作者：法律出版社法规中心
出版社：法律出版社
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房屋买卖试读：
编辑出版说明
当今社会，法律的作用越来越大，涉及社会生活的方方面面。为帮助广大读者正确运用法律解决纠纷，我们精心编辑出版了这套“注释版法规专辑”系列。本书以专辑的形式，将解决各类纠纷中常用的法律、法规、司法解释以及其他规范性文件都囊括在内，并对解决该类纠纷的主体法以注释的方式予以解读，简单明了、通俗易懂。一册在手，读者即可掌握解决该类纠纷的主要法律文件。
为方便读者使用，书中对主体法附加条旨，条旨的内容是对该条法律条文的概括，可便于读者快速找到自己需要的条文。另外，书末还附录了解决纠纷的图表或计算公式等内容，方便实用。
书中不足之处，恳请读者批评指正。
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一、房屋买卖
中华人民共和国城市房地产管理法（节录）
1.1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过
2.根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第一次修正
3.根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正第四章 房地产交易第一节 一般规定[1]第三十二条 【房屋、土地所有权随转】
房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第三十三条 【地价确定】
基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。第三十四条 【价格评估】
国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。[2]
注释
本条是关于房地产评估的规定。
房地产价格评估，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。第三十五条 【价格申报】
国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
注释
本条是关于房地产成交价格申报的规定。
房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。第三十六条 【权属登记】
房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
注释
本条是关于房地产权属登记的规定。所谓房地产权属登记，是指法律规定的管理机构对房地产的权属状况进行持续的记录，是对拥有房地产的人的权利进行的登记，包括对权利的种类、权利的范围等情况的记录。第二节 房地产转让第三十七条 【房地产转让】
房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
注释
本条是关于房地产转让的定义的规定。
房地产转让方式包括：（1）买卖；（2）赠与；（3）交换；（4）以房地产作价入股或者作为合作条件与他人成立法人或者其他组织，使房地产权属发生变更的；（5）因法人或者其他组织合并、分立，使房地产权属发生变更的；（6）以房地产清偿债务的；（7）法律、法规和规章规定的其他方式。第三十八条 【禁止转让的房地产】
下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十九条 【出让转让条件】
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
注释
本条是关于以出让方式取得土地使用权的房地产转让的规定。
所谓以出让方式取得的国有土地使用权，是指国家以国有土地所有人的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家交付土地使用权出让金后取得的国有土地使用权。第四十条 【划拨转让报批】
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
注释
本条是关于以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的规定。
本法对划拨土地使用权的转让管理规定了两种方式：一是需要办理出让手续，变划拨土地为出让土地，由受让方缴纳出让金；二是不改变土地划拨性质，对转让方征收土地收益金。《城市房地产转让管理规定》规定以下情况可以不办理出让手续：（1）经城市规划主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第23条规定的项目，即国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地；（2）私有住宅转让后仍用于居住的；（3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；（4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；（5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；（6）根据城市规划土地使用权不宜出让的；（7）县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
对于转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地出让金的，应当扣除已缴纳的土地收益。第四十一条 【转让合同】
