作者：秦虹,苏鑫
出版社：中信出版集团股份有限公司
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城市更新试读：
序一
城市更新是研究城市发展最重要的一个课题。本书是2017年我们与高和资本合作，研究城市有机更新课题的成果。
2017年9月，我们城市更新课题组赴英国伦敦考察调研，看到了一个具有2000年历史的伦敦在城市更新下正焕发着新的活力。伦敦市在18世纪初时就是全世界最大的城市之一。到1939年伦敦市人口已经达到800万，但之后的30年间下降到660万人。在过去的10年，是伦敦人口增长最快的时期。据伦敦当局数据，2015年伦敦市人口已达860万，创70年来最高纪录。人口增长最主要的原因是国际移民的增加。伦敦市长预计，到2050年伦敦市人口将达到1100万人。伦敦这座古老的城市虽然旧街道、旧建筑随处可见，但依然散发着迷人的魅力，这让我们不禁要去探索城市更新的奥秘和规律。
在课题研究中，我们研究了英国、法国、德国、美国、日本、韩国和中国台湾的城市更新政策演变和著名案例，并从制度层面分析了城市更新的支持政策和保障措施。通过研究得出很多体会，值得我国在城市更新的实践中借鉴。
第一，城市更新是永续不断的过程。城市更新实际伴随城市发展的始终。世界各国各地区城镇化过程的开始时间、发展速度和已达到的水平存在着悬殊差距，但世界城镇化过程并非没有一般规律可循。从发展阶段看，城镇化大体经历了“城市化—大城市郊区化（城市空心化）—城市更新（城市复兴）”的发展过程。但这三个阶段之间并非存在完全清晰的划分界线，城市化、郊区化、城市更新在城市发展的某一时段可能同时进行。从发达国家的发展历程看，城市更新呈现如下规律：由拆除重建式的更新到综合改造更新，再到小规模、分阶段的循序渐进式的有机更新；由政府主导到市场导向，再到多方参与的城市更新；由物质环境更新到注重社会效益的更新，再到多目标导向的城市更新。2017年我们考察伦敦也感受到城市更新的永续性。站在伦敦桥上向泰晤士河北岸看去，目光所及的塔吊就有25个之多，泰晤士河北岸是伦敦发展充分成熟的地区，这些塔吊的存在基本都是区域的更新项目建设。我们居住的泰晤士河南岸沿途都是城市更新的建筑，考察的BDP（百殿建筑设计咨询）建筑事务所是在一个酿酒厂的原址上改造成的办公楼，KPF（康沛甫）设计公司办公地也是在一所旧厂房改造而成的建筑。虽然伦敦近年城市更新的速度加快，与2009年4月二十国集团在英国伦敦举行的，向国际社会发出了团结一致和合作应对国际金融危机的强有力的信号，提振市场信心的第二次峰会有关，也与2012年伦敦成功举办第30届夏季奥运会有关。但千年城市要焕发活力唯有持续不断地更新却是一条永恒的规律。正如BDP规划师所说，“到2030年，伦敦将会发生翻天覆地的变化，但唯一不变的是城市的文脉，这是更新之后的伦敦仍是伦敦的关键所在”。
第二，成功的城市更新特别注重城市遗产的价值。从形式上看更新后的城市是新与旧的完美结合。如在伦敦我们满眼看到的都是在街道上新旧建筑的交替显现。英国的古典建筑给我们留下了极为深刻的印象，从城堡到教堂，从酒店到住房，从办公楼到公共建筑，英国建筑因为其风格独特、保存完好而成为人们生活和记忆中美好的一部分。建筑是美的表达。在英国人的价值观里建筑、音乐和文学是同等重要的艺术载体。而在传统建筑之间，混杂着许多新式的建筑，或独立成楼，或混成一体。新旧建筑之间，古老的美与现代的美相映成趣，绝大多数是协调完美的（少数也不尽然）。这种新旧结合的表现形式实际是城市更新要彰显城市遗产价值理念的表达。旧有建筑是城市的基因，承载着一座城市的历史文脉，具有重要的历史文化价值，只有充分“尊重”它们才有成功的“更新”。在这样的理念下，城市没有被推平，而是在保护和传承中更新，城市里新旧建筑产生了协调的美。在这种理念下，建筑师的创造力、艺术家的想象力得以获取最大的尊重。
第三，城市更新要平衡政府、投资人、民众三者的需求。政府是城市更新的规划决定者，投资人是主要实施者，民众是最重要的受益者，成功的城市更新要形成三者共同参与的机制。如政府要制定因时制宜的法律法规、实施灵活的弹性规划管理、利用财政资金提供多元支持、构建多主体合作的体制机制、执行多种政策优惠的新区制度、采用独特的城市更新管理框架等。在伦敦考察还体会到另类思维的管理理念。例如，用视角走廊管理建筑高度，而不是遵循僵硬的建筑规范；用少建停车场和收取拥堵费的办法解决市中心的交通拥堵，而不是拆房拓宽马路、破坏城市原貌；采取灵活积极的政策支持城市更新，充分发挥社会捐助、公益基金的作用，而不是政府包办；决策采取政府、社区、投资者相互协调平衡的办法，而不是由一方的利益决定，虽然损失了效率，但却可以获得共识和共赢。
第四，城市更新彰显设计的力量。设计是城市更新投资者与社会各方沟通最有效的工具，而创意是设计的基础。城市更新一定会对城市的原貌有所改变，这些改变涉及形状、颜色、功能等，这些改变是否成功，要看设计的功力，通过设计来表达城市更新投资者的理念和愿景，再用新的材料和方式予以实现。所以成功的城市更新无处不显示艺术、创新、创意的贡献。在伦敦，处处可以看到城市更新中体现创意的设计。如河边的座椅一改单调款式，而被设计成彩色波浪形的、扬帆的帆船形的、弯曲手臂形的，与河的流动和游人的向往相互映衬；住宅被设计成全玻璃透明的，在现代建筑材料的装饰下增加了街道的美感；废弃的塑料瓶做成艺术品对外展示，处处提醒人们节能环保的理念；公共建筑的屋顶都是设计成可以观光的，体现城市是属于每一个居民的价值观；路口的建筑多是流线形状的，广告设计几乎是与建筑融为一体而难以分开的，绿色景观如同是自然天成的，难怪人们称伦敦是艺术的天堂。后来我们了解到，伦敦之所以成为全球城市更新的一个典范，得益于创意产业的高度发达。在伦敦，专门设有创意产业局，创意产业为伦敦提供了50万个工作岗位，所创造的财富仅次于金融服务行业，位居第二。没有创新、创意，何来成功的城市更新？发达国家成功的城市更新正是在有效的机制下，激发灵感、跨越障碍、颂扬差异、融合发展、创造财富，有许多值得借鉴的地方。
