作者：建筑考试培训研究中心
出版社：中国铁道出版社
格式: AZW3, DOCX, EPUB, MOBI, PDF, TXT
《房地产开发经营与管理》命题点全面解读试读：
前言
建筑考试培训研究中心应广大应试者的迫切要求，组织了一批执业资格考试辅导名师组成房地产估价师执业资格考试辅导用书编写委员会，利用这些考试辅导名师在具体辅导和命题工作中积累的经验，在全面锁定考纲教材变化、准确把握考试新动向的基础上，科学安排知识体系架构，以独特方法全方位剖析试题的真实含义，采用多维的解题方法拓展解题思路的编写理念编写了《2011全国房地产估价师执业资格考试辅导用书》。《2011全国房地产估价师执业资格考试辅导用书》系列丛书的编写体例是：
命题规律解读 通过辅导用书编写委员会对房地产估价师执业资格考试的命题规律的准确定位，深度透视命题规律，帮助应试者理顺备考思路。
命题点解读 一种话题就是一种考点，一段材料就是一段积累。辅导用书编写委员会将房地产估价师执业资格考试的命题要点作了深层次的剖析和总结，帮助应试者有效形成基础知识的提高和升华。
历年考题诠解 辅导用书编写委员会依托历年众多真题，赋予专业讲解，全面引领应试者答题方向，悉心点拨应试者破题技巧，有效突破应试者的思维固态。
热点试题全解 辅导用书编写委员会在编写过程中，遵循考试大纲，结合考试教材，经过潜心研究、精心策划、重点筛选后编写出难易符合考试要求的典型试题，帮助应试者巩固已掌握的知识。《2011全国房地产估价师执业资格考试辅导用书》系列丛书的特点是：“地毯式”搜索命题点——使考点插翅难飞；“闪电式”速记命题点——把考试当作一场游戏；“题库式”活用命题点——让命题者无计可施。
建筑考试培训研究中心专门为应试者组成了强大的专家答疑团队，所有应试者都可以通过专家答疑QQ（1162528052）和答疑网站（www.wwbedu.com）提出问题，专家答疑团队接到提问后会在24小时内回答应试者的提问。我们更希望应试者通过邮箱给我们提出宝贵意见，以便我们在以后修订时更进一步提高辅导书的价值。
进入考场的那一瞬间，你可能会感到有点紧张，这很正常。放松你的心情，增加信心，我们相信你有能力也有把握将本次考试做到完美。
由于编写时间仓促，书中难免存在疏漏之处，望广大读者和同行不吝赐教。我们衷心希望将建议和意见及时反馈给我们，我们将在以后的工作中予以改正。
最后衷心预祝广大应试者顺利通过考试。建筑考试培训研究中心2011年5月
考试相关情况说明
一、报考条件
二、考试时间及科目
三、考试题型、试卷分值、合格标准
四、考试成绩管理
考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理办法。参加全部四个科目考试的人员必须在连续两个考试年度内通过全部科目。
考试合格者，颁发由人力资源和社会保障部统一印制，人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部用印的“中华人民共和国房地产估价师执业资格证书”。
备考复习指南
2011年房地产估价师执业资格考试临近，你准备好了吗？下面是为你研究制定的一套备考方略：
1.准备好考试大纲和教材——将考试大纲要求掌握的内容，用不同的符号或不同颜色的笔迹在考试指定教材中作好标记，以备在学习中随时掌控。
2.收集近几年的考试真题——在教材中将每一题的出处找到，并标记是哪一年的考题，当把近几年的考题全部标记好后，你就会恍然大悟，原来考试的命题规律也就这么几招。
3.总结命题考点——根据你在教材中标记的历年考题，统计各章各节在历年考题所占的分值，一定要统计出来，圈定考试命题点，为以后有重点地学习，做到心中有数。
4.全面通读教材——通读教材需要一定的时间和精力投入，应试者宜早作安排。强调对教材的通读，是要突出全面理解和融会贯通，并不是要求应试者把指定教材的全部内容逐字逐句地背下来。通读教材要注意准确把握文字背后的复杂含义，通读教材还要注意不同章节的内在联系，能够从整体上对应考科目进行全面系统的掌握。
5.突击考试重要考点——在对教材全面通读的基础上，应试者更要注意抓住重点进行复习。每门课程都有其必考知识点，这些知识点在每年的试卷上都会出现，只不过是命题形式不同罢了，可谓万变不离其宗。对于重要的知识点，应试者一定要深刻把握，能够举一反三，做到以不变应万变。
6.通过习题练习巩固已掌握的知识——找一本好的复习资料进行巩固练习，好的资料应该按照考试大纲和指定教材的内容，以“考题”的形式进行归纳整理，并附有一定的参考价值的练习习题，但复习资料不宜过多，选一两本就行了，多了容易眼花，反而不利于复习。
7.实战模拟——建议应试者找三套模拟试题。一套在通读教材后做，找到薄弱环节，在突击考试重要考点时作为参考。一套在考试前一个月做，判断一下自己的水平，针对个别未掌握的内容有针对性地去学习。一套在考试前一周做，按规定的考试时间来完成，掌握答题的速度，体验考场的感觉。
8.胸有成竹，步入考场——进入考场后，排除一切思想杂念，尽量使自己很快地平静下来。试卷发下来以后，要听从监考老师的指令，填好姓名、准考证号和科目代码，涂好准考证号和科目代码等。紧接着就安心答题。
9.通过考试，领取证书——应试者按上述方法备考，一定可以通过考试。
答题方法解读
1.单项选择题答题方法： 单项选择题每题1分，由题干和4个备选项组成，备选项中只有1个最符合题意，其余3个都是干扰项。如果选择正确，则得1分，否则不得分。单项选择题大部分来自考试用书中的基本概念、原理和方法，一般比较简单。如果应试者对试题内容比较熟悉，可以直接从备选项中选出正确项，以节约时间。当无法直接选出正确选项时，可采用逻辑推理的方法进行判断选出正确选项，也可逐个排除不正确的干扰选项，最后选出正确选项。通过排除法仍不能确定正确选项时，可以凭感觉进行猜测。当然，排除的备选项越多，猜中的概率就越大。单项选择题一定要作答，不要空缺。单项选择题必须保证正确率在75％以上，实际上这一要求并不是很高。
