作者：邵小云 等编
出版社：化学工业出版社
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物业设备维护培训试读：
前言
在我国，物业服务行业发展非常迅速。据不完全统计，目前我国物业管理企业总数有7万余家，住宅物业管理规模达到120多亿平方米，许多一线城市物业管理服务收入占到当地GDP的2.5％以上。
然而，随着人们生活水平的不断提高，简单、粗线条式的服务早已满足不了人们的需求，细化、贴心的优质服务成为人们追求的目标。同时，随着物业管理企业的增多，物业服务行业竞争也在不断加剧，要想在竞争中获胜，物业管理企业就必须不断提高自己的服务水平，以便在竞争中处于有利位置。
而要提高物业服务水平，必须提升员工的素质。员工的素质是物业管理企业服务水平的基础，也是物业管理企业服务于业主（用户）的基本条件。
提升物业管理企业员工的素质，必须对员工进行培训。基于此，我们在多年探索的基础上，结合物业管理企业的特点和实际工作的需要，编写了《物业服务全程培训》系列丛书，对物业管理处主任、客服人员、安保人员、保洁人员、绿化人员、设备维护人员等的要求、具体工作内容从基础入门谈起，进行了最详细、最实用的介绍，同时，把物业管理过程中常见的问题、服务案例一一解析，供读者参考。
◇《物业管理处主任培训》一书详细介绍了要成为一个合格的物业管理处主任，应当了解哪些知识，掌握哪些技能，能做好哪些工作，例如业主（用户）关系维护、物业小区安全防范与控制等，方便物业管理处主任参照学习。
◇《物业客服培训》一书从实务的角度详细介绍了物业客服实际工作的方方面面，如入住服务、日常服务、资料管理等，方便物业客服人员参照学习。
◇《物业安保培训》一书从物业安保的基本要求、工作基础讲起，详细介绍了安保工作的各项内容，如出入管控作业、巡逻作业等，方便各级保安人员参照学习。
◇《物业保洁培训》一书详细介绍了保洁工作的常用设备与用具，以及各项具体作业内容，如开荒清洁作业、日常保洁作业、清洁消毒作业等，方便保洁人员参照学习。
◇《物业绿化培训》一书详细介绍了绿化工作的常用设备与用具，以及各项具体作业内容，如树木栽种与养护作业、草坪栽植与养护作业等，方便绿化人员参照学习。
◇《物业设备维护培训》一书详细介绍了物业设备维护的基本要求、日常维护作业内容等，同时对物业设备的核心部分，如给排水系统、供暖系统、供配电系统等，从基础知识、日常检查、维护保养、故障处理四个方面进行了全面的讲解，方便设备维护人员参照学习。
◇《物业服务案例解析》一书精选了物业服务工作中最常见的一些案例，并对其进行了非常细致、清晰的解析，方便读者参照学习。
◇《物业管理常用表格及文书写作》一书介绍了各项物业管理工作的常用表格和物业管理工作中常用的一些文书，如物业客服管理常用表格、物业安保管理常用表格、物业日常管理文书、物业费用管理文书、物业消防安全管理文书等，方便读者参照使用。《物业服务全程培训》系列丛书在每章前、后设置了“培训指引”和“培训反馈”两个栏目，既为读者提供指引，又通过不断地反馈巩固所学的知识。同时在每章开头设置了一章“快速阅读示意图”，提取本章重点内容，方便读者快速学习。《物业服务全程培训》系列丛书中也设置了大量实用的小模块，使正文内容更为丰富。
◎“请牢记”模块将一些重点内容单列出来，提醒读者应特别注意的事项。
◎“边学边记”模块则鼓励读者随时记下学习心得，加深对所学知识的了解。
◎“实景演示”模块则精选了一些经典的案例，以“实景”的方式对正文内容进行生动化演示。
◎“拓展学习”模块则对正文内容进行必要的拓展，使读者掌握更多知识。
◎“参考范本”模块则列举了一些非常实用的范本，方便读者即学即用。《物业服务全程培训》系列丛书定位于实际操作，完全去理论化，内容简洁实用，同时板块设置精巧、结构清晰明确，既可作为专业培训机构、院校物业专业等的培训教材，也可以作为具体物业工作的“作业指导书”，直接应用于实际工作中。
本书由知名物业管理专家邵小云主持编写，在编写整理过程中，还获得了许多物业公司和地产公司朋友的帮助和支持，其中参与编写和提供资料的还有安建伟、李景吉、马永骋、刘冬娟、李勋源、郑洁、刘国平、靳玉良、王高翔、刘建伟、刘海江、周亮、刘军、唐琼、柳景章、杨冬琼、杨吉华、王能、吴定兵、朱霖、朱少军、赵永秀、李冰冰、赵慧敏、赵建学、江美亮、匡仲潇、滕宝红，最后全书由邵小云统稿、审核完成。另外，本书还参考了一些网站、论坛上的管理精英所谈及的一些方法、技巧，因为不知道作者的具体名字，未有列及，在此对他们一并表示感谢！
由于编者水平有限，不足之处在所难免，希望广大读者批评指正。编 者第一章 物业设备维护基本要求■培训指引：
物业设备是指与房屋建筑相配套的设备、设施、装置、仪器、管线及机具等，且在使用过程中基本保持原有实物形态的物质资料的总称。物业设备维护是物业管理处的重要工作内容，确保设备正常运转是维持物业管理区域良好运行的前提。物业设备维护基本要求快速阅读示意图第一节 设备维护作业范围范围01：基础设备
基础设备是指为业主（用户）提供基本生活保障的设备。对居住型物业小区来说，基础设备主要包括供配电设备和供水设备两大类。
1.供配电设备
供配电设备系统是指将电源与用电设备联系在一起的电气设备系统的总和，它包括供电设备和配电设备两个子系统。（1）供电设备 将高压（6～10千伏）或低压（380伏/220伏）的电能输入建筑物中的电气设备组合称为供电设备系统。供电设备系统一般有三种形式，即高压供电形式、低压供电形式、自备发电机组供电形式。（2）配电设备 将输入建筑物中的电能经配电装置分配给各个用电设备的电气设备组合称为配电设备系统。配电设备系统一般包括进线柜、计量柜、分配柜、连接柜、母排等。
2.供水设备
供水设备是指满足业主（用户）及其他设备系统对水量、水压、水质等要求的各类给水设施与设备。供水设备系统一般有两种形式，即市网供水形式、二次供水形式。按照整个供水环节可将它划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。请牢记由于设备维护是物业管理的重要内容，而设备分类又是设备维护的基础性工作，因此，为了使物业设备能够保持正常的使用功能和状态，首先需要了解物业设备的构成。范围02：生活设备
生活设备是指与业主（用户）的生活密切相关，并且影响业主（用户）生活环境质量的各类设备的总和。生活设备见表1-1。表1-1 生活设备范围03：安全设备
