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作者:陈龙高

出版社:东南大学出版社

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不动产经济学

不动产经济学试读:

前言

作为人类生存和发展的基本载体,不动产在经济社会的发展中起着极为重要的作用。尽管我国解放以来不动产业真正意义上的起步至今不过20余年的时间,但是由于不动产之于国民经济的重要意义,我国不动产业发展迅速,至今已成为国民经济的支柱产业。开展不动产经济学的研究对于更好的分析我国不动产经济运行的基本规律、科学的管理不动产资源资产、促进经济社会的整体进步和和谐发展具有重要的意义。为了进一步深化对不动产经济规律的研究,以适应社会对不动产专业人才的需要,我们特组织编写了该教材。

本书在吸收国内外学者相关研究成果的基础上,系统地阐述了不动产经济学的有关基础理论,全面分析论述了不动产供求与市场、不动产产权、地租地价与房租房价、不动产金融与税收、不动产投资、不动产经济周期、不动产公共政策与不动产管理等内容。

与同类著作相比,本书具有内容体系的理论性、完整性、现实性、系统性的特征,例如结合宏观调控的需要,并依据不动产的外部性特征,专门介绍了不动产公共政策及管理的相关理论、内容及方法;同时在具体知识框架安排和内容的组织上,力求采用简洁的语言,以便读者能够较为容易的理解和把握本书的内容。

本书由陈龙高(徐州师范大学)、但承龙(江西财经大学)担任主编,杨小艳(徐州师范大学)、周天建(中国矿业大学)、钟太洋(南京大学)、尚贵华(苏州大学)担任副主编。全书的具体分工是:第一章不动产经济学概论第一节至第三节由陈龙高编写,第四节由陈龙高、尚贵华、张婷(中国矿业大学)编写;第二章不动产需求与供给由梅艳(徐州师范大学)编写;第三章不动产产权由杨小艳编写;第四章不动产市场由吕晓(南京大学)、钟太洋、陈志刚(南京大学)编写;第五章地租地价由雍新琴(徐州师范大学)编写;第六章房租房价由尚贵华、杨小艳、周天建编写;第七章不动产投资由但承龙编写;第八章不动产金融由王雪峰(江西财经大学)编写;第九章不动产税收由渠立权(徐州师范大学)编写;第十章不动产经济波动与周期循环由汪红(徐州师范大学)编写;第十一章不动产公共政策由李洪义(江西财经大学)编写;第十二章不动产管理由周天建、张婷编写。全书由陈龙高、但承龙统稿。

全书在编写中参阅了大量的国内外专业教材、论文及其他相关文献,并在文中及各章之后作了标注,在此谨向有关作者表示衷心的感谢!当然,对于因可能的错误及其他原因导致的知识产权等责任问题,均由各位作者本人承担。

在本书的写作过程中,南京大学黄贤金教授给予了充分的关心和悉心指导,中国矿业大学陈龙乾教授对本书的编写给予了指导和帮助,同时本书的出版得到了东南大学出版社的大力支持以及编辑朱珉老师的认真校正,在此一并表示衷心的谢意!

囿于时间及作者水平的限制,本书之中难免有疏漏、不足甚至错误之处,敬请广大读者批评指正!编者2010年10月第一章 不动产经济学概论第一节 不动产的内涵

一、不动产的概念(一)不动产的含义

作为人类生产和生活的基本载体和主要资源,不动产的重要性不言而喻。但是对于不动产的概念及内涵,国内外的学者以及组织机构均给予了不同的定义,如美国估价学会(2001)认为“不动产是指实体土地及附着于土地上的定着物,如建筑物”;美国不动产术语词典(J.P.Friedman etc.,2000)对其的定义为“不动产是指土地以及或多或少依附于土地的一切物体,不动产所有权从地球中心直到无限天际”;台湾民法则称“不动产者,谓土地及其定着物。不动产之出产物,尚未分离者,为该不动产之部分”;雷利·巴维诺(1989)在其著作《土地资源经济学——不动产经济学》中认为“从法律角度看,土地或不动产可以视为所有权被认可的地球表面的任何部分。这些权力不仅同地球表层面积有关,而且同树木等自然的附着于土地上的东西,同房屋和其他设施等人为地附着于土地上的东西以及同那些地上或地下等有价值的东西有关”;我国的物权法则规定“本法所称物,包括不动产和动产”,即物权包括动产权和不动产权两种类型。在学术研究领域,有学者依据地产之不动性,认为地产即不动产;也有学者认为不动产即房地产。

准确的理解本文所释不动产的概念才能够更好地把握其内涵及外延,对于阅读本书具有非常重要的作用,为此需要在这里对不动产的概念做一定义。由于不动产的实物性和产权性,讨论不动产的概念必然离不开不动产权的法律规定。

不动产从字面理解即为不动之产。所谓不动在此应有两种含义:一为位置不能移动,或曰移动后事物发生质变,不为原来之物;二为移动需承担较大的费用或引起明显的经济损失,即事物的功能、完整性或使用价值遭到破坏。产的含义在此既指物,也指权利(产权,或称为财物),如在美国一般用术语real property表示不动产财产权利,而用术语real estate(或realty)表示包含物质形态又包含财产权利的不动产。

为了便于对不动产的概念做统一的理解和认识,本书对不动产的概念作如下表述:不动产是指不动之财产,即实体位置不能移动,或移动后会发生明显经济损失的财产,它既包括不动产实体,又包括基于实体产生的产权。(二)不动产实体与权益

不动产实质是实体与权益的结合。既包括地产、房产等有形的实体,又包括寓于地产、房产实体中的各种经济关系和由此形成的产权(所有权、占有权、使用权、出租权、抵押权等)。而产权实质是某些权利的集合,即所谓的权利束。如不动产所有权包括占有权、使用权、收益权和处分权,这些权利并不是孤立的。尽管不动产权可以被政府管制和法律基于各国的特点加以合法的修正,使其在内涵上有所区分,但其作为产权的本质属性并没有发生变化。

1.不动产实体

不动产作为有形实体,可区分为三种类型:土地;附着于土地的建筑物和其他定着物;建筑物的固定附属设备。其中,土地是重要的不动产,也是构成其他不动产的基础。附着于土地的建筑物、定着物是指地上和地下的各种建筑设施,如房屋、道路、桥梁、地铁等。建筑物的固定附属设备是指与建筑物、定着物密不可分的固定附属设备,例如建筑物、定着物上的固定水电设备以及与其构成一体的装饰设备等。

一般情况下,土地与附着于土地的建筑物、定着物分别成为不动产,法律另有规定者除外。事实上,土地可以不依赖房屋而独立存在,如绿地、空地、耕地等,但房屋却不能离开土地而单独存在,世界上只有未形成房产的地产,而不存在脱离地产的房产。由于不存在独立意义的房产,所以,一般所说的房产就是指房地产,而房地产的核心是土地。从上述国内外学者给不动产所下的定义看,几乎都将房屋看成土地的附着物,所以,不动产实体包含比房地产更为广泛的范围,它不仅包括房产,还包括地产。

2.不动产权益

不动产权益是由法律设定的不动产各种权利(包括各自权能及范围界定)以及享有这些权利所能获得的利益或收益。

从各国历史来看,不动产权的设置都是通过法律制度规定的,并受到各国法律的保护,在具体法律上主要涉及民法及物权法中的相关规定。许多国家和地区在土地权利的设置方面都借鉴了罗马物权法,即在所有权(自物权)上设定他物权,主要包括用益物权和担保物权,另外还设置了租赁权——一种特殊的债权。

我国的不动产权主要包括所有权、用益物权和担保物权。其中所有权区分为国家土地所有权和集体土地所有权以及房屋所有权;土地使用权包括国有土地使用权、集体建设用地使用权、农地使用权(土地承包经营权)。值得提出的是,在我国虽然土地承包经营权以债权的形式设立,并且诸多学者对其属于债权还是物权存在争议,但是物权法中规定了土地承包经营权归属于用益物权,其物权性质在法律上已经明确。

由于土地属于国家所有或农民集体所有,土地所有权不准买卖和转让,能够买卖和转让的只是使用权;而房屋所有权和使用权都可以买卖和转让。因此当地产产权和房产产权属于同一个主体时,两权是一致的。但当发生房地产买卖等行为时,土地所有权和房屋所有权则分属于不同的主体,这与其他多数国家有所不同。(三)不动产的客体范畴

由于不动产占国民财富的比重较高,占家庭总资产的比重也大,所以各国均重视对不动产的管理,也把其作为优质税收来源。

近现代各国民法关于动产和不动产的划分是先决定不动产,然后不动产以外的物均为动产。由于各国管理不动产的规定有所不同,对不动产的内涵定义有所不同,对其包含的种类和范围也有区别。

罗马法中动产与不动产的划分标准是以物能否移动和移动后是否变更其性质、损害其价值进行分类的,其分类不仅对于有体物适用,对于无体物也同样适用。对不动产的分类有以下几种:(1)本身具有不动产性质者,只有土地一种;因与土地结合而变为不动产者,如种子、草木、砖瓦、栋梁及其他各种土地上的定着物;因用途而变为不动产者,即永久状态用于不动产之物,如建筑物上的锁、工厂中的机器、配置于门窗的玻璃等。(2)一般土地、住宅地、耕作地与城廓地。(3)意大利土地与州县土地。州县土地为敌国夺来的,为公地之土地,也称外省土地。原则上该土地为国家所有,私人对其只有收益权,意大利土地上,私人可以拥有所有权。

大陆法系国家通常将物分为动产和不动产。如法国民法对不动产的具体种类做了限制性的列举规定,包括按其性质不能移动的自然不动产(土地及其定着物);按用途而成的不动产(包括经营用途、永久固定用途设施以及永远的附着物,如旅店中的床、墙饰等设备,安装于特备的墙壁之凹处的雕像等);以不动产为标的之权利和不动产的股权(如地役权、抵押权、用益权、居住权等);特定法令所规定的不动产(如1936年前法兰西银行的股票)。德国法中的不动产包括土地、建筑物、土地和建筑物的重要组成部分,如附加于建筑物的建筑材料和装饰物,已经播撒于土地的种子等。日本法中的不动产包括土地及定着物,其中定着物有建筑物、树木、未分离的天然孳息、铜像、路轨、管道等。我国台湾民法中的不动产包括土地及土地上的定着物。

在英美法系中财产的划分比较复杂。如英国财产法将土地划分为有实体的可继承财产和无实体的可继承财产,其中有实体的可继承财产包括土地和生长在土地上的一切物,如建筑物、树木和地下矿物。无实体的可继承财产是不能被感官感知的,也不能被视觉看见的,主要指不可触知的权利。在美国,不动产一词有多种解释且多少有些不同,但在所有的定义中,不动产本质都包括土地、固着在土地上的定着物和附属于或从属于土地的物(从物)。这些是构成不动产这一财产的物质要素,在不动产的任何一次转让中都自行转移,而不需要在转让合同中特别明确。

历史上,大陆法系和英美法系在划分动产与不动产的标准方面,大致有以财产的物理属性为标准、以财产的添附为标准、以财产的价值为标准以及以法律规定为标准等方法。值得注意的是,在国际上,通用的是依财产物理属性及依附于财产的添附标准划分动产与不动产。虽然各个国家之间仍然存在着差异,但差异不大,主要在于对物(财产)的认识不同。采用“物”的概念的国家和地区(德国、日本、中国台湾等),其动产与不动产包括“可动之物”与“不可动之物”;采用“财产”概念的国家和地区(意大利罗马、法国、英国、美国、中国香港等),动产与不动产包括“可动之物”与“不可动之物”及其之上的权利。从严密的法理上看,不可动之物不能等同于不动产,因此,物可分为可动之物与不可动之物;从财产的角度来看,不动产是“不可动之物”及其上的可支配权利。

我国在发展社会主义市场经济的条件下,进行了与土地有关的法制建设,而房地产的内涵在法律法规与实践中更多的体现为“房+地”,这已与传统民法和英美等地的“不动产”概念有了明显的区别,即不动产应当是一个更宽泛的概念,它除了包括房地产,还包括其他不动产。因此,我国的不动产应当包括土地、附着于土地的物、土地及附着于土地的物的权利。(1)土地

土地是人类社会赖以存在的物质条件,是一切生产和生活的源泉。土地既是一种可以感知和触摸的实体,其更代表为一种空间,是人类相关活动及物质的空间载体。一般地,土地对于人类的意义主要体现在两个方面:第一,土地本身是一种自然物,它不仅为人类生存提供了重要的物质基础,为人类的持续存在提供了源源不断的物质与能量供给,也产生了人类本身;第二,土地是一种空间范围,为人类的生产生活活动提供了空间,也为土地实体提供了存在空间。土地的空间范围属性是土地及其附着物存在的空间基础,也是其构成不动产的前提。

对于土地的空间范围属性,主要有平面观和立体观两种观点。土地概念的平面观是从土地的横向跨幅,即水平幅度着眼的,其界定的显著特征是由窄到宽,这是一种二维观点,把土地看作平面;土地概念的立体观是从土地概念的纵向跨幅,即垂直幅度着眼的,其界定的显著特征是由上到下,是三维观点,把土地分为地下、地面及地上。

值得注意的是,就土地本身的内涵而言,时空观更能反映土地的本质,即土地不仅具有空间属性,也具有时间属性,土地的概念随着时间的推移和科学技术的发展,其广度和深度会不断拓展。(2)附着于土地上的物

附着于土地上的物包括附着于土地上的建筑物、构筑物以及土地之上的自然生成物,另外,添附于建筑物上的物因归属于建筑物附属设施,故也属于此范畴之内。附着于土地上的建筑物和构筑物包括地上及地下的各种建筑物和构筑物,如管线、房屋、堤坝、铁路、墙体等人工修筑的实体,其特点为不可移动或移动位置会改变其形态和降低其价值;土地上的自然生成物指产生于土地的物,如森林、草原、耕作物、矿藏资源等,它们在与土地构成一体时为不动产,一旦与土地分离,其性质变更为动产;添附于建筑物上的物,主要是指与附着的建筑物密不可分,或者分离会引起性质、形态的改变或价值的贬损的附属物,如附着于其上的固定水电设施、建筑装饰以及其他固定附属设施等,其按照司法实践一般认为应属于不动产的范畴。(3)土地及附着于土地上物之上的权利

权利是现代自由主义政治及法学的核心观念,其意义为个人自主性为正当。对物的权利为物权,即权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。因此土地及附着于土地上物之上的权利为对物权,属物权一种,称之为不动产权。物权可分为动产权与不动产权,包括自物权与他物权。

二、不动产的特性

不动产作为物与权力的合体和一种资产,除拥有与其他资产相同的基本属性(有用性、稀缺性、可被独占性)外,还具有以下基本特性:(一)数量有限性

不动产的数量是有限的。土地是自然产物,其总量是固定不变的,不能人为地增加或减少。

土地的自然供给是没有弹性的,但土地的经济供给是有弹性的,可因技术进步或土地利用效益的变化而增加某类土地数量的供给。例如,随着技术的进步,可以将沙漠改造为良田,从而增加耕地的供给量;可以因出售商品房利润丰厚,而将农田改变为住宅用地。但一类用地数量增加是以另一类用地数量减少为代价的,所以,土地的总量并没有改变。

虽然附着于土地上物的数量可以变化,但由于其与土地一体发挥功能,因此应归属为同一不动产,其数量的变化只是导致了不动产功能的和价值的变化。

从房地产的角度来看,建筑物是人类劳动的产物,它的总量是可以变化的。如建筑物的供给随需求、技术进步与规划限制而变化。需求增加,建筑物的供给就会增多;技术进步,可以建造摩天大楼,从而增加建筑面积的供给量;规划限制放宽,亦可增加建筑物的供给量。所以,建筑物的供给具有一定的弹性。

但是,受土地自然条件和经济条件的制约,建筑物本身的供给并不是可以无限增加的,这就必然使得房地产的供给往往会受到限制,以致其不能完全满足或适应房地产需求增长的需要,从而形成房地产供求之间的矛盾。另外,技术条件的限制和规划管制的约束,也进一步压缩了房地产总量的扩张。(二)位置的固定性

不动产的内涵决定了其位置的固定性特征。基于土地的空间范围属性,因土地而形成的不动产其位置便具有天然的不可动性。随着经济社会的不断发展,对土地的利用与管理广度和深度的进一步拓展,不动产位置固定性内涵由原始的自然不动性扩展至交通地理和社会经济位置的相对固定性,不动产的功能与价值因交通和社会经济相对位置的变化而发生变化。

对于城市不动产,有的学者认为最重要的特征一是位置,二是位置,第三还是位置。这使得不动产的位置在不动产利用、消费、估价、投资活动等方面具有特殊的重要性。

由于不动产位置的固定性,在进行交易时,无法将不动产取走,因此,不动产交易主要是权属交易,通过法定契约和产权登记来保障买方获得不动产产权。(三)不动产的耐用性

不动产使用的耐用性主要有利用的可持续性和使用期限的长久性特征。对于土地本身而言,由于土地承担着生产和承载功能,其可持续利用体现在土地生产功能的持续性和承载功能的永久性。只要使用合理,土地就可永续发挥产出功能,在合理利用和保护的前提下,农用土地的肥力可以不断提高,永无尽期。就其发挥承载功能而言,土地作为建筑物和其他附着物的基体,提供了空间范围和依附的基础,其功能是永久的。

使用期限的长久性主要针对不动产中的建筑物等土地附着物而言,一般资产由于使用中的损耗以及新产品的不断出现、增加,使用者极易弃旧更新,而建筑物等土地附着物虽然也会随着使用及时间的流逝而不断折旧,但是使用年限都比较长,有的甚至长达百年以上,故而现实生活中经常会出现几代人使用同一房屋的现象。(四)不动产的个别性

土地既是实体又是空间,每一土地均是个体的、有别于其他土地的,至少在空间位置上是唯一的。因此,基于土地的不动产具有位置的固定性特点,决定了每一不动产都处于特定的自然和社会环境之中。由于任何两宗土地均存在一定的差异,即使附着于土地上的建筑物完全采用相同的建筑原料及设计,也会因为两宗土地的自然条件、区域特征、地理位置等不同,从而导致不动产的差异性。

不动产个体差异性大。不同的地块由于区位的差异,致使其具有不同的质量。一般位于繁华地段的地块优于城市边缘地块,临街地优于背街地。即使位于同一居民区,出于安全的考虑,居住区中部的住宅将优于边缘的住宅。同一幢住宅的不同的楼层,其价格也不相同。因此,不动产标准化是很困难的。

不动产的个别性使得每一个不动产均具有区别于其他不动产的自身特征,因此需要对不动产开展价格评估。同时,由于一般而言不动产的价值量较大,因此更有必要开展价格评估。不动产的个别性也导致了某一不动产很难完全被其他不动产替代。(五)不动产的地域性

不动产的固定性特点决定了不动产具有很强的地域性,即每宗不动产都处于特定的自然和社会环境之中,因此不动产具有明显的区位优劣差异。

由于不动产固定于某个地段,不可移动,因而地域性很强,它与周围环境关系(经济、政治、社会及自然条件等综合系统)极为密切。具体到某类不动产,影响其个性的因素更繁多,以住宅为例,其影响因素有:风俗习惯、气候条件、地质状况、交通设施、市容与环境、商业街设置。灾害情况、污水处理、邮电通讯、给水排水、电力设备、学校、医院、公共设施、公园等众多物质设施和自然条件。还有社会治安、政治稳定、经济繁荣、人口状况等社会经济因素。另外,不动产的地域性不仅体现在不动产自身上,还影响着消费。由于不动产品具有固定不可移动性,这就决定了其地产地销性质,不动产产品有效的消费需求一般只限于一定区域范围内有条件的部分消费者。因此,从系统论观点看,不动产市场体系是一定区域内的市场子系统,它与其他系统要素的牵制性很强,只有与其他系统要素协调一致,不动产市场体系才能有序运行。(六)不动产价值的趋升性

由于土地具有永续利用的特点,可以持续不断的产出,同时由于土地资源的数量有限,人们对土地资源的需求会因为生产生活水平的提高不断增加,因此土地的供需形式从长远来看是日趋紧张的。土地供给的稀缺性不仅表现在土地供给总量与土地的需求总量地矛盾上,还表现在由于土地位置固定性和质量差异性导致的某些地区和某种用途土地供给的特别稀缺上。土地供给稀缺,从长期来看必然引起地租地价的上涨。

建筑物价值自然损耗时间也很长,且可进行维护保养和改良投资保持或增加其价值,因此可以抵御通货膨胀的影响,进而该性质表现为价值的趋升性。

不动产价值的趋升性指的是不动产的一般性质,是针对不动产价值变化的总体趋势而言的,不排除不动产价格会随着社会经济发展的波动而波动,也不排除人为造成的市场动荡和外部负效应所引起的不动产贬值。另外,建筑物也会因为折旧的因素出现随时间出现价值贬损的情况,但不动产的总体价值依然是趋升的。

需要注意的是,由于我国法律限制土地使用权年限,所以不动产的保值增值是相对的。也就是说,在某个时间段内,它的交换价值出现保值增值性,但随着剩余使用年限逐渐减少到零,产权人所能获得的交换价值也将逐渐减少到零。而在土地使用权到期被国家收回后,国家重新出让的土地使用权价格体现的是该时点市场条件下新的权益价值,往往在原出让价格上发生增值。而2007年《中华人民共和国物权法》规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”,使得住宅不动产的保值增值性进一步增强。

不动产价值的趋升性,也使不动产具有了消费和投资的双重属性。(七)不动产的投资消费双重属性

作为人们生存繁衍的基础和活动的载体,土地在人类生产生活中发挥着重要作用。不动产既是一种基本生活资料(消费要素),又是一种生产资料(生产要素)。由于不动产具有生产要素和消费要素的双重属性特征,因此,人类既使用不动产作为直接的消费品满足其居住和其他消费所需,又把不动产作为基本的生产要素投入到生产活动中去。

此外,不动产不仅是一种基本生活资料或生产资料,而且由于其使用价值及价值实现的长期性和稀缺性、垄断性,使得不动产品具有保值、增值功能,即具有投资与消费的双重性。不动产市场投资消费的双重性,使得不动产市场具有“雷却德效应”(Ratchet effect),即不动产市场价格因需求而上涨,不动产的投资或消费并未因此而下降,甚至上升,出现一种反供求规律现象。(八)不动产效用的多层次性

不动产在效用上同时具备生存资料、享受资料和发展资料等多个不同层次的性质。房地产作为生存资料,给人以安身之处,即“衣食住行”中的“住”;随着社会的发展和进步,结构合理、造型美观、装潢雅致、设备齐全的房屋,使人感到舒适方便,房地产使用价值逐渐提高,能给人以物质和精神上的享受,从而体现出其作为享受资料的功能;另外,房地产还是人们进行娱乐、学习和社交的场所,为个人的发展提供了必要的环境,从而使人们向更高层次追求,因而具有发展资料的效用。房屋的这些特征是其他商品所无法比拟的,并决定了它的需求弹性要超过其他商品。

三、不动产的类型

按照不同的目的和标准,可以将不动产划分为不同类型。根据实际需要,可将不动产按以下标准进行分类:(一)基于用途分类

1.非农业建设用途不动产(1)商业、金融业用途的不动产。指商业服务业,旅游业,金融、保险业用地及其上建筑物。(2)居住用途的不动产。指供居住用的各类房屋及其用地。(3)工业用途的不动产。指工矿企业的生产车间、房屋、附属设施及其用地。(4)仓储用途的不动产。指仓储企业的库房、房屋、附属设施及其用地。(5)文、体、娱、办公用途的不动产。指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地及其上的建筑物。(6)交通用途的不动产。指铁路、公路、管道运输、港口、机场等及其附属设施和用地;城镇内部的道路、广场和停车场等用地。(7)市政公用设施不动产。指自来水、泵站、污水处理厂、变电所、煤气站、供热中心,环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局(所)等用房及占地,包括其建筑物、构筑物及管理维修设施和用地。(8)特殊用途的不动产。指军事设施、涉外、宗教,监狱等用地及其上建筑物。

2.农业用途不动产(1)耕地。指种植农作物的土地。(2)园地。指种植以采集果、叶、根、茎等为主的集约经营的多年生木本和草本作物的土地。(3)林地。指生长乔木、竹类、灌木等林木的土地。(4)牧草地。指以生长草本植物为主,用于畜牧业的土地。(5)农村道路。指农村中为农业生产服务的道路、附属设施及其占用的土地。(6)其他。指上述用途以外的农业用途的不动产,包括畜禽养殖设施及用地、渔业养殖的水面及附属设施用地、农村晒谷场等用地。

3.其他不动产

其他不动产主要指除非农业建设用途和农业用途以外的不动产,包括未利用的滩涂、河流、湖泊等水面,各种荒草地、裸岩石砾地等未利用土地,空闲地等。(二)基于产权性质划分(1)国有不动产。是指属于国家所有的不动产,例如国有土地,国有房地产等。(2)集体所有不动产。是指属于农民集体所有的地产、房地产,以及属于其他集体所有的房产。(3)私有房产。是指属于城镇、农村私人所有的房产。(4)涉外房产。是指外国公民,外资企业、合资企业、合作经营企业以及港、澳、台同胞在我国拥有所有权的房产。(三)基于收益划分(1)收益性不动产是指以营利为目的,能够直接取得收益的不动产,包括出租不动产和直接用于经营活动的商业、工业以及服务等用途的不动产。另外农业用地等也大多属于收益性不动产,按市场价格收费的文化娱乐及休闲用途不动产通常也是收益性不动产。(2)非收益性不动产指不以营利为目的,不能直接取得经济收益的不动产,泛指除收益不动产以外的所有其他不动产。如只能自用的住宅、政府办公楼、部队营房、教堂、寺庙等。对于公益性机构的不动产,如文化娱乐设施和学校设施等,即使这些机构收费,但所收费用只是用来维持自身收支平衡,并不包含不动产取得的收益,则这些不动产也是非收益性不动产。

收益性不动产和非收益性不动产的区分只是针对使用的目的,因此收益性不动产和非收益性不动产在一定条件下可以相互转化,如房地产开发企业销售的房地产属于收益性不动产,但是一旦由购买人购得并用于自己居住时,其不动产就转变为非收益性不动产。第二节 不动产业的形成与发展

一、不动产业的概念

不动产业是指以不动产商品为经营对象,由从事不动产开发、经营、管理和服务等经济实体所组成的行业。不动产业的业务活动,贯穿不动产的全过程,其主要经济活动领域包括土地开发及房屋等建筑物的建设与维修、土地使用权的出让转让、房屋等不动产销售租赁等。根据国际经济合作与发展组织和我国对产业的分类,不动产业属于第三产业。

不动产业所经营的业务大致有以下几种:(1)不动产开发业务;(2)不动产买卖(根据我国法律规定,地产所有权不能进入市场买卖,使用权可以进入市场流动)业务;(3)不动产租赁、抵押业务;(4)不动产中介业务(信息咨询、资产评估、买卖中间人等);(5)不动产金融、信托业务;(6)不动产管理业务(物业的管理、维护等);(7)房屋的维修、装饰业务。

二、不动产业的特点

由于不动产的特性决定了不动产业与其他行业相比具有明显的特点,主要包括以下方面:

1.不动产经济活动中房地产交易的统一性

不动产业发展的关键在不动产商品的流通。在通常情况下,房地产商品由房产和地产构成,两者的交易具有不可分割性,房因地存、地随房走,房与地两者浑然一体。

房与地交易的不可分割性,并不代表它们具有相同的商品属性。房产商品具有价值和使用价值,可以自由买卖;地产虽然也具有使用价值,但如果不考虑土地资本,天然土地或未经人工开发的土地没有价值,没有价值的土地不能在市场流通中实现较高的价格。

2.不动产业投资规模大、回收期长、风险高

不动产开发建设投资,需要巨额的资金投入才能完成。一平方米的土地价格从数百元到数万元不等,而房地产工程造价达到数百元至数千元,因此对于一个几十万平方米的房地产开发项目而言,其投资规模的巨大性,是显而易见的。

另外,不动产开发建设周期长。通常而言,一个房地产开发项目的建设周期往往需要数年的时间,这与一般行业较短的投资周期相比具有明显的特点。由于不动产投资回收期长,往往导致投资人对项目的决策主要基于现状市场和社会经济条件,而国民经济发展的风险性进一步加剧了不动产行业的风险。

对于发展商而言,风险有外部因素,也有内部因素。外部因素包括—国或地区政治经济形势的变化、政策的调整、城市建设规划的变化等;内部因素包括投资决策失误、经营管理不善等。一旦以上风险产生,由于房地产开发资金投入量大、周期长的特点,就会给发展商甚至整个房地产业带来较大影响。如据戴德梁行研究表明,2009年上海、北京、广州等全国9大城市积压了2006年到2008年的在建存2量商品住宅约3800万m,按当年的销售速度,消化这些市场存量平均要9个月时间。缓解或避开风险的主要途径是多元化经营。但有风险就有投机,房地产商品保值、增值的特性和使用长期的功能,为房地产投机提供了基础和可能。地皮、楼花频繁被炒,产权多次转移,在现代社会已经司空见惯。

房地产有生产、流通和消费三大环节,流通是房地产业的基本环节。可以说,适当的投机促进了房地产市场活跃,是房地产业健康发展所必需的催化剂。

3.不动产产业的先导性与滞后性

不动产业与建筑业、林业、材料工业、金融业等行业有着十分的关系,不动产业的发展能够带动这些相关产业的发展。上述相关产业的再生产和扩大再生产,都要以不动产业的发展为前提条件,不动产业是国民经济的先导性行业。第二,从整体来看,不动产业的发展也离不开整个经济的发展,并且由于不动产业的投资规模大、周期长,当经济开始衰退后,由于其保值增值特性,会使一部分其他行业资金转向不动产业,从而使不动产掀起一个新的高潮,但这只是不动产业滞后于经济发展的表现(见图1-1)。图1-1 房地产业和国民经济发展比较图(王洪卫等,1997)

4.不动产市场的区域性

不动产具有位置固定性和个别性的特点。决定了每宗不动产均处于特定的自然和社会环境中,因此不动产具有明显的区位差异,也决定了不动产市场是一个地区性市场,虽然宏观经济发展或其他相关区域不动产市场的发展可能对本区域不动产市场产生一定的影响,但是,由于一个区域的不动产供给只能来自于当地土地资源的开发利用,而不动产的需求也只是对当地不动产的需求,其供需上的不均衡并不能通过区域间不动产商品的流动和调剂加以缓解,因此不动产市场具有明显的区域性特点,主要受限于当地土地资源状况和当地社会经济条件和市场需求的影响。

