中国房地产发展报告(2013-2017)(房地产蓝皮书)(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：魏后凯

出版社：社会科学文献出版社

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中国房地产发展报告(2013-2017)(房地产蓝皮书)试读：

主要编撰者简介

魏后凯 经济学博士，现任中国社会科学院城市发展与环境研究所副所长，研究员、博士研究生导师，西部发展研究中心主任，享受国务院颁布的政府特殊津贴。兼任中国区域科学协会、中国区域经济学会副理事长，中国城市规划学会区域规划与城市经济学术委员会、中国地质矿产经济学会资源经济与规划专业委员会副主任，10多所大学兼职教授。主要从事城市与区域经济学、产业经济学研究。公开出版独著、合著学术专著12部，主编学术专著10余部，发表中英文学术论文300多篇。

李景国 中国社会科学院城市发展与环境研究所研究员，中国社会科学院研究生院教授、博士研究生导师，中国城市经济学会理事，曾在国外留学、做访问学者。主要研究领域：区域与城镇规划、土地与房地产。主持完成的各类课题、出版的著作和发表的论文中6项获省部级科技进步奖、优秀成果奖和对策研究奖等奖项。

尚教蔚 女，经济学博士，中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员，硕士研究生导师。近年来主要从事房地产金融、房地产政策、住房保障、城市经济等方面的研究。2003年开始组织参与房地产蓝皮书编撰工作。主要学术论文30多篇，专著1部。主持并参与多项部委级课题。

李恩平 经济学博士，中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员。近年主要研究方向为城市经济、房地产经济，发表学术论文20多篇，出版个人专著1部。代表性作品：《韩国城市化路径与发展绩效：一个后发经济体成败的考察》（专著）、《经济转型与利率传导机制的变化》（论文）。

李庆 高级工程师。1990年毕业于青岛建筑工程学院工业与民用建筑专业，曾任中国社会科学院计划局计划处副处长，2004年至今在中国社会科学院城市发展与环境研究所城市规划研究室和房地产研究室从事研究工作，主要研究方向为城市基础设施和房地产市场。除参与中国房地产蓝皮书和中国城市蓝皮书的历年编写外，还借助基本建设管理和房地产项目管理的实际经验，参与并完成了大量研究课题。

摘要

2012年，欧债危机蔓延，发达经济体经济低迷、增长乏力，新兴经济体经济增速回落，国内经济上半年增速放缓，下行压力加大。面对国内外复杂经济形势的挑战，党中央、国务院对房地产市场坚持继续调控不放松，实施差别化信贷政策，抑制投资投机需求与支持自住需求“两手抓”，严厉调控的主要目标基本实现。同时，强调落实保障性住房的资金，并加大保障性住房管理和分配的透明度。

从全国范围看，房价增速基本得到控制，全国商品房均价增速略高于2011年。同时，受调控影响，房地产开发投资增速明显下降，商品房竣工面积增速和土地购置面积大幅下降，新开工面积呈负增长，商品房与住宅全年成交量增长缓慢。从35个大中城市看，2012年商品房均价增速、投资增速与全国特点一致，商品房均价最高的城市为深圳、增速则西宁居首，房地产开发和住宅投资增速贵阳均为第一、南宁和北京最低且为负增长。商品房销售面积增速比2011年有较大幅度提高，太原最高，西宁最低。商品房、住宅竣工面积增速减缓，二者增速海口最高。土地购置面积为负增长并延续下降态势，杭州、宁波下降幅度达到70%及以上。新开工面积呈现负增长，西宁增速最高、海口最低。

展望2013年，中国经济有望逐步回稳复苏，国家经济政策将遵循党的十八大精神向促进城镇化、改善民生倾斜，房地产政策及调控也将围绕这一主题展开。由于供需总量和结构矛盾积累多年，房地产市场利益分化将加剧，部分城市房价上涨压力依然较大，部分城市则存在一定的房地产泡沫化风险，调控难度进一步增大。2013年房地产市场走势将取决于具体政策措施选择和执行力度，城市间房产市场分化将加剧：大都市区可能迎来较高的房价增长，多数中小城市房价走势可能相对平稳，少数甚至可能有所回调。

关键词：房地产市场 房地产调控 保障性住房

Abstract

Based on the principals of objectivity，fairness scientific soundness and neutrality，Annual Report on the Development of China’s Real Estate （No.10） traces the latest information of real estate market of China，analyzes its driving forces and influences，offers possible policy suggestions，and forecasts its future development.This book is divided into two parts.general reports and special reports.General reports focus on the analysis and forecast of overall development of real estate industry and market in China，while the special reports emphasize on the fundamental secondary markets and hot topics.

In 2012，the debt crises spred in the whole European continent，the developed economies experienced depressed and sluggish growth，while the economic growth rates of emerging economies were declining.As to domestic aspects，economic growth slowed down in the first half of the year，and the downward pressure was increasing.Facing the challenges of complex domestic and international economic situations，CPC Central Committee and the State Council persisted in severe real estate regulation policies and differentiated credit policy.Government restrained the speculative and investment demand，and supported the owner-occupation demand as well.The main goals of real estate regulations have been achieved in general.Moreover，Chinese government highlighted the importance to fulfill the funds of affordable housing，and increased the transparency of management and distribution of affordable housing.