安全设备是指与业主（用户）的人身安全、财产安全关系密切的各类设备系统的总和，具体见表1-2。表1-2 安全设备第二节 设备维护人员要求要求01：着装要求
物业管理处设备维护人员的着装要求如下。
①按物业管理处规定穿着统一配发的工作服，并佩戴工牌（戴于最外层上衣左边口袋的最右侧）。
②上班穿着物业管理处统一配发的工作服，工作服干净、整齐、无异味，纽扣全部扣好。
③工作服外衣、衣袖、衣领以及工作服衬衣领口处，无显露个人衣物，工作服外无显露个人物品，如笔、纸张、手机、钥匙扣等，服装衣袋不装过大、过厚的物品。要求02：仪表要求
物业管理处设备维护人员的仪表要求如下。
①上班人员应坐姿大方，站姿端庄。
②男员工头发长度不超过耳朵，女员工长头发应用发网扎成发髻。
③不当众打理衣服、化妆、剪指甲。要求03：言谈要求
物业管理处设备维护人员的言谈要求如下。
①接触业主（用户）时应运用礼貌用语（您好、谢谢、对不起、请、再见等），做到微笑服务，吐字清楚，严禁与业主（用户）顶撞、争执。
②服务意识好，包括主动与业主（用户）打招呼、问好、道谢、道别。要求04：技能要求
物业管理处设备维护人员的技能要求如下。
①掌握必备的岗位操作与突发事件的应对技能。
②业主（用户）进入服务区域时在目视范围内站立问好。
③熟悉办公楼的基本情况。
④熟悉本岗位职责及工作规程。
⑤熟记常用电话号码（紧急报警电话、火警电话、救护电话、各工程值班室电话等）。要求05：工作态度要求
物业管理处设备维护人员的工作态度要求如下。
①上班期间，要按规定开展相关工作。
②保持工作间整齐、清洁，资料摆放整齐、有序。
③上班不迟到、早退；无特殊事件一律不准请假或叫人顶岗，如有特殊事件需请假，应向上级领导提前请示。
④上班不打瞌睡、不睡觉。
⑤上班时间不得长时间接打私人电话。
⑥工作时间内不得闲聊、闹笑、串岗。边学边记我在日常工作中，要按以下要求开展工作：1._______________________________________________________；2._______________________________________________________；3._______________________________________________________。第三节 设备维护岗位职责职责01：设备维护责任归属
对物业管理处来说，设备维护的责任属于工程部。由工程部维护人员对设备进行日常维护工作。职责02：工程部主管岗位职责
①全面主持工程部的部门工作：制定部门工作计划；领导、落实、指导、监督下属工作，对下属培训计划的制定和绩效的评估；按质量管理体系要求开展部门工作。
②重大工程施工、价格、合同的管理。
③负责管理处技术咨询、指导。
④外委维修、报废、更新及采购的审核；管理处设备保养计划、维修计划的审核。
⑤对本部门新入职员工进行入职引导，对本部门对口的业务负责组织编写教材并实施培训。
⑥建立有效的工作团队。
⑦组织召开工程例会与部门例会，传达上级指示，部署工作任务，制定本部门工作计划。请牢记设备维护工作主要由物业管理处工程部门负责，因此，设备维护人员应当熟悉工程部门各级人员的岗位职责，以保障日常工作的顺利开展。职责03：给排水系统维护专员岗位职责
①负责给排水设备的正常使用的技术维护。
②制定给排水设备大、中修计划，报经批准后组织实施。
③负责给排水设备的保养。
④负责制定和完善物业管理处内部与给排水设备安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。
⑤负责由工程部主管的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。
⑥在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。职责04：电气设备维护专员岗位职责
①负责新接楼盘本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。
②负责组织完善物业管理处的电气图纸资料及维修档案的归档。
③负责电气设备正常使用的技术落实。
④负责电气设备的保养。
⑤制定电气设备大、中修计划、方案及预算，报经批准后组织实施。
⑥负责计算供电计量、节约用电的管理，努力降低供电损耗。
⑦负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。
⑧做好电气设备运行费用的控制工作。职责05：电梯维护专员岗位职责
①负责完善管理区域内电梯图纸资料及维修档案的归档。
②负责电梯正常使用的技术维护。
③制定电梯大、中修计划，报经批准后施行。
④负责电梯保养、年检的组织工作。
⑤负责电梯经济运行的技术管理，努力降低损耗，提高设备利用率。
⑥电梯运行费用控制、审核和经济分析。职责06：消防系统维护专员岗位职责
①负责完善管理区域内消防图纸资料及维修档案的归档。
②负责消防系统设备正常运行的技术维护。
③负责消防设备的正确使用。
④制定消防系统大、中修计划，报经批准后施行。
⑤负责消防系统保养的组织工作和实施。
⑥负责消防设备正常运行的技术管理，努力降低损耗，提高设备利用率。
⑦负责消防事务对外的业务联系，协调与相关主管部门的关系。职责07：空调维护专员岗位职责
①负责完善空调图纸资料及维修档案的归档。
②负责空调设备正常使用的技术维护。
③制定空调设备大、中修计划，经报批准后组织实施。
④负责空调设备的保养。
⑤负责空调设备的合理使用、正常运行，节约用电，努力降低能耗。职责08：弱电系统维护专员岗位职责
①负责完善弱电系统图纸资料及维修档案的归档。
②负责弱电系统设备正常使用的技术维护。
③制定弱电系统设备大、中修计划，报经批准后组织实施。
④负责各个管理区域内弱电系统（如对讲、监控及其他设备的弱电控制部分）的技术维护和管理，按质量要求制定管理办法和运行维护规范，监督、检查各个管理区域内运行管理班组对弱电设备、线路的维护保养工作。
⑤负责完善物业管理处内部与弱电系统设备安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。
⑥负责由工程部主管的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。
⑦负责物业管理处计算机网络系统设备配置的统筹安排工作。
⑧负责物业管理处网站及社区宽带网络建设工作。
培训反馈