5.不动产开发经营业务的复杂性

不动产开发经营业务涉及土地取得、规划设计、项目融资、工程管理、市场营销等多个领域。置业投资则需要考虑租客、租约、维修、保安、物业管理等问题。整个开发经营活动涉及政策法律、勘察设计、金融分析、建安工程、营销分析、物业维护等多种专业知识,因此,与一般项目的投资经营相比,不动产开发经营业务更加复杂。

6.不动产业与金融业的高度关联性

随着我国城市化的快速发展、住房制度和金融体制改革的推进,不动产业与金融业相互促进、共同发展的关系越来越明显。

首先不动产业的发展需要金融业的大力支持。由于不动产开发投资所需资金量大,仅靠不动产开发经营企业和购房者的自有资金投入,而没有金融业的支持和配合,一般企业很难实现不动产投资的良性循环;对于房地产的流通和消费而言,也需要金融业的帮助。需要购置房地产的单位和个人如果仅仅依靠自身积累的资金实现购置房地产的目的,往往需要较长的时间,对于广大个人购房者而言更是如此;房地产的发展过程需要融资以外的其他金融手段的服务,如通过办理结算、信托、保险、代理发行有价证券等业务,支持房地产的开发促进房地产的流通和消费。

其次,金融业的发展需要在不动产业拓展业务。由于不动产单位价值量大,同时又具有不可移动性的固有特性,因此对于特别强调投资资金安全的金融机构而言,不动产无疑是最好的标的。基于此原因,包括银行、信托公司、保险公司等金融机构均把不动产作为重要的投资与贷款目标。除此之外,金融结算工具如支票、银行本票等在不动产流通和消费领域得到了进一步应用,金融业的金融服务内容也在不动产业也得到进一步拓展。

三、不动产业在国民经济中的地位和作用

1.不动产业是国民经济的基础产业

不动产经济在整个商品经济体系中属于要素经济,它所提供的商品和劳务服务既是社会生活的基本要素,又是生产的基本要素。

从物质资料生产看,不动产业为各个经济部门提供必要的劳动资料,使这些部门拥有固定生产场所或经营活动空间,离开了土地、房屋及其相应的空间,人类的一切物质生产都无法进行。从人口生产来看,住房是人类最基本的生活资料,也是劳动力生产和再生产的最基本的条件之一。人类的基本消费活动,吃、穿、用均离不开房地产,劳动力再生产和成长所需要的教育、文化、福利等用房也需房地产业提供。可见,房地产是社会生产和人类生活的基本要素,不动产业是国民经济的基础产业。

从中国经济近年的发展来看,房地产业已经成为我国经济的支柱产业之一。如2004年,房地产在上海六大支柱产业中排名第四,但它对GDP的贡献与第一支柱信息业之间相差不足3%。如果加上对钢铁、家电、材料和金融等行业1.36的带动系数,房地产及相关行业共产生了19.5%的GDP,堪称上海经济增长第一引擎。另外,2007年我国房地产业增加值占GDP的比例达到了4.75%的历史高位(见图1-2);另据史东辉(2008)的统计,房地产业增加值对GDP的贡献在2005年超过了所有工业行业。

图1-2 1978—2007年房地产业增加值及占GDP的比例(邱兆祥等,2010)

2.不动产业是国民经济中的导向产业

不动产业的发展能够带动一大批相关行业的发展,如建材、装潢、家具、建筑、建筑设备、家用电器等50多个物质生产部门20多个大类近2000种产品的发展。据一些工业发达国家统计,不动产业的产值每增加1个单位,就能带动相关行业的产值增加1.5~2.0个单位。而在我国,每增加1亿元的住宅投资,其他23个相关行业就要相应的增加1479亿元的住宅投资,被带动的直接相关或间接相关的产业达60多个。所以,不动产业的兴旺发达,对国民经济的发展起着先行、催化和导向的作用。

据研究,1977—1990年期间,美国房地产业对国民经济的带动效应系数为1.33,日本房地产业的国民经济带动效应为1.56。1968—1990年期间里,英国房地产业的带动效应系数为1.83。而房地产对中国40个产业的带动效应的研究结果表明,房地产业的总带动效应为1.416。王飞、黄满盈(2005)从房地产开发和销售两方面研究了中国房地产业对经济发展的促进作用,研究发现,2002年和2003年房地产开发和销售对整个经济的诱发额分别高达GDP的7.6%和7.2%。

而按照支出法国民生产总值的思路,房地产行业对GDP真正的贡献水平,相对其他行业,具有量上的绝对优势,达到15%以上,对国民经济属于明显的强“拉动作用”行业。同时,由于我国人口众多,城镇化的广度和深度还显不足,未来房地产业仍有较大的发展空间,其对GDP的贡献也将在相当长时间内维持较高的水平(见表1-1)。表1-1 2004—2007年房地产行业对GDP的贡献(邱兆祥等,2010)

3.不动产业是国家财政收入的主要来源

经验表明,在经济发达的国家和地区,政府从不动产取得的各种收入,一般占财政收入的10%~40%。香港政府1980—1981年度批租土地收入占当年财政总收入的37%,1981—1982年度占28.2%。我国“十五”期间,房地产业税收完成5190.98亿元,年均增长41.4%,增幅在各行业中居于首位。随着房地产税收一体化管理进程的不断推进,山东、四川、天津等部分省市已将建房、售房、租房、装房这“四房”环节涉及的各项税收纳入一体化管理范围,利用各环节“链条式”关联,加强房地产税收征管。2006年全国地税收入中,第一产业税收收入125716万元,占总收入的0.11%;第二产业收入42507499万元,占总收入的37.13%;第三产业收入71855385万元,占总收入的62.76%,其中,房地产业税收20574700万元,占第三产业收入的28.63%,占全国地税收入的17.97%。天津、辽宁、江苏、浙江、安徽、福建、江西、重庆、四川、宁夏地税收入中房地产行业占第三产业的约1/3。可以说,第三产业地方财政收入主要依靠房地产行业。2007年前10个月,全国大部分省区市的房地产税收增幅均在40%以上,最高达到80%左右。与此同时,房地产和建筑业税收在地方税收入中的比例也已达到30%~40%。

另据统计,2006—2008年房地产行业在新疆地方税收收入中所占比重不断加大,分别为6.47%、8.49%和8.16%;对地方税收收入的贡献分别为1.08、2.41和0.89。

4.不动产业的发展有助于优化消费结构和产业结构

目前,我国城市居民总消费构成中。大致上食品占40%,穿和用等占45%左右,住房仅占15%左右。而国际上,一般中等发达国家,住房消费(含租金、水电、煤气等)占总消费比重均较高,如美国的纽约、洛杉矶大都市用于住房消费的支出比重为分别达到23.97%、23.34%。而我国2005年上海和广东的居住消费分别占消费支出的10.25%和10.00%。2010年10月,中国CPI权重中,居住消费的权重是15%左右,而美国是42%左右。与发达国家相比,说明我国用于住房方面的消费比重偏低。其结果是:一方面居民的住房状况改善缓慢,另一方面,与住房有关的行业发展缓慢。而不动产业的发展,将有助于解决这个问题。

消费结构与生产结构是相互依存的,消费结构的改变必然会导致生产结构的改变,从而使不动产业及其相关行业得到迅速发展。同时.优化的产业结构又为改善消费结构提供物质基础,从而实现国民经济的良性循环。

5.不动产业的发展能为社会提供大量的就业机会

不动产业的发展能带动大批相关行化的发展。因此,可以提供大量的就业机会,容纳从农村和其他行业转移出来的劳动力。经济增长与投资是影响产业发展与就业增长的主要因素。增加值越高,房地产业在国民经济中的作用越强,所能解决的就业机会就越多。同时用于房地产业开发建设的投资越多,带来更多的就业机会。

据1997—2008年全国相关数据分析,当我国房地产开发投资每增加1亿元时,最终就业人数平均增加118人。1994—2004年间,房地产业吸纳的就业人数增长率最高为22.14%,最低为-4.37%,平均23.17%,且随着房地产投资的增加,就业人数呈线性增长的态势(见表1-2)。表1-2 1997—2008年全国房地产实际完成投资与就业情况分析

注:数据来源于历年中国统计年鉴。

四、中国不动产业的产生与发展

不动产业是关系到国计民生的产业,在国民经济中占有重要地位。在我国,不动产业是一个既古老又新兴的产业。据有关文字记载,中国在3000多年前就出现了田地的交换和买卖,但不动产业作为一个独立的行业出现在中国的经济舞台上是20世纪改革开放后的90年代初。近年来,随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立以及城镇住房制度改革的不断深入,中国房地产业得到了迅猛发展。一个包括城镇国有土地使用权的出让和转让、房地产买卖、租赁、抵押、信托以及各种中介服务在内的房地产市场体系已经形成;国家有关房地产的供应、市场、金融、物业管理、中介等方面的政策和法规亦不断出台和完善。

推究我国不动产业的发展主要经历了以下阶段:(1)19世纪中期以前,我国古代不动产业萌芽与缓慢发展时期

夏商周时期普遍实行井田制,土地所有制性质为土地王有制,国家禁止土地买卖。在井田制下,公田与私田经历着自身的衍变,并向私有化逐渐迈进。正因如此,西周中期,土地关系开始发生流转,在诸侯与贵族出现了有关土地的赔偿、赠送、交换,乃至抵押、典当关系。目前发现的最早的一宗不动产交易就是发生于西周时期(公元前919年),在一个名字叫“盉”(同“和”)的西周青铜器上,就刻有一段关于地产交易的铭文,意思大致就是在公元前919年农历3月份,一个叫矩伯的人分两次把一千三百亩土地抵押给一个叫裘卫的人,换来了价值一百串贝壳的几件奢侈品,包括两块玉,一件鹿皮披肩,一条带花的围裙。

春秋战国时期,如史载晋国曾多次利用戎狄“贵货易土”的特点,用财货交换戎狄土地,这虽然和私人土地买卖有所不同,但“土可贾也”一语,也可见土地买卖存在之端倪。至秦始皇三十一年(公元前216年)秦政府颁布了“使黔首自实田”,标志着封建土地私有制在全国的确立。西汉前期,土地市场萌芽的条件同时齐备,土地市场开始萌芽。

自西汉中后期至唐中叶,人们可以通过多种渠道获得土地,土地买卖尚未成为人们占有土地的主要途径。土地买卖的数量和规模较为有限,土地交易的频率趋于平缓,土地市场处于一种缓慢向前发展的状态。

明中期至清前期,土地市场化趋势的加快。这一时期,随着商品经济的发展,农业商品化程度日益增强,促进了土地市场的发育;地权转移的高频率与零细化,使得土地买卖愈加频繁。正因如此,土地市场的发育呈现出新的特征:一是地权市场范围继续扩大;二是地权与资本的相互转化;三是土地经营权的市场化。土地市场化趋势得以加快。(2)从19世纪中期到新中国成立前夕,是旧中国不动产业的资本主义经营方式时期

旧中国不动产业经营的特点是资本主义经营方式。1840年后,西方列强用武力打开中国的大门,强迫清政府签订了一系列不平等条约,攫取各种特权。西方列强先后在上海、广州、天津等重要口岸的商埠设置租界。租界的开辟,大规模的人口流入使租界以致这些地区整个城市的住房空前紧张。殖民主义者和冒险家们一方面抬高价格出租土地,另一方面在空地上用最快的速度建造新房,高价出租或出售,牟取暴利。与此同时,中国的一些民族资本家也独资、合资兴建和经营房地产。

到20世纪20年代初,随着旧中国不动产业的萌芽和发展,独立的房地产公司逐渐取代了零散的房地产主设置的经租账房和经租处。此时,第一次世界大战已经结束,帝国主义的经济实力在远东卷土重来,特别是对上海等通商口岸更是虎视眈眈。当时的中国正处于军阀割据、内战不断的年代,富豪、买办和军阀等纷纷向上海等大中城市迁移,广大城乡人民在社会越来越动荡的情况下,也成批地进入城市谋生。城市人口的急剧膨胀,使房屋的需求与日俱增,大量涌来的无法投入生产的外资和内地的游资,为了寻求资金出路和投资安全,便相继投入房地产业。至此,旧中国房地产业进入了蓬勃发展的高潮时期。但是,由于四面八方的游资盲目涌入上海等大中城市,于是盲目投资导致了猖獗的投机活动,引发了1934年到1935年的“危机”。尽管繁荣中有危机,但无可置疑,抗战前夕的二、三十年代,是旧中国房地产业最为旺盛的“黄金时期”。作为标志的是,这一时期,在以上海为首的大中城市陆续建造了许多八九层的高层建筑。特别是上海,出现了28座10层以上的高层建筑,最高的达到24层。

1937年“七七事变”后,全国抗战爆发,沿海许多大中城市相继沦陷,人心惶惶,导致国内外的资本家对房地产的投资骤减。旧中国房地产业的资本主义经营方式由此进入低潮阶段。1945年抗战胜利后,“国统区”的机构和企业纷纷复原,滞留大后方的民族资本家则纷纷迁回沿海商埠,饱尝沦陷痛苦的海外华侨也相继返回或前来投资,房地产业一度出现了“繁荣”局面。但不到一年,1946年夏,国民党政府发动内战,时局不稳,使具有长期投资特征的房地产业再次受到重大打击。再者,抗战胜利后,由于中国人民的觉悟空前高涨,迫使帝国主义国家不得不放弃在中国的治外法权和在通商口岸、公共租界的特权。外国资本家眼看失去了以往“为所欲为”的特权,基本上都不再投资房地产业。于是,旧中国房地产业的资本主义经营方式走向了衰弱的时期。

据统计,新中国成立前夕,外国在中国的房地产有1000多万2m,分布在上海、南京、北平、天津、广州、哈尔滨、青岛、厦门等大中城市,分属于美、英、法、德、俄、日等34个国家。(3)从中华人民共和国成立到十一届三中全会前夕,是新中国不动产业的缓慢发展直至消失的时期

新中国成立后,城市土地实行国有化政策,国家将国民党政府所有的房产及其党政军要人的房产均转为社会主义国家公有房产,继而依法将一些不法分子的房地产一律收归国有。与此同时,对属于国外的地产一律收归国有,对其房屋则区别不同情况按照有关政策,以接管、征用、抵债、收购等不同的方式转为社会主义国家公有房屋。当时的格局是:公有房产均由房地产管理部门实行统一管理,允许少量私有房产合法经营。

1950年,我国开始逐步对资本主义工商业进行社会主义改造,其中包括对资本主义私有房屋的社会主义改造。先由城市房地产管理部门成立房地产交易所,代办房地产买卖手续,负责审查产权、控制价格,禁止掮客经纪人的投机活动。开展托管业务,房产的产权不变,国家按月付给房主一定的租金,把私人的房产经营纳入国家计划经济的轨道,改善了房屋租赁关系。

1956年,国家对农业、手工业和资本主义工商业的社会主义改造基本结束,城市私有房产也得到了相应改造。1956年至1958年间,对资本主义私有房屋实行赎买政策。在保留极少数私有房主自住房的前提下,大量的私有房产通过公私合营、定息赎买的办法变为公有房产。至此,中国不动产业作为一个独立行业已不复存在。国家从而实现了城市房地产公有制,建立了以公有制为主体的城市房地产经营模式和管理体制。

从1958年起至1978年12月召开的十一届三中全会前夕这一相当长的时期内,中国不动产实行的是集中计划经济。对于生产性的不动产,国家有计划地投资建设,无偿拨给企业和单位使用;而非生产性的房地产及职工住宅,也由国家统一负责、统一建房、统一分配使用。由于当时社会成员实行的是“低工资制”,相应的,住房的租金也普遍偏低。采取的“以租养房”的方针,因为低廉的租金回收尚不够房屋的维修费用,再加上房屋建设只有投入没有产出,所以,国家越是投资建设,其补贴的数额就越大,由此带来的沉重负担渐渐使国家难以承受。结果导致大量的住宅投资无法收回,资金无法实行良性循环,房屋再生产步履维艰,城市职工的住房日益紧张。(4)从十一届三中全会以后至今,是中国不动产业重新成为独立行业和全面发展的时期

1978年12月,中国共产党十一届三中全会召开,中国开始实行经济改革,实行土地使用制度改革和住宅体制改革,不动产业也随之慢慢复苏和发展。在20世纪80年代初开始实行国有土地使用制度改革,迫切要求改变城市土地无偿划拨制度。1982年,深圳经济特区率先变无偿为有偿使用土地,按不同等级向土地使用者收取不同标准的土地使用费。1984年起,抚顺、广州等城市也相继仿行。与此同时,城市住宅建设也有很大的变化,主要表现在城市住宅投资主体多元化,即由先前单一的国家预算投资(包括基本建设和更新改造投资)转化为国家、企业、个人三位一体的投资体系。1980年以后,国家投资部分所占比重呈现下降趋势,企业和个人投资部分呈逐步上升趋势,尤其是个人投资增加迅速,以年均50%的速度增长。在1979~1991年间,住房投资在国民生产总值和社会固定资产投资中所占份额几乎每年超过7%,甚至高达24%。世界银行认为,中国住宅建设的成就以国际标准而论也是创纪录的,并认为中国20世纪80年代的成就超过一般发展中国家所能达到的水平,接近人均国民生产总值7500美元的国家水平。

开始于20世纪80年代初期的中国城镇住房制度改革,至1988年全面推开,改革的重点是从福利型住房体制向住房的市场化、社会化过渡,使住房从隶属于各企事业单位向社会统筹过渡,即“住房商品化”。从此,在我国实施依据商品经济原则出售或出租房屋,使得中国房地产业恢复了原来的面目,在经过长达30年之久的销声匿迹之后,重新形成一个独立的行业。

1992年以来,随着社会主义市场经济体制的逐步建立和完善,我国进一步深化了城镇住房制度改革,极大地推动了房地产业的迅猛发展。但其发展所走过的路是曲折中的前进之路。其中从1992年至1998年,可以说是改革开放后中国房地产业的调整和房地产市场形成时期,之后中国不动产则进入健康有序的发展时期。

1998年7月3日国务院颁发“关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知”,明确要求自1998年下半年停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化。停止住房实物分配以后,城镇职工要解决住房问题就只能到市场上去购买了,这也标志着改革开放后中国不动产市场的真正形成。

1999年以来,居民购买商品房积极踊跃,购房比例逐年增加。据2000年建设部对北京、上海、天津、重庆等全国28个大中城市住房市场调查显示,个人买房比例,上海为97.5%,天津为96.8%,长春为93%。而且,2001年以来全国大部分城市个人购买住房比例则达到99%以上。个人买房比例增加主要是房改的结果,这说明随着城镇住房制度改革的深入和改住房实物分配为货币分配以后,集团购买逐步退出市场,个人住房消费已成为房地产市场的主体。加之放开二手房市场,房地产一、二、三级等各级市场联动发展效应已经愈发明显,整个房市逐渐好转,房地产市场在健康有序地发展。

2003年8月12日,国务院印发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发〔2002〕18号),要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义,指出房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业,实现房地产市场健康发展,对于全面建设小康社会,加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

自2007年开始,美国因为次贷调动住房需求进而引起住房泡沫,并最终引发了世界金融危机,中国的不动产业也受到显著影响。2008年房地产行业发展面临的宏观环境发生重大转变:2008年以来全球经济进一步恶化,经济整体掉头向下,失业率提高,居民收入降低,消费意愿减弱。我国中央政府针对2003年以来房地产过热出台的一系列宏观调控政策开始作出适度调整。至2009年又出现了房地产抬头迹象,部分城市房地产价格开始上扬。进入2010年以来,伴随着宏观经济的复苏,不动产市场进一步呈现回暖的迹象,中央政府针对不动产业的措施也开始朝着区别对待、有保有压的方向努力,其调控的目标为满足广大人民的居住需求,同时实现不动产业的持续稳定与健康发展。第三节 不动产经济学及发展

一、不动产经济学含义与研究对象

不动产既是基本的生产要素同时又是基本的生活资料,这种投资消费的双重属性决定了不动产与一般部门经济学具有明显的差别。基于不动产的特殊性,可以明确不动产经济学至少应当关注以下问题:

作为一种基本生产要素如何在生产过程中发挥作用从而取得生产活动顺利进行,并产生最优收益?

作为一种基本生活要素,不动产如何满足消费需求,实现最高效用?

作为一种主要资产,不动产如何在经济活动中实现保值增值?

作为一种具有外部性和公共特征的资源,不动产如何实现在国民经济各实体及个人之间的公平利用,从而提高全社会的福利水平和人的公平发展?

综上,不动产经济学是研究相关经济社会活动而产生的不动产资源优化配置、经济和社会公众的关系以及不动产经济运行规律的一门学科。

由不动产经济学的含义可以看出,不动产经济学的研究对象包括下述方面:(1)不动产利用与优化配置研究

不动产利用与优化配置是指不动产作为一种基本生产与生活要素在经济活动中的分配与合理利用、市场机制对不动产参与经济活动的影响以及不动产参与生产的收益及分配问题等。包括不动产在生产过程中实现集约与规模利用,促进不动产资源的高效与合理利用,满足人们的消费需求以及产生最优效益,它主要以解决现实问题为导向。不动产利用与优化配置分析不仅可以作为个体消费投资的依据,而且可以为国民经济参与机构提供决策的依据,同时也为政府进行宏观管理调控提供参考。(2)不动产经济运行规律研究

不动产经济运行规律研究以分析不动产经济活动中的经济现象为指向,旨在研究不动产经济的运行机制与基本规律,如不动产价格的涨跌规律分析、不动产市场的景气分析、不动产的经济周期波动分析、不动产市场的区际差异与交互影响分析、不动产经济参与要素主体分析等。在遵循一般经济学中有关理性人假设和方法论个人主义、边际分析、均衡分析等分析方法的基础上,强调基于不动产固有特性基础上的经济运行规律的特殊性,从而使得不动产经济运行规律分析更具有针对性。(3)不动产经济与公共管理研究

不动产是一种重要的公共资源,不动产业是国民经济的重要支撑行业,需要从公共政策和产业政策的角度来分析其经济问题。作为一种公共资源,需要研究满足个体利用需求和公众利用需求的均衡问题,从而促进全社会的整体福利和公平利用,满足人的基本发展需求,保障国家整体战略实施和目标实现。作为一种重要支撑行业,需要研究不动产业与不动产经济运行对国民经济相关产业和部门影响以及不动产业自身健康发展问题。即不动产经济研究不仅是要素经济问题研究,更是公共资源经济问题研究;不仅是单部门经济问题研究,更是多部门关联经济研究。与其他要素经济和部门经济研究相比而言,不动产经济研究更具有公共性和社会性的特征,需要从公共管理的视角加以分析。

因此,不动产经济学立足于一般经济学的理论分析不动产经济有关问题,同时需要考虑不动产经济的公共目的性分析和多部门关联问题分析。其研究对象包括不动产资源利用与优化配置、不动产经济运行规律、不动产经济与公共管理。

二、不动产经济学的产生与发展

作为一门独立的学科,不动产经济学开始系统研究的历史并不长,但是作为一种重要的资源,不动产经济中的若干经济问题已经在很早就有学者开始了相关研究。在我国,自周代以后即开始了有关土地问题的大量研究。17世纪末,西方古典经济学家威廉·配第首次提出了极差地租的概念,并对极差地租、土地价格等做了初步的阐述。尔后,大卫·李嘉图对极差地租开展了系统研究,开创了资产阶级土地经济学的独立研究先河。19世纪中叶,马克思、恩格斯在批判地继承古典经济学理论的基础上,创建了科学完整的地租地价理论体系,为马克思主义土地经济学的独立研究奠定了理论基石。

1924年,美国经济学家伊利(R·T·Ely)和莫尔豪斯(E·W·Morehouse)合著的《土地经济学原理》专著标志着土地经济学正式成为一门独立的学科。20世纪四十年代以来,西方发达国家对土地经济的研究领域进一步深化和综合,出现了专门的有关城市土地及城市不动产的著作,包括Richard U·Ratcliff的《城市土地经济学》(1945)、Michacl Goldberg的《城市土地经济学》(1948)以及E·M·Fisher等的《城市不动产》(1954)相继出版。1978年,Raleigh Barlowe撰写了一本把土地资源与土地资产(不动产)融为一体的更加综合性的经济学的专著《土地资源经济学——不动产经济学》。另外,台湾学者谢潮仪和黄进雄编著了《不动产经济学导论》一书,许文昌编著了《不动产经济学》一书,张耀仁编著了《不动产经济学要论解析(含土地经济学)》一书。除此之外,丹尼斯.J·麦肯泽和理查德.M·贝茨合著的《不动产经济学》也于2003年引入我国。

中国内地不动产经济理论产生的根本源头在于我国改革开放和现代化建设的土壤之中,直接源头则是20世纪80年代以来我国不动产业的迅猛发展。80年代,我国不动产业开始复苏,并有了初步的发展,不动产业开始作为一个相对独立的产业部门,成为我国经济发展的一个新兴领域,不动产经济理论研究也相应出现,并逐步进入了一个相对活跃的阶段。到80年代后期,不动产经济学科体系开始逐渐形成,相关研究论文和成果也相继出现。包括多所大学学者主编的《土地经济学》、《房地产经济学》、《城市土地经济学》等专著及教材相继出版,为进一步开展土房一体的不动产经济研究提供了坚实的理论基础和丰富养料。1993年,丁栋虹的著作《不动产经济学》由南京大学出版社出版,为我国正式以《不动产经济学》命名的专著。该书从权属、市场、生产和政策四个角度对不动产开展了深入的分析和研究。

特别是自2007年我国出台物权法以来,对不动产的资产属性引起了全社会前所未有的关注,不动产独特的资源资产双重特性以及在我国社会经济生活中地位不断强化的事实为不动产经济学学科的进一步发展带来了新的机遇。第四节 不动产经济学研究方法

一、方法与方法论

方法既包括认识、改造世界的一般方法,即方法论(methodology),也包括应用性的具体方法(methods);既包括形成精神产品的思维、研究的方法,也包括形成非精神产品的实践、操作的方法。比较而言,方法是指做某件事的技术、工具或程序,是完成一个既定目标的具体的技术、工具或程序。而方法论就是人们认识世界、改造世界的一般方法,是人们用什么样的方式、方法来观察事物和处理问题。概括地说,世界观主要解决世界“是什么”的问题,方法论主要解决“怎么办”的问题。近现代哲学家曾经提出了诸如经验论、怀疑论、唯物辩证法、语言分析哲学、实证主义、历史学派、规范主义、实用主义、个体主义等各种方法论。

人类所存在和关注的世界或者宇宙包括人类本身以及人类所在的地球、太阳系、宇宙,包括生物界和非生物界。在这个意义上,方法论可以按照适用范围的大小,分为关于整个世界或者宇宙的方法论,关于生物界的方法论,关于人类这种特殊生物的方法论,关于人类社会及其相互关系的方法论(即人文学科、社会科学的方法论),关于人类某一领域的方法论(即某一学科的方法论,如文学、经济学的方法论)。例如,实证主义是一种适用于整个世界的方法论,个体主义只是适用于人类社会且主要应用于社会科学如经济学的方法论。在这个意义上,物理、化学、经济学、法学、文学等每一个学科或领域都有其一般性的方法论,而各个学科本身又有其具体的研究方法。

二、不动产经济学研究程序

科学研究是一个积累、渐变和革命性变革交叉进行的过程。1905年,爱因斯坦仅凭铅笔和白纸,提出了4项革命性的理论。其实,他只比一些科学家领先寥寥数年,如数学家普雷安卡、物理学家郎之万等人都接近于提出相对论。

笛卡儿在1637年的《方法论》指出,研究问题的方法分四个步骤:①永远不接受任何自己不清楚的真理,就是说要尽量避免鲁莽和偏见,只要没有经过自己切身体会的问题,不管有什么权威的结论,都可以怀疑。这就是著名的“怀疑一切”理论。例如亚里士多德曾下结论说女人比男人少两颗牙齿,但事实并非如此。②可以将要研究的复杂问题,尽量分解为多个比较简单的小问题,一个一个地分开解决。③将这些小问题从简单到复杂排列,先从容易解决的问题着手。④将所有问题解决后,再综合起来检验,看是否完全,是否将问题彻底解决了。在1960年代以前,西方科学研究的方法,从机械到人体解剖的研究,基本是按照笛卡儿的方法论进行的。

对于一般的社会科学研究而言,其研究过程一般包括以下方面:(1)决定研究问题(研究对象)。首先要选定问题;其次应该考虑该问题的范围是不是太大,如果太大,便缩小范围,就该问题的一部分找出一个子题来研究。(2)收集并浏览有关材料,包括其他学者对该特定问题研究的结果。(3)发展或找出有关的理论和命题。(4)对与理论和命题有关的基本概念下定义。(5)从变数间的关系中引绎出假设。(6)从理论及命题中确立变数或变数群,并区分相关变数及独立变数。(7)收集有关变数的资料。先决定应收集材料的性质、分量以及收集资料的“景界”,再从事收集。(8)针对资料将假设予以判定。(9)获得发现,即假设的证实或推翻。(10)解释发现。(11)新理论、新命题的树立及(或)旧理论、旧命题的修正或推翻。(12)发表研究成果。

以上各种研究步骤,可以用流程图加以简要的说明。

对于不动产经济学而言,作为经济学分支的社会科学,其研究过程亦与一般社会科学的研究程序相一致,下面对其进行解释。(1)问题的提出与选题确定。基于社会实践以及科学实验均可产生问题,问题的提出者可以为研究者、生产者、消费者、政府等。科学研究的目的在于解决或解释客观世界中的问题,故在提出问题时应明确其拟研究问题的背景和意义。提出没有意义的问题无助于科学的进步和提高,也没有开展研究的必要。其次,问题提出后应考虑选题的确定,即明确可研究的问题是什么,对于选题的确定首先应基于可行性的原则,即选题必须是有限的,能在可用资源范围内提出和加以解决。(2)文献的搜集和综述。经济学本质上是一门经验科学而不是一门逻辑科学,不动产经济学也不例外。需要搜集的文献包括两大类:自己通过社会调查、实验、研究等各种努力直接获得的材料;他人调查、研究的成果,包括学术论文。广义上的文献,包括调查、研究的各种成果,如调查统计数据、案例、调查研究报告、政府文件、报刊文章、著作、论文、综述等,狭义上的指著作、论文。论文包括公开发表的论文、会议论文、工作论文等。应尽可能查阅与选题相关的国内外各类重要学术文献。图1-3 社会科学研究程序(丁栋虹,1993)

