作者：张佳,李丹妮,邓兰燕
出版社：中国经济出版社
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重庆房地产开发建设问题及政策研究试读：
前言
当前乃至未来一段时期，房地产业仍是国民经济的支柱产业，房地产开发建设对国民经济增长仍具有重要的支撑作用。党的十九大报告明确提出，要以实现全体人民住有所居为目标，加快住房制度改革和长效机制建设，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。近年来，随着我国经济进入新常态，“一带一路”倡议、长江经济带战略、西部大开发战略深入推进，中国（重庆）自由贸易试验区、中新（重庆）战略性互联互通示范项目相继落地，供给侧结构性改革深入推进，对房地产开发建设的安全、质量、性能、健康、节能等提出了更高的要求，“互联网＋地产”、康养地产、旅游地产新模式不断涌现，绿色节能、数字智慧、装配式建筑、成品化生产等房地产新业态加快发展，促进了房地产开发的标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修、信息化管理及智能化应用。与此同时，融资、劳动力成本不断上升，倒逼房地产企业加快转变发展方式，对政府服务效能也提出了更高的要求。
2017年年初，国家提出实施差异化供地政策，并支持租赁住房、共有产权住房等公共住房建设；农业部也出台政策，明确将在2018年选择50个地市和个别省市，开展集体产权制度“整省整市”改革试点。重庆在强化土地供应调控、完善住房功能品种、提升建筑工艺标准、加强质量标准化管理、完善房地产行业监管等方面也进行了积极的探索。受益于主动性的政策调整，重庆房地产开发建设总体平稳有序，但也存在部分领域开发进度不合理、区域布局不均衡、风险监管不健全、政策导向不完善等问题。在新常态背景下，通过对比分析和经验借鉴，分析研究重庆房地产开发建设运行情况、存在问题和优化方向，探索下一阶段科学调控政策措施，对于促进全市房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产开发建设持续平稳运行，具有积极意义。本书编写组2018年5月第一章 全国及主要省市房地产开发建设政策借鉴一、全国房地产开发建设相关政策
近年来，为深入推进房地产供给侧结构性改革，国务院及住建部围绕土地供应调控管理、住房多渠道保障、建筑工艺标准、质量标准化管理、房地产行业监管等领域出台了一系列政策文件，规范促进房地产开发市场健康发展。1. 强化土地供应调控管理（1）加强差别化土地供应管理
针对全国各地区不同的房地产市场库存及人口状况，住建部出台《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房〔2017〕80号），从合理安排住宅用地供应、科学把握住房建设和上市节奏、加大住房保障力度和强化地方主体责任四个方面，要求各地区以“房子是用来住的，不是用来炒的”为基本定位，合理安排住宅用地供应，改善住房供求关系。要根据房价上涨压力及去库存进展情况强化住宅用地供应“五类”调控目标管理，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，并建立购地资金审查制度，灵活确定竞价方式，严防高价地扰乱市场预期。文件出台后，根据去库存进度的不同，一二线城市适度加快土地出让节奏，而库存压力较大的三四线城市则合理控制土地供应，对稳定房价起到了积极作用。（2）健全多元化土地供应方式
在国有建设用地出让的基础上，国家积极探索推动农村集体建设用地入市，构建城乡统一的建设用地市场，并将集体建设用地与租赁住房相结合，着力提高土地集约利用水平。2015年中共中央办公厅和国务院办公厅联合出台《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，正式在中央层面开启我国农村土地制度改革序幕，随后确定在北京大兴等33个县（市、区）开展改革试点，明确在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。
2017年出台《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（国土资发〔2017〕100号），确定北京、上海、沈阳、南京、杭州等13个城市为第一批利用集体建设用地建设租赁住房试点，要求试点城市着力构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地不动产登记，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，提高存量土地节约集约利用水平。2. 完善住房多渠道保障（1）支持发展住房租赁市场
为多渠道提供住房保障，近年来我国提出租购并举、持续深化发展住房租赁市场的意见措施。
2015年，住建部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房〔2015〕4号），提出采用建立住房租赁信息政府服务平台、培育经营住房租赁机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租、推进房地产投资信托基金试点、支持从租赁市场筹集公共租赁房源等方式，多渠道发展租赁市场。