房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
注释
本条是关于房地产转让合同的规定。所谓房地产转让合同，是指房地产的转让人与受让人为明确双方在房地产转让过程中各自的权利和义务而达成的书面一致意见。房地产转让合同的主体须是房地产所有人；客体是土地使用权和房屋所有权。在房地产转让合同中转让的房地产交付给受让方，并将土地使用权或房屋所有权以合法形式转给受让方，受让方的主要义务是接受房地产并向转让方支付有关费用。第四十二条 【合同权利义务转移】
房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
注释
本条是关于房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系的规定。具体表现为：（1）房地产转让合同以土地使用权出让合同为前提；（2）房地产转让合同约定的土地使用权的使用年限，通常要受到原土地使用权出让合同约定的制约；（3）房地产转让合同较土地使用权出让合同又有新的内容。第四十三条 【出让转让使用权年限】
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
注释
本条是关于房地产转让后土地使用权的使用年限的规定。应当注意，房地产转让合同与国有土地使用权出让合同一样，都是要式合同，且法律明确规定合同登记是这两类合同生效之要件，故不适用《合同法》第44条第2款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条之规定。
房地产转让，引发国有土地使用权出让合同权利义务随之转移。第四十四条 【出让转让土地用途改变】
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。第四十五条 【商品房预售条件】
商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
注释
本条是关于商品房预售的条件的规定。所谓商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房屋价款的行为。第四十六条 【预售再转让规定】
商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
注释
本条是关于商品房预售后的再行转让的规定。
预售商品房的再行转让，是指商品房的预购人将其已购买的但尚未竣工的房屋转让给第三人的行为。
商品房预售合同的双方当事人，经相关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续的，也可认定转让合同有效。第三节 房地产抵押第四十七条 【房地产抵押】
房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。第四十八条 【抵押权设定】
依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。第四十九条 【抵押办理凭证】
房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
注释
本条是关于房地产抵押登记的规定。房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记；对不予登记的，应当书面通知申请人。以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起30日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋所有权转移登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。第五十条 【抵押合同】
房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
注释
本条是关于房地产抵押合同的规定。应当注意，抵押权人要求抵押房地产的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。第五十一条 【抵押权人优先受偿限制】
设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
注释
本条是关于以划拨土地使用权设定的房地产抵押权的实现的规定。
划拨取得的土地使用权抵押的，抵押权人的优先受偿权后于土地使用权出让金。
划拨取得的土地使用权之上的房屋以营利为目的出租的，应将其中的土地收益上缴国家。第五十二条 【新增房屋处理】
房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。第四节 房屋租赁第五十三条 【房屋租赁】
房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。第五十四条 【租赁合同的签订与备案】
房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。第五十五条 【住房租赁】
住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。第五十六条 【土地收益上缴】
以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。第五节 中介服务机构第五十七条 【中介机构类别】
