，在初步分析的基础上，提出假设并对多个假设进行推断，从而缩小调研范围，明确调研边界。（3）初步调研

初步调研的目的是了解产生问题的一些原因，通常需要有三个过程：研究搜集的信息资料；与熟悉市场的专业人士一同进行市场分析；与决策者进行讨论，了解市场现状及需要解决的问题。（4）制定调研方案和工作计划

对房地产市场调研经过上述分析后，如果决定要进行正式调研，就应制定调研方案和工作计划，即拟订调研计划书。

房地产市场调研方案是对某项调研本身的设计，目的是为了调研有秩序的进行，它是指导调研实施的依据，对于大型的市场调研显得更为重要。调研方案的内容如下：

①完成调研所需的信息资料的收集。

②运用数据对问题进行分析。

③明确获得解决问题的方法。

④掌握信息资料的收集渠道和方法。

⑤方案的可行性评价和核算费用的说明。

⑥方案进一步实施的准备工作。

房地产市场调研工作计划的设计是指在某项调研之前，对组织领导、人员分配、工作进度、费用预算等做出安排，保证调研工作有条不紊的进行。表3-1给我们提供了一些计划内容的参考。表3-1　市场调研的计划内容表

2）实施阶段

房地产市场调研方案和调研计划经过论证后，就进入了实施阶段。这个阶段的主要任务是，组织调研人员深入实际，按照调研方案的要求，系统地收集各种资料和数据信息，听取被调研者的意见。具体步骤如下：（1）建立调研小组

房地产市场调研部门，应该根据调研目的和规模的大小，配备好调研人员，建立专门的调研小组。（2）收集资料

资料收集分为第一手资料和第二手资料收集。房地产市场调研中收集的第一手资料往往需要进行实地考察，通过问讯、问卷、访谈等一些方式获得楼盘信息、市场供需状况等资料。如果一手资料不能满足调研要求，就需要寻找二手资料。以二手资料作为调研依据时还需要鉴别资料的准确性，特别是非官方和非权威资料，必须对资料的可信性进行验证。

3）分析和总结阶段

房地产市场调研资料的分析和总结，是获得调研结果的阶段。这一阶段的工作是调研工作的最后环节，也是关键一环。这一阶段的工作包括以下几个步骤：（1）数据资料的整理与分析

对收集的原始数据进行编辑加工、分类归档，在数据之间建立起有机的联系，进行编辑整理、比较和综合分析得出所需的结论。（2）撰写调研报告

调研报告需要清晰简明地归纳研究结果，以使决策人员能够在剔出干扰的情况下做出合理的决策。

通常的房地产市场调研报告的主要内容包括：调研目的简单描述；调研方法及调研数据阐述；调研结果的分析和说明。3.2.3　房地产市场调研的内容

任何企业在其生存发展过程中都必须与社会各个方面发生这样那样的联系，即企业必须能够适应市场营销环境才能够得以生存和发展。房地产企业及其开发的房地产产品需要贴近市场，适应环境才能获得认可，得到长期生存和发展。

对市场营销环境的划分方法有很多种，其中较常用的是将其分为微观环境和宏观环境。微观环境包括企业内部因素和企业外部的供应者、营销中介、顾客、竞争者和公众等因素；宏观环境是由一些综合的社会约束力量所组成，包括人口、经济、自然、科技、政治、法律和文化等因素。房地产企业的市场调研也必须围绕着市场环境展开，内容主要包括以下几个方面：

1）房地产市场环境调研（1）政治法律环境调研

政府颁布的各项方针、政策、法令等，对企业的经营和市场营销行为的影响很大。房地产业又是国民经济的支柱产业，其受国家宏观调控的影响非常明显。企业必须适应这些政治法律环境，遵从政策的引导。（2）经济环境调研

经济环境是制约企业生存和发展的重要因素，企业应该也必须对本地区市场范围经济环境信息有细致的了解，以扬长避短，发挥经营优势。（3）社区环境调研

社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益有重要的作用。（4）项目微观环境调研

项目的微观环境调研又称为项目开发条件分析。其目的是分析项目本身的开发条件及发展状况，对项目自身价值提升的可能性与途径进行分析，同时为以后的市场定位做好准备。

2）房地产市场需求和消费行为调研

房地产市场需求和消费行为调研的内容主要包括以下几个方面：（1）房地产市场需求影响因素调研。（2）消费者需求动机调研

如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。（3）消费者购买行为调研

不同的消费者具有不同的购买行为特征，这些行为特征最终影响着消费者对房地产产品的购买。

3）房地产产品调研

房地产产品的调研一般来说包括：商品形态和供求状况、市场占有率、市场趋势等方面的调研。（1）商品形态及供求状况调研

产品形态调研就是要了解某个区域市场在某段特定时间存在的产品形态的信息，包括产品类型，各类产品所占的比例，消费者对该类产品的认可程度。供求状况调研就是对区域市场中各类产品的供求状况进行分析，了解市场缺口，判断市场供需变化方向。（2）市场占有率调研

市场占有率有绝对市场占有率和相对市场占有率之分。绝对市场占有率，是指企业生产的产品在一定时期内的销售量占同类产品市场销售总量的份额；相对市场占有率，是指本企业某种产品销售额与同行业销售额最高的企业同量产品销售额的比值。通过市场占有率的调研，能反映出本企业产品在市场上的地位和竞争能力。

市场趋势分析难度较大，一般由专业人员通过对宏观经济状况、区域经济发展状况及以区域房地产市场供需状况的综合分析得出，这种分析结果可以作为企业制定长期发展战略的依据。

4）房地产价格调研

房地产产品的价值大，价格高，是影响顾客购买行为的重要因素之一，企业制定价格策略应慎之又慎，既要做到科学合理，又要考虑到顾客对价格变动的反应及对价格的承受能力。

房地产价格调研包括：影响房地产价格变化的因素，房地产市场供求情况的变化趋势，开发项目所在区域房地产市场价格，价格变动后消费者可能的反应等。

除了上述的基础情况调研外，房地产开发企业在进行项目营销策划时，还要进行房地产营销渠道调研、促销方式调研等。3.2.4　房地产市场调研的方法

房地产市场调研的方法多种多样，通常采用的方法包括：询问法、观察法和实验法三种。

1）询问法

询问法是以询问的方式，作为收集资料的手段，以被访者的答复作为调研资料依据的调研手段。询问法的内容包括三个方面：一是事实询问，要求被调研者用事实回答问题；二是意见询问，要求被调研者提出自己的意见；三是阐述询问，要求被调研者说出自己意见的理由。询问法通常有面访询问、电话询问、邮件询问、小组座谈和问卷调查等几种形式。在房地产市场调研中，面访询问、小组座谈和问卷调查三种方式较为常用，因为这三种方式较容易获得答案，并且面访询问和小组座谈这两种形式更容易使调研者和参与者们在谈论过程中深入问题的实质，得到理想的答案。

2）观察法

观察法是指调研人员通过直接观察和记录被调研者的言行来收集资料的方法。调查人员需要到调查现场耳闻目睹现场发生的情况，并给以真实的记录，以获得调研资料。在房地产市场调研中常用于商铺调研、消费行为调研、销售现场调研、设备调研等方面的调查。

观察法最大的优点是直观和可靠，它可以比较客观地收集第一手的资料，直接记录调研的事实和被调查者在现场的行为，调研结果更接近于实际。而缺点则在于观察只能反应现象表面，不能揭示原因和动机。

3）实验法

实验法是指将调查范围缩小到一个比较小的规模上，进行试验后取得一定结果，然后再推断出现实情况中可能出现的结果。实验法是研究因果关系的一种重要方法。例如，调查广告效果时，可选定一些消费者作为对象，对他们进行广告宣传，然后根据接受的效果来改进广告词语、声像等。又如，用实验法研究广告对销售的影响，可在其他因素不变的情况下研究广告投放量的变化所造成的销售量的变动，并将它和未进行广告宣传的区域进行比较。实验法投资大，周期长，往往容易丧失市场机会，因此带有一定的风险性，虽然如此，实验法在研究因果关系时仍能提供询问法和观察法所无法得到的资料，因此具有独特的价值。

此外，根据调研目的的不同，还有其他很多种类的调研方法。房地产市场调研应该根据项目进展状况和需要解决的问题进行有针对性的调研。从完整的房地产项目开发活动来看，房地产市场调研是其中的一个组成部分，它是一个分阶段、分层次，由浅入深的循序渐进的过程。

3.3　案例分析

以南京某项目为例，其中简略了一些描述性内容。3.3.1　调研计划

1）项目背景

该项目是由南京某大型置业有限公司倾力打造的精品力作，项目2地处南京下关滨江板块核心之地，占地13947m，总建面积233397.32m，容积率为1.97，绿化率高达36%。本市场调研以项目前期策划为目标，从市场、消费者、竞争楼盘三个方面进行针对性的市场调研。

2）调研目的

通过对项目的市场调研分析，旨在为项目开发定位提供决策依据，为整个项目运作奠定良好的基础。

3）调研原则（略）

4）调研方法（略）3.3.2　市场环境调研

1）宏观市场环境调研（简）

长远分析来看，随着南京城市定位变化和其在长三角以及全国地位的提升，南京房地产市场对于那些制定长远发展目标的开发商吸引力大增，新规划片区因为未来可以预期的巨大发展潜力，将成为开发商角逐的热点。与此同时，受益于2014年青奥会557亿元的城建投资，房地产仍享“经济发展红利”，南京房地产还有较大的发展潜力。

2）区域市场环境调研（1）河西板块（略）（2）项目所在区域及相关配套设施建设（略）

3）微观市场环境调研（略）3.3.3　消费者调研

1）被访者基本情况（1）年龄

本次发放问卷针对的对象是各年龄层、各种职业的有可能成为潜在购房者的人群，如图3-4所示。（2）家庭结构

问卷调查显示被访者的家庭结构如图3-5所示。上述数据差别不是很悬殊，说明对购房有兴趣人群的家庭结构比较丰富。图3-4　被访者年龄情况图3-5　被访者家庭结构情况（3）区域分布

被访者的工作区域分布如图3-6所示。图3-6　被访者工作单位的行政区域（4）收入

被访者家庭月收入情况如图3-7所示。图3-7　被访者家庭月收入情况

2）被访者购房意向（1）对未来市场的预期

被访者对于南京市房价在未来的走势看法如图3-8所示。图3-8　被访者对南京房价未来走势的看法

调查表明，绝大部分的被访者对于未来的房价走势持居中偏乐观的观点，他们心目中的价格在未来的2～3年呈缓慢上升的趋势。（2）购房计划

被访者的购房计划如图3-9所示。图3-9　被访者未来购房计划（3）购房目的

被访者中，购房目的分布比例如图3-10所示。（4）装修需求

被访者购买时希望的装修状况如图3-11所示。图3-10　被访者购房目的图3-11　被访者希望的装修情况

①住房面积

被访者期望的居住面积如图3-12所示。

②户型

被访者偏好的户型分布如图3-13所示。

③对河西地区房价的预期

消费者在河西购房时的预期单价如图3-14所示。

④付款方式

消费者倾向的购房付款方式如图3-15所示。

⑤购房影响因素

被访者购买住宅所关心的因素主要集中在交通情况、周边公共设施配置、楼盘地理位置、物业管理水平和户型设计这几个方面，如图3-16所示。图3-12　被访者期望的住宅面积图3-13　被访者偏好的户型图3-14　被访者预期的河西购房价格图3-15　被访者倾向的购房付款方式图3-16　购房影响因素

3）被访者购房渠道（1）对广告的偏好

广告是告知消费者本楼盘信息的最普遍方式，但是发布广告的媒体有很多，在多种多样的平台之间选择合适的平台进行宣传并推出产品是房地产开发的重要一步。调查结果如图3-17所示。（2）楼盘信息的获取途径

被访者楼盘信息的获取途径比较多元化，如图3-18所示。图3-17　被访者印象深刻的广告形式图3-18　被访者楼盘信息获取途径

4）其他设施服务需求（1）消费者对配套设施的偏好

被访者倾向的物业设施配备如图3-19所示。图3-19　被访者倾向的物业设施配备（2）对物业管理费的意愿

被访者对于物业的看法调查如图3-20所示。图3-20　被访者对于现住小区物业费的看法

5）消费者调研结论与建议（1）调研结论（略）（2）建议（略）3.3.4　竞争楼盘调研

本项目竞争楼盘调研根据竞争程度分为已建项目和新开地块两个类别。

1）同质同区楼盘调研

本项目同质同区的竞争楼盘主要为以下五个项目：世茂外滩新城（表3-2）、凯鸿隽府、长江峰景、天正桃源、江雁依山郡（后四个楼盘略去）。虽然均为住宅项目，且区域相同，但其特点和目标客户群仍有区别。表3-2“世茂外滩新城”竞争分析

2）同质异区楼盘调研

同质异区楼盘调研项目“万科金域蓝湾”（省略）。

3）同区新地块（略）

4）综合分析（略）复习思考题

1.市场的供需量与价格有何种关系？

2.影响市场价格的因素有哪些？

3.市场调研对房地产项目开发的重要性有哪些？

4.针对房地产开发项目的市场调研应包括哪些主要内容？

5.通常对房地产市场调研主要采用哪些方法？

4　土地制度与房地产开发土地的获取

本章概要土地是房地产开发的基础，取得土地是房地产项目开发的起点。本章通过对我国现行土地制度，以及西方主要国家土地制度的介绍，揭示我国现行土地制度的特点。通过分析土地使用权的流转方式，了解房地产开发商取得土地使用权的方式途径。在此基础上，学习开发商在获取土地时地价的测算技术和方法，并了解土地获取过程中的相关问题。