如同西方城市更新走过的发展历程，目前中国的城市更新已然进入了有机更新的新阶段。从传统的物质层面、拆旧建新式的城市更新，发展到承载新内容、重视新传承、满足新需求、采用新方式的反映新时代要求的城市有机更新。承载新内容体现在，目前中国的城市更新已不再仅是街道或建筑表面的改变，而是紧扣产业升级和消费结构升级，再造城市空间；重视新传承体现在，开始注重历史传承与文脉延续、用文化创意引领更新，再造城市活力；满足新需求体现在，满足城市由扩张型转向内涵式发展的需求、房地产存量盘活，再造城市价值；采用新方式体现在，投资经营者采用新的融资方式、新的经营模式、新的开发理念改造传统办公区域，再造城市品质。总之，我国的城市更新已进入有机更新的新阶段，在新的发展阶段实现我国城镇化从重数量的外延式扩张转变到重质量的内涵式发展的新型城镇化。我国的一些特大城市在这一趋势中已经做了有价值的实践。本书在这方面也进行了研究探索，希望对读者能有所启发。秦虹
序二
中国最近几十年的城市化进程让人惊叹。我从20世纪90年代开始盖房子，从海南到北京，从北京到上海。这些年，我亲身经历了这几个城市的发展变化，也亲眼看见了中国大大小小城市里翻天覆地的变化。我想，这些巨大的变化里一定有房地产业的一份功劳。房地产业改善了人们的居住、办公、购物的环境，对城市建设功不可没。
中国的房地产业发展实在是太快了。仅2016年一年，全国房屋竣工的面积就超过了10亿平方米，这意味着城市里一个人的平均住房面积在这一年里就增加了2平方米。房地产行业占用了大量的资金、钢筋、水泥、土地等资源，在有些城市房地产相关行业的GDP（国内生产总值）占比甚至达到了60%。
硬币的另外一面是，最近10年房地产快速发展的背后也积累了不少问题。其中最严峻问题是，建的楼越来越多，空置率也越来越高。在许多二、三线城市，办公楼的空置率已经达到了50%。整个房地产行业非常畸形：房地产企业的负债率很高，回报率却很低。但即使在这样的市场环境下，房地产企业还在不断拿地，不断建房子，这无异于饮鸩止渴。
我和许多人一样都在关注中国房地产的走势，关注中国的城市变革进程。很多一路狂奔的中国城市确实发展到了需要更新换代、优化再造的时候。这本书发掘并分析了世界各地的城市更新案例，给了我们一个很好的思考机会。书中预言中国已经迎来了城市有机更新的新阶段，对于这一点我深有体会。
其实，城市更新是一个紧跟时代变化、持续连贯的过程，我们盖房子也要跟着市场走、跟着客户的需求走。10余年前，我们推出了精装修的办公楼SOHO现代城。5年前，我们在SOHO的办公楼里引入了PM 2.5新风过滤系统和直饮水系统，向在这里办公的人们提供健康的空气和干净的水。最近两年，我发现移动互联网的迅速发展让人们对办公又有了新需求，网络和手机信号成为最受关注的因素。所以，我们盖房子的时候、提供服务的时候，都要把这些不断变化的新需求考虑进来，这也是城市更新的组成部分。
我常常在思考中国究竟应该如何进行大规模的城市更新。在我看来，共享经济是一条出路。房子是用来住的，不是用来炒的。而只有提高每栋房子的使用率，才能回归房子的真正属性，减少浪费。放在全球范围内去类比，优步（Uber）和滴滴解决了大量的闲置汽车资源，爱彼迎（Airbnb）消化了全世界许多闲置的住房。共享经济也会一定程度解决目前办公和住宅大量空置的问题。这是我个人的一点点见解。这本书通过大量的城市案例，向我们展现了很多实际可行的城市更新方案，值得每一个生活在城市里的人认真读一读。潘石屹
序三
从2011年开始，高和资本与住建部政策研究中心，每年都对房地产行业的焦点或趋势问题，进行联合调研并撰写报告。这些报告依托住建部政策研究中心的全面系统的分析研究能力，并辅以高和资本在微观市场中的实践经验。从微观市场到宏观脉络，对行业问题进行科学严谨的研究探索。起初只是作为行业实践参考分享给同行，但这些报告经媒体的引用传播，不仅地产行业从业者喜欢阅读，还越来越受到政府、金融机构、学术组织、行业协会、媒体人士以及对此话题感兴趣的大众群体的关注。2017年，我们以目前在中国的一些重点城市中如火如荼进行的城市更新为主题，借鉴国际著名城市的发展经验，撰写了与此有关的报告，并将此报告委托中信出版社出版发行，以期奉献给感兴趣的读者。
有人说今天的互联网就像是当年的电，它深刻地影响着每一个行业。房地产业也不例外。在中国的一些重点城市中，房地产已经进入到“存量时代”，并且面临着人们日益增长的对美好生活的强烈需求。这种需求推动着房地产业进入了一场城市更新的浪潮之中。无论是住宅地产，还是商业地产，城市更新的气象正在席卷着这些古老而又年轻的中国城市。而这次浪潮里翻滚的浪花，有科技之光、艺术之魂、文化之脉、年轻之气。裹挟在这场浪潮里的角色有消费者、本地居民、开发商、建筑师、运营者、艺术家、科技达人、金融机构、政府部门等，几乎涵盖了城市里的每一个人。无疑，城市更新已经成了当今中国城市发展的恢宏气象。但是如何能够让城市更新更加有序、有新、有质地开展，需要我们在吸取国际优秀经验的基础上，考虑中国国情并发挥中国人的智慧，去拥抱这次浪潮，造福国人。
作为一名亲历者，我怀着兴奋、激动而又备感荣幸的心情，与诸多志士同人，忘掉小我。在中国复兴的道路上，贡献自己的一份力量。
由于无法很精确全面地阐述这个话题的内涵，仅将最近我对于“城市更新”的思考和在相关会议上的讲话，精简整理出来，供大家参考指正，以此作序。
城市更新让城市生活更美好
有人问：为什么要做城市更新？一个人的成长过程，从婴儿成长为青年、壮年，再逐渐衰老，慢慢会出现一些疾病。一个城市也是如此，随着发展，慢慢产生出“大城市病”。当现有城市机体出现了问题，原有城市功能已不能满足现在的城市人群的消费需求，就需要更新改造。城市更新就是城市发展到一定阶段的必然结果。
同时，城市更新也是一个多方博弈的过程。核心参与方主要有三类：政府、老百姓和投资方。对于政府而言，城市更新改善了城市的面貌，增加了政府税收；对于老百姓而言，消费升级后的需求得到了满足；对于投资方而言，通过提升租金从而使资产价格上涨，最终赚到钱，而博弈的结果是三方共赢。简言之，城市更新不仅仅是对老旧建筑的改造，也是消费升级背景下的新零售、新办公。
