作者：土地估价师资格考试培训研究中心
出版社：中国铁道出版社
格式: AZW3, DOCX, EPUB, MOBI, PDF, TXT
《土地估价实务基础》命题点全面解读试读：
前言
土地估价师资格考试培训研究中心应广大应试者的迫切要求，组织了一批执业资格考试辅导名师组成土地估价师资格考试辅导用书编写委员会，利用这些考试辅导名师在具体辅导和命题工作中积累的经验，在全面锁定考纲教材变化、准确把握考试新动向的基础上，科学安排知识体系架构，以独特方法全方位剖析试题的真实含义，采用多维的解题方法拓展解题多思路的编写理念进行编写。《2013全国土地估价师资格考试辅导用书》系列丛书的编写体例是：
命题规律解读 通过辅导用书编写委员会对土地估价师资格考试的命题规律的准确定位，深度透视命题规律，帮助应试者理顺备考思路。
命题点解读 一种话题就是一种考点，一段材料就是一段积累。辅导用书编写委员会将土地估价师资格考试的命题要点做了深层次的剖析和总结，帮助应试者有效形成基础知识的提高和升华。
历年考题诠解 辅导用书编写委员会依托历年众多真题，赋予专业讲解，全面引领应试者答题方向，悉心点拨应试者破题技巧，有效突破应试者的思维固态。
热点试题全解 辅导用书编写委员会在编写过程中，遵循考试大纲，结合考试教材，经过潜心研究、精心策划、重点筛选后编写出难易符合考试要求的典型试题，帮助应试者巩固已掌握的知识。《2013全国土地估价师资格考试辅导用书》系列丛书的特点是：“地毯式”搜索命题点——使考点插翅难飞；“闪电式”速记命题点——把考试当作一场游戏；“题库式”活用命题点——让命题者无计可施。
土地估价师资格考试培训研究中心专门为应试者组成了强大的专家答疑团队，所有应试者都可以通过专家答疑QQ（1162528052）和答疑网站（www.wwbedu.com）提出问题，专家答疑团队接到提问后会在24小时内回答应试者的提问。我们更希望应试者通过邮箱给我们提出宝贵意见，以便我们在以后修订时更进一步提高辅导书的价值。
进入考场的那一瞬间，你可能会感到有点紧张，这很正常。放松你的心情，增加信心，我们相信你有能力也有把握将本次考试做到完美。
由于编写时间仓促，书中难免存在疏漏之处，望广大读者和同行不吝赐教。我们衷心希望将建议和意见及时反馈给我们，我们将在以后的工作中予以改正。
最后衷心预祝广大应试者顺利通过考试。
土地估价师资格考试培训研究中心2013年3月考试相关情况说明
一、报考条件
二、考试时间及科目
三、考试科目题型、题量、答案要求与评分说明
续上表
四、合格证书
土地估价师资格考试工作由国家土地管理部门统一组织。经考试、审核，合格者发给土地估价师资格证书。
土地估价师实行注册登记制度，有效期一般为五年。有效期满，持证者要按规定主动到省级以上土地管理机构申请办理注册登记，换发证书。
凡脱离土地估价工作三年以上或其他原因不具备土地估价师资格的，不能给予重新注册登记，其所取得的土地估价师资格证书自动失效。
五、注册（1）为了适应社会主义市场经济发展的需要，加强土地估价行业的自律与监督，提高服务质量，维护市场秩序和土地估价师的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律法规制定本办法。（2）土地估价师实行注册制度。在土地评估中介机构执业的土地估价师应按本办法进行注册，取得土地估价师注册编号。中国土地估价师协会统一制定注册编号规则。注册土地估价师可签署具有法律效力的土地估价报告。未经注册的土地估价师，不得以注册土地估价师的名义从事土地估价中介业务。（3）土地估价师注册由土地估价行业协会负责办理，全国的注册土地估价师名单及相应执业情况向社会公布，提供社会查询。（4）注册土地估价师只能在一个土地评估中介机构执业。（5）土地估价师注册按以下程序办理：