2.多项选择题答题方法： 多项选择题每题2分，由题干和5个备选项组成，备选项中至少有2个、最多有4个最符合题意，至少有1个是干扰项。因此，正确选项可能是2个、3个或4个。如果全部选择正确，则得2分；只要有1个备选项选择错误，该题不得分。如果答案中没有错误选项，但未全部选出正确选项时，选择的每1个选项得0.5分。多项选择题的作答有一定难度，应试者考试成绩的高低及能否通过考试科目，在很大程度上取决于多项选择题的得分。应试者在作答多项选择题时首先选择有把握的正确选项，对没有把握的备选项最好不选，宁“缺”勿“滥”，除非你有绝对选择正确的把握，最好不要选4个答案是正确的。当对所有备选项均没有把握时，可以采用猜测法选择1个备选项，得0.5分总比不得分强。多项选择题中至少应该有30％的题你是可以完全正确选择的，这就是说你可以得到多项选择题的30％的分值，如果其他70％的多项选择题，每题选择2个正确答案，那么你又可以得到多项选择题的35％的分值。
3.判断题答题方法： 判断题是给出一个题干（一般情况是一个概念或一种观点），要求考生对其正确与否作出判断。判断题的命题思路主要有两点：一是需要考生进行判断的试题往往是一些很容易混淆的基本概念、有关规定、基本观点、基本原理；二是是非观念很明确，命题时一般不会出现新的观点、不明确的观点、有争议的观点。判断题不像选择题，命题已给出具体答案，而是需要学员用所掌握的知识判断，答案是“是”与“非”。对于判断题就要靠自己所掌握的基本知识和基本理论来作答。但切记对似是而非的题目不要盲目作答，因为答错会倒扣分。
4.综合分析题答题方法： 综合分析题实质是提供背景材料的选择题，包括计算分析题和综合分析题。综合分析题一般是15个小题，每小题2分，每小题的备选项中有1个或1个以上的备选项符合题意，如果全部选择正确，可以得到2分；错选或多选的不得分，少选且选择正确的，每个选项可以得到0.5分。其答题方法应参考多项选择题。但在分析时必须要结合背景材料，才可以得出正确答案。考生拿到综合分析题后，应该认真、仔细阅读题目，准确地理解题意和答题要求，确定考题涉及的知识点，这是正确答题的关键。考生应在认真读题的基础上，全面归纳解题的已知条件，获取解题信息。
5.计算题答题方法： 计算题主要检验考生从事房地产估价活动所应具有的基本计算能力，以及对各种数据处理和运算水平的高低。相对来说，计算题所考查的知识面比较简单，但具体的解答过程是很繁琐的，需要考生正确运用计算公式，并准确进行计算才可以得出正确答案。考生在作答计算题时首先要写出所运用的计算公式，然后再代入数据进行计算，这样如果在计算过程中出现错误，阅卷人认为你对其理解的正确，只是计算过程有误，也可以给你几分。
6.问答题答题方法： 问答题的目的是综合考核考生对有关的基本内容、基本概念、基本原理、基本原则和基本方法的掌握程度以及检验考生灵活应用所学知识解决工作实际问题的能力。问答题是在具体业务活动背景材料的基础上，提出若干个独立或有关联的小问题，每个小问题可以是计算题、简答题、论述题或改错题。考生首先要详细阅读问答题的背景材料，建议你阅读两遍，理清背景材料中的各种关系和相关条件，看清楚问题的内容，充分利用背景材料中的条件，确定解答该问题所需运用的知识内容，问什么回答什么，不要“画蛇添足”。问答题的评分标准一般要分解为若干采分点，最小采分点一般为0.5分，所以解答问题要尽可能全面、针对性强、重点突出、逐层分析、依据充分合理、叙述简明、结论明确。
7.指错题答题方法： 指错题是对存在错误的估价结果报告和估价技术报告进行指错，一般情况下会设置13处以上的错误，但只要求指明其中的13处就可以。每指明一处错误可以得到3分，整个指错题全答对的话，就可以得到40分。切记每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。阅卷时只考虑这13个序号后面的答案，超出范围之外的答案不予考虑。比如，某考生在13个序号后面空格处指出了20处错误，在这20处答案中的前面9个指错了，而且占据了9行答题位置，即使后面的11个全部指对了，该考生也只能计4条正确的答案，即只能得12分；如果该考生指对了的11处错误排在前13个序号上，则该考生可得33分。因此答题时要把自己有把握的、确定的错误排在前面，而且要一个答案占据一行。如果13个序号后面空格处有一处没有填写答案，也可以得到1分。
8.改错题答题方法： 改错题是根据题目所提供的估价报告的片断，指出并改正其中的错误。改错题的满分为10分，错误之处不超过4个，一般为3个或4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如果考生将正确的内容改错，则每改错一处要倒扣2.5分，最多扣至零分；如果考生将错误的内容又改错了，也不会扣分。改错题包括指出错误和改正错误两项工作，如果考生只指出了错误而未改正错误或改的也不正确，在这种情况下每处也可得到1分。
答题卡填涂技巧
应试者在标准化考试中最容易出现的问题是填涂不规范，以致在机器阅读答题卡时产生误差。解决这类问题的最简单方法是将铅笔削好。铅笔不要削得太细太尖，应将铅笔削磨成马蹄状或直接削成方形，这样，一个答案信息点最多涂两笔就可以涂好，既快又标准。
在进入考场接到答题卡后，不要忙于答题，而应在监考老师的统一组织下将答题卡表头中的个人信息、考场考号、科目信息按要求进行填涂，即用蓝色或黑色钢笔、签字笔填写姓名和准考证号，用2B铅笔涂黑考试科目和准考证号。不要漏涂、错涂考试科目和准考证号。
在填涂选择题时，应试者可根据自己的习惯选择下列方法进行：
先答后涂法——应试者接到试题后，先审题，并将自己认为正确的答案轻轻标记在试卷相应的题号旁，或直接在自己认为正确的备选项上作标记。待全部题目做完后，经反复检查确认不再改动后，将各题答案移植到答题卡上。采用这种方法时，需要在最后留有充足的时间进行答案移植，以免移植时间不够。
边答边涂法——应试者接到试题后，一边审题，一边在答题卡相应位置上填涂，边审边涂，齐头并进。采用这种方法时，一旦要改变答案，需要特别注意将原来的选择记号用橡皮擦干净。
边答边记加重法——应试者接到试题后，一边审题，一边将所选择的答案用铅笔在答题卡相应位置上轻轻记录，待审定确认不再改动后，再加重涂黑。需要在最后留有充足的时间进行加重涂黑。
2001～2007年度《房地产开发经营与管理》试卷命题点分值
续上表续上表续上表续上表续上表第一章房地产投资与投资风险命题规律解读本章的命题规律主要体现在：
1.从不同的角度对投资的分类是经常考核的内容，命题者可能会以此为命题素材来命题。
2.房地产投资的分类及其特性是重要的命题点，尤其是房地产投资的特性。