2016年，国务院办公厅出台的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），提出要实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，实现城镇居民住有所居，并提出培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度和加强住房租赁监管等意见，要支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
2017年，住建部出台《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号），提出要加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场，并从培育机构化规模化住房租赁企业、建设政府住房租赁交易服务平台、增加租赁住房有效供应、创新住房租赁管理和服务体制等方面进行了明确，同时要求加大对住房租赁企业的金融支持力度，积极支持并推动发展房地产投资信托基金（REITs）。（2）鼓励发展功能性房地产
在消费升级趋势下，我国针对日益增长的养老、旅游消费需求，专门出台配套政策，重点从土地供应、财税优惠等方面支持养老地产、旅游地产发展。
2014年，国土资源部出台《养老服务设施用地指导意见》，指出养老服务设施用地土地用途为医卫慈善用地的，应纳入国有建设用地供应计划，建设用地使用权出让年限最高不超过50年；土地用途为营利性养老服务设施用地的，应以租赁、出让等有偿方式供应，原则上以租赁方式为主；民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有土地；等等。
2015年出台《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》（民发〔2015〕33号），制定一系列财税优惠政策，鼓励社会力量举办规模化连锁化养老机构，支持民间资本对企业厂房、商业设施及其他社会资源进行整合改造、优化提升，鼓励社会资本参与老年公寓和居住区养老服务设施建设以及既有住宅适老化改造。2015年《关于支持旅游业发展用地政策的意见》（国土资规〔2015〕10号）指出，要积极保障旅游业发展用地供应，并针对乡村旅游、自驾车及房车营地旅游、邮轮及游艇旅游、文化及研学旅游等新业态实施差异化用地政策。
2016年《关于推进老年宜居环境建设的指导意见》（全国老龄办发〔2016〕73号）指出，要加快推进适老住宅建设，并针对开发老年公寓、老少同居的新社区和有适老功能的新型住宅给予政策扶持。（3）推进共有产权住房试点
2017年住建部出台《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》（建保〔2017〕210号），提出在北京、上海开展共有产权住房试点，主要由政府提供基本保障，通过建立完善的共有产权住房管理机制，解决住房困难家庭的基本住房问题。3. 提升建筑工艺标准（1）出台各类建筑技术及产品规范标准
近年来，住建部发布更新多项建筑技术及建筑材料使用的规范标准，着力提升建筑质量安全和现代化发展水平。在建筑材料方面，出台了《建筑外墙涂料通用技术要求》《建筑用发泡陶瓷保温板》等行业产品标准。
在建筑技术方面，出台了《多高层木结构建筑技术标准》《装配式木结构建筑技术标准》《装配式混凝土建筑技术标准》《装配式钢结构建筑技术标准》等国家标准以及《贯入法检测砌筑砂浆抗压强度技术规程》《装配式劲性柱混合梁框架结构技术规程》《聚苯模块保温墙体应用技术规程》等行业标准，规范建筑施工行业各项工程技术准则。（2）推行建筑节能及绿色建筑发展
在绿色发展理念指引下，建筑行业对节能低碳环保发展的重视程度进一步提高，同时加快推广使用节能建筑、绿色建材。住建部出台《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划》，提出要从规划、设计、建造扩展到运行管理，从节能绿色建筑扩展到装配式建筑、绿色建材，把节能及绿色发展理念延伸至建筑全领域、全过程及全产业链，力争在建筑整体及门窗等关键部位节能标准提升、高性能绿色建筑发展、既有建筑节能及舒适度改善、可再生能源建筑应用等重点领域实现突破；预计到2020年，城镇新建建筑能效水平比2015年提升20%，绿色建筑面积占新建建筑面积比重超过50%，绿色建材应用比重超过40%，城镇既有居住建筑中节能建筑比例超过60%。（3）加强智能建筑推广发展
随着互联网技术深入经济社会各个领域，智能化建筑也得到高度重视和快速推广。为规范提升我国智能建筑工程设计质量，2015年住房和城乡建设部发布《智能建筑设计标准》国家标准，指出智能建筑工程设计应以建设绿色建筑为目标，做到功能适用、技术适时、安全高效、运营规范和经济合理，同时应增强建筑物的科技功能并提升智能化系统的技术功效，使其具有适用性、开放性、可维护性和可扩展性。4. 加强质量标准化管理（1）制定标准化设计规范
2011年住建部重新修订《住宅设计规范》国家标准，新规定要求住宅设计符合城镇规划及居住区规划，更加经济、合理、有效地利用土地和空间。使建筑与周围环境相协调，满足居住者所需的日照、天然采光、通风和隔声要求，为居住者创造方便、舒适、优美的生活环境，同时要根据需要满足老年人、残疾人等特殊群体的使用要求。
在节能方面，应推行标准化、模数化及多样化，积极采用新技术、新材料、新产品，推广工业化设计、建造技术和模数应用技术；满足建筑安全、实用和耐久，以及相关防火规范规定和安全疏散要求，确保建筑设备系统功能有效、运行安全、维修方便。进行相关设备安装时，要满足近期使用要求并兼顾今后改造的可能。（2）积极推广装配式建筑
