作者：法律出版社专业出版编委会
出版社：法律出版社
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物业服务、相邻关系不可不知240问试读：
出版说明
生活离不开法律，懂得一点法律常识对于维护自身的合法权益，防范生活法律风险十分必要。法律的目的不仅仅是惩罚违法犯罪行为，更多的是维护社会基本的政治、经济、文化秩序，保障人民群众的生命财产安全，促进经济社会的繁荣发展。诸如与生活息息相关的劳动就业、工伤保险、恋爱结婚、买房租房、抚养继承，都需要在法律规定的框架下进行。因此，本着为读者服务和以解决问题为中心的理念，我们策划推出了《法律生活常识全知道》系列丛书。
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2.以案说法，生动直观
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3.直击问题，简洁权威
解答直击问题要害，用浅显易懂的语言说明法律适用的关键点，直接援引法条内容，简洁权威。
需要说明的是，为了方便记忆，书名中问题均取整数，但有些书中实际问题数会多于书名中提到的问题数。
鉴于编者水平有限，错漏在所难免，敬请批评指正，我们会在修订再版中予以完善更正。编者2014年1月第一章前期物业管理纠纷001 哪些纠纷属于前期物业管理纠纷?
前期物业服务合同纠纷，是从物业服务公司纠纷产生的阶段来区分的。根据《物业管理条例》第21条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务公司之前，建设单位与选聘的物业服务公司签订的物业服务合同，为前期物业服务合同。在前期物业服务合同期满后，或虽然期限未满但业主委员会签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。前期物业合同终止之前因物业服务公司履行前期物业服务合同而产生的纠纷，以及前期物业服务合同虽然期满但业主或业主委员会未与物业服务公司签订新的物业服务合同的，因履行物业合同而产生的纠纷都为物业服务合同纠纷。
前期物业管理的法律关系主体与一般意义的物业管理不同。前期物业管理期间，由于业主委员会尚未成立，无法由业主委员会选聘物业服务公司；但由于已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，所以只能由开发商选聘物业服务公司，或由开发商直接从事物业管理工作。因此，一般意义上的物业管理法律关系主体只有物业服务公司和业主委员会，而前期物业管理法律关系主体却包括开发商、业主及物业服务公司三方。002 签订购房合同时，附有开发商制定的格式物业管理合同合法吗?《城市房地产开发经营管理条例》第28条规定，商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任等内容。也就是说，在商品房销售时，物业管理是合同的必备内容之一。这是因为在房屋建成后，由于购房的业主入住率没有达到法定的成立业主委员会的条件，为了维护小区的整体利益，实现对小区公共事务的管理，由建设单位与其委托的物业服务企业签订前期物业服务合同，该合同对已入住的业主和已经购房但尚未入住的业主均具有约束力。《物业管理条例》第21条规定，在业主、业主大会选聘物业服务公司之前，建设单位选聘物业服务公司的，应当签订书面的前期物业服务合同。第25条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
因此，在新建商品房销售时，由于业主大会和业主委员会尚未成立，由建设单位（此时也是业主）委托物业服务公司对小区进行服务是合法的，也是必要的。购房者在签订商品房买卖合同时就接受了前期物业服务合同约定的内容；当然这不是说，购房者在购房时就必须听从建设单位的指令，如果物业服务合同约定的内容有损业主合法权益的，该约定内容无效。根据《物业管理条例》第26条的规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。也就是说，成立业主大会、业主委员会后，业主大会通过决议选聘新的物业服务公司，业主委员会和新的物业服务公司签订物业服务合同生效的，前期物业服务合同即终止。003 开发商订立的前期物业服务合同对业主有约束力吗?
前期物业服务合同，是指在小区业主大会和业主委员会成立前，由建设单位与其委托的物业服务企业签订的物业服务合同。《物业管理条例》第21条规定，在业主、业主大会选聘物业服务公司之前，建设单位选聘物业服务公司的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同当事人为建设单位和物业服务公司，购房者并非是前期物业服务合同的当事人。第25条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。从上述规定可以看出，购房者在签订商品房买卖合同时，实际已确认了建设单位和物业服务公司签订的前期物业服务合同。虽然前期物业服务合同在订立时，业主没有参与协商，也不是合同当事人之一；但业主在签订商品房买卖合同时，已对前期物业服务合同进行了确认，必然要受前期物业服务合同内容的约束。业主签订买卖合同之日起，物业服务公司就既要对建设单位负责，又要为业主提供物业服务。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条明确规定，建设单位依法与物业服务公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务公司签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。可以说，业主签订房地产买卖合同时对前期物业服务合同的确认，有时并非是业主的“自愿”，但由于该前期物业服务合同是为了小区业主整体利益而制定的，其利益归业主所有，且其制定有法律依据，因此其存在具有合法性。但这并非等同于建设单位和物业服务公司签订的前期物业服务合同，购房人就必须遵从。若建设单位和物业服务公司签订的前期物业服务合同存在损害业主合法利益的，业主在签订购房合同时可以要求修改。004 开发商“赠送物业服务费”的承诺对物业服务公司是否有约束力?