请回顾自己在本章内容的学习过程中，掌握了哪些重点内容？并打算怎样将这些内容运用到实际工作中，以提升工作效率？请坦诚地填写下表。第二章 物业设备维护工作基础■培训指引：
物业设备维护人员应当了解物业设备维护的基础知识，如维护工作要点、维护工作制度以及维护质量标准等，以运用于自己的日常工作中。物业设备维护工作基础快速阅读示意图第一节 设备维护工作要点要点01：保存好设备维护资料
保存好设备维护资料是设备维护的重要内容。基础资料是设备维护工作的根本依据。基础资料必须正确、齐全，要利用科技手段，运用计算机进行管理，使基础资料电子化、网络化、信息化，活化其作用。设备的基础资料如下所示。
1.设备的原始档案
设备的原始档案一般包括以下内容。
①基本技术参数和设备价格。
②质量合格证书。
③使用安装说明书。
④验收资料。
⑤安装调试及验收记录。
⑥出厂、安装、使用的日期。
2.设备卡片及设备台账
设备卡片是将所有设备按系统或部门、场所编号的卡片。一台设备有一张设备卡片，设备卡片上登记设备的编号、名称、规格型号、基本技术参数、设备价格、制造厂商、使用部门、安装场所、使用日期等。
按编号将设备卡片汇总进行统一登记，形成一本物业管理处的设备台账，从而反映全部设备的基本情况，为设备维护工作提供方便。
3.设备技术登记簿
设备技术登记簿登录和记载了设备从起始到报废的全过程。设备的计算、设计、制造、采购、安装、调试、使用、维修、改造、报废，均应有比较详细的记载。
每台设备应建立一本设备技术登记簿，它是设备的档案材料。设备技术登记簿的内容如图2-1所示。图2-1 设备技术登记簿的内容请牢记设备技术登记应及时、准确、齐全，应反映该台设备的真实情况，用于指导实际工作，推动实际工作顺利完成。
4.设备系统资料
物业设备都是在组成系统后才发挥作用的。例如中央空调系统由冷水机组、冷却泵、冷冻泵、空调末端设备、冷却塔、管道、阀门、电控设备及监控调节装置等一系列设备组成，任何一种设备或传导设施发生故障，系统都不能正常制冷。
因此，除了设备单机资料的管理之外，对系统的资料管理也必须加以重视。系统的资料包括竣工图和系统图。设备系统资料见表2-1。表2-1 设备系统资料要点02：熟悉设备运行情况
维护好物业设备直接关系到物业小区业主（用户）的切身利益。做好物业设备的运行管理，首先应熟悉物业辖区的各类管线结构的分布情况，因为它是设备与终端业主（用户）之间的联系纽带，同时设备维护人员还需熟悉设备的结构原理、工作方式，对各类发电机组、变压器、水泵等设备性能要做到了如指掌。
设备维护人员要加强对设备运行情况进行跟踪、监测、记录，发现设备故障和隐患要及时解决，以免引发安全事故。要点03：建立绩效考核机制
为了提高工作效率和服务质量，物业管理处应建立设备管理考核、督查机制，制定设备管理考核标准，如设备上要有设备卡、设备台账；水泵阀门开启要灵活，不得渗漏；设备房要保持清洁，不得堆放杂物等。
物业管理处要定期、不定期地对各小区（大楼）的设备进行现场检查、考核，做到优胜劣汰，对设备维护人员要赏罚分明，以调动员工的工作积极性，增强物业管理处凝聚力和向心力。要点04：设备定期维修保养
再好的设备若得不到及时的维修保养，也会出现故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是为了保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，设备维护人员应对设备进行维修保养，做到以预防为主，坚持日常保养与科学计划维修相结合的原则。
1.坚持做到“三好、四会、五定”
做到“三好、四会、五定”如图2-2所示。图2-2 做到“三好、四会、五定”请牢记设备维护人员要对主要设备采取预防性维修，防止设备出现故障，对一般设备应做好日常维修保养。
2.注重安全管理
对设备进行维修保养时，要以人为本，做好安全管理工作，设备维护人员应严格按照操作规程和制度开展工作。如设备维护人员在检修电气设备时，应做好必要的防护，如使用个人防护工具，在闸刀开关上挂“有人操作”或者“禁止合闸”等标识牌，提高安全意识，防止意外事故发生，
因为设备维护最基本和最重要的要求是保证设备运行安全、用户使用安全和设备维护人员的操作安全。
3.结合实际，降耗节能
物业管理处工程部必须建立适合于自身特点的设备维修保养方案，遵循“安全、经济、合理、实用”的原则，有计划、有步骤地做好设备的预防性维修保养，将设备故障隐患消除在萌芽状态，同时在物业设备维修中提出节能改造可行性方案，尽可能采用节能设备、经济适用且品质优良的材料，修旧利废、合理更新，达到降耗节能、延长设备使用寿命的目的，从而降低设备运行维修费用，培养管理队伍的创新精神，维护业主（用户）的权益。要点05：为业主（用户）提供服务
物业管理处设备维护人员要加强与业主（用户）之间的联系，为他们排忧解难，创造和谐的工作关系。【实景演示】真诚服务，感动业主某物业小区业主张某家里的热水器不知怎么的，打不了火，换了电池也不行；洗手盆的管道也堵住了，流水不畅；客厅柜子的抽屉滑轨出了问题，开了就关不上。晚上，张某试着给物业管理处打了一个电话，让工程部替联系一下热水器厂家来看一看。第二天上午，家里门铃响了，来了一位工程部的维修工。维修工说，我先来替您看看可能是什么问题，如果需要厂家来人我再与他们联系。维修工检查后说，是电池弹片的问题，还有您把电池上反了，我替您把这弹片调一下。不一会，维修工告诉张某，这个问题本是厂家的维修范围，不过已经修好了，不用厂家来了。这时张某告诉维修工，你能不能再替他看一下这洗手盆的水道是怎么堵住了。维修工检查一下下面的管道后说，是您装的时候把沉水弯装得靠里，用旧布垫一垫就行了。一小会儿的工夫，堵了几天的管道问题就这样解决了。维修工正准备走的时候，张某抱着试一试的心情，问维修工能不能再帮自己看一下柜子的抽屉是怎么回事。维修工检查后说，是滑轨的螺钉没上好，调整一下位置就可以了，接着用螺丝刀三下五下就把张某认为的难题解决了。这时，张某郁闷的心情不由地好了起来，在感激之余，还有些温暖。维修工的服务让张某感受到了管理处对业主的关爱和真诚。第二节 设备维护管理制度制度01：工程部行为准则