3.房地产投资的形式和具体内容需要考生有清晰的理解，是很重要的命题点。
4.房地产投资的利弊是经常考核的内容，作选择题或判断都很适合，应熟悉理解。
5.房地产投资的系统风险及个别风险是很重要的命题点，是必考的内容，一定牢固掌握。
6.预期收益率（即房地产投资的模型所用的折现率）及系统性风险系数，一定要清晰理解，熟练掌握这方面的计算。命题点解读
命题点1 投资概述（表1—1）表1—1 投资概述续上表
命题点2 房地产投资概述（表1—2）表1—2 房地产投资概述续上表
命题点3 房地产投资的形式（表1—3）表1—3 房地产投资的形式续上表
命题点4 房地产投资的利弊（表1—4）表1—4 房地产投资的利弊
命题点5 房地产投资的风险（表1—5）表1—5 房地产投资的风险续上表
命题点6 风险对房地产投资决策的影响（表1—6）表1—6 风险对房地产投资决策的影响
命题点7 投资组合理论
投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。换句话说，目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。
投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。
从理论上说，风险是由系统风险和个别风险所组成。通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险因素仍然存在（见下图）。因此，投资者的应得收益便以补偿这个系统风险为主，为：jfjmfE（R ）=R +β [E（R ）-R ]j
式中 E（R ）——在同一时间段内，资产j应有的预期收益率；f
R ——无风险资产的收益率；m
E（R ）——在同一时间段内，市场的整体平均收益率；jj
β ——资产j的系统性市场风险系数相关系数，β =。投资组合使风险降低
从公式中可以看到系统性市场风险系数β，是代表某一种投资项目相对于整个市场变化反应幅度的参考指标。求取这个系统性市场风险系数的一个常用方法是利用回归模型，因为这个系统性市场风险系数大体上与某一投资项目的收益与市场整体平均收益的回归公式之斜率相同。
命题点8 资本资产定价模型jfjmf
资本资产定价模型与公式E（R ）=R +β [E（R ）-R ]的意义是一致的，在该模型分析下，一个投资项目在某一时间段上的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上这项投资项目的系统性市场风险系数乘以该项目的市场整体平均收益率与无风险投资项目收益率之差。
在房地产投资评估过程中，一个影响很大但又很难确定的因素是折现率。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。
所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益。这个收益差不多等于上述无风险的收益，例如国债的收益率或银行存款利率等。投资者所期望的收益应至少等于这个机会成本再加上该项目的风险报酬。历年考题诠解
一、单项选择题
1.某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（ ）。 [2003年考题]
A.位置固定性 B.不一致性 C.适应性 D.相互影响性【答案】 D 本题考核的是房地产投资的特点。其中，房地产投资存在效益外溢和转移的特点。房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。从过去的经验来看，能准确预测到政府大型公共设施建设并在附近预先投资的房地产投资者，都获得了巨大的成功。
2.不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（ ）。 [2003年考题]
A.下降 B.上升 C.不变 D.不能确定【答案】 A 本题考核的是房地产投资的系统风险。国家通过调整利率，政府可以调节资金的供求关系、引导资金投向，从而达到宏观调控的目的。其中，若对利率调升则会给房地产投资带来利率风险，即利率提高则抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。
3.下列风险中，属于个别风险的是（ ）。 [2003年考题]
A.购买力风险 B.市场供求风险 C.政策风险 D.比较风险【答案】 D 本题考核的是房地产投资的个别风险。房地产投资的个别风险包括：收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险（比较成本）、时间风险和持有期风险。
4.下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（ ）。 [2004年考题]
A.比较风险 B.通货膨胀风险 C.时间风险 D.资本价值风险【答案】 B 本题考核的是房地产投资的系统风险。房地产投资的系统风险包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。
5.某投资市场的平均收益率为12％，银行贷款利率为5.17％，国债收益率为3.5％，房地产投资的风险相关系统数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（ ）。 [2004年考题]
A.3.5％ B.5.17％ C.7.75％ D.8.59％【答案】 C 本题考核的是房地产投资折现率的计算。根据公式：jfjmfE（R ）=R +β [E（R ）-R ]=3.5％+0.5（12％-3.5％）=7.75％，所以当前房地产投资的折现率为7.75％。
6.某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）。 [2005年考题]
A.位置固定性 B.各异性 C.适应性 D.相互影响性【答案】 D 本题考核的是房地产投资的特点。其中，房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产投资的价值和收益水平。如城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值。