On the national level，the growth rate of housing prices has been controlled in general.The growth rate of national average price of commodity housing was slightly higher than that of 2011.Influenced by regulation policies，the growth rate of real estate investment decreased significantly；the growth rate of commodity housing completion volume and the area of land purchased declined substantially；the new construction area of commodity housing decreased；and the trading volume of commodity and residential housing increased slowly.

According to the statistical data of 35 megaand medium-sized cities in 2012，the growth rate of commodity housing price and real estate investment of 35 cities was consistent with that of the whole country.Shenzhen ranked first in the average housing price，while Xining was the city with the highest growth rate of housing price.As to the growth rate of real estate development and residential investment，Guiyang ranked first，while Nanning and Beijing ranked last with negative growth.The growth rate of commodity housing trading volume increased greatly compared with that of 2011，and Taiyuan ranked first while Xining ranked last.The growth rate of commodity and residential housing declined slowly with the highest rate in Haikou.The growth of area of land purchased was negative and this trend is likely to continue；Hangzhou and Ningbo experienced a decrease of 70% or more.New construction area declined in 2012 with the highest growth rate in Xining and the lowest rate in Haikou.

Looking forward to 2013，China’s economy is expected to recover gradually and stably.Following the guiding principles of the 18th National Congress of the CPC，national economic policies will tend to promote urbanization and improve people’s livelihood.Real estate policies and regulations will also focus on these themes.Because of the accumulated contradictions between supply and demand as well as structural contradictions，the interest differentiation of real estate market will be exacerbated：some cities will face upward pressure of housing prices，and some cities will confront the risk of real estate bubble to a certain extent.Therefore，the difficulty of real estate regulations will increase further.The general trend of real estate market in 2013 depends on the selection and enforcement of specific policies.The market differentiation among cities will be aggravated：in mega-cities，housing prices will increased significantly；in most medium-sized and small cities，housing prices are expected to be relatively stable；in few cities，housing prices may be callback.

Key Words：Real Estate Market；Real Estate Regulations；Affordable HousingBⅠ总报告|General ReportsB.12012年房地产市场形势分析及2013年预测[1]总报告编写组

2012年，欧债危机蔓延，发达经济体经济低迷、增长乏力，新兴经济体经济增速回落，国内经济上半年增速放缓，下行压力加大。面对国内外复杂经济形势的挑战，党中央、国务院对房地产市场坚持继续调控不放松，实施差别化信贷政策，抑制投资投机需求与支持自住需求“两手抓”，严厉调控的主要目标基本实现。同时，强调落实保障性住房的资金，加大保障性住房管理和分配的透明度。

从全国范围看，房价增速基本得到控制，全国商品房均价增速略高于2011年。同时，受调控影响，房地产开发投资增速明显下降，商品房竣工面积增速和土地购置面积大幅下降，新开工面积呈负增长，商品房与住宅全年成交量增长缓慢。从35个大中城市看，2012年商品房均价增速、投资增速与全国特点一致，商品房均价最高的城市为深圳、增速则西宁居首，房地产开发和住宅投资增速贵阳均为第一、南宁和北京最低且为负增长。商品房销售面积增速比2011年有较大幅度提高，太原最高，西宁最低。商品房、住宅竣工面积增速减缓，二者增速海口最高。购置土地面积为负增长并延续下降态势，杭州、宁波下降幅度达到70%及以上。新开工面积呈现负增长，西宁增速最高、海口最低。

展望2013年，中国经济有望逐步回稳复苏，国家经济政策将遵循党的十八大精神向促进城镇化、改善民生倾斜，房地产政策及调控也将围绕这一主题展开。由于供需总量和结构矛盾积累多年，房地产市场利益分化将加剧，部分城市房价上涨压力依然较大，部分城市则存在一定的房地产泡沫化风险，调控难度进一步增大。2013年房地产市场走势将取决于具体政策措施选择和执行力度，城市间房产市场分化将加剧：大都市区可能迎来较高的房价增长，多数中小城市房价走势可能相对平稳，少数甚至可能有所回调。一 2012年房地产政策走势与市场特征（一）2012年房地产政策走势

2012年，面对日趋严峻的国际经济形势和国内改革发展稳定的繁重任务，党中央、国务院团结带领全党全国各族人民，以加快转变经济发展方式为主线，及时加强和改善宏观调控，把稳增长放在更加重要的位置，经济社会发展呈现稳中有进的良好态势。一方面，房地产政策继续严格调控的基调，坚持抑制投机需求与支持自住需求“两手抓”，加强对房地产市场的监控，并继续实施差别化信贷政策；另一方面，住房与城乡建设部、中国人民银行等多部委强调落实保障性住房的资金，并加强保障性住房管理和分配的透明度。1.坚持严格的房地产调控，抑制投机需求和支持自住需求“两手抓”

2012年房地产调控政策的主要目的有两个：一方面抑制不合理需求，严厉打击市场投资投机行为，促使住房属性从投资品向居住品的转变；另一方面，支持合理的住房需求，即自住性需求，从而保障房地产市场的正常运转。整体而言，2012年的房地产调控政策稳中趋紧，在保障经济发展的背景下坚持调控不放松，不断修改和完善，增加了政策的弹性。（1）坚持抑制投机需求，并加强监管