1）土地估价师注册由土地评估机构将注册申请人申请材料报工商注册地的省、自治区、直辖市土地估价行业协会；
2）省、自治区、直辖市土地估价行业协会对申请注册材料进行审查并按编号规则进行编号，将符合注册条件的报送中国土地估价师协会备案汇总；
3）中国土地估价师协会将注册土地估价师名单报国土资源部后向社会公布。（6）土地估价师申请注册需提交以下材料：
1）土地估价师注册（变更）申请表；
2）土地估价师资格证书；
3）身份证；
4）所在机构聘用申请人的劳动合同；
5）人事档案管理证明；
6）社会保险缴纳凭证；
7）土地估价师继续教育证明材料；
8）其他需要提供的材料。（7）土地估价师有下列情形之一的，不予办理注册手续：
1）不具有完全民事行为能力的；
2）不在土地评估中介机构执业的；
3）因受劳动教养、刑事处罚，自处罚执行完毕之日起不满三年的；
4）因在土地估价或相关业务中犯有错误受到撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起不满两年的；
5）不予注册的其他情形。（8）注册土地估价师发生下列情形之一的，应在30日内到省、自治区、直辖市土地估价行业协会办理变更注册手续：
1）变换从业单位的；
2）所在评估机构合并、分立的；
3）所在评估机构名称、地址等登记内容发生变更的；
4）其他应该变更注册的情形。
注册土地估价师因特殊情况确实无法在规定时间内亲自办理变更注册手续的，可由他人代办，但需出具注册土地估价师的委托代办书。
省、自治区、直辖市土地估价行业协会应将土地估价师注册变更情况报送中国土地估价师协会。变更情况向社会公布。（9）注册土地估价师年检情况与土地评估中介机构年检材料同时报送，由省、自治区、直辖市土地估价行业协会负责办理，年检结果向社会公布。（10）注册土地估价师在执业期间有下列情形之一的，注销其注册：
1）丧失民事行为能力的；
2）土地估价师主动提出不再从事涉及土地评估中介业务的；
3）连续两年未通过年检的；
4）违反本规定弄虚作假进行注册的；
5）受刑事处罚的；
6）违反其他自律规定的。
被注销注册的土地估价师，由省、自治区、直辖市土地估价行业协会报送中国土地估价师协会。注销情况向社会公布。备考复习指南
2013年全国土地估价师资格考试临近，你准备好了吗？下面是为你研究制定的一套备考方略：
1.准备好考试大纲和教材——将考试大纲要求掌握的内容，用不同的符号或不同颜色的笔迹在考试指定教材中做好标记，以备在学习中随时掌控。
2.收集近几年的考试真题——在教材中将每一题的出处找到，并标记是哪一年的考题，当把近几年的考题全部标记好后，你就会恍然大悟，原来考试的命题规律也就这么几招。
3.总结命题考点——根据你在教材中标记的历年考题，统计各章各节在历年考题所占的分值，一定要统计出来，圈定考试命题点，为以后有重点地学习，做到心中有数。
4.全面通读教材——通读教材需要一定的时间和精力投入，应试者宜早做安排。强调对教材的通读，是要突出全面理解和融会贯通，并不是要求应试者把指定教材的全部内容逐字逐句地背下来。通读教材要注意准确把握文字背后的复杂含义，通读教材还要注意不同章节的内在联系，能够从整体上对应考科目进行全面系统的掌握。
5.突击考试重要考点——在对教材全面通读的基础上，应试者更要注意抓住重点进行复习。每门课程都有其必考知识点，这些知识点在每年的试卷上都会出现，只不过是命题形式不同罢了，可谓万变不离其宗。对于重要的知识点，应试者一定要深刻把握，能够举一反三，做到以不变应万变。
6.通过习题练习巩固已掌握的知识——找一本好的复习资料进行巩固练习，好的资料应该按照考试大纲和指定教材的内容，以“考题”的形式进行归纳整理，并附有一定的参考价值的练习习题，但复习资料不宜过多，选一两本就行了，多了容易眼花，反而不利于复习。