让我想起了讲述乔布斯创业初期经历的一本书——《重返小王国》。这本书描述了年轻时的乔布斯与他的朋友都喜欢玩电脑游戏，但是当时只能在机房里，穿着白大褂玩，十分不便。于是他们几个人就成立了自制电脑俱乐部，相互切磋攒电脑的相关技能。起初只是想自己有一个家用电脑玩游戏，但后来梦想升级了，俱乐部组织的宗旨变为：让全世界的人都拥有自己的电脑！所以才有了乔布斯，才有了苹果。如今我们这些人，也有一个梦想，像乔布斯当年一样。我们分属不同的年龄层，不同的行业，互相鼓励、互相竞争，为了共同的梦想——让城市生活更美好，组建了城市更新论坛。我们无法预知未来谁是其中的佼佼者，但我们中间必将出现改变城市面貌的引领者，因为我们相信城市更新不是房地产业，城市更新是消费升级的风口。
2035投资未来让大象奔跑起来
房地产业发生了巨大的变化。有三个趋势：第一，由开发向存量转化；第二，由制造业向服务业转化；第三，由线下向线上转化。而其中最大的机会就是万亿级市场——城市更新，也就是今天的“大象”。
城市更新在当下的中国有三股核心的推动力量让其持续稳定地发展。第一股力量是城市转型。十九大提出要解决老百姓对美好生活的需求。第二股力量是消费升级。在上海，会看到遍地都是网红奶茶店，而且每家都排队，这说明消费升级的时代真的来临了。第三股力量是存量盘活。住房已经建了这么多，很多都是低效的，缺少内容的，怎么盘活它，这正是城市更新所要解决的问题。
城市更新如何把低效的资产启动起来？这需要三把动能钥匙。
第一把钥匙是体验。例如，亚马逊（Amazon）的无人超市。它让我意识到传统的办公和商业竞争力下降了。新的零售代表未来，因为它们才能满足未来消费升级的需求。而城市更新就是需要用新的空间来提供更高的效率和更好的体验。我认为体验是最重要的，因为只有好的体验才能激发我们内心的需求。
第二把钥匙是场景。在一次关于城市更新的海外游学中，我对一个伦敦的“Citizen M酒店”产生了特别深刻的印象。这个酒店房间只有十几平方米，但把酒店大堂变成了共享办公的场所，使它的房价跟旁边的希尔顿酒店不相上下。所以资产的价值不在于装修得多么豪华，而在于如何把这个空间变成一种场景。
第三把钥匙是情怀。这个词与稻盛和夫的一个故事有关。稻盛和夫在年轻的时候为发明出一种特殊材质的陶瓷，非常努力工作，直接睡到了实验室。他想找到陶瓷中的一个填充物，但经过上千次的实验都没有成功，他接近崩溃了。一天他在实验室里醒来，碰倒了一个罐子，里面流出了一种液体，他就把这种液体填入陶瓷中。这个偶然的行为使新型材料的陶瓷研制成功。后来稻盛和夫回忆此事总结，“情怀之所以能产生巨大的能量，成为一把动能的钥匙，就是因为它不仅能够感染自己，有时还可以带来好运”。
城市更新与未来城市
移动互联时代，城市正在发生巨变。现在我们想获取知识可以听App（应用程序），我们购物支付可以用手机，我们与人交往可以用微信。移动互联时代，我们的生活正在发生着巨变，手机已变成了“人体的器官”。而城市也随之在发生着变化，这种变化有三个趋势：碎片化、组织化、分布化。
碎片化是互联网时代的最大特征。我们到了一个新城市，会有朋友推荐好的咖啡厅或酒吧。这些场所可能已经不在大商场中，可能在胡同里。移动互联使城市碎片化，只要有好的商品，在任何位置都可以，不一定需要在市中心。
组织化。意味着在互联网时代通过网上工具，可将分散的信息和空间整合起来。譬如我们熟悉的爱彼迎，它就将散落的空间加以结合利用，将民宿发展成了能够与酒店竞争的产业。
分布化的趋势尤为明显。移动互联引起的分布化，特别是外卖将商圈的范围扩大到了几十千米之外。
城市更新的核心动力来自消费升级和新科技的推动。把握消费者的心理，对空间进行创新再造，并将科技和艺术结合，增强消费者的体验感。消费者的体验是未来的一切。
城市更新首先需要城市创新。城市创新中重要的一点就是让实空间和虚空间实现无缝连接。实空间是“资源、信息、人际”的联结点，高科技使实空间脱媒，变成虚空间。与5年前相比，我们使用互联网的时间越来越多了。会不会有一天现实社会根本就不需要了，我们只要活在虚拟世界里面。现实社会只是让我们维持基本的生理需求，我们所有的精神需求，如社交、恋爱等都通过网络进行。我不知道这一天会不会真的到来，但是毫无疑问，虚空间会深刻地改变我们每个人的生活。
从实空间场景来看，有三种类型：新办公、新商业以及混合空间。
新办公强调空间的效率和人本服务。“Hi Work”（海沃克）是我们进行新办公实验的写字楼服务品牌，提供面向传统办公的升级服务，共八项升级服务：共享大堂、健身空间、共享办公、配套商业、可变办公、共享会议室、企业服务和城市广场。其中可变办公，就是可变空间的精装办公，可以帮助租客节省装修成本和时间，最终能够营造一个全新的办公体验。
新商业的内涵也很难定义，借用一句话来表示：让慢的更慢，让快的更快！“快”和“慢”都是让人获得更好的体验，比如，盒马鲜生超市，可以让消费者在超市里购买，由超市物流直接送货到家，做到线上线下一样便捷；又如，无印良品，它已经变成了一种生活方式，有超市、酒店、书店，还有菜市场，最终是营造一种文化消费体验。
城市创新的方法需要用“低维创新+高维创新”。什么是低维创新呢？就是基于现实的底层创新，并不断往上走，形成规模消费、商业模式、创新市场。什么是高维创新呢？从未来看现在，看消费者需求的必然趋势，然后用现代金融的手段和商业扩张的方法去布局。只有将低维创新和高维创新两者结合才是未来的方向。
城市是我们每个人的城市，城市的美好需要我们大家共同努力，希望我们每个人都满怀激情地涌入这段奔向未来的赛道，成为城市更新的创造者。苏鑫第一部分规律：永续过程和有机更新第一章城市更新是城市发展的永续过程
城市更新符合城镇化发展的阶段性规律，贯穿于城市发展的各个阶段，同时内涵也在不断丰富，是必然且永续的过程。一、城市更新符合城镇化发展的阶段性规律