收集完相关文献后,需要做的工作就是文献综述与评论。文献综述与评论的主要目的是使研究者和读者了解以前本课题的相关研究的进展、主要贡献以及存在的不足,从而对当前研究课题的可行性和科学性以及意义提出参考。查阅文献后,应尽可能根据选题或需要,进行文献的复制保存和综述。综述是在一定角度、方法下的重新归纳、概括,至少要将每篇文献的贡献详略得当地说清楚。评,指有针对、恰当的评论各文献的贡献与不足以及对不足的可能的解决方向和方法。

为了节省时间,少走弯路,有必要阅读相关选题的已有的文献综述。当然,他人的综述只是路标,不能只看综述而不读文献,路还必须自己走,最好把综述中提到的文献找出来认真阅读和消化,根据自己的选题和逻辑重新综述,不能把他人的综述作为自己的成果。(3)明确研究课题的理论基础以及相关理论。在选题确定和参考已有研究的基础上,首先需要明确本课题研究的理论基础,如不动产价值决定的理论基础包括:区位理论、地租地价理论;不动产价格周期波动与供求分析中的经济周期理论、均衡理论等理论基础。就不动产经济学本身而言,微观经济学以及宏观经济学为其提供了基本的理论基础。

不动产经济学本身的有关基本理论的确定是一件非常重要且必须的事情。如关于不动产经济学的概念、研究内容、研究对象等的明确,乃至于不动产本身的概念与范畴等等。故课题研究的有关基本概念的定义是应当先开始的工作。(4)提出模型。在明确研究内容、基本概念和理论基础的基础上,需要对拟研究的问题进行深入的分析,明确研究对象的结构、功能、相互作用机理,提出假设的理论模型。在模型的指导下,完成参数的确定工作。然后从参数之关系中引绎出假设,决定为假设判定而收集之资料的分量及性质,然后开始收集资料。(5)结论的验证。包括检验一致性(反复验证),即将一个新的结论与同类研究结论进行比较,当然,已有的结论也可能错误;逻辑自洽,当各种特定条件满足时,理论是有效的,并且内在逻辑无矛盾;概念、定义、命题的清晰无歧义,概念、命题或结论应当只有一个明确一致的含义;实用(实践)检验,如限定条件下的预测等。

1971年2月,哈佛大学的卡尔·多伊奇等人在《科学》上发表了一项研究报告,列举了1900~1965年的62项“社会科学方面的进展”,研究社会科学中创造性成就的条件。他们关于创造性成就的标准是:一个理论或一项发现,说明了一种“对一些关系的新理解”;或者规定了具有“如果……那么”这种形式的、可验证的命题;或者产生了“一种实质性的影响,从而导致进一步的认识”。通过研究发现,定量的问题或发现(或者兼有)占全部重大进展的2/3,占1930年以来重大进展的5/6。

这说明,现代社会科学已经不仅仅是一些观念的辞藻,而是一些可以用经验和可检验方法加以阐述的命题,社会科学正变为像自然科学一样的“硬”科学。

三、不动产经济学研究的方法

1.几种重要的方法论

一门学科研究的方法既是学科本身的组成的部分,也显示和决定着这门学科的科学性。经济学已经进入了自觉、系统运用哲学中的方法论和具体方法研究问题、解决问题的阶段。近年来,尽管归纳或演绎、证实或证伪等某种方法主宰经济学研究的局面已不复存在,不过,唯物辩证法、实证主义、实用主义、规范主义、个体主义仍然是对经济学发展产生了重大影响的哲学方法论。如果要准确地理解经济学上的方法论和具体方法,就要了解实证主义、个体主义等哲学思想及其方法论内涵。(1)实证主义

实证主义(positivism)是强调感觉经验、排斥形而上学传统的西方哲学派别。又称实证哲学。它产生于19世纪30~40年代的法国和英国,由法国哲学家、社会学始祖A·孔德等提出。1830年开始陆续出版的孔德的6卷本《实证哲学教程》是实证主义形成的标志。以孔德为代表的实证主义称为老实证主义,20世纪盛极一时的逻辑实证主义称为新实证主义。

实证主义将哲学的任务归结为现象研究,以现象论观点为出发点,拒绝通过理性把握感觉材料,认为通过对现象的归纳就可以得到科学定律。它把处理哲学与科学的关系作为其理论的中心问题,并力图将哲学溶解于科学之中。实证主义坚持只有通过观察(感知)获得的经验知识才可信赖,极端的实证主义甚至怀疑推理和理性在获得可靠知识上的有效性。后来的逻辑实证主义也否认经验与客观实在的严格对应,但并没有把主观经验与客观对象完全对立起来,而承认主观经验与外部世界有一定程度的联系,是整个认识过程中最可靠的依据,承认理性在建立理论上的作用。

实证主义其中心论点是:事实必须是透过观察或经验感觉去认识每个人身处的客观环境和外在事物。实证论者认为,虽然每个人接受的教育不同,但他们用来验证感觉经验的原则并无太大差异。实证主义的目的是希望建立知识的客观性。作为西方哲学中的一种传统,“实证主义”通常是指关于人类知识的一种特定的哲学态度。它不是去预先假设人类是如何得到知识的,也不提供关于知识的心理学或历史学的基础。实证主义是关于人类认识活动的一套规则或评价标准:它告诉我们关于世界陈述中的哪些内容是属于知识的范围,并为我们提供可以用来区分能够与不能合理地提出问题的准则。因而,实证主义是一种规范的态度,关涉我们如何使用“知识”、“科学”、“认识”、“信息”等术语。同样,实证主义的原则也区分了哲学和科学的争论中哪些属于值得深入探索的问题,哪些又属于不可能得到解决或不值得考虑的问题。(2)实用主义

实用主义(pragmatism)是从希腊词πραγμα(行动)中派生出来的。产生于19世纪70年代的现代哲学派别,在20世纪的美国成为一种主流思潮。对法律、政治、教育、社会、宗教和艺术的研究产生了很大的影响。同名图书《实用主义》是一本决定美国人行动准则的书,是美国的半官方哲学。

实用主义强调知识是控制现实的工具,现实是可以改变的;强调实际经验是最重要的,原则和推理是次要的;信仰和观念是否真实在于它们是否能带来实际效果;真理是思想的有成就的活动;理论只是对行为结果的假定总结,是一种工具,是否有价值取决于是否能使行动成功;人对现实的解释,完全取决于现实对他的利益有什么影响。在实用主义大旗下派生的分支有“人本主义”、“工具主义”、“逻辑经验主义”、“神奇学派”、“逻辑学派”等。

实用主义的特点在于,把实证主义功利化,强调“生活”、“行动”和“效果”,它把“经验”和“实在”归结为“行动的效果”,把“知识”归结为“行动的工具”,把“真理”归结为“有用”、“效用”或“行动的成功”。实用主义的要义体现在皮尔士所表述的这一观点中:认识的任务,不是反映客观世界的本质和规律,而是认识行动的效果,从而为行动提供信念(“思维的唯一职能在于确立信念”)。

实用主义方法论的根本原则,是一切以效果、功用为标准。其目的在于调和唯物主义和唯心主义、科学和宗教等对立的理论。实用主义不同于传统哲学的特点之一是从方法入手讲哲学。它的主要代表人物有时甚至把哲学仅仅归结为方法问题,声称实用主义不是什么系统的哲学理论,而是一种方法。(3)规范主义

与实证主义、实用主义、历史主义等相比,规范主义并不是一个独立的哲学学派,而是与科学研究有关的各种哲学思想的集成,如功利(福利)主义。

规范主义涉及伦理信条和提出价值的判断。穷人必须工作才能得到政府帮助吗?应该提高失业率以确保通货膨胀不会迅速上升吗?美国应否因为微软违反了反托拉斯法而将其拆分?由于这类问题涉及伦理、价值而非事实本身,因此其答案也就无所谓正确或错误。它们只能靠政治辩论和决策来解决,而不能仅仅依靠经济分析解决。

规范主义认为,关于条件、状况、事物和行为的好(合意性)与坏的知识对于规则性是有效的,甚至是必要的。更准确地说,条件、状况可以是好或坏的,但不能是对或错的;而行为既可以是好或坏,也可以对或错的。经济学中的规范主义注重研究人们认为有价值的那些问题,如效率、福利、收入、生活标准、生活质量等,规范主义在专题性研究和对策性研究中比在基础性研究中更重要。

人们在研究经济学时,会有两种态度和方法,或对经济现状及变化要做出好不好的评价,或对该不该如此作出判断,这种经济学的研究方法称为规范经济学。

对于不动产经济学而言,上述三种方法论仅为其提供了基于哲学意义上的方法论指导。对于具体的不动产经济学研究方法而言,显然还需要具体化和详细化。

2.不动产经济学研究的方法

不动产经济学是一门应用经济学,涉及社会经济科学乃至自然科学等多个方面,因而需要采用多种具体研究方法。一般主要有系统分析、定性分析与定量分析相结合、静态分析与动态分析相结合、宏观分析和微观分析相结合等方法。(1)系统分析法

系统分析方法是指把要解决的问题作为一个系统,对系统要素进行综合分析,找出解决问题的可行方案的咨询方法。系统分析方法来源于系统科学。系统科学是20世纪40年代以后迅速发展起来的一个横跨各个学科的新的科学,它从系统的着眼点或角度去考察和研究整个客观世界,为人类认识和改造世界提供了科学的理论和方法。它的产生和发展标志着人类的科学思维由主要以“实物为中心”逐渐过渡到以“系统为中心”,是科学思维的一个划时代突破。

从系统的观点出发,其着重从整体与部分、部分与部分、整体与外在环境之间的相互联系、相互作用中有机地、综合地考察对象,即立足于整体,把整体作为确定目标的出发点,着眼于综合,以达到优化的目标。

不动产本身是一个综合性的自然经济要素,因人与不动产的相互作用而形成的各种自然、经济与社会关系也是综合性的,故不动产经济学的研究须借助于系统分析方法。包括基于“整体功能>部分功能之和”的“非加和”原理分析方法、系统结构的多层次及相互联系分析方法、最优化原理分析方法等。如分析不动产的综合效益以及对不动产进行土地利用评价时,均需考虑系统的“非加和”作用机制问题、系统的综合影响以及最优化目标问题。(2)定性分析与定量分析相结合的方法

事物的发展变化存在两种基本形式,即量变和质变,前者表现为事物及其特性在数量上的增加或减少,是一种连续的、不显著的变化,后者是事物根本性质的变化,是渐进过程的中断,是由一种质的形态向另一种质的形态的突变。在事物内部矛盾的作用下,事物的发展从量变开始,当量变达到一定的界限时,量变就转化为质变,事物的性质发生了变化,旧质事物就变成了新质事物。这是量变向质变的转化。在新质的基础上又开始了新的量变。这是质变向量变的转化。量变引起质变,质变又引起新的量变,循环往复以至无穷,构成了事物无限发展的过程。量变和质变是事物发展变化的两种基本形式,二者既有区别又有联系,在事物发展过程中,它们是相互依存相互渗透的。量变中有阶段性和局部性的部分质变,质变中有量的扩张。

不动产经济学研究因相关经济社会活动而产生的不动产资源优化配置、经济和社会公众关系以及不动产经济运行规律等的问题,就要求对该问题做出分析判断,找出质和量的规律性,因而必须采用定性分析与定量分析相结合的方法。定性分析就是对研究对象进行“质”的方面的分析。具体地说是运用归纳和演绎、分析与综合以及抽象与概括等方法,对获得的各种材料进行思维加工,从而能去粗取精、去伪存真、由此及彼、由表及里,达到认识事物本质、揭示内在规律的目的。定量分析是对社会现象的数量特征、数量关系与数量变化的分析。

定性分析与定量分析是统一的,相互补充的;定性分析是定量分析的基本前提,通过定性分析找出事物的本质及其内在的必然联系,才能揭示事物的发展规律,没有定性的定量是一种盲目的、毫无价值的定量;而定量分析可使定性更加科学、准确和深化,它可以促使定性分析得出广泛而深入的结论。所以,定性分析和定量分析相结合,相辅相成,相互补充,是不动产经济学的又一重要研究方法。需要注意的是,把定量分析与定性分析割裂开来或对立起来的观点,特别是以定量分析取代定性分析,忽视甚至否定了定性分析的作用是值得警惕的。只有把定性分析和定量分析正确的结合起来,在质量和数量的辩证统一中研究其数量方面,这样的定量研究和定性与定量相结合的分析方法才是科学的。(3)静态分析与动态分析相结合的方法

事物的运动是绝对的,静止是相对的,因此事物的状态是始终变化的,即“人不能两次踏进同一条河流”。虽然如此,事物具有相对稳定性,事物的变化包括量变和质变。当事物没有发生质变时即认为事物的状态具有稳定性。事物质变与否的依据在于人对该事物本质的定义。

对于应用学科而言,过于看重事物的运动绝对性,会导致对事物的认知出现混乱,因此需要从事物的相对稳定性出发来认识事物。当事物在特定时间内,其状态具有稳定性时,即可对该事物进行分析。静态分析是一种状态分析,就是对某一特定时点或时期不动产及其相关状态的分析,是事物在某一稳定状态下的性质、结构以及内外相关关系等的分析。如分析不动产经济现象的均衡状态以及有关经济变量处于均衡状态所必须具备的条件,但并不论及达到均衡状态的过程,即完全不考虑时间因素,这就是一种静态分析。

动态分析是指考虑时间因素对所有均衡状态向新的均衡状态变动过程的分析,以研究其演变和发展过程。动态分析又被称为过程分析,其中包括分析有关变量在一定时间内的变化、变化过程中的相互关系以及变动的速率等等。不动产经济学中,基于蛛网模型的供求分析就是一个典型的动态分析方法应用的例子。唯物辩证法承认任何事物都是运动和静止的对立统一,所以把静态分析和动态分析结合起来,对于揭示不动产经济学研究对象的相关变化及规律具有广泛的实用性。(4)宏观分析与微观分析相结合的方法

不动产经济学既需要从整个社会或国民经济的角度来开展研究,以分析宏观社会经济与不动产相关的规律性及关系,也需要研究个体的不动产经济行为的规律性,因此需要采用宏观分析与微观分析相结合的方法。

所谓宏观分析,是指研究的出发点和领域的宏观整体性而言的,一般理解为从整个社会或国民经济总体上研究不动产经济规律及其相关规律和现象,研究宏观社会、经济等因素对其的作用。如进行不动产宏观经济环境的分析研究、不动产与国民经济关系研究、不动产经济周期研究等。微观分析是指研究的出发点和领域从组成不动产总体的局部或个体为对象开展的,如个体经营行为可行性分析、价格的决定、营销策略和投资决策等。

对于不动产经济学有关命题的研究,需要采取宏观分析与微观分析相结合的方法。一般的,微观分析是宏观分析的具体应用,宏观分析是微观分析的依据和前提,两者是相互影响、不可分割的。如进行不动产主体的投资或销售策略研究分析时,应以微观分析为主,但同时需考虑宏观社会经济环境对区域不动产市场的影响。

除此之外,不动产经济学还经常采用抽象思维方法以及综合分析方法等等。复习思考题[1]简述不动产的概念与特点。[2]简述不动产经济学的研究对象。[3]简述静态分析与动态分析法在不动产经济学研究中的应用。参考文献[1]Roger H.Bernhardt,Ann M.Burkhart.Real Property[M].北京:法律出版社,2004[2]艾建国,吴群.不动产估价[M].北京:中国农业出版社,2004[3]毕宝德.土地经济学[M].北京:中国人民大学出版社,2006[4]曹建元.不动产金融[M].上海:上海财经大学出版社,1996[5]陈龙乾,许鹏,张志杰,等.中国房地产业发展的历史、现状及其前景[J].中国矿业大学学报(社会科学版),2003(4):103—110[6]戴银萍.不动产内部的结构关系研究[M].北京:中国大地出版社,2001[7]丹尼斯.J.麦肯泽,理查德.M.贝茨著;孟繁瑜译.不动产经济学[M].北京:中国人民大学出版社,2009[8]丁栋虹.不动产经济学[M].南京:南京大学出版社,1993[9]高波,葛扬,张志鹏等.现代房地产经济学导论[M].南京:南京大学出版社,2007[10]胡钢.中国古代土地市场发育研究[D].西北农林科技大学硕士论文,2003[11]黄贤金,潘宪生,彭纪生等.不动产金融[M].南京:河海大学出版社,1995[12]黄贤金,吴群,吴克宁等.不动产估价[M].北京:中国林业出版社,1998[13]简德三,王洪卫.房地产经济学[M].上海:上海财经大学出版社,2003[14]雷利·巴维诺.土地资源经济学——不动产经济学[M].北京:北京农业大学出版社,1989[15]刘书楷.土地经济学[M].北京:中国农业出版社,2000[16]陆红生.不动产投资分析[M].北京:中国大地出版社,1996[17]美国不动产估价师学会著;不动产估价翻译委员会译.不动产估价(第11版)(简体中文版)[M].北京:地质出版社,2001[18]牛建高.不动产投资分析[M].北京:北京师范大学出版社,2008[19]王洪卫,简德三,孙明章.房地产经济学[M].上海:上海财经大学出版社,1997[20]王万茂,欧名豪,黄贤金.房地产经济学[M].南京:东南大学出版社,1994[21]张永岳.在探索中走向成熟——中国房地产经济理论发展初探[J].学术月刊,2002(2):14—18第二章 不动产需求与供给第一节 不动产需求

一、不动产需求的内涵(一)不动产需求的内涵

需求是指在一定的时期内,消费者在某一价格水平下,根据其预算、偏好和物品或劳务为其所带来的效用,而在市场上所愿意且能够购买的物品和劳务的量。在特定条件下,市场对某一物品或劳务的需求量与价格之间的关系,可以用需求曲线来表示。在通常情况下,价格与需求量呈反比,即价格上升,需求量减少;价格下降,需求量增加。

从微观经济的角度看,不动产需求是指消费者(包括生产经营性消费主体和个人消费者),在特定的时期内、一定的价格水平上,愿意购买而且能够购买的不动产商品量。这里所说的需求不同于通常意义的需要,而是指有支付能力的需求,即有效需求。从宏观经济的角度看,不动产需求是指社会对不动产市场的总需求,而在某一时期内全社会或某一地区内不动产需求总量,包括实物总量和价值总量。(二)不动产需求的特点

与一般商品的需求相比较,不动产需求具有显著的特点,主要有:

1.整体性

这是由地产和房产需求的不可分割性所决定的。不动产需求是对不动产统一体的需求,既包含了对房产的需求,也包含了对地产的需求,而不动产是地产和房产的结合体和统一物,二者不可分割,这就决定了不动产商品空间的固定性、效用的长期性和价值量的巨额性,由此引发不动产需求的特殊性和对不动产市场需求分析的复杂性。

2.区域性

由于不动产的空间位置具有固定性,这就决定了不动产需求的区域性特别强。主要表现在两方面:一方面,一定区域内的不动产需求绝大部分来自本区域内的工商企业和居民的需求,即使外地居民或海外居民有购房需求也必须迁移到该地区才能形成实际需求。另一方面,在同一区域内不同地段不动产的需求也可以有很大差异,如在市中心地区、次中心地区和城市郊区,人口密集度、地区级差和房价等不同,都会形成不同的不动产需求。不动产需求的这种明显的区域性,要求企业在投资决策时,要认真分析本区域的不动产需求,使供给与地区需求相适应;同时,也要求地区政府在处理供求关系时,必须根据地区市场需求,制定相应政策。

3.层次性

这种层次包含两方面的含义:一是从消费者偏好角度出发,是指消费者由于经济实力或其他条件的不同而对不动产的不同层次的需求,比如对高档住房、中档住房和低档住房的需求等。二是从社会需求总量的不同形态角度出发,把需求分成不动产现实需求和潜在需求两个层次。现实需求是消费者在某一特定时期,正在或准备在市场上购买不动产所形成的需求,即有支付能力的需求,也即有效需求。潜在需求是按照目前社会一般生活水平和投资水平计算的不动产商品应有的需求量,表现为居民和投资者对不动产商品的消费欲望。(三)不动产需求的类型

不动产需求是多种多样的,根据其需求的性质大致可分为三种类型:

1.生产性需求

生产性需求是指用来满足工商、服务、娱乐、文教等行业生产和经营场地所形成的不动产需求,其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。生产性需求的不动产具有非常明显的地域性和集聚性。如工业性的不动产需求主要分布在经济技术开发区、工业区或新区,这里成本低、交通方便,便于大型货物的运输,而商业性的不动产需求则主要分布在居住区周围,公共交通方便、人流容易到达和停滞的地方。

2.消费性需求

消费性需求是指用来满足人们的居住需要而形成的不动产需求。消费性需求主要是住房,其需求的主体是居民家庭。这类需求具有广泛性和普遍性,居住消费需求占整个市场需求的绝大部分,一般占总需求的70%~80%。而且消费性需求差异很大,从户型到外立面,从建筑物风格到小区环境,从地理位置到社区规模,都会反映出不同的需求特点。如按住房分类,居住消费需求又可以分为花园别墅需求、高层住房需求、多层住房需求、大中小各类房型的需求和各种不同档次的住房需求等。

3.投资性需求

投资性需求是指人们购置不动产不是为了直接生产和消费,而是作为一种价值形式储存,在合适的时候再出售或出租,以达到保值增值的目的。它本质上属于获利性的投资行为,房屋转售是为了获取差价收入,房屋出租是为了获得租金收入。不动产投资性需求可分为两种:一种是长期性投资,购房后长期出租,等待房价上涨时再转售;另一种是短期性投机炒作,在购买期房后炒高房价再在较短时间内转手出售获利。不动产投资性需求对市场经济既有积极作用也有消极作用,必须加以引导,采取适当的政策措施(例如物业税调节),限制其消极作用。

根据不动产需求的现实性,可将其分为潜在需求和有效需求两种:

1.不动产潜在需求

所谓不动产的潜在需求,是指居民对不动产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的不动产商品应有的需求量。即是指过去和现在尚未转变为实际的不动产购买力、但在未来可能转变为不动产购买力的需求。由于不动产潜在需求是一定时期内该地区不动产需求的最大可能值,因此也称为不动产的边界需求。潜在需求虽然不能作为提供现实不动产供给的根据,但对规划未来不动产开发规模和投资决策有重要参考作用,所以政府部门和不动产开发企业在制定长期发展规划时都要重视预测不动产潜在需求。

2.不动产有效需求

所谓不动产的有效需求,也就是现实需求,从微观经济的意义上来讲,是指消费者在一定的时期内,在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商品量,即有支付能力的需求。从宏观经济的意义上来讲,是指商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求。因此,分析不动产市场的有效需求,必须从微观上把握有支付能力的需求,在宏观上把握总供给与总需求的均衡。

此外,从需求对象来划分,不动产需求还可以分为:本地人士需求、外省市人士需求和境外人士需求三种。不动产本身虽然不能迁移,需求对象可以来自四面八方,但不动产需求主要来自本地区。

二、不动产需求的影响因素

在市场经济条件下,影响不动产需求有多种主客观因素,分析这些因素,对于扩大市场需求,正确进行投资决策,积极组织供求平衡有重要意义。(一)不动产价格

不动产价格是影响不动产需求的主要因素之一。一般来说,当价格高于某一特定水平、超过居民购买力时,则不会形成不动产的需求;低于这一水平,才会产生对不动产商品的有效需求。不动产商品与其他商品一样,价格和需求量之间存在着反方向变动的关系,即在其他条件不变的情况下,不动产价格提高,会限制消费者对不动产的需求量;反之,不动产价格下降,会促使消费者对不动产商品的需求量上升。可见,不动产价格的高低对其需求量的多少,有着重要的调节作用。(二)收入因素

不动产作为一种商品,其需求受制于收入水平。一般的,收入越高,对不动产的需求越大。一般认为,人均GDP较低时,主要解决的是有房可住的问题,重点是数量,住房的质量放在其次;当人均GDP超过某一特定水平时,解决住房问题的重点开始逐渐从扩大住房面积的增量转移到提高住房的质量上。对于需求变化与收入变化的关系,可用不动产需求的收入弹性来刻画,不动产需求的收入弹性是指不动产需求的百分比变化与家庭收入的百分比变化的比值(见表2-1)。表2-1 关于不动产收入弹性的若干结论(张中华等,2009)

同时,收入差距也会对不动产的需求产生影响。社会中低收入阶层,由于收入低下,其住房需求不高,而中高收入阶层则会有较多的改善需求和投资投机需求。收入水平偏低的家庭由于还需兼顾其他基本消费(穿衣和吃饭),住房消费的增长跟不上收入的增长速度。随着收入水平上升,其他基本需求很容易就得到满足,住房成为消费的重点,住房消费的增长速度接近于甚至超过收入的增长速度。这样,社会收入差距及高收入人群在总人口中的比重就成为影响不动产需求的重要因素。(三)人口因素

人口变动对不动产需求的重要影响已不言而喻。从长期来看,人口周期变化与住房周期变化直接相关,住房周期变化直接影响不动产需求的周期变化。总的来说,人口因素对不动产需求的影响主要体现在以下几方面:

住房总是为人服务的,人口数量的多寡也在很大程度上决定的了对住房需求的强弱。我国人口总量一直在持续增长,在第五次人口普查中,城镇人口占总人口的比重上升了9.86个百分比。城镇人口的数量的增长包括:城镇人口的自然增长和机械增长。这两部分对不动产需求的影响稍有不同,城镇人口的自然增长并非对不动产产生现实需求,而是二三十年后的潜在需求,但城镇人口的机械增长则对不动产产生现实需求,这些迁入的人口绝大多数是靠购房来解决居住问题的。

从人口年龄结构上看,对住房有需求的主要是青年人口、壮年人口和老年人口,不同年龄阶段的人口对不动产需求也不同。如青年人口年富力强,收入较高,负担较轻,正是成家立业时,对住房的需求量较大。壮年人口虽然收入也较高,但家庭负担较重,对置换房屋的需求并不强烈。人口周期对不动产需求的影响主要体现在人口年龄的余波效应上,人口年龄的余波效应是指随着同批人年龄的推移产生波浪式需求效应。这种效应在住房需求上体现为:婚龄期(26~35岁)年龄组人口的变化而引起的住房的潜在需求总量的波动。(四)国家有关经济政策

国家的土地政策、财政政策、货币政策和住房政策,对不动产的生产性需求和消费性需求都会产生很大的影响。土地政策和财政政策的调整,会对不动产价格产生重大影响,进而影响不动产需求,其中利率政策的调整会对不动产生产性需求、投资性需求和消费性需求产生重大影响。不动产的生产性需求和投资性需求一般可以看做一种投资行为,利率升高,对不动产需求有抑制作用,反之有促进作用。利率对不动产消费性需求的影响体现在两方面:一是开发商贷款利率的变化,导致不动产商品价格的变化,从而影响其需求水平;二是居民的住房贷款利率的变化,会增加或减少购房支出,从而影响其需求水平。(五)消费者对未来的预期

投资行为或消费行为,不仅受现实经济形势的影响,同时也受各市场主体对未来经济发展预期的制约。需求行为是否实现或在什么时候实现,取决于需求者对上述经济外部环境的判断,特别是对未来经济发展形势的预期,不同的预期会产生不同的现实需求。

不动产市场需求者的投资行为或消费行为会受到其对未来经济发展形势心理预期的影响,带有主观色彩,在一定程度上也反映了对不动产价格和需求的科学预测。一般的,在不动产价格向下变化时,人们会预期其会进一步下跌,进而采取推迟购买的策略,投资和投机需求减弱;当不动产价格向上变化时,投资和投机需求增加。这其中,预期的影响非常明显。

从理论和现实的角度看,不动产行业的参与者主要有政府、金融机构、不动产开发商和消费者,同时现代社会中媒体也会对不动产市场产生重要影响。这就构成了需求者价格预期的驱动机制模型(见图2-1)。

根据理性预期理论,现行收入和预期未来的可支配收入是影响家庭和个人住房消费的主要因素。如果人们预期未来经济发展状况良好,收入水平增加,就会增加当期住房消费需求;反之,如果预期未来经济萧条,收入减少,就会缩减当期住房消费需求。

三、不动产需求分析

前面是对不动产需求的定义和主要影响因素作定性分析,主要研究这些因素对不动产需求有什么影响。这里通过弹性系数定量地分析这些因素对不动产需求的影响作用,不动产的需求弹性主要包括不动产需求的价格弹性和不动产需求的收入弹性。图2-1 不动产需求者价格预期的驱动机制模型(张中华等,2009)(一)不动产需求的价格弹性

根据经济学的一般原理,不动产需求的价格弹性是指不动产商品的价格变化的比率所引起的不动产需求量变动的比率,它表示了不动产需求量变动对不动产价格变动的反应程度。用公式表示为:

式中:E——不动产商品需求的价格弹性系数;d

P——不动产商品的价格;

ΔP——不动产商品的价格的变动量;

Q——不动产商品的需求量;

ΔQ——不动产商品需求的变动量。

由于价格与需求量反方向变动,所以不动产需求的价格弹性系数应为负值,但在实际运用时,为了方便起见,一般都取其绝对值,即E>0,当0<E<1时,称这种商品需求缺乏价格弹性,即需求量变dd动对价格变动的反应小,也就是需求量变动比率小于价格变动比率;而当E>1时,称这种商品需求富有价格弹性,即需求量变动对价格d变动的反应大,也就是需求量变动比率大于价格变动比率。具体到不动产领域,它分成三种情况:

第一,当不动产价格在一定幅度内变化时,其需求价格弹性较小,或称为缺乏弹性,主要体现在商业用房和普通住房上。对商业用房而言,由于区位条件至关重要,又难以替代,因此,在此时价格变动需求量的影响程度不大;对普通住房而言,由于是生活必需品,其需求的价格弹性也比较小。

第二,当不动产价格超过一定幅度而继续上涨时,不动产需求的价格弹性较大,或称为需求富有弹性。主要体现在高档住房、别墅上。这类不动产一般都是通过市场运作的,风险大,利润率也高。