7.房地产投资的缺点是（ ）。 [2005年考题]
A.相对较高的收益水平 B.易于获得金融机构的支持
C.抵消通货膨胀的影响 D.投资回收期较长【答案】 D 本题考核的是房地产投资的缺点。选项A、B、C均属于房地产投资的优点。房地产投资的缺点除了包括流动性差或变现性差等外，还包括：投资数额巨大、投资回收周期较长、需要专门的知识和经验。
8.假设某段时间内房地产业的预期收益率为15％，国债的投资收益率为10％，市场整体的平均收益为20％，则房地产业的系统性市场风险系数是（ ）。 [2005年考题]
A.0.25 B.0.50 C.1.5 D.2.00【答案】 B 本题考核的是房地产业的系统性市场风险系数β的计j算。因为在某时间段内房地产业的预期收益率为E（R ）=15％，在f同一时间段内，无风险资产（国家债券）的收益率为R =10％；在同m一时间段内，市场的整体平均收益率为E（R ）=20％。则房地产j业的系统性市场风险系数为β ==0.5。
9.投资者进行房地产投资的主要目的一般是（ ）。 [2006年考题]
A.获取房地产当期收益 B.获取房地产未来收益
C.直接从事房地产开发经营活动 D.间接参与房地产开发经营活动【答案】 B 本题考核的是房地产投资的目的。其主要目的是为了实现其财富价值的最大化。
10.投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资（ ）的重视。 [2006年考题]
A.各异性 B.适应性
C.相互影响性 D.专业管理依赖性【答案】 B 本题考核的是房地产投资的特点。其特点之一是需要适时的更新改造投资。从持有房地产作为长期投资的角度出发，必须努力使所投资的房地产始终能在激烈的市场竞争中处于有利的地位，这就要求投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场的变化。
11.下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（ ）。 [2006年考题]
A.由专业投资管理者负责经营管理 B.收入现金流的主要部分分配给了股东
C.分为权益型和抵押型两种形式 D.投资流动性好【答案】 C 本题考核的是投资房地产投资信托基金。房地产投资信托基金（REITs），是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。REITs的出现，使投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，REITs将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金。投资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。
12.假设银行一年期存款利率为2.28％，贷款利率为5.85％，投资市场的平均收益率为12％，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（ ）。 [2006年考题]
A.4.42％ B.8.11％ C.8.13％ D.9.54％【答案】 B 本题考核的是资本资产定价模型。资本资产定价模jfmf型与公式E（R ）=R +βj[E（R ）-R ]的意义是一致的。银行存款利率似为无风险收益率，则R=2.28％+0.6×（12％-2.28％）=8.11％。
13.房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（ ）。 [2007年考题]
A.销售收入 B.转让收入 C.租金收入 D.利息收入【答案】 C 本题考核的是投资房地产投资信托基金（REITs）。其收益相对稳定，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥用物业的经常性租金收入。
14.当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（ ）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。 [2007年考题]
A.出售 B.抵押 C.转让 D.经营【答案】 D 本题考核的是房地产直接投资。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
15.下列风险中属于系统风险的是（ ）。 [2007年考题]
A.比较风险 B.市场供求风险
C.未来运营费用风险 D.持有期风险【答案】 B 本题考核的是房地产投资的系统风险。房地产投资的系统风险具体内容包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。
16.买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（ ）。 [2007年考题]
A.不可移动性 B.适应性 C.弱流动性 D.相互影响性【答案】 C 本题考核的是房地产的特性。房地产资产流动性差的原因，与房地产和房地产市场的本质特性密切关联。一方面，由于房地产的各种特征因素存在显著差异，购买者也会存在对种种特征因素的特定偏好，因此通常需要进行多次搜寻才能实现物业与购买者偏好的匹配；另一方面，对于同一物业而言，不同卖方和买方的心理承受价格都存在差异，因此只有经过一段时间的搜寻和议价，实现买卖双方心理承受价格的匹配，才可能达成交易。而房地产价值量大所导致的买卖双方交易行为的谨慎，以及房地产市场中交易分散、信息不完备程度等特点，又进一步延长了搜寻时间。
二、多项选择题
1.下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（ ）。 [2003年考题]
A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命
B.自然寿命一般要比经济寿命长
C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命
D.房地产的经济寿命与使用性质无关