7.实战模拟——建议应试者找三套模拟试题，一套在通读教材后做，找到薄弱环节，在突击考试重要考点时作为参考。一套在考试前一个月做，判断一下自己的水平，针对个别未掌握的内容有针对性地去学习。一套在考试前一周做，按规定的考试时间来完成，掌握答题的速度，体验考场的感觉。
8.胸有成竹，步入考场——进入考场后，排除一切思想杂念，尽量使自己很快地平静下来。试卷发下来以后，要听从监考老师的指令，填好姓名、准考证号和科目代码，涂好准考证号和科目代码等。紧接着就安心答题。
9.通过考试，领取证书——应试者按上述方法备考，一定可以通过考试。答题方法解读
1.判断题
判断题主要是对题干所表述的内容判断正误，通常答题卡上有“√”和“×”两个选项，要求应试者做出判断，认为正确的涂“√”，认为错误的涂“×”。因判断题只有两种可能，非“对”即“错”，随机猜对的概率达50％，为避免应试者猜测性的判断，通常判断题有倒扣分的规定，应试者要看清此类题目要求。判断错误每题倒扣1分或0.5分，最多扣至判断题总分为0。因此，没有把握的题目宁可不选，也没必要冒险。
2.单项选择题
单项选择题每题1分或0.5分，由题干和4个备选项组成，备选项中只有1个最符合题意，其余3个都是干扰项。如果选择正确，则得1分或0.5分，否则不得分。单项选择题大部分来自考试用书中的基本概念、原理和方法，一般比较简单。如果应试者对试题内容比较熟悉，可以直接从备选项中选出正确项，以节约时间。当无法直接选出正确选项时，可采用逻辑推理的方法进行判断，从而选出正确选项，也可通过逐个排除干扰选项，最后选出正确选项。通过排除法仍不能确定正确项时，可以凭感觉进行猜测。当然，排除的备选项越多，猜中的概率就越大。单项选择题一定要作答，不要空缺。单项选择题正确率必须保证在75％以上，这一要求并不算高。
3.多项选择题
多项选择题每题可能是2分、1.5分或1分，由题干和5个备选项组成，备选项中至少有2个、最多有4个最符合题意，至少有1个是干扰项。因此，正确选项可能是2个、3个或4个。如果全部选择正确，则得2分；只要有1个备选项选择错误，该题不得分。如果答案中没有错误选项，但未全部选出正确选项时，选择的每1个选项得0.5分、0.35分或0.25分。多项选择题的作答有一定难度，应试者考试成绩的高低及能否通过考试科目，在很大程度上取决于多项选择题的得分。应试者在作答多项选择题时首先选择有把握的正确选项，对没有把握的备选项最好不选，宁缺毋滥，除非你有选择正确答案的绝对把握，否则最好不要选择4个选项。当对所有备选项均没有把握时，可以采用猜测法选择1个备选项，得0.5分、0.35分或0.25分总比不得分强。多项选择题中至少应该有30％的题你是可以完全正确选择的，这就是说你可以得到多项选择题的30％的分值，如果其他70％的多项选择题，每题选择2个正确答案，那么你又可以得到多项选择题的35％的分值。这样你就可以稳妥地过关。
4.情景分析题
情景分析题每小题可能是2分或1分，每小题有A、B、C、D4个备选项，其中至少有1个符合题意，选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0.5分或0.25分。在情景分析题中，既有单项选择题，又有多项选择题，该题型的要求是，每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意，全部选对的，得2分或1分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分或0.25分。
5.计算题