第三,在一些特殊场合,不动产需求的价格弹性会反映出一些特殊的规律。比如对生产经营用房来说,不动产租金支出在经营者支出中所占的比例也是影响其需求价格弹性的重要因素,租金支出所占比例高的不动产,其需求价格弹性较大;所占比例低的不动产,其需求弹性较小。(二)不动产需求的收入弹性

不动产需求的收入弹性是指收入变动的比率所引起的不动产需求量变动的比率,它表示了不动产需求量变动对收入变动的反应程度。用公式表示为:

式中:E——不动产需求的收入弹性系数;Y

Y——消费者的可支配收入;

ΔY——消费者的可支配收入的变动量;

Q——不动产商品的需求量;

ΔQ——不动产商品需求的变动量。

由于收入与需求量同方向变动,所以不动产需求的收入弹性系数应为正值,即EY>0,并且,当0<E<1时,称这种商品需求缺乏收Y入弹性,即需求量变动对收入变动的反应小,也就是需求量变动比率小于收入变动比率;而当E>1时,称这种商品需求富有收入弹性,Y即需求量变动对收入变动的反应大,也就是需求量变动比率大于收入变动比率。这通常被作为必需品和奢侈品的分界线,因为无论收入如何变化,家庭对必需品的需求量都较为刚性,而对奢侈品的需求量则更为敏感。不动产属于必需品,但同时不动产又是一种重要的资产,能够带来投资收益,兼有奢侈品的性质,因此不动产需求收入弹性的大小可用于判断消费需求和投资需求的相对强弱。

另外,不同的不动产商品,其需求的收入弹性是不同的。例如,普通住房面向广大工薪阶层,其需求的收入弹性较大;而高档别墅、高档商品住房面向外商和高收入阶层,其需求的收入弹性较小。

从一般意义上讲,不动产需求的收入弹性与一国或一个地区的经济发展水平和国民收入水平有密切的联系。这主要是由于不同的经济发展水平和阶段,对居民的消费结构的变化有着不同的影响。在发达国家,人们认为不动产需求是缺乏收入弹性的,即不动产需求变动对居民收入的变动是不敏感的。然而,在中国现阶段,随着住房制度改革的深化和居民收入水平的提高,城镇居民正在把消费热点移向住房,居民住房支出的比重将由2%~3%增加到21世纪初的15%左右,这是一个很大的变化。因此,在现阶段,不动产需求是富有收入弹性的,这是收入增加和消费结构变化共同作用的结果。第二节 不动产供给

一、不动产供给的内涵(一)不动产供给的内涵

供给是指厂商(生产者)在某一特定时期内,在某一价格水平上愿意而且能够售卖的商品量。

不动产供给的内涵可以从微观和宏观两个层次进行把握。从微观经济角度来看,不动产供给是指生产者在某一特定时期内,在某一价格水平上愿意而且能够租售的不动产商品量,它既包括了新生产的不动产商品(俗称增量房),也包括过去生产的存货(俗称存量房)。从宏观经济角度来看,不动产供给是指不动产总供给,即在某一时期内全社会或某一地区内不动产供给的总量,分为实物总量和价值总量。不动产供给要具备两个条件,一是出售或出租的愿望,这主要取决于价格为主的交易条件;二是供给能力,这主要取决于不动产开发商的经济实力和经营管理水平,两者缺一不可,但在市场经济条件下,以价格为主的交易条件是主要的,一般情况下,价格下跌,市场供给量减少;反之,市场供给量增加。(二)不动产供给的特点

1.城市土地供给的刚性

城市土地的供给分自然供给和经济供给两类,自然供给是指自然界提供的天然可利用的土地,它是有限的,因此是刚性的。经济供给是指在自然供给基础上土地的开发利用和多种用途的互相转换。随着人类开发能力和水平的提高,可以在一定程度上提高城市土地的经济供给(如围海造地)。由于自然供给在相当长时间内都是一定的、无弹性的,土地的经济供给,受自然供给刚性的制约,其弹性也是不足的。因此,从总体上说,城市土地的供给是有限的、刚性的。

2.城市土地一级市场的垄断性

我国实行的是土地所有权公有制,土地的所有权不能买卖,在市场上转让的只是土地的使用权。城市土地的所有权属于国家所有,由各级政府具体行使,因此,代表国家利益的各级政府就成为城市土地所有权市场的唯一供给主体,所以说城市土地一级市场是一种垄断性市场。

3.不动产供给的滞后性

不动产商品的生产周期长,一般都要在一年以上,甚至数年。这一特性决定了不动产供给的滞后性,滞后将意味着不确定性,滞后时间越长,不确定性越大,风险也就越大。比如目前不动产开发计划是可行的,但在数年后房屋建成投入市场时,可能因市场发生变化,而造成积压和滞销。因此,科学地预测市场供求变化趋势,对开发商投资决策极为重要。

4.不动产供给的时期性

所谓时期性是指不同长短的时期内不动产供给所呈现出的不同特征和规律。在经济学中,常常依据要素投入或产品的可变程度大小作为划分标准。在通常情况下,不动产供给的时期一般可分为特短期、短期和长期三种。所谓特短期又称市场期,是指市场上生产要素供给量固定不变,从而不动产供给量固定不变的一段时期。所谓短期是指在此期间,土地、厂房设备等固定要素不变,但可变要素是可以变动的时期,在此期间,不动产供给可以有较小幅度的变化。所谓长期是指在此期间,不但不动产行业内所有的生产要素可以变动,而且可以与社会其他行业的资本互相流动,从而是对不动产供给产生较大幅度影响的一段时期。在长期内,土地供给量变动,房屋供给量变动更大,富有弹性。(三)不动产供给的类型

不动产供给是多种多样的,根据其供给的层次性大致可分为三种类型:

1.现实供给

现实供给是指不动产产品已经进入流通领域,可以随时出售和出租的不动产。通常也称其为不动产上市量,其主要部分是现房,也包括已经具备预售条件的期房。

2.储备供给

储备供给是指不动产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的不动产商品暂时储备起来不上市。这是生产者的主动商业行为,与人们说的空置房是有区别的,空置房主要是指生产者想出售而一时出售不了的不动产商品。

3.潜在供给

潜在供给是指已经开工和正在建造,以及竣工但未交付使用等尚未上市的不动产产品,还包括一部分过去属于非商品不动产,但在未来可能改变其属性而进入不动产市场的不动产产品。

另外从经济性质上看,不动产供给可分为市场性供给和非市场性供给。其中,市场性供给是指通过一定的市场交换关系和必要的交易程序,以货币为媒介或手段,把不动产商品从生产者转到消费者手中所形成的供给。而非市场性供给是指不通过市场交易形式完成,通过划拨、配给等行政手段,以无偿或低价的形式进行分配而形成的供给。

二、不动产供给的影响因素

不动产供给的影响因素有很多,本文仅从不动产价格、开发成本、相关政策和开发商对未来的预期四个方面进行分析。(一)不动产价格

不动产价格是影响不动产供给的首要因素,因为在成本既定的情况下,市场价格的高低将决定不动产开发企业有否盈利和盈利多少。一般而言,当价格低于某一特定水平,则不会有不动产供给,高于这一水平,才会产生不动产供给,而且供给量随着价格的上升而增加,随价格的降低而减少。不动产租金和售价的涨跌可以体现不动产供给的现状,同时又会反过来影响下一时期的供给。虽然不动产的短期供给价格弹性较小,但是其长期供给还是富有弹性的。由于不动产供给的滞后性,不动产价格上涨,市场上房屋供给量不会马上增加,短期内只是引起不动产市场上土地需求的上升,一个生产周期后房屋的供给量才会增加。当市场上供过于求,房屋空置面积增多时,价格上涨会被抑制或下调。供给的减少短期内表现为初始投入或开工的减少,在建工程继续进行,经过一个生产周期后才显示出供给量的下降。

土地价格是通过影响不动产的开发成本进而影响开发商的利润来影响不动产供给的。各级政府除通过土地批租量来调控不动产市场供给量外,通过调整地价也能调节不动产的开发量。(二)不动产的开发成本

微观经济组织开展经营活动的主要目的是为了获得利润。不动产开发成本的高低会影响开发商的利润多寡,而开发利润的变化会相应的影响不动产供给量的变化。开发过程中开发商投入的大量资金、劳动、技术和其他生产要素的价格变化必然会影响开发成本的变化。一般来讲,如果相关生产要素价格上升,开发成本就会增加,在房价不变或增加少于成本增加时,开发利润势必下降,不动产供给量则可能相对减少;反之,则不动产供给量可能相对增加。但是,开发成本的升降,并不能完全决定不动产供给总量的增加或减少。这主要是因为不动产的利润率通常很高,即便开发成本有所上升,但不动产利润率并未降低到社会平均利润率,此时进入不动产行业的投资便不会减少,不动产供给量也同样不会减少。有时,不动产价格上涨速度常常超过开发成本的上涨速度,不动产供给量并不随开发成本增加而减少。只有在不动产价格不变,或开发成本上升速度超过价格上涨速度,并且不动产业利润率处于正常水平(社会平均利润率与行业风险报酬率之和)时,开发成本上升才会使不动产供给量呈现下降的趋势。(三)政策因素

政策干预是市场机制的有效补充,在符合市场运行规律的前提下,政府对不动产业制定有利的政策,不动产的供给就会增加;反之,则会减少。政府的土地供给计划、财政金融政策都会影响不动产的供给。在计划中扩大土地供给量,地价就可能下降,不动产开发成本就可能减少,因此相应的不动产供给量就可能增加。反之,紧缩土地供给量,相应的不动产供给量就可能减少,不动产供给量增多的势头便可能被抑制。

政府通过税收、财政补贴和政府投资等财政政策也可以对不动产的供给进行调节。在其他条件不变的情况下,提高不动产业的税率可以起到抑制不动产投资,减少不动产供给量的作用;反之,则起到增加不动产供给量的作用。财政补贴可看做一种负税收,与税收的作用正好相反。如对不动产企业开发普通居民住房予以低息财政贷款和银行贷款贴息,就会降低开发成本,调动企业从事普通住房投资的积极性,促使普通住房供给量的增加。在企业不愿进入或无力开发的不动产项目上,通过政府直接投资,也能有效地增加不动产市场供给量。不动产开发离不开金融的支持,金融政策对不动产市场供给量有着重大的影响,其手段主要有贷款规模、贷款投向、利率水平等。不动产开发的规模、速度和总量,除受到土地供给的制约外,还受到不动产投资来源的制约。不动产业是资金密集型行业,其发展需要大量资金。这些发展资金不可能完全通过企业自筹来解决,它只能是其中的一部分,其他的资金主要是通过金融市场这一筹资渠道来筹集的,不同的金融政策将直接影响开发商通过金融市场筹资的难易程度和成本高低。(四)开发商对未来的预期

不动产商品是由开发商提供的,作为市场供给主体的开发商对未来的预期会显著影响不动产的供给。这种预期包括对国民经济发展形势、通货膨胀率、不动产价格、不动产需求的预期,以及对国家不动产信贷政策、税收政策和产业政策的预期等,其核心问题是不动产开发商对投资回报率的预期。若预期的投资回报率高,开发商一般会扩大不动产投资的规模,从而增加不动产的供给量;若预期的投资回报率低,开发商一般会缩小不动产投资规模或放慢开发速度,从而减少不动产的供给量。

三、不动产供给分析(一)不动产供给弹性的含义

根据经济学的一般原理,所谓不动产供给弹性,就是指供给的价格弹性,即不动产价格变动的比率所引起的其供给量变动的比率,它表示了不动产供给量变动对不动产价格变动的反应程度。用公式表示为:

式中:E——不动产商品的供给弹性系数;s

P——不动产商品的价格;

ΔP——不动产商品的价格的变动量;

Q——不动产商品的供给量;

ΔQ——不动产商品供给的变动量。

如果供给量对价格变动的反应很大,可以说不动产的供给是富有弹性的,相反,如果供给量对价格变动的反应很小,可以说不动产的供给是缺乏弹性的,这主要取决于供给方改变他们生产的产品产量的伸缩性。区别于需求的价格弹性,供给弹性的一个重要特征是其在短期和长期内的表现往往存在显著差异。大多数商品在长期内的供给弹性都大于短期内的弹性。这是由于在短期内,企业不能轻易改变生产规模来调整产量,因此供给量对价格变化非常不敏感。但在长期内,则可以通过企业扩张或收缩生产规模,以及企业的进入或退出等方式,使得长期中供给量对价格变化做出相当大的反应。(二)不动产供给弹性的特点

在不动产市场中,存量构成了不动产供给量的主体,其调整则主要表现为新开发量、再开发量和拆迁量等形式的流量,且通常只占供给量的一小部分。这就意味着,在有限的时间内,市场中不动产供给总量是相对固定的,难以对价格变动等市场因素变化及时做出响应。即使开发商根据市场情况的变化采取了扩大或压缩新开发量等措施,由于不动产需要一段较长的建设周期,因此其影响也需要经过一段时间后才能显现。总之,短期内供给呈显出类似于完全非弹性的特点,并使得市场中需求的变化直接转化为价格的波动。

但随着考察时间的延伸,不动产新开发和再开发部分逐渐进入市场,且当其积累至一定程度时,就可能使得市场中不动产供给总量发生显著的变化。由此可见,长期内不动产的供给弹性将得到一定程度的提高。由于不动产供给具有明显的时期性,下面对不同时期的供给弹性,分别做简要的阐述:

1.特短期内不动产供给无弹性

由于不动产生产周期长,特短期内其生产要素和产品不可能发生变化,因而不动产供给无弹性,即E=0。s

如图2-2所示,OP表示价格,OQ表示供给量,S线表示不动产供给曲线。当价格低于某一特定水平时供给消失,因此S线与OQ线没有相交,存在一段虚线的距离。

无论价格从P变化到P或到P,供012图2-2 特短期内不动产供给弹性给量总是Q,因而S线表现为垂直于OQ0线。

2.短期内不动产供给弹性较小

短期内土地供给不可能发生变化,因而土地供给无弹性。不动产可以通过可变要素的增减而改变其供给,但变动幅度不会很大,因此,不动产供给弹性较小,即0<Es<1,如图2-3所示,供给曲线S呈现出较为陡峭的状态。图2-3 短期内不动产供给弹性图2-4 长期内不动产供给弹性

3.长期内不动产供给弹性较大

长期内土地供给量可以变动,具有一定的弹性,房产的供给量变化更明显,因此房产的供给弹性更大,两种因素综合在一起,使不动产供给富有弹性,即Es>1。如图2-4所示,供给曲线S呈现出较为平坦的状态。

以上三种情况是不动产供给弹性的一般规律,在特殊的条件下,也会发生一些特殊的现象。例如,当不动产需求低迷而价格下降时,弹性系数也变成负值,其绝对值或大或小,但这只是一种特例。(三)不动产供给缺乏弹性的原因

首先是不动产生产投入要素的限制,尤其是土地。一般认为不动产生产的投入要素包括资本、人力和土地三个方面,其中前两者的供给被认为是富有弹性的,但土地即便从长期来看弹性也是有限的。土地是一种高度稀缺资源,能够用于不动产生产的土地最终是有限的,特别是在特定范围内更是如此,这就限制了市场中不动产供给的潜在极限。这种局限在我国表现的尤为明显,特别是在北京、上海等少数大城市更是如此。

其次是规划限制等政府管制措施的影响。大多数国家和地区的政府部门,均以法律形式对地块的用途和容积率、高度等作出规定,它们将影响新增开发和再开发的强度,并因而对特定范围内的不动产供给规模形成限制。这种限制对城市中心区等成熟区尤为明显。

最后,不动产供给弹性的不对称性。当市场中不动产需求上升并拉动价格上涨时,不动产供给量的向上调整是相对易于实现的;但当市场中不动产需求下降并带动价格下跌时,市场中的供给总量即使在相当长的一段时间内也难以出现显著下降,其降幅上限为其自然损耗率(即没有新开发量和再开发量),这也导致了不动产市场中的空置现象。

不动产供给缺乏弹性是不动产市场的一个重要特征,它也使得不动产价格更容易因为需求的变化而产生波动,同时,不动产供给弹性的缺乏和反应的滞后也是不动产市场存在周期循环的一个重要原因。第三节 不动产供求分析

一、蛛网模型

不动产市场供求均衡时指不动产的需求量与供给量相等时的状态。此时不动产价格为均衡价格,不动产数量为均衡数量。不动产市场上的商品全部销售出去,并且恰好满足需求。在现实当中,市场供求关系时刻变化,均衡点也就处于不断移动的状态中,我们可以用蛛网模型解释不动产的供求均衡关系。

蛛网理论分别由美国经济学家H.Schultz、意大利经济学家U.Ricel和荷兰经济学家J.Tinbergen提出,1934年由英国经济学家N.Kaldor命名。蛛网模型是把时间引入均衡分析中,运用弹性理解某些生产周期较长的商品在失去均衡时发生的不同波动状况的一种动态分析理论,是微观经济学里分析动态均衡价比较经典的模型,一般用来分析诸如农产品、畜产品、不动产等生产周期较长的产品的均衡。

建立蛛网模型,不动产必须满足以下假设条件:一是不动产供给存在时滞,不动产开发从产品生产到产品上市有一段相当长的时间差距;二是不动产需求对价格变化的反映较为灵敏,其反应的延后时间小于不动产供给的延后时间,即可认为不动产需求不存在时滞,市场价格一旦变动,就会引起需求量的变动;三是不动产市场信息不完全,开发商无法做出合理的市场预期,只能根据目前的价格决定下一期的产量,本期的产量则由上一期的价格决定。

在现实的不动产市场中,根据不动产供求弹性大小的不同,市场均衡点的移动形式可以分为三种类型,收敛式蛛网模型、扩散式蛛网模型和封闭式蛛网模型。(一)收敛式蛛网模型

这种模型中,在同一价格水平上,供给曲线的价格弹性小于需求曲线的价格弹性。当市场受到外界影响时,实际价格和实际产量偏离均衡状态开始波动,但是价格和产量以越来越小的幅度波动,直至恢复均衡状态为止。现在收敛式蛛网模型多被应用于分析资产市场价格的传导机制,尤其是供给和需求不均衡时的市场运行方式。

如图2-5所示,需求曲线是D,长期供给曲线是S,当需求曲线从D移至D,1开发商仍以Q的不动产供给量提供不动1产商品时,不动产价格就会上升到P,1由于供给者对不动产价格变化的敏感性图2-5 收敛式蛛网模型较不动产需求者要小,所以不动产开发商根据P价格决定下一期的供给量Q,12但是由于不动产供给具有时滞性,从开发建设到最后竣工销售需要很长时间,当把建成的不动产产品提供到市场上时,消费者由于偏好已发生改变,愿意购买支付的价格变为P,在此价格水平上,供给减少3至Q,价格又涨至P,如此循环往复直到最后呈现出稳定的均衡状32态。这种情况一般只出现在政府对不动产市场采取管制政策情况下,不动产开发商对价格反应一般不敏感。这种情况下,不动产市场容易健康地发展。(二)发散式蛛网模型

在这种模型中,供给的价格弹性大于需求的价格弹性。在这种情况下,市场的均衡状态受到破坏,由于供给曲线和需求曲线的陡峭程度不同,价格和产量的波动幅度也不同,市场自身的竞争机制无法使其恢复均衡,并最终会导致其越来越偏离均衡状态。通常把这种情况称为动态不稳定均衡,这种蛛网称为“发散式蛛网”,而供给弹性大于需求弹性这个条件则称为蛛网不稳定条件。

如图2-6所示,当需求增加,需求曲线从D移至D,而不动产供1给量仍为Q时,不动产价格就从P涨至P,由于供给者对不动产商101品价格变化的反应较为敏感,在P价格下不动产开发商增加供给至1Q,这时价格跌至P,在此价格水平上,不动产开发商减少供给至22Q,则价格又涨至P。如此循环往复,不动产价格变动的幅度越来33越大,离均衡价格点E也越来越远。这种现象一般出现在政府对不动产市场采取鼓励政策,金融部门对不动产开发商的贷款较为宽松的情况下。这时,价格变动偏离均衡值较大,容易产生泡沫现象。图2-6 发散式蛛网模型图2-7 封闭式蛛网模型(三)封闭式蛛网模型

在这种模型中,需求曲线和供给曲线的需求弹性和供给弹性是相同的。因此,当市场受到外界因素的影响,实际价格和实际产量脱离均衡状态,均按同一幅度不断波动,永远达不到均衡状态。由于价格和产量的这种波动是始终如一地沿着一个封闭的环路循环不已,所以,这种蛛网成为“封闭式蛛网”。

如图2-7所示,当住房商品需求增加,需求曲线从D移至D,而1住房供给量仍为Q时,住房价格上升至P,针对P价格,住房开发111商增大供给量至Q则住房价格降至P,于是减少供给,价格又恢复22到P。住房价格和供给量始终以固定不变的摆动幅度上下波动,既不1趋向均衡点E也不发散。

二、土地供求分析

土地供求关系是人地关系最直接,也是最基本的表现形式。本章主要是在阐述土地需求与供给的产生、内涵及特征的基础上,分析两者之间的作用机理与相互关系,从而为更为准确地把握不动产变化的态势提供分析基础。(一)土地的需求

在使用“需求”这个概念时,总是指在某一时期内和一定市场上按照某一价格愿意并且能够购买的商品或劳务的数量。所以,土地需求是指在一定时期内单位或个人在一定的价格水平下愿意并且能够购买的土地数量。

在土地市场中,各种各样的土地需求与土地价格存在一定的关系。在其他条件不变的前提下,地价的升高,人们对土地的需求量会相应减少;反之,地价的降低,则人们对土地的需求量就会相应增加。在其他影响需求的因素不变的条件下,需求量在同一条需求曲线上随着土地价格的变化而发生反方向的变化。在微观土地市场上,短期内大多数交易情况遵循这一规律,例如,2005年某一宗地公开出让方式为招投标,价高者得,该宗地招标底价为7000万元,共有25家房地产开发公司参加竞标,各开发商的投标价格反映了需求状况,如表2-2所示。表2-2 某宗地招投标时房地产开发公司报价情况一览表

资料来源:温州市土地储备中心,经整理得。

土地需求主要分为以生活为目的(如住房)、以生产为目的(如工厂生产用地)和以投机为目的(如炒买地皮)的土地需求三种类型。①以生产为目的的土地需求者。他们购买土地是把其作为场地和生产资料,目的是在土地上投资,从中获得经济地租,这是城市土地的主要需求者。②以投机为目的的土地需求者。由于城市土地是一种永久性的特殊产品,它可以作为一种价值贮存起来,这就产生了以投机为目的的土地需求者。他们低价买入,高价售出,专门从土地交易中获取土地利益。③以个人生活为目的的土地需求者。这类需求者购买土地是为了取得宅基地,人们对城市宅基地需求量是愈大愈好,但这个欲望受制于社会生产力的发展和其他的经济条件。

决定土地需求的因素是多方面的,其中主要影响因素是人口密度、人们利用土地的知识和科学技术水平、土地质量、人们生活水平的高低、社会位置的变化以及社会经济法律制度等因素。

1.土地需求的特征

土地需求是多种因素综合作用的结果,涉及人口数量、土地资源数量、土地资源的自然条件、土地资源的社会经济环境条件以及政治、体制等多方面因素。在不同的需求层次,土地需求的影响因素是不完全一样的。例如,在区域层次,则更多地考虑到经济社会发展的用地需求、不同阶层或产业用地矛盾等问题;在家庭层次,则更多地考虑土地产权保护、土地资产经营增值等问题。另外,对于不同类型的土地需求,其影响因素也可能不同。尽管土地需求具有这些差异性特征,但总体而言,土地需求具有下述特征:(1)土地需求的多元性

人类对土地的需求是多元化的,从需求的类型上来看既包括以生活和生产为主要目的的土地需求,也包括以投机为主要目的的土地需求。从土地用途上来看,主要包括居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、仓储等多方面的土地需求。从土地开发程度上来看,包括生地、毛地、熟地等多种土地需求。(2)土地需求的主导性

虽然土地需求具有多元性的特征,但是就不同时期或者不同土地利用方式以及不同土地利用主体而言,其对于土地的需求表现出了主导性的特征。一是在社会经济发展的不同阶段,土地需求表现出了不同的主导性特征,例如,在农业社会,农业用地表现出了主导性用途特征,而在工业化、城市化的社会,工业用地、城市用地需求增长迅速。二是不同利用方式的土地,其主导性特征不一样,例如,农业土地主要表现在对于农产品生产的需求;工业、商业、基础设施等用地主要表现在对于土地支撑功能的需求;住房用地主要表现在对于住房消费以及不动产财产功能的需求;生态用地主要表现在对于土地生态功能的需求。三是不同类型的土地利用主体也根据其生产、消费或财产经营目标,有不同的主导性需求。(3)土地需求的增长性

虽然土地利用的集约程度在不断提高,以及土地利用的成本也在不断增加,但是,随着社会经济以及自然系统的不断发展,对于土地的需求量在不断增加。例如,人口增长,就大大增加了对于农产品的需求,从而增加了对于农业用地尤其是耕地资源的需求;工业化、城市化发展,又增加了对于建设用地的需求;对于生态环境舒适性的需要,就增加了对于生态用地的需求。可见,从总体来看,土地的需求表现出了显著的增长性特征。例如,从国际城市发展看,1960~1990年亚洲城市人口增长84.6%,同期城市土地面积增长122.0%;欧洲的增长相对较慢,城市人口与城市土地面积分别增长2.4%与45.0%;加拿大和美国增长相对较快,城市人口分别增长90.9%与85.9%,城市土地面积分别增长163.4%与127.2%(见表2-3)。表2-3 国际城市人口及土地面积变化(1960~1990)(4)土地需求的派生性

土地需求是一种引致需求,有时也称为派生需求。这种需求是由于对土地产品的需求才会有对土地的需求。西方学者认为,对生产要素的需求不是直接需求,而是“间接”需求,这种生产要素的需求又叫“派生”需求或者“引致”需求。具体地说,产品市场上的需求和生产要素市场上的需求具有不相同的性质。在产品市场上,需求来自消费者。消费者为了直接满足自己的吃,穿,住,行等需要而购买产品。因此,对产品的需求是所谓“直接”需求。与此不同,在生产要素市场上,需求不是来自消费者,而是来自厂商。厂商购买生产要素不是为了自己的直接需要,而是为了生产和出售产品以获得收益。更进一步来看,厂商通过购买生产要素进行生产并从中获得收益,部分要取决于消费者对其所生产的产品的需求。如果不存在消费者对产品的需求,则厂商就无法从生产和销售产品中获得收益,从而也不会去购买生产资料和生产产品。例如,如果没有人们对房屋的需求,房地产开发商就不会有对土地的需求。由此可见,厂商对生产要素的需求是从消费者对产品的直接需求中派生出来的。(5)土地需求的替代性

资源间的相互配合关系,可以分为两类,一是资源间的互补性质,其是指生产某产品时,一种资源的投入量增加,另一种资源的投入量也必须增加才能使产品数量提高仅仅是任何单个资源投入量的增加,不能促进产量的提高;二是资源间的互竞性质,即替代性质,其是指维持一定产品数量不变时,当某一种资源减少使用量,另一资源相应增加使用量,这说明两种资源之间存在相互替代的关系。对于土地而言,不可能存在完全互补和完全替代的情况,这是因为土地在一定程度上具有不可替代性,即当今任何社会经济和自然生态系统的活动都不可能完全离开土地的功能。因而土地属于不完全替代或变动边际替代资源。这说明,在土地价格上涨的情况下,可以通过增加非土地,例如,资金、技术等方式实现土地集约利用,从而实现同样的生产目标。

2.土地需求的分析

土地需求分析主要包括土地需求总量、土地需求结构和土地需求空间布局三方面的研究。所谓土地需求总量分析即预测研究区域内的土地需求总量。土地需求结构分析是分别对居住用地、商业性公共设施用地和工业用地等各类土地利用类型的需求进行预测。土地需求空间布局分析是预测土地需求具体地块的实际位置和区域分布。土地需求的总量、结构和空间布局研究也就是对土地需求的定量、定性和定位预测。

目前,人们业已探索了多种方式对土地的需求进行分析。主要有:①指标预测法,例如依据建设用地标准,测算城市建设用地需求量;②趋势分析法,主要通过构建土地需求的驱动力模型,分析并推测驱动要素变化所引起的土地需求量;③目标引致法,即依据经济社会发展或生态保护目标,以及用地效率变化趋势,测算用地需求;④价格决定法,即依据土地价格变化情况,确定相应用途土地的需求数量,如地价提高,则适当控制用地数量等。涉及土地需求分析时,会探讨更为适用、有效的方法。例如,这里就分别从土地利用边际贡献率和BP神经网络等方面介绍有关土地需求分析方法。(1)土地利用边际贡献的建设用地需求分析

土地利用边际贡献率即为每增加一个单位的国民生产总值、粮食产量、工业增加值、财政收入、非农产值、城市化等经济指标需要占用的土地面积,据此可以把握在一定的产业结构或技术经济背景下土地利用边际贡献率的变化规律,从而更为科学的预测土地占用需求的数量边界。

如:对1996—2003年江苏省耕地减少量与GDP、工业增加值、财政收入、非农产值、城市化等数据进行计算,得出江苏省每增加12亿元的GDP需占用耕地15.58hm,每增加1亿元的工业增加值需要占22用耕地30.94hm,每增加1亿元的财政收入需占用耕地15.92hm,每2增加1亿元的非农产值需占用耕地25.2hm,每提高1%城市化率需占2用耕地5158hm。

从总体来看,随着社会经济的不断发展以及技术进步,尤其城市土地宏观调控政策的持续实施,土地利用边际效率也不断提高,节地型的经济体系、城市化体系也在不断形成和发展。这里以中国长江三角洲地区江苏省无锡市原锡山市为例进行分析,通过分析1980—2000年城市化发展与耕地占用的态势发现,随着该市社会经济的不断发展,城市化发展对耕地资源的边际占用倾向递减,则在不考虑其他因素的情况下,可以认为,当边际数值趋于零的时候,耕地资源将不再被占用,此时的耕地面积为耕地资源的城市化边界。这里以耕地面积为Y;Δ耕地/Δ城市化为X,构建数学模型如下:2Y=43183.6+64.9979X-0.0659X