2012年，中央和相关部委多次强调房地产调控不放松，巩固调控成果。中央提出，房地产调控的目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。7月，国土资源部、住房与城乡建设部发布《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，强调要坚持调控不放松，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。住房与城乡建设部、财政部等有关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松，强调当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。

为进一步推动房地产市场调控政策措施的落实，坚决抑制投机投资性需求，巩固房地产市场调控成果，国务院从7月下旬开始，派出8个督察组，对北京市等16个省份贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。重点是检查住房限购措施的执行情况，差别化住房信贷政策的执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。对落实房地产市场调控政策措施有偏差、不到位的，国务院督察组督促进行整改。9月，国家发展与改革委员会发出《关于立即开展商品房销售明码标价专项检查工作的通知》，以商品住房为重点，对所有在售楼盘进行专项检查。（2）支持自住需求，地方出台各类微调政策

2012年，以首次置业为代表的合理住房需求受到政府的支持。2011年底召开的全国住房城乡建设工作会议在部署2012年重点工作时指出，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。中国人民银行、住房与城乡建设部、国家发展与改革委员会等部门多次表示支持首套房贷，北京等多个城市的首套房贷利率从2011下半年的基准利率下浮至8.5折，针对首套房贷，政策松动迹象明显。

与此同时，地方政府积极出台各类房地产微调政策，鼓励合理的自住性住房需求（见表1）。北京、厦门、天津、上海等地在2011年末或2012年初调整了普通住宅标准。公积金政策松绑运用最广，乐山、连云港、厦门率先于2012年1月为公积金政策松绑，公积金贷款额度上限大幅提升，异地购房公积金还贷也逐渐铺开；其后，该政策迅速在全国各城市铺开，4月和5月是高潮期，每个月有超过10个城市推广公积金政策松绑。但是，扬州等地出台的减税或补贴政策、上调限价、户籍放松等政策，被业界认为是变相松绑。这些触及限价、限购等根本性调控政策的措施很快被叫停。表1 2012年地方政府支持合理自住需求政策一览（3）货币政策微调力度逐步加大，继续严格执行差别化信贷政策

在货币政策适度宽松的形势下，货币政策预调微调力度持续加大，2012年中国人民银行分别在2月、5月两次下调银行存准率，6月和7月中国人民银行两次降息0.25，并且扩大金融机构存贷款利率浮动区间，贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。

各金融机构继续严格执行差别化住房信贷政策，继续抑制投资投机性购房。一方面，支持和鼓励合理需求，首套房贷款利率全面回落至基准利率，但首付款比例维持不变；另一方面，打击投机行为，遏制房价的不正常上涨，提高二套房的贷款利率和首付比例，严格限制或停止三套及以上房屋的贷款。2012年末，个人住房贷款同比增长12.9%，已经连续7个月回升，比5月末的最低点提高2.6个百分点，[2]比年初增加8419亿元。2.落实保障性住房建设资金，加大分配和退出信息公开力度

2012年，保障性住房建设速度趋缓，建设目标减少为700万套，最终开工建设781万套。一方面，政府试图开拓保障性住房的资金来源，鼓励以多种方式引导民间资本进入保障性住房建设，并推广“限地价、竞保障房面积”供地新模式；另一方面，加强对保障性住房的管理，加大了保障性住房分配和退出信息公开力度，确保公开透明。（1）保障性住房建设速度趋缓

2012年，保障性安居工程开工总量基本确定在700万套，对2012年内竣工的保障性安居工程总量目标，确定为400万套。这一指标，随着陆续与地方签订工作责任书的进度，而有所浮动。《中华人民共和国2012年国民经济和社会发展统计公报》显示，2012年全年新开工建设城镇保障性安居工程住房781万套（户），基本建成城镇保障性安居工程住房601万套，超额完成了2012年保障性住房的建设目标。（2）多部委强调落实保障房建设资金

住房与城乡建设部、中国人民银行、财政部等多部委发文支持保障房建设，强调落实保障性住房的资金。1月，财政部发布《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》，要求切实落实资金来源，确保不留资金缺口。3月，住房与城乡建设部发布《关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知》，要求拓宽资金来源渠道，做好建设资金安排，指导市县做好2012年保障性安居工程建设投资需求测算，合理确定年度投资规模，并具体分解落实到各类建设项目。6月，住建部、发改委等七部委联合发布《关于鼓励民间资本参与保障性安居工程建设有关问题的通知》，鼓励以多种方式引导民间资本参与保障性安居工程建设，落实民间资本参与保障性安居工程建设的支持政策，同时营造民间资本参与保障性安居工程建设的良好环境。8月，财政部会同住房与城乡建设部印发了《中央补助城市棚户区改造专项资金管理办法》，提出各地区应当按照“专项管理、分账核算、专款专用、跟踪问效”的原则，加强城市棚改补助资金管理，确保资金安全、规范、有效使用。（3）推广“限地价、竞保障房面积”供地新模式