房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。第五十八条 【中介机构条件】
房地产中介服务机构应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的服务场所；（三）有必要的财产和经费；（四）有足够数量的专业人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。第五十九条 【价格评估资格认证】
国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。第六章 法律责任第六十四条 【非法出让使用权处罚】
违反本法第十一条、第十二条的规定，擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的，由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。第六十五条 【未取得营业执照从事房地产开发的处罚】
违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。第六十六条 【违法转让土地使用权的处罚】
违反本法第三十九条第一款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。第六十七条 【违法转让房地产的处罚】
违反本法第四十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处罚款。第六十八条 【违法预售商品房的处罚】
违反本法第四十五条第一款的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。第六十九条 【未取得营业执照从事房地产中介的处罚】
违反本法第五十八条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。第七十条 【非法收费处理】
没有法律、法规的依据，向房地产开发企业收费的，上级机关应当责令退回所收取的钱款；情节严重的，由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。第七十一条 【渎职、行贿、索贿处罚】
房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。第七章 附则第七十二条 【适用范围】
在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。第七十三条 【生效日期】
本法自1995年1月1日起施行。
中华人民共和国合同法（节录）
1.1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过
2.1999年3月15日中华人民共和国主席令第15号公布
3.自1999年10月1日起施行第二章 合同的订立第九条 【订立合同的能力】
当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
当事人依法可以委托代理人订立合同。
注释
本条是对合同当事人的资格以及委托代理人订立合同的规定。不同的合同依其性质和内容的不同，对民事主体权利能力和行为能力的要求也不同。民事主体委托代理人订立合同的，代理人在授权范围内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。第十条 【合同的形式】
当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第十一条 【书面形式】
书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。第十二条 【合同内容】
合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第十三条 【订立合同方式】
当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第十四条 【要约】
要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条 【要约邀请】
要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。
商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第十六条 【要约的生效】
要约到达受要约人时生效。
采用数据电文形式订立合同，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间。第十七条 【要约的撤回】
要约可以撤回。撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。第十八条 【要约的撤销】
要约可以撤销。撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。第十九条 【要约不得撤销的情形】
有下列情形之一的，要约不得撤销：（一）要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；（二）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。第二十条 【要约的失效】
有下列情形之一的，要约失效：（一）拒绝要约的通知到达要约人；（二）要约人依法撤销要约；（三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺；（四）受要约人对要约的内容作出实质性变更。第二十一条 【承诺的定义】