开发商在售楼广告中作出的“购房赠送前期物业管理服务费”的承诺只对开发商本身具有法律约束力，对开发商以外的物业服务公司并不具有法律约束力，除非开发商与前期物业服务公司在前期物业服务合同中有明确约定。005 前期物业服务有什么特殊性?
从前期物业服务的定义及特性来看，前期物业服务有别于一般意义上的日常物业服务，其特殊性在于：
第一，与物业服务公司签订前期物业服务合同的甲方是房地产开发商而不是业主。这是因为前期物业服务期间，业主委员会尚未成立，没有行使选聘物业服务公司的职权机构，但已有部分业主入住，不能没有物业管理和服务，因而只能由房地产开发商选聘物业服务公司，或者就是房地产开发商属下的物业服务公司来承担物业管理和服务工作。
第二，前期物业服务的有效管理期限不仅取决于房地产开发商与物业服务公司签订的前期物业服务合同约定的期满日期，而是在业主委员会成立之前都有法律效力。业主委员会成立以后，根据法律规定任何时候都有权解聘物业服务公司。006 开发商制定的临时管理规约是否属于“霸王条款”?
根据《物业管理条例》第22条的规定，临时管理规约是建设单位在销售物业前制定的，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定。临时管理规约是由建设单位单方面制定的，因为在物业还没有销售，没有为购买物业的小业主办理产权证之前，开发建设单位是唯一的产权人，是大业主。因此，建设单位可以根据物业管理的需要制定临时管理规约，但建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。当物业出售给业主后，小区入住率等符合法定条件，成立业主大会和业主委员会，且业主制定正式的管理规约时，该临时规约就失去效力，因此其具有临时过渡的特点。《物业管理条例》第23条规定，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。物业买受人在与售房单位签订商品房预售（买卖）合同时，合同中均对临时管理规约作了约定，是合同内容之一（有的作为合同的附件）。
购房者签订商品房预售合同等同于对临时管理规约的确认，其确认行为应视为对临时管理规约的认可，因此在业主没有成立业主委员会、制定正式管理规约之前，业主对物业的使用及维护等应遵守临时管理规约的规定。业主若违反临时管理规约的规定，妨碍物业正常使用、造成物业损害或损害其他业主合法利益的，受侵害业主可以依据临时管理规约向人民法院起诉，要求其承担相应的责任。若业主认为临时管理规约的内容违反法律、法规规定，可以请求区主管部门予以撤销或通过诉讼方式予以解决。因此，开发商在签订房屋买卖合同时要求购房者签订并遵守业主临时管理规约，并非霸王条款。007 开发商应如何选聘前期物业服务公司?
根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，若采用招投标方式选聘物业服务公司的，应按照以下程序办理：（1）招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。（2）招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案：①与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件；②招标公告或者招标邀请书；③招标文件；④法律、法规规定的其他材料。（3）招标人发布招标公告或发送招标邀请书。（4）投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。（5）招标人组建评标小组，其中专家成员从房地局建立的专家库中抽取。（6）招标人组织开标、评标，经评标小组评定、推荐，招标人确定中标人。（7）招标人向中标人发送中标通知书，并报房地局备案。房地产行政主管部门发现招标有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。008 开发商委托自己的子公司担任前期物业服务公司合法吗?《物业管理条例》第24条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务公司。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务公司；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务公司。从上述规定可以看出，前期物业服务企业一般是由建设单位通过招投标的方式选聘，但当投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务公司。《公司法》第14条规定，公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。从上述规定可以看出，开发商和其子公司之间是各自独立的法人，公司和其子公司之间仅仅是投资关系，双方进行业务往来与合作属于正常的，因此不能因为物业服务公司是开发商子公司就断然认定属于不合法。《物业管理条例》第57条规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务公司或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务公司的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。因此，开发商直接委托自己的子公司担任物业服务公司是不合法的，应该经过招投标的形式选任物业服务公司，如果开发商的子公司符合招投标条件，并且在公平竞争条件下胜出，担任物业服务管理公司也是合法的。009 开发商在房地产买卖合同中关于减免业主物业服务费的约定有效吗?《物业管理条例》第42条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。也就是说，物业费是物业服务公司在提供物业管理服务后，根据与业主委员会签订的物业服务合同的约定，向业主收取的费用。根据合同相对性原理，物业服务公司是收取物业费的唯一合法主体，针对个别业主的物业服务费是减是免，只能由物业管理服务企业决定。开发商作为房屋建设单位在销售房屋时，其向购房人承诺减免物业服务费的承诺，对物业服务公司没有约束力。
建设单位在销售房屋时，开发商和物业服务公司签订了前期物业服务合同，即使前期物业服务公司认可开发商的承诺，给予特定业主物业服务费的减免。但根据物业管理相关法律法规的规定，当业主入住率达到法律规定的条件，成立业主委员会后，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主就可以选聘或解聘前期物业服务公司，所以开发商的承诺也成为一纸空文，新聘的物业服务公司没有义务承担开发商的承诺。010 小区内公共设施的权属究竟归属开发商还是全体业主?
