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无可归责于双方的情形(房屋买卖纠纷)试读：
无可归责于双方的情形
(房屋买卖纠纷)作者：编辑部排版：Cicy本书由北京法讯网络技术有限公司2015授权北京当当科文电子商务有限公司制作与发行。— · 版权所有 侵权必究 · —无可归责于双方的情形——合同未签成，责任应在谁？【案情简介及争议焦点】
2008年5月，朱某通过中介公司购买张某房产，约定房价款131.5万元，三方签订《房地产买卖居间协议》后，朱某依约交纳5万元定金。1个月后，双方未依约签订《房地产买卖合同》。对未签约原因，朱某主张因对方提出作低房价而不能协商一致，张某与中介公司称系朱某无法借到购房款、要与爱人商量为由拒签。
争议焦点：1.合同未签之原因是什么？2.定金是否返还？
【裁判要点】
1.未签约原因。三方签订的房地产居间买卖协议合法有效，对最终未签订房地产买卖合同的原因双方各执一词。朱某主张其因不愿作低房价，要求以131.5万元合同价成交，但张某不同意。张某主张其同意以该合同价签约，虽该主张有中介公司陈述印证，但考虑到中介公司工作人员实际代理张某与朱某洽谈买卖房屋事宜，故张某的上述主张本院难以采信。
2.定金应返还。因双方就合同价格最终未能协商一致，而导致未签订房地产买卖合同且属于不可归责于合同任何一方的原因所致，故张某所收取的定金5万元依法应返还朱某。
【裁判依据或参考】
1.法律规定。《合同法》（1999年10月1日）第97条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第117条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第410条：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”《民法通则》第153条：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”
2.司法解释及最高人民法院司法性文件。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释 （二）》（2009年5月13日法释〔2009〕5号）第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日法释〔2003〕7号）第4条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”最高人民法院副院长唐德华《在浙江省全省民事审判工作会议上的讲话——关于民事审判工作形势与任务》（2000年）“……在审判实践中，审判人员往往忽视合同签订自愿这一重要原则，比如合同中双方当事人约定的风险责任条款，法院以公平原则，情势变更原则任意免除或减轻一方责任，把合同中双方当事人约定的责任承担以法官自由裁量权代替，有很大的随意性，尤其是情势变更本来是因不可归责于当事人的事由发生了无法预见的重大变化，按原合同履行显失公正因而变更其法律后果，使裁决达到公平、公正。任意适用情势变更反而有失公平、公正。”最高人民法院《关于印发〈全国经济审判工作座谈会纪要〉的通知》（1993年5月6日法发〔1993〕8号）第2条第6款：“市场对从事经营活动的当事人来说，既有机遇，也有风险。人民法院作为商品交易纠纷的最终裁判，要按照法律规定、商业习惯，注意正确确定风险的承担。应当由某一当事人承担的风险损失，不应转嫁给其他人。一方当事人在对方严重违约时采取合理的自我保护措施的，应当给予支持。由于不可归责于当事人双方的原因，作为合同基础的客观情况发生了非当事人所能预见的根本性变化，以致按原合同履行显失公平的，可以根据当事人的申请，按情势变更的原则变更或解除合同。”
3.地方司法性文件。浙江高院民一庭《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》（2011年4月22日）第2条：“纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于‘不可抗力’，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的‘不可归责于当事人双方的事由’。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。”北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月22日京高法发〔2010〕458号）第21条：“房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。”