4.1　我国现行土地制度

1）产权

产权是经济所有制关系的法律表现形式，是现代市场经济的核心范畴，土地资源优化配置的实质是土地产权在各个产权主体间的顺利流动。

现代企业产权制度是人类社会经济长期发展的结果。从私有财产的出现到市场经济体系的确立，产权一直被视为仅仅是一个法律上的概念，指的是财产的实物所有权和债权，它侧重于对财产归属的静态确认和对财产实体的静态占有，基本上是一个静态化的范畴。而在市场经济高度发达的时期，这一法律意义上的产权概念已经日益深化，含义更加宽泛，它更侧重于从经济学的角度来理解和把握，侧重于对财产实体的动态经营和财产价值的动态实现，它不再是单一的所有权利，而是以所有权为核心的一组权利（权利束），包括占有、使用、收益、处分等权益。

所谓产权制度则是制度化的产权关系或对产权的制度化，是划分、确定、界定、保护和行使产权的一系列规则。

现代产权制度是权责利高度统一的制度，其基本特征是归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅。产权主体归属明确和产权收益归属明确是现代产权制度的基础；权责明确、保护严格是现代产权制度的要求；流转顺畅、财产权利和利益对称是现代产权制度健全的标志。

建立归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，是市场经济存在和发展的基础，是完善基本经济制度的内在要求。当前，我国经济社会发展中出现的一些矛盾和问题都直接或间接地涉及产权问题，建立健全现代产权制度是实现国民经济持续快速健康发展和社会有序运行的重要制度保障。

2）土地产权

土地产权分为物权、债权两类。物权包括自物权、他物权。（1）自物权

自物权是权利主体对自己所有的财产依法享有的物权，即所有权，亦称完全物权。所有权是整个产权制度的核心，具有绝对性、排他性和永久性等特点。除土地所有权以外，我国不动产所有权还设有建筑物所有权，以及高层建筑等产生的建筑物区分所有权（由区分所有建筑物专有部分所有权、共用部分持有权及因共有关系所生的成员权所构成的特别所有权）。（2）他物权

他物权是权利主体对他人所有的财产依法享有的权利，亦称限制性物权，包括用益物权和担保物权。用益物权是以物为标的，以使用、收益为内容的物权，主要有建设用地使用权（土地使用权）、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权等。担保物权是为了担保债的履行而设定的物权，主要是土地的抵押权，即为担保债权的清偿以不动产为标的而设定的物权。

债权是一方当事人对相对方当事人的权利，亦即相对方对该方当事人承担的义务，它以契约自由为原则。我国土地产权设置如图4-1所示。图4-1　土地产权关系图

土地的权利具有排他性，包括占有、使用、收益和处分四项权能（权利束）。不同的权利体系，所拥有的权利不同。土地产权制度是土地法律制度的核心。4.1.2　土地所有权制度

土地所有权是土地所有者对自己所有的土地享有完全的占有、使用、收益和处分并依法排除他人干涉的权利。土地所有权是土地产权制度在法律上的体现。我国“实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”。土地的全民所有制，具体采取的是国家所有制形式，称国家所有土地，简称国有土地；土地的劳动群众集体所有制，具体采取的是农民集体所有制形式，称农民集体所有土地，简称集体土地。

1）土地国家所有权制度

国家是国有土地唯一的、统一的所有者。这一土地所有权制度主要由承继、没收、土地改革、依宪法直接取得和征用等五种途径得以实现。这是我国现阶段最重要的土地所有权制度。

我国国有土地所有权具有以下三项法律规定：（1）在所有权主体方面，国家所有的土地只属于国家

由于我国土地国有实质为全民所有，因此对于国有土地的占有、使用、收益和处分必须反映人民的意志，并为人民的整体利益服务。同时只有代表全体人民意志和利益的国家才能作为土地国家所有的主体。（2）在所有权客体方面，具有相当的广泛性

国有土地的所有权客体包括：

①城市市区的土地。

②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地。

③国家依法征用的土地。

④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地。

⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。

⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。（3）在所有权的行使上，由国务院代表国家依法行使土地所有权

由于国家为政治组织而非经济组织，客观上决定了国家必须将国有土地交由全民所有制单位、集体所有制单位、其他组织及社会成员经营使用。

而在所有权主体行使方面，国务院是国家最高行政机关。因此，我国国家土地所有权以国务院为代表。但是，国务院并不能亲自管理全国每一宗国有土地，国有土地所有权实质上落实到具体地方和国家职能部门，因此，城市政府是其所辖的区域范围内的国有土地所有权的实质代表。

这里产生了一个国家土地所有权主体的移位问题，即在国家所有土地权的行使方面，实质上的城市政府（地方层面）与法理上的国务院（国家层面）存在理论上的偏差。并实质上导致了土地管理方面的偏差或问题的产生，如耕地保护问题、城市间低地价竞争问题、外部性问题等。

2）土地集体所有权制度

土地集体所有权制度，是指农村劳动群众集体经济组织在法律规定的范围占有、使用、收益和处分自己所有土地的权利，是我国土地公有制的另一重要形式。

我国土地集体所有权制度具有以下特征：（1）未有一个统一的主体

集体所有的土地只属于各劳动群众集体所有，其土地集体所有权的主体有：

①村农民集体，“集体所有土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。

②农业集体经济组织的农民集体，“已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各农村集体经济组织或者村民小组经营、管理”。

③乡（镇）农民集体，“已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理”。由于法律规定上的模糊性，土地集体所有权存在实质上的主体虚位。（2）集体土地所有权的客体具有广泛性

集体土地所有权的客体包括：

①除由法律规定属于国家所有的以外农村和城市郊区的土地。

②由法律规定的属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂。

③宅基地、自留地和自留山。（3）国家法律重视集体土地所有权的保护

集体所有的财产受法律保护。禁止任何组织或个人侵占、哄抢、私分、破坏或非法查封、扣押、冻结、没收的规定也适用于农村集体所有土地的保护。（4）集体土地所有权权能的不完整性

在占有、使用、收益、处分方面，集体土地所有权的权能并不完整，即集体所有土地并不是完整的所有权，受到一定的限制。主要体现如下：

①收益权的限制，如集体土地不能直接用于房地产开发，若要进行房地产开发，必须先经国家征收程序转变为国有土地后再由国家出让给开发商进行开发。

②处分权的限制，集体土地不得出让、转让、出租用于非农业建设，不得擅自改变土地的用途。

③国家以法律法规的形式限制集体土地直接进入市场，而国家有权根据公益的需要征收集体所有的土地。

④国家所有土地与集体所有土地之间的所有权的流转是单向的，即只能由集体所有土地经征收程序而流转为国家所有土地，不能相反。4.1.3　土地使用权制度

土地使用权是指，土地使用者依法使用其占有的土地，并享有收益及一定处分的权利。土地使用权有两种概念，一是土地所有权人对自己拥有的土地享有的使用权，仅是使用的含义；二是非土地所有人对他人所有土地所享有的使用权，具有占有、使用、收益和处分的部分或大部分权能。我国现阶段的土地使用权即是第二种情况。

我国土地使用权中，根据所有权不同，又分两种情况，一是国有土地使用权（《物权法》中命名为建设用地使用权），二是集体土地使用权（土地承包经营权）。在国有土地使用权中，视土地使用的“有偿性”，又分为出让土地使用权和划拨土地使用权。

对于房地产开发而言，只讨论国有土地使用权这一范畴。

1）出让土地使用权

出让土地使用权，即国有土地使用权的有偿出让。出让是指国家（所有权主体）将国有土地使用权在一定年期内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让，也称土地的一级市场，由国家所垄断，任何个人和单位不得出让国有土地使用权。

我国出让土地使用权具有较完整的权能，也受到相应的限制，主要体现在四个方面。（1）使用期限

出让土地使用权人对国家所有土地具有合法前提下的占有，但其占有时间视出让合同具有一定的限制。如住宅用地最高出让年限为70年；商业、旅游娱乐用地最高出让年限为40年；工业用地，教育、科技、文化卫生、体育用地及综合用地的最高出让年限为50年。（2）积极使用

出让土地使用权人在出让时间内具有合法使用的权能，但其使用必须是积极的，即土地使用权人不得履行不使用土地的消极权。《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）明确规定，土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用；土地闲置满一年不满两年的，按土地价款的20%征收土地闲置费。（3）具有收益的权能

因利用土地而产生的收益归土地使用者所有。但由经济社会发展、城市化、土地周围基础设施与环境改善等而产生的土地增值收益应归国家所有，这是由土地增值收益之贡献原则所决定的。（4）具有部分处分的权能

土地使用权人可以将其使用的土地或连同土地上的建筑物或附着物一并处分，如转让、出租或抵押等。如房地产开发用地，经开发完成后，开发商将土地（使用权）连同地上建筑物进行转让或再转让等，形成活跃的房地产市场。

国有土地使用权之出让，主要有协议、招标、拍卖、挂牌等四种方式。

2）划拨土地使用权（1）划拨土地的概念与范围

划拨土地使用权，是指国有土地使用的行政划拨，是有批准权的人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。

国有土地使用权之划拨不具有市场性，其划拨具有严格的规定。通常情况只能用于国家机关用地和军事用地、城市基础设施和公用事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地等。（2）划拨土地的特性

与出让土地使用权相比，划拨土地使用权亦有相应的权能，但限制有所不同。主要特性有：

①占有方面，划拨土地使用权人对国家所有而划拨的土地行使占有，且占有没有时间限制，但国家因建设等需要可以在适当时间收回，或无偿或适当补偿。

②使用方面，划拨土地的使用必须是积极的，即土地使用权人不得履行不使用土地的消极权，如不得使土地闲置、荒芜等。

③收益方面，划拨土地使用权具有收益的权能，但划拨使用土地不得用于经营。

④处分方面，划拨土地使用权不具有处分的权能，未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动，但在一定条件下（经合法的出让程序后）可以转让、出租、抵押等。

3）地役权（1）地役权概念

地役权是指为增加自己土地（需役地）的利用价值，而在他人土地（供役地）上设置的某种权利，即为另一土地使用权的不动产之使用及需要而对某一不动产所加的负担，亦即地役权是施加于不动产（称供役地）的负担以使其他不动产（称需役地）获益。

在土地使用权出让条件中，一般会因规划而规定红线退让。红线退让实质是一类通行地役权。《物权法》对地役权的规定，实质是地役权的显化，是我国物权制度的重要进步。（2）地役权之存在要素

地役权之存在一般需有三个要素。

①土地之存在。

②建立于两块土地之间，该两块土地分属两个土地使用权人。

③其中一块土地向另一块土地提供服务。

地役权不能直接或间接地与土地分离，需役地的用益权人或抵押权人由地役权而获得利益，供役地的用益权人或抵押权人则承受其利益。地役权不可单独出售或抵押，它总是伴随土地在不同所有人之间转移而转移。4.1.4　土地征收制度

我国《宪法》第十条第三款“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。

1）土地征收与土地征用（1）土地征收

土地征收是指国家基于社会公共利益的目的，按照法定程序，强制性地取得他人土地且给予合理补偿，而他人土地所有权归于消灭的一种制度。（2）土地征用

土地征用是指国家基于特殊情形而使用他人土地且给予合理的补偿，待使用完毕后，仍将土地归还所有人或使用人的一种方式。（3）土地征收与土地征用的异同

土地征收与土地征用具有共同点，也存在本质的差异。主要表现为：

①都属于通过运用国家强制力而对公民的土地权利进行限制的形式

征地属于政府行为，带有强制性，有国家强制力作保证；而土地征收的对象是集体土地所有权，土地征用的对象是土地的使用权，使用完毕应归回原集体经济组织，并不改变土地所有权的性质。土地征收意味着土地所有权的转变，土地征用则是土地使用权的改变，有着本质的区别。

②都是为了公共利益的需要而征地

不论“征收”，还是“征用”，其对象都是集体所有土地。《宪法》规定，只有国家为了公共利益的需要，才能对集体所有土地实行“征收”或“征用”，也只有国家才可以为了公共利益的需要，对土地动用“征收权”或“征用权”；而土地征用一般适用于临时性的紧急状态，也适用于临时性的公共用途，土地征收则不一定，其根本是共同利益之需。

③都要经过法定的程序并依法给予补偿

无论是“征收”或“征用”，《宪法》规定都要依照法律规定，经过严格的程序批准并给予被征对象相应补偿。这对切实维护土地所有者和使用者的权益，保障公民合法财产不受侵犯具有重要意义，但两者的补偿标准不同。在土地征用情况下，如果标的物没有毁损灭失，就应当返还原物；而在土地征收的情况下，不存在返还的问题。由于土地征收是所有权的转移，对其做出的补偿也相对更高。