近年来，我国高度重视装配式建筑发展。国务院相继出台《关于大力发展装配式建筑的指导意见》（国办发〔2016〕71号）和《关于促进建筑业持续健康发展的意见》（国办发〔2017〕19号），提出要大力推进装配式建筑发展，推动建筑方式变革。
住建部出台了《“十三五”装配式建筑行动方案》《装配式建筑示范城市管理办法》《装配式建筑产业基地管理办法》等文件，进一步明确和细化了装配式建筑发展落实方案，目前已确定北京、上海等30个装配式建筑示范城市和195个产业基地作为第一批试点推行。《“十三五”装配式建筑行动方案》提出，“十三五”期间要建立健全装配式建筑发展的政策、规划、标准、技术、产品和监管体系，发展一批装配式建筑设计、施工、部品部件规模化生产企业和工程总承包企业，建立装配式建筑专业化队伍，全面提升装配式建筑质量、品质和效益；预计到2020年，全国装配式建筑占新建建筑比例达到15%以上，在全国50个以上城市开展装配式建筑示范，建立200个以上装配式建筑产业基地、500个以上装配式建筑示范工程，打造30个以上装配式建筑科技创新基地。（3）加强住宅装修规范管理
2008年住建部出台《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》（建质〔2008〕133号），引导各地区加强住宅装修规范管理，要求各地制定出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或采用菜单式装修模式，分步实施，逐步达到取消毛坯房、直接向消费者提供全装修成品房的目标。5. 加强房地产行业监管（1）加强建筑企业资质管理
围绕“放管服”改革，住建部相继出台《建筑业企业资质管理规定和资质标准实施意见》（建市〔2015〕20号）、《关于取消建筑智能化等4个工程设计与施工资质有关事项的通知》（建市〔2015〕102号）等文件，在建筑企业资质管理方面着力简化清理行政审批事项，弱化资质考核指标要求，优化建筑业企业资质申请和许可程序流程。
2017年，国务院在《关于促进建筑业持续健康发展的意见》（国办发〔2017〕19号）中提出，要深化建筑业简政放权改革，进一步减少工程建设企业资质类别以及等级设置，减少不必要的资质认定。随后住建部也出台《关于开展建筑业企业资质告知承诺审批试点的通知》（建办市函〔2017〕773号），提出在北京、上海、浙江3省（市）开展建筑业企业资质告知承诺审批试点，深化建筑业简政放权制度改革，提高建设工程企业资质审批效率。（2）加强房地产开发企业管理
2015年住建部重新修订《房地产开发企业资质管理规定》，对房地产开发企业4个资质等级要求进行了修改完善，取消了注册资本金的考核要求等。2016年《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房〔2016〕223号）提出，要依法查处房地产开发企业不正当经营行为，积极引导企业规范经营。（3）加强中介机构监管
1）工程监理行业
住建部出台《关于促进工程监理行业转型升级创新发展的意见》（建市〔2017〕145号），提出要促进工程监理服务多元化水平的提升，支持监理企业创新服务模式，提供项目咨询、招标代理、造价咨询、项目管理、现场监督等多元化的“菜单式”咨询服务，并通过建立企业资质和人员资格电子化审查及动态核查制度等，强化监理行业监管。
2）建筑工程设计事务所
住建部出台《关于促进建筑工程设计事务所发展有关事项的通知》（建市〔2016〕261号），提出要简化建筑工程设计事务所资质标准指标，减少建筑师等注册人员数量，放宽注册人员年龄限制，并通过完善相关配套政策、建立健全工程设计责任保险制度等，促进建筑工程设计事务所健康发展。（4）加强房地产开发流程监管
围绕放管服改革，近年来国务院着力清理规范工程建设领域保证金，目前除保留依法依规设立的农民工工资、投标、履约、工程质量4项保证金外，其余保证金项目全部取消；同时，围绕用地审批管理、施工许可、竣工验收等主要环节积极引导地方优化简化审批事项和流程，切实降低企业制度性成本。
2017年国务院《关于促进建筑业持续健康发展的意见》（国办发〔2017〕19号）提出，要全面加强工程质量安全管理；随后住建部相继出台《关于开展工程质量管理标准化工作的通知》（建质〔2017〕242号）、《工程质量安全提升行动方案》（建质〔2017〕57号）等文件，提出加强房地产开发建设质量，推动房地产开发管理流程标准化。《关于开展工程质量管理标准化工作的通知》提出，要建立健全施工企业日常质量管理、施工项目质量管理、工程实体质量控制、工序质量过程控制等制度、标准和规程，推动建立工程质量管理长效机制，实现工程质量控制的程序化。《工程质量安全提升行动方案》提出，要从主体责任、项目管理、信息化监管、全过程质量安全监管等方面入手，完善工程质量安全管理制度，提高工程项目质量安全管理水平。严格执行五方主体项目负责人质量安全责任规定，强化个人执业管理和责任追究，严格落实工程质量终身责任制度，大力推行工程质量安全数字化监管，建设质量安全诚信体系，健全信用评价和惩戒机制，发展工程质量保险等，加强工程建设全过程质量监管。
2017年，住建部出台《关于印发建设工程质量保证金管理办法的通知》（建质〔2017〕138号），对工程在缺陷责任期内的维修责任进行了规范落实。提出发包人应按照合同约定方式预留保证金，预留比例不得高于工程价款结算总额的3%；发承包双方可以约定实行保证金的第三方金融机构托管；承包人也可用银行保函替代预留保证金，比例同预留保证金比例一致。（5）加强信用体系建设