城镇化是由社会生产力的变革所引起的人类生产方式、生活方式和居住方式发生转变的过程，是非农产业发展，人口集中化、集约化、高效化以及传统的乡村社会向现代的城市社会演变的自然历史过程。世界各国各地区城镇化过程的开始时间、发展速度和已达到的水平存在着悬殊差距，但城镇化过程并非没有一般性的规律可循。从发展阶段看，城镇化大体经历了“城市化—大城市郊区化（城市空心化）—城市更新（城市再开发）”的发展过程。需要注意的是，这三个阶段之间并不存在完全清晰的分界线，城市化、大城市郊区化、城市更新可能在城市发展的某一时段同时进行。1. 城市化阶段
在城市化阶段，人口从农村流向城市，城市人口快速增加，新增人口的住房需求带动城市和房地产市场快速发展。
这一阶段一般又可细分成两个阶段：第一个阶段是城镇化率从30%提高到50%这个阶段，人口迁移以农村迁入城市为主；第二个阶段是城镇化率从50%提高到70%这个阶段，人口迁移以城市之间的相互移动为主。第二个阶段的基本特征是，人口迁移以从小城市迁入大城市为主，以从农村向城市迁移为辅，城市进入规模结构优化时期。农村人口一方面填补小城市人口迁出留下的空白，另一方面直接迁入大城市寻找就业机会。2. 大城市郊区化（城市空心化）阶段
当城镇化率超过70%之后，人口迁移以从大城市城区迁入大城市郊区为主，部分大城市郊区人口甚至超过城区人口。事实上，早在城市人口超过50%的时候，少数大城市就已经开始了郊区化进程。这一阶段伴随产业转移和交通发展，人口流入郊区带动郊区发展，与此同时，在大城市中心出现“城市空心化”现象。
在我国，部分特大城市的城镇化与郊区化呈现同时进行的特点，即一方面农村人口向城市迁移，另一方面城市人口流入郊区。
部分国家和城市郊区化发展案例美国郊区化过程中形成“边缘城市”。二战后，美国是
一个典型的郊区化国家。到1970年，郊区人口比例已经超
过中心城区，各种社会经济活动随之进入郊区。由于汽车与
高速公路发展，城中心人口大量外迁，加快了郊区城镇的开
发力度，使制造业、零售业、服务业，甚至金融业也纷纷出
现在郊区。据统计，美国大约有200个边缘城市。全美2/3的
写字楼都建在了边缘城市，而且多数写字楼是在20世纪80
年代中后期开始建设的。英国伦敦通过疏散人口和产业形成新城。为了解决伦敦
内城人口过于密集带来的一系列问题，英国政府根据霍华德（Howard）的“田园城市”理论，在伦敦周围建设新城以疏
散伦敦中心城区的人口。1940年的大伦敦规划设想在农业
区建立8个分散的新城以吸收人口和产业，之后新城建设被
不断完善和调整。英国的新城开发可分为三个阶段：第一个
阶段从1946—1955年，以哈罗（Harrow）为代表的第一代
新城。目的是吸引大城市的过剩人口，主要特点是城镇规模
较小、密度较低、功能分区清晰、较多考虑社会效益而较少
考虑经济效益。第二个阶段从1956—1966年，以郎科恩（Runcorn）为代表的第二代新城。主要特点是城市规模扩
大、城市功能分区趋向于综合功能分区的格局。第三个阶段
从1967—1976年，以密尔顿·凯恩斯（Milton Keynes）为代
表的第三代新城。这一时期的新城大部分由在老镇基础上开
发新的工业区和居住区形成，对于不适合单独扩展的小镇进
行了成片合并。英国伦敦从最初规模小、注重功能分区、强
烈依赖中心城市的第一代、第二代新城发展成规模较大、淡
化功能分区、提供大量就业机会并有反中心城市“磁力”的
第三代新城。法国巴黎以周边小城镇为基础发展新城。法国在二战胜
利后也遇到了和英国政府同样的难题，即战后城市人口拥挤
的问题和战争导致的城市无序发展问题。此外，由于战争中
大量逃离家园的巴黎人重返巴黎和许多乡村居民涌进巴黎，
造成了巴黎的城市和乡村之间人口分布极不平衡。巴黎市政
府为了改变这种状况，于1965年提出《巴黎地区政治和城
市规划指导方案》，该方案在巴黎市区周边建设新城，改变
了长期以来以巴黎为核心、环形辐射状过度密集发展所造成
交通拥挤不堪的状况。不同于英国郊区新城模式，由于巴黎
市区周围的小城镇相对比较发达，巴黎市政府在其基础上增
建和改建了包括住宅区，涵盖商业、服务业、娱乐业等一系
列产业，使之形成了一个全新的城市建设中心，并对其周围
形成一定的吸引力和辐射作用，形成新的城市网。为了以分
散工业带动新城发展，政府禁止在巴黎新建和扩建工厂，同
时修建了众多深入到农村和落后地区的公路和铁路，从而大
大刺激了周边新城的发展。3. 城市更新（城市再开发）阶段
城市更新（城市再开发）是在城市郊区化之后，针对城市内城或中心城区出现的空心化现象，通过内城复兴计划或城市再开发等活动，将经济发展和城市建设重心重新转向城市中心城区。
以英国为例。从20世纪70年代后期起，英国主要城市开始出现不同程度的衰败，英国新城的功能也由此转向协助大城市恢复内城经济。新城的开发不再局限于大城市的城市区外围地区，而是扩充到整个区域范围，城市规模也显著扩大。
20世纪90年代，日本泡沫经济崩溃以后，城市中心地区居住人口减少，店铺出现关门歇业现象。为防止城市中心地区空洞化现象的蔓延，使城市经济得到复苏与振兴，日本政府提出了城市中心城区经济活性化的方针。在20世纪末，日本政府对《城市计划法》进行了修改，又颁布了《大规模小卖店铺立地法》和《中心市街低活性化法》。2002年，又颁布了《城市再生特别措置法》，进一步促进城市中心重新焕发活力。二、城市更新贯穿于城市发展的各个阶段
在人口城市化阶段，人口大量从农村流向城市，城市人口快速增加，新增人口住房需求带动房地产市场快速发展，城市规模不断扩大。在大城市郊区化（城市空心化）阶段，伴随城市化率逐步提高和城市规模不断扩大，“大城市病”开始凸显，人口密集、交通拥堵、环境恶化、社会问题突出、生活品质下降等问题逐步显现。此阶段为解决这些问题而在郊区建设新城或卫星城，加上产业转移和交通发展，人口向郊区流动，城市发展表现为郊区化，大城市中心则出现“城市空心化现象”。这两个阶段中，在城市建设发展的同时，城市更新也同时存在。例如，城市美化运动、消灭贫民窟、旧城改造等，实质都是城市更新。
到了第三阶段，为了解决城市中心区衰败问题，发达国家从城市可持续发展角度提出和实施“城市更新”“城市再开发”等理念和措施，旨在通过城市资源的调整、整合和更新，使城市得到改善和提高，从而实现城市的永续利用。
因此，城市更新贯穿于城市发展的各个阶段，融汇了社会、经济、自然环境和物质空间的全面复兴和可持续发展，能够使城市变得更有生机和竞争力，是城市发展的永续过程。三、城市更新的内涵也在不断丰富