2）我国目前主要的安置补偿模式（1）货币补偿

货币补偿是自我国征地工作开展以来实施时间最长、实施范围最广的一种征地补偿安置模式，是指在征地时按照国家法定的征地补偿标准，一次性足额支付的安置补助费，让失地农民自谋生路。货币安置主要有两种安置模式：一种是一次性货币安置，即对失地农民一次性发放征地补偿款；另一种是分期货币安置，即征地补偿款由村集体或其他经济组织分期定额支付征地补偿款。

就地方政府和用地单位而言，货币安置补偿操作简单，而且成本不高；就失地农民而言，可以获得一定的经济收入，利于征地工作的开展，故货币安置补偿仍是我国大部分地区征地补偿中所采取的主要安置模式。

但货币安置补偿也存在诸多问题，突出表现在以下方面：

①由于我国的征地补偿标准偏低，对于失地农民的日后生活，所得到的补偿款对保障其后期生活仍是“杯水车薪”。

②货币安置只是生活指向性安置，而非就业指向性安置，只考虑了失地农民眼前的生活安排，并没有为其长远打算。

③失地农民如没有利用征地补偿款为以后的生活做好打算，待消费一空时，又会找政府、用地单位，带来新的不安定因素。故有关学者认为，货币安置等于不安置。（2）农业安置

农业安置是指通过调整分配村集体机动地、承包户自愿交回的承包地、承包地流转和土地开发整理新增加耕地，保证被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产，主要是针对人均耕地比较多，而被征用土地相对较少的村。

农业安置对农民来说，土地被征收后仍然不失地，有生产资料，相对较为合理。（3）就业安置

就业安置也称为招工安置，是指土地由于开发区和城市扩展建设被征用后，地方政府或用地单位依据征地数量对失地农民进行上岗培训，安排其“农转非”就业。（4）入股分红安置

入股分红安置是指对于长期有稳定收益的项目用地，在农户自愿的前提下，被征地农村集体组织经与用地单位协商后，可以采用以征地补偿安置费入股，或以经批准的建设用地土地使用权作价入股，农村集体经济组织和农户通过合同约定以优先股的方式获取收益。

入股分红安置虽然可以给失地农民带来长期的土地收益，但也存在着经营、资产难以保值增值等风险。（5）社会保障安置

社会保障安置是指在征地补偿中，不再向失地村集体和农民个人支付土地补偿和安置费用，而是核定农转非人员，将征地补偿费用列入劳动和社会保障部门设立的“安置费”专户，由劳动和社会保障部门与失地农民签订安置协议，对符合缴纳社会养老保险统筹条件的失地人员，为其设立社会保险个人账户，达到退休年龄的，按月发放养老金。

社会保障安置可以使失地农民老有所养，维护了社会稳定，有效化解了失地农民的生活风险。但在实施的过程中，常常无法满足未达到保障年龄的年轻人的需要。（6）留用地安置

留用地安置是指政府在征用集体所有的土地时，按照征地面积或村集体人口的一定比例核定留用地指标，让被征地集体经济组织用于发展第二、三产业，壮大集体经济，安置失地农民的征地方式。留用地安置模式是经济发达地区为了缓解征地过程中所产生的矛盾，弥补征地补偿标准偏低、无法维持失地农民的正常生活水平，所采取的一种变相提高征地补偿标准的方式。

3）征地补偿与安置费用标准

根据《土地管理法》的规定，国家建设征地由用地单位支付土地补偿费和安置补助费，并向税务和财政部门缴纳有关税费。土地补偿费、安置补助费和相关税费组成了征地行为中需要支付的费用。（1）土地补偿费

征用耕地的补偿费，按该耕地被征用前3年平均年产值的6～10倍计算。年产值的计算，一般根据统计年限算出征地前3年该耕地的平均年产量，乘以单位产品价格。即年产值=征前3年平均产量×单位产品价格。

具体标准由各省、自治区、直辖市规定。

其他土地的补偿费，由省、自治区、直辖市参照征地的补偿费标准规定。年产值可按统计年限数，也可由政府分区定出平均数作为被征用土地上附着物和青苗补偿标准。（2）安置补助费

按《土地管理法》规定，用地单位除支付土地补偿费外，还应支付安置补助费。①安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。安置补助费=该耕地被征前3年平均年产值的4～6倍×需要安置的农业人口数需要安置的农业人口数=被征单位耕地总数/人均占有耕地数

每亩被征耕地的安置补助费，最高不超过被征前3年平均年产值的15倍。

②其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照耕地的安置补助费标准规定。

③特殊情况下，如在城郊，劳动力安置难度大，或年产值低，计算补偿和安置费用后仍不能维持原生活水平的，经省级政府审查批准可适当提高标准。

土地补偿费与安置补助费的总和不超过土地被征前3年平均年产量的30倍。

④征收房屋及其他建筑物的地基，在付给拆迁费后，不另给安置补助费。

⑤土地、青苗、房屋拆迁等各项补偿费和安置补助费的分配，除被征土地上属于个人的附着物和青苗的补偿费付给个人外，其他部分应由被征地单位用于发展生产和安置农民生活，不得移作他用，任何单位和个人不得占用。

⑥征收宅基地、荒山、荒地不支付安补费。（3）青苗补偿费

为避免损失，办理征地手续时，就应先明确移交土地的具体时间，以便被征地单位做好准备。青苗补偿标准如下：

①刚种的农作物，按季产值的1/3补偿。

②对成长期的农作物，最高按一季产值补偿。

③对粮、油及蔬菜、青苗，能收获的，不补偿。

④对多年产经济林木，要尽量移植，由用地单位按实际价值补偿；对成林树木，由树林所有者自行砍伐。（4）附着物补偿

①电话线、电力线、自来水、桥、涵、铺石道路、排水站、水泥场地等，参照建筑造价，由土地部门与被征地单位具体商定补偿、迁移和复建等事宜。

②房屋拆迁补偿费。被征土地上的房屋等设施需拆迁的，必须在申请的同时，一起编制拆迁计划，上报批准。在建设工程开工前，土地管理部门帮助拆迁户安排好住房。拆迁房屋按“拆什么补偿什么，拆多少补偿多少，不低于原水平”的原则，根据原建筑面积及结构类型按当地现行价格给予补偿。拆迁所需三材指标，由建设单位解决。所需价款及运输费，包括在拆迁费之内。

被征土地上附着物和麦苗的补偿标准，也由省、自治区、直辖市规定。

③其他多年耕作土地、人工养殖场、宅基地，按邻近耕地补偿费标准计算。（5）新菜地建设基金

对于城市郊区的菜地，用地单位应按新菜地开发建设基金收取标准予以补偿。

①100万以上人口的城市（不包括郊县人口，仅指城市、市郊非农人口）征1亩菜地，缴纳7000～1万元；

②城市人口50万～100万，征1亩菜地，缴纳5000～7000元；

③人口不足50万的中小城市，每征1亩菜地，缴纳3000～5000元。

对于无收益的非耕地，不给补偿费。国家兴建的流域性防洪工程、跨流域性调水骨干工程、兴建公路，按土管法规定，由国务院另行规定办理。粮食副食补贴由各省自定。造地费根据造地发生的成本核算。（6）耕地占用税

耕地占用税在占用耕地作为非农建设用地时缴交。这是为了合理利用土地资源，加强土地管理，保护农用耕地，包括国家所有和集体所有的耕地。农用耕地包括：用于种植农作物的土地；占用前3年内曾用于种植农作物的土地；占用渔场及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也视同占用耕地。

占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人。

纳税人在土地部门批准占用耕地之日起30日内一次性纳税，按实际占用面积计。纳税人按规定向土地部门办理退还耕地，不退税款；未按期交纳，从滞纳之日起按日交纳税款的0.5%作为滞纳金。（7）土地管理费

土地管理费是县、市土地管理机关从征地费中提取的，由市、县土地管理机关根据不同情况确定土地管理费比率。

①一次性征地面积较少、动迁安置工作量少、牵涉人力较少的，可提取1%左右；有特殊情况，经省级（自治区、直辖市）人民政府批准，可适当提高比率，但最高不超过2%。

②一次性征地数量较多、动迁安置工作量大、牵扯人力较多的，提取2%左右；有特殊情况，经省级（自治区、直辖市）人民政府批准，可适当提高比率，但最高不超过4%。

③县、市提取的土地管理费，应按一定比例上交给上级土地主管机关作为征地服务必须费用。上交比例由省级（自治区、直辖市）人民政府确定。4.1.5　城市土地供应制度

1）城市土地供应机制

城市土地供应来源于增量土地与存量土地两类。（1）增量土地

是指将农用地转化为城市建设用地的新增城市土地，这是我国土地所有权转移的唯一形式，且是单向的，即只能由农用地转化为国有土地。法律规定，国家为了基础设施和公众利益，可以依法征用农村集体土地，同时规定，国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。

增量土地是任何一个国家或地区城市化过程的一个必然过程。

扩大城市土地增量供给，意味着只能用越来越少的土地提供越来越多的城市人口消费所需的粮食，以及相应的农副产品和原料。同时，土地是农民赖以生存的基本生产资料，城市在扩张和占用农用地的同时，也要相应的消化这些依靠土地生活的农业人口，而且还要求这些人口具备从事非农产业的基本素质。这对于中国这样的人地关系来说尤为困难。而且由于农用地向建设用地转变后再转变的不可逆性，占用农用地扩大城市土地总量供给应尤为慎重。（2）存量土地

存量土地是原城市土地的再利用，是通过土地投资在一定限度内的增加或更加集约化利用现有的城市土地等方式，在土地面积不增加的情况下提高土地的使用效率，从而相对增大城市土地经济供给，是城市土地利用的存量调整。具体表现为在原有城市建成区范围内对土地进行二次开发，如适度的增加资金和劳动力、提高土地的容积率和增加建筑密度、改变旧城区的土地利用结构、消除影响土地利用的阻碍因素、改善城市基础设施、做好城市土地利用总体规划等，使平均单位面积的城市土地具有更大的使用效率，从而达到内涵是扩大土地供给的目的。

在计划经济时代，不论是增量土地还是存量土地，土地使用权一律采用无偿划拨的方式，土地使用者只有土地的使用权，没有处分权，不得将其使用的土地转让和出租。当国家有建设需要时，土地使用者应无偿归还土地，国家不作补偿，实行无偿、无流动、无限期的“三无”土地使用制度。

改革开放后，尤其是1988年《宪法》及相继的《土地管理法》对土地可以依法转让的条例进行修改后，城市国有土地使用制度的改革全面展开，城市土地使用实行有偿与无偿使用并列的“双轨制”，土地市场逐步建立和发育，土地国家所有权逐渐在经济上得以实现，土地有偿供应机制逐步建立，并在逐步提高。

我国城市土地供应机制如图4-2所示。图4-2　城市土地供应机制图

2）城市土地供给制度的特征

我国城市土地供给制度的形成，主要受经济发展、人口增长、城市规划、土地市场、技术因素及相关政策因素的影响，具有如下一些制度特征：（1）实行国家垄断一级市场的供给制度

我国城市土地所有权的唯一主体是国家，国家垄断了城市土地供给的一级市场，土地二级市场和三级市场是土地使用者之间转让土地使用权的市场，并形成相应的土地供给管理制度。只有实行垄断，政府才可以实施土地利用总体规划，以土地供给来引导用地需求，确定土地投向；也只有实行垄断，政府才可以控制土地供给总量，形成土地公开竞争的局面。这也是我国有别于其他西方资本主义国家城市土地供给制度的基本特征。（2）实行城市土地有偿供给制度

把无偿无限制的土地变为有偿有限期的土地使用，通过建立和培育土地市场，引入市场机制，使市场在国家宏观调控下对土地资源配置发挥基础性作用。实行城市土地有偿供给制度的直接效果就是国家通过出让土地取得土地收益，土地既然是宝贵财产，就不能像阳光、空气那样可以无偿使用。只有加强土地资产管理，加强土地市场建设，严格土地有偿供给制度，国有土地资产流失的漏洞才能堵上。（3）实行政府宏观调控下的城市土地供给制度

土地具有资源和资产的双重属性，作为资源，它具有自然供给的有限性、质量的差异性、整体生态性等特性；作为资产，它又具有保值和增值特性。我国的城市土地除了具有资源和资产的共性外，还有别于其他国家和地区的特性，这就是我国城市土地的所有权归国家所有，是不能进行交易的，进入市场的只能是土地的使用权，在城市土地所有权国有化的前提下，形成的土地使用权出让市场必须由国家垄断。土地使用权进入市场的数量应与土地供应计划紧密相连，并以此形成国民经济宏观调控的一种重要手段。实行政府宏观调控下的城市土地供给制度，政府可以以市场配置为基础对城市土地进行宏观调控和资本运作，最大限度地减少盲目供地和无计划供地。（4）实行计划与市场并行的城市土地供给制度

所谓“计划与市场并行”体现在两个方面：

①土地供给的范围实行计划与市场并行。我国现在虽然大部分城市土地采取有偿出让的方式，但仍然有划拨的土地，如城市基础设施用地和公益事业用地、国家机关用地和军事用地以及国家重点扶持的能源交通水利用地等，因为如果完全采取市场配置，一些收益较小的城市土地将会被配置到其他部门，而影响城市的总体发展。因此，我国在土地供给的范围上实行的是计划与经济并行。