方程的复相关系数R=0.889,证明方程拟合得比较好。当X为0时42得到,耕地的城市化边界为4.31836×10 hm。也就是说在不考虑其42他因素变化的情况下,当耕地面积减少到4.31836×10hm之后,就不再随城市化率的增加而继续减少了。

以年份为Y;Δ耕地/Δ城市化为X建立函数得到:23Y=2013.48—0.1577X+0.0003X-0.0000002X

方程的复相关系数R=0.782,可以得到城市化边际占用为0时的年份是2013—2014年间,也就是说只考虑城市化对耕地占用的情况下,在2013到2014年间耕地的净占用可能会停止,即区域城市化发展所导致的耕地减少与耕地面积增加(如旧城用地复垦为耕地等)将达到基本平衡。因此,可以大致地认为研究区域耕地面积的城市化边42界值为4.31836×10 hm左右,而耕地达到此边界值,不再因城市化水平提高而被占用的年份在2014年左右。(2)基于BP神经网络的城市土地需求分析

人工神经网络是一种非线性动力学模型,具有很强的非线性映射能力、学习能力、容错能力等特性,对解决非线性问题有着独特的先进性。BP神经网络,即误差反向传播神经网络,其网络结构由输入层、隐含层和输出层构成,每一层包含若干神经元,层与层之间的神经元通过连接权重及阈值互连,同层的神经元之间不存在相互连接。

城市土地需求的BP神经网络预测模型由BP网、输入变量预测模型和土地需求量预测三部分组成(见图2-8)。BP网是通过将影响土地需求的城市人口、家庭户数、人均可支配收入、人均住房面积、非农产值和固定资产投资作为输入层,土地需求量作为输出层,并由输入神经元和输出神经元决定隐含层神经元个数来进行构建。输入变量预测模型采用SPSS软件对模型的输入变量进行预测。土地需求量预测是将输入变量的预测值输入到预测模型,进行仿真,得到未来城市土地需求量的预测值。(二)土地的供给

1.土地供给的类型及特征

土地供给是在一段时期内,土地所有者,在各种可能价格下愿意并且能够提供的土地数量。土地的供给可以分为土地自然供给和土地经济供给。土地的图2-8 城市土地需求预测模型自然供给是指在一定技术经济条件下,的BP神经网络结构地球上某个区域所能提供给人类利用的所有土地资源的数量,不受任何人为因素和社会经济因素的影响,所以自然供给是没有弹性的;土地经济供给则是指土地在自然供给及自然条件允许的范围内,在一定的时间和地区因用途收益与价格变化而形成的土地供给数量。土地经济供给是一种有效供给,其供给是有一定弹性的,随社会生产技术条件和经济发展可以转化。(1)土地的自然供给

服务于社会经济系统的自然供给受到土地资源自然地理特征要素的影响,包括地形地貌、水系特征、降水、光照、土壤性状、地质条件、矿产分布、气候、植被等要素的影响。需要指出的是,土地的自然供给也受到来自自然界的各种影响,而改变其性状特征,如剥蚀、风化、块体运动等,都对土地的自然供给产生影响。总体来看,土地的自然供给主要有以下几个方面的特征:

第一,地理位置的固定性。作为自然综合体的土地,其自然供给的一个重要特征就是空间位置的固定不变,并且总是与特定的自然条件相联系的。

第二,供给数量的有限性。虽然人们通过土地整理、围海造田等方式,改变了土地利用状况,但是土地资源的数量却是不能任意扩大的。

第三,土地质量的可塑性。自然供给的土地质量是可以通过合理利用的方式加以改良的。当然,如果利用不当,或过度利用,则可能造成土地质量的下降。

第四,土地用途的多宜性。土地可以适宜农业、能源、工业、城市、交通、水利、游憩、生态、科研等多种用途,不同用途之间具有一定的排斥性,而无论用于何种用途,都不能忽略土地的自然特征以及其自然条件。即便是在城市土地利用中,人们也开始重视城市土壤的保护与利用,以增强城市土地的生态功能,如蓄水等。

第五,区域分布的差异性。从土地的自然供给来看,其分布存在很大的差异性。例如,远东和欧洲25%以上的土地表面是可耕地,而大洋洲只有5.5%,拉丁美洲只有6.2%;同时,大洋洲54.8%是草原和牧场,而北美只有13.7%,远东只有15.3%;拉丁美洲46.4%是森林,而大洋洲只有10.2%。(2)土地的经济供给

在市场经济条件下,在一定的时间内,土地也遵循一般商品的供给规律。一般来讲,在土地价格不高时,若价格升高,会引起土地经济供给的增加;相反,地价下降,会引起土地经济供给的减少。但土地经济供给量是有限的,尤其是城市的土地,不会随着地价的增长而无限制的增加,当地价超过某一水平时,土地的经济供给就不会增加。影响土地经济供给的因素包括自然因素、经济因素、技术因素、制度因素,这些因素从不同的方面对土地的经济供给量产生影响。与土地的自然供给相比,土地的经济供给具有以下特征:

第一,自然供给的基础性。土地经济供给以土地的自然供给为物质基础,虽然人们可以通过相应的资金、技术等投入,对自然供给的土地资源进行开发、整理,但是,却无法改变土地自然供给的地理区位,这在很大程度上决定了土地经济供给的目的或用途。例如,全球土地中,仅有46%的土地有优良土壤覆盖;34%的土地有充足的降水;20%的陆地的温度、水分等条件适合于种植小麦,而其中的36%因崎岖不平而无法实现。

第二,经济杠杆的主导性。土地经济供给的数量受到土地经济杠杆(地价、地租、土地税费等)的影响。在市场经济条件下,地价的提升,也可以带来土地经济供给数量的增加;相反,如果土地价格下降,则土地经济供给数量也将随之减少。

第三,供给结构的合理性。供给结构的合理性主要表现在:一是区域间按照比较优势的理论进行土地用途的配置,从而不仅考虑到了自然适宜性,还考虑到了经济适宜性;二是区域内不仅仅是追求经济利益的最大化,由于存在粮食安全、生态安全以及其他不可预见的风险,还考虑到经济发展与耕地保护、生态保护之间的相互关系,以及不同代人之间的用地平衡;三是供给结构的合理性,是一个动态的变化过程,就区域社会经济发展以及自然生态保护而言,在社会经济发展的不同阶段,都对各类产业用地以及生态用地有不同的供给数量。

第四,经济供给的高效性。就土地利用主体而言,土地经济供给是以追求土地资源利用效益最大化为目标的,而土地经济供给效益的最大化不仅取决于土地利用本身,还取决于与土地资源利用相匹配的生产要素的利用效益。依据埃奇沃思矩形可以导出土地资源与劳动力资源高效配置的轨迹,即两种商品生产投入的技术替代效率相等时点的连线。

2.土地供给的分析

需求决定供给,但供给对于需求也有引导作用。因此,进行土地供给分析时,不仅应考虑土地的需求,还要考虑土地供应的竞争,以及在土地宏观调控背景下,政府或企业获得增量土地供应的可能。基于这些认识,这里主要从土地可供应潜力等方面进行土地的供给分析。(1)土地可供应潜力分析

土地可供应潜力是指某一研究区域,在一定时期、一定生产力水平、一定经济社会发展阶段,可为某种土地利用方式提供土地资源的潜力。它是一个动态的、相对的概念。所谓动态的,是指针对某一研究区域,其土地可供应潜力随经济社会的发展、土地开发利用的能力、土地利用政策的变化而变化;所谓相对的,是指其土地可供应潜力针对于具体的土地利用方式而存在,如石砾地对于工业建设来说可能是可供应潜力,而对于农业种植或绿化种植来说可能不是可供应潜力。

对于某一确定的研究区域,其土地可供应潜力是有限的,也是无限的。所谓有限的,是指在确定的研究区域拥有的土地面积是一定的,在一定时期,其可供应潜力不会超出研究区域的范围。所谓无限的,是指土地利用系统是永续发展的,土地利用系统的上一个状态为下一个状态提供了土地供应潜力,以维持着土地利用系统的新陈代谢。在区域土地利用系统动态发展的过程中,土地可供应潜力的属性和空间分布也是动态变化的。

城市建设发展的土地可供应潜力分析是指通过定量和定性的方法,分析一定数量的土地资源转变为城市建设用地的潜在能力或适宜性,以确定其作为城市建设用地扩展潜力的适宜程度、数量和结构特征,为制定各层次土地供应计划提供依据。土地可供应潜力来自于增量和存量两个方面。增量是指城市实行外延扩张,利用城市外围用于城市发展的规划预留用地,以及城市开发区内尚未利用土地的潜力,是由外延扩张带来的增量潜力;存量是指城市内部已用但处于闲置状态的土地,以及可以或需要转换利用方式的土地,是由内涵挖潜带来的存量潜力。以下从存量建设用地潜力方面分析深圳市2004年度土地可供应潜力。

存量用地一般包括闲置用地、空闲用地和批而未供用地,结合深圳市的实际情况,存量用地供应潜力主要包括闲置用地和空闲用地中的可储备土地。据深圳市存量建设用地专项调查结果,截至2004年22底,全市存量用地合计33.27km,包括闲置用地4.68km,空闲用地228.58km,批而未供用地类型(见表2-4)。闲置用地中工业仓储用222地2.32km,住房用地1.13km,商服用地0.37km。在空间分布上,2特区外存量用地面积较大,达25.68km,占存量用地的77.2%;特区2内7.6km,占22.8%。2表2-4 深圳市存量建设用地潜力(km)

资料来源:2004年存量建设用地专项调查数据。(2)城市土地容量分析

城市土地容量其实就是土地集约利用潜力,目前中国有关城市土地集约利用潜力的研究,主要是通过构建评价指标体系的方式来进行的,但是,这种评估很难落实到空间上,影响了其可操作性。这里介绍通过城市土地容量测算,来分析城市土地的供应潜力的方法,这一土地容量不是固定的。随着土地资源的耗竭,其满足人类需求的能力随着拥挤及其他外部性问题的出现而逐渐降低。技术进步而导致的容量提高与人口增长所导致的容量下降相抵消。技术进步(更高的建筑密度、更有效的公共服务系统、交通设施的改善以及环境问题的减缓)使得土地容量的扩大成为可能。随着研究工作的不断推进,城市土地容量被赋予了更多的内容。包括:

物理开发容量:主要包括可利用土地、密度(居住用地通过用单位土地面积定居的单元数表示,商业用地用容积率表示)以及土地使用混合度。

环境适应性:主要包括决定哪种城市土地开发形式和密度能够与不同的土地形式最为适宜或最不适宜。其主要通过紧凑标准(物质属性与每个地点的完整性)、外在标准(物理属性和临近地区的完整性)和公共标准(物理属性和更大的公共社区的完整性)来表示。

生态容量:是指在对其他因素的健康和生命及生产不会产生不可逆影响的前提下,生态系统的某一特定因素退化或者受破坏的程度,实质就是指生态系统不能恢复的临界值。

社会容量:是指反社会行动如犯罪和家庭暴力开始之前,在土地利用方式、密度和地块大小既定的前提下所能容纳的最大人口数。(三)土地的供求关系

1.土地供求均衡

从图2-9中可以看出,土地供求均衡时,土地需求曲线(D)与土地供给曲线(S)相交于E点,均衡数量为Q,均衡价格为P。由00于影响土地需求和供给的因素是多方面的,而且具有可变性,因此,实际上土地供求关系总是处于变动之中,主要是:

一是供给驱动型变动,即需求曲线不变,由于土地供应增加或减少导致土地供给曲线发生变化,如图2-9中,由于土地宏观调控而导致土地供应数量减少,土地供给曲线由S变动至S′,则土地资源交易均衡数量将减至Q,这时均衡价格为P。11

二是需求引致型变动,即供给曲线不变,由于土地需求增加或减少而导致的新的土地供求均衡关系。例如,在图2-9中,在土地供应量不变,土地需求增加的情况下,价格将由P提高到P。02

三是双重驱动型变动,即需求和供给同时发生改变而形成新的土地供求关图2-9 土地资源供求均衡系。而需求、供给增、减幅度不一,也将导致土地供求关系的变化产生差异性。如图2-9所示,土地资源需求与供给曲线都发生了变化,从而形成新的土地资源交易均衡数量(Q)与价格(P)。23

2.土地供求失衡

如前所述,不均衡是土地供求关系的主要形态,这里用蛛网模型来分析土地的供求失衡状态。根据供给价格弹性和需求价格弹性之间的关系,蛛网模型包括三种,即收敛式、发散式和封闭式模型。

在收敛式模型中,供给曲线的价格弹性小于需求曲线的价格弹性,即供给曲线比需求曲线陡峭,价格和产量以越来越小的幅度波动,直至达到均衡时为止。发散式模型中,供给曲线的价格弹性大于需求曲线的价格弹性,即供给曲线比需求曲线平缓,价格和产量以越来越大的幅度波动,远离均衡点。在封闭式模型中供给曲线的价格弹性等于需求曲线的价格弹性,价格和产量以相同的幅度波动,永远达不到均衡状态。

根据“蛛网理论”,在完全的市场条件下,一种商品的供求能否趋向均衡,取决于该种商品供给与需求的相对弹性。当供给弹性小于需求弹性时,价格调节使供求逐步趋于均衡(收敛型);而当供给弹性大于需求弹性时,价格调节使供求数量远离均衡点(发散型)。

在一定的时期内,影响城市土地供给价格弹性的最主要因素是土地供给成本的变化。如果土地供给量增加时,成本也相应的增加,则城市土地价格增长的好处就被成本因素抵消,对供给者的刺激就会减小,因而其供给弹性也下降。否则,出现“发散型”蛛网模型的可能性就较大。

在不同的时期、不同的城市发展阶段,城市土地的供给和需求弹性也不同。在城市发展前期,土地供应的增量资源多,土地供给成本较低,土地供给曲线弹性较大,反映在图上是供给曲线比需求曲线陡峭,形成发散型的“蛛网”。当城市发展达到一定阶段,城市扩张越来越受到城市外围地区的反扩散压力,城市土地后备资源紧缺,城市地价上涨,土地的价格曲线弹性很小,使土地的价格需求弹性大于价格供给弹性,反映在图上是供给曲线比需求曲线平缓,形成收敛型的“蛛网”。

三、住房供求分析

供需理论是经济学的基础理论之一,住房供需理论是基于经济学的基础理论之一——供需理论而派生出的研究住房市场的一种理论方法,是住房市场尤其是住房经济运行中的两大基本问题。(一)住房的需求

需求,是指在一定的时期内,消费者在某一价格水平下,在市场上所愿意并且能够购买的物品和劳务的量。住房需求是在一定时期内,住房的消费者在某一价格水平下,在市场上所愿意且能够购买的住房产品的数量。通常,在这个特定价格下,消费者愿意且能够购买的住房产品的数量,称为住房需求量。一般情况下,住房的需求量也符合经济学上的需求规律,即住房的价格与需求量成反比,即价格上涨,需求量减少;价格下降,需求量增加。

1.住房需求的特点(1)区域性:住房是不动产,不可能像一般的商品那样,在一个地方生产然后运输到另外一个地方销售。这也决定了一个城市的住房需求必然绝大部分来自本城市的居民。住房的不可移动也使住房呈现出区域性。例如,同样面积、户型和朝向的住房在不同城市具有不同的价格并呈现不同的特点,甚至在同一城市的住房也会由于其区域位置表现出很大的差异性。(2)多样性:由于消费者收入水平的不同,导致他们对于住房的需求表现出不同多样性,如住房在数量上和质量上呈现不同的层次,从低到高可以概括为生存需求和改善需求。另外,消费者的职业、年龄、习惯、偏好或当地风俗,甚至建筑材料和施工技术等方面的不同,都会对住房产生多样性的需求。(3)层次性:住房需求的层次性包括两层含义。一是消费者的收入和偏好等方面所体现出的需求的层次性,即由于消费者经济水平和其他条件的不同,对住房需求的层次不同,如生存需求和改善需求。二是从社会需求总量的不同形态方面所体现的需求层次性,包括住房的现实需求和潜在需求。

2.住房需求的分类

基于不同的观察视角,对于住房需求的种类描述也就有所不同。主要包括以下几种类型:(1)居住需求、投资需求和投机需求

从需求目的出发,住房需求可以分为居住需求、投资需求和投机需求。住房的居住需求是以居住使用为目的。住房作为生活必需品,是每个家庭基本需求的商品之一,大部分居民购买住房,是为了满足自身居住的需要,即居住需求。住房的投资需求是指取得住房不是以居住或不是完全以居住为目的,而是把住房作为资产,以保值或增值尤其是以增值为目的。住房投机需求是短期甚至超短期投资需求,即这些资金投入住房市场并不做长期或中长期准备,不是通过以租养房或者通过买进期房,等到变为现房以及整个小区和地区居住环境改善后卖掉,赚取“差价”,而是依靠短时间(一年甚至更短)买进卖出赚取暴利,如近几年盛传的温州、山西炒房团。(2)生存需求和改善需求“需求”具有层次性,结合马斯洛需要层次论的基本思想,将住房需求划分为两个层次的需求:第一层次是基于生存需要的最低层次住房需求,即实现“住者有其屋”,一般是为满足一个家庭的基本生存需要,即人口能住得下、分得开、生活方便、质量可靠的居住条件。第二层次是基于改善居住需要的住房需求,即实现“住者优其屋”,一般是指在生存需求的基础上,由于居民收入提高或者家庭人口的增加,引起的对住房面积较为宽松、综合质量较高的居住要求,即对住房的改善需求。需要说明的是,这种由低到高划分的层次不是马斯洛所指的严格按照“依此类推”地逐步推进,而只是对一般趋势的描述,并不排除不同地区的不同家庭间、同一地区的不同家庭间以及同一家庭所处的不同阶段下,在推进方式和时间表上的差异。(3)主动需求和被动需求

主动需求,是指居民出于多种影响因素(如收入的增加、人口的增加、对住房价格的预期上涨等等),而引起的要求改善居住条件的一种自发的需求。然而,随着城市化进程的加速,城市扩张过程中的旧城改造,使得很多城中村居民被迫改变居住环境,从而也产生了对于住房的被动需求。(4)有效需求和潜在需求

住房的有效需求是指消费者在某一特定时期内,在某一价格水平上愿意而且能够购买的住房商品量,即有支付能力的需求。这里应把握两个要点:第一,从微观经济学的角度看,是指消费者在某一特定时期内,在某一价格水平上愿意而且能够购买的商品量,即有支付能力的需求。第二,从宏观经济学角度看,是商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求。住房的潜在需求是指:按目前社会一般生活水平和投资水平计算的住房商品应有的需求量,它表现为居民和投资者对住房商品的消费欲望。潜在需求是一定时期内该地区住房需求的最大可能值,也称住房边界需求。对于市场而言,只有有效需求才构成真正的需求,而潜在需求从经济学角度讲不一定会实现,因此潜在需求如何能转化为有效需求才是关注的重点。

3.住房需求的分析

住房是经济学中一个非常重要的研究对象,从住房需求的角度来研究住房对不动产经济学来说具有很重要的意义。本文对住房需求的分析主要包括两个方面:住房需求弹性的分析和住房需求结构的分析。(1)住房需求弹性

住房需求弹性的研究,最早源于1960年Muth关于“非农住房需求”的研究,Muth认为住房可以简化为同质的、可自由分割的“住房服务”,住房服务定义为“单位时间内单位住房存量提供的服务数量”。而消费者对住房的需求可以表示为对这种看不见摸不着的抽象的“住房服务”的需求,这种简化极大地降低了住房需求分析在理论上的难度。该理论认为假设完全竞争的住房市场和资本市场;其中住房服务是由住房存量提供的;住房实际存量与期望存量之间存在差额,这个差额是按照固定比例逐步调整的。住房期望存量是由一系列因素决定的,这些因素包括收入、住房单位存量价格及其他因素。

住房需求弹性是指一些主要影响因素分别对住房需求有多大的影响作用,这里我们主要分析一下住房需求的价格弹性和住房需求的收入弹性。

住房需求的价格弹性。是指一定时期内,住房商品的价格变动的比率所引起的其需求量变动的比率,或者说,住房需求量变动对价格变动的反应程度。用公式表示为:

式中:E——住房商品需求的价格弹性系数;p

P——住房商品的价格;

ΔP——住房商品的价格的变动量;

Q——住房商品的需求量;

ΔQ——住房商品需求的变动量。

和普通产品一样,住房的需求价格弹性取决于形成个人购买欲望等诸多经济、社会和心理因素。这些因素决定了住房的需求价格弹性。一般说来,必需品的需求缺乏价格弹性,奢侈品的需求富有价格弹性。比如对急于找房结婚的青年男女来说,住房此时成为必需品。尽管此时住房的市场价格在上升,对新婚住房的需求量也不会有太大变化。相反,对于已拥有自己的居所,而希望换购或购买别墅、高级公寓第二住房的家庭而言,住房此时成为奢侈品,当别墅、高级公寓的市场价格上升时,对这一类住房的需求就会减少。另外,有相近替代品的物品需求往往富有价格弹性,反之,则缺乏价格弹性。严格地讲,由于住房的不动产特性和土地景观的异质性,此地住房与彼地住房的可替代性还是比较差的。第三,某类物品往往随着时间的延长而更富有需求价格弹性。例如当住房价格上升时,在最初的时候,急需住房的人如订婚的青年伴侣仍会照价买房,市场的总需求量不会有太大变化,随着时间的推移,如果价格依然上涨,急需住房者会去大量地租房,从更长的时间来看,住房的市场需求就会大幅度减少。

上述几方面因素,对住房需求价格弹性给予不同方向的影响,综合起来分析,住房属必需品且缺乏替代品,同时市场狭小,因而缺乏需求弹性。住房的价格需求弹性不是固定不变的。随着经济的成长、科技的进步和社会生活方式的改变,影响需求价格弹性的因素也在变化,导致某些住房的需求弹性系数值会有很大变化。

住房需求的收入弹性。是指收入变动的比率所引起的需求量变动的比率,或者说,住房需求量变动对收入变动的反应程度。用公式表示为:

式中:E——住房商品需求的收入弹性系数;Y

Y——消费者的可支配收入;

ΔY——消费者的可支配收入的变动量;

Q——住房商品的需求量;

ΔQ——住房商品需求的变动量。

住房需求的收入弹性是度量居民家庭住房消费特征的重要指标,它反映了居民家庭住房需求对收入变化的敏感程度。

测算住房需求的收入弹性有利于以下问题的分析:第一,可以定量考察居民家庭收入与住房消费水平之间的关系,并据此判断目前我国住房消费的发展阶段;第二,可以通过估计和比较不同特征(例如不同收入和不同年龄)的居民家庭的住房需求收入弹性,分析住房消费对家庭收入的敏感程度及其在不同人群之间的差异;第三,可以用于预测随着居民家庭收入水平的提高,住房消费的增长速度。(2)住房需求结构

一个国家或地区同一时期内,不同家庭因收入水平和家庭规模的差异而分处不同的消费层次,形成不同层次的消费主体。对住房消费主体细分,是指在一定时期和范围内,为实现住房政策目标,以家庭特征为依据,辨别和区分不同欲望和支付能力的家庭群体,并将其划分为不同类别的过程。各层次消费群体的家庭户数分布、住房需求特征即形成该国或地区住房市场的需求结构。

住房需求结构无法在市场中直接观察到,只能通过特定方法加以度量,这也是住房市场分析和研究的难点问题之一。度量住房需求结构,本质上是考察居民家庭的住房需求偏好和支付意愿在某一方面的分布情况。根据这一核心,我们可以将住房需求结构的分析方法概括为两大类。

第一,基于意愿调查法思路的住房需求结构度量方法。其基本思路是直接对居民家庭的住房需求偏好进行主观调查,因此可以统称为意愿调查法。其一般模式是,面向居民家庭(通常要求是住房市场中的待购房家庭)组织专项问卷调查或访谈,由受访者直接表达其在某一方面或某些方面的偏好,例如希望购买的住房单元的价位、套型面积、区位条件等。在此基础上,综合一定数量受访者的调查结果,即可反映当前市场中的整体需求结构情况。意愿调查法具有很强的适用性,理论上可以从任意角度、任意层面对住房需求结构进行度量,同时还具有方法简单、结果含义直观等优点。

第二,基于显示性偏好法思路的住房需求结构度量方法。这类方法着眼于对居民家庭住房需求偏好的客观考察,可以统称为显示性偏好法。其基本思路是,在均衡市场中,居民家庭在住房市场中的实际选择行为源于其对不同类型住房单元的偏好和支付意愿,因此可以根据在住房市场中观察到的家庭消费行为反推其住房需求偏好,并以此为基础度量市场中的住房需求结构。显示性偏好法主要依赖于住房市场交易数据,其成本远低于意愿调查法,因此这种方法目前在各城市的应用更为广泛。例如,目前各种分析和研究中最常采用的一种反映住房需求结构的方法,是以住房市场中的实际成交结构代表住房需求结构,这实际上就是显示性偏好法基本思路的一种应用形式。(二)住房的供给

供给,是指在一定的时期内,生产者在某一价格水平下,在市场上所愿意且能够卖出的物品或提供劳务的量。住房供给是指在一定的时间内,住房的生产者在某一价格水平下,在市场上所愿意且能够提供的住房产品的数量。通常,在一个特定价格下,生产者愿意且能够提供的住房产品的数量,称为住房的供给量。一般情况下,住房的供给量也符合经济学上供给规律,即住房的价格与供给量成正比,即价格上升,供给增加;价格下降,供给量减少。

1.住房供给的特点(1)垄断性:住房的垄断性主要是指住房开发的源头——土地具有垄断性。我国实行的是土地所有权公有制,城市土地的所有权属国家所有,市场上交易的只是土地的使用权,各级政府是城市土地使用权市场的唯一供给者,因此城市土地一级市场的供给具有垄断性。(2)时期性:住房的供给具有一定的时期性。所谓时期性是指在不同长短的时期内,住房供给呈现出的不同特征和规律。在一般情况下,住房供给的时期可以分为特短期、短期和长期三个时期。特短期是指市场上资源、产品等供给量固定不变的一段时间,一般小于住房的生产周期,在特短期内,住房的供给量保持不变;短期是指土地、厂房设备等固定要素不变,但可变要素可以变动的时期,在短期内,住房供给有较小幅度的变化;所谓长期是指不仅行业内住房的所有生产要素可以变动,而且其资本还可以与社会其他行业的资本之间相互流动所允许的时间。在长期内,住房供给的变化幅度较大。(3)滞后性与风险性:住房产品具有价值量大、生产周期长的特点,开发周期一般都要在一年以上甚至数年。住房开发的这一特性决定了住房供给必然是滞后的,滞后则意味着可变因素增多,不确定性加强,而且滞后时间越长,不确定性就越大,所蕴藏的风险也就越大,所以滞后性也预示着风险性。

2.住房供给的分类(1)政府供给和市场供给

由住房的供给主体分析,可以把住房分为政府供给和市场供给。市场供给主要是指住房开发商的供给,是专门针对中高收入阶层出于不同目的的对于住房需求的供给,其价格主要受供需的影响,由市场调节。政府供给则主要是针对中低收入者而进行的带有社会保障性质的一种供给,更体现了住房作为公共产品的特点,其价格由政府限制,政府供给更是对市场供给的一种调节,同时也是社会公平的一种体现。(2)增量供给和存量供给

根据住房供给形式的不同,或者开发程度与开发时间的不同,可以按照提供给市场的住房形式分为增量供给和存量供给,即我们平常所说的一级市场和二级市场。增量供给是指住房开发商或者政府提供给市场的新建住房;而存量供给是指随着二手房市场的不断完善,提供给市场的居民自有房或政府提供的公房。(3)实际供给和有效供给

根据住房市场供给实现的交易程度可以分为实际供给和有效供给。实际供给是指所有提供给市场的包括增量房和存量房的总的供给量;而有效供给是指在实际供给中已经成功交易的那部分住房供给量,即在有效需求实现基础上的供给。(4)高档住房、普通商品房、经济适用房和廉租房的供给

从物业类型的角度划分,住房的供给可以分为高档住房、普通商品房、经济适用房和廉租房这四种物业的供给。它们也共同构成了我国住房供应的主要结构。面对不同的收入群体,我国政府和市场的供应角度不同,高档住房和普通商品房主要由市场供给,经济适用房和廉租房主要由政府供给。住房的供应结构问题是近两年来政府重点关注的问题,政府宏观调控的力度会影响住房的供应结构,从而影响中低收入者有效需求的实现程度。

3.住房供给的分析

这里主要从住房供给弹性和住房供给结构均衡两个方面对住房供给进行分析。(1)住房供给弹性

经济学中,通常讲的供给弹性即指供给的价格弹性。因此,住房供给弹性是指住房价格变动的比率所引起的其供给量变动的比率,其弹性系数等于供给量变动的百分比与价格变动的百分比之比。用公式表示如下:

式中:E——住房供给弹性系数;p

P——住房的价格;

ΔP——住房的价格的变动量;

Q——住房市场的供给量;

ΔQ——住房市场供给的变动量。

由于住房供给量具有明显的时期性,因此,对不同时期的住房供给弹性要区别对待。短期内住房供给缺乏弹性。短期供给曲线是一条直线,其供给量不会随价格的变化而变化,这主要决定于住房的生产周期,由于住房的生产周期长,短期内其生产要素和产品不可能发生变化,因而住房供给缺乏弹性。长期内住房供给是有弹性的。其供给曲线一般是平缓上升,且具有正斜率的曲线,这主要决定于住房商品供给的长期成本。一般认为,住房商品供给的长期成本是不断上升的。

住房供给特别是住房供给弹性是影响城市增长模式的重要因素。如果城市中住房供给富有弹性,则当人口增长等原因引发住房需求增长时,住房供给量显著增长,同时对人口的承载力也相应提高,但住房价格的上涨则相对有限,图2-10 住房供给弹性对城市增长模式的影响即需求增长主要带来数量而非价格的增长,如图2-10中A点所示。反之,如果因为自然或人为条件的限制(例如土地资源紧张、开发管制等),城市中住房供给缺乏弹性,则住房需求增长后住房供给量的提高十分有限,但住房价格将出现大幅度提升,即需求增长主要带来价格而非数量的增长,如图3-10中B点所示。(2)住房供给结构均衡