随着城市的发展，城市更新的内涵也在不断丰富，从最早的城市美化运动、消灭贫民窟、旧城改造等逐步发展为城市更新。特别是相对于之前的旧城改造理论和实践，城市更新的目标更为广泛，内容更为丰富，更注重运用综合手段实现繁荣经济、增加就业、完善城市基础设施、美化改善城市市容、恢复旧城区活力等多重目标。如伦敦规划顾问委员会的利歇菲尔德（D. Lichfield）在《为了90年代的城市复兴》一文中，将“城市复兴”一词定义为：以全面及融汇的观点与行动为导向来解决城市问题，以寻求使一个地区得到在经济、物质环境、社会及自然环境条件上的持续改善。罗伯（Robe）概括“城市更新”为：“城市更新是用一种综合的、整体性的观念和行为来解决各种各样的城市问题；致力于在经济、社会、物质环境等各个方面，对变化中的城市地区做出长远的、持续性的改善和提高。”
一般认为，“城市更新”（Urban Regeneration）和“城市复兴”（Urban Renaissance）两个概念基本类似，大部分情况下多数学者都混用。也有部分学者认为，两者之间有细微的区别，“城市更新”往往和经济增长紧密联系在一起，而“城市复兴”主要和更宽泛的可持续社区联系在一起。
随着城市的发展，城市更新的定义不断丰富。其是建立在过去半个世纪以来发达国家城市的发展变化和政策调整之上的。目标可以概括为：重新吸引市民与游客，让金融财务机构变得发达，繁荣经济活动，增加就业机会，美化和改善城市市容，完善城市基础设施，恢复旧城区的活力，最终使城市变得更有生机和竞争力。第二章有机更新是城市更新的发展方向一、欧美国家城市更新的发展阶段
西方国家的城市更新进程受规划思想、经济发展、城市困境的影响，在不同的发展阶段重点有所不同。二战前，城市更新的形式主要是城市美化运动。受形体主义规划思想的影响，城市更新主要是在街道、城市雕塑、公共建筑、公园、娱乐设施、开放空间等方面以达到美化效果为主。次序、规则、唯美成为早期城市更新运动的主要指导思想。二战后，西方城市更新发展历程大致可分为四个阶段，各阶段在美国、英国和其他西方国家都有所体现，尽管体现方式和推进时间有所不同。1. 20世纪40—50年代：清除贫民窟为代表的物质更新
由于受到20世纪30年代经济大萧条的打击和战争的破坏，西方国家（主要是欧洲国家）在战后普遍开始了大规模的城市更新运动，并拟订了雄心勃勃的城市更新计划。该阶段城市更新内容主要为城市中心区改造与贫民窟清理，目的是振兴城市经济和解决住宅匮乏问题。
为了改变城市形象并提高城市土地利用效率，许多城市展开了大规模的清理贫民窟行动，通过新建购物中心、高档宾馆及办公楼来取代过去的贫民窟。例如，英国大规模的清除贫民窟运动始于1930年的《格林伍德住宅法》，是世界上最早开始实施城市更新的国家。美国在1937年出台的《住宅法》目标就是改善住房，其城市更新运动也从大规模清除贫民窟开始。
推土机式推倒重建是这一阶段城市更新的最大特点。即通过大面积拆除城市中的破败建筑，来全面提高城市形象。另外，焕然一新但多有雷同的城市面貌不仅使城市居民觉得单调乏味和缺乏特色，而且还带来大量的社会问题。因此，有些西方学者甚至将这一阶段的城市更新运动称为相对于战争而言的“第二次破坏”。清理贫民窟运动也造成类似问题。当时采用的是所谓“消灭贫民窟”的办法，即将贫民窟全部推倒，将居民迁走，并在原贫民窟旧址上建起大量新建筑，以获取较高的财税收入。当时在美国的纽约、芝加哥和英国的曼彻斯特等贫民窟较多的城市，这种做法比较普遍。然而几年以后人们便发现，大规模清理市中心贫民窟的同时，对迁居者的住房安置计划却进程缓慢，原居住者的生活反而变得更糟。一方面是由于更新改造计划多发生在城市中心区中楼宇老化、设施缺乏并居住大量低收入阶层的地区，他们中的很多人无法支付改造后高档住宅的租金，因此被迫外迁。另一方面是由于城市更新改造具有一定的开发周期，其间的住房紧缺状况无法得到有效解决。因此，雅各布斯认为这种城市更新只是把贫民窟从一处转移到另一处，更糟糕的是它摧毁了已有的邻里和社区关系。2. 20世纪60—70年代：更加关注社会公平的综合更新改造
在第二次世界大战后的复苏期之后，西方国家在20世纪60年代进入了经济快速增长时期，长期的经济繁荣，加上对前一阶段清除贫民窟行动的反思，城市更新运动的重点也随之变化，主要体现在三个方面：一是更加强调对综合性规划的通盘考虑。如在城市更新政策的实施中，吸取了战后初期阶段的教训，不再单纯考虑物质因素和经济因素，而是综合考虑就业、教育、社会公平等多种因素。二是更加关注社会公平和福利，人们认为向居民提供更好的公共服务是政府的责任。因而，此时期的城市更新制度更加注重对弱势群体的关注，强调通过改造提升被改造社区的社会福利和公共服务水平，从而解决社会问题。三是对更新改造地区，从推倒性拆除重建逐步转向注重对现存建筑质量与环境质量的提高。
例如，20世纪60年代中期美国的模范城市计划制订了一套综合方案来解决大城市中几个特定地区的贫穷问题。该计划资金由联邦政府补贴80%，地方政府补贴20%。项目实施的7年时间中，共花费约23亿美元，其中绝大部分政府补贴被用于改善城市更新区低收入社区的教育、医疗、就业和公共安全问题，其余部分补贴用于改善基础设施和居住条件。20世纪60年代中后期，英国政府也开始实施以复兴内城、提高社会福利及更新物质环境为目标的城市更新政策，同期有3750个类似的贫困社区社会改造项目在实施。其他欧洲国家如瑞士、荷兰、法国和德国等，以及加拿大与以色列等也开展了带有福利色彩的社区更新。
随着这一阶段城市更新运动的关注点由单纯物质更新转向社会效益的综合平衡，相应的城市更新法规也随之出台。1966年，美国出台了《模范城市与都市发展法案》，该法案严格限定了联邦和地方政府资助模范城市计划资金的使用范围，并通过各种附加条件强调中低收入者的公众参与，同时还提出了对城市肌理的保护和改善。1974年出台了《住宅和社区发展法》，该法案允许为污水处理、社区娱乐设施、住房等一系列项目提供基金，并要求社区开发资金按照一个固定公式进行分配，其中大部分资金用在服务低收入人群和中等收入人群。在每个社区开发项目中至少应包含一个房屋援助计划。在英国，1974年《住房法》标志着英国城市更新政策的重点从城市物质形态的改善转移到对社会问题的关注上，其后颁布的《内城区法》，对内城更新过程中的居民就业、住房、教育、交通等问题都给予了高度重视。上述一系列城市更新政策、法规的颁布实施，反映了这一时期西方城市更新运动重点的转变。3. 20世纪80年代：市场导向的旧城再开发