②土地供给配置实行计划与市场并行。如土地供给的数量、土地供给的用地类型不能完全由市场需求来决定，而要由国家有计划地引导，具有明显的中国特色。（5）实行“收购—储备—出让”模式的城市土地供给制度

我国已经在全国大部分城市初步形成了政府主导下的统一收购、统一储备、统一出让和统一管理的城市土地供给市场，使政府能够根据市场变化有计划地供给土地，严格控制土地供给总量和供给结构配置，调节市场供求关系，提高市场机制配置土地资源的效率，促进土地开发由粗放经营逐步转变为集约经营。（6）实行用途管制的城市土地供给制度

新的《土地管理法》以土地用途管制为核心，从机制、法制、体制上牵动了土地供给制度的全面改革，在构筑一个不断完善的土地制度体系中，实现土地科学有序利用，使耕地保护置于社会经济发展、环境保护统一的有机体内。实行用途管制的城市土地供给制度，规定使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途来使用土地，使得土地的供给受到一定限制。4.1.6　城市土地储备制度

1）城市土地储备制度的概念

城市土地储备制度起源于1896年的荷兰阿姆斯特丹市，随后在包括德国、法国、美国等在内的众多欧美国家开始实施，其目的是通过土地的事先收购储备，抑制土地投机和地价增长。关于城市土地储备的概念，从社会经济制度、土地所有制形式、土地管理政策以及社会经济发展状况等方面，有不同的认识，概括如表4-1所示。表4-1　城市土地储备概念比较表

从表4-1可以看出，国外与我国台湾地区的学者对土地储备的概念主要是强调城市规划与公共政策的目的，土地储备的主体可以是政府部门或其他公共机构，主要目的是为实施城市规划目标或其他公共利益，同时也兼顾调控土地市场与平抑地价的作用。我国大陆土地储备的概念主要强调政府对土地一级市场的垄断，增强政府对土地市场的宏观调控能力，规范市场秩序，防止土地收益流失。强调解决当前我国土地市场与经济发展中存在的实际问题，这是因为我国的土地储备主要是为了国有企业改制、盘活存量土地资产、对存量土地进行合理与高效配置而产生的。

由上述城市土地储备的概念，可以认为，城市土地储备制度是指城市政府按照法律程序，运用市场机制，根据土地利用总体规划和城市规划，通过收购、收回、置换、征用等方式取得土地使用权，并进行土地的前期开发整理与储备，以适时适量供应和调控城市各类建设用地的需求，规范土地市场，为城市发展提供土地资源、资产和资本的一种城市土地管理制度，是城市土地储备过程、相关法律法规配套及其实施管理的完整整体。

2）城市土地储备的特点

城市土地储备的特点主要有：（1）土地储备的行政性

土地储备的主体一般是城市政府或受其委托的其他储备机构，这些储备机构可能是由政府直接组成并加以控制，也可能是由与政府有密切关系的国有企业或公司合营企业来运作。土地储备是城市政府或受其委托的储备机构依照法律程序收回、优先购买或征用适量的土地，并加以储存。土地储备是法律赋予城市政府的一种行政管理行为，土地储备的主体与运行方式都具有行政性。（2）土地储备的计划性

土地储备是城市政府根据城市发展和土地供求的现状与趋势进行的一种有计划的土地收购及储备行为。土地储备一般要根据城市发展状况、土地市场的供求关系、城市建设状况等因素，进行科学的安排，有计划地收购与储备土地并适时地将储备的土地投入土地市场，因而土地储备具有较强的计划性。土地储备一般要与城市总体规划、城市土地利用规划一致，以便统筹安排各类城市用地，解决土地市场中土地交易无序、土地投机与地价上涨等问题，实现政府宏观调控土地市场的功能。（3）土地储备目标的整体性与公共性

土地储备的目标多种多样，既有经济目标和社会目标，也有生态环境目标，各种目标之间相互影响，相互制约。在土地储备的实施过程中，一般要注意各种目标之间的协调，不能片面追求某一目标，尤其是单纯的经济目标。要注重目标的协调性与整体性，包括在空间上的经济、社会、生态环境三个效益的统一和时间上的近期效益和长远效益的统一，把宏观调控土地市场与土地的生态经济管理相结合，土地储备的目标取向应是以社会效益、生态环境效益为主要目标，兼顾经济效益。经济效益不应该成为土地储备追求的唯一目标或主要目标，土地储备不能以盈利为主要目的，而应以社会公共利益与生态环境保护为主要目的。（4）地域差异性

土地具有很强的区位性与地域性，受土地位置、自然环境条件、开发历史、周围社会经济状况等因素影响。土地的种类特征、质量优劣、土地价值高低等都具有明显的区域差异。城市间、区域间土地利用类型、利用方式、土地供求状况等差别很大。即使在同一城市内部，由于区位条件的不同，不同地区、不同地段的土地利用程度、人口密度等差别很大，具有很强的区位性。因此，城市土地储备要根据不同城市、不同区域的特点，坚持因地制宜的原则。（5）系统性

土地储备是一项系统工程，在操作过程中涉及规划、建设、税务、金融、房产、土地等许多政府相关部门，需要这些部门从整体利益出发，互相协调、相互配合。以促进土地储备工作的顺利进行。土地储备又是一项配套工程，土地储备工作的顺利开展需要相关配套政策的支持，主要包括配套的法律依据与法规政策、配套的财政金融政策以及相关的土地利用规划与城市规划。（6）资金需要量大

土地储备既是土地的储备，也是资金的储备，土地储备的运作需要大量资金来实现。土地收购、征用、前期开发与整理等过程需要大量的资金投入，国外一般通过建立土地银行为土地储备提供资金保障。土地储备的资金来源一般包括政府拨款、政府贷款、发行房地产证券或土地债券、各种社会福利基金等。国外实践证明，保证资金有效供给对于城市土地储备具有重要意义。4.1.7　我国香港、台湾的土地制度制度简介

1）香港土地制度

1997年7月1日，中国对香港恢复行使主权之后，香港土地全部回归中国。《中华人民共和国香港特别行政区基本法》规定：“香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。”

香港土地使用制是土地租用制。其特色之一是只租不买断，政府将土地租给房地产开发商或其他土地使用者，要签订土地契约（俗称租约）。一般而言，租约有效期为75年，租户可于租约期满后续约75年，在租约有效期内，根据租约所定的条款建造地上建筑物，并连同租约在市场上出售。在香港，所谓土地市场，只是土地租约的交易市场。租约期满，土地连同地上建筑物一并由政府无偿收回。香港特区政府出让土地的方式有五种：拍卖、招标、私人协议、无偿划拨、临时出租。对于不牟利的公益用地，采取私人协议方式出让，而且只收象征性的地价，不受市场行情左右。至于特区政府机关用地，则完全是无偿划拨。对于暂不长期出让的土地或临时闲地（如拆迁地间隙期），以及认为不宜长期出让的土地，通常以短期临时出租的方式租出。

2）台湾土地制度2

台湾是中国最大的海岛，全地区面积3.6万km。以台湾当局的说法，台湾现行的是“平均地权”的土地制度。这种土地制度，既非单一的土地公有制，亦非纯粹的土地私有制，而是二者之综合发展。是公有还是私有取决于实行哪种制度更有益。平均地权体系的三大特点是：农地农有，市地市有，富源地国有。所谓农地农有，是指农地归农民所有、所耕，耕作所获的成果归农民所有；市地市有，是指市地属于市民公有，而由市政府管理；富源地国有，是指富源地属于全体国民所公有，由政府管理。

台湾在土地上设置的权利有土地所有权和土地他项权。土地他项权包括地上权、永佃权、地役权、抵押权、典权、耕作权、租赁权等七种，土地所有权为土地的基本权利，土地他项权为土地所有权的负担。

4.2　国外土地制度

1）国外土地制度模式

经济发达国家（地区）的土地制度归纳起来可以分为两种模式，一种是以美国和日本等国家为代表的，以土地私有制为主体的模式；另一种是以德国和英联邦国家（地区）为代表的，名义上土地国家所有制为基础的模式。

2）国外土地特征

两种土地制度模式虽有一定的差异，但就其本质上看，具有以下共同特征。（1）土地可以自由交易

在这些国家（地区），土地作为一种商品可以自由买卖、租赁、抵押和赠予等。土地市场与资本市场、劳务市场等一样，是市场经济体系中的一个子系统，是整个市场体系不可分割的一部分。土地市场的进出是自由的，只要有买卖土地的意愿和买卖土地的能力，各市场主体都可以自由地进入。土地价格基本上由土地市场的供给与需求决定，土地的供给与需求通过市场机制来调节，议定的价格水平反过来又通过市场机制来影响土地的供给与需求。（2）对土地市场的规制

由于市场运行的外部性等原因，致使土地市场不可能实现理论上的土地公共物品的有效供给，即“市场失灵”。由于土地资源的特殊性，土地自然供给缺乏弹性，土地经济供给弹性也相对较小。在同一地域性土地市场内，土地价格主要由需求决定。而土地需求是一种引致需求，政府的经济增长政策，在许多情况下也刺激了土地需求的变动，容易引起土地价格的上涨。为了实现“公共利益”的用地目标和控制土地价格过快上涨，西方发达国家都对土地私有和土地市场进行干预或规制。主要措施如下：

①对公共用地实行征用制度。

②对土地进行收购、储备和出售。

③制定土地利用计划和规划。

④实行土地交易登记制度、申报制度。

⑤制定相应法规等。（3）土地市场的有效性

从现实运行效率看，两种市场模式都是同样有效的。这是由于两种市场模式的经济制度基础都是市场经济，市场机制对资源的配置都发挥基础性作用。即使是在实行土地国家所有的国家（地区），其土地国家所有在很大程度上只是名义的。土地所有权名义上属于国家，但若干年的土地使用权以有偿、有期、有条件方式通过市场“批租”出去，获得土地的持有人只要不违反法律，就可以自由地利用和处分保有的土地，并享有和获得相应的土地财产权益。例如，英国自1066年以来，全部土地在法律上都归英王或国家所有，即英王（国家）是唯一的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使用权。在英国法律上，土地使用权者常被称为土地持有人，土地持有人所保有的有关土地权利的总和称为产业权。具体又分为无条件继承的土地产业权、限定继承的土地产业权、终身保有的土地产业权和期限保有的土地产业权等。完全拥有土地权益的土地持有人纯粹是该土地的永久占有者，只要他不违反有关土地法规就可以自由地占有使用和处分土地。其他土地持有人可以在土地契约有效期内对其所持有的土地进行使用和处分。4.2.2　美国土地制度

1）美国土地产权制度

美国实行多元化的土地所有制。美国联邦政府所有的土地约占国土面积的28%，私人所有的土地约占58%，州、县、市所有的土地为占12%，另有2%为印第安人托管的保留地。联邦、州、县、市在土地所有权、使用权和收益权上各自独立，不存在任意占用或平调，确实需要也要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。在联邦政府所有的土地中也存在多元化的形式，隶属农业部的国家森林局约占30%，隶属内政部的国家土地管理局约占42%，国家渔业和野生动植物局约占13%，国家公园局约12%，国防部管理为3%。上述五个联邦政府机构在各自管辖范围内，对国土资源管理具有各自不同的职能和责任。

美国城市土地大多为私人所有。房地产买卖时，土地连同地上建筑物一同买卖，实行房地统一登记。所以，如果购买的是完全保有的绝对继承的房地产，是没有法定使用期限的。只有土地所有者或从土地所有者那里得到许可的人，才能拥有对地表或地下的资源进行勘查和开发的权利。但政府对于土地所有者反对政府的行为和不与政府合作的举动拥有抑制的权利。

美国一般没有处理土地产权转让的专门法规。所有的土地都实行有偿使用，在政策规定许可的范围内，土地可以自由买卖、出租和抵押。土地无论公私，在交易中地位、利益平等，而且手续十分简单，在双方自愿依照有关处理不动产和契约的法律签订协议之后，只需向政府缴足规定的税金，进行注册登记即可。矿产资源勘查在进行勘查前，通常需要同土地所有者签订勘察契约，开发利用需要签订租借契约或买卖契约。

2）美国土地征用制度

美国将土地征用称之为“最高土地权的行使”。1976年美国国会通过的《美国联邦土地政策管理法》规定，政府有权通过买卖、交换、捐赠或征用的方式获得各种土地或土地权益。美国联邦宪法规定：“非经正当法律程序，不得剥夺任何人的生命、自由或财产；非有合法补偿，不得征用私人财产供公共使用。”这就意味着土地征用必须具备三个要件，即正当的法律程序、合理补偿、公共使用。（1）正当的法律程序

美国是一个以土地私有为核心的国家，其土地分属联邦和州政府管理。对于土地所有者来说，当政府征用其土地后，他可以通过所获补偿较容易到其他地方购得土地。也就是说，在美国征用或强制性征用土地实际上是买地。

在美国，不仅政府可以实施征地行为，从事公益事业建设或经营的法人也可以实行征地。这些机构通常指，为了实施公益事业或公共需要的项目或为了从事公益事业所进行的商业活动，由民间法人组织起来并在一定程度上受到政府控制的、具有一定垄断性的机构。经营或建设公益事业就会出现土地征用问题，即利用私有土地达到发展公益事业的目的。