某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。部分小区的公共配套设施如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数，并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变，其不再作为小区的配套服务所引起的矛盾，也已经开始成为物业管理方面的主要矛盾。这类纠纷其实牵涉的问题就是小区公共配套设施的“主人”到底是谁，究竟是开发商还是全体业主。《物业管理条例》目前只对停车位作了明确规定：“小区内的机动车停车场（库），应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定。同时，目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及维修和费用的承担问题，比如，哪些部位、设施、设备属于全体业主共同共有；哪些属于部分业主共同共有；未分摊共用建筑面积的地下停车库权属应归全体业主还是开发商，如果属于全体业主，权证应如何发放、保管、使用，收益应如何处理，维修基金如何筹集、如何分摊；开发商已出售的地下停车库应如何处理；开发商建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定；部分业主或个别业主是否能对此提起诉讼；部分业主或个别业主对共用设施、共用部位的收益如何处理提起诉讼。目前尚没有明确规定，这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。总的来说，业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。011 前期物业服务合同到期，小区还没有成立业主委员会怎么办?
根据《物业管理条例》第21条的规定，前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务公司之前，建设单位选聘物业服务公司，约定由物业服务公司对小区进行统一管理，并根据物业服务公司资质等约定服务收费标准，签订的书面合同。前期物业服务合同到期后，业主和物业服务公司之间的权利义务也就终止，物业服务公司可以不再提供物业管理服务。如果小区业主都已经入住，应根据《物业管理条例》的规定，尽快成立业主大会和业主委员会，由业主大会选聘物业服务公司对小区进行管理服务。
根据《物业管理条例》和《业主大会规程》的规定，业主成立业主大会、业主委员会应在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。筹备组自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。在业主委员会没有成立，尚未选聘新的物业管理服务企业之前，前期物业服务公司仍然提供物业服务的，业主仍应按照前期物业服务合同的约定支付物业服务费用。012 前期物业服务合同约定的期限未届满，业主可以解聘物业服务公司吗?
建设单位在和其选聘的物业管理服务企业签订前期物业服务合同时，可以约定服务期限，但该期限不能限制合同的具体履行；即使合同期限未满，小区业主入住后成立业主大会，经业主大会决议选聘新的物业管理服务企业，业主委员会与新的物业服务公司签订的物业服务合同生效后，前期物业服务合同即终止，业主也不会因提前终止前期物业服务合同而承担责任。013 前期物业合同终止后物业服务公司应否移交相关资料?
根据前面所述，业主可以解除前期物业服务公司。前期物业服务合同终止后，前期物业服务公司应将物业管理用房交还给业主委员会，同时一并移交以下资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业服务公司质量保修文件和物业服务公司使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
建设单位在物业出售后，一般就离开了物业所在地，物业及其附属设施的维护、管理均由物业服务公司实施，但必须有建筑物的相关技术资料，否则无法对建筑物进行维护、修理等事宜。竣工验收资料、技术资料等相关文件和资料是业主购买物业的必要资料，因为建筑的整体性、业主共同利益的一致性，建设单位不可能对每个业主都交付上述资料。有鉴于此，《物业管理条例》第29条明确规定，在办理物业服务公司承接验收手续时，建设单位应当向物业服务公司移交相关资料。物业服务公司应当在前期物业服务合同终止时将相关资料移交给业主委员会。物业服务公司与开发商无法协商一致，向人民法院起诉，要求开发商交付上述资料的，法院会支持其诉讼请求。
竣工验收资料、技术资料等相关文件和资料是维护物业的必需资料，建设单位有义务向物业服务公司进行移交。《合同法》第136条规定，出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。因此法律明确规定，建设单位应向物业服务公司移交上述资料，以便日常生活中对物业及附属设施进行维护。014 前期物业服务公司遭解聘后，拒绝退出怎么办?
小区业主大会成立后，业主大会按照法定程序可以提前解聘前期物业服务公司，重新选聘其他物业服务公司为小区业主提供物业管理服务。如果前期物业服务公司不遵守法律的规定，拒不退出物业管理小区，不移交物业管理用房和相关资料，业主委员会可以采取以下措施：（1）向房屋所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉，要求房地产行政主管部门予以查处。根据《物业管理条例》第59条的规定，前期物业服务公司不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对物业服务公司予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。（2）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条明确规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务公司退出物业服务区域，移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。因此，业主委员会可依法向有管辖权的人民法院提起民事诉讼，要求前期物业服务公司，限期移交物业管理用房和《物业管理条例》第29条规定的相关资料，并赔偿因此给业主造成的损失。015 哪些纠纷属于物业管理纠纷?