在国家大力推进保障房建设的主导思想下，各地保障房用地的计划供应量都占到相当大的比例。北京最早在2010年11月就以“限地价、竞保障房面积”的方式推出过一块居住用地。即国土部门事先针对出让地块设置价格上限，当企业竞价达到上限价格时即停止竞价。在此价格基础上，竞买人转为现场投报配建保障性住房的面积，投报面积多者胜出。继北京之后，广州、杭州、成都等多个城市率先对土地出让方式进行改革，效仿北京，在普通商品房建设用地供应中推广“限地价、竞保障房面积”的供地模式。该模式将土地成本转化为增加建设保障房，可以认为是政府对保障房建设的一项政策优惠，不仅能有效避免地价过高，同时将开发商对土地的竞争转移到对保障性住房的配建上。（4）加大保障性住房管理和分配透明度

中央和各部委要求加强保障性住房的管理，加大保障性住房分配和退出信息的公开力度。住房与城乡建设部在3月发布了《关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知》，要求保障性安居工程要做好信息公开工作，主动接受社会监督。5月，国家发改委发布了《公共租赁住房管理办法》《关于做好2012年住房保障信息公开工作的通知》，11月，住房与城乡建设部发布了《住房保障档案管理办法》，提出建立健全监管机制，加强分配和运营管理，做好信息公开工作，主动接受社会监督；建立住房保障档案信息公开和查询制度，规范公开和查询行为，依法保障住房保障对象的合法权益。（二）2012年房地产市场特征1.全国商品房均价增速略高于2011年，东部地区房价高于中西部地区，西部地区房价增速高于中东部地区

由于受到2011年限购政策的持续影响，2012年全国商品房均价走势平稳，全年房价增速略高于2011年，其中住宅与商业营业用房均价有较大的上涨，办公楼均价略有下降。房价地区差异显著，东部地区房价高于中西部地区，而西部地区房价增速高于中东部地区。除上海等5个省份，其余省份商品房均价都有不同程度的上涨。（1）全国商品房均价增速略高于2011年，住宅与商业营业用房均价上升较快，办公楼均价略有下降

2012年全国商品房销售均价为5791元/平方米，同比增长8.1%，比2011年增加1.2个百分点，但比2001～2010年的平均增速低1个百分点。

不同类型的商品房价格变化趋势差异较大。住宅销售价格较2011年有较大的上涨，2012年均价为5430元/平方米，同比增长8.8%，比2011年高2.7个百分点；商业营业用房均价稳步上涨，2012年均价为8488元/平方米，同比上升6.28%。另一方面，办公楼销售均价略有下降，2012年均价为12327元/平方米，同比下降0.17%。（2）东部地区房价高于中西部地区，西部地区房价增速高于中东部地区

2012年东部地区商品房销售均价为7217元/平方米，高于全国平均水平，也高于中部（4320元/平方米）和西部地区（4661元/平方米）。

但是，西部地区商品房销售均价增速远远高于中部和东部地区。2012年西部地区房价较2011年同比增长9.5%，比全国平均水平高1.4个百分点；中部地区房价同比增长6.3%，东部地区同比增长6.7%，均低于全国平均水平，更远低于西部地区。（3）除上海等5个省份，其余省份商品房均价都有不同程度的上涨

商品房销售均价变化的地区差异显著（见图1）。上海、天津、海南、吉林、西藏等5个省份商品房均价下降。其中，海南省跌幅最大，2012年商品房均价为7893.80元/平方米，同比下降11.74%。上海市商品房销售均价为14061.37元/平方米，同比下降3.7%，增速比2011年低4个百分点。但是，上海市商品住宅销售均价比上年略有上升，2012年均价为13869.88元/平方米，同比上升2.2%，增速比2011年高8.1个百分点。上海市商品住宅价格的复苏，表明特大型城市实施住房限购政策的作用正在逐渐减弱。

商品房均价涨幅超过10%的省份有河北（12.43%）、福建（11.36%）、山西（12.78%）、江西（14.29%）、湖北（12.4%）、广西（11.42%）、四川（10.80%）、云南（15.78%）、青海（24.64%）、新疆（10.42%）。其中，青海是商品房销售均价上涨最快的省份，同比上涨24.64%，增速比2011年高16个百分点。

包括北京在内的其余16个省份商品房均价平稳上升，涨幅低于10%。其中，北京市商品房销售均价为17021.63元/平方米，居全国各省市之首，同比上涨1.01%，增速比2011年高6.3个百分点。其中，商品住宅销售均价为16553.48元/平方米，同比上涨6.67%，增速比2011年高16.2个百分点。这也说明了北京市限购政策的作用正在逐步减弱。图1 2012年全国各省份商品房销售均价增速比较2.全国商品房成交量先降后升，地区差异显著

全国商品房成交量全年增长缓慢。受2011年严厉调控政策的影响，2012年全国房地产市场开局较为低迷，商品房成交量大幅下滑。自2012年年中开始，由于原有调控政策实施已久，同时暂无新的调控政策出台等原因，房地产市场开始回暖，商品房成交量开始上升。不同类型的商品房成交量增长情况差异较大，住宅成交量平稳上升，办公楼成交量大幅上涨，商业营业用房销售面积大幅减少。商品房成交量的地区差异显著，北京等10个省份成交量大幅度上升，上海等8个省份成交量略有上升，内蒙古等13个省份成交量下降。（1）全国商品房成交量先降后升，全年增长缓慢，住宅成交量平稳上升，办公楼成交量大幅上涨，商业营业用房销售面积大幅减少