美国联邦宪法规定，只有通过公正的法律程序后，土地才能被征用。政府需要出公告。在没有出示公告时要召开听证会，采取司法或类似司法的程序。（2）合理的补偿

美国《宪法》规定，只有用于公共目的且必须有公正的补偿，政府及有关机构才能行使征用权，如果政府或个人需要使用不是自己的土地就必须通过购买或租赁来取得。联邦政府对州政府或地方政府的土地没有平调或处置权，即联邦政府要使用州政府或地方政府土地、私有土地时，也要通过交换或购买等途径。

根据美国财产法，合理补偿是指赔偿所有者财产的公平市场价格，包括财产的现有价值和财产未来盈利的折现价格。美国土地征用补偿根据征用前的市场价格计算标准，充分考虑到土地所有者的利益，不仅补偿被征土地现有的价值，而且考虑补偿土地可预期、可预见的未来价值。在土地征用补偿时，必须考虑补偿因征用而导致邻近土地所有者经营上的损失。（3）公共使用目的

政府只要是为了公共目的就可以征用私有土地，之后将其划分给土地使用者。为了城市新区开发，政府需征用大量土地，再将土地交给开发者，建成新的小区和住宅。

美国联邦法律规定，政府拥有的土地只能用于政府办公用房和公立大学、公办实验农场、公园、道路、车站、军事设施等。而且，政府拥有的土地不允许长期闲置，也不允许政府储备土地，进而在地价上与土地私有者竞争，政府拥有的闲置土地只能通过拍卖等方式出售。当然，政府从事经济建设和公益事业，需要用地时只要有充分证据证明政府征收土地是用于公益事业，土地所有者必须出卖，绝不可待价而沽。事实上，土地所有者也都能够服从，价格按当时的市场价格确定。

3）美国土地用途管制制度

美国土地用途管制起源于民法的地权限制，其基本内涵是在行使土地所有权、使用权时不能给社会公共利益和他人利益造成损害。早期美国对私人土地利用限制很少，土地所有权超越社会控制之外。随着人口增长、经济发展和社会进步，逐渐意识到公共管制的必要性。在美国土地用途管制制度形成和发展过程中，监察权起到重要作用，它是由公证干预演化而来的，后来使用范围扩展到公共福利和社会利益的保障，尤其是在土地用途管制方面，为土地用途管制提供了法律依据。

美国土地用途管制的核心是：控制土地利用密度和容积，控制城市规模，保护农地。（1）控制土地利用密度和容积率

如住宅环境应有充足的光线和空气、住宅形态和建筑景观、住宅密度与公共设施需求，建筑物的高度、层数、规模，建筑密度，最小空地率，最小建筑用地面积和最高容积率等。（2）控制城市规模

如根据建筑许可总量控制城市发展规模，通过土地资源数量配置限制建设用地的扩大以保护土地资源。通过分期分区发展以适当有效地提高公共设施，防止不成熟的土地开发行为、跳跃式发展、大量占用耕地和破坏城市景观；通过控制开发公共设施来限定城市发展的区位和时序，将土地利用规划与城市发展规划有机结合，用公共设施的配置来引导土地开发利用的区位和时序。通过设立城市发展边界，引导城市发展到适当的范围，在城市发展边界内允许土地开发，提供充足的公共设施，而在城市发展边界外则限制发展。（3）保护农地

如通过划定优质农地，确定保护范围和先后次序。优质农地包括土壤质量、地块大小、距交通线远近以及灌排条件等因素；通过制定税收优惠、减免方案，激励农民确保土地的农业利用；通过制定农业区划，将农业用地与工业用地、其他用地严格区分开，严禁农业用地区域内建设住宅或发展其他城市基础设施；通过购买、转让土地开发权，鼓励农民耕种并保持土地的农业用途，并可以用出卖土地发展权获得的补偿金改良土壤、提高产量。4.2.3　英联邦土地制度

1）英联邦土地产权制度

就严格的法学理论来说，现行英国所有的土地都属于国王所有。土地所有权名义上是女王的，女王将土地分给功臣和国民，其土地权力称为土地保有权。因此，英国真正的土地权力为不同形式的土地保有权。为确保土地利用效益，不同形式的土地保有权总体上只是年限不同，基本权利是一致的。保有权形式有自由保有权和租用保有权。自由保有权为保有权人永久所有，一般以契约或居住、耕作使用等形式为基础确定。租用保有权有125年、40年、20年、10年等，并通过合同或协议确定土地权力和内容，而且在租赁期内，确定的土地权力和内容不能随意更改，自由保有权人不能随意干涉。从自由保有权的确定到租用保有权权力较为完整等内容，不难看出英国土地产权制度的基本属性：以利用定归属，从归属转向利用，重视保护土地的动态利用，其保护土地权益的次序为租用保有权—自由保有权—土地所有权，即侧重保护土地使用者，有效提高了土地使用效率和经济效益，较好地实现土地的可持续利用。

2）英联邦土地用途管制制度

1947年英国制定的《城乡规划法》规定所有土地的发展权均归国家所有，任何人欲开发土地均须申请并取得开发许可以获得土地发展权，即更高强度或更高价值的使用权；土地所有者或土地开发者必须就因获得开发许可证而取得的发展价值缴纳发展价值税。此后，经过多次修改和补充，并制定大量相关法规，形成了较为完整的规划立法体系。

英国土地用途管制制度的核心是土地开发许可制度，该制度规定：土地所有者或土地开发者欲从事地中、地表、地下及地上建筑、土木工程、采矿或其他工程，或土地、建筑物任何使用做实质性改变的土地开发行为，均须向地方规划机关申请开发许可；地方规划机关根据相关政策和对公共利益的影响程度而决定是准许开发，还是有限制条件的准许开发，或是不准许。这种先审查后开发的土地开发许可制度是为了确保把开发建设活动对环境的影响降到最低，更加有效地利用土地资源。英国的城乡规划虽然也对不同地块进行了功能分区，但是土地所有权人或土地开发者要改变土地的用途即使与发展计划不冲突，也必须得到规划机关的开发许可。另外还规定，土地开发者接到地方规划机关的开发许可后，必须在五年内着手开发，以确保规划的实施。对农地转用，政府在程序和权利上也进行了限制，规划机关在审批开发申请时若是对农地的用途变更利用，应向农业部部长咨询，但农业部只是陈述其主张，不得有任何指示；因开发而损失过多农地的，环境大臣有权收回地方规划机关的申请核准权，以遏制开发活动对农地的过度侵占。

3）英联邦土地征用制度

英国规定，只有政府出于公共目的才能征用土地，如基础设施建设。享有这项权利的有政府和其他机构，包括中央政府各部、地方政府、高速公路局、城市发展公司以及自来水和电力公司等。而何种用地功能属于公共利益范畴则由议会决定，并以法律形式确定下来。英国对土地征用的补偿做了较详尽的规定，包括土地征用补偿原则、补偿范围和标准、土地征用补偿的估价日期、补偿争议的处理等。

为了防止滥用土地征用法律赋予的权力，政府规定了非常详细的征地程序。政府部门和法定机构提出土地征用建议前必须经过充分的调查和研究，充分论证开发项目的合理性和必要性，征用土地者的正当理由和合理要求，搞清同项目开发相关的一切技术问题。此外，关于土地被征后的价格补偿问题，严格保护被征地者的利益。补偿费偏低导致征地者与被征者之间的矛盾发生时，法庭会倾向于被征地者。

4）英联邦土地租赁制度

英国房地产投资市场的保险公司和退休基金等所投资的房地产权利中，土地租赁权和土地使用权即占28%以上。大的土地持有机构，如皇室、政府、机构投资者和以土地资产为主的财团，为了保持其土地所有者的地位和从土地资产中获取长期、持续的收益，并不经常出售手中的土地所有权。一般情况下，他们将土地出租给开发商，由开发商进行房地产开发，开发以后的房地产往往进入房地产投资市场。这些土地所有者通过契约对房地产的开发和使用进行直接控制，以获取最大的土地收益和其他利益。租期届满时，土地和建筑物无偿归于土地所有者，他们可将其转租或作其他使用。

一般而言，英国用于租赁的土地是地价较高的土地，包括城镇中心商业用地、较大城市的办公用地和住宅用地、交通方便的工业用地。其原因是土地租赁的交易费用较高，对土地所有者来说，地价较低的土地采用租赁的方式不如出让合算。

土地租赁的期限十分灵活，历史上曾有999年的租期，这些租约到现在还有未到期的。19世纪和20世纪初期广泛使用的期限是99年。20世纪60年代以来机构投资者往往对商业、办公用地要求125年的期限，以方便投资者在60年左右时间进行建筑物重建。20世纪90年代以来，机构投资者认识到新建筑物的主要设备在20～25年便要更换，到时候建筑无需大修或重建，为了有效回收建设资金，他们对商业、办公用地要求更长的租期，现在广泛使用的期限为150年。其他非机构投资者或用地者对期限的要求各不相同，期限的长短不一。

土地租赁的地租是按土地价格来确定的，而土地价格可通过剩余法评估。对商业和办公用地而言，地租以开发后房地产的租金的一个比率来表示，该比率在签约时约定，在房地产首次产生租金时最后确定，确定后在合同有效期内就不再更改。4.2.4　德国土地制度

1）德国土地产权制度

德国的土地产权虽实行私有制，但其所有权的概念已发生很大变化。理论上讲土地所有者的权利是无限的，其所有的土地可以自由出售、出租、抵押和转让，但实际上绝对的自由是不存在的，土地所有者已不能享有完全的支配权，土地所有权已经向社会化转变。为了社会公共利益和保护他人的合法权益，在承认土地所有者的合法权益的同时，通过立法程序对其加以限制，要求每个公民遵循法律规定，服从国家的需要。（1）农业用地方面

严禁农用耕地的产权转让方向以及经营方向的变更。农场主相互间的土地交易，如果买卖双方的用途相同，买方又具有一定的经营能力，双方才可商定交易价格，签订交易合同，并要报政府批准，同时在变更登记和更改地籍后方可生效。如果本来就具有一定经营规模的2农场主为了更大的扩张而买地（超过规定的300hm），政府同样给予限制，同时农业用地不能随便买卖。（2）土地整理方面

土地整理区内的地产主在进行土地交易时，须申请土地整理主管部门审查批准，审查中如确认该土地交易不会影响土地征地规划方案的实施，方可允许交易。交易时买卖双方必须到登记局申请注记，土地整理部门在整理期间为大型项目工程用地或为村镇改造及整理中的公共设施用地而进行土地交易时不需公证。（3）建设用地方面

土地交易后的用途必须服从规划的需要。建设小区规划中的地产买卖必须服从建设小区规划的具体规定，如不能满足这一点，政府可行使优先购买权，如业主要价远高于当时的市场价或者不愿卖给政府，政府就可以依法按市场价格强行予以征购。这个市场价格由估价委员会定出，这样做的目的是保证建设规划实施和公共利益的需要。（4）租地造屋权方面

承租人在“租地造屋权”租赁期间，可将其权利作为财产进行买卖、转让、抵押，但这里买卖的是“租地造屋权”，因此再卖时必须征得出租人的同意。承租人在抵押时也必须经出租人同意，这主要是考虑出租人不希望承租人多抵押钱款，因为银行认地不认人。当租期届满时，出租人对承租人在地产商所建的房屋等地上物应付一些折价款，目的是促使承租人精心护理所建房屋。

2）德国土地交易制度

联邦宪法规定德国的土地买卖是自由的，但不能影响公共利益，否则，德国地方政府可以通过买卖契约申请登记制度和行使先买权制度参与私人的土地交易。德国登记是物权变动的有效条件，对于没有登记或登记申请遭拒的土地所有权便不能发生转移。所以必须办理好登记才能在土地市场上予以交易，登记机构在查明不存在先买权或不行使先买权后才能登记。

德国土地交易的形式主要有出售、出租、抵押三种。交易的内容主要包括：

①完整产权，即土地所有权；

②不完整产权，即部分所有权、使用权或最终处置权，如租地造屋权、抵押权等。

德国土地价格的评定以市场比较法、收益还原法等为主。在交易过程中，从契约的签订到最后的登记都有政府公证人的参与，以保证交易的公正、公平和价格的合理。4.2.5　日本土地制度

1）日本土地产权制度

日本土地所有制分为三种主要形式，即国家所有、公共所有、个人与法人所有。其中，公共所有是指都道府县市町村等地方公共团体所有；土地的个人所有与法人所有都属于私人所有，构成私有制的主体。目前，日本国土面积中有3/4掌握在私人和企业手中，国有和公共所有的土地仅占1/4，且主要是山林。

2）日本土地交易制度

二次世界大战后，日本经济和社会发展迅速，经济高速增长，产业结构急剧变化，人口和产业大量向城市集聚。于是，城市土地供不应求，土地投机现象严重，进而造成地价飞涨。日本政府为了抑制这种状况，于1974年制定了以限制土地交易为主要目的的《国土利用计划法》，建立了一套土地交易管理制度。该制度主要包括：（1）土地交易许可制

这是政府控制土地交易活动的重要手段之一，目的在于直接控制某些地区的地价水平及土地利用方式。依据《国土利用计划法》规定的原则，再由地方政府所确定的限制区域内实施。（2）土地交易申报制