承诺是受要约人同意要约的意思表示。第二十二条 【承诺的方式】
承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。第二十三条 【承诺的期限】
承诺应当在要约确定的期限内到达要约人。
要约没有确定承诺期限的，承诺应当依照下列规定到达：（一）要约以对话方式作出的，应当即时作出承诺，但当事人另有约定的除外；（二）要约以非对话方式作出的，承诺应当在合理期限内到达。第二十四条 【承诺期限的起点】
要约以信件或者电报作出的，承诺期限自信件载明的日期或者电报交发之日开始计算。信件未载明日期的，自投寄该信件的邮戳日期开始计算。要约以电话、传真等快速通讯方式作出的，承诺期限自要约到达受要约人时开始计算。第二十五条 【合同成立时间】
承诺生效时合同成立。
注释
本条是对合同成立时间的规定。承诺的效果就在于使合同成立，即一旦承诺生效，合同便宣告成立。但实践中由于订立合同的方式不同，合同成立的时间也各有不一。要约以对话方式做出的，承诺人当即表示同意，合同就认为当时成立；要约以书信、电报方式提出，承诺人也以此类方式表示承诺的，合同在要约人收到承诺函件时成立；交叉要约时以后一个要约到达对方当事人为合同成立时间。若按照习惯或事件的性质，不需要承诺通知，或者要约人预先声明承诺无需通知，那么在相当时间内如发生可以推断受要约人有承诺意思的客观事实，则可以据此认定合同成立。第二十六条 【承诺的生效】
承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。
采用数据电文形式订立合同的，承诺到达的时间适用本法第十六条第二款的规定。
注释
本条是对承诺生效时间的规定。承诺生效的时间与合同成立时间、合同订立地点、法院管辖确定以及法律的选择适用密切相关。大陆法系国家在承诺何时生效的问题上采用到达主义，即承诺的意思表示到达要约人时生效、合同成立。英美法系一般认为，承诺应当送达至要约人，在要约人被告知并真正收到承诺以前，合同并未成立，但是当承诺通过邮局发送时，该意思表示自将承诺信件丢进邮筒或者把承诺电报交给电报局时生效、合同成立，即遵循所谓送信主义。我国立法采纳到达主义，承诺生效时间以到达要约人时确定。
采用数据电文形式订立合同时，收件人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为到达时间；未指定特定系统的，该数据电文进入收件人的任何系统的首次时间，视为到达时间。第二十七条 【承诺的撤回】
承诺可以撤回。撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。第二十八条 【新要约】
受要约人超过承诺期限发出承诺的，除要约人及时通知受要约人该承诺有效的以外，为新要约。第二十九条 【迟到的承诺】
受要约人在承诺期限内发出承诺，按照通常情形能够及时到达要约人，但因其他原因承诺到达要约人时超过承诺期限的，除要约人及时通知受要约人因承诺超过期限不接受该承诺的以外，该承诺有效。第三十条 【承诺的变更】
承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。
注释
本条是关于承诺对要约内容变更的规定。承诺是对要约的同意，其同意内容必须与要约的内容一致，才构成意思表示的一致即合意，从而使合同成立。因此，承诺不得限制、扩张或者变更要约的内容，否则就视为一项新的要约。然而，随着交易的发展，要求承诺与要约内容完全一致不利于很多合同的成立，不利于鼓励交易。因此，两大法系都规定只有对要约的实质性内容进行更改，才属于新要约。本条对于实质性条款进行了列举式规定，但实质性条款并不限于所列各项，如对法律的选择也应是实质性的条款。另外，这种开列具有提示性质。改变所列实质性条款在现实交易的合同中是否构成实质性改变，还需就个案进行具体分析。第三十一条 【承诺的内容】
承诺对要约的内容作出非实质性变更的，除要约人及时表示反对或者要约表明承诺不得对要约的内容作出任何变更的以外，该承诺有效，合同的内容以承诺的内容为准。
注释
本条是关于承诺对要约内容作非实质性变更的规定。对要约非实质性内容的更改，不影响合同的成立。如承诺人对要约的重要条款未表示异议，但在对这些条款予以承诺后，又添加了某一附加条件，该条件不属于合同的重要条款，此种情况就属于非实质性变更，合同内容以变更的承诺内容为准。
必须注意，变更非实质性条款而不影响承诺生效有两个前提条件：（1）要约人未及时表示反对；（2）要约人未在要约中明确表示不得对要约的内容作出任何变更。否则，即使只是对非实质性条款的变更，也不能使承诺生效。第三十二条 【合同成立时间】
当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
注释
本条是对采用合同书形式订立的合同何时成立的规定。合同书是记载合同当事人权利义务的文书。其最大优点在于使合同有据可查，发生纠纷时容易举证，便于分清责任。采用这种形式，由合同双方当事人签字、盖章是我国企业间订立合同的一般方式。合同自双方当事人签字或者盖章时成立。签字或盖章不在同一时间的，以后者签字或盖章的时间为合同成立时间。
除非法律、行政法规要求必须签订合同书，当事人要求签订合同书的，一般应当在合同成立之前提出。在承诺生效之后提出签订合同书的，对方当事人可以拒绝，因为合同已经成立，合同书只是作为合同成立的证明，合同并非从签字盖章时成立。第三十三条 【确认书与合同成立】
当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的，可以在合同成立之前要求签订确认书。签订确认书时合同成立。第三十四条 【合同成立地点】