2012年全国主要城市继续实施限购政策，全国商品房成交量增长缓慢。2012年全国商品房销售面积达11.13亿平方米，同比增长1.8%，增速比2011年回落2.6个百分点。全国商品房成交量先降后升，1～10月，商品房成交量同比呈负增长态势，从11月开始同比增长由负转正。

不同类型的商品房成交量变化显著不同。住宅是最主要的商品房类型，2012年住宅销售面积为9.85亿平方米，占商品房成交总量的88.5%，成交量同比增长2.0%，增速比2011年回落1.4个百分点。办公楼销售面积达2253.65万平方米，同比增长12.4%，增速比2011年增加6.3个百分点。商业营业用房销售面积为7759.28万平方米，同比减少1.4%，增速比2011年减少13.9个百分点。（2）商品房成交量东部地区增速上升，中部地区增速下降，西部地区呈负增长态势

全国商品房成交量区域差异明显（见表2）。东部地区商品房成交量增速上升，2012年销售面积为5.3亿平方米，同比增长5.7%，增速比2011年增加7.1个百分点。中部地区商品房成交量增速明显下降，全年销售面积为3.0亿平方米，同比增长2.0%，比2011年回落10.1个百分点。西部地区商品房成交量呈负增长态势，销售面积为2.8亿平方米，同比下降5.3%。表2 2012年东、中、西部地区商品房及住宅销售面积增长情况

住宅销售面积占商品房销售面积的比重很高，东、中、西部分别为87.6%、89.3%和89.1%，与2011年基本持平。因此，住宅成交量的区域差异与商品房整体成交量的区域差异类似，同样体现为东部地区成交量增速上升，中部地区成交量增速明显下降，西部地区呈负增长态势。（3）多数省份商品房成交量上升，少数省份成交量下降

从全国范围来看，2012年商品房成交量上升的省份数量（18个）大于成交量下降的省份数量（13个）（见图2）。图2 2012年全国各省商品房成交量增速比较

商品房成交量上涨幅度超过10%的省份包括北京、福建、西藏、江苏、辽宁、浙江、山西、黑龙江、贵州和甘肃，而上涨幅度低于10%的省份有上海、天津、广东、海南、吉林、安徽、湖南和云南。其中，北京涨幅最大，商品房销售面积为1943.74万平方米，同比上升35.1%；住宅销售面积为1483.37万平方米，同比上升43.3%。江苏和辽宁则是商品房销售总量最大的两个省，分别为9019.18万平方米、8827.95万平方米。

特别需要指出的是北京、江苏和浙江。由于限购政策的实施，这三个省份2011年商品房成交量大幅度下降，跌幅均超过10%；但在2012年，三省份的商品房成交量飞速上升，涨幅均高于10%。由此可见，限购政策的作用正在逐步减弱。

包括内蒙古在内的其他13个省份商品房成交量下降。其中降幅最大的是内蒙古和青海，同比分别下降28.1%和26.9%。3.房地产开发指标总体增速下降

受到2011年开始的严格房地产调控政策的影响，房地产投资指标总体增速呈下降态势。房地产投资增速大幅下降，但房地产投资的增速仍高于住宅投资的增速；虽然房地产开发资金增速下降，但销量回升对企业资金状况的改善作用明显。（1）房地产投资增速下降明显，东部增速低于中部和西部

2012年全国房地产投资开发总额达7.2万亿元，同比增长16.2%，增速比2011年低11.9个百分点。其中，东部地区同比增长13.9%，低于中部（18.3%）和西部地区（20.4%）。这说明房地产投资的重点正在逐步从东部向中部和西部地区转移。只有内蒙古一个省份的房地产投资呈下降趋势，2012年内蒙古房地产投资总额为1291亿元，同比减少18.8%。

2012年全国住宅投资总额4.94万亿元，同比增加11.4%，增速比2011年减少18.9个百分点。其中，东部地区同比增长9.6%，低于中部（12.2%）和西部地区（15.5%）。北京、上海、内蒙古和广西四个省份的住宅投资总额低于2011年，同比分别下降8.5%、0.9%、20.9%和0.9%。

2011年住宅投资的增速高于房地产投资增速，但是2012年房地产投资的增速高于住宅投资增速。2012年住宅投资占房地产投资的比重为68.8%，比2011年降低了2.9个百分点。这说明，由于限购政策的影响，房地产企业正在逐步减少对住宅的投资。（2）房地产开发资金增速下降，但预付款和按揭贷款回升幅度较大

2012年，房地产开发企业总资金来源合计达9.65万亿元，同比增长12.7%，增速比2011年低4.8个百分点，为2005年以来的第二低值。

从资金来源来看，2012年利用外资总额达402.09亿元，同比下降48.8%。除此之外，其他各类资金来源均同比上涨，其中与销售相关的定金及预付款、个人按揭贷款同比分别增长18.2%和21.3%，增速比2011年分别高1.6个和30.2个百分点，表明销售状况好转是开发企业资金状况在2012年好转的主要原因。4.竣工面积增速下降，其余房地产供给指标呈负增长