20世纪70年代末至80年代初，以石油危机为导火线，西方主要发达国家普遍陷入“经济滞胀”困境，很多城市陷入了严重的经济危机。伴随全球经济结构性调整，刺激经济增长成为西方国家政府的首要任务，也促使人们对城市更新运动做进一步反思与调整。再加上70年代后期英、美两国政府换届，当时上台的英国首相撒切尔夫人和美国总统里根大力推行反国家经济统治的新自由主义政策，成为西方城市更新政策转变的催化剂。
这一时期，自由市场主义成为政策制定的主要依据，强调自由市场作用的新古典主义发展模式成为20世纪80年代西方城市更新政策体系的基石。受其影响，城市更新政策发生以下调整：一是从政府导向的福利主义社区重建，向以市场为导向、以房地产开发为主要形式的旧城再开发转变；二是逐渐从以往关注大规模的综合性更新改造转向较小规模的项目改造；三是由政府主导转向公、私、社区三方伙伴关系为导向，更新周期长、需要庞大资金支撑的更新项目越来越难以实施。
例如，20世纪80年代的英国城市更新以各种地产开发项目，特别是商业、办公及会展中心、贸易中心等旗舰项目为主要特色。公共部门的作用不断被淡化，其主要职责在于为私有部门的投资创造良好的宏观环境，而私有部门成为城市更新的主角和主要力量。为适应这种政策转向，英国在1980年出台了《规划和土地法》，该法案允许设立城市开发区和企业区，并鼓励公私合作的股份制公司（如城市开发公司等）参与城市更新，以此来激活内城的萧条地区。与此类似，美国联邦政府虽然制定并实施城市更新政策，但逐步取消或减少了对模范城市计划的资助，而由州政府和地方政府承担更多资助责任。4. 20世纪90年代至今：以人为本和可持续发展导向的有机更新
进入20世纪90年代以来，城市更新的指导思想开始转向人本主义思想和可持续发展观，对人居环境的重视度不断提升，强调从社会、经济、物质和环境多维度综合治理城市问题，以及重视社区角色共同参与。人们逐步认识到，城市更新不仅仅是房地产的开发和物质环境的更新，还应该是对社区的更新；同消除衰退、破败现象一样，保护社区历史建筑、保持邻里社会肌理同样重要。
1991年，英国的“城市挑战政策”中最早体现了这一城市更新理念，英国中央政府将20个与城市更新有关的基金合并为“综合更新预算”圈，强调综合性，体现可持续发展的理念。同时，强调居民广泛参与，鼓励那些拥有原有产权的居民自愿将他们的所有权联合，进而在所有开发收益中按比例分享收益。
到20世纪90年代后期，西方国家的城市更新运动又和国际范围内广泛兴起的可持续发展思潮相融合，从而出现了更加注重人居环境、生态环境和社区可持续性发展等新的政策取向。1996年6月，联合国在伊斯坦布尔召开的“人居二”（HABITAT Ⅱ）会议确立的21世纪人类奋斗的两个主题——“人人有合适的住房”和“城市化世界中可持续的人类住区发展”——也明确指出了当前城市更新政策的价值取向。
在这种价值观引导下，法国于2000年颁布了《社会团结与城市更新法》，该法案将城市更新定位为以推广节约利用空间和能源，复兴衰败城市地域，提高社会混合特性为特点的新型城市发展模式。英国于2003年制定了“可持续发展社区规划”，主张在以人为本的原则下，通过社区的可持续发展与和谐邻里的建设来增强城市经济活力，并重视从战略和区域的角度来解决城市问题。这标志着西方城市更新运动已进入以可持续发展和多目标（社会、经济、环境等）和谐发展的新阶段。二、欧美国家城市更新的主要规律
综上所述，从以上西方国家城市更新发展历程看，其发展呈现如下规律。1. 由拆除重建到综合改造再到小规模、分阶段的循序渐进式
第二次世界大战后，城市更新的形式主要是拆除重建。为了改变城市形象并提高城市土地利用效率，西方各国展开了大规模城市更新运动。更新政策着重于物质环境的更新，主要是对城市中心区土地的强化利用，开展了清理贫民窟行动。通过新建购物中心、高档宾馆及办公楼来取代过去的贫民窟。进入20世纪60—70年代，通过对前一阶段清除贫民窟行动的反思，城市更新政策不再单纯考虑物质因素和经济因素，而是综合考虑就业、教育、社会公平和福利等多种因素，特别是更加关注社会公平和福利，城市更新由单纯物质更新逐步转向综合改造。
在以上两个阶段，城市更新以大城市的大规模更新改造为主。原因是大城市的快速发展导致了城市更新的内生性需求增长。由于城市建设用地开发强度的不断提高以及对社会、环境等因素的综合考虑，城市更新改造的成本迅速提高，而规模效应有助于降低成本。
进入20世纪80年代，西方城市更新政策更加强调自由市场作用，由政府导向的带有福利色彩的大规模的综合改造逐渐转为市场导向的较小规模的项目改造。进入20世纪90年代，西方城市更新以小规模、分阶段的循序渐进式的有机更新为主。2. 由政府主导到市场导向再到多方参与
在实施主体方面，欧美国家经历了从中央、地方政府为主，到政府与私人投资者合作，再到政府、私人部门和社区等地方团体三方共同进行和控制城市更新开发的过程。
在二战后，城市更新的第一阶段和第二阶段，无论是拆除重建、清除贫民窟行动，还是带有福利主义色彩的综合开发，均是政府主导。政府成立对城市更新授权、执行政府的财政措施的组织，对授权区的土地、基础设施进行经营开发，实现更新改造的目标。
在第三阶段，由于自由市场主义盛行，公共部门的作用不断被淡化，其主要职责是为私有部门的投资创造良好的宏观环境，而私有部门成为城市更新的主要力量。再加上更新周期长、需要庞大资金支撑的更新项目越来越难以实施，逐渐转向以市场为导向的房地产开发。同时，政府鼓励公私合作，开展城市更新。为确保城市更新进程，欧美国家提供财政补贴（如英国的城市发展基金、美国开发活动津贴等），利用资金的杠杆效应力图以较少的公共资金带动私人资金投入到城市更新中。