行为准则是设备维护人员必须遵守的制度。以下提供一份某物业管理处工程部行为准则，仅供参考。【参考范本】工程部行为准则工程部行为准则1.关心管理处，热爱本职工作，遵守管理处的各项规章制度和劳动纪律，维护管理处的利益和荣誉，爱护管理处的设备。2.认真贯彻管理处“开源节流”的方针，在工作中厉行节俭，不浪费管理处的资源。3.从全局出发，树立良好的合作意识，团结、真诚协作，达到顺畅、高效率的工作绩效，切实服从领导的工作安排和调度，如有异议，必须做到“先服从后投诉”。4.对工作中出现的问题不推诿，勇于承担责任，并从中吸取教训，不断提升工作水平。5.未经管理处领导授权或批准，不得以管理处名义对外开展业务或在外兼任其他工作。6.未获批准，不准将本管理处的办公用品、公用工具、设备等擅自赠予、转租、出租、出借、抵押给其他管理处、单位或个人。7.工作时间需佩戴工作证，着装整洁，注意形象、仪表。8.严禁向业主索取或收受任何礼品、酬金。9.必须将服务意识、服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中，语言文明礼貌，对业主提出的质疑要耐心、细致地回答或解释，不得推脱。10.对设备及业主报修项目应及时认真地处理，一般情况由当班员工处理完毕。11.上门服务时应注意业主家内的卫生，必须穿鞋套，不得损坏业主物品，如移动物品，需经业主同意，收费时应公平、公正、公开、合理，并经业主签字生效，服务完毕，应将工作场所打扫干净。请牢记制度化管理是指管理处管理中强调依法治企，法制规章健全，在管理中事事处处都有规章制度约束，因此以管理制度完善，并且注意管理的硬件，重视管理方法的科学化。对于物业设备的管理，也要进行制度化管理。制度02：工程部培训制度
为了加强对设备的管理，设备维护人员应当经常接受培训。物业管理处要制定好相应的培训制度，对培训工作进行安排。以下提供一份某物业管理处工程部培训制度，仅供参考。【参考范本】工程部培训制度工程部培训制度1.培训目的提高设备维护人员的专业技术水平和综合素质，保证服务质量，不断满足业主的需求。2.培训方法面授、现场讲解、观看教学光碟、案例分析、参观、现场演示或聘请外单位有经验的人员理论讲解。3.培训方式3.1 每周管理处例会精神的传达。3.2 本周存在的问题分析。3.3 各相关专业负责人的讲解。3.4 各相关专业负责人实地现场讲解。3.5 办公室将资料下发至班组，员工自学，定时考核。4.培训内容4.1 大厦设备介绍（领班负责）4.1.1 现场实地介绍（1）水泵房：介绍水泵房内各水箱容量、用途、给水方式、巡查维护注意事项；各泵的用途及控制原理、消防设备的运行情况介绍及巡查维护注意事项。（2）直燃机房：介绍直燃机的工作原理、制冷过程；直燃机的操作注意事项以及应急处理事项措施等。（3）配电室：介绍高压设备各配电柜功能；低压配电柜各分路负荷的分配以及各回路所管辖负荷范围的名称；各低压开关的操作法和注意事项，以及停送电操作程序。（4）气体灭火室：气体灭火罐巡查中的注意事项、维修保养事项、出现火灾如何与消防中心配合。（5）消防中心：介绍消防控制中心设备，如何与负二层设备的联动。（6）中控室：所有弱电设备在中控室的分布情况；电信、铁通、网通、联通、移动设备的介绍，网络设备在各楼层的分配情况。（7）各层强电井：管网的名称及走向，管井内缆线的排列及名称。（8）水箱间：各水箱的容量、供水方式，各水箱所辖楼层的范围。4.1.2 系统讲解（1）强电系统：大厦的供电方式。（2）弱电系统：综合布线所包含的内容。（3）给排水系统：大厦的供水方式。（4）消防系统：消防水灭火、消防自动报警。发生火警时，工程部如何与其他部门配合。4.2 部门综合培训（部门负责人）4.2.1 管理文件学习（1）岗位职责：使每个人明白自己所做工作的内容。（2）工程部规章制度学习（记录、钥匙、报告、工具房、内部沟通培训）。（3）上门维修工作程序及细节。（4）质量记录的要求和控制：工作记录的填写要求；运行表格的填写要求；工作记录的保管。（5）材料领用的流程及领料单的填写要求；工程部常用材料的分类，特殊材料的分类，特殊材料的用途，临时材料的申购过程。（6）电话接听标准：工程部办公室接听电话标准，配电室接听电话标准。4.2.2 工作内容的培训（由专业主管负责）（1）设备的管理维护：针对本大厦设备的维修保养的内容。（2）交接班管理：交接班的注意事项。（3）值班的工作要求及注意事项：值班工作要求，交接班制度、注意事项。（4）验房工作流程及内容：验房工作程序、验房工程部应做的事项、验房工作技巧、验房中必备的工具。（5）工具的安全使用要求及注意事项：日常工具的使用、特殊工具的安全使用。（6）技能的纠正提升。4.3 应急处理（由专业主管负责）。（1）电梯救困工作程序、电梯救困的配合事宜及方法。（2）停电、停水应急处理工作程序。（3）水管爆裂、漏气应急处理工作程序。制度03：设备维修制度
设备维修也是设备维护工作的重要内容，必须按照相关制度进行。以下提供一份某物业管理处设备维修制度，仅供参考。【参考范本】设备维修制度设备维修制度1.预防性维护保养1.1 所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制定相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。1.2 相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长系统设备正常使用寿命，并减少紧急维修机会。1.3 保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并需由工程部建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。1.4 各系统维护保养计划及保养检修项目制定由主管负责，并提交工程部经理审阅；保养检修及更换零配件的记录由领班负责，并提交主管审阅。1.5 进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影响，必须提前三天通知管理处客户服务部，由客户服务部发出通告，确定检修起止日期及时间（需尽可能减少对客户的影响范围），以便使受影响的客户做好充分准备。2.大、中修管理制度2.1 设备大修是工作量最大的一种有计划的预防性维修，对设备的全部或大部分解体检查，称为大修。2.2 中修是根据设备的结构特点而定的，对技术状态已达不到使用要求的设备，按实际需要进行有针对性的修理，恢复设备的性能。2.3 对中修以上的设备进行修复前，必须要有书面报告交工程部经理，说明设备安装日期、使用时间、损坏程度及修复费用等。2.4 对设备大修，必须书面得到管理处领导的批准，专业性、技术性较强的设备或进口设备，应有专业技术人员出具的鉴定报告及预估的修复费用报告。