我国高度重视房地产开发市场信用体系建设，2014年住建部出台《建筑市场信用管理暂行办法》，提出各省市要积极开展建筑市场信用体系建设，制定和完善建筑市场信用管理制度，构建建筑市场监管一体化工作平台，对建筑市场各方主体信用信息认定、采集、公开、评价和使用进行监督管理，并向全国建筑市场监管公共服务平台推送相关信用信息。二、主要省市房地产开发建设相关政策1. 北京（见表1-1）表1-1 北京市房地产开发建设相关政策①《北京市“十三五”时期土地资源整合利用规划》。②《中共北京市委关于制定北京市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》。续表①②③《中共北京市委北京市人民政府关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》。续表①③④⑤《北京市人民政府办公厅关于加快发展装配式建筑的实施意见》。②《中共北京市委北京市人民政府关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》。（1）强化土地供应调控管理
1）推动建设用地供应减量增效
为推进全市土地资源整合利用、深化土地供给侧结构性改革、提升优化首都核心功能、形成城乡一体化发展新格局，北京市规划国土委编制《北京市“十三五”时期土地资源整合利用规划》（京政发〔2016〕41号），确定全市2020年建设用地总规模指标为3720平方公里，比《土地利用总体规划（2006—2020年）》中的规划目标减少97平方公里；城乡建设用地规模控制在2800平方公里以内，比2014年末现状城乡建设用地规模减少103平方公里。
同时，结合全市疏解非首都功能工作，着力腾退高消耗产业等四类非首都功能用地，并结合《北京市“十三五”时期城乡一体化发展规划》《北京市城乡结合部建设三年行动计划（2015—2017年）》，明确以集体建设用地特别是宅基地和集体产业用地减量为重点，推进城乡接合部地区、绿化隔离地区建设用地减量。北京市未来将以“节约减量、集约增效”为主线，大力推进节约集约用地，实现用地减量发展。
2）优化住宅用地供应
为加强住房保障和房地产市场调控，坚持以“房子是用来住的，不是用来炒的”为基本定位，努力建设国际一流的和谐宜居之都，北京市发布《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》，明确未来5年内将建立购租并举的住房制度，优化住宅供应结构，供应总量为150万套，仅2017年供应方案就比原计划翻倍。
同时，实施区域差异化土地供给政策，明确中心城区、中心城区以外的平原地区以及生态涵养区土地供应量分别不超过全市总供应量的20%、65%和15%。合理加大土地供应、逐步优化住宅供应结构将是北京未来住宅土地市场最大的主题。
3）健全多元化土地供应方式
为努力走出一条城乡一体、内涵集约的发展新路，加强土地多元化供应，提升首都城市规划建设管理水平，北京市委、市政府出台《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》，明确深入推进集体建设用地集约开发利用，以乡镇为单位推进土地开发，统筹使用零星建设用地指标。鼓励村集体组织以自主开发、联营联建等方式，对农村闲置用地进行集约改造利用。稳步推进利用农村闲置房屋发展健康养老、乡村旅游等试点。建立土地多元化供应制度、提高土地利用效率将成为北京推动房地产市场健康平稳发展的重要手段。（2）完善住房多渠道保障
1）发展住房租赁市场
推动建立租购并举的住房供应体系，优化住房供应结构，多渠道保障住房供应。《中共北京市委北京市人民政府关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》提出，要大力培育住房租赁市场，围绕重点功能区及其周边合理布局一批租赁住房，支持住房租赁连锁经营机构发展，引导房地产开发企业向社会出租其持有房源。
加大政策性住房保障，推进公共租赁住房货币化，通过向符合条件家庭发放货币补贴等方式，鼓励保障家庭承租市场房源解决住房困难；优化政策性住房布局，轨道交通沿线、站点周边及上盖开发原则上要优先满足政策性住房用地需求，鼓励国有企业利用自有用地开发自住型商品住房和公共租赁住房，力争到2020年再筹集政策性住房20万套。
未来，北京将逐步完善购租并举的住房体系，多渠道增加租赁住房供应，培育机构化、规模化住房租赁企业，引导居民形成先租后买的梯次消费模式，促进房地产市场平稳健康发展。
2）推进共有产权住房建设
为深化住房供给侧结构性改革，完善住房供应体系，满足基本住房需求，根据住建部等六部委《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》（建保〔2014〕174号），北京市住建委联合发改委、规划国土委等部门出台《北京市共有产权住房管理暂行办法》，通过加快房源供应、提升建设品质、公平合理分配等方式推动共有产权住房建设，进一步稳定社会预期。
北京提出各区要根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地，满足符合条件的本区居民家庭及重点人才居住需求，其中对非本市户籍在该区工作家庭住房房源供应不少于30%；坚决抑制投资投机性购房需求，促进住房回归居住属性，有效促进房地产市场平稳健康运行。（3）提升建筑工艺标准
1）出台各类建筑技术及行业规范标准。