根据发生纠纷的内容，物业管理纠纷包括以下几种类型：（1）物业服务质量纠纷：业主或业主委员会认为选聘的物业服务公司提供的物业管理服务达不到约定的服务质量标准而形成的纠纷。现实中发生的许多物业服务公司纠纷都可以归结为物业服务质量问题，但业主与物业服务公司之间争议的质量问题又是各有不同。对于争议的质量标准，在物业服务合同中有明确约定的，可以依照合同约定确定物业服务是否符合约定的质量要求；合同约定不明确的，可以依据物业服务公司相应资质等级应当达到的标准来确定。（2）共用部位、共用设施管理、使用、维护纠纷：对于小区内的共用部位、共用设施，可能会出现个别业主擅自使用、改造、破坏的情况，也可能存在物业服务公司擅自经营使用、改造，甚至破坏的情况，由此对小区全体业主的利益造成侵害，可能因此而产生纠纷。（3）损害赔偿纠纷：由于物业服务公司履行物业管理服务过程中的过错，造成业主或使用人的人身或财产损害，产生的纠纷。根据最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条的规定，物业服务公司未尽到安全保障义务的也应当承担相应赔偿责任。（4）物业管理费纠纷：因业主欠缴物业管理费而引起的纠纷。存在业主单方欠缴、因物业管理服务质量问题而拒交、因收费标准问题而拒交、因承担开发商委托的维修义务服务不及时致使业主拒交等多种原因。（5）代收代交各种费用的纠纷：物业服务公司代收代交各种费用，多数是因为物业服务公司为了自己的利益，未能充分说明而引起的。如代收水电费，在以小区计水电费和业主单户计水电费之间存在价差，而物业服务公司并不会向小区业主说明这一点，久而久之，就会因代收代交不及时、水电的均摊等问题引发各项纠纷。物业服务公司有时候就是这类纠纷的制造者，但在发生纠纷后，其却会以“代收代交”为理由逃避责任。（6）业主委员会选举纠纷：业主大会选举或改选业主委员会的效力问题是这类纠纷的主要问题。应该确认达到一定比例的业主有权召集业主大会选举或改选业主委员会，达到小区业主一定比例的选举或改选结果应当认定为有效。（7）公共维修资金纠纷：是指业主、业主委员会、物业管理公司因缴纳、管理、使用公共维修资金发生的纠纷。016 物业管理法律责任包括哪些?
在物业管理过程中，开发商、物业公司会因为一些违法违规行为承担行政责任和民事责任，其应承担的法律责任主要包括以下六种：（1）建设单位违反招投标规定的行政责任。住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。这可以避免在业主、业主大会聘用新的物业服务企业之前，在物业前期服务过程中，建设单位和物业服务企业相互勾结，侵害业主合法权益的情况发生。（2）建设单位擅自处分的行政责任和民事责任。建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。（3）拒不移交资料的行政责任。在物业管理活动中，建设单位、物业服务企业、业主之间由于物业管理问题发生纠纷，更换物业服务主体时，常常出现掌握资料的一方拒不将资料移交给另一方的情况。由于这些资料是开展物业管理，对物业进行维修养护所必需的基础资料，如果掌握资料的一方拒不移交，将会给对方的工作造成许多障碍，是对行政管理秩序的破坏。根据相关法律规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。（4）无资格从事物业管理的行政责任、民事责任以及骗取管理资格的法律后果。未经主管部门进行资质评定并取得资质证书而从事物业管理业务的，是一种扰乱市场秩序的行为，应当受到行政处罚。不具备资质证书的企业和业主签订的物业服务协议是无效协议，如果该企业的违法行为给业主造成了损失，违法企业必须承担民事赔偿责任。在侵权人财产不足以既承担民事赔偿责任，又接受行政处罚时，应当优先保证民事赔偿责任的实现。未取得资质证书而从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；以欺骗手段取得资质证书的，依法进行处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。（5）物业服务企业聘用无从业资格的人员的法律责任。物业服务人员的素质决定了物业服务的水平和质量，为了保障物业服务活动的顺利开展，依法维护业主的合法权益，《物业管理案例》不仅规定了物业服务企业的资质要求，而且规定了物业管理企业从业人员的资格要求，要求物业服务从业人员必须具备相应的业务能力和知识水平。物业服务企业聘用未取得物业服务职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。（6）物业服务企业违反委托管理限制之法律责任。物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。第二章物业管理费和其他费用017 物业服务合同属于委托合同还是服务合同?