E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间【答案】 ABC 本题考核的是房地产投资非常适合作为一种长期投资这一特点。房地产同时具有经济寿命和自然寿命；自然寿命一般要比经济寿命长得多。从理论上来说，当房地产的维护费用高到没有租户问津时，干脆就让它空置在那里。但实际情况是，如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命。对于收益性房地产来说，其经济寿命就是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。
2.一般来说，房地产投资风险分析主要包括（ ）等分析。 [2004年考题]
A.投资资金的安全性 B.项目定位的科学性
C.期望收益的可靠性 D.投资项目的变现性
E.资产管理的复杂性【答案】 ACDE 本题考核的是房地产投资的风险分析。房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。因此，房地产投资风险分析主要针对这四个方面进行展开分析。
3.从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有（ ）。 [2005年考题]
A.商住楼 B.土地
C.在建工程 D.写字楼
E.建成后的物业【答案】 BCE 本题考核的是房地产投资的物业类型。从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产，主要分为土地、建设后的物业和在建工程三种类型。
4.房地产间接投资的形式主要有（ ）。 [2005年考题]
A.投资房地产信托 B.购买住房抵押支持证券
C.购买房地产企业债券 D.购买物业用于出租经营
E.购买土地进行开发【答案】 ABC 本题考核的是房地产间接投资的形式。房地产间接投资的形式主要有：投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金和购买住房抵押支持证券。
5.房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有（ ）。 [2005年考题]
A.自我消费 B.房地产保值
C.房地产增值 D.开发利润
E.出租收益【答案】 ABCE 本题考核的是房地产置业投资的目的。房地产置业投资具有收益、保值、增值和消费的四个方面的特性。投资者进行房地产投资的主要目的，是为了实现其财富价值的最大化。
6.在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有（ ）。 [2006年考题]
A.买地—建房—卖房 B.买房—经营
C.买房—出租—转售 D.买房—出租
E.买地—开发—转让【答案】 BD 本题考核的是房地产置业投资。房地产置业投资是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房，也可以是旧有房地产。房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购入的房地产出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另外一个特点，是在投资者不愿意继续持有该物业时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。
7.提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（ ）。 [2006年考题]
A.导致房地产实际价值下降 B.导致房地产实际价值上升
C.加大投资者债务负担 D.抑制房地产市场需求
E.增加房地产市场需求【答案】 BCD 本题考核的是房地产投资的系统风险。其中，利率调升会对房地产投资产生两个方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。
8.固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为（ ）投资。 [2007年考题]
A.建筑安装工程 B.新建和扩建
C.设备与工器具购置 D.迁建和恢复
E.其他费用【答案】 ACE 本题考核的是固定资产投资的分类。固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可分为建筑安装工程、设备与工器具购置和其他费用三个部分。
三、判断题
1.从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。（ ） [2003年考题]【答案】 × 本题考核的是投资组合理论。其所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。从理论上说，风险是由系统风险和个别风险所组成。通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险因素仍然存在。
2.当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。（ ） [2004年考题]【答案】 × 本题考核的是房地产开发投资。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
3.购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。（ ） [2004年考题]【答案】 √ 本题考核的是房地产间接投资。其中，购买住房抵押支持证券的投资者多也就成为房地产间接投资者，其可以间接地获取房地产投资的收益。
4.通货膨胀对房地产投资只有负面影响。（ ） [2004年考题]【答案】 × 本题考核的是房地产投资的优点。其中，房地产投资能抵消通货膨胀的影响。由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。
