作者:编辑部
格式: AZW3, DOCX, EPUB, MOBI, PDF, TXT
业主违章装修如何处理?(物业维修纠纷)试读:
【解决路径】
①调解。物业管理民事纠纷的调解,包括民事调解和行政调解两种。
民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、组织和个人,由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见,经双方同意并执行,由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后,当事人一方如不执行,则前功尽弃。
物业管理纠纷的行政调解则是借助政府主管部门的力量进行调解处理,如一方不遵守执行,则要借助司法程序来解决。
②仲裁。
可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议,主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。
仲裁解决物业管理纠纷必须有当事人认定的仲裁协议。仲裁协议要写明请求仲裁的意思表示、仲裁事项和选定的仲裁委员会。
仲裁协议有两种方式:一种是在订立合同时就约定一个条款,说明一旦有争议就提交仲裁,这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁的书面协议。
与司法审判的两审终审制不同,仲裁裁决是一裁终局的。
③诉讼
当事人通过诉讼方式解决民事、行政纠纷是较常见的方式。
诉讼的管辖是人民法院。与仲裁明显不同,人民法院对已提交诉讼的当事人的管辖是强制性的。
1.物业服务公司有权阻止业主安装超负荷的大浴缸吗?
【分析解答】
任何权利的行使都是有边界的,这是所有权神圣的内在意旨。作为房屋所有权者,业主有权按照自己的意志对其房屋进行占有、使用、收益和处分,其中处分包括法律上的处分,如转让、出租;也包括事实上的处分,如对房屋进行装修,设置相关生活用品等。但是这种处分行为不能超越所有权的界限,即不能因为自己的处分行为而影响他人合法权益或公共利益,否则将受到限制。因此,物业服务公司是否有权干涉业主对房屋处分行为,关键在于此种处分行为是否涉及公共利益。
【基本案情】
顾然地(美国人)1996年在海南省与他人合资创立了海南古斯利微电子技术有限公司。1997年1月,他以公司名义与上海三和房地产公司签订了上海市商品房预售合同,购买位于上海市中心城区的三和花园4号楼29E(顶层)房屋一套,同年10月办理了入住手续。1998年10月,顾然地从国外购买了一只占地为8.826平方米、自重为362.8公斤的浴缸。顾然地欲将此浴缸安装在房屋顶层。后经小区原物业服务公司解释与阻止,顾然地表示要将浴缸安装在房屋内,并就安装问题多次与现物业服务企业上海巨星物业有限公司(下称巨星公司)交涉,巨星公司以安装该浴缸需经批准及通过安全测定为由加以拒绝。2000年9月,顾然地再次准备吊装大浴缸,遭到巨星公司制止。顾然地遂诉至法院,要求巨星公司排除妨碍,不得阻挠其将浴缸搬入房屋内安放,同时要求巨星公司赔偿精神损失费人民币5000元、人工损失费人民币7600元。
法院审理中,经巨星公司申请,由三和花园4号楼的设计单位中国建筑东南设计研究院高级工程师陈必勇、国家一级注册结构工程师翟金亮作为案件的诉讼辅助人,就原告房屋楼板是否能承受系争浴缸使用时的重量的专业性问题进行说明。诉讼辅助人明确表示,该楼是按照国家规定的建筑结构荷载规范进行设计的,室内楼板承重最大为每平方米280公斤,超过该重量长期安放,势必影响大楼的结构,而系争浴缸每平方米的承重已超过规定的荷载。据此,法院判决驳回原告的诉讼请求。
【案例分析】
业主作为自己财产的所有者,有权处分自己的财产,包括大浴缸和私房,从民法理论角度上看,业主有权安装浴缸。但业主处分自己财产的权利也是有边界的,那就是不能侵害其他业主的公共权益。本案中的原告安装超过规定负荷的大浴缸,有可能会影响大楼的结构,进而威胁到大楼的安全,损害业主的公共权益。因此,物业服务公司基于物业管理权,阻止业主行使财产处分权,得到了法院的支持。
【专家提示】
如果业主确需安装大型的家具或设备,应该在相关行业标准规定的范围内,征得物业服务公司的同意。业主如若觉得物业服务公司无理阻挠,可以聘请相关的专业技术专家进行鉴定分析,如果是在规定的限度内物业服务公司仍然阻止的话,业主可以向法院起诉物业服务公司,使其排除妨碍,赔偿损失。
【关联法条】
《物权法》第91条《物业管理条例》第53条2.业主能否以前期物业合同不合理为由而进行违章装修?
【分析解答】
前期物业管理公约具有相应的法律效力。根据《物业管理条例》第21条、第22条、第23条的相关规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位制定的临时管理规约,不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。同时,业主不能进行违章装修属于法定义务,即使在前期物业管理公约中没有相关规定,业主也负有不进行违章装修的义务。
试读结束[说明:试读内容隐藏了图片]