目前很多小区的业主委员会与物业服务公司签订合同时，往往对于物业服务合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。这方面的混乱使目前最高人民法院案由分类中涉及物业服务合同的，既有服务合同纠纷，又有物业管理纠纷；法院受理物业管理纠纷案件时，部分案件的案由定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿和财产权属等其他案由，造成这种现状主要是因为对于物业服务合同的认识不同。
如果双方签订的物业服务合同是委托合同性质的，那么就代表着由业主委托物业服务公司对小区进行管理，业主与物业服务公司是委托与被委托关系。一旦小区的管理出现了问题，比如遭到盗窃等，那么其后果将与物业服务公司没有任何关系；同时由于委托合同的委托人依法可任意终止合同，而不需要任何理由，也不利于小区物业管理的稳定性。
因而，签订物业服务合同时，需要注意的是，合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。判定物业服务合同的性质最简单的方法是先看物业服务合同的名称，如果是服务合同，这个合同的名称一般是“物业管理服务合同”，而不是“物业管理委托合同”；同时，在合同的条款中，如果是委托合同，一般会表现为“甲方委托乙方”，而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。018 口头物业服务合同的效力如何认定?
实践中，有不少物业服务公司与业主委员会或业主之间没有订立书面合同。在无书面合同的情形下，法院在处理物业管理服务合同纠纷时，应注意审查以下问题：（1）物业服务公司的资质问题。物业服务公司从事物业管理服务，除应办理相关企业登记外，还应具备相应的等级资质、收费资质，并领有政府部门核发的相关证书。对不具备法定资质从事物业管理服务工作的物业管理公司，发生物业管理纠纷的，在开庭审理前，物业服务公司若补办了相关证书，则视为具有从事物业管理服务的资质，按双方形成事实上的物业服务合同关系处理。对于没有取得相关资质证明的，可以认定双方物业管理服务合同无效，也可认定双方存在事实上的物业服务关系，物业费用只能按合理成本收取。司法实践中，可以建议业主委员会解除物业服务关系，重新签订物业服务合同。（2）物业费用的收取。物业费用的收取应遵循合理、公开及收费与服务相适宜的原则，合理收取物业费，并区别不同物业服务公司的性质和特点，按照行政主管部门制定的收费办法，在物业服务合同中作出约定。普通住宅的物业费是参照政府的指导价，确定费用时应以物业管理服务的合理成本为基础，考虑以业主的经济承受能力进行综合测算。如果未对收费标准、交费方式进行约定，物业服务公司对小区进行了管理，实际支出了相关费用，应当给予相应的经济补偿。因此，在物业服务公司收取了合理的物业管理费用，并承担了物业管理服务义务的前提下，一般应认定合同有效。019 如何认定物业服务公司的违约责任?
物业服务合同是物业服务公司提供物业管理服务，业主支付物业管理费用的合同。《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”审判实践中，对于物业服务公司未全面履行物业管理服务义务的违约责任作如下处理：双方当事人可以在合同中明确约定违约责任，没有约定的应按照实际损失的原则承担违约责任。业主委员会有权制止物业服务公司的违约行为，并督促其限期改正；逾期不改正的，业主委员会可以终止或者解除物业管理服务合同。违约行为发生实际损失的，应赔偿损失或者降低物业管理费，还可以向有关部门申请对物业管理公司进行行政处罚。020 物业服务公司能以住户没有产权证、并非业主为由，拒绝履行相关义务吗?“业主”是物权法中的基础性概念之一，法律没有对此作出规定。根据相关司法解释规定，依法登记或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人为业主，这是界定业主身份的一般规则。不过在现实生活中，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，房屋购买人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。在此种情况下，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈，与其他业主之间的联系程度也更为直接和紧密，因此有必要对其“业主身份”问题进行特别规定。根据《物权法》等法律规定的精神，对这种情形下的业主身份，可以认定其为《物权法》第6章所称的“业主”。这样的规定既可以有效地统一司法评价标准，也符合《物权法》的规定精神，同时还可以引导这部分人及时办理物权登记。因此，物业服务公司不得以小区住户没有获得房产证为由，拒绝承认其业主身份，怠于履行其对业主应尽的义务。021 房屋承租人、借用人等引起物业服务纠纷是否适用《物业管理条例》规定?《物业管理条例》、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关司法解释明确规定，物业服务纠纷常常会涉及房屋的承租人、借用人等物业使用人，该物业使用人虽然不是业主，但其居住生活在物业服务区域内，也应当受到物业服务合同、法律、法规以及管理规约的约束。从这个意义上来说，《物业管理条例》以及相关司法解释对物业服务纠纷的规定，应当同样适用于因非业主的物业使用人实施违反物业服务合同、法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷案件的处理，参照或者比照适用。022 物业服务公司收支情况是否应该向业主公开?
物业服务公司收支情况应该向业主公开，法律依据是最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条的规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”该司法解释实施后，业主有权要求物业服务公司、业主委员会公开物业服务合同、共有部分的使用和收益的情况，物业服务公司、业主委员会拒绝公开的，业主有权提起诉讼。023 业主可以以物业服务未达到法定或约定标准为由拒付或要求降低物业服务费吗?