住房供给结构均衡,是指某类住房商品(主要包括高档住房、普通商品住房、经济适用住房)的供给比例与此类住房商品的需求比例相当。住房供给结构均衡具有经济学意义上的均衡特性,是资源配置的最优状态。由于住房市场在运行过程中会受到很多内生变量和外生变量的约束,在现实生活中完全均衡几乎是不可能的。也就是说住房市场供给结构均衡是相对的,是动态的。

为评价住房市场供给结构均衡性的大小,引入某类住房商品供给比例与需求比例偏度α的概念。α=2(W-Q)/(W+Q)iiii

式中:α——某类住房商品供给比例与需求比例偏度;

W ——某类住房商品竣工量比重,即住房供给比例;i

Q ——某类住房商品销售量比重,即住房需求比例。i

若偏度为0,说明住房供给结构处于均衡状态;若偏度不为0,说明住房供给结构处于非均衡状态。根据住房市场供需比例偏度α将住房供给结构均衡性分为3级:严重失衡、一般失衡、相对均衡。

第一,相对均衡状态。由于住房市场运行过程是相当复杂的,所以住房市场供给比例与需求比例不相等几乎是经常存在的。给定一个较低的偏度α,只要偏度值|α|<α,可以认为这时的住房供给结构处00于相对均衡状态,是一种可以接受的非均衡状态。利用市场机制本身的一系列功能,就可以自动调节和完善,而维持其正常运行,不需要政府的干预。

第二,一般失衡状态。当住房供给结构偏度逐渐增大,满足α0<|α|<α时,只靠市场机制自身的调节作用不可能实现住房市场供给1结构均衡,这时政府需要采取一定的措施进行干预。由于这种状态属于一般失衡状态,政府只需采用间接调控手段加以调节。

第三,严重失衡状态。当住房供给结构偏度α达到α<|α|时,政1府调控的力度要加大,不仅要间接调控,还要直接调控,也就是除了采用经济手段以外,还要施以适当的行政手段,去恢复住房市场的正常运行。(三)住房的供求关系

供求理论是市场运行的基础理论,也是住房市场运行与价格变动的核心理论。住房市场的供求均衡是住房市场运行的基本问题,也是住房市场的重要目标。由于住房市场的供求双方是动态变化的,故供求双方的非均衡态是绝对的、无条件的,其均衡态是相对的、有条件的,要使非均衡态转化为均衡态必须具备一定的条件。

1.住房市场供给与需求的均衡态

所谓住房市场供给与需求的均衡态,是指住房商品的供给价格与需求价格相一致,而且供给数量与需求数量相一致时的经济状态。

2.供给与需求的非均衡态

所谓供给与需求的非均衡态,是指住房商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间,或者有一对不一致,或者两者都不一致的经济状态。根据我国房地产市场发展的历史经验,非均衡态表现为总量性供不应求、总量性供过于求、结构性供求失衡三种状态。

第一,总量性供不应求状态。这是计划经济时期常见的现象,通常把这种处于总量性供不应求的住房市场称为卖方市场。这种供求格局是由计划经济体制下实行的福利分房、低租金制等政策造成的。在计划经济体制下实行的价格管制,导致商品经济的法则不能起到调节供求关系的作用,即使供不应求也不会引起价格的上升,而价格以外的其他因素仍会影响供求,于是供不应求的情况越来越严重。

第二,总量性供过于求状态。这种状态通常出现在市场经济体制下,通常把这种处于总量性供过于求的住房市场称为买方市场。这种格局是由微观经济层次盲目扩大投资,宏观经济层次缺乏有力调节造成的。

第三,结构性供求失衡状态。结构非均衡是指一个部门或企业内部、若干个部门之间供求总量关系的不对称而引起的局部供求关系的非均衡,包括产品结构的非均衡和市场层次结构的非均衡。住房产品结构是指各种住房产品构成及其相互间的比例关系。各类产品都有其他产品难以替代的特定功能,并且在一定时空范围内,各类产品存在一种与一定的社会经济发展水平相联系的数量比例关系。产品供求结构非均衡有供给结构非均衡和需求结构非均衡两种情况,主要是由于供给方的投资决策失误造成的住房供给结构和需求结构变化趋势不相适应的状态。住房市场可以分为买卖和租赁市场,在一个健康成熟的住房市场中,买卖市场和租赁市场是密不可分的一个整体,体现相互调节、平衡的互动关系。从市场层次结构的发展程度来看,住房买卖市场比较活跃,租赁市场发展缓慢,市场层次结构的非均衡也就是买卖市场和租赁市场的非均衡状态。复习思考题[1]简述不动产需求的概念及影响因素。[2]分析不动产供给的概念及影响因素。[3]分析不动产供给价格弹性的特点。[4]简述土地供给的类型及特征。参考文献[1]王全民.房地产经济学[M].大连:东北财经大学出版社,2002[2]季朗超.非均衡的房地产市场[M].北京:经济管理出版社,2005[3]刘洪玉,郑思齐.城市与房地产经济学[M].北京:中国建筑工业出版社,2007[4]高淑萍.我国城市住房市场供求平衡与发展研究[D].华中农业大学硕士论文,2005[5]曹振良.中国房地产业发展与管理研究[M].北京:北京大学出版社,2002[6]曹振良.房地产经济学通论[M].北京:北京大学出版社,2002[7]黄贤金等.土地经济学[M].北京:科学出版社,2009[8]雷利.巴维诺.土地资源经济学——不动产经济学[M].北京:北京农业大学出版社,1989[9]周诚.土地经济学原理[M].北京:商务印书馆,2003[10]毕宝德.土地经济学[M].北京:中国人民大学出版社,2006[11]刘书楷.土地经济学[M].北京:中国农业出版社,2000[12]姚玲珍.房地产市场研究[M].北京:中国建筑工业出版社,2008[13]李玲.房地产开发与经营[M].北京:中国人民大学出版社,2006[14]熊方军,马永开.中国房地产市场非均衡性与分类宏观调控[M].北京:科学出版社,2009[15]张中华,朱新蓉,唐文进.房地产与资本市场[M].北京:中国金融出版社,2009[16]康霞.山西省住房供求结构分析[D].山西财经大学硕士论文,2007[17]赵振宁.我国城镇住房市场需求分析及对策研究[D].东北农业大学硕士论文,2003[18]李艳双.房地产业与国民经济协调发展研究[D].天津大学博士论文,2003[19]张永岳.房地产经济学[M].北京:高等教育出版社,2005第三章 不动产产权第一节 不动产产权概述

一、产权与不动产产权

财产是个法律概念,是指拥有的各种物质与非物质财富,包括金钱、物资、房屋、土地以及知识财产等。产权简单地说就是财产权利(property rights),或者说就是凭借财产所获得的各种权利的总和,包括财产所有权以及与财产所有权有关的财产权。财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利,为自物权;与财产所有权有关的财产权是在所有权部分权能与所有人发生分离的基础上产生的,指非所有人在所有人财产上享有、占有、使用以及在一定程度上依法享有收益或处分的权利,为他物权。

不动产的定义有多种。在民法中,将财产(或称财物)分为动产和不动产两类(柴强,2001)。如法国民法典第五百一十六条规定:“一切财产,或为动产,或为不动产。”对动产和不动产的划分,通常是以财产能否自由移动为依据的。不动产是指位置不能移动,或者虽然可以移动,但移动后会破坏它的完整性、使用价值及功能,或者会带来明显经济损失的财产。一般认为,不动产包括土地以及地面附着物。在我国,目前不动产主要指房地产。

不动产实质是实体与权益的结合。它既包括地产、房产等有形的实体,又包括寓于地产、房产实体中的各种经济关系和由此形成的产权。而产权实质是某些权利的集合,即所谓的权利束。如不动产所有权包括占有权、使用权、收益权和处分权,这些权利并不是孤立的。实物与产权是组成不动产密不可分的两部分,不动产产权是产权人对不动产实物权利的体现,实物是不动产产权存在的物质基础。

从历史上看,各国财产权利的设置都是通过法律制度规定的,并受到各国法律的保护。其中涉及不动产权利的,主要是民法中对物权创设的规定。许多国家和地区在土地权利的设置方面都借鉴了罗马物权法,即在所有权(自物权)上设定他物权,包括用益物权和担保物权,如使用权、居住权、地上权、地役权、抵押权、质权、留置权、典权等,有的还设置了具有债权性质的租赁权。英美法系国家虽然更注重案例判据,但对各种不动产权利也有相应的法律判例准则,而且权利界定似乎更加准确合理。

理解不动产产权应注意着重把握以下几点:

1.不动产与不动产产权是两个不同的概念(尽管大多情况下认为它们是同义词)。

不动产是实体与权益的结合,既包括地产、房产等有形实体,又包括寓于实体中的各种经济关系和产权。实体不动产指实体土地以及地面附着物,包括地下、地面和地上部分。不动产不可移动,而且是有形的。不动产在法律上的定义,包括土地和构成土地的所有自然物体(如树木、矿产)以及附着于土地上的全部人为的物体(如建筑物、地上改良物)。所有永久性建筑物的附着物(如水管、电线、暖气系统)以及嵌入物(如橱柜、电梯),通常被看作是不动产的一部分。

不动产权利包括实体不动产所有权内含的全部权益、利益和权利。按其特征来说,不动产是人们拥有权益的范围、程度和本质。

2.不动产产权可细分为若干独立的权能。

由于财产中的各项权益经常变动,所以不动产权利包括附着在不动产所有权上的“权利束”(bundle of rights)。所有权的权利,包括占有权、使用权、收益权、处分权以及或选择行使或不行使全部权利的权利。权利束经常被比喻为一束棍棒,每支棍棒代表个别及分开的权利或权益,如使用权、居住权、地上权、地役权、抵押权等。

3.不动产产权须依法取得

对不动产的实际占有并不一定表示对该不动产的合法拥有。不动产产权的取得必须符合一定的法律程序,并取得法律的认可。在我国,依据法律,须由不动产产权人依照政府法令规定向房地产管理机关申请登记,领取房地产产权证件后,不动产产权才能得到正式的承认并受到法律的保护。

由于房屋建筑在土地上,土地是房屋的载体,两者不可分割,所以房屋和土地的权利主体是一致的。在我国,城市土地国有化以后,房屋产权人对房屋建筑物具有所有权,而对于土地只具有使用权。因此,房地产产权就是房屋所有权和土地使用权的统一和权利主体的一致。如果只取得其中任何一项权利,都不享有对该房地产的所有权。

当然,不动产产权的行使亦须符合法律的规定,即有限制地行使其合法权益。

二、不动产产权的特征

不动产产权是以不动产为标示的物权,是财产权在不动产中的具体化,是一种具有一系列排他性的绝对权,权利人对其所有不动产具有完全支配权。因此,不动产产权的特征,一方面反映产权的基本特征,另一方面体现了作为不动产的土地和房屋自有特征。

1.不动产产权的排他性

产权范畴的界定是以产权的排他性来衡量的,不动产产权亦是如此。排他性包括拥有权的自由转让性和使用的排他性两个方面。使用的排他性是指不动产所有者在允许的范围内,拥有该不动产的不受限制的使用权利,从而保证其获得稳定的经济预期。拥有权的自由转让性指土地所有者对其所拥有的权利在法律允许的条件下是可以自由转让的,以使土地资源达到优化配置的目的。这就是说,土地所有人在不违反法律或第三人权利的范围内,有自由处分权,并排除他人的一切干涉,其权利是不可侵犯的。

2.不动产产权的可分离性

不动产产权是产权主体拥有的对财产的一组权利,而不是一种权利。不动产产权的内容包括所有权、使用权和他项权利等。这些产权要素是可以界定、可以分离的,因而能在不同的行为主体之间进行分配或配置.形成多种不同的产权组合形式(产权结构)。如土地所有权和土地使用权可以相互分离,并形成各自相对独立的产权主体,土地使用权可以依法进行有偿转让。

3.不动产产权的法定性

不动产产权是以法律的形式来明确规定人们对不动产享有的各种权利。不动产产权关系实际上是不动产产权主体之间或产权行为主体之间的经济关系的法律体现,这种关系必须在法律上记载和承认,即必须以法律方式来确认和保障。《物权法》第六条明确规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。”第九条又规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”不动产若被非法占有时,所有权人可以在任何时候主张其权利,所以,不动产产权是受国家法律保护的。

4.不动产产权的经济性

不动产产权不仅要被法律的认可和保障,而且必须在经济上得以实现,方能体现产权的完整意义。如果只有法律上的合法性,而不能在经济上得到实现,不动产的产权只是一种空壳。过去我国实行土地无偿使用制度、住房的低租金制度和住房福利分配的体制,无法体现不动产产权的经济价值。在这种制度和体制下,不动产的使用是极不合理和低效益的,造成国家资源和资产严重流失。

5.不动产产权主体的一致性

土地是房屋的载体,房屋定着于土地而存在。不动产就是指土地和与其相连的,在时间上紧密结合为一体的房屋建筑物的结合体。同时,在城镇,土地价值往往通过房屋的开发与经营来体现。由此可见,房和地的产权主体是一致的。我国《城市不动产管理法》和《城镇国有土地位用权出让和转让暂行条例》等法规都明确指出:“土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让……”“不动产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占有范围内的土地位用权同时转让、抵押。”可见,保持土地和房屋产权主体的一致性,是保障不动产产权的前提。

三、不动产产权类型及其权能

根据权利束理论,完全不动产所有权,也称为绝对所有权,是由一束不同的权利所组成的。一般而言,在未确定或有限期的期间内,权利束中的每一个权利都可以从权利束中分离出来,由绝对所有权人转让给其他人持有。当一个权利自权利束中分离出来并转让时,就产生了部分权利。一般认为,不动产产权可以分为具有相对独立权能的以下若干类型:

1.不动产所有权

不动产所有权是指不动产所有者在法律规定的范围内所享有的自由使用和处分不动产以及享有相应收益的权利。不动产所有权不受其他任何权利的支配,但受政府课税、不动产征收、警察权利与充公权利的限制。《物权法》第三十九条规定:“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”不动产所有权包括土地所有权以及土地附着物所有权。不动产所有权分为国家、集体和私人所有权。在我国,土地所有权按主体分为国家土地所有权和集体土地所有权。不动产所有权的基本属性:(1)不动产所有权的完全性

不动产所有权是对不动产的全面且一般的支配之完全权,是不动产产权权利束中最充分的一项物权,它由不动产占有权、使用权、收益权及处分权等权能组成。它是不动产其他产权的源泉和出发点。不动产使用权、抵押权、地役权等物权都是不动产所有权的派生权利,是在使用收益的特定方向、特定的范围内对不动产实行的支配权利。(2)不动产所有权的排他性

不动产所有权有排斥其他人对不动产的权利。因此,不动产所有者对自己的不动产具有垄断性。当有非自然的因素妨碍不动产所有者行使自己的所有权时,他无须向别人请求,也不必由法院出面,他自己就有排除这些妨碍的权利。(3)不动产所有权的恒久性

不动产所有权没有一定的存续期限,它是无限期地由不动产所有者保有的,因此不动产所有者即使将不动产闲置不用,其不动产所有权也不因此而消灭。只有发生社会变革,对不动产所有制进行改革时,才有可能终止。而不动产所有权的买卖,只不过是权利主体的更替而已。(4)不动产所有权的归一性

不动产所有者可以在自己的不动产上为别人设定使用权、地役权、抵押权、租赁权等其他权利。虽然不动产所有权似乎因此成为一项空虚的权利,但是,不动产所有者仍拥有最终的统一支配权。一旦这些设定的派生权利到期清灭,它们便又复归于不动产所有权,从而使不动产所有权回复到原来的完全状态。(5)不动产所有权的社会性

不动产所有权虽然是一种完全的排他性权利,但是,不动产所有者在行使自己的权利时从来就不是不受约束的,其必须受到社会的限制。这在任何社会都是如此,且随着生产力的发展,社会限制也日趋强化。如中国目前限制耕地任意用于非农产业,这种限制的原因主要在于土地的稀缺,尤其是耕地的稀缺。土地是人类社会生活的基础,国家必须对土地利用作出宏观规划与管理,对土地所有者的权利适当加以限制。

2.不动产使用权

需要明确的是,这里所说的不动产使用权是相对独立的权能,而其他对于不动产的利用的权利(如租赁权),由于不具备相对独立性,因此是从属于其他权利的,故不属本范畴。

不动产使用权在我国具有极端重要意义,由于我国是土地的公有制国家,个人不可能拥有土地所有权,因此土地使用权实际上具有法律意义上的最高权能。它是指土地使用权人依据法定程序,在缴纳一定年限的土地出让金后或其他相关费用后,依法享有的对土地占有、使用、收益和部分处置的权利。土地使用权也是一种物权,因此,土地使用权也可以买卖、继承和抵押。同时,土地使用权人也可以将土地使用权租赁,即设定租赁权。

土地使用权的设定必须依法律而成立,任何人无论以何种方式取得土地使用权都必须得到法律的认可,否则为非法占用他人土地。由于土地使用权是以他人土地为客体的权利,因此,土地使用权人一般须向土地使用权出让人支付土地使用权价格。

土地使用权的取得可以是有偿的,也可以是无偿的。1995年1月1日开始施行的《中华人民共和国城市不动产管理法》规定:土地使用者在国家规定的特殊用途下可以依法无偿取得土地使用权,即划拨土地使用权。有偿取得土地使用权一般通过土地使用权出让、转让等方式进行。同时,土地使用权的设定是有期限的,上述法律规定,土地使用权出让的最高年限因土地用途不同分为40年、50年、70年三种,土地使用权的转让和抵押活动都必须限定在此期限内进行。

土地使用权在农村表现为农业用地承包经营权和宅基地使用权,在城市表现为城市建设用地使用权。不同类型的城市建设用地使用权年限是不同的。

3.不动产租赁权

所谓租赁权是指“承租人有占有租赁物而为使用收益之权能。”当不动产产权束被租约分割时,租赁权益(1ease interests)就产生了。出租人和承租人各方均获得其权益,权益以合约形式规定,并受契约法管理。由租约产生的分割权益表现为两个截然不同但又彼此相关的不动产权——出租人权益和承租人权益。承租人或租户获得在一限定时间内,因为特定目的而使用不动产的明确权利。

出租人权益(leased fee estate)是出租人或房东的不动产权利。出租人权益是房东所拥有的所有权,包括拥有使用权和占有权等权利,这类权益可依出租合约转让给他人。出租人(出租人权益的所有人)和承租人的权利都要在租约条款加以明确规定。尽管租约的个别细节不同,但在通常情况下,出租人权益体现在得到由承租者按照租约条款支付的租金上以及出租者在租约期满后重新获得占有权上。在租约内,出租人有出卖、抵押或遗赠不动产的权利。当租赁合约依法生效时,出租人必须在租期内将资产的占有权让予承租人并遵守租约条款。

承租人权益(1ease hold estate)是承租者的不动产权利。承租人权益是在一定期限内,通过租约由出租人明确转让给承租人的不动产权利,包括对不动产的使用权和占有权。当租约成立时,承租人通常获得在租赁期内对不动产的占有权,如果因为需要并符合租约规定,还可以转租该不动产,也可以在租约的限制范围内改良该不动产。相应的承租人有义务支付租金,在租约期满时交还对该不动产的占有权,清除承租人所作的改良增建(如果明文规定的话),并遵守租约条款。

4.不动产典权

典权俗称“出典”、“活卖”。不动产典权是指典权人(承典人)以支付典价的方式从产权人(出典人)手中取得不动产的使用和收益的权利。典价一般低于不动产价格。在典期内,典权人对不动产有权使用和收益,不付租金。出典人有权在典期届满时交还典价,赎回不动产,不付典价利息,即一般典契上所载的“银不起息,房不起租”。

不动产典权因以下原因消灭:①典期届满后,出典人赎回不动产。②出典人与承典人双方同意,找补典价与不动产价格的差额,由典权人取得产权。③典期届满后,出典人超过一定期限不回赎,按双方约定或经法院判决作为绝卖,由承典人取得产权。

5.不动产抵押权

抵押权又称“质权”。它是债务人将自己或第三人所有的某项特定财产作为清偿债务的保证。债务人不能清偿债务时,债权人有权依法申请法院变卖抵押物,并从卖得的价金中受偿。设定这一权利的债务人或第三人即是抵押人,债权人即是抵押权人。

不动产抵押与典当不同。不动产抵押后,仍由债务人(即产权人)对抵押的不动产行使占有、使用、收益的权利。

不动产抵押权因以下原因消灭:①抵押权的行使;②债务人或第三人清偿了债务;③不动产(房屋)的灭失。但债权人可在因不动产(房屋)灭失而得到的补偿金(如保险金、拆迁补偿费等)中受偿。

6.地役权

地役权是在土地所有权上设定的一种他项权利。土地所有人为了其毗邻土地的权益,有义务允许他人在其土地上的某种行为。为他人设置地役权的土地为供役地,与供役地相邻并需在他人土地上获取地役权的土地为需役地。地役权主要包括:建筑支持权、采光权、眺望权、取水权、道路通行权等。地役权可以由于弃权、解除、时效和某些其他原因而消灭。地役权是一种从物权,可与需役地分离而让与。如果需役地所有权转移,地役权原则上随之转移。地役权有不可分性,在共有或分割时,对全体关系人均有效力。

目前中国尚未单独设置地役权,在《民法通则》中,包括在相邻关系中。

7.地上权

地上权是用益权的一种,即为他人在土地上设定其使用土地的权利。地上权人的权利是占有土地,在为建筑物、工作物、竹木等必需范围内,有土地使用权。地上权可以处分,如让与他人,作为抵押权标的物等。地上权人的主要义务是向土地所有人支付地租。地上权多依法律行为取得。其设定转移应以书面形式为主,并应登记。地上权的存续时间,依从当事人约定,法律并无最长期间的限制。

8.土地发展权

土地发展权是发展土地的权利,是一种可与土地所有权分割而单独处分的财产权。具体说,土地发展权就是变更土地使用性质之权,如农地变更为城市建设用地,或土地原有的使用集约度升高。设定土地发展权后,其他一切土地的财产权或所有权是以目前已经编定的正常使用价值为限,亦即土地所有权的范围,是以现在已经依法取得的既得权利为限。此后变更土地使用类别和集约程度的决定权则属于土地发展权。土地发展权是近代随着土地利用方式的多样性及相应土地收益的巨大差异性而出现的。

当今世界各国对土地发展权持有两种不同的认识和处理方式。一种认为,土地发展权同地上权、抵押权等一样,首先自动归属于原土地所有权人。在这种情况下,政府可事先向土地所有权人购买土地发展权,从而使土地发展权掌握在政府手中,土地所有者已无变更土地用途的权利;另一种认为,土地发展权—开始就属于国家,如果土地所有者要改变土地用途或提高土地使用集约度,必须先向政府购买土地发展权。对土地发展权的两种处理方式,类似于对地下矿藏的不同处理,有的国家规定矿藏属于国家;有的国家规定矿藏属于地面所有权。第二节 土地产权及其演进

土地产权是指存在于土地之中的排他性完全权利。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。土地产权必须有法律的认可并可得到法律的保护,即土地产权只有在法律的认可下才能产生。每个国家由于社会经济与政治制度的差异和法律制度的不同,都各自具有不同的财产权利体系及其构成。

我国土地产权按照产权主体可分为城市土地产权和农村集体土地产权。由于我国是土地社会主义公有制国家,全部土地归国家或农村集体所有,因此,对土地产权的分析主要针对除土地所有权之外的其他产权。当然,国有土地与集体所有土地之间也会发生流转,只是此类流转是必须符合一定的法律规定要求的特定流转,如集体土地通过征收变为国有土地,或者国家与集体之间以土地交换产生的国有土地变更为集体土地的行为,均为“特例”。

对我国土地产权演进过程的分析主要包括农村集体使用权变革和城市土地使用权变革两个方面分析。

一、我国农村土地产权演进(一)1949—1978年的农村土地使用制

1949—1978年,中国农村土地使用制经历了两个不同的发展时期。

1.土地改革时期(1949—1952年)

这一阶段主要为土地农民个人使用制的建立与实施阶段。构成土地改革制度环境的基本因素是新民主主义的经济纲领和农民均分土地的传统观念。1949年新中国成立后,在全国范围内进行了土地改革,到1952年底,土地改革基本完成。通过土地改革,农民个人不仅拥有了土地所有权,而且拥有了土地的经营使用权。这一土地产权制度极大地调动了农民的生产积极性,农村经济得到了迅速的恢复和发展。据统计,1952年粮食产量比1949年增长44.8%,比历史最高水平增加9.3%;棉花产量比1949年增长193.7%,比历史最高水平增加53%。

2.土地集体使用制的建立与实施阶段(1953—1978年)

从1953年开始,在全国范围内开展了农业合作化运动,将农民个人所有的土地制度转为集体所有和统一经营与使用的土地制度。(1)农业合作化(1953—1957年)

构成合作化运动制度环境的主要因素是对农业的社会主义改造,即实现由农民土地所有制向集体所有制过渡;另一个重要因素是阶级斗争观念的强化,由此导致合作化运动由经济变革变成了一场由意识形态主导的政治运动。合作化运动分为三个阶段:农业互助组阶段、初级合作化阶段和高级合作化阶段。互助组的特点是农民只进行劳动上的互助,土地仍归农民私有。初级合作化阶段,坚持农民对土地的所有权和退社自由,农民在自愿的基础上将土地交给农业生产合作社统一使用,并按土地的数量和质量从合作社获得分红。初级合作社能够在较大面积的土地上进行分工分业的劳动,提高了劳动生产率并且能够进行农业技术改革和基本建设。高级合作化阶段,首先废除了土地私有制,土地转归合作社集体所有,并统一经营使用,取消了土地分红,社员按劳分配。为了消除中农集团对高级合作化运动的抵制,降低博弈成本,中央政府充分运用了国家权力和意识形态教育,迫使中农加入合作社,推动了合作化运动的迅速完成。整体而言,高级合作化运动挫伤了农民的生产积极性,使得全国农业生产的增长速度有所下降。(2)人民公社化(1958—1961年)

为了巩固和发展农业合作化,从1958年开始,在全国掀起了人民公社化运动。

构成人民公社化运动制度环境的重要因素之一是计划经济体制的初步建立。社会主义改造在农村完全消灭了土地私有制,使得计划成为唯一的调控手段。另一个重要因素是意识形态成为整个国家经济和政治生活的核心,完全主导了制度变迁,甚至为了维护意识形态而不惜牺牲效率和社会发展。这实际上是一次脱离中国现实条件的“共产风”,造成对农业生产力的极大破坏。(3)“三级所有,队为基础”土地产权制度的确立(1962—1978年)

这一阶段是在纠正人民公社化运动错误基础上进行的土地产权制度的调整。调整的重点是:土地所有权归公社、大队和生产队三级所有;土地的所有权和使用权主要归生产队。通过调整,使土地微观产权主体进一步缩小,对土地产权主体之间的差别给予了尊重,在一定程度上提高了土地的使用效率。(二)现行农村土地使用制

自1978年开始,中国农村进行了经济体制改革,农民集体所有土地的家庭承包经营制的实行,极大地调动了农民的生产积极性,促进了农业生产的迅猛发展。

1978—1983年的制度变迁使得家庭联产承包责任制得到确立。构成制度环境的最重要因素是解放思想、实事求是思想路线的确立,使得意识形态逐步向宽松发展,扩大了制度选择的集合。

家庭承包经营制是农民在土地集体所有制下,按照“人人有份、户户种田”的原则承包集体的土地。农民承包经营权的取得基于两方面的原因:一是由于实行的是土地集体所有制,故集体的成员天然地享有集体土地中属于自己的—份权利,即“社区成员权”,非社区成员不能分享该社区的土地;二是农民在取得承包经营权的同时,必须承担国家的税收以及对集体缴纳租金的义务,若承包者不能实现后者,则承包权将会被取消。

2002年8月29日通过的《中华人民共和国农村土地承包法》对承包经营权的相关方面进行了详细的规定,明确了发包方和承包方的权利和义务、承包的原则和程序、承包期限和承包合同、土地承包经营权的保护、土地承包经营权的流转等内容,并指出:“任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利……耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年;特殊林木的林地承包期,经国务院林业行政主管部门批准可以延长……承包期内,发包方不得收回……调整承包地……通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”《农村土地承包法》的制定与实施,对我国农村土地承包经营制度产生了深远的影响。

二、我国城市土地产权演进

以1978年改革开放为分界点,我国城市土地使用制度可分为土地无偿使用和土地有偿使用两个时期。(一)城市土地无偿使用时期(1949—1978年)

新中国成立初期,各城市政府首先接管了一批国民党政府所有的城市土地,没收了帝国主义和官僚资产阶级在中国占有的大批城市地产;对那些由民族工商业、个体劳动者、城市居民所拥有的私有土地仍给予承认。因此,新中国成立初期的城市土地形成了国有与私有并存的格局。

1956年1月18日,中共中央书记处《关于目前城市私有房产基本情况及社会主义改造的意见》中规定:“一切私人占有的城市空地、街基地等地产,经过适当办法,一律收归国家”,从而实现了城市土地的全面国有化。至于城市国有土地的使用,则“由当地政府无偿拨给使用,均不必再缴租金”。最终形成了我国计划经济体制下的无偿、无限期、无流动的城市土地使用制度。

1.传统城市土地使用制的基本特征(1)行政划拨

所谓土地划拨,指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。具体包括两个方面:①国家机关、部队、学校、国有企业等如果需要使用土地,不是通过市场购买或租赁取得,也不是像目前城市土地使用制度改革后从政府土地使用权出让中取得,而是按照一定的建设用地程序,首先申请建设项目,待有关部门批准后,再持批准文件向县级以上地方人民政府土地管理部门申请,批准后由后者无偿拨给用地;②国家因进行经济、文化、国防建设或者兴办社会公共事业等,如需要使用国家机关、部队、学校、国有企业等正在使用的土地,不是通过购买或租赁方式取得,而是运用行政手段无偿调用。

城市土地不是通过市场机制配置,而是通过行政划拨方式配置,排斥了市场对土地资源配置的积极作用。(2)无偿无限期使用

所谓无偿无限期使用,是指国家机关、部队、学校、国有企业等从国家得到用地时不支付地价,在使用土地过程中也不缴纳地租或土地使用费。同时国家在将土地划拨给这些使用者使用时也没有规定具体明确的土地使用期限。除非遇到国家新的建设需要使用该块土地,否则土地使用者可以无限期地使用下去。(3)禁止土地使用者转让