2.5 对非正常情况下出现的设备大、中修理工作，有关专业主管技术人员必须在修理工作实施前，出具详细的分析报告，必要时追究有关人员责任。3.紧急维修3.1 必须进行紧急维修时，需立即通知经理，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。3.2 如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，需立即通知管理处客户服务部，并由客户服务部向受影响的客户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。3.3 如发生故障的设备在保修期内，应做出适当的应急处理，以尽量减少对客户的影响，并立即通知有关供应商的保修负责人。3.4 紧急维修结束后，需由领班填写“维修记录”及“更换零配件记录”，并以书面形式将事故障原因、处理方法、更换零配件名称、规格及数量、品牌等、处理结果、事故发生时间、恢复正常时间等向主管报告，并提交经理审阅。此报告由工程助理存入设备维修档案，备查。4.故障处理制度4.1 不需要停止运行进行修理的故障称一般故障，由主管调查与分析原因，提出修理意见和分析责任故障原因，吸取教训，记录在案，并向工程部经理汇报。4.2 被迫停止、运行必须进行修理的故障，称重大故障，应及时向主管汇报，由主管组织人员调查分析，提出修理意见报经理批准后实施，并且对故障做到“三不放过”（即故障原因分析不清不放过，责任者没受到教育不放过，没有防范措施不放过），记录在案，对责任者做出处理意见，同时以书面材料汇报给物业经理。制度04：设备巡检制度
巡检是设备维护工作的重点内容，物业管理处也应当对其进行制度化管理，设备维护人员要按照巡检制度要求开展相关工作。以下提供一份某物业管理处设备巡检制度，仅供参考。【参考范本】设备巡检制度设备巡检制度1.巡检工作是及时发现设备缺陷，掌握设备状况，确保安全运行的重要手段，各巡检人员必须按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行，并认真记录。2.在巡检过程中，如发现设备存在问题，应立即用对讲机通知领班，并在可能的情况下自行消除故障。如条件所限一时不能处理，则必须做好临时补救措施后，报告领班，并将详细情况记入巡检记录备注栏。3.巡检人员在巡视完机房、泵房、配电室、竖井等所有无人值守的设备间后，必须做到随手锁门。4.巡检人员在巡检完设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有供配电设备后，必须将门锁好。5.各运行、维修领班，必须每天对所辖系统设备进行检查；各主管必须每周巡检一次本系统所有设备，发现问题，书面报告经理，并应立即组织处理。制度05：机电设备房出入管理制度
物业管理处应为机电设备房的出入制定相应的管理制度，使设备维护人员按照制度要求出入。以下提供一份某物业管理处机电设备房出入管理制度，仅供参考。【参考范本】机电设备房出入管理制度机电设备房出入管理制度1.工程部机电设备房包括如范围。①高压配电室。②空调机房。③物业自控机房。④水箱间。⑤各电梯机房。2.以上机房均为工程部的机电设备运行用房，为了确保本大楼内各机电系统正常运行，非工程部设备维护人员，未经许可不得进入。3.本管理处内有关上级部门因检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或其指定人员陪同，并通知当值领班开门后进入，同时在“设备房出入登记簿”上做好记录。4.凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或主管陪同，通知当值领班开门进入，同时在“设备房出入登记簿”上认真做好记录。5.本部门设备维护人员需要进入以上地点进行工作时，必须根据工作项目所规定的地点，到当值领班处办理完登记手续后，在当值人员带领下进入以上场所。工作结束后，应及时通知当值人员办理验收离场手续。6.外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必须凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件，到当值领班处办理许可和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。工作结束后，及时通知当值人员办理验收离场手续。7.所有人员进入这些场所后，都应随手关门，并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。8.所有施工和检修人员进入现场后，不得进行与自己工作无关的活动。必须在工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场地清。9.所有人员均不得将任何无关杂物带入或储放于这些机电设备房内。制度06：设备事故管理制度
设备维护人员应当熟知设备事故管理制度，按照制度要求处理设备事故。以下提供一份某物业管理处设备事故管理制度，仅供参考。【参考范本】设备事故管理制度设备事故管理制度1.电梯设备事故处理1.1 如果电梯在运行途中突然发生停车故障，停在井道内不能开门时，应先设法通知电梯维修人员，其他人员不得随意处理，以免处理不当发生危险。1.2 维修人员到达现场后，首先应立即设法救出轿厢内被困人员。若轿厢不在平层开门位置，应以检修方式慢车开动电梯，将轿厢移动到开门处，让乘客离开。当电梯因安全钳动作或其他原因，采取前述措施轿厢仍不能移动时，可将轿厢顶安全窗开启，救出被困人员，经井道退出，但应注意要切断电源。1.3 如发现水漫进机房井道、井底坑和轿厢，应立即将电源全部切断，以防触电事故及电气设备短路。1.4 如遇电气设备发生燃烧，应立即把电源切断，采用四氯化碳或干粉灭火器扑救，并立即报告有关部门。1.5 电梯发生事故，维修人员必须立即抢救伤员，保护现场。现场需设标志，并及时报告有关部门按照“三不放过原则”采取有效措施。1.6 若电梯发生严重的冲顶、蹲底，需经有关部门严格检查，修复鉴定后方可启用。1.7 如果轿厢因超行程或其他原因必须在机房用手轮转动曳引机使轿厢作短程升降时，首先要切断电动电源，然后2～3人配合进行操作，1人使用工具松开刹车，其他人扳动手轮使曳引机转动。操作时应注意安全，防止松开刹车时手轮突转伤人。