这是政府为了控制土地价格，采取以控制那些足以影响土地价格，或影响土地利用形式的大规模土地交易的方式，将其限制在合理的价格水平上。（3）土地交易事前确认制

这是对土地交易申报制的一种补充，只要土地交易双方所提出的交易价格不违背申报制的基准，土地使用用途又属于公共事业或建造自用住宅的，都可向地方政府提出事前确认的申请，而不再提出交易申报。（4）土地交易监视区制

这是对土地交易过程中政策可能缺陷的一种补充。日本自建立大规模土地交易申报制度后，对控制各地土地价格上涨确实起到了一定的作用。但是，土地交易申报制度对于规模较少的土地交易就难以控制，使得1975年以后东京等大城市圈以商业用地为首的土地价格急剧上升，其中较少规模的土地交易占了很大比重。为此，日本于1987年建立了土地交易监视区制度。制度规定，凡地方政府认为某一地区土地价格上涨过快，或由于土地价格的上涨影响了土地的合理利用，都可根据有关法律确定其为地价监视区。监视区实行的时效为5年，期满后可根据监视区内和附近的地价动向以及土地交易的情况，决定取消或者重新确定监视区。（5）空地闲置制

这是日本政府为了提高土地利用程度，使土地发挥最大效用，也为了防止投机型囤积土地而建立的。根据具体规定，凡属于以下情况2的土地都被认为是空闲地：城市区域内2000m以上；城市区域以22外、城市规划区以内5000m以上；城市规划区以外10000m以上的土地；土地所有者取得土地已经超过3年以上时间；其土地未做任何使用（未利用），或土地利用程度被认为非常低（低利用）。对于上述土地必须按照土地利用基本规划或其他有关土地利用规划，实现土地有效合理利用。

3）日本土地税收制度

日本的土地税制按土地之取得、保有与转让，有两种不同形式的税类。所谓土地取得，是指对土地所有权的实际获取，不论是有偿还是无偿。获取的方式有买卖、交换、赠与、遗赠等；土地保有，是指对土地的实际占有，不论是对土地所有权的占有还是对土地的地上权、租赁权的占有；土地转让，是指对土地权利的出让转移。目前土地市场上的税收主要有以下几种：（1）不动产取得税

不动产取得税是指在该不动产所在的道府县向该不动产的取得者课征的税。除对因继承或因法人的合并取得土地者免收不动产取得税之外，其他形式的土地获取（如买卖、交换、赠与或对法人的土地出资，或在公有水面上填土）都需要缴纳土地取得税。其标准税率为4%，道府县若超过该标准税率课征不动产取得税时，须在事前向自治大臣提出申请。如果购入土地使用于住宅开发或建筑，税率可以减轻1/4，按3%课征。（2）特别土地保有税

特别土地保有税是为了促进土地供给，抑制地价而由市町村对坐落于该区域的土地及其取得者所课征的税。特别土地保有税分为对土地取得课征的特别土地保有税和对土地保有课征的特别土地保有税两种。这两种都是以取得或保有基准面积以上的土地为课税对象。其税率以土地取得价格为基准，土地取得课征的特别土地保有税是3%，对土地保有课征的特别土地保有税是1.4%。（3）登记许可税

登记许可税是进行不动产登记时应课征的税种。其纳税义务人是受登记的人，其课税标准是不动产登记时的价格，但可以以申请日的上年12月31日或当年1月1日在固定资产课税台账上所登记的不动产价格为课税标准。不动产课征登记许可税的税率按登记类型不同而有所不同，所有权的保存登记为0.6%；所有权的转移登记，其中继承者为0.6%，法人的合并者为0.6%，遗赠、赠与或其他无偿名义者为2.5%，共有物的分割者为0.6%，其他原因者为5%。（4）固定资产税

固定资产税是向登记在固定资产课税台账上的固定资产所有者课征的税。所谓固定资产，是指土地、房屋及折旧资产的总称，其中土地包括农田、城市土地、盐田、矿泉地、山林、牧场、原野及其他土地。课税标准是土地固定资产评估额。但对住宅用地，特别是小规模住宅用地，课税标准适当降低。固定资产税的标准税率为1.4%，如以超过此标准税率的税率课征时，税率最高不得超过2.1%。（5）城市规划税

城市规划税是市町村对城市规划区域的市街化区域内的土地与房屋，以其价格为课税标准，向该土地与房屋所有者课征的税。征收城市规划税是为了筹措城市规划事业以及土地区划整理事业所需要的经费，所以这是一种目的税，与固定资产税不同，此外税率也有差异。其余如纳税义务人、课税标准、赋课期日、缴纳日期、征收方法等均与固定资产税相同。城市规划税的税率不得超过0.3%。（6）土地转让所得税

土地转让所得税是对土地权利出让者课征，具体可分为所得税和居民税。土地转让所得税的课税标准为土地转让所得金额。日本为了有效地控制土地投机，将土地转让分为长期转让、短期转让和超短期转让，转让所得税的税率也因此而不同。所谓长期转让，是指自获得土地后到出让土地时，保有期超过十年者。短期转让，是指自获得土地后到出让土地时，保有期未超过十年者。超短期转让，是指自获得土地后到出让土地时，保有期在两年以下者。对个人长期转让土地和短期转让土地所得金额所征收的居民税和所得税有着不同的计算方法，对个人超短期转让土地所得实行重税制，对法人短期和超短期转让土地所得更施以重税制。

4.3　房地产开发项目用地的获取与评价

土地使用权的获得是房地产开发的基础，没有土地，再宏伟的开发计划也都只能是空中楼阁。房地产开发商在对一个特定的房地产市场进行调研后，如果总体市场状况得到开发商的认可，接下来的工作就是寻求合适的项目，即获取房地产开发的土地使用权，俗称“拿地”。4.3.1　土地使用权出让

1）土地使用权出让的法律特征（1）土地出让的主体

我国土地使用权的出让方是土地的所有者——国家，土地使用权的受让方是中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人。由于国家是一个抽象主体，因而在具体行使出让权时，一般是由土地所在地政府作为具体代表。（2）土地出让的客体

土地出让的客体是城镇国有土地使用权，即城市、县城、建制镇、工矿区开发区范围内属于国有土地的使用权。城镇规划区内的集体土地，征为国有后方可出让。（3）土地出让的内容

土地出让是土地出让方将一定年限的国有土地使用权转让给受让方，而让受让方支付相应的出让金。受让人取得的是具有独立意义的土地使用权，具有占有、使用、收益和一定程度的处分权，具体表现为对土地的使用权、转让权、出租权、抵押权等。

2）土地出让的方式和程序

我国现行的土地出让方式主要有以下几种方式。（1）拍卖

拍卖使用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段以及利用上有较多灵活性的土地。房地产开发企业一般通过这种方式获得开发成熟的商业性用地的使用权。拍卖的特点是公平、公正、简便易行。

根据我国土地使用权拍卖的有关规定和实际做法，拍卖的程序如下：

①土地管理部门以公告方式发布拍卖消息，告知可以参加竞投的单位或个人。

②有意向竞投的房地产开发企业在交纳保证金后领取拍卖文件、编码牌并向土地部门索取地块资料，以取得正式参加拍卖的权利。

③拍卖活动按公告日期和地点举行，由土地管理部门主持拍卖，简介土地位置、面积、用途、使用年限、规划要求并报出拍卖的底价，竞投者按规定方式应价。

④签订出让合同，支付出让金。得主与土地管理部门签订拍卖出让合同，交付订金（10%出让金），其余出让金在60日之内交齐后领取“付清出让金”凭证。

⑤领取土地使用证，办理使用权登记。得主按合同规定，支付全部出让金后，向主管部门领取土地使用权证，在规定时间内办理使用权登记手续。（2）招标

招标方式一般适用于对开发有较高要求的建设性用地。采取这种方式可以引进竞争机制，有助于政府部门选择最合适的受让人。

通常情况下招标方式有两种：第一：公开招标，即由土地管理部门发出招标公告，吸引房地产开发企业投标；第二：邀请招标，即土地管理部门向符合条件的开发企业发出招标文件，吸引它们来竞标。

根据我国有关招标的规定和土地使用权招标的实践，招标的一般程序如下：

①招标人发出招标公告或通知，由有意受让人提出招标申请。

②招标人对投标者进行资格审查后，土地管理部门根据出让地的具体要求，向被批准的投标单位提供招标文件。这些文件包括：（ⅰ）地块基本情况；（ⅱ）地块使用条件；（ⅲ）投标者应具备的资料；（ⅳ）投标地点、截止日期、招标程序、要求、规定、决标标准、开标方式；（ⅴ）投标需缴纳的保证金额；（ⅵ）投标书格式。

③标书投入标籍。投标者在规定的投标日期和时间内，在指定的地点，向招标单位提交保证金（不计息），然后将密封后的投标书投入指定的标籍。

④评标委员会主持决标。土地管理部门会同有关部门聘请专家组成评标委员会，由评标委员会主持开标、验标、评标和决标工作。对不具备投标资格的投标人标书，或不符合招标文件规定的标书，或超过截止日期的标书，确认为无效标书。评标委员会对有效标书进行评审，决定中标者。在选定中标者后，由土地管理部门签发中标通知书。为示公正，在开标、验标、决标过程中也可由公证机关参加并出具公证书。

⑤签订出让合同，并支付出让金。中标者接到中标通知书，并在规定时间内与土地管理部门签订招标出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。在交纳出让金后，出让方按合同的规定提供土地使用权，未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。

⑥领取土地使用证。中标者按合同规定支付出让金后，根据土地管理部门核发的《付清地价款》凭证，在规定时间内办理土地使用权登记手续，并领取土地使用证。（3）协议

采用协议方式，在议定合同条款时具有较大的灵活性。基于这个特点，该方式一般适用于以公益事业或福利事业为目的的用地的出让，如国家机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施，微利商品房用地等非营利性用地。

根据我国协议出让的实践，协议出让程序如下：

①出让方向受让方提供地块有关资料，这些资料包括：（ⅰ）地形图，反映土地坐落、四至、面积、地面现状和地质情况等；（ⅱ）规划要求，反映规划用途、建设项目完成年限、投入的最低建筑费用、开发面积的下限；（ⅲ）环境保护、园林绿化、卫生防疫、交通和消防等要求；（ⅳ）市政公用设施现状和建设计划或建设要求；（ⅴ）出让年限、出让付款方式和要求，受让人的经济责任等；（ⅵ）有关再转让的规定，建筑物出售及管理的有关规定等；（ⅶ）出让合同标准格式。

②申请用地：有意受让土地者在得到上述资料后，在规定时间内向土地管理部门提交土地开发建设方案和包含出让金付款方式等在内的文件，提出用地申请。

③答复：土地管理部门应在接到提交的文件后，在规定时间内给予回复。如深圳规定30日之内须向申请人发出《协议用地通知书》，不同意提供土地的，也应在规定时间内书面通知申请人。

④签订协议出让合同。申请人接到通知书后15日之内到土地管理部门协商用地面积、年期、用途、地价等，经同级人民政府批准后，对外公布。随后，由土地管理部门作为出让人与受让人签订土地出让合同，并由受让人支付出让金，土地管理部门核发《付清地价款》凭证。

⑤办理土地使用权登记。受让人凭《付清地价款》凭证，向土地管理部门领取土地使用证，并在规定时间内办理土地使用权登记。（4）挂牌

挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，并同样具有公开、公平、公正的特点，尤其适用于当前我国土地市场，具有独特的优势：一是挂牌时间长，且允许多次报价（挂牌时间不得少于10个工作日，挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度），有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。

挂牌依照以下程序进行：

①在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布。

②符合条件的竞买人填写报价单报价。

③出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格。

④出让人继续接受新的报价。

⑤出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

⑥出让人与竞得人签订成交确认书。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者竞得人放弃竞得宗地的，应当承担责任。竞得人按照成交确认书约定的时间，与出让人签订出让合同。竞得人的竞买保证金抵作土地使用权出让金。（5）四种土地出让方式的比较

根据对我国现行几种土地出让方式，可以比较得出其特点：

①协议出让

协议出让的基本特点是在受让方没有第三者参与竞争的条件下，通过双方协商，达到出让国有土地使用权的目的。因此该方式缺乏竞争机制，市场透明度不高，主观随意性较大。但这种出让方式，政府对地价容易控制，灵活性较大。因而在市场发育的初始阶段及对一些特殊性质的项目用地，如市政项目、非营利性项目及政府为调整产业结构、实施产业政策而给予优惠扶持的项目用地等较为适用。由于协议方式操作过程存在着诸多弊端，目前我国对该方式的应用有严格的限制，我国规定经营性项目禁止协议出让。

②招标与拍卖

这两种方式的基本特点是都引入了市场竞争机制，二者的区别在于：一是招标出让时各投标者相互不知道对方所投标书的内容，而且每个投标者只有一次投标机会，标书一旦投入，不能随便更改；而拍卖出让时采用公开竞价，各竞买人根据当场情况报价，而且可以多次报价。二是拍卖出让时，出价最高者即为受让人，而招标出让时，受让人的确定还要考虑投标设计方案、投标者的资信情况、业绩等相关内容，因而报价最高者并不一定就能成为受让人。