承诺生效的地点为合同成立的地点。
采用数据电文形式订立合同的，收件人的主营业地为合同成立的地点；没有主营业地的，其经常居住地为合同成立的地点。当事人另有约定的，按照其约定。第三十五条 【书面合同成立地点】
当事人采用合同书形式订立合同的，双方当事人签字或者盖章的地点为合同成立的地点。第三十六条 【书面合同与合同成立】
法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第三十七条 【合同书与合同成立】
采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第三十八条 【依国家计划订立合同】
国家根据需要下达指令性任务或者国家订货任务的，有关法人、其他组织之间应当依照有关法律、行政法规规定的权利和义务订立合同。第三十九条 【格式合同条款定义及使用人义务】
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条 【格式合同条款的无效】
格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
注释
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在合同订立时未与对方协商的合同条款。本条明确规定了格式条款无效的几种情形。《合同法》第五十二条是对于无效合同法定原因的规定，第五十三条是对合同中的无效免责条款的规定。如果格式条款具有第五十二条、五十三条规定的情形，当然无效。
除了上述两种情况，如果提供格式条款的一方当事人免除其责任、加重对方责任、排除对方当事人的主要权利，则该条款无效。这一规定与第五十二条、第五十三条规定的情形一样，是当然无效的条款，即使当事人同意，也产生效力。第四十一条 【格式合同的解释】
对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
注释
本条规定了格式条款的解释以及格式条款与非格式条款不一致时如何处理。当某个格式条款意思不清楚或双方理解不一致时，首先应当按《合同法》第一百二十五条规定的方法以通常理解作基准。若双方当事人的解释按通常理解均可成立，也就是格式条款存在复数解释的时候，则以不利于格式条款提供方的理解作解释。因为，接受格式条款的一方通常订约能力较弱，制定方可能通过这种条款规定一些损害对方利益的内容。这种特殊的解释规则可以对公民、小企业提供保护。
非格式条款一般是在格式条款外另行商定的条款，或对原来的格式条款重新协商修改的条款，是当事人特别约定的。如果与格式条款不一致，当然采用非格式条款。第四十二条 【缔约过失】
当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。
注释
本条是对缔约过失责任的规定。缔约过失责任指当事人在订立合同过程中，因违背诚实信用原则而给对方造成损失的赔偿责任。一般来说，为订立合同与他人进行协商，协商不成的，不承担责任。但是，当事人进行合同的谈判，应当遵循诚实信用原则。如果出现本条规定的三种情况之一，给对方当事人造成损失的，就应当承担损害赔偿责任。该赔偿以受损害的当事人的损失为限，包括直接利益的减少，如谈判中发生的费用，以及受损害的当事人因此失去的与第三人订立合同的机会的损失。
构成缔约过失责任必须满足四个要件：当事人之间存在先合同义务并有一方违反该义务；违反方有过错；有损害结果发生；当事人的过错行为与损害结果之间有因果关系。第四十三条 【保密义务】
当事人在订立合同过程中知悉的商业秘密，无论合同是否成立，不得泄露或者不正当地使用。泄露或者不正当地使用该商业秘密给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。第三章 合同的效力第四十四条 【合同的生效】
依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
注释
本条是对合同生效时间的规定。按照《民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应该具备下列条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。这是合同的一般生效要件。一般来说，依法订立的合同在成立时即发生效力。某些情况下，法律、行政法规要求合同必须办理相应的批准、登记手续，这时，该手续就成为合同生效的特别要件。只有在当事人按照法律规定履行完相关手续时，合同才产生法律效力。第四十五条 【附条件的合同】
当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
注释
本条是对附条件合同效力的规定。由于附条件合同的生效或者终止的效力取决于所附条件的成就或者不成就，并且所附条件事先是不确定的，因此，任何一方均不得以违反诚实信用原则的方法恶意地促成条件的成就或者阻止条件的成就。
需要特别指出的是，附条件的合同虽然要在所附条件出现时生效或者失效，但是对于当事人仍然具有法律约束力，双方当事人不能随意变更或者解除。第四十六条 【附期限的合同】
当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。
注释
本条是对附期限合同效力的规定。附期限合同中的附期限可分为生效期限和终止期限。生效期限又可称为始期，是指以其到来使合同发生效力的期限。合同在该期限到来之前，效力处于停止状态。终止期限则是指以其到来使合同效力消灭的期限。