司法实践中，小区个别业主以物业管理存在一定瑕疵为由，拒绝交纳物业服务费的，法院不应支持。因为法院判断物业服务公司的服务是否达标的标准不好把握，且各个业主主观感觉差别很大，因而在物业服务公司存在较小瑕疵时不能轻易降低物业管理服务费，而应采取免收业主的物业管理服务费滞纳金、迟延利息等方式惩罚物业服务公司。只有在物业服务公司提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显，且为业主大会或多数业主所确认，法院才有必要根据物业服务达标的程度，考虑统一降低物业服务收费标准。如果物业服务公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，法院可以判决物业服务公司返还业主多交的物业管理服务费。
业主拖欠物业费的物业服务公司该怎么办?
至于业主拖欠物业费的处理方法，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务公司请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第7条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务公司请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。业主欠交物业费，会产生一定的滞纳金。业主无正当理由拖欠物业管理服务费的，物业服务公司可以根据合同约定，请求业主交纳物业服务费并支付滞纳金，约定的滞纳金标准过高的，业主可以请求变更合同约定，予以调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。双方在合同中未约定滞纳金的，物业服务公司要求业主支付滞纳金的，法院可以按照银行同期贷款利率计算滞纳金或逾期付款利息。但是，尽管业主可能欠交物业管理服务费，但物业服务公司无权对欠费的业主采取断水、断电、封门、罚款等措施，也不得以限制业主进入物业服务公司区域等“自力救济”措施对抗业主，迫使业主交纳物业服务费。024 小区的物业管理费究竟应该涵盖哪些费用?“物业管理费”是个大概念，一般来说包括保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等混淆。同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给收据，使很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20%～30%，使物业管理难以为继，也造成其他已缴费业主的心理不平衡。《物业管理条例》第41条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。不同的物业项目收取的物业管理费不同，用于商业项目和居民住宅的收费价格标准也有比较大的差异。住宅小区的物业管理费用主要包括：车辆交通管理费；清洁管理费，包括路面及日常保洁；绿化维护保养费；治安管理费，主要为保安巡逻支出；公共蓄水池定期清洗费；公共水电支出费，含配电设备、小区内路灯、庭院灯等；排污设施管理费；员工薪金、保险、税金及合理利润等。
住宅小区管理费计收方式主要有按单元（每户）计收和按面积（每平方米）计收两种。业主在买房时，要向开发商或物业管理公司弄清楚物业服务费的收取标准。所以物业服务公司应该在给予业主的相关物业管理费用交费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。025 物业管理收费不合理的情况有哪些?
1.自立名目收费。如擅自收取“装修管理费”、修缮补贴费、房屋补修费等。
2.超过规定标准收费。如有的物业管理公司擅自提高小区的物业管理费用。
3.改变收费方法，变相多收费。有的物业公司在住户办理入住手续时，借机向住户多收费。如本来应是以户为单位收取保安费、保洁费改为按面积收取；规定按年收取的物业管理费一次收取五年或十年的。
4.不执行国家规定的价格。一些物业小区收取的水、电、供、暖、煤气等价格不执行国家统一价格或价格管理办法，擅自涨价。
作为业主，在物业管理部门收费时，首先要看清管理部门的明码标价，对价格过高或收费项目没有标明的，可以向物价管理部门询问清楚后再交。如果消费者要反映物业管理价格违法问题，可与物价主管部门联系，物价主管部门会及时检查，从而保护业主利益。026 开发商是否应当为闲置房缴纳物业费?
开发商也是业主之一，应当为没有售出的房屋缴纳物业费。《物业管理条例》规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”此条明确了开发商应当为没有售出的房屋缴纳物业费。此外，业主在购房时，购房合同中都有前期物业服务方面的协议条款，其中应当有关于闲置房如何缴纳物业服务费用的条款，开发商也是业主之一，应当按此标准缴纳物业费。同时，开发商在售房前，一般会制定《临时管理规约》，如果规约中有关于闲置房物业服务的条款，作为业主之一的开发商当然应当遵守。027 物业服务费应从何时起算?
业主赵某购买了一个小区的房屋，开发商交付房屋的时间比预售合同约定的交房期限推迟了3个月。当赵某去办理交房手续时，开发商要求将迟延交房的违约金用于抵扣赵某应交纳的物业服务费，由物业服务公司开具收费发票，赵某同意了。但当赵某拿到物业服务公司收费发票时发现，物业服务公司是按照合同约定的交房日期收取物业服务费的。赵某认为物业服务费应从实际交房日起算，而不能按照预售合同约定的交房日期起算。物业服务费应从何时起算?