③挂牌出让

挂牌方式实质上同拍卖方式相同，是一种公开竞价并以报价高低决定受让人的出让方式。由于挂牌方式的成功与否与参与挂牌竞价的人数多少无关，而拍卖方式出让土地，土地部门规章对竞买人数有规定，所以对于一些投资巨大而又竞争性较弱的经营性用地，挂牌方式可谓是一种既经济又有效的出让方式。同时，由于挂牌方式有一个合理的交易期限（不少于10个工作日），因此，该方式可以避免拍卖会上的一些不理智行为，使竞买人可以通过充分的理性判断来进行报价决策，从而可以有效防止地价被不合理地炒高。

总之，从引入市场机制的程度来说，协议方式最低，招标方式次之，挂牌与拍卖方式最高。从国有土地使用权出让价格来讲，一般也是协议方式最低，招标方式次之，挂牌与拍卖方式最高。

3）土地使用权出让合同

土地使用权出让合同是指，国有土地所有者或其代表与土地使用权受让人之间，就出让土地使用权及如何行使使用权等所达成的明确相互权利义务关系的协议。在我国现有的土地使用权出让实践中，出让合同一般采取类似于标准合同的格式，即合同的主要条款、格式一般均由出让方提出，土地使用权受让人在合同的订立上只有通过协议或竞争确定出让金的权利。

出让合同具体包括以下内容：（1）合同双方基本信息

双方当事人（出让方和受让方）的法定地址，法定代表人姓名、职务、邮政编码。（2）规定土地使用规则

合同规定对土地利用的要求，要求包括：

①主体建筑物性质

②附属建筑物性质、类别

③建筑容积率（建筑面积密度）

④建筑覆盖率（建筑密度）

⑤建筑总面积

⑥建筑层数，最高层数或平均层数

⑦绿化比率

⑧室外地面标高

⑨建筑物设计标准等（3）规定受让方应修建的公益工程

用地者同意在用地红线范围内一并建筑下列公益工程，并同意免费提供使用，一般包括：

①公共厕所

②小区公用停车场

③自行车棚

④配电室开关站

用地者同意政府的市政工程可在其红线范围内的规划位置建造或通过，而无需作任何补偿。（4）合同还规定了设计、施工、竣工方面的要求

①合同规定建筑设计、土地用途等必须符合土地利用要求，涉及交通、管线、消防、环保、人防、航道等问题时，需报经有关主管部门审批，并由地方政府派出机构管理，由此所发生的一切费用均由用地者负担。

②规定了受让方动土施工的日期和完成一定建筑面积的日期。（5）对配套设施的责任

合同规定用地者在红线范围内建设和维修时，对周围环境及配套设施应承担的责任，包括：

①所属建筑物及废弃物（建筑垃圾、碎石、土）不得侵占红线以外的土地及设施，需临时用地，应报批，需临时占用市政道路，报请市公安部门批准。

②不得在公共用地上倾倒、储存任何材料或进行工程活动。

③用地范围内的污水、污物、恶臭物或影响环境的排泄物均应有可靠的排除方法，不得损害周围环境。

④对用地范围内的城市市政设施妥善保护。

⑤不得开辟、铲除或挖掘毗邻地段的土地。（6）对环境的责任

合同规定利用土地时对环境保护、园林绿化、消防、环保、卫生防疫等的要求；规定了土地出让的期限、出让金的数额、支付期限和方式。（7）其他条款

合同规定双方违约的责任和纠纷的解决方式，以及合同订立的地点、日期。4.3.2　土地使用权的转让

1）土地使用权转让的概念

土地使用权转让是指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。

通常人们把由土地使用权出让而形成的土地市场称为一级市场，由国家垄断经营；把允许土地使用权转让而形成的土地市场成为二级市场。要建立完善的土地市场体系，就需要一级市场和二级市场的融合，只有这样才能使土地使用权真正作为商品进行流通，只有这样才能推动整个房地产业的健康发展。

2）土地使用权转让的法律条件

世界各国为了防止“炒卖”地皮现象的发生和削弱土地投机的负面效应，都对土地的转让作了有附加条件的限制，这是国际上通行的对地产市场进行的调节和控制的基本方法。（1）土地使用权转让的条件

我国以立法的形式对土地使用权的转让做了规定。《城市房地产管理法》第36条规定了土地使用权转让，应当满足以下条件：

①土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利的内容。

②按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

③按照出让合同进行投资开发，属于房屋建筑工程的，要完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发用地的，要形成工业用地或者其他建设用地条件。（2）土地使用权不得转让情形《城市房地产管理法》还规定了土地使用权不得转让的情况，主要包括：

①以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第38条规定条件的。

②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。

③依法收回土地使用权的。

④共有房地产未经其他共有人书面同意的。

⑤权属有争议的。

⑥未依法登记领取权属证书的。

⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。（3）土地转让的增值税《土地增值税暂行条例》对土地转让过程中征收土地增值税作了规定：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。土地增值税的征收，为国家规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益提供了重要手段。

3）土地使用权转让的特点（1）土地使用权转让的法律效力

土地使用权转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移，转让人不能保留一部分权能而只转让其他权能。国家虽然不参与土地使用权转让双方之间的法律关系，但新的受让人使用土地必须按照国家与原受让人之间订立的合同进行，不得随意变更土地使用权的使用年限、用途及其他限定规则。《城镇国有土地出让和转让暂行条例》第22条规定：“土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限”。同时，《城市房地产管理法》第43条规定：“受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。另外，《城镇国有土地出让和转让暂行条例》第23条还规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”。第24条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外”。从这两条规定可以看出，由于在自然状态下土地与地上建筑物及其附着物具有不可分性，因而土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。（2）土地使用权转让的方式

土地使用权转让的方式有三种，即出售、交换和赠与。

①出售：土地使用权的出售，是指土地使用者将土地使用权转移给其他公民、法人，并获得土地使用权出让金的行为。这种出售行为与一般意义上的买卖不同，一般买卖行为涉及所有权的转移，而土地使用权的出售只转移使用权，所有权仍属于国家。

②交换：土地使用权交换，是指双方当事人约定互相转移土地使用权，其本质是一种权利交易。在很多情况下，交换的双方都是为了更好地满足自己的经济需要。

③赠与：土地使用权赠与，是指赠与人把所占有的土地使用权无偿转移给受赠人的行为。土地使用权作为一种财产，其权利人可以将其赠与任何公民、法人，其法律关系与一般赠与关系一致。

在实际经济生活中，土地使用权还存在其他转让方式，如土地入股联建联营、企业兼并等经营性土地使用权转移方式，以及土地使用权继承，用地单位合并、分立等非经营性土地使用权转移方式。

4）土地使用权转让的程序（1）转让申请

由原受让人向出让人提出转让土地使用权的申请，出让人（土地管理部门）就转让情况对再受让人的资信、转让合同草案、转让金标准进行审查。如果审查无异议，则向出让人发出同意转让通知书；若不同意转让，则应指出原因和改进建议。在审查申请时，土地管理部门应对拟转让地价进行评审，若发现转让价过低，政府可优先收购。价格过高的，可采取必要调控措施。对于转让土地使用权是否需要经过申请，各地规定不一，事实上只有少数地方规定转让须经过申请。如天津和广州两市规定，受让人应向出让人即国土局提出申请，经批准同意后，才能进行土地使用权转让。一般情况下，当事人只要符合规定的转让条件，就可自行决定转让土地使用权。（2）签订转让合同

原受让人通过招标、拍卖或协议方式确定新的受让人后，要与新受让人签订转让合同，明确双方当事人的权利义务，转让合同的内容必须符合出让合同的要求。《房地产管理法》第44条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”（3）转让合同公证

转让合同公证，就是由公证机关证明转让合同的真实性和合法性的非诉讼活动。由于转让合同属经济合同的性质，虽然《国有土地出让和转让暂行条例》并没有规定转让合同要进行公证，但各地方政府法规基本上都规定了土地使用权转让合同必须进行公证。有些地方规定，公证是转让合同生效的必要条件，而转让合同经过公证后才具有强制执行的效力。（4）缴纳土地出让金和增值税

转让合同签订后，再受让人应按合同要求及时向转让人支付土地转让金，同时转让人要在合同签订后的7日内到税务部门缴纳土地增值税。由于国家建设投资等原因而使土地增值，使得转让方在转让时获得增值收益，国家要对这部分收益征税，这就是土地增值税。征收土地增值税是防止土地投机和规范房地产交易市场的有效措施之一。

我国现行土地转让增值税收取办法规定，计算增值额时所扣除的项目有：

①取得土地使用权时支付的金额。

②房地产开发成本。

③房地产开发费用（开发土地和新建房屋及配套设施的费用），即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

④转让房地产的税金（与房地产转让有关的），包括营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。

⑤财政部规定的其他扣除项目。

土地增值税的收取采用四级超额累进税率。其计算公式为：土地增值税额=增值额×超额累进税率—扣除项目金额×速算扣除系数

具体公式如下：

增值额未超过扣除项目金额50%的，其计算公式为：土地增值税税额=增值额×30%

增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，其计算公式为：土地增值税税额=增值额×40%—扣除项目金额×5%

增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，其计算公式为：土地增值税税额=增值额×50%—扣除项目金额×15%

增值额超过扣除项目金额200%的，其计算公式为：土地增值税税额=增值额×60%—扣除项目金额×35%

式中：5%、15%、35%——速算扣除系数。（5）土地使用权变更登记

双方当事人共同到所在地市、县人民政府土地管理部门办理土地变更登记手续，换领土地使用证。办理变更登记时，须提交转让登记申请书、土地使用证和房产证、土地转让合同、付款凭证、受让人资信证明、法人代表证书等。同时也应就地上建筑物所有权转让合同向房地产管理部门办理过户登记。

5）土地转让的评价

我国法律允许房地产开发土地依法转让，也丰富了开发土地合理流转的途径。但在现实市场运作中，很少看到开发公司通过土地转让的方式获取土地，这又是为什么呢？

由土地转让的相关规定可以看出，土地转让对受让方来说有诸多不利。主要体现在：（1）转让手续复杂

符合土地转让条件的项目土地，起码已投资25%，此时原土地使用权拥有者已拥有土地使用权证、土地规划许可证、项目施工许可证等一系列合法手续，这些手续上的开发商均为原开发企业。当土地转让给另一开发商时，必须办理相关手续，并及时变更企业名称。而这项不得不做的工作，手续非常复杂。

正常情况下，开发商转让项目，往往都会有一些项目之外的问题，比如债务、管理、运作、纠纷等。如果考虑上诸如此类问题，转让手续的办理将更加复杂。（2）转让成本过高

土地转让，受让方除了支付土地转让价款外，还必须支付为数可观的相应税费，如土地契税、土地增值税，办理每项手续时支付的相应费用等。这些税费对受让方来说往往是一笔不小的支出。（3）转让过程耗时长

正常转让手续的办理基本上是顺序进行，除了转让双方办理相关手续，更多的是各个职能部门的相关手续办理，即使转让双方“快马加鞭”地办理，也往往要花掉大量的时间。这也往往是开发商顾虑的问题。

因此，市场中实际的土地转让，绝大都是以收购、兼并、参股项目公司的方式来完成。通过收购项目公司，实际取得土地开发权，又避免缴纳绝大多数的税费，手续也大大地简化，省时省费。4.3.3　房地产开发项目可接受地价的测算

什么价格的土地可以拿，是开发商取得项目前必须首先清楚的，否则会犯“只拉车，不看路”的严重错误。测算土地开发价值的最佳方法是假设开发法。

1）假设开发法的概念

假设开发法又称预期开发法、剩余法，是预测评价对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等，以求取评价对象客观合理价格或价值的方法。假设开发法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取评价对象的价值。

2）假设开发法的理论依据

假设开发法是一种科学实用的项目评价方法，其理论依据是预期原理。假设开发法的基本思路，用下列模拟一个典型房地产开发商的思想活动的例子，可以较好地反映出来。

假如我是一个房地产开发商，同时有一块可供开发建设的土地，我将愿意以多高的价格来购买它？无疑，我明白购买这块土地的目的不是为了自己享有，而是要通过它赚取利润。我也清楚想得到这块土地的房地产开发商不止我一个，他们都怀有与我一样的动机。因此，我不能企求从这块土地的开发建设中获得超出寻常的利润，否则，争夺这块土地的竞争将使我得不到它，从而我会一无所获。但是，我打算从这块土地的开发建设中获得的利润也不能比别人所愿意获得的最低利润少，或者将此资金、时间和精力投到其他方面所能取得的正常利润少，否则我还不如将此资金、时间和精力投到其他方面。所以，我只求得到社会上同类房地产开发项目的一般正常利润。而为了得到这块土地，我首先得仔细分析这块土地的内外部条件，如坐落位置、面积大小和形状、地质和水文状况，基础设施完备程度和土地平整程度、规划允许的用途、建筑高度和容积率，等等。根据土地的内外部条件，我知道了这块土地在规划允许的范围内最适宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次，例如，是商场，还是建写字楼或住宅。在做了这些工作之后，我要预测这个建筑物假如建成后连同土地一起出售，将会卖到多高的价钱；为了建造这个建筑物我将要花多少费用，包括投资利息；此外，我不能忘了在交易中要缴纳有关税费，以及要获得开发利润。确定了这些之后，我便知道了愿意为这块土地支付的最高价格是多少。毫无疑问，它等于预测的未来开发完成后的价值，减去各种开发成本、费用以及利息、税费和利润等之后所剩的数额。