为提升建筑设计和工艺水平，近年来北京市住建委相继出台《北京市公共租赁住房建设技术导则》（2010年）、《北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则》（2015年）、《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）》（京建法〔2017〕20号）等保障房建筑设计标准，引导保障用房规范化建设。同时，出台了《装配式剪力墙住宅建筑设计规程》（2013年）、《装配式混凝土结构工程施工与质量验收规程》（2013年）等行业技术标准，推动装配式建筑规范发展。
此外，北京市住建委还出台了《北京市推广、限制和禁止使用建筑材料目录》，每4年修订一次，发布本市推广、限制、禁止使用的建筑材料、设备、技术、工艺目录，规范建筑施工行业各项工程技术标准。
2）推动绿色环保节能建筑发展。
为加快疏解非首都功能、治理首都“大城市病”、有效遏制全市建筑能耗总量和占比的快速增长，北京市住建委和发改委联合制定《北京市“十三五”时期民用建筑节能发展规划》（京建发〔2016〕386号），提出“十三五”时期超低能耗建筑不低于30万平方米，城镇民用建筑“绿色”比例要超过25%，农民住宅抗震加固要与节能改造并重。
此外，北京发布《中共北京市委北京市人民政府关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》，要求启动实施居住建筑80%节能设计标准，政府投资的新建公益性建筑和大型公共建筑要全面执行绿色建筑二星级及以上标准，到2020年本市建筑节能水平要达到国际同纬度地区的先进水平。同时，出台《北京市公共建筑节能绿色化改造项目及奖励资金管理暂行办法》《北京市超低能耗建筑示范工程项目及奖励资金管理暂行办法》等奖励办法，加大对节能环保建筑的资金奖励力度，支持绿色节能建筑发展。（4）加强质量标准化管理
1）加强标准化设计管理
为完善装配式建筑技术标准体系，《关于加快发展装配式建筑的实施意见》（京政办发〔2017〕8号）提出，要完善适应装配式建筑设计、生产、施工、检测、验收、维护等标准体系，编制装配式建筑的相关图集、工法、手册、指南。严格执行国家、行业装配式建筑标准，加快制定北京地方标准和企业标准，推动关键技术和研究成果转化为行业标准规范。完善装配式标准体系，构建建筑防火抗震防灾的安全防护标准，制定一体化装配式装修技术标准，建立健全装配式建筑工程计价依据、评价体系。
2）推动装配式建筑发展
为深入贯彻落实《关于大力发展装配式建筑的指导意见》（国办发〔2016〕71号），北京出台了《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》，要求保障性住房和政府投资的民用建筑全部采用装配式建设，提高商品房开发项目装配式建造比例，大力推动钢结构建筑发展，要求到2020年实现装配式建筑占新建建筑的比例达到30%以上。《关于加快发展装配式建筑的实施意见》（京政办发〔2017〕8号）要求，保障性住房和政府投资的新建建筑全部采用装配式建筑，在招拍挂环节设置装配式建筑相关要求，规定新建公共建筑原则上采用钢结构建筑，2018年实现装配式建筑占比达到20%以上，2020年达到30%以上。为支持装配式建筑发展，加大非政府投资项目装配式建筑的财税支持，对自愿采用装配式建筑的给予实施项目不超过3%的面积奖励，对于预制率达到50%以上、装配率达到70%以上项目予以财政奖励，鼓励金融机构加大对装配式建筑项目的信贷支持力度。
同时，北京配套制定了《北京市发展装配式建筑2017年工作计划》，全面推动装配式建筑发展。
3）鼓励一体化装修
为保障装配式建筑建设装修质量，推进装配式建筑全装修，《关于加快发展装配式建筑的实施意见》（京政办发〔2017〕8号）提出，推动装配式建筑装饰装修与主体结构、机电设备同步施工，大力推广标准化、集成化、模块化的装修模式，加快整体厨卫、同层排水、轻质隔墙板等材料、产品和设备管线集成化技术运用，提高建筑装配化装修水平。要求北京保障性住房项目全部实施全装修成品交房，支持其他采用装配式建筑的住宅项目实施全装修成品交房。同时，鼓励发展菜单式全装修，满足消费者个性化需求。（5）加强房地产行业监管
1）加强建筑企业资质管理
为规范建筑业企业资质管理，北京市住建委出台《关于做好建筑业企业资质管理工作有关意见的通知》（京建法〔2015〕7号），对建筑企业资质申请和受理、审查与许可等做出明确规定，并围绕“放管服”改革，着力简化建筑企业在资质管理方面的行政审批事项，优化建筑业企业资质申请和许可程序流程。
2）加强信用体系建设
为进一步适应建筑市场发展变化，结合建筑施工总承包企业市场行为信用评价运行情况，北京市住建委发布《北京市建筑施工总承包企业市场行为信用评价标准（2017年版）》和《北京市建筑施工总承包企业中注册建造师市场行为信用评价标准（2017年版）》，进一步规范建筑企业市场行为。《关于进一步规范房地产开发项目工程保证担保的办法》提出，同一保证人不得为同一工程建设合同提供业主工程款支付担保和承包人履约担保，进一步强化信用担保风险防控。
同时，2017年北京出台《关于推行以银行保函方式缴纳工程质量保证金的通知》，重点推行以银行保函方式缴纳保证金，并规定质量保证金金额不得高于工程价款结算总额的3%，合同到期后，银行保函自动失效。2. 上海（见表1-2）表1-2 上海市房地产开发建设相关政策①②《关于开展农村集体建设用地流转试点工作的若干意见》。③《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》。④《上海市保障性住房建筑节能设计指导意见》。续表①《上海市装配式建筑2016—2020年发展规划》。（1）强化土地供应调控管理