受房地产投资指标总体增速下降的影响，2012年房地产竣工面积增速下降，土地购置面积大幅度下降，新开工面积亦呈现负增长态势。（1）土地购置面积大幅下降

2012年全国土地购置面积大幅度下降，总面积为3.57亿平方米，同比下降19.5%。其中，东部地区土地购置面积为1.59亿平方米，同比减少24.8%，下降幅度最大；西部地区同比减少12.0%，中部地区同比减少17.0%。

在全国土地购置面积大幅度下降的情况下，2012年全国仍有7个省份的土地购置面积同比上升，分别是江苏、山西、吉林、河南、重庆、甘肃、青海。其中涨幅最大的是青海（40.6%）。其余省份土地购置面积均同比下降，其中跌幅最大的是西藏（-76.7%）和天津（-60.4%）。（2）竣工面积增速大幅下降

2012年全国商品房竣工面积达9.94亿平方米，同比增长7.3%，增速比2011年低10.3个百分点。

各种类型商品房竣工面积增速均低于2011年。2012年住宅竣工面积为7.90亿平方米，同比增长6.4%，增速比2011年低10.7个百分点；办公楼竣工面积为2315万平方米，同比增长2.1%，增速比2011年低22.7个百分点；商业营业用房竣工面积为1.02亿平方米，同比增长8.0%，增速比2011年低6.4个百分点。

分区域来看，西部地区房屋竣工面积同比增长17.7%，远高于中部（2.2%）和东部地区（5.7%）。河北、上海、浙江、福建、山西、江西、内蒙古、贵州、西藏、青海等省份竣工面积呈负增长态势，其中西藏竣工面积下降最多，同比减少57.5%。其余省份的竣工面积均有不同程度的增长。（3）新开工面积呈负增长态势

2012年全国新开工房屋面积达17.7亿平方米，同比减少7.3%，增速比2011年降低了24.2个百分点。

从不同类型的商品房来看，商品住宅新开工面积呈负增长态势，而办公楼和商业营业用房的新开工面积增速下降。2012年，住宅新开工面积为13.07亿平方米，同比下降11.2%；办公楼新开工面积为5986万平方米，同比增长10.9%，增速比2011年低36.3个百分点；商业营业用房新开工面积为2.20亿平方米，同比增长6.2%，增速比2011年低12.4个百分点。住宅新开工面积占房屋新开工面积的73.8%，比2011年下降了3个百分点。这主要是由于严厉的房地产调控政策，房地产开发企业对住宅的开工动力相对降低。

分区域来看，东部地区房屋新开工总面积和住宅新开工面积下降的幅度较大，分别下降12.0%和14.9%，下降幅度高于中部（-3.4%、-8.9%）和西部地区（-1.7%、-6.5%）。辽宁、海南、山西、河南、湖北、贵州、云南、陕西、甘肃、西藏、青海等省份的商品房新开工面积呈增长趋势，其中涨幅最大的是西藏（400.1%）和山西（46.2%）。其余省份的商品房新开工面积均为负增长，跌幅最大的是内蒙古（-34.2%）和河北（-31.7%）。二 35个大中城市房地产市场主要指标比较

35个大中城市房地产市场指标比较，主要以2012年6个指标增速比较为主，只有住宅增速增加了不同时期年均增速的比较，同时增加了2012年各城市不同用途住房均价的比较。总体上，6个指标呈现出“两增、两缓和两降”特征。“两增”的指标是房价增速、销售面积增速增加；“两缓”的指标是竣工面积增速、投资增速减缓；“两降”指标是购置土地面积增速、新开工面积增速下降。

2012年35个大中城市房地产市场6个主要指标比较的具体情况是：不同用途房价均价深圳第一，商品房、住宅均价增速西宁、兰州分别最高；商品房、住宅销售面积增速太原、厦门分别最高；房屋、住宅竣工面积增速海口最高；房地产开发投资、住宅投资增速贵阳最高；购置土地面积增速南京最高、宁波最低；新开工面积增速西宁最高、海口最低。此外，不同时期住宅均价年均增速大多数城市超过了10%。（一）2012年35个大中城市商品房均价增速略超2011年，商品房均价最高的城市是深圳，商品房增速最高的城市是西宁1.2012年35个大中城市商品房均价增速比2011年高出2.2个百分点

2012年35个大中城市商品房平均价格为8145元/平方米，同比增长6.9%，增速超过2011年2.2个百分点，均价高出全国同期商品房2354元/平方米。其中住宅、办公楼、商业用房分别为7650元/平方米、14612元/平方米、12891元/平方米，分别增长8.0%、-1.5%、5.6%，增速比2011年分别高4.3个百分点、低10.8个百分点、高0.2个百分点，住宅、办公楼、商业用房均价分别高出全国同期住宅2220元/平方米、办公楼2306元/平方米、商业用房3870元/平方米。充分体现出35个大中城市房价在全国的主导地位。2.35个大中城市商品房、住宅、办公楼、商业用房均价深圳均居首位