计算题主要检验考生从事土地估价活动所应具备的基本计算能力及对各种数据处理和运算水平的高低。相对来说，计算题所考查的知识面比较简单，但具体的解答过程是很烦琐的，需要考生正确运用计算公式，并进行准确计算才可以得出正确答案。考生在作答计算题时首先要写出所运用的计算公式，然后再代入数据进行计算，这样即使在计算过程中出现错误，如果阅卷人认为你对题目理解正确，只是计算过程有误，也可以给你几分。
6.案例分析题
案例分析题的目的是综合考核考生对有关的基本内容、基本概念、基本原理、基本原则和基本方法的掌握程度以及检验考生灵活应用所学知识解决实际工作问题的能力。案例分析题是在具体业务活动的背景材料基础上，提出若干独立或有关联的小问题。每个小题可以是计算题、简答题、论述题或改错题。考生首先要详细阅读案例分析题的背景材料，建议阅读两遍，理清背景材料中的各种关系和相关条件。看清楚问题，充分利用背景材料中的条件，确定解答该问题所需运用的知识内容，问什么回答什么，不要画蛇添足。案例分析题的评分标准一般分解为若干采分点，最小采分点一般为0.5分，所以解答问题要尽可能全面、针对性强、重点突出、逐层分析、依据充分合理、叙述简明、结论明确，有计算要求的要写出计算过程。
7.报告判读题
报告判读题共3题，第一题和第二题为土地估价技术报告片段，根据提问回答。第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，阅读后指出错误并说明原因，每指出一处错误并简述原因得2分，只指出错误不简述原因不得分，总分最高为50分；将正确内容列为错误的每处扣0.5分。最多扣至本题为0分。答题时，请先在试题卷上找出错误点，然后将错误所对应的行号、错误内容和错误原因分别标在答题卷的“错误点位置”、“错误内容”和“错误原因”栏目中。切记每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后空格处的不计分。答题卡填涂技巧
应试者在标准化考试中最容易出现的问题是填涂不规范，以致在机器阅读答题卡时产生误差。解决这类问题的最简单方法是将铅笔削好。铅笔不要削得太细太尖，应将铅笔削磨成马蹄状或直接削成方形，这样，一个答案信息点最多涂两笔就可以涂好，既快又标准。
在进入考场接到答题卡后，不要忙于答题，而应在监考老师的统一组织下将答题卡的表头中的个人信息、考场考号、科目信息按要求进行填涂，即用蓝色或黑色钢笔、签字笔填写姓名和准考证号；用2B铅笔涂黑考试科目和准考证号。不要漏涂、错涂考试科目和准考证号。
在填涂选择题时，应试者可根据自己的习惯选择下列方法进行：
先答后涂法——应试者接到试题后，先审题，并将自己认为正确的答案轻轻标记在试卷相应的题号旁，或直接在自己认为正确的备选项上做标记。待全部题目做完后，经反复检查确认不再改动后，将各题答案移植到答题卡上。采用这种方法时，需要在最后留有充足的时间进行答案移植，以免移植时间不够。
边答边涂法——应试者接到试题后，一边审题，一边在答题卡相应位置上填涂，边审边涂，齐头并进。采用这种方法时，一旦要改变答案，需要特别注意将原来的选择记号用橡皮擦干净。
边答边记加重法——应试者接到试题后，一边审题，一边将所选择的答案用铅笔在答题卡相应位置上轻轻记录，待审定确认不再改动后，再加重涂黑。需要在最后留有充足的时间进行加重涂黑。第一章土地估价概念与原则命题规律解读
本章的命题规律主要体现在：
1.掌握土地估价的概念，这是一个很好的命题点。
2.土地估价的作用是需要掌握的内容。
3.土地估价的现实意义在历年考题中均会有所涉及。
4.熟悉土地估价的服务方向。
5.我国土地估价的产生背景和发展过程是需要了解的内容。
6.掌握土地估价的原则与内涵。
7.了解土地估价各原则的理论依据和产生背景，尽量在此处不失分。命题点解读
命题点1 市场价格达成模拟及估价过程（图1—1）
图1—1 市场价格达成模拟及估价过程