业主应该从实际接收房屋之次日起开始承担物业服务费，物业服务公司要求业主按照预售合同约定的交房日交纳物业服务费的做法是没有法律依据的。业主可以就此事和物业服务公司进行协商，若无法协商一致，则可以向人民调解委员会申请调解或直接向人民法院起诉，要求物业服务公司退回多收的物业服务费。
房地产开发商迟延交房属于违约，应承担违约责任。开发商要求用迟延交房违约金为业主抵扣物业服务费，业主对此予以同意，物业服务公司也为业主开具物业服务收费凭据的，可以认定为业主、开发商、物业服务公司三方一致同意，以开发商应付给业主的迟延交房违约金作为业主应交纳的物业服务费。但在交房前该物业实际仍然由建设单位（开发商）占有，因此在交房前物业服务费不应由购房人承担，业主要求按照从物业实际交付之日计算应交纳物业服务费的，符合法律规定。028 交房时必须交纳物业服务费吗?
实践中，开发商在交接房屋时，一般都是委托物业服务企业代为办理，此时物业服务企业往往要求业主先交纳一定的物业服务费，否则不给业主办理房屋交接手续。这不仅混淆了房屋买卖和物业服务两个不同性质的法律关系，也严重侵害了业主的合法权益。《物业管理条例》第21条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第25条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。从上述规定可以看出，业主和物业服务企业之间是一种服务合同关系。业主签订房屋买卖合同时，对物业服务企业的服务及收费标准等进行确认，应遵守物业服务合同中按时交付物业服务费的义务。但从通常意义上讲，业主在没有接收房屋之前，没有义务先交付物业服务费。《物业管理条例》第42条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费应由建设单位（开发商）交纳。因此，业主应在接收房屋后才有交纳物业服务费的义务。029 买房未入住也要交纳物业费吗?
李某在某小区购买了一处商品房，办理完相关手续后，由于工作原因到国外出差，房子一直处于空置状态。半年后李某回来了，接到了该小区物业公司的通知，要求其补交这段时间的物业费。李某想知道，为什么没有入住也需要交纳物业费用。
根据《物业管理条例》的相关规定，房子只要是被购买了，即使没有人住，也不再属于空置房屋。办理相关入住手续后，业主即为明确的产权人。而物业公司对小区的管理和服务都是公共性的，自然也包括对空房子的管理，物业公司不会因为小区内个别业主未入住而停止自己的服务。所以，只要办理了入住手续，不管业主是否入住，都要按照合同约定的收费标准来交纳物业费用。030 房屋质量有问题，业主可以拒交物业管理费吗?
现在的小区在建设、销售过程中出现不少问题，如房屋建筑质量差、发布虚假广告、配套设施设备不齐全或面积有误差、房款计算错误。这些问题许多要等广大的业主入住以后才逐渐暴露出来，而此时造成这些问题的开发商已将楼盘销售完毕，因此，业主往往以拒交物业管理费作为抗议和斗争的方法。从法律角度来看，物业管理与房屋买卖是两种法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的企业法人，业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司交付物业管理费。
但是，在实践中两者界限有时非常模糊。很多开发商在建设与营销过程中，就物业管理方面进行了不少运作与宣传，给人感觉物业管理工作很像是这个楼盘的售后服务工作。给业主造成这种错觉的原因是，很多开发商在售房广告中将物业管理也作为一个卖点大力宣传，有些开发商在促销活动中还将优惠、免收物业管理费作为一种促销手段，甚至将物业管理费，物业管理服务的条件、标准、内容等写入了房屋买卖合同，业主由此认为物业管理活动是房屋建设、销售的一部分。
由于目前我国物业管理行业的发展刚起步不久，真正市场化竞争与运作、发展的格局远没有形成，很多物业管理公司往往极度依靠开发商，与开发商有着千丝万缕的关系。如果物业服务公司确实是开发商的一个部门或者有其他的资产纽带关系，房屋质量若有问题，业主应该可以拒交物业管理费，这种做法实际上可以理解为一种债务抵销。在物业管理法律关系中，业主应该向物业服务公司给付物业管理费，业主是债务人，物业服务公司是债权人；而在房屋买卖关系中，由于前期的质量问题或其他问题，开发商应该向业主给付赔偿或者补偿等，业主是债权人，开发商是债务人。如果物业服务公司与开发商确实是单纯的两个民事主体，则它们之间是相对独立的，互相之间不应为对方承担民事责任，业主不能要求物业服务公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。031 开发商交房后，业主一直未居住是否要交纳物业管理费?
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主从开发商处接收房屋时起，就实际占有了房屋，就应开始交纳物业服务费。至于业主是否实际使用，不影响物业服务公司收取物业服务费，因为物业服务公司提供的是物业区域内公共事务管理服务，即建筑物及其设备、共用设施、绿化、环境卫生、交通、公共秩序等项目的日常维护、管理服务，这种公共性服务不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务公司请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务公司已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。032 业主在什么情况下可以拒绝交纳物业服务费?