4.参考案例。2011年6月上海某房屋买卖合同案，法院认为：双方就系争房屋的买卖已达成初步一致意向，其中有关定金的条款亦发生法律效力。根据协议约定，双方应在7日内签署房屋买卖合同，但嗣后，双方就交房时间、付款时间、尾款数额等分别提出更改或补充的要求，可认为双方对居间协议中关于买卖部分的条款的进一步协商，乃至在未商妥的情况下双方同意延长签约时间至2011年3月15日。虽从特别补充协议之行文表述看，3月15日是双方确认的签约截止时间，而非磋商截止日期，从逻辑上讲，在该日期前，包括未尽事宜在内的房屋买卖的相关问题双方应当均已磋商完毕，但当事人在审理中亦确认买卖双方并未就进一步协商的细节达成一致意见。分析当事人对居间协议的内容提出的新要求是否系对条款的实质变更而构成违约，主要应区分是否确实属于当事人（善意）补充或变更约定，并据此进行合情合理的处理。买方在卖方拒绝提前交房后同意按原定时间处理，属撤回新要约，对原居间协议无变更，至于其发出《催告函》要求解约的行为，因在此之后，买方仍积极参与协商，故其之后的行为已变更了提前解约的意思表示。而卖方要求明确付款时间，从理论上讲，居间协议中对付款时间以具体情形表述，虽然在履行时无碍，但卖方强调要求明确付款时间，亦是出于担心付款时间过晚造成交房延迟，是对签订买卖合同后诚实全面履约的考虑，应认为卖方提出该要求善意。至于卖方抗辩买方未付足定金构成违约，因买方一直催促签订买卖合同，而卖方并无证据证明买方拒绝支付定金余款且该事由非导致不能签订房屋买卖合同的根本违约理由，故卖方该项辩称本院不予采信。综上，当事人双方未就相关问题协商一致，不能认为是任何一方当事人违反定金条款的约定致最终未能签订买卖合同，因而不能适用定金罚则，现原、卖方双方均有解除买卖意向，故卖方应返还所收定金。2010年7月广东某房屋买卖合同案，法院认为：双方所签房屋买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，国务院颁布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该通知规定贷款购买第二套住房的，贷款首付款比例不得低于50%。买方在与卖方签订《房地产买卖合同》前已按揭购有一套住房，按通知规定买方贷款购买第二套房首付款比例不得低于50%，故买方无法按房地产买卖合同约定向银行贷款支付给卖方，该事由不可归责于双方当事人，买方要求解除合同理由充分，卖方接到买方解除合同通知后亦同意解除合同，双方均确认双方签订的买卖合同已解除。合同解除后，卖方应将已收受的定金2万元返还买方。买方诉请卖方支付定金产生的利息，无合同和法律依据，不予支持。因不可归责于双方当事人的事由引致房地产买卖合同解除，买方无须承担违约责任。卖方反诉要求买方支付违约金5万元的反诉请求，不符合法律规定，亦不予支持。2010年12月上海某房屋买卖合同案，法院认为：涉案《不动产买卖意愿书》系买方与中介公司签订，签订后当日卖方与中介公司签订《卖方签认书》，明确签约时间电话预约且之后经各方信函、电话往来，双方实际已于2010年7月1日均按约商谈签订房屋买卖合同事宜，但对买方按照何种标准支付卖方的卖房个人所得税有争议，因此未能签订房屋买卖合同。就系争房屋的买卖情况来说，即使按政策可由纳税人自由选择按何种标准纳税，但事实上选择不同标准缴纳卖方所得税，在纳税数额上存在很大差别，在买方按数额相对大的纳税标准为卖方缴纳税款的情况下卖方可能获得数额相对更大的退税款，故按照不同标准缴纳卖方所得税对于双方买卖房屋的成本有较大影响，双方为此争议而导致房屋买卖合同最终未能签订，属于不可归责于买卖双方的原因，双方均不存在违约。2010年10月广东某房屋买卖合同案，法院认为：双方签订《二手房预约买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。