附期限合同中的附期限与合同履行期限是不同的两个概念。合同的履行期限仅仅是规定债务人必须履行义务的时间，除特殊情况外，法律不禁止债务人提前履行。但对于附生效期限的合同，所附生效期限到来之前，当事人根本没有债务，只有期限到来后合同的债务才产生。第四十七条 【限制行为能力人订立的合同】
限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。
相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
注释
本条规定了限制民事行为能力人订立合同的法律效力。限制民事行为能力人缺乏完全的缔约能力、代签合同的资格和处分能力，其所签订的合同从主体资格上讲是有瑕疵的。但是，如果法定代理人明确无误地表示同意限制民事行为能力人与他人签订的合同，该合同就具有法律效力。这种同意是一种单方意思表示，必须以明示方式作出，无须合同的相对人同意即可发生效力。同时，为避免合同长期处于不确定状态，维护相对方的利益，法律赋予相对方催告法定代理人在一个月内追认和在法定代理人追认前撤销合同的权利。
对于限制民事行为能力人签订的合同，并非在所有的情况下都必须经过法定代理人的追认。纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的合同不在此限。第四十八条 【无权代理人订立的合同】
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
注释
本条是对无代理权人签订的合同效力的规定。在无权代理情况下签订的合同，《合同法》规定为一种效力待定合同，这种规定更有利于维护交易秩序的稳定和保护合同相对人的利益。所以，一旦被代理人明确向相对人表示承认无权代理人订立的合同，则该合同自成立时起产生法律效力。否则，由无权代理人自己承担责任。
与第四十七条的第二款一样，合同的相对人也享有催告权和撤销权，以促使被代理人及时作出追认或拒绝，并维护相对方的合法权益。第四十九条 【表见代理】
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
注释
构成表见代理合同要满足以下条件：（1）行为人并没有获得本人的授权就与第三人签订了合同。（2）合同的相对人在主观上必须是善意的、无过失的。所谓善意，是指相对人不知道或者不应当知道行为人实际上无权代理；所谓无过失，是指相对人的这种不知道不是因为其大意造成的。如果相对人明知或者理应知道行为人是没有代理权、超越代理权或者代理权已终止，而仍与行为人签订合同，那么就不构成表见代理，合同相对人也就不能受到保护。
一般来说，表见代理合同的产生与本人的过错有关，例如，因为本人管理制度的混乱，导致其公章、介绍信被他人借用或者冒用而订立了合同；本人在知道行为人以其名义与第三人订立合同而不作否认表示等。这些都表明本人是有过错的。但是，设立表见代理制度的目的是保护交易的安全性，不至于使没有过失的相对人劳而无获。因此，相对人只要证明自己和无权代理人订立合同时没有过失，至于本人在无权代理人订立合同问题上是否有过失，相对人有时难以证明。故在本条的规定中，表见代理的成立不以本人的过错为要件。
需要注意，本条的规定与本法第四十八条的规定是不相同的。第四十八条规定的合同必须要经过本人的追认才具有效力，而本条规定的合同不必经过本人的追认就当然具有效力。第五十条 【法定代表人越权行为】
法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。
注释
本条对于因代表行为订立的合同的法律效力进行了规定。法人或者其他经济组织的经济活动通常是经过其法定代表人、负责人进行的。面对现实中大量存在的法定代表人、负责人超越权限订立合同的情形，法律规定他们执行职务行为所产生的一切后果都应当由法人或其他组织承担。因为对于合同的相对人来说，他一般并不知道也没有义务知道法定代表人或者其他组织负责人的权限到底有哪些，法人或者其他组织的内部规定不应对合同的相对人构成约束力，否则，将不利于保护交易的安全，也不利于保护合同相对人的利益。
但是，若合同相对人知道或者应当知道法定代理人或者其他组织的行为是超越了权限，而仍与之订立合同，则具有恶意，此时合同就不具有法律效力。第五十一条 【无处分权人订立的合同】
无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
注释
本条是对无权处分合同的效力的规定。无权处分的本质是处分人在无本权的情况下处分他人财产，从而侵害了他人的财产权。这种情况下签订的合同一般以无效论。但是，若无权处分人事后得到了处分权或其处分得到了权利人的追认，就消除了无权处分的状态，合同自订立即具有法律效力。必须注意的是，权利人的追认应该用明显的方式做出，沉默和不作为都不视为追认。
另外，无权处分合同的无效不能够对抗善意第三人已经按照善意取得制度得到的所有权。权利人只能要求无权处分人承担赔偿责任。第五十二条 【合同无效的法定情形】
有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
注释
本条规定了无效合同的法定情形。无效合同，是指因严重欠缺法律行为的生效要件，而不能产生当事人预期的法律后果的合同。无效合同的内容或目的违法，损害了国家利益、集体利益以及第三人利益，国家不承认、也不保护这种合同。合同无效是自始、绝对、当然的无效，任何人均可主张。无效合同根据具体情况，可分为全部无效和部分无效两种。部分无效是指合同的个别条款虽违背法律规定，但不影响其他条款的效力。就具体合同而言，除本条规定的五种法定无效情形，还要看有无调整该类合同的专门法规。如果专门法规规定了合同的特殊生效要件，则欠缺该要件也会导致合同无效。
