避免被违约、吃定金的方法(二手房买卖中常见的民事欺诈问题)(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

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避免被违约、吃定金的方法(二手房买卖中常见的民事欺诈问题)

避免被违约、吃定金的方法(二手房买卖中常见的民事欺诈问题)试读:

【解决路径】

1.和解。和解是指双方当事人在自愿互谅的基础上,协商解决已经发生的争议并达成和解协议的纠纷解决方式。它是当事人自力救济的方式之一。是指双方当事人通过口头或书面的形式进行协商,互相妥协和让步,最终解决争议的一种方式。和解解决纠纷最大的优点就是直接、高效、成本低,但和解所达成的协议不具有强制执行力。如果出现了一方反悔的情况,另一方不能直接依据和解协议请求法院强制执行,而只能再行和解、调解、仲裁或向人民法院起诉。

2.调解。调解是指争议双方或多方当事人,在人民法院、人民调解委员会及有关组织主持下,对争议的实体问题自愿进行协商,通过第三方教育疏导,促成各方达成协议、解决纠纷的一种方式。依据《人民调解法》的规定,人民调解委员会是依法设立的调解民间纠纷的群众性组织。人民调解委员会在当事人自愿、平等的基础上进行调解。经人民调解委员会调解达成的调解协议,具有法律约束力,当事人应当按照约定履行。商品房买卖纠纷当事人之间就调解协议的履行或者调解协议的内容发生争议的,一方当事人可以向人民法院提起诉讼。

3.仲裁。仲裁是指当事人在纠纷发生之前或者发生之后,依据他们之间订立的仲裁条款或者仲裁协议,自愿将纠纷提交给双方选定的仲裁机构,并愿意受该仲裁机构所做裁判的约束,以解决争议的一种方式。我国《仲裁法》第4条规定,当事人采用仲裁方式解决纠纷,应当双方自愿,达成仲裁协议。没有仲裁协议,一方申请仲裁的,仲裁委员会不予受理。

4.诉讼。诉讼是指纠纷一方当事人通过向具有管辖权的法院起诉另一方当事人,以解决争议的一种纠纷解决方式。它是一种公力救济方式,具有国家强制性和权威性,是当事人维权的最后一道屏障。当一方当事人不履行义务时,另一方当事人可以依据判决书直接向法院申请强制执行,从而保障了纠纷的彻底解决。另外,法院还可以依据双方当事人的意愿,结合案件的具体情况,随时对案件进行调解。经过法院调解达成协议的案件,一般由法院审查认可制作调解书,调解书送达后,具有与生效判决同等的法律效力。

当事人应该选择有管辖权的法院进行诉讼。房屋属于不动产,依据我国《民事诉讼法》的相关规定,因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地的人民法院专属管辖。另外,《民事诉讼法》第24条规定,因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。那么,当购房者遇上商品房买卖合同纠纷时,也可以到开发商所在地或者合同履行地的人民法院进行起诉。

1.约定违约条款,防止被违约

【分析解答】

《合同法》第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”买卖双方签订购房协议时,可以签订违约条款,如一旦违约,违约一方要支付对方房屋总价的20%作为违约金,这样违约条款一方面可以起到防止当事人随意毁约的作用,另一方面也可以作为一方坚持违约时对另一方损失的弥补。

【基本案情】

2008年4月,经北京某中介公司居间介绍,田小姐与王小姐签订了《二手房预约买卖及居间服务合同》,田小姐将自己的房屋以100万元的价格出卖于王小姐。约定:王小姐在签约2日内付足定金5万元,5日内支付首付款20万元,余款按揭支付,田小姐在签约后出具全权委托公证书给担保公司指定人员,委托担保公司办理解押手续,双方于银行注销抵押登记后3日内签订《二手房买卖合同》,任何一方违约需按房屋总价的20%支付对方违约金。

合同签订后,王小姐如约履行了支付定金及其他义务,但因房价上涨,田小姐收受定金后便毁约不卖,导致交易无法进行。无奈之下,王小姐诉至法院要求解除合同并赔偿违约金20万元。经法院核实,房屋在王小姐起诉之前被转卖至第三人名下并已过户。

法院认为:原被告双方签订的《二手房预约买卖及居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示,合法有效,被告违反约定已将涉案房屋出售给第三人,交易不能正常进行的原因全部在于被告,被告的行为已构成根本违约,应承担相应的违约责任,按约定支付房地产总价款20%的违约金,遂判决解除上述协议,被告支付违约金20万元。

试读结束[说明:试读内容隐藏了图片]

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