由以上可以看出，假设开发法在形式上是评估新开发完成房地产价格的成本法的倒算。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格以事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。

假设开发法更深层的理论依据，类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。

3）假设开发法适用的对象和条件（1）适用对象

假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等。

运用假设开发法测算地价的可靠性，关键取决于下列两个预测：

①是否正确地判断了房地产的最佳开发利用方式，包括用途、规模、档次等。

②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。

由于这两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指责为较粗糙。这一点也可以从同是参加土地使用权招标、拍卖、挂牌出让，均是采用假设开发法测算其出价，但不同的竞买者所愿意出的最高购买价格可能相差悬殊中反映出来。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是唯一实用的估价方法。（2）适用条件

运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包括：

①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策。

②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规。

③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库。

④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单。

⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给计划。

如果这些条件不具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，掺入了许多人为的主观影响因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而使对未来开发完成后的房地产价值、开发成本和税费等的预测也会更加困难。

4）假设开发法的操作步骤（1）测算步骤

运用假设开发法评价项目，一般分为下列六个步骤进行：

①调查待开发房地产的基本情况。

②选择最佳的开发利用方式。

③估算开发经营期。

④预测开发完成后的房地产价值。

⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费。

⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。（2）土地基本情况调查

对于土地出让，政府都要事先进行地价评估，以确定出让底价或做到心中有数。有意购买者也需要估价，以确定购买时的出价或者作为与政府讨价还价的依据。这类待开发土地的使用年限、城市规划设计条件等，通常政府在事先已确定，购地者如果获得该类土地，只能在政府的这些限制之内开发利用。因此，开发商必须深入调查土地的基本情况，主要包括下列四个方面：

①土地的位置

调查土地所在城市的性质、土地所在城市内的区域的性质、具体的坐落状况，为选择最佳的土地用途服务。此外还需要搞清楚这块土地在该区内的具体坐落状况，如周围环境、进出交通便利与否等。

②土地的形状

调查土地的面积大小、形状、地质和水文状况，基础设施完备程度、平整程度等为测算开发成本、费用等服务。

③土地规划设计条件

调查土地规定的用途、建筑高度、容积率等，为确定最佳的开发利用方式服务。

④将拥有的土地权利

调查将拥有的权利性质、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等，为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。

5）假设开发法的主要用途

假设开发法用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。具体可为房地产开发商提供三种分析：（1）确定拟开发场地的最高价格

如果房地产投资者有兴趣取得某个开发场地，就必须事先测算出能够接受的最高价格，实际的购买价格应低于或等于此价格，否则就不值得购买。（2）确定开发项目的预期利润

在确定预期利润时，假定开发场地已经按照某个价格购买，即场地购置费被看成已知。预计可取得的收入扣除场地购置费、开发成本及投资利息等后的余值，为开发项目所能产生的利润。此利润如果高于房地产投资者期望的利润，则该开发项目被认为是可行的；否则，应推迟开发，甚至取消投资。（3）确定开发中可能出现的最高费用

在确定最高费用时，场地购置费也被视为已知。确定最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使整个开发成本、费用在开发过程的各个阶段得到有效的控制，不至于在开发过程中出现费用失控。

6）假设开发法的计算公式

房地产产品的价格可表示为：房地产价格=地价+建造成本+顾问费用+利息+管理费用+销售费用+税+利润

通过移项，可得：地价=房地产价格-（建造成本+顾问费用+利息+管理费用+销售费用+税+利润）

此即假设开发法的计算公式。

4.4　国有土地出让文件及地价测算案例

本案例为南京市国土资源局公布的国有土地使用权公开出让文件。4.4.1　国有土地出让文件

1）国有土地使用权公开出让公告

根据《中华人民共和国土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》及《江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》等法律、法规规定，南京市国土资源局对下列地块国有土地使用权进行公开出让。现就有关出让事项公告如下：（1）公开出让地块的基本情况

①地块编号：NO.2005G78地块（略）

②地块编号：NO.2005G79地块

土地坐落：南京市玄武区忠林坊地块，东、西至南京军区联勤部机关，南至中山东路，北至住宅区。22

用地面积：用地总面积5850m，其中城市道路用地590m，实际2出让面积5260m。

规划用地性质：商业、办公。

容积率：≤1.2。

建筑密度：≤25%。

建筑高度：≤24m。

③地块编号：NO.2005G80地块（略）（2）土地交付条件及土地使用权出让年限

土地交付条件：NO.2005G78、NO.2005G79、NO.2005G80三幅地块现状，用地范围内的拆迁均由受让人自行调查，依法实施拆迁。

外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为准。

土地使用权出让年限：居住份额用地70年，商业、办公份额用地40年，其他份额用地按法定最高出让年限。（3）挂牌出让起始价、加价幅度及竞买保证金（4）中华人民共和国境内外的公司、企业和其他组织，除法律另有规定者外，均可参加竞买。可以独立竞买，也可以联合竞买。在竞得人所持股份大于50%的前提下，可就该地块开发成立项目公司。（5）有意竞买者请于2005年11月3日至2005年11月16日下午1：00（工作日），到南京市土地矿产市场管理办公室办理报名手续（截止时间以现场公证部门确认的时间为准），按规定交付竞买保证金。

有关挂牌出让文件可于2005年10月21日起到南京市国土资源局一楼大厅2号窗口按规定申领。（6）接受竞买报价时间（工作日）：

起始时间：2005年11月3日上午8：30。

截止时间：2005年11月17日下午2：30（以现场公证部门确认的时间为准）。

竞买人报价必须采用南京市土地矿产市场管理办公室统一制作的《国有土地使用权挂牌出让竞买报价书》，进行现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。

在挂牌期限截止时，对出让地块有两个竞买人，且该地块己有有效报价的，出让人主持对挂牌出让地块进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人。

在挂牌期限截止时，对出让地块有三个或三个以上竞买人，且该地块已有有效报价的，出让人主持对该地块进行现场拍卖竞价，出价最高者为竞得人。（7）竞买人竞得后，凭《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》办理项目审批等有关手续。（8）本次国有土地使用权挂牌出让由南京市土地矿产市场管理办公室具体承办。（9）南京市土地矿产市场管理办公室对本公告有解释权。

2）国有土地使用权公开出让竞买须知（略）

3）NO.2005G79地块国有土地使用权公开出让竞买报价书（略）

4）国有土地使用权公开出让竞买报名表（略）

5）国有土地使用权公开出让成交确认书（略）

6）国有土地使用权出让合同（略）

7）规划用地范围及控制要求（1）规划用地范围及外部条件（略）（2）建设工程规划设计要点通知书南京市规划局建设项目规划设计要点（单体建筑）4.4.2　南京忠林坊地价测算案例

美国富顿集团拟在南京进行房地产投资，通过各种渠道了解南京市土地上市信息。公开挂牌出让NO.2005G79地块符合该企业对南京房地产开发项目的构想。该企业通过南京市国有土地使用权公开出让公告了解地块的情况，并通过内部分析研究为该地块竞价做准备。

富顿集团通过实地勘察，以及对南京、新街口地区市场调研、分析，在没有规划方案的前提下，对忠林坊地块价值进行了初步的测算。采用“假设开发法”进行测算，过程如下。

1）指标计算22建筑面积：5850m×1.2（容积率）=7020m

2）技术参数测算2（1）销售均价估计：1.5万元/m。根据当时区域市场的销售状况，开发商做出了一个较为保守的售价估计，项目未来总销售额可达到10530万元。227020m×1.5万元/m=10530万元（2）建造费

根据地块区域特征，决策层将项目未来定位为中高档商住综合楼，建造费用按照中高档综合楼进行估计。223500元/m×7020m=2457万元（3）顾问费

根据开发商经验，顾问咨询及设计费用基本在建造费用的8%左右。2457万元×8%=197万元（4）销售费用

根据开发商经验，销售费用通常会占到销售额的3%左右。10530万元×3%=316万元（5）管理费用

管理费用完全根据开发商自身管理能力和管理经验所定，管理费用取建造费用的5%。2457万元×5%=123万元（6）税金

税金费用按照营业税的计提方式简便处理，其中包括了房地产项目开发期间的税费与房地产项目经营期间的税费。10530万元×6%=632万元（7）利润

根据开发商对以往项目的经营状况，假设利润率为总投资的15%。

利润=（地价+建造费用+顾问费用+管理费用+销售费用）×15%

=（X+2457+197+123+316）×15%

=15%X+464（8）利息（设年利率为6%）

利息=（X+2457+197+123+316）×6%=186+6%X

3）地价计算

10530=X+2457+197+123+316+（15%X+464）+（186+6%X）+632

1.21X=6155

X=5086（万元）

即，取得土地成本上限为5086万元。

4）单位地价22

单位地价=5086万元/5850m=8694元/m22

楼面地价=5086万元/7020m=7245元/m

在此测算的基础上，富顿集团根据项目基本状况、项目的初步定位，以及企业自身管理状况，对该地块价值做出了基本的判断，并为地块竞价制定了一套完整的策略。在后来的竞标中，该企业以底价摘得忠林坊地块的土地使用权。复习思考题

1.简述我国现行的土地制度。

2.我国现行国有土地出让年限是如何规定的？

3.国有土地出让、转让、划拨的区别是什么？

4.房地产抵押与按揭是一回事吗？为什么？

5.开发商大都以出让方式取得土地使用权，很少看到转让方式，为什么？

6.使用假设开发法测算土地价值，影响精度的主要因素有哪些？如何控制？

5　房地产开发项目财务评价

本章概要房地产开发项目财务评价技术，是房地产开发、投资、经营分析的基本工具。任何一个房地产项目在其开发经营过程中，都需要不同程度、不同时点、不同精度地进行财务分析和评价。因此，掌握房地产开发项目财务分析、评价技术和方法，是房地产从业人员的一项基本功。本章通过介绍财务评价基本技术，结合多项案例分析，全面、深入地阐述房地产开发项目的成本、效益分析，并在此基础上，介绍开发项目的不确定性分析和风险分析。使读者全面了解、掌握房地产开发项目的财务评价。

5.1　现金流量与资金时间价值

房地产开发投资的目的是通过资本、劳动力、土地资源和管理技术等生产要素的投入，向社会提供有用的房地产产品或服务，并获得相应的投资回报。因此，用货币量化房地产开发投资项目的投入产出是房地产投资分析工作的基础，也是正确计算房地产投资项目经济效果评价指标的前提。5.1.1　现金流量

房地产开发活动可以从物质形态与货币形态两个方面进行考查。从物质形态上看，房地产开发活动表现为开发商使用各种工具、设备，消耗一定量的能源，通过对土地进行开发活动、使用各种建筑材料与建筑部件，最终生产出可供人类生产或生活入住的房地产商品。从物质形态上来看，房地产开发活动则表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租获得一定量的货币收入。

对于一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是货币形式（包括现金和其他货币支付形式）体现的资金流出或资金流入。在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量，其中，流出系统的资金称为现金流出，流入系统的资金称为现金流入。现金流出与现金流入之差称净现金流量。

经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。

房地产投资分析的目的就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考查项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流入，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。5.1.2　资金时间价值

1）资金时间价值的概念

生产建设过程中的大小投资活动，从发生、发展到结束，都有一个实践上的延续过程。对于投资者来说，资金的投入与受益的获得往往构成一个时间上有先有后的现金流量序列，客观地评价房地产项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金流量发生的时间，以某一个相同的时间点为基准，把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间点上，才能得出正确的结论。

在不同的时间点付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的，也就是说，资金的价值会随时间发生变化。今天可以用来投资的一笔资金，即使不考虑通货膨胀因素，也比将来可获得的同样数额的资金更有价值，因为当前可用的资金能够立即用来投资并带来收益，而将来才可取得的资金则无法用于当前的投资，也无法获得相应的收益。

因此，同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：（1）随时间的推移，资金的价值会增加，这种现象叫资金增值。在市场经济条件下，资金随着生产与交换的进行不断运动，生产与交换活动会给投资者带来利润，表现为资金的增值。从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。（2）资金一旦用于投资，就不能用于即期消费，牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费，个人储蓄的动机和国家积累的目的都是如此。从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。

资金的时间价值的大小取决于多方面的因素，从投资的角度来看主要有透支利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。

在技术经济分析中，对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同，实际上，银行利息也是一种资金时间价值的表现方式，利率是资金时间价值的一种标志。

由于资金存在时间价值，所以就无法直接比较不同点上发生的现金流量。因而要通过一系列的换算，在同一时间点上进行比较，才能符合客观实际，这种经济分析方法考虑了资金的时间价值，因而能提高方案评价和选择的科学性和可靠性。

2）利息与利率（1）利息

利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金所得到的补偿。如果将一笔资金存入银行，这笔资金就称为本金。经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过程可表示为：F=P+Inn

式中：F——本利和；n

P——本金；

I——利息。n

下标n表示计算利息的周期数。计息周期是指计算利息的时间单位，如“年”、“季度”、“月”或“周”等，但通常采用的时间单位是年。（2）利率

利率是在单位时间（一个计息周期）内所得的利息额与借贷本金额之比，一般以百分数表示。用i表示利率，其表达式为：

试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]

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