必须注意，第五项中提到的法律、行政法规只限于全国人大及其常委会颁布的法律和国务院颁布的法规，不包括部门规章和地方部门管理规定。第五十三条 【合同免责条款的无效】
合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第五十四条 【可撤销合同】
下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
注释
本条是关于可撤销合同的规定。可撤销合同，是指因意思表示不真实，通过撤销权人行使撤销权，使已经生效的意思表示归于无效的合同。可撤销合同主要是意思表示不真实的合同。不同于无效合同，它在被撤销以前仍然是有效的，其撤销必须通过撤销权人行使撤销权来实现。必须注意，可撤销合同中，因重大误解而订立的合同、订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求撤销合同，主要是误解方或者受害方有权请求撤销合同；一方以欺诈、胁迫手段或者乘人之危而订立的合同中，则只有受损害方当事人才有权请求撤销合同。
另外，在可撤销合同中，具有撤销权的一方当事人并非只能要求撤销合同，其也可以要求对合同进行变更。这时法院或仲裁机构不能自行撤销合同。第五十五条 【撤销权的消灭】
有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
注释
本条规定了撤销权消灭的两种情形。如果撤销权人长期不行使其权利，就会使合同长期处于不稳定的状态，不利于社会经济秩序的稳定和交易的发展。因此，法律对当事人行使撤销权规定了有效期限即除斥期间。该期间不适用诉讼时效的中止、中断或延长的规定，一旦一年期满，权利人即丧失了行使撤销权的权利。
撤销权是一种权利，权利人既可以选择行使，也可以选择放弃。放弃撤销权可以通过两种方式：一是以口头或书面明确表示放弃；二是以自己的行为表示放弃。撤销权人放弃撤销权后，该权利消灭，合同产生绝对的效力。权利人不得再以相同的理由要求撤销合同，否则构成违约。第五十六条 【合同自始无效与部分有效】
无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条 【合同解决争议条款的效力】
合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
注释
本条是对解决争议条款独立性的规定。合同无效、被撤销、变更或终止，虽不能产生当事人所预期的法律效果，但并不是不产生任何法律后果，双方当事人之间还会有民事责任的存在。为了便于责任的划分和纠纷的解决，当事人往往会在原合同中订立解决争议的条款。这些条款虽然是合同的一部分，但却有独立存在的特性。其履行或实施，不仅不会因为主合同变更、解除或者无效而失去效力，反而会因此得到实现。
本条所说的有关解决争议方法的条款一般采取四种形式：仲裁条款，选择受诉法院的条款，选择检验、鉴定机构的条款，法律适用条款。当事人发生争议时，必须依照合同中约定的方法去解决。第五十八条 【合同无效或被撤销的法律后果】
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第五十九条 【恶意串通获取财产的返还】
当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。第四章 合同的履行第六十条 【严格履行与诚实信用】
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条 【合同约定不明的补救】
合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条 【合同约定不明时的履行】
当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
注释
本条对合同约定不明时的履行作了规定。当事人通常会在合同中对质量、价款、履行地点、履行方式、履行期限、履行费用等作出约定，履行期届至则按照约定进行履行。如果当事人没有在合同中进行相关约定或者约定不明确，而又不能通过协商达成补充协议，或按照合同的有关条款或交易习惯确定时，法律为促进合同目的的顺利实现，规定了履行推定条款，补足合同漏洞。必须注意，本条对合同内容的推定，只有在适用第六十一条仍无法使这些条款明确的情况下才成立。第六十三条 【交付期限与价格执行】
执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。第六十四条 【向第三人履行合同】
当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。第六十五条 【第三人不履行合同的责任承担】
当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。
注释
本条是对第三人不履行合同的责任承担问题的规定。由第三人履行的合同仍以债权人、债务人为合同双方当事人，第三人不是合同的当事人，只负责向债权人履行，而不承担合同责任。其不履行债务或履行有瑕疵，违约责任由债务人承担，代为履行或赔偿损失。
必须注意，保证合同也可以发生由第三人履行的法律事实，但与由第三人履行的合同不同。保证合同是从合同，保证人承担连带责任。由第三人履行的合同非从合同，第三人不是债务人，其只实施履行行为，不承担违约责任。第六十六条 【同时履行抗辩权】
当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
注释