所谓禁止土地使用者转让,是指禁止土地使用者以买卖、出租、赠与、交换等方式将土地直接转给其他单位或个人使用。如果土地使用者不再需要使用该块土地,必须将土地无偿地返还给国家有关部门,由国家重新安排使用。

城市土地使用权不允许转让,从而阻碍了城市土地这一重要生产要素的合理流动。这种土地使用制度的实质在于排斥市场机制的作用,完全由计划机制来配置土地资源。

2.传统城市土地使用制的弊端

把城市土地纳入计划经济的轨道,将其直接置于国家的控制之下,对于防止土地的投机、保证社会经济的发展和居民居住条件改善对土地的需求发挥了一定的积极作用,但是这一纯粹采用行政手段分配土地的体制,由于忽视了经济规律的作用,随着时间的推移,暴露出诸多的弊端:(1)土地所有权权益无法显现,土地节约、集约利用目标难以实现

城市土地无偿使用导致国家对城市土地的所有权在经济上不能实现。我国宪法明确规定城市土地属国家所有,国家对城市土地的所有权在经济上要得以实现,就必须向用地单位和个人收取地租。但是由于城市土地实行无偿使用,用地单位和个人使用国有土地时不需要支付任何的经济代价,国家只是名义上的土地所有者,经济上的利益无法得到实现。

在传统土地使用制下,由于土地是无偿、无限期使用的,排斥了市场机制的作用,故其对用地单位的预算形不成硬约束。这导致了城市用地需要的不合理膨胀和土地利用效率的低下,造成土地资源的巨大浪费,用地单位多占少用、好地劣用、占而不用等粗放利用土地的状况时有发生。

由于土地不准买卖、出租,导致土地资源无法流动,土地使用者不能从土地转让中得到好处,因此,使用者宁可让土地荒芜,也不愿意转给其他急需用地的单位。同时由于划拨土地没有地租、地价,也不存在土地市场,从而没有促进土地流动和调整土地用途转换的有效机制,使土地不能流动到效率最高的土地使用者手中,往往造成土地配置不合理,缺乏效率。(2)不利于企业公平竞争环境的建立与评价标准的明确

国家无偿将土地划拨给国有企业,大大降低了企业的经营成本,使土地取得费用没有构成企业运营成本的一部分。虽然此举减轻了企业的负担,但同时却降低了企业转换经营机制、改善经营状况的动力,从而不利于企业经营效率的提高。另一方面,正是由于国家对国有企业与私有企业在土地使用制上的“双轨制”,使得国有企业与私有企业之间的竞争是不平等的,恶化了企业之间的竞争环境,不利于企业效率的提高。

在划拨制下,土地成本没在产品成本中得到反映。因此,那些占地多的企业可能比那些占地少的企业多产生一块超额利润。但这块超额利润并非企业及其职工所创造的,而是由于多占用了土地,使企业少花费了资金与劳动所产生的。这样,就不能正确地评价企业的经营绩效,也不能由此判断哪些是好的企业,哪些是差的企业。(3)不利于城市的建设与发展

在传统土地使用制下,由于用地单位的粗放经营,致使城市用地供不应求,许多城市重要的经济活动得不到满足,从而延缓了城市经济的发展。同时,城市土地无偿使用,使城市建设资金无法形成良性循环,制约了城市经济社会的发展。各级政府在城市土地划拨和使用中无任何收益,造成城市建设资金只有投入没有回收,无法形成城市建设投入产出的良性循环,城市建设投入越多,维护费用越大,包袱越重,致使城市基础设施建设资金短缺,城市基础设施建设严重滞后于社会经济发展的要求。(4)不利于经济体制改革的顺利进行

中国经济体制改革的重点是建立一个完善和发达的社会主义市场经济。而划拨制具有浓重的行政主义的色彩,这与市场经济是背道而驰的。因此,必须理顺国家与企业之间的收入分配关系,使土地的国家所有权在经济上得到体现;必须明确土地的价格,使国有企业与私有企业在市场上平等地展开竞争;必须明确土地的收益,使企业的经营绩效能够得到正确的反映,使企业的好坏得到客观地评价;必须打破传统的土地使用制,逐步建立以地租、地价等为核心的土地市场,促进土地的合理流动与有效配置。换言之,为配合经济体制改革的顺利进行,土地使用制也需要进行市场化改革。(二)现行城市土地使用制

随着我国经济体制改革和对外开放的发展,国家的经济体制开始发生巨大和深刻的变化,传统的城市土地使用制度难以适应改革开放的要求,以土地有偿使用、土地资源配置的市场化为目标的城市土地使用制度改革越来越深入。改革开放以来,城市土地使用制度改革经历了一个渐进的发展过程,可以分为以下几个阶段:

1.征收土地使用费(税)

我国城市土地使用制度改革首先出现在中外合营企业的用地制度上。为了与国际经济接轨,我国政府必须对中外合营企业的用地征收土地使用费,以保证国家的土地所有权在经济上得以实现。1979年,国务院颁布了《中华人民共和国中外合资经营企业法》规定:“中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权。如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分,合营企业应向中国政府交纳使用费。”1980年7月26日,国务院《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》指出,“中外合营企业用地,不论新征用土地,还是利用原有企业的场地,都应计收场地使用费。”

1982年,深圳经济特区开始按城市土地的不同等级向土地使用者收取不同标准的使用费,每平方米1~21元不等;1982—1986年,全市累计收取的土地使用费共3848万元。抚顾、广州等城市从1984年起也先后推行此法。至1988年,全国已有100多个城市先后开征了城市土地使用费。

1988年9月7日,国务院发布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》,规定自该年11月1日起,开始对城镇土地按不同等级征收土地使用税,税率的标准为:大城市每平方米收税0.5~10元,中等城市0.4~8元,小城市0.3~6元,县城和小城镇0.2~4元。自此,中国城市土地在法律上正式步入有偿使用的轨道。

2.城市土地使用权制度的建立

征收土地使用费的改革,还没有为土地使用者转让土地使用权开绿灯,对传统土地使用制触动不大。1987年下半年,深圳经济特区率先进行土地使用权有偿出让和转让的试点。具体做法是:国家出让土地使用权,规定使用年限,一次性收取地价,并且允许受让方转让土地使用权或进行抵押。1988年,福州、海口、广州、厦门、上海、天津等城市也相继进行了这方面的试点。

为了使土地使用权有偿出让、转让活动法律化和制度化,做到有法可依,自1987年11月起,各地先后制定和颁布了地方性的土地使用权有偿出让和转让的有关条例或规定。

1987年11月29日,上海市人民政府发布了《上海市土地使用权有偿转让办法》。继上海之后,1987年12月29日,广东省人大常委会正式通过了《深圳特区土地管理条例》。1988年6月14日,厦门市公布了《厦门市国有土地使用权有偿出让、转让办法》。1988年3月9日,广州市人民政府发布了《广州经济技术开发区土地使用权有偿出让和转让办法》;同年,天津市也制定了《天津市经济技术开发区土地使用权有偿出让转让管理规定》。

1988年4月11日,出席七届全国人大一次会议的代表在讨论“宪法修改草案”时认为“将土地的使用权修改规定为可以依照法律的规定转让,符合我国国情。”12日即通过宪法修正案,删去了《宪法》第10条第4款中不得出租土地的规定,改为:“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”这就为土地使用制度改革的全面推开和深入发展扫清了道路。1988年12月29日,《土地管理法》也作了相应的修改。

1994年7月5日,第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》,该法对土地使用权出让和转让作出了法律规定。

为了进一步发挥市场机制,强化对土地使用权的保护,《中华人民共和国土地管理法》(1988)第九条规定“……集体所有制单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上地方人民政府登记造册,核发证书,确认使用权”,第十一条规定“土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。”

1999年起实行的《土地管理法》(修订)则明确规定了“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯”,强化了土地产权登记的法律地位以及对土地产权的保护作用。

国家土地管理局在1995年12月18发布了《土地登记规则》,其目的建立土地登记制度,维护土地的社会主义公有制,保障土地权利人的合法权益。2007年12月30日,《土地登记办法》颁布实施,该办法进一步规范了土地登记行为,保护了土地权利人的合法权益。

2007年3月,《中华人民共和国物权法》正式颁布实施,从法律的高度系统的建立了我国基本物权体系,系统构建了我国物权的法律基础,对于我国不动产物权的权能构成、物权设立、变更、转让和消灭等内容作出了详尽的规定。

至此,我国已经建立起较为完整的以城市土地国家所有为基础的、土地使用权主体多元化、土地使用权转让市场化的新型城市土地产权制度。第三节 住房产权及城镇住房制度改革

住房产权,指住房权利人以住房为标的物,对其直接进行支配并享受其利益的排他性权利。它是由一系列权利综合构成的权利束。

从内容上考察,住房产权是由住房的使用权、占有权、收益权和处置权等若干独立权利组成的集合体。从权利标的来分析,又包含以土地为权利标的的土地产权和以住房为权利标的的住房产权,土地产权权利内容主要是土地使用权,而住房产权权利内容主要是住房所有权,二者综合叠加即构成住房产权。但现实生活中的住房产权比理论推导中的定义叠加要复杂得多。从产权主体来分,我国住房产权可分为农民集体住房产权和城镇居民住房产权。从产权的完整性来分,我国城镇居民所购住房,其产权主要有两种情况:一是纯住房商品产权,即完整产权。纯住房商品是居民购买的在政府有偿出让的土地上建成的商品房,其产权所包含的权利束是最完整的,购房人拥有房屋的占有、使用、处分权及与此相联系的收益权,拥有“房屋的所有权+土地的使用权”。二是准住房商品产权,即不完整产权。准住房商品是指居民购买的在政府行政划拨的土地上建成的公有住房、安居房和经济适用房等。深入分析其中各个部分,产权形态和权利内容也存在差异。对于公有住房,我国根据城镇居民的收入水平,分别实行市场价、成本价,甚至标准价购房,从1998年下半年起,原则上实行成本价,因此,现实生活中,已售公房存在市场价、成本价、标准价“三价”并存的格局。

一、城镇住房制度改革的必要性

改革开放之前,我国主要实行的是计划经济体制。在计划经济体制下,传统福利分房制度可以概括为实物福利分配、低租金近乎无偿使用、国家或单位所有的体制。随着时间的推移,其弊端越来越明显地表现出来。

第一,传统的城市住房分配制度实行的是实物分配方式,低租金出租,房租低得连住房维修费也补偿不了。不仅国家年年投入住宅建设的大量资金收不回,而且年年还要拿出一大笔资金用于补贴住房的维修和管理费用。政府和企业建房投资越多,支出的维修费用和住房补贴就越多,投资不能实现自身积累,包袱越背越重,形成恶性循环。本来具有很大活力的房地产业、建筑业也因此得不到应有的发展,住房供应极度短缺。随着时间的推移,城镇住房供需矛盾不但没有得到缓和,而且日趋严重。如1978年,全国城镇人均住房面积不仅没有22增长,反而从解放初期的4.5m下降到3.6m,缺房户甚至几乎占到城镇总户数的一半。

第二,由于采取实物分配形式,没有一套严格限制的住房分配标准,从而造成干部和职工之间、甚至职工和职工之间的住房差别很大。这种分配不均,严重挫伤了普通群众的生产积极性。并且,直接的实物分配形式也为一些人利用手中的权力为自己和自己的亲友多分房、分好房提供了条件。这种凭借职级和关系搞不正之风的现象,严重影响了社会风气。

此外,由于原有的分配政策只能对具有城镇户口的居民进行住房保障,而对改革开放后可能出现的农民进城务工潮缺乏相应的保障方法,不能很好的适应发展潮流。

因此,必须对传统住房制度进行全面彻底的改革,实现机制转换,创立具有中国特色的新型住房制度,实现住房商品化和社会化。

二、城镇住房制度改革的进程

我国城镇住房制度改革,开始于20世纪70年代末80年代初,至今大致可分为以下四个阶段。

第一阶段:房改探索和试点阶段(1979—1985年)

1978年,邓小平提出了关于房改的问题,在“允许城镇居民自建住房”的谈话之后,国家有关机关部门选择河南省南阳、巩义等地区进行公建私助的建房试点。1979年,开始实行向居民全价售房的试点,中央拨款给西安、柳州、梧州、南宁四市进行新建住房向职工出售的试点;1980年,试点扩大到全国50个城市;1981年又扩展到23个省、直辖市、自治区的60多个城市及部分县镇。

1980年6月,中共中央、国务院批转了《全国基本建设工作会议汇报提纲》,通过准许私人建房、私人买房、私人拥有自己的住宅等一系列措施明确了住房商品化的道路,从而开始了住房商品化的尝试。

1982年开始实行补贴出售试点,即政府、单位、个人各负担房价1/3的“三三制”售房。1982年4月,国务院批复国家建委、国家城建总局,同意选择郑州、常州、四平及沙市等4个城市,开展新建住房补贴出售试点,由政府、单位、个人各负担房价的三分之一。补贴售房提高了当时城镇居民的支付能力,回收了部分资金,推进了住房商品化。截至1985年底,全国共有160个城市和300个县镇实行了补贴售房,共出售住房1093万平方米。

但是,由于长期实行低工资制度,职工支付能力总体不足,尽管是个人负担三分之一,也是买不起,再加上住房福利制的影响,公房出售很难,进展很慢。

第二阶段:房改实施阶段(1986—1993年)

1986年以后,住房制度改革取得了重大突破,掀起了第一轮房改热潮。1986年2月,国务院成立了“住房制度改革领导小组”,下设办公室,负责领导和协调全国的房改工作。随后,国务院相继批准烟台、唐山等城市的房改方案,主要内容是按照提租和补贴持平的原则,大幅提高租金,同时给予相应补贴。这一时期的主要特点是:针对传统住房制度的核心——低租金制,提出了以大幅度提租补贴为基本环节的改革思路。在总结试点工作经验的基础上,1988年1月,国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”,形成了以提租补贴为核心的第一个全国性的房改方案。同年2月,国务院批准印发了《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》。该方案确定了房改的目标、步骤和主要政策,对全国房改的工作进行了部署,标志着我国住房制度改革进入了整体方案设计和全面实施阶段。

1991年6月,国务院颁发了《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》,重申了房改的有关政策,提出了采取分步提租、交纳租赁保证金、新房新制度、集资合作建房、出售公房等多种形式推进房改的思路。同年11月,国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》,这是我国住房制度改革的一个纲领性文件,明确了住房制度改革的指导思想和根本目的,制定了房改的总体目标和分阶段目标,提出了房改的四项基本原则,规定了房改的十二大政策,要求1992—1993年,在全国范围内全面实施住房制度改革。

1992年2月,国务院正式批复了上海市的房改方案,同年5月1日,《上海市住房制度改革实施方案》正式出台实施。上海实行了“五位一体”的房改实施方案,具体包括推行公积金、提租发补贴、配房买债券、卖房给优惠、建立房委会五项措施。上海借鉴新加坡的成功经验,率先在我国实行了公积金制,开辟了新的稳定的住宅资金筹集渠道。“上海方案”的实施对全国的房改产生了巨大的影响和推动作用,引起了所谓的“上海效应”。

第三阶段:房改全面推进和配套改革阶段(1994—1998年6月)

1994年7月18日,国务院印发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号),这一决定在中国的房改历史上具有划时代的意义,第一次明确提出了城镇住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分;全面规定了城镇住房制度改革的基本内容;确立了坚持配套、分阶段推进的方针政策。《决定》指出:城镇住房制度改革的根本目标是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化;加快住房建设,改善居住条件,满足城镇居民不断增长的住房要求。其基本内容是把住房投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制;把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化的体制;把住房实物分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式;建立以中低收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度;发展住房金融和住房保险,建立政策性与商业性并存的住房信贷体系;建立规范化的不动产市场和发展社会化的房屋维修、管理市场;逐步实现住房资金投入产出的良性循环,促进不动产业和相关产业的发展。

这一阶段改革的主要特点是:明确了社会主义市场经济理论是城镇住房制度改革的根本指导思想;按住房商品化、市场化、社会化思路,全面设计房改的目标、原则和主要内容,从而把城镇住房制度改革推向了全新的发展阶段。

第四阶段:以住房分配货币化为中心内容的深化改革阶段(1998年7月至今)

1998年7月发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]2号)全面开启了我国城镇住房改革的历程。《通知》明确指出,从1998年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,于是各省、自治区、直辖市人民政府根据《通知》精神,结合本地实际,陆续研究制定了进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的实施方案,确定了停止住房实物分配的具体时间和逐步实行住房分配货币化的措施。江苏省于1998年9月23日发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革的实施方案》,确定全省1998年12月1日起停止住房实物分配。对1998年11月30日之前参加工作的无房和住房面积未达到规定面积标准的职工购房时可实行一次性补贴;对1998年12月1日以后参加工作的职工实行逐月计发住房补贴。

1999年8月13日,建设部发布了《关于进一步推进现有公有住房改革的通知》,要求各市县人民政府认真研究、明确辖区内可出售公有住房和不宜出售的公有住房的范围,并向社会公布。城镇成套现有公有住房,除按规定不宜出售的外,均应向符合条件、有购房意愿的现住户出售。此后,各地加大了公房出售的力度。至1999年底,全国除辽宁等少数省市外,其余省市可出售公房的50%以上已出售给职工;重庆、河南、广西、浙江、湖南、陕西、广东、新疆等一些省区的售房比例已达到可出售公房的80%以上。

进入2000年,国家进一步深化了城镇住房制度改革,加快了住房分配货币化方案实施的步伐。2003年9月,为了促进房地产业持续健康发展,国务院首次公开肯定了房地产在国民经济发展中的支柱地位,并明确提出房地产业要持续健康发展。为了解决我国局部地区的房地产过热现象,自2005年3月起,国务院、建设部等政府部门连续颁布各种政策,对房地产市场进行调控,其内容包括住房供应结构、税收、金融、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。与以往不同的是,本轮调控将重点指向了需求,特别是抑制投资性和投机性需求,并在随后出台了一系列相关细则。可是,在主流媒体“涨幅下跌”的论调中,房价还是在持续上涨,直到2008年的中期。

在美国次贷危机导致的国际金融危机背景下,2008年下半年,我国宏观经济呈现下滑趋势,住房市场出现警惕性观望,交易量大幅萎缩,平均价格有所下降。政府放弃了之前抑制房价的政策,转而希望通过刺激楼市来刺激经济,比如购房贷款的优惠、房屋交易的税收优惠、扩大银根等。由于开发商资金充裕,2009年的楼市重新掀起了一波涨价风潮,2009年末的地价、楼价已经超过2007年的高点。这充分反映出我国政府非常重视房地产市场与整个国民经济运行之间密不可分的关系。但也有人质疑,在房价高涨的泡沫尚未破裂之时就出手救市是否操之过急。

在2009年全国范围的房价急速飙升之后,房价调控及住房保障毫无悬念地再度成为2010年两会的最大热点,对房地产市场进行宏观调控的议案比比皆是,而其中必然会提到加强住房保障的内容。全国政协委员及人大代表对住房保障制度的聚焦也由前几年的单纯关注其实施状况,上升到提请全国人大为其立法的高度。与此同时,各大国有银行相继取消了房贷优惠方案。2010年初,北京、上海还对土地出让方式做了改革尝试,试图改变“地王”频出的现象,通过稳定地价来稳定房价。

现阶段,我国住房领域的主要问题集中体现在:房价涨幅过大;政府在住房保障制度中的核心作用并未得到发挥,政策执行缺乏力度和积极性;供求矛盾突出,主要是保障性住房供给不足;保障资金不足,没有形成稳定的投融资渠道;相关法律、法规建设、基础工作滞后等等。

三、当前我国城镇住房制度的现状及评析

经过30年的房改实践,我国已经基本建立了较为稳定的城镇基本住房制度,形成了“一体两翼”(以商品化住房为一体,以经济适用房、廉租房为两翼)的多层次住房体系(见图3-1),并进一步完善了住房建设资金来源的多元化,实现了建房资金投入产出的良性循环;停止了住房实物分配,全面实现了住房分配货币化、工资化;住房公积金制度日趋完善;住房管理与物业服务的社会化、专业化水平越来越高;不动产金融日趋成熟。图3-1 中国城镇多层次住房体系示意图(王晓旭,龙君,2010)

通过新型城镇住房制度的构建,我国房地产业取得了明显成绩,以往的历史遗留问题也得到了较好的解决。

第一,通过城镇住房制度改革,改善了居民的居住条件和生活水平,有利于社会稳定,也使我国的城镇居民的人均建筑面积从197822年的6.7m提高到了2006年的27.1m。截至2009年底,中国城市人22均住宅建筑面积约30m,农村人居住房面积33.6m。从“有房住”到“住好房”、“住大房”,居民的生活水平也在悄悄地发生着变化,居民生活质量显著提高(见图3-2)。第二,居民住房观念发生了重大变化。随着房改的推进,城镇居民“等、靠、要”的福利性住房观念实现了向商品化观念的转变,住房“自己动手,丰衣足食”的观念和住房保值增值的观念基本形成,住房投资和消费的积极性得到了充分调动,居住理念也在发生着重要变化,这对于我国加入WTO后的机遇与挑战以及现阶段的国情来说,具有十分重要而深远的意义。第三,房地产业成为我国重要的基础产业之一,促进了国民经济的增长。2007年,我国房地产业增加值占GDP的比例达到了4.75%的历史高位,房地产业增加值对GDP的贡献在2005年超过了所有工业行业,房地产和建筑业税收在地方税收收入中的比例也已达到30%~40%。此外,房地产业的发展也提供了大量的就业机会,1994—2004年间,房地产业吸纳的就业人数增长率最高为22.14%,最低为-4.37%,平均为23.17%。图3-2 1978—2006年我国城市人均建筑面积(王晓旭,龙君,2010)

但是,由于我国房地产业发展历史较短,随着我国城市化进程的不断加快和国民经济的快速发展,对房地产的需求也呈现出快速增加的态势,从而导致近些年来中国住房与房地产在快速发展的同时也产生了一些值得重视的问题。集中反映在,第一,房价过高、上涨过快,而居民收入水平增长速度与房价增长速度相比较为缓慢;购房补贴不到位,职工购买商品房的承受能力不足,对于一套商品房,很多工薪阶层用一辈子的工资收入都只能是“望房兴叹”。第二,房地产业过快发展,导致投资开发量过大,造成供给过剩,空置率上升,这会造成企业资金周转困难,效益下降,甚至亏损,同时也会促成银行不良资产增加,影响国有土地的合理利用,最终危害整个国民经济的发展。第三,由于近些年来,我国地区、城乡、行业、群体间的收入差距有所加大,分配格局失衡,导致部分社会财富向少数人集中。表现在住房上,即中高收入人群的住房需求已经基本得到满足,甚至有一部分人群拥有几套住房,与此形成鲜明对比的是,中低收入人群,特别是最低收入阶层,包括农民工在内却处于无房的状态,得不到最为基本的保障。

四、我国住房制度构建与发展的进一步思考(一)完善住房保障制度

第一,合理确定住房保障的覆盖范围。界定住房保障对象范围,核心是看居民家庭的住房支付能力。对凡是没有能力通过市场购买或者租赁满足基本居住需求的家庭,都应当纳入保障范围。第二,住房保障标准要适当。保障标准不能定得过高,也不能太低,应当以满足基本住房需要为原则。第三,保障方式应多样化。目前,住房保障的方式主要分为两种,即补贴和实物。其中实物又包括廉租住房和经济适用住房。至于以哪种方式为主,可以由各个城市具体确定。房源充足的地方,货币补贴的比例可高些;房源不足的,就应提高实物配租的比例。第四,采取利于实现住房保障目标的有效措施。应加快住房保障的立法,依法强化政府的住房保障责任。同时加大对保障性住房的土地供应,增加财政投入,多渠道筹措保障性住房建设资金。进一步完善住房公积金制度,扩大覆盖面,提高资金使用效率,充分发挥公积金对解决中低收入家庭住房困难的作用。(二)重点关注农民工住房问题以及农民工市民化过程中的住房问题

总体上看,农民工正在发生三大转变:一是由亦工亦农向全职非农转变。据统计,2004年外出务工6个月以上的农民工占81.3%,比2003年提高了3.7个百分点,比2002年提高6.4个百分点。二是由城乡流动向融入城市转变。据统计,近年来举家外出的农民工持续增加,2004年达到2470万人。三是由谋求生存向追求平等转变。新一代的农民工进城务工不仅是为了挣钱,他们更向往现代化的生活方式,对尊重、平等和社会承认有更多的企盼。这些新特点预示着,未来在城市定居的农民工人数将会逐渐增多。

据国家统计局2006年在全国范围内开展的城市农民工生活质量状况专项调查结果显示:农民工在城市大多居住在简陋的房屋中,29.19%居住在集体宿舍,7.88%居住在工作地点,6.45%居住在临时搭建的工棚里,还有12.54%在城里没有住所。同时,由于近几年很多城市市区住宅的月租金一路攀高,再加上水、电、暖气费等,导致居住成本逐年增加,所以农民工大多选择居住在城郊结合部。

关注农民工问题,改善农民工的住房条件,需要将农民工住房纳入住房建设规划,对工棚等临时建筑制定相关标准,同时多渠道解决农民工住房资金来源,包括政府出资建设廉租房或免费公寓、鼓励用工单位投资建设或租用农民工公寓、给农民工租金补助等等。(三)保持房地产市场健康发展

目前,房地产市场已经成为满足居民住房需求的主要渠道。没有房地产市场的稳定、健康发展,没有充足的住房建设和供应,“住有所居”的目标不可能实现。应当更加注重发挥房地产市场在改善群众住房条件方面的作用,把满足居民的住房合理需求放在突出位置,努力增加住房供应总量。在注重增加数量的基础上,还需要立足居民的有效需求,更多地采用经济手段,促进住房供应结构的调整。鼓励建设中小套型、中低价位的普通商品住房,对高档、大户型住房的开发建设,进行更加严格的限制。

在目前住房供需矛盾突出的情况下,应采取税收、信贷等手段,有效抑制投机性购房需求,同时要引导城镇居民形成合理的消费观念。在严格执行差别化税收、信贷政策基础上,在住房保有环节,适当予以税收调节。(四)转变住房发展方式

要以低资源消耗、低环境代价,大力发展省地节能环保型住宅,提高住宅使用寿命。延长住宅的使用寿命,形成珍惜和充分利用既有建筑的观念。大力推进住宅产业现代化,即建筑设计标准化、部品部(构)件生产工厂化、现场施工装配化、土建装修一体化。第四节 不动产产权改革

目前,我国不动产产权的基本现状是:土地所有权共有两种类型,分别是国家所有权和农民集体土地所有权,且两者不能在市场环境下自由流动,这是由我国的社会主义公有制性质决定和宪法所规定的。城镇居民不动产产权主要包含土地使用权和建筑物的所有权,土地使用权的取得可以通过划拨或出让、转让取得,两种土地使用权所受的限制是不同的;而建筑物的所有权可能是完整的,也可能是部分所有权。农村不动产产权包括农业用地承包经营权、农村集体建设用地使用权以及农村房屋所有权,农业用地承包经营权具有一定的年限,并可在法律和承包经营合同允许的范围下经营以及流转;农村集体建设用地使用权的转让受到国家法律的严格限制。

一、我国现行的不动产产权制度的弊端

经过20多年的实践,我国现行的不动产产权制度暴露出了一些严重的问题,主要体现在以下方面:

1.不动产产权主体权利界限不清、权责不明(1)城市土地所有权主体虚化,所有权与使用权界限不清

城市土地的国家所有被抽象化为全民所有,既不表现为国家所有,也不表现为企业法人和单位所有。城市土地所有权主体虚化和抽象化使所有权内容发生转移,使所有权事实上转移到各级地方政府手中,并进一步演化为事实上的地方和部门所有,国家并不能从土地产权中获得任何利益。(2)城镇住宅产权界定不清

根据住房所有权主体的不同,我国城镇住房包括国有住房、法人所有住房和公民个人所有住房。公民个人在购买公房时,购房者与公房产权单位之间,产权的具体划分与界定很难说清。根据房改政策,为体现多住房、多付钱的原则,对超标准住房面积按市场价或成本价付款。实际生活中,居民一套住房甚至被人为地分割为三大块,可以市场价、成本价、标准价三种不同的价格购买,从而使购买者对三部分住房面积拥有不同的权利内容——市场价完全产权、成本价完全产权和标准价部分产权。公民个人通过不同价格取得的住房产权,其权利与义务关系不明,这也与市场经济的体制不相符合。(3)农村房屋所有权与其附着的土地所有权分属不同的两个主体

农村房屋归房主所有,土地归集体所有,农民仅拥有宅基地使用权。由于农民宅基地使用权具有一定福利性质,使用权无偿、无期限,因此农民宅基地使用权受到严格限制,难以流转。农村房屋作为一项财产,房产可以独立存在,但作为物理形态的房屋却无法与土地分离,因此房产和地产在交易中必须共同作为交易标的。在法律严格限制农村宅基地使用权抵押和转让的情况下,农村房屋产权的流转也随之受限。加之当前缺乏有关农村房屋产权产籍管理的法律、法规,农村房屋产权产籍管理机构不健全,产权管理混乱,导致农村房屋产权不明晰。

2.不动产使用权多种形态并存,地位不等

目前,我国城镇土地使用存在着划拨土地使用权和出让土地使用权并存的情况。由于土地国家所有的虚化和土地使用的“单位制”,导致土地审批和管理难于到位,使得大量的划拨土地流入市场。在土地二、三级市场不规范的情况下,催生出大量的隐形土地交易,造成大量的国有资产流入单位甚至个人手中,严重地影响了社会公平和城市建设的发展。

农村宅基地使用权无偿、无限期取得及不能上市流通,人为阻隔了城乡土地市场的一体化,出现大量农村集体建设用地非法入市,违法现象严重。

3.不动产房地权利不一致,实践中面临诸多问题

虽然土地所有权归国家和集体所有,使用权归个人所有,但使用权的取得形式存在很大差异,而房屋所有权又归个人所有。由于城镇土地使用权往往是有一定年限限制的,因而无限期的房屋所有权与有限的土地使用权的矛盾导致居民不能够获得彻底的不动产权,影响居民购房的信心,在一定程度上阻碍了不动产市场的发展。