命题点2 土地估价的概念与作用（表1—1）
表1—1 土地估价的概念与作用
续上表
命题点3 土地估价的特殊性（表1—2）
表1—2 土地估价的特殊性
续上表
命题点4 土地估价的对象（表1—3）
表1—3 土地估价的对象
续上表
命题点5 土地估价的服务范围
土地估价作为一项社会行为，本质上是一种服务，主要是为社会经济活动提供土地价值确定、咨询等方面的服务，这些服务表现在以下几个方面：（1）土地权利转移。（2）土地资产流动。（3）以土地获取贷款和信用。（4）法律诉讼。（5）保险。（6）土地税收。（7）地役权设定。（8）土地开发与整理。（9）投资顾问与决策。（10）财务制度。
命题点6 土地权利转移（表1—4）
表1—4 土地权利转移
续上表
命题点7 土地资产流动常见服务内容（表1—5）
表1—5 土地资产流动常见服务内容
命题点8 以土地获取贷款和信用的具体需求（表1—6）
表1—6 以土地获取贷款和信用的具体需求
续上表
命题点9 法律诉讼
当评估机构的公信力与法庭的公信力相结合时，土地价值相关的诉讼才能真正解决。较常见的具体需求如下：（1）为解决土地权利转移、土地资产流动、土地信用等方面纠纷提供土地价值依据。当土地流动在价值确定、财产处理上发生纠纷难以达成协议时，需要土地估价的专业协助。（2）为土地分割、土地合并诉讼提供土地价值依据。土地分割或者合并会带来土地价值的变化，所以经常会产生纠纷。比如说，一般的人士不会理解土地分割后其价值减少，不愿意以低于原有价值或者是现有市场价值转让土地，因而产生矛盾直至上诉到法院。（3）周边开发对土地价值影响的补偿（环境）估算。一些土地开发会对周边其他土地的价值产生影响，但很少主动提出赔偿，由此产生的纠纷，需要进行土地价值降低状况的鉴定并确定补偿额。（4）为公司解体、合并、清算、破产相关的土地财产分割提供价值依据。公司的解体、合并、清算及破产等情形中，大多数都伴有纠纷的发生，而且一般涉及面较广，有多方利益相关者涉及其中，较难达成协议，需要中立的机构进行估价。（5）土地租赁中出租人、承租人之间的土地权利诉讼。土地租赁过程中会有一些突如其来的变化，比如出租人中途要求提高租金水平，或者租赁人因为一些原因不能按照合同交付租金等，都会产生对土地进行估价的需求。（6）为土地合作经营收益分摊、土地税收等成本分摊提供土地价值依据。土地合作经营中收益分配及相关成本分摊一般与土地价值挂钩，但是，很多时候在签订合同时没有考虑到这一点，直至产生利益冲突时才发现应该重新考虑土地价值的问题，由此引出土地估价的需求。
命题点10 土地资产保险（表1—7）
表1—7 土地资产保险
命题点11 土地税收（表1—8）
表1—8 土地税收
命题点12 土地开发与整理（表1—9）
表1—9 土地开发与整理
命题点13 土地投资顾问与决策（表1—10）
表1—10 土地投资顾问与决策
命题点14 财务制度（表1—11）
表1—11 财务制度
命题点15 我国在土地估价行业取得的成就（表1—12）
表1—12 我国在土地估价行业取得的成就
续上表
命题点16 土地估价的需求与供应原则（表1—13）
表1—13 土地估价的需求与供应原则
命题点17 土地估价的竞争原则（表1—14）
表1—14 土地估价的竞争原则
命题点18 土地估价的变动原则（表1—15）
表1—15 土地估价的变动原则
续上表
命题点19 土地估价的替代原则（表1—16）
表1—16 土地估价的替代原则
命题点20 土地估价的适合原则（表1—17）
表1—17 土地估价的适合原则
命题点21 土地估价的外部性原则（表1—18）
表1—18 土地估价的外部性原则
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]