在第四阶段，伴随以人为本理念提出，城市更新更加强调社区参与，通过开展社区规划，实施社区复兴。所谓“社区规划”，是由社区内部自发产生的“自愿式更新”。在社区里长大的第二代、第三代人，接受教育以后社会地位有所提高，有一定的经济实力，渴望改善原有的居住条件，同时又希望保护社区文化以获得个人认同。他们不再满足于对规划提出修改意见，而是要求直接参与规划的全部过程，希望由自己来决策如何利用政府的补贴和金融机构的资金。通过社区规划，社区居民参与进城市更新之中。3. 由物质环境更新到注重社会效益再到多目标导向
在第一阶段，城市更新的最大特点是推土机式推倒重建，即通过大面积拆除城市中的破败建筑和清除贫民窟，来全面提高城市的物质形象，达到物质环境的更新。
在第二阶段，城市更新运动的关注点由单纯物质环境更新转向社会效益的综合平衡。城市更新政策不仅考虑物质因素和经济因素，还有综合考虑就业、教育、社会公平和福利等多种因素，强调通过改造提升被改造社区中原居民的社会福利和公共服务水平。
到第三阶段和第四阶段，在“人本主义”规划思想影响下，城市更新有了质的变化，从单纯的物质更新发展到基于经济、社会、文化等多元层面的整体更新，城市更新日益强调城市功能，特别是城市的商务、零售、娱乐和休闲功能，通过对居住环境、历史文脉、文化氛围的更新和塑造，使城市中心地区成为地区发展潜力的集中区。拆除重建式的城市更新逐渐过渡到以保护、传承、提升为主要内容的有机更新。
特别是进入21世纪后，城市更新进入多重目标的发展阶段。西方更加重视可持续发展理念，通过各种城市更新政策纲领的制定，以改善环境、创造就业、繁荣经济、促进邻里和睦为主要目标的“社区规划”已成为西方国家城市更新的主要方式。第三章我国大城市进入有机更新的新阶段
如同西方城市更新走过的发展历程，我国的城市更新已然进入了有机更新的阶段，从传统的物质层面的城市更新发展到反映新时代要求、承载新内容、重视新传承、满足新需求、采用新方式的城市有机更新的新阶段。一、进入新阶段
对比国外城市更新发展，我国的城市更新也经历了从大规模旧城改造到实施有机更新的发展阶段。可分为如下三个阶段。1. 旧城改造为主的大规模、快速化阶段
在改革开放后各地进行了几轮旧城改造，进行了大规模、快速化城市更新，基本上采取的是“拆一建多”“退二进三”的推倒重建式的更新方式。这种方式虽然使城市空间职能结构、城市环境等问题得到一些改善，但也产生了大量负面影响，如城市肌理被破坏，各类保护建筑遭到毁坏，城市文脉被切断，城市特色消失，造成千城一面等。2. 城市有机更新理论提出和初步应用阶段
从20世纪90年代开始，吴良镛教授通过思考北京旧城改造的实践提出城市有机更新理论。吴良镛教授提出，无论从城市到建筑，还是从整体到局部，城市都如同生物体一样是有机联系、和谐共处的整体。因此，城市建设应该遵从城市内在的秩序和规律，顺应城市肌理，采用适当规模和合理尺度，依据改造内容和要求，妥善处理现在和将来的关系，在可持续发展的基础上探求城市的更新发展，不断提高城市规划的质量，使城市改造区环境与城市整体环境相一致。城市有机更新是对城市中已不适应一体化城市社会生活发展的地区进行必要的改建，使之重新发展和繁荣。主要包括对建筑物等客观存在实体的改造，以及对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续。
然而由于过去30多年来，城市的快速扩张，新区建设的突飞猛进，城市有机更新理论只是在部分历史文化城市的保护中得到小规模的运用，但在大规模的城市更新中，尚没有得到真正全面、系统性的实践。3. 我国城市更新正进入有机更新的新阶段
近年来，随着城镇化水平的提高，大城市边界的扩张受到限制，城市内相对容易拆除重建的地区已经完成改造。如同西方城市走过的发展历程，我国的城市必将进入有机更新的新时期。这体现在进一步提升城市更新的质量，从传统的物质层面、拆旧建新式的城市更新发展到以人为本、反映新时代要求的，涵盖满足经济社会发展、传承历史文化文脉等综合层面的城市有机更新。当前，部分城市中出现了一些经典的有机更新案例，就是客观发展之必然。二、注入新内容
随着我国经济发展和产业转型升级，新的产业不断出现和发展。与此同时，城市居民消费需求也在升级，从简单的物质需求逐渐转向丰富多元的精神需求和文化需求等。新产业、新经济的发展为城市有机更新注入了新的内容，反过来城市有机更新又为新产业、新经济提供了新的载体。1. 与产业升级紧密结合
城市发展面临产业升级的新需求，实施“退二进三”，大力发展服务业是基本趋势。要承载这种产业的变化，适应新产业的需求，必将为城市更新注入新内容。
以“楼宇经济”为例，其核心是作为承载现代服务业及先进制造业的，需求不断被增加的商业写字楼。而随着城市规模的扩大，大城市写字楼市场目前正面临全方面的结构性调整，北京、上海等一线城市的核心区域已不再准许兴建新的商办项目，满足核心区域的写字楼市场需求只能依靠存量市场。而由于写字楼有着显著的集聚特征，且多集中于具有地域优势的核心地区，所以城市核心区域写字楼最多、建筑密度最大、最引人注目，但历史形成的建筑多是传统业态，难以满足新型企业的办公需求，大量旧业态楼宇需要改造更新。特别是在互联网时代，办公环境要求开放、交往、多元、融合，传统的封闭式的办公写字楼必须加以改造更新提升才能够适应新需求。存量写字楼要不断创新才能满足市场需求。
众创空间，就是顺应网络时代创新创业特点和需求，通过市场化机制、专业化服务和资本化途径构建的低成本、便利化、全要素、开放式的新型创业服务平台的统称。这类平台为创业者提供了工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间。目前，国内许多创客空间、共享办公等均是在对既有建筑更新的基础上发展起来的，如优客工场、氪空间、洪泰创新空间、3Q等。
对投资商来说，旧建筑更新、存量提升、功能改善就是投资机遇；而对政府来说，对核心区域存量楼宇升级改造，改变其趋于老化的现状，最大限度挖掘区域价值，提升核心区域形象，吸引优质企业落户，提高政府税收，则是发展楼宇经济。2. 与消费升级紧密结合