2012年35个大中城市商品房、住宅均价超过其平均价格8145元/[3]平方米、7650元/平方米的各有10个城市，全部为东部城市。深圳各种用途的房均价在35个大中城市中均为第一。商品房、住宅均价最高的深圳分别是银川的4.28倍、4.54倍。在35个大中城市中，商品房均价低于5000元/平方米的4个城市，西部城市占3个；住宅均价低于5000元/平方米的6个城市，西部城市占5个。在4个一线城市中，深圳商品房均价居第一，北京居第二，上海居第三，广州居第五，引领了35个大中城市的房价。

办公楼均价超过平均价格14612元/平方米的10个城市中，西部城市只有南宁位于第六，价格最高的深圳是最低的银川的8.75倍。商业用房均价超过平均价格12891元/平方米的17个城市中，东部城市占11个，中部城市为4个，西部城市仅为2个，价格最高的深圳是最低的石家庄的3.42倍（见表1）。3.35个大中城市商品房均价增速西宁居首位

2012年，35个大中城市商品房均价增速超过平均值的城市有17[4]个，西宁最高，为29.4%，增速超出最低的长春39个百分点。商品房均价增速超过平均增速1倍的城市有6个，东部城市只有厦门，其余全为西部城市。商品房均价增速低于平均值的城市有18个，其中有8个城市为负增长，东部城市占4个。住宅均价增速超过平均值的11个城市中，增速最高的兰州比最低的长春高39.9个百分点。住宅均价增速超过平均值1倍的5个城市中，只有郑州为中部城市，其余全为西部城市。增速低于平均值的城市有24个，其中负增长的城市有10个，东部城市就占6个（见表3）。

2012年，35个大中城市办公楼、商业用房均价增速起伏较大，二者均各有2个增速超过100%的城市，其中办公楼为西部城市西宁和南宁，增速最高的西宁比最低的银川高出341.7个百分点；商业用房为东部城市海口和中部城市太原，增速最高的海口比最低的福州高出170.3个百分点。办公楼均价增速超过平均增速的城市有23个，其中增速超过20%的城市有13个，一线城市深圳、广州均在其中。北京、上海处于13个负增长的城市中。商业用房均价增速超过平均增速的城市有16个，其中增速超过平均值2倍的有13个城市，包括西部的7个城市。4个一线城市均处于负增长的16个城市中（见表3）。表3 2012年35个大中城市不同用途房价、增速比较续表（二）35个大中城市不同时期住宅均价年均增速大多超过10%，东部城市占据各时期的第一1.2009～2012年35个大中城市住宅均价年均增速超过平均值的有25个城市，福州第一

2009～2012年间，35个大中城市住宅均价年均增速超过平均值10.5%的有25个城市，位列前三的城市是福州（19.4%）、南京（19.1%）、呼和浩特（17.6%），增速最高的福州比最低的大连高出11.6个百分点。在一线城市中，上海、深圳住宅均价年均增速超过10%，分别为14.3%和10.3%，而北京、广州低于10%，分别为9.2%和8.1%（见表4）。这期间35个大中城市住宅均价年均增速低于全国同期住宅均价年均增速0.5个百分点，尽管如此，因为35个大中城市房价基数大，其价格上涨的绝对幅度仍高于全国。2.2004～2012年35个大中城市住宅均价年均增速超过平均值的有32个城市，福州仍为第一

2004～2012年间，35个大中城市住宅均价年均增速超过平均值10.8%的城市有32个，位列前三的城市是福州（19.3%）、宁波（18.1%）、厦门（17.3%），最后三个城市是银川（10.3%）、哈尔滨（9.9%）、沈阳（9.0%），增速最高的福州是最低的沈阳的2.14倍。4个一线城市北京、深圳、广州、上海均超过12%，分别为15.7%、14.11%、12.987%和12.0%（见表4）。这期间35个大中城市住宅均价年均增速高出全国同期住宅均价年均增速0.2个百分点。3.2000～2012年35个大中城市住宅均价年均增速超过平均值的有30个城市，宁波第一

2000～2012年间，35个大中城市住宅均价年均增速超过平均值8.9%的城市有30个，位列前三的城市是宁波（15.2%）、福州（14.8%）、西安（14.0%），最后五个城市是昆明（8.88%）、长春（8.5%）、哈尔滨（8.4%）、石家庄（7.17%）和沈阳（7.16%）。4个一线城市上海、深圳、北京、广州均超过平均值，分别为12.21%、10.8%、10.01%和8.93%（见表4）。这期间35个大中城市住宅均价年均增速高出全国同期住宅均价年均增速0.3个百分点。

从不同的时期（2009～2012年、2004～2012年、2000～2012年）看，35个大中城市住宅均价年均增速均超过2012年8%的平均增速。三个时段中，2004～2012年住宅均价年均增速的平均值最高。表4 35个大中城市不同时期住宅均价年均增速比较续表（三）35个大中城市商品房销售面积增速比2011年有较大幅度提高，其增速太原最高、西宁最低

2012年，35个大中城市商品房销售面积为3.98亿平方米，占全国同期商品房销售面积的35.8%，同比增长7.3%，增速高出2011年7.7个百分点，是全国同期的4.1倍。其中住宅销售面积为3.2亿平方米，占全国同期商品房销售面积的35.4%，同比增长8.5%，增速高出2011年10.5个百分点，是全国同期的5.3倍。2012年，35个大中城市的商品房、住宅销售面积平均增速均由2011年的负增长转为正增长。北京、上海、广州商品房和住宅销售面积增速均由负转正，其中北京上涨幅度最大，增速分别比2011年高47.3个百分点和57.2个百分点。2012年商品房、住宅销售面积增速负增长的城市分别比2011年减少4个和9个。