1.8 所有事故处理之后，一定要详细记录发生的时间、现象和处理方法，并要及时报告上级。2.供电设备事故应急处理2.1 触电处置。2.1.1 拉开电源开关，拔去插头或熔断器；用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线。2.1.2 用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，使触电者脱离电源。2.1.3 防止触电者在断电后跌倒。如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化。2.1.4 如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸；若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应立即进行人工呼吸，并及时送医院救治。2.1.5 如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。2.2 配电柜自动空气开关跳闸的处置。判断跳闸原因（短路或过载）；查清楚负载种类及分布情况；对可疑处逐个检查，确认故障部位，报告主管，请求支援解决；如故障已排除，应立即恢复供电。2.3 变、配电房发生火灾，按《火警、火灾应急处理作业规程》处置。2.4 变、配电房发生水浸时的处置。视进水情况，拉下总电源开关或高压开关，堵住漏水源；如果漏水较大，应立即通知设备部主管，同时尽力阻滞进水；漏水源堵住后，应立即排水，排干水后，应立即对湿水设备进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等）；确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行；如无异常情况出现，则可以投入正常运行。2.5 “市电”停时的处置。当值变配电室值班电工应立即启动应急柴油发电机，并进行巡视监控。从“市电”停电时到发电机开始供电，规定时间不超过5分钟。3.给排水设备事故应急处理3.1 主供水管爆裂的处置。3.1.1 立即关闭相关联的主供水管上的闸阀。3.1.2 如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵房。3.1.3 立即通知客户服务部及设备部主管。3.1.4 设备部主管联络供水管理处进行抢修。3.1.5 客户服务部负责通知相关的用水单位和业主关于停水的情况。3.1.6 在设备部水泵房领班或设备部主管的组织下，尽快开挖出水管爆裂部位。3.1.7 供水管理处修好水管后，应由水泵房管理员开水试压（用正常供水压力试压），看有无漏水或松动现象。3.1.8 确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。3.2 水泵房发生火灾时，按《火警、火灾应急处理作业规程》处置。3.3 水泵房发生水浸时的处置。3.3.1 视进水情况关闭机房内运行的设备并拉下电源开关。3.3.2 堵住漏水源。如果漏水较大，应立即通知设备部主管，同时尽力阻滞进水。3.3.3 漏水源堵住后，应立即排水；排干水后，应立即对湿水设备进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等。3.3.4 确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行。3.3.5 如无异常情况出现则可以投入正常运行。3.4 “市电”停时的处置。水泵房管理员应立即启动应急柴油发电机，并进行巡视监控。从“市电”停电时到重新正常供水，规定时间为15分钟。4.空调设备事故应急处理4.1 中央空调发生制冷剂泄漏时的处置。4.1.1 立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门。4.1.2 加强现场通风或用水管喷水淋浇（应注意不要淋在设备上）。4.1.3 救护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，并要求两人为一组，以确保安全。4.1.4 对于不同情况的中毒者采取不同的方法，对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣以及脉搏、呼吸加快者应立即转移到通风良好的地方去休息；如中毒者出现痉挛、神志不清、处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方，进行人工呼吸并送医院治疗。4.1.5 如氟里昂制冷剂溅入眼睛，应用2％的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗。4.1.6 排除泄漏源后，启动中央空调试运行。确认无泄漏后，机组方可投入正常运行。4.2 中央空调机房发生水浸时的处置。4.2.1 视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关。4.2.2 堵住漏水源。如果漏水较大，应立即通知设备部主管，同时尽力阻滞进水。4.2.3 漏水源堵住后，应立即排水；排干水后，应立即对湿水设备进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关管线等。4.2.4 确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行。4.2.5 如无异常情况出现，则可以投入正常运行。4.3 中央空调机房发生火灾时按《火警、火灾应急处理作业规程》处置。5.消防设备事故应急处理5.1 当消防主机出现异常情况（如水浸入）时，应立即切断供给消防主机的主电源和备用电源，以免引起相关联动装置启动而造成消防主机部件烧毁。5.2 当配电箱线路发生短路（过负荷）起火时，立即关闭相关设备的电源，迅速用干粉或其他灭火器扑灭。第三节 设备维护质量标准标准01：一级物业设备维护质量标准《住宅物业服务等级规范》将物业服务分为三个等级，即一级、二级、三级，等级越高，服务的要求也越高。不同的等级对物业设备的要求也不一样。
一级物业设备维护质量标准见表2-2。表2-2 一级物业设备维护质量标准标准02：二级物业设备维护质量标准