王某是某小区业主，自入住时起就发现物业服务公司没有按照合同的约定履行物业管理与服务，导致小区卫生环境差，垃圾随处乱放，仅有的十几平方米的绿地也被业主随意破坏，因此王某和部分业主一直拒绝支付物业服务费。后物业服务公司到法院起诉，要求王某和部分业主支付物业服务费，业主该如何行使抗辩权?
物业服务合同是民事合同的一种，在物业服务企业未能按照物业服务合同的约定履行服务、管理职能时，业主可以要求物业服务公司按照合同约定履行其应尽的义务。
否则业主可行使抗辩权，拒绝支付物业服务费。如果物业服务费用是分不同项目收取的，则业主仅能就物业服务公司未尽职责部分的费用行使抗辩权，而不能以拒交全部物业服务费用的方式行使抗辩权。业主针对此种情况除了行使抗辩权外，还可以在掌握物业服务公司没有按照物业服务合同履行义务的充分证据后，追究物业服务公司的违约责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，物业服务公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。《合同法》第111条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。因此，如果物业服务公司没有提供《物业服务合同》中约定物业服务、管理的标准，就需要承担违约责任。物业服务合同中对违约责任有约定的，按照约定处理；没有约定的，人民法院或仲裁机构，可以按照《合同法》的规定，判决物业服务公司承担“减少价款或者报酬”的违约责任。033 业主未交纳物业服务费，物业服务公司可以不为其提供物业服务吗?
业主和物业服务公司之间是典型的双务合同关系，物业服务公司要按照物业服务合同的约定对物业及其附属设施、小区环境卫生等进行维护和管理服务；业主应按照物业服务合同的约定，及时交纳物业服务费用。《合同法》第66条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
根据上述规定，业主不交纳物业服务费，物业服务公司似乎可以不为业主提供物业服务。但物业服务合同和一般双务合同有所不同，表现在物业服务合同中业主是为数众多的业主之一，但物业服务公司提供的服务却是为众多业主的共同利益（共用设施、设备、物业服务公司区域秩序、环境卫生等）。这就决定了个别业主不按物业服务合同交纳物业服务费时，物业服务公司不能以不提供服务的方式进行抗辩，即使业主未缴纳物业管理费，业主要求物业服务公司进行维修、提供帮助时，物业公司也不应该拒绝。034 业主可以以新买房屋漏水而拒交物业管理费、供暖费吗?
胡女士购买了某处商品房的顶层，在一次性付清全部房款后入住，同时向物业管理公司交纳了当年的物业管理费。入住两个月后雨季来临，几场大雨之后，胡女士发现天花板有水浸湿的现象，后来发展到漏雨的地步，于是找物业管理公司报修，物业管理公司通知了原施工单位，施工单位重新在楼顶进行了防水处理。胡女士和开发商协商后准备换房，但是双方对物业费的缴纳问题产生了分歧。胡女士认为购买房屋就是为了居住，现在房屋因为漏雨无法居住，并且装修也遭到破坏，这是开发商造成的，所以不再交纳第二年的物业管理费和供暖费。开发商认为出售的房屋有质量问题是事实，愿意赔偿胡女士部分经济损失，但是已经同意为胡女士调换房屋，和胡女士之间没有纠纷。物业管理公司认为自己及时联系维修房屋，并且房屋存在质量问题自己也无过错，胡女士不交纳物业管理费无法接受。因为这个小区是采用小区外供热厂的热力供热，统一供暖时间已到，如果胡女士不交纳供暖暖气费，物业公司就会受到经济损失。三方对此事产生了争议。
业主与物业服务公司签订物业服务合同，其应该按照合同的约定按时支付物业管理费，其未按时、足额缴纳物业管理费的，构成违约，需要承担相应的违约责任。在物业服务合同中没有明确约定的情况下，业主不能因为非物业服务公司的过错行为而拒缴物业管理费。
本案中，胡女士不能直接向物业服务公司主张抵销。《合同法》第99条所讲的抵销是指：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。开发商、胡女士、物业服务公司三者存在债权、债务关系：开发商与胡女士之间存在合同关系，因为房屋质量问题，开发商基于赔偿责任对胡女士负有债务。胡女士与物业服务公司之间存在合同关系，如果物业服务公司如约履行自己的义务，胡女士不交纳物业管理费，那么就是胡女士对物业服务公司负有债务。开发商与物业服务公司之间没有债权、债务关系。所以胡女士主张抵销是不妥的，因为并不符合“当事人互负到期债务”的条件。035 业主大会会议决议事项是如何规定的?
我国《物权法》、《物业管理条例》及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》并未规定适用一致决的情形，而只承认多数决即经业主人数和区分所有权比例过半数同意的决议。其中，仅单纯过半数同意的为普通决议，提高其
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