5.房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（ ） [2005年考题]【答案】 × 本题考核的是房地产投资的个别风险的内容。其中，时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择，物业转售时机的选择以及转售过程所需要的时间的长短等。
6.基本建设投资、更新改造投资和房地产开发投资均属于固定资产投资。（ ） [2006年考题]【答案】 √ 本题考核的是固定资产投资的分类。根据不同的目的和管理的需要，中国固定资产投资主要有五种分类方式。其中，按管理渠道分类，固定资产包括基本建设、更新改造、房地产开发和其他固定资产投资四个部分。
7.房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。（ ） [2006年考题]【答案】 × 本题考核的是房地产投资的目的。其中，房地产投资可以降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。
8.对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关系。（ ） [2007年考题]【答案】 √ 本题考核的是房地产投资的适应性同投资风险的关系。投资者要适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化，以降低投资风险。如果不愿意进行更新改造投资或者所投资房地产的可改造性很差，则意味着投资者会面临着较大的投资风险。
9.系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。（ ） [2007年考题]【答案】 × 本题考核的是房地产投资的系统风险。系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。热点试题全解
一、单项选择题
1.按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资，一般说来，短期投资（ ）。
A.资金周转快，流动性好，风险相对较小，但长期的盈利能力强
B.资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低
C.回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利能力强
D.资金周转快，流动性好，风险较高，但收益率也较低
2.投资者通过房地产投资，可以获得（ ）的收益和资本增值。
A.固定性 B.经常性 C.偶然性 D.不确定性
3.下列关于自然寿命与经济寿命的说法，错误的是（ ）。
A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命
B.经济寿命一般要比自然寿命长得多
C.经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期
D.自然寿命是指从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间
4.人们常说位置决定房地产的投资价值，这句话充分说明了房地产投资（ ）的特点。
A.区位选择异常重要 B.适于进行长期投资
C.变现性差 D.不可移动性
5.变现性差是指房地产投资在短期内无损变现的能力差，这与房地产资产的（ ）特征密切相关。
A.不可移动性 B.适应性 C.相互影响性 D.弱流动性
6.房地产投资需要房地产估价师提供专业服务，以确保置业投资总体收益的最大化，这是房地产投资的（ ）。
A.政策影响性 B.专业管理依赖性 C.相互影响性 D.适应性
7.房地产开发投资通常属于（ ），它形成了房地产市场的增量供给。
A.长期投资 B.短期投资 C.中期投资 D.中长期投资
8.面向现有运行中的房地产资产，以获取物业所有权或是使用权为目的的投资是指（ ）。
A.房地产开发投资 B.房地产经营投资
C.房地产置业投资 D.房地产管理投资
9.下列选项中，房地产置业投资目的不包括的是（ ）。
A.自用 B.获得经常性租金收入
C.获得转售收益 D.获得开发利润
10.房地产投资按照（ ）划分，物业类型主要包括居住物业、商用物业、工业物业、酒店与休闲娱乐设施和特殊物业。
A.经济活动类型 B.投资主体 C.使用目的 D.物理形态
11.以下投资类型中，不属于间接投资的是（ ）。
A.房地产抵押支持证券 B.购买房地产企业股票
C.购买房地产投资信托公司股份 D.合伙开发房地产项目
12.进行房地产投资首先面临的是系统风险，其不包括（ ）。
A.利率风险 B.政治风险 C.周期风险 D.时间风险
13.房地产投资者的投资决策主要取决于对未来投资的（ ）。
A.预期收益的水平高低 B.风险大小
C.变现能力强弱 D.适应性强弱
14.房地产投资的优点中，（ ）是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
A.能抵消通货膨胀的影响 B.易于获得金融机构的支持
C.相对较高的收益水平 D.提高投资者的资信等级
15.按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（ ）。
A.收益型、抵押型和机会型三种类型
B.权益型、抵押型和混合型三种类型
C.收益型、收益加增值型和机会型三种类型
D.收益型、权益型、收益加增值型和混合型四种类型
16.如果整个投资市场的平均收益率为15％，银行贷款利率为5％，国债收益率为3％，而房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数是0.4，那么，房地产投资评估的模型所用的折现率为（ ）。
A.5％ B.9％ C.7.8％ D.3％
17.假设在某一时间段内房地产业的预期收益率为8％，银行的利率为5％，市场的整个平均收益率为15％，则房地产业的系统性市场风险系数为（ ）。
A.0.7 B.0.5 C.0.3 D.0.43
18.能承受较低风险与收益水平的长期投资者，通常选择（ ）房地产投资。
A.收益型 B.收益加增值型 C.权益型 D.机会型