现买方未办妥贷款承诺函，而卖方亦未办妥赎楼手续，但上述合同并未约定买方支付首期款或办妥贷款承诺函的时间，亦未约定卖方办理赎楼手续的时间，而双方均以对方未履行上述合同义务而拒绝履行自己的合同义务，故涉案合同无法继续履行。鉴于双方均要求解除涉案合同，涉案合同应予解除，合同的解除不可归责于任何一方当事人，卖方应将定金返还买方。2010年9月广东某房屋买卖合同案，法院认为：由于国务院于2010年4月17日开始实行更为严格的差别化住房信贷政策，商业银行普遍收紧放贷条件或暂停放贷。此次调整，与商业银行对自身贷款政策进行个别调整不同，属于国家行政机关在全国范围内进行政策调整，更具普遍性和强制力，对贷款申请人来说缺乏可选择性和风险规避可能。在此背景下，买方未获得银行按揭贷款并使双方合同履行不能的原因，不可归责于合同双方，原卖方在合同履行过程中亦无其他违约情形，故对于双方要求认定对方违约并承担违约责任的主张，均不予支持。因双方均已无继续履行合同的可能和意愿，本院支持买方关于解除《二手房买卖合同》的主张。合同解除后，买方基于房屋买卖目的而交纳给卖方的定金3万元、交楼押金1万元理应如数返还买方。2010年8月上海某房屋买卖合同案，法院认为：合同中未约定签订房地产买卖合同的具体期限，也未约定签订房地产买卖合同与支付首付款的先后次序。杜某主张先签订买卖合同，后支付首付款。姚某则主张先支付首付款，后签订房地产买卖合同。由此导致双方未签订合同，双方均未违约。因房地产买卖合同条款需重新磋商后确定，双方在诉讼中也无法磋商一致，双方对房地产买卖合同无法签订均不承担责任。定金合同已无法继续履行，杜某主张返还定金的诉讼请求，应予准许。2010年8月广东某房屋买卖合同案，法院认为：由于定金合同的履行与否并不影响主合同的效力，而定金合同本身并不存在信赖上利益，故当事人双方均不因定金合同的履行不当而承担缔约过失责任。因此蔡某未按《二手房买卖合同》约定足额支付定金不构成违约，无须承担违约责任。按合同约定，马某须于签署本合同之日起的3日内出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员以办理担保融资赎楼手续。该期限届满后，马某未履行相关义务，其原因是蔡某未按合同约定足额支付定金。虽如前述，蔡某的行为不构成违约，马某无权要求蔡某补交未交的3万元定金，但马某系因对法律规定认识上的错误而不当地行使先履行抗辩权，主观上并无过错，其行为亦不构成违约。2009年6月上海某房屋买卖合同案，法院认为：案涉房屋买卖意向现已无法继续履行且买方要求解除该买卖意向而卖方予以同意，故依法予以支持。卖方的证人贺某、王某系卖方的朋友，买方对该两位证人的证言提出异议，属合理怀疑，据此本院对卖方的证人证言难以采信。对于买方证人中介公司经办人李某的证言，卖方虽持有部分异议，但仍充分肯定该证人作证的大部分内容，在卖方没有确切证据证明该证人与本案有利害关系的情况下，卖方否定该证人证言值得商榷。但即便证人李某所言卖方2月13日来晚了一节属实亦不能推导出正因为卖方来晚了导致无法下载买卖合同并最终导致双方不能签订买卖合同。因此，无法履行买卖意向的约定不可归责于买方与卖方之任何一方，也正因为此，买方要求卖方双倍返还买方定金的诉讼请求及损失，本院不予支持；但是，买方已支付的定金，卖方应当予以返还。2009年5月四川某房屋买卖合同案，法院认为：本案中买方签订购房定单、交纳定金后，在与房产置换公司协商订立购房合同中由于双方对修改合同条款未达成一致，导致双方最终未签订购房合同。本案案涉定金的性质为立约定金，其目的是为担保合同的签订而设立，本案事实表明当事人双方均非拒绝订立合同，而是就合同条款协商不成而未订立合同，根据关于适用担保法若干问题的解释相关规定，双方均不应承担定金责任。案涉合同未能订立的原因并非是其中一方，而是因不能归责于双方的事由，故出卖人也应当将定金返还给买受人买方。由于房产置换公司系受华某委托订立合同，故合同的权利义务应由委托人华某承担，华某应返还收取的定金1万元。2009年5月上海某房屋买卖合同案，法院认为：赵某与印某分别与中介方签订的居间合同合法有效。赵某已按约支付意向金，该意向金转为定金由印某收取后，双方因赵某在签订买卖合同当天如何支付买房首付款产生争议且协商不成而未能签订房屋买卖合同，而赵某与居间方签订
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