1）优化住房土地供应结构
随着城市快速发展，上海可供开发建设土地趋紧，目前住宅用地逐年减少，且此趋势未来将长期持续、难以扭转。为解决房地产市场存在的结构性问题，上海出台《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》（沪府办〔2013〕52号），将进一步加大商品住房用地的中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%；轨道交通站周边区域商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80%以上；保障型住房的中小套型供应比例中心城区为100%，郊区不低于80%。同时，该意见还明确，多层、小高层和高层建筑的中小套型，建筑面积标准分别定为90平方米、95平方米和100平方米。
2）健全多元化土地供应方式
目前，上海建设用地规模已接近极限，土地供需矛盾突出。为切实解决建设用地布局分散、结构不合理、用地效率不高等问题，上海发布《关于开展农村集体建设用地流转试点工作的若干意见》（沪府发〔2014〕70号），明确符合土地利用总体规划和城乡规划、依法取得的农村集体建设用地使用权，原则上可以进行市场流转。
上海还将在符合规划和用途管制的前提下，推动建立城乡统一的建设用地市场，开展出让、租赁、入股等多种形式的农村集体经营性建设用地流转探索试点，形成国家、集体经济组织、农民三者兼顾的土地增值收益分配机制和公共利益平衡制度，健全和完善多元化土地供应机制。（2）完善住房多渠道保障
1）发展住房租赁市场
为深入贯彻《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）等国家文件精神，落实上海住房发展“十三五”规划，上海出台《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》（沪府办〔2017〕49号），明确将加快培育和发展住房租赁市场，健全完善住房租赁制度，加大对租赁权益的保护力度，通过发挥企业主体作用和市场化运作，大幅增加租赁住房建设供应，满足多层次的住房租赁需求。到2020年，上海基本形成多主体参与、多品种供应、规范化管理的住房租赁市场体系。
2）推进共有产权住房建设
为规范共有产权保障住房管理，改善城镇中低收入住房困难家庭居住条件，2016年上海发布《上海市共有产权保障住房管理办法》（沪府令39号），明确推进共有产权保障住房管理的职责分工，将共有产权保障住房建设用地纳入本市土地利用年度计划进行管理，并予以优先供应。明确共有产权保障住房采用单独选址、集中建设和在商品住宅建设项目中配建的方式进行开发建设，建设用地供应采取行政划拨方式，并给予免收建设中的行政事业性收费与城市基础设施配套费等政府性基金优惠政策。对购买共有产权保障住房的，购房人可以按照规定申请住房公积金、商业银行资金等购房贷款，并可以按照国家规定，享受税收优惠政策。对单独选址、集中建设的共有产权保障住房项目，取得的行政划拨土地使用权可以用于贷款抵押。截至2016年底，上海已供应共有产权保障住房8.9万套。（3）提升建筑工艺标准
1）出台各类建筑技术及行业规范标准
为规范行业发展，2014年，上海住建委批准实施新版《住宅设计标准》，放宽了住宅朝向与间距等限制，要求新增多层住宅建筑设置电梯，并对全装修房室内污染物限值进行强制性规定。同年，《住宅建筑绿色设计标准》（沪建管〔2014〕536号）出台，在居住用地总体规划的建筑容量控制指标和建筑间距、建筑物退让、建筑高度和景观控制、建筑基地的绿地和停车等主要技术经济指标方面做出相关要求。
近年来，上海市城乡建设和管理委员会相继出台《民用建筑外保温材料防火技术规程》《全装修住宅室内装修设计标准》《预制混凝土夹心保温外墙板应用技术规程》等行业技术标准，规范开发建设企业的各项工程技术标准，推动建筑工艺提档升级。
2）推动绿色节能建筑发展
为推动建筑绿色化、节能化可持续发展，上海市住建委出台《居住建筑节能设计标准》《可再生能源建筑应用测试评价标准》《公共建筑节能设计标准》《上海市保障性住房建筑节能设计指导意见》等系列指导意见，为绿色节能建筑评价提供相关标准，并出台专项扶持办法，推动建筑项目向绿色化发展。《关于本市进一步推进装配式建筑发展若干意见》（沪府办〔2013〕52号）提出，加大对装配式建筑的财税支持，对采用装配式建筑的商品房项目给予多重政策优惠和补贴。
2016年，上海市住建委、市发改委、市财政局联合出台《上海市建筑节能和绿色建筑示范项目专项扶持办法》（沪建材联〔2016〕432号），将对绿色建筑、装配整体式建筑、既有建筑节能改造、可再生能源建筑一体化、立体绿化、绿色生态城区等示范项目加大地方财政政策支持。（4）加强质量标准化管理
1）加强标准化设计
为推动完善装配式建筑标准体系，《关于本市进一步推进装配式建筑发展若干意见》（沪府办〔2013〕52号）提出，建设等部门要完善装配式建筑标准体系，加快装配式公共建筑技术标准的研究、编制，完成装配整体式住宅相关技术标准修订并向社会颁布，满足建筑工程设计、施工、验收的需要。
2）推动装配式建筑发展
为切实转变城市建设模式和建筑业发展方式，促进资源节约型、环境友好型城市建设，2010年上海出台《上海住宅产业现代化试点工作计划》，以推动住宅产业化发展，“万科新里程”成为国内首个装配式建筑项目。