消费升级是中国目前最为明确的一大趋势。消费正从价格敏感型向价值敏感型转换，对优质产品及服务的需求巨大。城市更新作为未来城市发展的重要内容，要适应消费升级的趋势，通过更新旧建筑满足消费升级的需求。
以存量商业地产为例，永远存在着变化的新需求，通过持续的更新改造不断提升价值。在消费社会的时代，新生代人群对消费内容提出了更高要求，原有的物质消费早已让位给精神消费、文化消费和休闲消费，对文化产品及其带来的身份、团体归属感的需求成为消费社会的主流需求。因而，有远见的运营商都会阶段性地对写字楼、商场、公寓进行适当的提升改造。改造中更加注重创造楼宇的个性化、生态、节能、环保、开放、交往、互动、共享、文化、舒适。在欧美商业地产市场，对已经建成并使用多年的商务楼宇收购、改造，将其重新定价出租，提升价值后，再销售给投资者已经是一种普遍运作模式。而在我国这种模式则处于刚刚起步的初级阶段，可以预见未来具有广阔的发展空间。
又以居住为例，租房需求开始升级，过去那种分散的、以私人提供为主的租赁住房已不能满足租赁者的需求，长租公寓应势而生。目前已出现新派公寓、新起点公寓、优客逸家、魔方公寓、YOU+国际青年社区、高和海德公馆、链家自如寓等租赁品牌。在这些长租公寓中，绝大部分都是通过有机更新方式，对既有建筑（包括住宅、厂房、商业用房等）进行改造更新形成的。三、重视新传承1. 注重历史传承与文脉延续
在消费社会的时代，新生代人群对消费内容提出了更高的要求，原有的物质消费让位给精神消费和文化消费，对文化产品及其带来的身份、团体归属感的需求成为社会的主流消费需求，特别是对体验式消费、休闲消费的需求不断增长。城市更新应顺应这种趋势，注重挖掘历史遗产的价值。
目前，国内部分城市越来越重视历史文化街区的保护和发展。探索在延续历史文脉、保存建筑特色的同时，通过城市有机更新将历史文化街区建设成为集文化消费、休闲消费、体验消费于一体的风情街区。尽管还有值得探讨和完善之处，但总体上仍受到消费者的欢迎。目前一些历史文化街区已经成为新的“城市名片”，如上海田子坊、北京南锣鼓巷、成都宽窄巷子等。2. 大量用文化创意引领更新
从发达国家的房地产市场发展来看，作为城市基础产业和经济发展载体的房地产业态与城市功能紧密相关。伴随文化创意产业在世界范围内的快速发展，国内文化创意产业也正方兴未艾。房地产业进入存量房时代，当文化创意产业成为城市产业未来发展的主导方向时，文化产业集聚区成为文化主导城市更新的新形式，存量房地产被大量改造更新，成为文化经济集聚中心区，实现了更新地区的文化、创意式转型，促进了城市文化产业空间布局的调整，为新兴产业起步发展提供了孵化空间，房地产的价值重新得以提升。
在实践中，我国城市有机更新经常与文化创意产业发展紧密联系在一起。国内许多城市通过有机更新，将原有工业园区或厂房改造为文化创意园区，使其“浴火重生”，重新焕发活力。例如，北京尚8文化创意园区、北京莱锦创意产业园区、上海1933老场坊、上海8号桥、广州红专厂文化创意园区等。四、满足新需求1. 满足城市由扩张型转向内涵式发展的需求
从城市发展阶段看，我国城市已进入从对外扩张转向内部挖潜的阶段，城市更新替代城市扩张已成必然趋势。过去30多年来，城市的快速扩张，新区建设的突飞猛进，城市有机更新理论只在部分历史文化城市的保护中得到小规模的运用。在大规模的城市更新中，尚没有得到真正全面、系统性的实践。
近年来，随着城镇化水平的提高，大城市边界的扩张受到限制，城市内相对容易拆除重建的区域基本完成。对城市化先进地区的大城市政府来说，城市发展的关注点已从外延式的发展转向了城市内部空间质量的提升，并研究包括城市空间结构、经济产业结构、文化延续性、自然景观等社会、经济、文化多元复合和分步实现的城市更新目标体系，进而指导城市有机更新实践。一些有条件的城市开始强调城市化的质变，强调城市有机更新机制的形成。表现为在城市空间得到一定扩展后，通过优化城市空间结构（自然和社会）、提升城市环境、强调城市文化等手段，逐步实现城市的质变、综合竞争力的增强。通过城市有机更新，一方面促进了经济发展，另一方面也改变了城市面貌，实现政府所倡导的人与环境和谐共处的发展理念。深圳、广州、济南等大城市纷纷成立城市更新管理机构，在部分城市出现了一些经典的城市有机更新案例，都充分说明开展城市有机更新是客观发展之必然。2. 满足存量房时代房地产发展的需求
从房地产发展阶段看，目前我国各地房地产市场已经不同程度地步入了存量房时代。一方面，一、二线城市新房市场空间已经越来越小，旧建筑更新需求大；另一方面，处于城市核心地段的旧建筑客观存在与土地级差地租同步提升的经济空间。对投资者来说，城市有机更新也将成为进入存量房时代后房地产投资的新热点，投资方向从新建开发转向旧建筑价值提升，进而转向城市内部更新。五、采用新方式1. 采用新的融资方式
推倒重建式更新实质是传统的房地产开发。在大规模、快速化的以旧城改造为主的阶段，基本上采取的是“拆一建多”“退二进三”的推倒重建式的更新方式。这种更新方式主要由政府资金支持。
与推倒重建相比，城市有机更新需要对产业基金、资产支持证券（ABS）等新方式给予更多支持。一是破解启动资金难题需要城市更新基金支持。城市有机更新项目在前期启动阶段的融资相对最难，主要是要解决资本金问题。目前，部分城市已成立政府性质或政企联合的城市更新基金，为城市更新项目的启动提供融资。二是破解资产长期持有所需的资金难题需要资产支持证券的支持。目前来看，当城市有机更新项目运营进入成熟阶段，能够产生稳定的现金流后，可以通过资产支持证券的方式为持续运营提供长期的持有资金，同时实现前期投资的退出。与城市更新需求相适应的方式逐步成熟，支持城市有机更新的金融创新面临新的发展机会。2. 采用新的经营模式
破解运营难题需要新的经营模式，如轻资产运营方式。传统的推倒重建式更新主要通过卖方售楼回笼资金。而有机更新主要“出售少租赁多”，往往需要长期经营，实践中很多企业已开始探索轻资产运
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