二级物业设备维护质量标准见表2-3。表2-3 二级物业设备维护质量标准标准03：三级物业设备维护质量标准
三级物业设备维护质量标准见表2-4。表2-4 三级物业设备维护质量标准边学边记我是这样理解三级物业设备维护质量标准：1._______________________________________________________；2._______________________________________________________；3._______________________________________________________。
培训反馈
请回顾自己在本章内容的学习过程中，掌握了哪些重点内容？并打算怎样将这些内容运用到实际工作中，以提升工作效率？请坦诚地填写下表。第三章 物业设备日常维护作业■培训指引：
物业管理涉及的设备很多，因此，物业管理处各级人员都要做好日常管理工作，保障各类设备的正常运行，为业主（用户）提供良好的服务。物业设备日常维护作业快速阅读示意图第一节 设备的状态控制要点01：设备的状态监测
设备的状态监测分为停机监测和不停机监测（又称在线监测），是在设备运行使用过程中通过相关的仪器仪表所指示的参数，直接或间接地了解掌握设备的运行情况和设备自身状态。
设备的状态监测应根据不同的检测项目采用不同的方法和仪器，通常采用的方法有直接检测、绝缘性检测、温度检测、振动和噪声检测、泄漏检测、裂纹检测和腐蚀检测等。要点02：定期进行预防性试验
对动力设备、压力容器、电气设备、消防设备等安全性要求较高的设备，应由专业人员按规定期限和规定要求进行试验，如耐压、绝缘、电阻等性能试验，接地、安全装置、负荷限制器、制动器等部件试验，发电机启动、消防报警、水泵启动，管道试水等系统试验。通过试验可以及时发现问题，消除隐患，安排修理。要点03：设备故障的诊断
在设备运行中或基本不拆卸的情况下，采用先进的信息采集和分析技术掌握设备运行状况，判定产生故障的原因、部位，预测、预报设备未来状态的技术，称为故障诊断技术。
设备诊断技术是预防维修的基础，目前应用中的技术手段主要是红外线温度检测、润滑油品化学分析、噪声与振动频谱分析、超声与次声波检测以及计算机专家分析与故障诊断系统等。
设备故障诊断技术在设备综合管理中具有重要的作用，主要表现如下。
①它可以监测设备状态，发现异常状况，防止突发故障和事故的发生，建立维护标准，开展预防性维修和改善性维修。
②较科学地确定设备修理间隔期和内容。
③预测零件寿命，搞好备件管理。【拓展学习】红外线温度检测红外线温度检测在生产过程、产品质量控制和监测、设备在线故障诊断、安全保护以及节约能源等方面发挥了着重要作用。它打破了传统的测温模式，并且具备回应速度快、测量精度高、测量范围广和可同时测量环境温度及目标温度的特点，测量距离可达30米左右。红外线温度检测的测温原理是将物体发射的红外线具有的辐射能转变成电信号，红外线辐射能的大小与物体本身的温度相对应，根据转变成电信号的强弱，可以确定物体的温度。要点04：制定设备运行操作规程
通过制定设备运行操作规程，可以使设备维护人员按照规程的要求对设备进行运行管理，从而控制好设备状态，使设备始终处于正常工作状态中。下面提供几份某物业管理处的供配电设备运行管理标准作业规程，仅供参考。【参考范本】供配电设备运行管理标准操作规程供配电设备运行管理标准操作规程1.目的规范供配电设备运行管理工作，确保供配电设备良好运行。2.适用范围适用于本管理处供配电设备的运行管理。3.职责3.1 运行班长负责配电设备运行的实施情况。3.2 值班电工负责供配电设备的运行管理。4.程序要点4.1 巡视监控。4.1.1 值班电工每天巡视两次高压开关柜、变压器、配电柜、电容柜、电表箱等设备。4.1.2 值班电工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点的时间记在“供配电设备运行日记”上。4.1.3 对于巡视中发现的问题，值班电工应及时采取整改措施加以解决，处理不了的问题应及时、如实地汇报给运行班长解决。整改时应严格遵守《供配电设备安全操作标准作业规程》和《供配电设备保养标准作业规程》的相关规定。4.2 供配电室管理。4.2.1 非值班人员不准进入机房，若需要进入，需经运行班长同意，并在值班人员的陪同下，方可进入机房。4.2.2 机房内严禁存放易燃、易爆及危险物品。机房内应备齐消防器材，并禁止吸烟。4.2.3 每班打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内和设备卫生，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，漆膜完好，整洁光亮。4.2.4 机房内应当通风良好、光线足够，门窗开启灵活，防小动物设施完好。4.2.5 对机房都应当做到随时上锁，钥匙由值班电工保管，值班电工不得私自配钥匙。4.3 值班电工应将供配电设备的运行数据（电压、电流、功率因数、环境温度、有功用量、无功用量）及运行状况清晰、完整、规范地记录。在每月的3号之前将上一个月的记录整理成册后交运行班存档，保存期为两年。5.记录表格变压器配电柜运行记录（略）。【参考范本】柴油发电机运行管理标准操作规程柴油发电机运行管理标准操作规程1.目的规范柴油发电机运行管理工作，确保柴油发电机良好运行。2.适用范国适用于本管理处辖区内柴油发电机的运行管理。3.职责3.1 运行班长负责检查柴油发电机运行管理工作的实施。3.2 维修工具体负责柴油发电机的运行管理。4.程序要点4.1 巡视监控。4.1.1 维修工应密切监视柴油发电机的运行，并每隔1小时进行一次记录。巡视部位包括柴油发电机、冷却水箱、排烟系统、回风系统、控制柜（箱）、储油箱、蓄电池、消声系统。4.1.2 巡视监控内容如下。①有无异常声响或大的振动。②有无异常气味。③烟颜色是否正常，是否有漏油（机油、柴油）、漏水现象。④机油压力冷却水温是否正常。⑤频率偏差是否较大。⑥三相、单相电压是否正常，三相电流是否有过载现象。⑦各信号灯指示是否正常。⑧检查蓄电池状况（温度不能超过45摄氏度，用半导体湿度计）。⑨回风是否顺畅。紧固件是否有松动现象。柴油箱油位是否正常。消声效果是否理想。每半个月应使备用柴油发电机试运行半个小时。4.1.3 对于巡视中发现的不正常情况，维修工应及时采取措施予以解决。处理不了的问题，应及时、详细地汇报给运行班长或领导，支援解决。整改时应遵守《柴油发电机保养标准作业规程》。