19.不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。对于置业投资者而言，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、（ ）、物业转售收入等，都会对投资者的收益产生巨大影响。
A.市场吸纳能力的变化 B.开发建设成本的变化
C.未来房地产市场销售价格的变化 D.资本化率的变化
20.房地产市场周期波动可分为（ ）四个阶段。
A.复苏与繁荣、发展、危机、衰退与萧条 B.复苏、发展、危机、衰退
C.复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条 D.复苏、繁荣、衰退、危机
21.下列关于利率风险的说法，正确的是（ ）。
A.利率的调升会导致房地产实际价值的折损
B.利率提高会抑制房地产市场上的供给数量，从而导致房地产价格下降
C.长期以来，房地产投资者所面临的利率风险往往比金融机构要大得多
D.利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值增大
22.下列选项中，房地产的（ ），使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。
A.相互影响性 B.不可移动性 C.适应性 D.弱流动性
23.避免（ ）的最有效方法，是选择政府鼓励的、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。
A.政策风险 B.政治风险 C.或然损失风险 D.利率风险
24.投资者购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后推向市场销售，并以此获得利润的过程是指（ ）。
A.房地产开发投资 B.房地产直接投资
C.房地产置业投资 D.房地产间接投资
25.投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去相应可能收益的风险是指（ ）。
A.时间风险 B.比较风险 C.机会成本 D.资本价值风险
二、多项选择题
1.下列属于金融投资的有（ ）。
A.流动资产投资 B.基金投资
C.保险投资 D.彩票投资
E.稀有资产投资
2.下列关于投资特性的说法中，正确的有（ ）。
A.投资从静态角度来说是现在垫支一定量的资金，而从动态角度来说则是为了获得未来报酬的经济行为
B.一般来说，投资这个过程越长，未来报酬的获得越不稳定，风险就越大
C.投资活动是以牺牲现在价值为手段，以赚取未来价值为目标
D.投资报酬可以是利润、利息、股息等各种形式的收入，可以是资本利得，也可以是资本金增值，但不可以是各种资产或权利
E.投资初始投入的价值是确定的，同样未来可能获得的收益也是确定的
3.房地产投资之所以成为最理想的投资工具之一，是因为其具有（ ）方面的特性。
A.收益 B.保值 C.增值 D.时间 E.消费
4.房地产投资信托基金，是（ ）房地产资产的金融工具。
A.开发 B.经营 C.管理 D.购买 E.出售
5.下列选项中，投资的作用包括（ ）等。
A.投资是一个国家经济增长的基本推动力
B.投资与企业发展密切相关
C.投资有利于本国经济发展的速度
D.投资可以促进人民生活水平的提高
E.投资有利于国家的社会稳定和国际交往
6.属于房地产投资优点的有（ ）。
A.相对较高投资收益水平 B.易获得金融机构的支持
C.能抵消通货膨胀的影响 D.可以避税
E.不受通货膨胀的影响
7.房地产直接投资是指投资者直接参加房地产开发或购买房地产的过程，参与有关管理工作，包括（ ）。
A.房地产出售投资 B.房地产开发投资
C.房地产置业投资 D.房地产租赁投资
E.房地产转让投资
8.以下有关房地产投资的叙述中，属于房地产特性的是（ ）。
A.位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性
B.房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产
C.房地产投资容易受到政府政策的影响
D.房地产投资能够得到税收优惠
E.房地产投资可获得相当高的利润
9.房地产投资的形式包括（ ）。
A.直接投资 B.间接投资
C.混合投资 D.有效投资
E.联合投资
10.房地产间接投资包括（ ）。
A.开发投资 B.置业投资
C.购买房地产企业债券 D.投资房地产信托基金
E.购买房地产期货
11.房地产投资的缺点包括（ ）。
A.投资数额巨大 B.不可移动性
C.异质性 D.投资回收期较长
E.需要专门的知识和经验
12.在通常情况下，人们往往把风险划分为（ ）。
A.政治风险 B.系统风险
C.个别风险 D.通货膨胀风险
E.资本价值风险
13.房地产投资的个别风险不包括（ ）。
A.时间风险 B.或然损失风险
C.通货膨胀风险 D.未来运营费用风险
E.比较风险
14.下列选项中不可以作为房地产置业投资对象的有（ ）。
A.租入的仓库 B.开发商新竣工的商品房
C.道路 D.旧有房地产
E.出租用的商品住宅
15.运用投资组合理论指导房地产投资活动的目的有（ ）。
A.在固定的预期收益率下使风险最低
B.使收益率最高
C.在一个预设可接受的风险下使收益最大化
D.减少投资
E.确定房地产投资的预期收益
16.房地产投资者可以控制的风险包括（ ）。
A.利率风险 B.政策性风险
C.资本价值风险 D.持有期风险
E.环境风险
17.住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到（ ）等目的。
A.达到收益相对稳定 B.筹措资金
C.降低融资成本 D.分散房地产金融风险
E.提高收益水平
18.系统风险又称为（ ），即个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。
A.可分散风险 B.损益风险
C.不可分散风险 D.流动风险
E.市场风险
19.以下关于房地产投资风险的说法中，正确的有（ ）。
A.风险意味着对于可能的情况无法估计其可能性大小
B.风险为投资的实际收益与预期收益的偏差
C.实际收益低于预期收益时，投资面临风险损失
D.风险可以用各种可能收益与均值偏离的程度来描述