本条规定了同时履行抗辩权。同时履行抗辩权，是指在双务合同中当事人互负债务，没有先后履行顺序，一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求；在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。同时履行抗辩权只发生在双务合同中，当事人只有在有证据证明对方当事人在同时履行的时间不能履行义务时才可行使。如果只有证据证明对方当事人部分不履行，则该当事人仅能就对方不能履行部分拒绝给付。同时履行抗辩权属于延期的抗辩权，只是暂时阻止对方当事人请求权的行使。对方当事人完全履行合同义务后，则抗辩权消灭，当事人应履行自己的义务。
行使同时履行抗辩权须以对方之履行可能为前提。若对方的履行成为不可能，合同只能解除，不产生同时履行抗辩的问题。第六十七条 【先履行义务】
当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第六十八条 【不安抗辩权】
应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。
当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第六十九条 【不安抗辩权的行使】
当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
注释
本条规定了行使不安抗辩权的法律效力。不安抗辩权，是指双务合同中，应当先履行的当事人有证据证明对方不能履行义务，或有不能履行义务的可能时，在对方没有履行或提供担保前，有权中止履行合同义务。本法第六十八条规定了不安抗辩权产生的四种情形。与同时履行抗辩权一样，不安抗辩权也属于延期抗辩权，不具有免除债务人给付义务的法律效力。行使不安抗辩权后，当事人中止自己的履行的同时必须及时通知对方。倘若对方当事人提供了担保或者作了对待给付，不安抗辩权消灭，当事人应当履行合同。若对方当事人既未提供担保，也不能证明自己的履行能力，行使不安抗辩权的当事人就有权解除合同。
当事人行使不安抗辩权错误的，应当承担违约责任。第七十条 【因债权人原因致债务履行困难的处理】
债权人分立、合并或者变更住所没有通知债务人，致使履行债务发生困难的，债务人可以中止履行或者将标的物提存。第七十一条 【债务的提前履行】
债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。
债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。
注释
本条对债务的提前履行问题进行了规定。按约定的期限去履行债务，既是合同的一般要求，也是债权制度中所应遵循的基本准则。一般来说，当合同对履行期限作了明确规定，债务人就不能提前履行。债权人享有在履行期限到来前拒绝受领的权利，以维护其期限利益。但是，在债务人的提前履行不违反法律或合同的规定，而又有利于生产和方便生活，并不损害债权人利益的情况下，债务人也可以提前履行。
债务人提前履行债务给债权人增加负担的，费用由债务人承担。第七十二条 【债务的部分履行】
债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外。
债务人部分履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。第七十三条 【债权人的代位权】
因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。
代位权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使代位权的必要费用，由债务人负担。
注释
本条规定了债权人的代位权。债权人行使代位权必须满足四个条件：（1）债务人对第三人享有债权，且该债权是非专属于债务人的权利；（2）债务人怠于行使其债权，在应当收取且能够收取债务时不收取；（3）债务人怠于行使自己的债权，已害及债权人的债权；（4）债务人已陷于迟延履行。但债权人专为保存债务人权利的行为，不在此限。
债权人行使代位权要通过诉讼的方式。请求清偿的财产额，以债务人的债权额和债权人所保全的债权为限。债权人有数人时，一人行使代位权能够保全其他债权人的债权的，其他债权人不能重复行使代位权。第七十四条 【债权人的撤销权】
因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。
撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。
注释
本条规定了债权人的撤销权。引起撤销权发生的要件是有损害债权的行为发生，该行为若为无偿行为，则不问第三人的主观动机均得撤销；若债务人、第三人以有偿行为损害债权，则以债务人实施行为时明知损害债权和第三人受益时明知其情形为限可为撤销。债权人行使撤销权，可以向债务人、第三人提出，也可以诉请法院撤销。债务人、第三人的行为被撤销后，其行为自始无效。
债权人行使撤销权的范围，以保全全体一般债权人的总债权额为限。行使撤销权的债权人对保全的责任财产无优先受偿权。其行使撤销权的费用，由债务人和有过错的第三人偿付。第七十五条 【撤销权的期间】
撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。第七十六条 【当事人变化对合同履行的影响】
合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。第五章 合同的变更和转让第七十七条 【合同变更条件】
当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
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