2013年，上海市出台《关于本市进一步推进装配式建筑发展若干意见》（沪府办〔2013〕52号），明确提出大力推动设计、施工、构配件生产等相关企业转型发展，鼓励混凝土预制构件生产企业提升预制装配式构件、部件的生产能力和水平；在土地出让环节落实装配式建筑和预制率要求，按照“不同区域分类推进”的原则，通过行政监管、市场激励等手段，推进装配式建筑建设发展。
2016年，上海住建委发布《上海市装配式建筑2016—2020年发展规划》（沪建材联〔2016〕740号），提出在“十三五”期间，全市装配式建筑的单体预制率达到40%以上或装配率达到60%以上；到2020年，装配式建筑要成为上海地区主要建设模式之一。（5）加强房地产行业监管
1）加强建筑企业管理
围绕“放管服”改革，上海市住建委出台《上海市建筑行业行政审批制度改革总体方案》（征求意见稿），提出按照“宽审批、严监管和强服务”的总体思路，以需求为导向，全面推进本市建筑行业“放管服”改革和电子政务平台建设，打造“审批事项最少、办事效率最高、投资环境最优”的建筑行业审批体系；提出承诺办理时间比法定办理时间缩短1/2的行政服务优化方向，探索取消部分企业安全许可证、建设单位直接发包合同登记手续等一批行政审批事项。
上海市住建委出台《关于加强本市工程建设企业应用标准备案管理的通知》（沪建管〔2015〕287号），推行企业应用材料备案制，促进新材料、新工艺、新技术、新设备在本市建设工程中的应用。
2）强化信息化管理
为进一步规范建筑市场秩序，建立健全建筑业企业（施工企业）信用评价体系，营造诚信守法的市场环境，上海市出台《上海市建筑市场管理条例》《上海市建筑市场信用信息管理暂行办法》《上海市在沪建筑业企业信用评价管理暂行办法》等建筑企业信用管理办法，建设市场管理信息平台信用信息系统，并实现与上海市法人信息库、上海市公共信用信息服务平台等相关信息平台信息数据的交换和共享，从而实现跨部门联合征信。3. 广东（见表1-3）表1-3 广东省房地产开发建设相关政策①《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》。②③④《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》。续表①②《广东省绿色建筑行动实施方案》。③④⑤⑥《广东省节能减排“十三五”规划》。续表①③《广东省人民政府办公厅关于大力发展装配式建筑的实施意见》。②《广东省节能减排“十三五”规划》。（1）强化土地供应调控管理
1）实行差异化土地供应
为深入推进节约集约用地示范省建设，维护公平公正的土地市场秩序，促进土地市场平稳健康运行，广东省国土资源厅出台《关于进一步规范土地出让管理工作的通知》（粤国土资规字〔2017〕2号）。对宗地出让主体、出让形式、出让年限、出让面积和规划条件、竞买保证金、土地现状条件、开发建设期限等公告要素严格把关，要求住宅用地宗地出让面积不得超过下列标准：小城市和建制镇7公顷，中等城市14公顷，大城市及大城市以上20公顷，逐步推动住宅用地规范化、差异化供应。
2）推动集体用地入市
为规范集体建设用地使用权流转，切实维护农民集体土地所有权权益，广东省政府相继出台《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》（粤府〔2003〕51号）、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（省政府令第100号令）（2005年）等文件，对集体建设用地使用权的流转范围、用途限制、流转程序和流转后的收益及法律责任等问题作出规定，明确广东各类集体建设用地可以直接进入市场自由出让、出租、转让、转租和抵押。其中，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》在我国首次以省级地方立法的形式允许集体建设用地直接入市交易，为农民集体土地合法直接入市提供了法律保障。
2015年广东在佛山市南海区启动集体经营性建设用地入市试点，2016年广东省首宗农村集体经营性用地在佛山市南海区公共资源交易中心顺利挂牌成交。（2）完善住房多渠道保障
1）推进共有产权住房建设
为拓展住房多元化保障渠道，广东省住建厅、发改委联合印发《广东省新型城镇化规划（2016—2020年）》，积极推动建立共有产权住房制度，支持中低收入家庭在市场上购买、租赁住房，鼓励自然人、各类机构投资者及国有企业购买库存商品房，根据出资数额确定不同出资人相应持有住房产权的比例。同时，还将积极探索“以需定建”的住房保障机制，推动建立起涵盖共有产权住房、限价商品房、棚户区改造住房、货币化安置等多渠道、广覆盖的住房保障体系。
2）推动住房租赁市场发展
广东省人民政府办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（粤府办〔2017〕7号），提出要促进住房租赁平台发展，培养和规范住房租赁企业、房地产开发企业、住房租赁中介机构、个人租赁、城中村住房租赁等多种住房市场供应主体，为住房租赁企业提供债券、不动产证券化产品等各类金融支持，积极开展房地产信托基金（REITs）试点，加快构建购租并举的住房制度，实现城镇居民住有所居。（3）提升建筑工艺标准
1）出台各类建筑技术及产品规范标准
为规范建筑行业设计标准，近年来，广东省住建厅相继出台《保障性住房建筑规程》《广东省绿色建筑评价标准》等建筑设计标准，提升住房建造水平，推动绿色节能建筑发展。
同时，出台《建筑混凝土结构耐火设计技术规程》《高层建筑钢—混凝土混合结构技术规程》《民用建筑工程室内环境污染控制技术规程》《轻板墙体工程技术规程》《非承重混凝土小型砌体工程技术规程》《软瓷建筑装饰工程技术规程》等行业技术标准，规范建筑施工行业各项工程技术标准。