E.风险是绝对不可控的
20.在进行房地产投资中，投资者可以控制的风险有（ ）。
A.利率风险 B.政策性风险
C.周期风险 D.资本价值风险
E.时间风险
三、判断题
1.在任何条件下，短期投资和长期投资之间都可以随时转化。（ ）
2.从投资经济角度理解，投资是为了获得满意的预期未来收益而购买金融产品或其他有价资产的行为。（ ）
3.金融投资与实物投资的主要区别在于：前者以最终获得金融资产为目的，后者通过投资直接实现社会积累。（ ）
4.投资者进行房地产投资的主要目的是为了实现其财富价值的最大化。（ ）
5.投资的时间性越长，未来报酬的获得不稳定，风险相对减小。（ ）
6.当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售时，短期开发投资就转变成了长期投资。（ ）
7.房地产资产流动性差的原因，与房地产和房地产市场的本质特性密切关联。（ ）
8.购买房地产投资信托公司的股份属于直接房地产投资的范畴。（ ）
9.直接投资包括从购地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资。（ ）
10.房地产市场上存在两宗完全一样的房地产产品。（ ）
11.购买房地产企业发行的股票、债券以及购买房地产企业支持债券或证券等活动属于房地产投资。（ ）
12.房地产投资具有收益、保值、增值和消费等四方面特性。（ ）
13.位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的特性。（ ）
14.投资就是为获得可能的确定的未来收益而作出的决定。（ ）
15.一般来说，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越小。（ ）
16.在选择投资机会时，收益是唯一的评判标准。一般情况下投资者都会选择收益最大的投资方案。（ ）
17.房地产投资者要求的最低收益率等于通货膨胀率与行业基准折现率之和。（ ）
18.通过投资组合理论的原则，虽然可将系统风险因素减少甚至近于完全抵消，但个别风险因素仍然存在。（ ）jfjmf
19.资本资产定价模型与公式E（R ）=R +β [E（R ）-R ]的意义是一致的。（ ）
20.时间风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险。（ ）热点试题答案
一、单项选择题
1.B 2.B 3.B 4.A 5.D
6.B 7.B 8.C 9.D 10.C
11.D 12.D 13.A 14.A 15.C
16.C 17.C 18.A 19.D 20.C
21.A 22.B 23.A 24.A 25.B
二、多项选择题
1.BCD 2.ABC 3.ABCE 4.ACDE 5.ABDE
6.ABC 7.BC 8.ABC 9.AB 10.CD
11.ADE 12.BC 13.BC 14.AC 15.AC
16.CD 17.BD 18.CE 19.BCD 20.DE
三、判断题
1.× 2.× 3.√ 4.√ 5.×
6.× 7.√ 8.× 9.√ 10.×
11.× 12.√ 13.√ 14.× 15.×
16.× 17.× 18.× 19.× 20.×第二章房地产市场与市场运行命题规律解读
本章的命题规律主要体现在：
1.房地产市场的含义及其运行环境的具体内容，也可作为命题点，是需要掌握的内容。
2.房地产市场的参与者及其工作职责，是很重要的命题点，考生要有清晰的理解。
3.房地产市场六项主要结构的关系是很重要的命题点，常以选择题形式出现在历年考试中，是需要考生识记的内容。
4.房地产市场的细分标准及其细分内容，是重要的考点，考生要掌握。
5.房地产市场指标的具体内容及其相关计算，需要考生清晰的理解，命题者可能会以此为命题素材来命题。
6.房地产市场的六个主要特征需要考生熟悉，考试中可能会涉及到。
7.房地产市场的功能，属于需要熟悉的内容，命题者也有可能以此作为命题素材。
8.房地产空间市场与房地产资产市场是很重要的命题点，尤其是二者之间的联系及均衡状态，是命题者喜欢的出题内容。
9.房地产市场自然周期几乎是每年必考的内容。考生需要熟练掌握自然周期四个阶段中供给增长率、需求增长率、空置率、租金增长率之间的变化状态。
10.房地产市场自然周期和投资周期之间的关系是很重要的内容，也是经常考核的内容，需要考生识记。
11.造成房地产泡沫产生的原因可能作为命题点，需要考生理解。
12.政府干预房地产市场的手段特别适合出选择题，命题者有可能会以此来命题。命题点解读
命题点1 房地产市场的含义
房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为。
房地产开发经营及管理活动中涉及的房地产市场，则采用了房地产经济学中对房地产市场的定义，指潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。
房地产市场由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成。
命题点2 房地产市场的运行环境
社会环境；
政治环境；
经济环境；
金融环境；
法律制度环境；
技术环境；
资源环境；
国际环境。
由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。
命题点3 影响房地产市场转变的社会经济力量
金融业的发展；
信息通讯技术水平的提高和交通条件的改善；
生产和工作方式的转变；
人文环境的变化；
自然环境的变化；
政治制度的变迁。
命题点4 房地产市场的参与者（表2—1）表2—1 房地产市场的参与者续上表
命题点5 房地产市场结构（表2—2）表2—2 房地产市场结构续上表
命题点6 房地产市场细分（表2—3）表2—3 房地产市场细分
命题点7 房地产市场的供给指标（表2—4）表2—4 房地产市场的供给指标
命题点8 房地产市场的需求指标（表2—5）表2—5 房地产市场的需求指标
命题点9 房地产市场的市场交易指标（表2—6）表2—6 房地产市场的市场交易指标
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]