2012年35个大中城市商品房、住宅销售面积增速超过平均值的城市均为17个，北京、广州均在其中。商品房、住宅销售面积增速超过平均值4倍的城市均为7个，太原、厦门分列第一，分别比最低的西宁高83.6个百分点和111.5个百分点，北京分列第7和第5位。2012年，商品房、住宅销售面积增速最低的3个城市分别是石家庄、乌鲁木齐、西宁和西安、乌鲁木齐、西宁（见表5）。销售面积增速的大幅提高对房价上涨有一定的助推作用。表5 2012年35个大中城市商品房销售面积增速比较（四）35个大中城市房屋、住宅竣工面积增速减缓，二者增速海口最高

2012年，35个大中城市房屋竣工面积为3.8亿平方米，占全国同期商品房竣工面积的38.2%，同比增长9.5%，增速低于2011年6.4个百分点，但比全国同期高2.2个百分点。其中住宅竣工面积为2.9亿平方米，占全国同期商品房竣工面积的36.6%，同比增长9.3%，增速低于2011年6.7个百分点，但比全国同期高2.9个百分点。2012年35个大中城市房屋、住宅竣工面积负增长的城市比2011年分别增加4个和5个。广州、上海处于房屋、住宅竣工面积负增长的城市中。

2012年35个大中城市房屋、住宅竣工面积增速超过平均值的城市分别为15个和17个，各城市之间增速差别较大，最高的海口分别是最低的厦门的13.5倍和9.4倍。房屋、住宅竣工面积增速超过平均增速4倍的城市分别有5个和6个，前三位城市分别是海口、乌鲁木齐和西安（见表6）。表6 2012年35个大中城市竣工面积增速比较（五）35个大中城市投资增速呈下降态势，房地产开发投资、住宅投资增速贵阳均居首位，南宁、北京最低并为负增长

2012年，35个大中城市房地产开发投资、住宅投资分别为3.6万亿元和2.3万亿元，同比增长17.6%和12.0%，增速分别比2011年低5.2个和14.3个百分点，投资额分别占全国同期房地产开发投资、住宅投资的49.7%和46.8%。总体上，投资增速呈下降态势。值得注意的是住宅投资，其增速是2011年的45.6%，有26个城市住宅投资增速比2011年出现不同程度的下降，下降幅度最大的城市是福州，达84.6个百分点。这种情况在一定程度上会影响今后2～3年的住房供应。

2012年，35个大中城市房地产开发投资增速超过平均值的有21个城市，其中增速超过平均值1倍的6个城市依次是贵阳、昆明、深圳、哈尔滨、呼和浩特和兰州。增速低于10%的有8个城市，上海（5.7%）、广州（5.0%）、北京（3.9%）均在其中，而长春（-2.5%）、南宁（-7.6%）则为负增长。住宅投资增速超过平均增速的有18个城市，一线城市只有深圳位居第五；超过平均增速2倍的有4个城市，分别是贵阳、西宁、兰州和昆明。住宅投资增速低于10%的有15个城市，其中有6个城市的住宅投资为负增长，上海、北京均在其中，增速最高的贵阳比最低的北京高96.3个百分点（见表7）。表7 2012年35个大中城市房地产开发投资增速比较（六）35个大中城市购置土地面积出现负增长并延续下降态势，杭州、宁波下降幅度超过70%

2012年，35个大中城市土地购置面积为1.1万亿平方米，占全国同期土地购置面积的30.2%，增速为-19.7%，低于全国同期0.2个百分点，比2011年低9.7个百分点，下降态势明显。各城市增速差别很大，南京、深圳增速超过140%，增速最高的南京比最低的宁波高341.8个百分点。有23个城市土地购置面积为负增长，下降幅度超过40%的有13个城市，比2011年多了7个城市。

2012年，35个大中城市中购置土地面积下降幅度超过平均值的城市有15个，一线城市深圳列在其中；有14个城市增速下降超过平均下降幅度的2倍多，一线城市北京、上海、广州均在其中；而天津、青岛、杭州、宁波增速下降更为严重，是平均下降幅度的3倍多（见表8）。毋庸置疑，35个大中城市购置土地面积的负增长将影响今后3～5年的住房供给。表8 2012年35个大中城市购置土地面积增速比较（七）35个大中城市新开工面积呈现负增长，西宁增速最高、海口最低

2012年，35个大中城市房屋新开工面积6.2万亿平方米，占全国同期房屋新开工面积的34.9%，同比下降7.8%，增速比2011年低20.6个百分点，低于全国同期0.5个百分点。其中，住宅新开工面积4.2万亿平方米，占全国同期住宅新开工面积的32.0%，同比下降14.5%，增速比2011年低21.5个百分点，低于全国同期3.3个百分点。35个大中城市房屋、住宅新开工面积出现负增长的城市比2011年分别多13个和11个。

2012年，35个大中城市房屋、住宅新开工面积增速相差较大，增速最高的西宁分别比最低的海口高121.6个百分点和116.1个百分

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