2）推动绿色节能建筑发展
为推动资源节约型、环境友好型社会建设，加快开发模式建设和发展方式转型，广东省发布《广东省绿色建筑行动实施方案》（粤府办〔2013〕49号），要求从2014年1月1日起，大型公共建筑、政府投资新建的公共建筑以及广州市、深圳市新建的保障性住房全面执行绿色建筑标准；从2017年1月1日起，广东省新建保障性住房全部执行绿色建筑标准，广州市、深圳市大型公共建筑实行能耗定额管理制度。
到2020年底，广东省绿色建筑占比达到30%以上，建筑能耗水平接近或达到同期发达国家水平，公共建筑将全面实行能耗定额管理。《广东省节能减排“十三五”规划》，明确2020年底前，广东城镇新建民用建筑全面执行一星级及以上绿色建筑标准，进一步完善和强化规划、设计、施工、竣工验收等环节的节能监管，严格执行工程建设节能强制性标准，支持高标准、严要求、规模化绿色建筑及运行阶段绿色建筑发展。（4）加强质量标准化管理
1）加强标准化设计
为规范装配式建筑设计建造标准，广东省人民政府办公厅出台了《关于大力发展装配式建筑的实施意见》（粤府办〔2017〕28号），要求加快研究制定符合广东实际，覆盖设计、生产、施工和使用维护全过程的装配式建筑评价标准和方法，修订完善装配式建筑工程定额、工程量清单计量规则、建筑信息模型（BIM）技术应用费用标准等计价依据，大力推动减隔震技术在装配式建筑上的应用，推动建立具有岭南特色的装配式建筑标准和技术体系。
2）推动装配式建筑发展
为大力促进装配式建筑发展，推动建造方式创新和建筑产业的转型升级，广东省人民政府办公厅出台了《关于大力发展装配式建筑的实施意见》（粤府办〔2017〕28号），分区域对装配式建筑面积提出差异化要求。
一是珠三角城市群，到2020年底、2025年底前，装配式建筑占比分别达到15%和35%以上，其中政府投资项目装配式建筑面积占比要达到50%和70%以上。
二是粤东西北地区常住人口超过300万的地级市中心城区，到2020年底、2025年底前，装配式建筑占比达到15%、30%以上，其中政府投资项目装配式建筑面积占比达到30%、50%以上。
三是广东其他地区，到2020年底、2025年底前，装配式建筑占比达到10%、20%以上，其中政府投资项目装配式建筑占比达到30%、50%以上。
同时提出，对装配式建筑项目优先安排用地计划指标，鼓励金融机构加大对装配式建筑生产企业、基地、项目、消费者给予金融综合支持，对装配式建筑项目实行增值税即征即退、财政补助等政策支持。（5）加强房地产行业监管
1）加强房地产开发企业监管
为促进房地产开发市场主体规范健康发展，切实维护房地产市场各方的合法权益，2016年，广东省住建厅、省金融办、广东银监局、广东证监局等多个部门联合出台《广东省房地产开发企业和房地产中介机构从事互联网金融业务风险专项整治工作实施方案》，规范广东省房地产开发企业和房地产中介机构利用互联网从事金融业务及与互联网平台合作开展的金融业务，包括对房地产开发企业、房地产中介机构利用互联网从事金融业务、与互联网平台合作开展金融业务及以“股权众筹”等名义从事非法集资活动进行整治。
2）引导行业自律发展
为规范装配式建筑产业发展，广东省人民政府办公厅出台了《关于大力发展装配式建筑的实施意见》（粤府办〔2017〕28号），提出发挥行业协会、产业联盟的作用，进一步整合科研开发、勘察、规划、设计、部品部件生产、装配施工、装饰装修、物业服务、家具家电、物流配送、信息化应用等行业资源，组建装配式建筑产业发展联盟，提升行业自律水平。加强对部品部件生产企业的能力、信誉等的自律管理和评价，并及时向社会公布相关信息。4. 中西部重点城市（1）成都加快推进装配式建筑及成品住房发展
大力推进装配式建筑及成品住房发展，是推动房地产行业由规模数量型向质量效益型发展转变的重大举措，是促进房地产开发建设主体由低水平单一型向高水平复合型发展的有效引领，是现代化大都市迈入高质量发展阶段后对房地产开发建设行业的内在变革要求。
成都出台《成都市人民政府关于加快推进装配式建设工程发展的意见》（成府发〔2016〕16号），分阶段对全市加快推进装配式建设工程发展进行了规划引领，进一步明确土地出让阶段绿色建筑和装配式建筑建设的要求，并在用地保障、税收和信贷优惠、资金支持等方面制定了倾斜性政策；出台《关于进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见》《成都市成品住宅年度建设规划（2017—2022年）》，提出中心城区新开工商品住宅成品住宅比例达100%、郊区县达80%，政策强制性引领明显。专栏1-1 成都市加快推进装配式建设工程发展的配套政策土地保障方面，可优先安排年度建设用地计划指标，土地出让价款可约定分期缴纳。税收优惠方面，对符合政策规定的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。金融财政方面，支持银行业金融机构对装配式建设工程部品部件生产企业优先给予信贷优惠；在专项基金、工业发展和科技经费等方面对装配式建筑项目给予相应奖励或补助支持。运输保障方面，公安、交通等部门在物流运输、交通畅通方面给予支持。（2）成都城市规划对房地产开发项目设计要求提高
围绕城市品质提升的目标，2017年出台《成都市城市规划管理技术规定》，在房地产开发项目规划方面更加注重房地产与城市品质的相互融合。
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]