4.2 柴油发电机异常情况的处置。4.2.1 柴油发电机“飞车”的处置柴油发电机发生“飞车”现象时，维修工需沉着、冷静、迅速果断地采取措施。①切断油路；将油门开头拉到停机位置，如果柴油机停不下来，可以拆掉油泵进油管或高压油管。②断气路：用棉衣等物品直接包住空气滤清器，或将空气滤清器拆下，直接用棉衣等物品塞住进气口（切断气路时，一定要注意安全）。③绝对禁止减少或去掉负载。④柴油发电机停机后，应立即查找原因。排除故障后，试机运行，一切正常后方可正式使用。4.2.2 柴油发电机房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。4.2.3 柴油发电机房发生水浸时的处置。①视进水情况关闭机房内运行的柴油发电机。②堵住漏水源。③如果漏水较大，应立即通知运行班长，同时尽力阻滞进水。④漏水源堵住后，应立即排水。⑤排干水后，应立即对湿水设备进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等。⑥确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现，则可以投入正常运行。4.3 对于柴油发电机应根据其负荷的变化，适当调整其油门的大小，使其功率得到充分的利用。4.4 柴油发电机机房管理。4.4.1 非值班人员不准进入机房，若需要进入，需经运行班长同意，并在维修工的陪同下方可进入机房。4.4.2 机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并放置在方便、显眼处。机房内禁止吸烟。4.4.3 每周打扫一次机房卫生，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物，漆膜完好、整洁光亮。4.4.4 机房应当通风良好、光线足够，门窗开启灵活。4.4.5 机房都应当做到随时上锁，钥匙由维修工保管，维修工不得私自配钥匙。4.5 交接班要求。4.5.1 接班人员应准时接班。4.5.2 接班人员应认真听取交班人员交代，并查看“柴油发电机运行日记”，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在运行日记表上签名。4.5.3 有下列情况之一者不准交接班。（1）上一班运行情况未交代清楚。（2）记录不规范、不完整、不清晰。（3）机房不干净。（4）接班人未到岗。（5）事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人助进行。4.6 维修工应将柴油发电机的运行情况规范、详细、清晰地记录在“柴油发电机运行记录”内，并整理成册交由机电维修班存档。5.记录柴油发电机运行记录（略）。【参考范本】中央空调运行管理标准操作规程中央空调运行管理标准操作规程1.目的规范中央空调运行管理工作，确保中央空调良好运行。2.适用范围适用于辖区内各类中央空调的运行管理。3.职责3.1 运行班长负责检查中央空调运行管理的实施情况。3.2 运行班长负责组织实施中央空调的运行管理。3.3 当值管理员具体负责中央空调的运行管理。4.程序要点4.1 巡视监控。4.1.1 当值管理员每隔2小时巡视一次中央空调机组，巡视部位包括中央空调主机、冷却塔、控制柜（箱）及管路、闸阀等附件。4.1.2 巡视监控的主要内容如下。①检查线电压（正常380伏，不能超额定值的±10％）。②检查三相电流（三相是否平衡，是否超额定值）。③检查油压（正常10～15千克力/平方厘米）。④检查高压（<12千克力/平方厘米）。⑤检查低压（>2.5千克力/平方厘米）。⑥冷却水进水温度（正常＜35摄氏度）。⑦冷却水出水温度（正常＜40摄氏度）。⑧冷冻水进水温度（正常10～18摄氏度）。⑨冷冻水出水温度（正常6～10摄氏度）。检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪声。检查冷却塔风机运转是否平稳，冷却塔水位是否正常。检查管道、闸阀是否有渗漏，冷冻保温层是否完好。检查控制柜（箱）各元器件是否正常，有无异常噪声或气味。4.1.3 视察过程中如发现上述情况有不正常时，当值管理员应及时采取措施予以解决，处理不了的问题应及时详细地汇报给运行班长，请求支援解决。整改时，应严格遵守《中央空调保养标准作业规程》。4.2 异常情况的处置。4.2.1 中央空调发生制冷剂泄漏时的处置。（1）立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门。（2）加强现场通风或用水管喷水淋浇（应注意不要淋在设备上）。（3）维护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，并要求两人为一组，确保安全。（4）对于不同情况的中毒者采取不同的方法。①对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣以及脉搏和呼吸加快者应立即转移到通风良好的地方去休息。②如中毒者出现痉挛、神志不清，处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方，进行人工呼吸并送医院治疗。③如氟里昂制冷剂溅入眼睛，则应用2％的硼酸加消毒食盐水反复清洗，并送医院治疗。④排除泄漏后，启动中央空调试运行，确认无泄漏后，机组方可投入正式运行。4.2.2 中央空调机房发生水浸时的处置。①视进水情况关闭中央空调机组，拉下总电源开关。②堵住漏水源。③如果漏水较严重，应立即通知运行班长，同时尽力阻滞进水。④漏水堵住后，应立即排水。⑤排干水后，应立即对湿水设备进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关管线等。⑥确认湿水已清除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。4.2.3 中央空调机房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。4.2.4 当值管理员应根据用冷部门的要求，按时开关中央空调，并根据负荷情况启用相应的中央空调机组，调整相应的制冷温度，最大限度地节省能源。4.3 中央空调机房管理。
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]