4.城市不动产权与农村不动产权的人为分裂

农村不动产不能上市流通,只能在本集体经济组织内部流转,城市居民不能通过市场途径合法取得农村不动产权。城市不动产权与农村不动产权被人为分裂,城乡土地市场也被分割。

5.产权管理制度不健全,缺乏完善的法律保障

首先,我国不动产管理体制尚未理顺,房产与地产管理交叉,房产管理部门强调“地随房走”,地产管理部门强调“房随地走”,理论上要求不动产权流转一致,实际上却因分属两个不同的“婆婆”,而常“步调不一”。其次,住宅的固定性,产权的复杂性及住房交易时权属的基础性、客观性要求有完善的法律、法规作保证。但现行的法律法规还很不完善,不能满足不动产业发展的需要。再次,我国幅员辽阔,各地条件千差万别,国家制定的法律法规只能是粗线条的,弹性较大,有太多的实践操作空白让各地方、单位自己去填。为了地方和单位利益,必然出现比较苛刻的诸多土政策,如强制规定公房入住5年内、为本单位工作10年内不得出售等等,造成一系列的产权纠纷和产权争议。

二、我国不动产产权制度改革深化的基本思路

1.取消双轨制供地制度,建立统一的土地使用权取得途径

取消双轨供地的机制,将土地的有偿出让作为唯一的土地供应方式以法律的形式确立下来,建立全新的系统完善的土地有偿供应机制,同时采取一系列相关措施来保障这一措施的实施。

2.实行住房分配货币化,彻底解决公有住房产权问题

各地应严格按照国发〔1998〕23号文件要求,停止住房实物分配,实行住房分配货币化,将住房消费直接以货币工资的形式支付给职工,保证住房在工资中的应有含量,提高职工的购房能力,实现职工自住其力。让职工可以拿着货币工资直接到市场上去买房、租房,使职工通过市场购买享有完全产权的住房,切断公有住房福利分配后路,避免新房进入旧体制,斩断产生公有住房产权问题的源头。

3.对住宅建设用地实行年租制,根治住房产权问题

在土地使用费的收取方面,改一次性交纳为按年收取,实行年租制,即将所发生在土地开发利用和经营中的一切费用,包括土地出让金和其他各类收费统一以地租形式按年度收取。城镇住宅建设用地实行年租制,可以将一次性摊入建房成本的大笔土地出让金和各项费用化整为零地分摊到70年,大大降低房价。同时公有住房、经济适用房房主可以在自己依法居住的期限内,享有住房的完整产权,包括住房所有权和土地使用权,以用于抵押或出售。

4.允许农村集体土地直接入市流通,建立城乡统一的土地市场

允许集体土地与国有土地一样,其使用权也可以有偿转让,流转收益在村集体、地方政府、土地承包者三者之间进行合理分配。村集体获得的收益必须用于社会保障;地方政府获得的收益必须用于农业投入。要正确处理集体建设用地与农用地的关系,把集体土地流转与农民向非农产业转移结合起来,以构建城乡统一的土地市场。

5.加强立法,保障不动产产权,规范管理

产权关系明晰是开放市场的前提,完善现有的不动产产权体系,使产权拥有者得到足够的权利,并立法使这些权利能够真正实现,是激活不动产市场,实现不动产产业成为经济增长点的关键。开放不动产权市场,尽快取消公有住房个人购买后可以出售的期限规定;搞好有关政策的衔接,建立较为快捷的产权登记制度等。通过完善法律法规,保障住房产权,推动不动产市场和不动产产业的发展。参考文献[1]艾建国,吴群.不动产估价.北京:中国农业出版社,2004[2]毕宝德.土地经济学.北京:中国人民大学出版社,2004[3][美]查尔斯·H·温茨巴奇,迈克·E·迈尔斯.现代不动产(第五版).北京:中国人民大学出版社,2001[4]陈龙高,杨小艳,陈龙乾.浅谈我国土地市场中土地供应的制度缺陷及建议.当代经济管理,2004(6):30—33[5]陈龙乾,黄贤金.现代房地产经营与管理.徐州:中国矿业大学出版社,2000[6]高富平.不动产经济学\\土地使用权和用益物权——我国不动产物权体系研究.北京:法律出版社,2001[7]关涛.我国不动产法律问题专论.北京:最高人民法院出版社,2004[8]韩振燕.产权理论与我国农村土地产权制度的改革.经济体制改革,2006(4):91—93[9]金南浩.中国城市不动产市场与价格.哈尔滨:黑龙江教育出版社,1993[10]李兴苏.我国城镇住宅产权现状及其解决方法初探.重庆建筑大学学报,2001(1):90—94[11]刘剑锋.城市改造中的土地产权问题探讨——德国和中国台湾、香港地区经验借鉴.国外城市规划,2006(2):48—50[12]刘润秋.城乡统筹发展的一个新视角:农村住房产权改革.经济体制改革,2006(2):114—118[13]刘荣春.城镇国有土地产权市场的马克思主义经济学思考.生产力研究,2006(7):18—19[14]刘新芝.城市土地产权制度的改革研究.山东社会科学,2006(3):92—95[15]毛军.当前我国城镇居民住宅产权制度效率分析.兰州学刊,2005(2):70—72[16]王震.住房“部分产权”的界定及其问题的解决.内蒙古财经学院学报,2001(3):19—22[17]杨小艳,陈龙高,陈龙乾.谈谈国有土地供给的双轨制问题.江西农业大学学报(社会科学版),2004(3):32—34[18]朱德开.统筹城乡发展中集体土地市场的建立.经济问题探索,2006(6)[19]周诚.城镇不动产市场经济问题.南京;南京出版社,1993[20]谭峻.房地产产权产籍管理.北京:中国人民大学出版社,2002[21]中华人民共和国物权法,2007第四章 不动产市场

市场不仅是一个日常生活中经常接触的普通概念,还是一个经济理论范畴。它的内涵可以从多个方面理解,比如商品流通的场所、商品生产者交换关系的总和、经济调节机制和运行方式等。而不动产市场和一般的商品市场相比,在结构体制、运行机制、供求关系、市场功能等方面都具有自己鲜明的特征。本章在介绍不动产市场内涵及特征的基础上,探讨不动产市场细分,重点对城市土地市场与住房市场制度及其运行、不动产市场预测、不动产类型市场等内容进行论述。第一节 不动产市场的内涵及特征

一、不动产市场的内涵

不动产市场是不动产交换的场所和领域,也是不动产一切交换或流通关系的总和。它是由市场主体、客体、价格、运行机制等一系列要素构成的一个有机整体。不动产市场的含义具有层次性:首先,不动产市场是供需双方进行不动产买卖、租赁、抵押等交易活动的场所;其次,不动产市场是决定不动产价格的一种机制,相对于政府而言,市场也是一种重要的定价规则;不动产市场还是不动产经济交换关系的总和,因为在市场经济体制下,无论是不动产经济部门与其他部门的关系,还是不动产经济内部各部门、各个环节之间的关系,都是通过市场联系起来的,它们的经济利益都是通过市场实现的。总之,不动产市场是不动产商品交换过程的统一,是连接不动产开发与不动产消费的媒介,是实现不动产使用价值和价值的手段与媒介。

作为我国社会主义市场经济体系的重要组成部分,不动产市场从结构和形态上来看,都是由市场运行的主体、客体以及市场运行的行为方式、规范等基本要素构成的。其中,不动产市场的主体即不动产实物商品及服务的供给者和需求者,包括不动产商品的生产者、购买者、中介机构与经纪人、估价师、市场管理者等。而不动产市场的客体则是土地、房产等不动产物质实体或相关的不动产服务和不动产权利等。通过不动产市场交易的不动产产品可以是已经完全生产出来的产品(如现房),也可以是预期某个确定的时间可以生产出来的产品(如期房),还可以是某种权利的设置(比如设置地役权等),同时也包括物业管理、不动产信息咨询、不动产营销代理等相关的服务。不动产市场的行为方式主要包括买卖、租赁、抵押、入股、赠与、代理、委托、咨询等多种类型,是由交易的内容和方式所决定的,交易规范是指规范不动产交易行为与交易秩序的法律法规以及相关的政策体系。

二、不动产市场的特征

不动产市场既有一般商品市场的共性,又有不同于一般商品的特征。从根本上来讲,不动产市场的特性是由不动产的特殊性质所决定的,主要表现在以下几个方面:(一)地域性

不动产的位置固定性决定了不动产实体产品不是自由流动的、价格基本一致的全球或全国统一大市场,不动产市场本质上是不动产产权市场。不动产位置的固定性导致不动产市场的地域特性,这种地域性特征具体表现在三个方面:一是不同地区或同一城市不同板块的不动产市场都存在差别;二是同一类型的不动产产品在不同区域存在价格差异,甚至差异显著;三是不动产产品供求范围较小,不同地区、不同城市之间相互影响程度不大。(二)垄断竞争性

不动产市场的垄断竞争性主要是指不动产市场行为应严格服务于国家的宏观调控和强化交易活动的规范管理,尤其是国家垄断了土地一级市场(国有土地使用权出让市场)上的供给,土地供应量受到计划的限制。再者,由于不动产位置固定且具有唯一性,由区位因素所派生出来的一系列属性与消费者偏好的匹配,使某一宗特定的不动产对特定的消费者具有唯一的吸引力,加之市场信息的告知程度不够充分,导致了不动产市场更大的垄断性。另外,不动产市场存在一定的进入门槛,在某一特定的不动产市场中,并不满足完全竞争市场假定中的存在众多卖者的条件,而是存在一定数量的卖者;同样的,在土地出让市场中也一样,并不存在众多的买者,而是只有一定数量的购买者和潜在购买者。(三)物质客体的不可移动性

不动产市场的交易对象是不动产产品及服务,但在交换过程中转移的只是不动产权益与服务。这就意味着它不能像一般商品那样采用一手交钱、一手交货,钱货两清的方式完成交易。事实上,不动产市场交易中土地、房产或是房地合一的房地产等物质客体既不能移至特定的交易场所进行交易,成交后也不能携带和移动。房产的流通和土地使用权的交易,其交易过程只是货币与不动产产权的交换,其本质是不动产产权交易与不动产产权变动的过程。因此,在现实中,不动产市场的交易活动,一般通过签订不动产交易合同来进行,并发生相应的不动产产权变更,而不动产实体本身并不因为不动产权利的交易而发生空间位置的变化或者移动。(四)投机性与投资性

由于土地自然供给的固定性,导致各类土地经济供给的弹性受到限制。人口的增加以及经济规模的扩大,使得土地的稀缺程度日渐突出,因此,不动产被认为具有增值保值功能、消费投资的双重属性以及相对较高的投资回报能力,使其成为一个十分重要的投资领域。无论是投资公司,还是普通居民家庭都将进入不动产市场视为一种获得稳定收益的投资方式。同时由于不动产投资的风险性及不动产(尤其是土地)的稀缺性,又使其成为一个投机活动较多、投机性较强的领域。因此,它的这种投资兼具投机的双重特性使政府对不动产市场的规范化管理成为必要。(五)多方位性

不动产市场的多方位性主要体现为市场模式的多元性、流通方式的多样性和流通价格的多层次性。不动产市场模式的多元化,主要是指不动产市场不是一个单一的市场,而是一个具有不同功能、不同层次、不同形式的综合性市场体系。例如,从市场结构层次上划分,它可分为一级市场、二级市场和三级市场;从经济运行过程划分,它可分为不动产开发市场、经营市场、物业管理及相关中介服务市场等;从市场流通渠道来划分,它又可分为有形市场和无形市场等。不动产市场流通方式的多样性主要是指不动产的流通方式多种多样,如买卖、租赁、继承、赠与等不动产所有权和使用权的转移,也包括抵押、设定地役权等不涉及不动产所有权或者使用权转移的不动产权利交易等。不动产市场流通价格的多层次性是指从价格类型上来说,有买价、租价、拍卖价、抵押价、挂牌价、出让价、转让价等多种价格形式;从价格管理角度来说则有标准价、公告(示)价、评估价和交易价等。(六)非均衡性

不动产市场均衡是一种理想的状态,但在现实的不动产市场中,由于市场信息的非完备性、市场的垄断竞争性以及投机性,致使不动产市场运行具有非均衡性的特点。一般来讲,不动产开发项目从选址、立项、施工再到交付使用的整个周期较长,这导致了不动产产品的供给滞后性,加之土地的自然供给没有弹性、不动产的需求具有多样性与一定的刚性,使具有多方位性的不动产市场非均衡发展成为必然。与一般商品的供应不同,不动产商品尤其是房产供应,从土地出让到房屋建成销售需要一个较长的时期,土地市场对房产市场的影响具有一定的滞后,这就导致房产需求的变化和供给的变化并不一致。第二节 不动产市场细分

任何一个不动产开发企业都不可能完全独立地满足整个不动产市场的需求。不动产产品本身的异质性和经营过程中对资金的大量需求,决定了任何一个具有一定规模、资金实力的不动产开发企业都不可能也不必要满足该市场上全部顾客的所有需求。因此,不动产企业若想在竞争中立于不败之地,就必须对自己的服务对象、服务区域有明确的界定。这就要求企业结合自身优势,来确定自己最具竞争力的细分市场,即解决好“为谁的需要服务”的问题。

一、不动产市场细分概述(一)不动产市场细分的概念

市场细分是1956年由美国市场营销学家温得尔·史密斯首先提出的,是指企业在市场调研的基础上,从消费者需求的差异性出发,依据消费者的欲望和需要、购买行为和购买习惯,将市场整体分为若干个具有相似欲望和需要的消费者群体的子市场的过程。不动产市场细分,就是在目标市场营销观念的指导下,依据不动产商品购买者的需求特点、收入水平、购买行为、购买动机以及其他方面的差异性,将整体购买者划分成若干个具有类似需求的购买者群体的过程。不动产市场细分不同于一般的不动产市场分类,它与目标市场营销观念一脉相承,不动产消费者或购买者现实需求、欲望的差异性是市场细分的客观基础。通过市场细分,最终是要把不动产市场中需求基本相同的一群消费者的集合划分为一个个需求欲望相似的消费者或购买者群,也即划分为一个个细分市场。在同一个细分市场内,消费者的需求是基本相同的;反之亦然。(二)不动产市场细分的客观基础

消费需求的异质性与多样化是市场细分的客观基础。而消费需求的异质性,是由消费者的心理和生理差异决定的。不动产购买者的收入、年龄、性别、性格、生活方式等的诸多不同致使需求呈现多样性。例如,同样的家庭人口,由于收入的差异,对住房的质量要求是不同的,高收入者要求房屋宽敞、布局合理、功能齐全、居住舒适;低收入者要求基本满足居住需要即可,面积适中,房租或房价要低。

商品经济高度发展也是市场细分的必要条件。在商品经济高度发达的买方市场条件下,不动产市场的竞争日益激烈,有厚利可图的市场机会越来越少。因此,为了在竞争中求生存,一些企业运用市场细分技术,投购买者之所好,推出相应产品,采取科学的营销策略,则可取得明显的经济效益。(三)不动产市场细分的作用与意义

不动产市场细分是不动产企业选择目标市场的前提与基础,其根本目的是为不动产企业实施有效的目标市场营销战略服务。不动产企业要在竞争中取得优势,就要识别自己能够有效服务的、极具吸引力的细分市场。因此,不动产市场细分的作用和意义主要体现在以下几个方面:

1.有利于选择目标市场和制定市场营销策略

不动产市场细分是不动产企业选择目标市场的前提与基础,其根本功能在于为不动产企业实施有效的目标市场营销战略服务。市场细分后的子市场比较具体,比较容易了解消费者的需求,企业可以根据自己的经营思想、方针及生产技术和营销力量,确定自己的服务对象,即目标市场。针对较小的目标市场,不仅便于制定特殊的营销策略,而且信息容易了解和反馈,便于企业适应市场需求的变化,提高应变能力和竞争力。

2.有利于发掘市场机会,开拓新市场

不动产市场是一个容量大、产品种类多、配套服务性强、需求多样化的市场。只有不断发现和抓住新的市场机会,不动产企业才能在市场竞争中立于不败之地。特别是对于在市场竞争中面临人力、财力和信息资源有限等竞争劣势的中、小不动产企业而言,如果其善于发现消费者未被满足的需求,细分出一个与本企业的实力和优势相适应的小市场,推出相应的不动产产品或服务,往往能获得较好的经济效益。

3.有利于集中人力、物力投入目标市场

不动产市场细分有利于不动产企业集中使用资源,制定适当的营销组合策略。面对种类繁多的不动产市场,在同一时期中,不动产企业不可能面面俱到都去开发、经营、管理,而通过市场细分,企业就能找到最适合自己的一项或几项经营业务,从而把自己的人、财、物资源相对集中投入到这些业务中,争取局部市场上的优势,然后再占领自己的目标市场。针对目标市场制定适当的营销组合策略,以取得最大的经济效益。案例成功的市场细分与目标市场选择,有助于企业在激烈的市场竞争中寻找到自己的位置,避免正面竞争冲突。某年在A市东三环的新项目凤凰城与国展家园由于大户型定位比较一致,又几乎同时开盘,面对同样的客户群体,形成了激烈竞争。而珠江俊景和天天家园则不同,开始珠江俊景和天天家园与凤凰城和国展家园一样由于市场定位比较相似形成了激烈竞争。珠江俊景在上年底开盘,推出的是起价23980元/m的小户型,无精装修;天天家园也几乎以同样的价格推出了以小户型为主的产品。面对这一形势,珠江俊景及时采取了应对措施,适时调整了自己的市场定位方向,经过4个多月努力重新面市后,推出了以大户型为主打2的4500元/m的精装修房屋,避免了与天天家园的正面冲突。转变策略后,珠2江俊景不仅均价上调了近500元/m,而且获得全年销售6亿的业绩。

二、不动产市场细分的原则与依据(一)不动产市场细分的原则

不动产市场细分有许多方法,但并不是所有的市场细分都是有效的,要使市场细分对不动产经营企业有效,则不动产市场细分应遵循以下4个基本原则:

1.可衡量性

可衡量性是指各个细分市场的现实(或潜在)购买力和市场规模大小应是可以识别的、可以衡量的。也就是说,细分市场不仅边界清晰,而且能大致判断市场的大小。比如,需要购买可自由分隔和装修的毛坯房的消费者群规模有多大,他们的购买力和地段选择,这些情况都要有确切的实际调查资料来显示。如果能做到这一点,这个住宅的细分市场才符合可衡量性的原则,从而可实现有效的细分。而有些细分参数是很难衡量的,如购房用以保值或炫耀经济实力的分市场究竟有多大,就不易衡量。这种细分可作为定性分析的一部分,供制定营销策略时参考。

2.可进入性

可进入性是指不动产经营企业有可能进入所选定的分市场的程度。这主要表现在3个方面:①企业具有进入这些细分市场的条件;②能够将产品推广到该市场的消费者面前;③产品能进入该市场。如果某物业管理公司发现需要它提供物业管理特色服务的消费者群分散在相距很远的多幢大楼里,而且他们在整幢大楼的住户中只占很小的比例,在这种情况下,该物业管理公司要进入这个市场几乎是不可能的。除非这些消费者居住区域相对集中并具有一定的规模,公司才能进入这个分市场。

3.可营利性

可营利性是指不动产经营企业所选定的分市场的规模足以使本企业有利可图。一个细分市场应该是适合制定独立的市场营销计划的最小单位,并且具有相当的发展潜力。如果细分市场无利可图,也没有发展潜力,那么,这种细分市场是没有实际意义的,因为它违背了企业投资获利的宗旨。

4.可行性

可行性是指不动产经营企业对自己所选择的细分市场能否制定和实施相应有效的市场营销计划。企业对不动产总体市场可以细分出众多的分市场,但并不是所有的分市场都适合企业的经营能力。有的是技术上不能胜任,有的也许是由于企业的人员、资金和用地规模的限制,尚不足以同时为太多的不动产市场制定和实施个别的市场营销计划。总之,企业对市场的细分必须符合可行性的原则。

真正的市场细分决不以细分为目的,为细分而细分,而应该以发掘市场机会、增加企业利润为目的。同时需要指出的是,市场细分必须适度,并不是分得越细越好。因为过分的市场细分,会增加商品的规格和种类,会缩小细分市场的营销规模,并使不动产开发成本和营销成本增加,这样,反而会降低企业营销绩效。(二)不动产市场细分的依据

不动产市场中,由于购买者收入、购买动机、心理等因素的影响,消费者常产生不同的需求和欲望。不动产市场细分的主要影响因素有经济因素、地理因素、人口因素、购买动机与心理因素等,它们构成了不动产市场细分的基本依据。

1.经济因素

经济因素主要是指不动产消费者的收入水平。一般来讲,不动产价格昂贵,其消费需求是以消费者的货币支付能力为前提的。家庭收入不同,对住宅消费需求的层次也就不同。就我国当前一般居民收入水平及部分城市的商品房销售价格来看,很多消费者买房需倾全家财力,再加借贷才能实现。所以,经济因素是我国不动产市场细分化的首要因素。

2.地理因素

地理因素即按消费者所处地理位置来进行细分。处于不同地理位置的消费者,由于温度、气候条件、生活习惯的不同,对房屋的需求是不同的。由于地理位置的静态性,资料容易取得,而且变动较小,细分后可长期使用,稳定可靠。

3.人口因素

不动产市场按人口特点细分,就是按人口统计变数来细分市场。人口统计变数,包括年龄、性别、民族、宗教、家庭结构、职业、受教育程度、社会阶层、收入等因素。人口因素是区分消费者群体的重要依据。因为人是消费的主体,而人口资料又比较容易取得。

4.购买动机

购买动机即购买者购买行为的主观愿望。它和目的、用途有紧密联系,在不动产市场中,消费者的购买动机不外两大类:一是作为营业用,目的是为了赚钱,用途有工业生产用房(包括仓库),商业门市用房,办公用房;二是生活用房,主要是个人或家庭住宅。

5.心理因素

按照心理因素细分,就是根据购买者的生活方式、性格和价值观念等不同分成不同的消费者群体。因为即使同一阶层、同样收入的消费者,在对房屋的需求上也会表现出较大的心理差异,所以有必要按照购房者的不同心理因素进行细分。

三、不动产市场细分的程序和方法

不动产市场细分的工作程序可分为三类:调查、分析和细分。调查是对市场信息原始资料的收集;分析是对市场信息的研究;细分是按研究结论对市场的分解。市场细分的过程实质上是对目标市场逐渐认识、逐渐深化、逐渐具体的过程,是一个调查、分析、细分的不断循环、不断重复的过程。(一)第一轮市场细分

第一轮市场细分主要针对不动产市场总的供求关系进行,为确定拟投资商品房的性质(住宅、商场、写字楼、仓库等)及区位(城市、地区)而进行的。这一轮的市场调查关注主要是各类商品房的供求关系,如商品房开发规模、市场投入量、市场吸纳量、地区分布状况;各类商品房价格及成本信息,如建造成本、税费、建造价格及其变化率;各类商品房建造资源信息,如土地供应信息、金融信息、法律环境及产业政策信息。

第一轮市场细分信息资料分析的目的在于寻找投资机会。综合各类不动产的市场供求、投资成本、收益、建设资源条件及其他条件,进而判断最佳投资方向。这一轮的市场细分便是从一般的不动产概念中细分出具体使用性质、具体地块乃至具体地块的具体项目。(二)第二轮市场细分

不动产市场的第二轮细分往往针对消费者进行,以确定拟投资不动产的市场定位,如消费群体的定位、建设等级的定位、市场价格的定位,等等。在第二轮市场细分中,调查的重点对象是潜在客户的地域分布、家庭结构、文化层次、收入水平、职业特点等。市场细分关注的是差异,只要找到区别一般市场要求的特殊需求变量,而且界定出这种市场规模的大小及其发展潜力,便为目标市场的确定奠定了基础。

第二轮市场细分最后要做的工作是为划分出的细分市场取名,取名的目的在于形成一个简明的、便于识别和表述的概念。在市场细分阶段,细分市场的名称是暂定名,一般来说,只要便于识别、反映特质即可,并非十分重要。(三)第三轮市场细分

不动产市场的第三轮市场细分是在初步拟定了细分市场后进行的。第三轮市场调研的重点将集中在潜在消费群体的消费心理、消费偏好等心理因素和行为因素上。调研的结果为市场特质、市场卖点寻找进一步的证据,为目标市场决策提供更精细、更可靠的资料。

其中,心理因素是指消费者购买商品房的动机、消费者的生活方式、社会阶层以及消费者价值观念、个性特点等参数。在不动产商品消费心理分析中,主要关注购买动机、生活方式、价值观念和个性等。行为因素则是指潜在消费者购买行为的差异,如消费偏好、消费过程以及消费心态等,如对户型、绿化、装修、朝向、楼层、服务方面的一些特殊要求等。第三节 城市土地市场制度分析

一、城市土地市场的制度基础

土地市场涉及市场主体、客体以及相关利益群体之间的各种经济关系,其运行的基础、规则和调节等需要相关的制度保障。这些制度的有效与否直接关系到土地市场能否正常运行。(一)产权与土地产权

产权是财产权的简称,是以财产为客体的各种权利和这些权利的总和,不仅包括财产所有权,而且包括所有权的各种权能,如占有权、使用权、出借权、转让权、用尽权、消费权和其他与财产有关的权利(《牛津法律大词典》)。产权的基本内容包括行动团体对资源的使用权与转让权,以及收入的享用权。完整的产权应该是对财产拥有排他的使用权、收入的独享权和自由的转让权,否则就是残缺的产权。在上述组成产权的各项权利中,所有权是基础,其他权能都是所有权的实现,且可以按一定的条件进行分割。所有权与所有权权能的统一或者分离,以及各项权能的不同组合,形成了不同的产权结构。因此,作为一种特殊的财富,土地的产权也可以概括为对土地的所有权,以及基于土地所有权而产生的他项权利,如建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、地役权和土地抵押权等。这些权利的不同组合构成了不同的土地产权结构,且不同权利的组合导致土地产权的价值差异。

就市场经济中的产权而言,从其所具有的功能角度来理解更为全面。艾尔奇安(Armen A.Alchian)在为《新帕尔格雷夫经济学大词典》撰写的“产权”词条中曾指出:产权是一种通过社会强制而实现的对某种经济物品的多种用途进行选择的权利。可见,从经济功能的角度看,产权并不是一般的物质实体,也不完全是法律意义上的权利界定,而是指人们因资源使用所引起的相互认可的行为关系或者说因经济资源使用而发生权利义务关系。它用来界定人们在经济活动中如何受益,如何受损,以及他们之间如何进行补偿的规则,也就是说,产权就是以资源为基本对象的一种行为规则。

在土地市场形成和发展过程中,土地产权同样也具有上述功能:首先,土地产权明晰是土地市场发育的首要环节;其次,土地产权明晰是达成土地产权交易(包括权利的转移和权利设定等)的前提条件;再次,土地产权结构与土地市场结构之间存在着密切联系,不同的土地产权结构对应着不同的市场结构;最后,有效的土地产权制度是土地市场机制充分发挥作用的必要条件。产权明确界定有利于减少土地市场的交易费用,构建一个有效的产权制度才能形成和维护土地市场经济秩序。可见,在土地市场的运行中,土地产权制度是基础,它不仅决定着土地市场的主体和客体,还影响着土地市场的结构、交易秩序和交易效率。(二)交易制度

交易制度决定了土地市场交易的规则,是土地市场运行的指挥棒。它也直接决定了土地市场运行的程序、形式以及效果等。

一项交易制度无论多么复杂,都必须包含以下三个基本要素:一是交易的主体,即参与交易的自然人或者法人;二是交易的客体,即用于交易的对象或标的物;三是交易的行为本身,也就是交易主体之间发生的实质性的交易活动。就土地交易制度而言,它也是由上述三个要素组成的。从交易的主体来看,有个人、集体、工商企业、银行、政府、国家等不同类型的市场参与主体。这些交易主体,在交易活动中又可扮演不同的角色,如卖方、买方、交易的协助者,如中间人(经纪人)、律师、融资者等。从交易的客体来看,有独立的土地,有土地与其上建筑物结合在一起的“房地”产等,按照产权类型差别,这些客体又可细分为所有权、使用权、租赁权市场以及抵押权、地役权市场等等。从交易的行为来看,有买卖、租赁、抵押、入股、典当、互易(物物交换)、赠与、继承、借用、代理、委托管理等。

由于受到不同社会经济制度以及习惯的影响,不同国家或地区的土地交易制度存在差异。例如,在中国香港特别行政区,土地所有权均属于政府,政府只向私人出售有限期的土地使用权,从而民间的土地交易,是在这有限期内的土地使用权的交易;在中国大陆地区,能够交易的也是国有土地使用权和集体土地使用权,而国有土地所有权和集体土地所有权是不能够交易的。而美国和日本的土地交易制度则是一种比较充分的交易制度,不仅土地使用权可以交易,而且土地所有权也能够买卖。此外,有的地方对土地买卖交易还设有诸多限制与管理措施,而有些国家则倾向于自由的土地交易制度。(三)税收制度

税收是政府取得财政收入的最为重要的手段,在当今,税收也是最重要的经济调控手段。税与租不同,它具有强制性、固定性、无偿性等特点。土地税则是指以土地为课税对象的赋税,凡直接对土地(包含地下矿藏)及土地上的附着物课征的赋税,均可称为土地税。概括地说,土地税主要包括对土地保有、土地产权交易以及土地继承和赠与的课税等。

土地市场中的税收制度,不仅是国家或政府财政收入的一个重要来源,而且还对土地市场、土地的需求与供给有着极大的影响,甚至作为调控不动产市场乃至国民经济的手段之一。一方面,土地课税可以影响土地利用,在一定条件下,土地税可以促进闲置土地的流转,增加了土地市场的有效供给;另一方面,利用土地税调节土地级差收益,能够抑制土地投机,促进土地收益的公平分配。

对土地课税不是可有可无,也不是越多越好。在土地资源的开发利用中应该设置哪些税,各种税的税率如何确定,课征时机如何选择,应由谁来负担,以及各种税转嫁的可能性,课税成本等,均是建立和完善土地税收制度时所必须考虑的最基本的问题。如土地税收制度设计不当,也可能对土地利用、土地市场运行导致不良后果。(四)金融制度

金融,简而言之就是资金的融通,它是调节货币流通和使用的经济工具。金融不仅具有筹措资金的功能,还能帮助市场主体规避风险,调节其生产消费行为等。土地金融则是利用各种可能的方法和工具为土地开发利用筹集、融通、清算资金,提供相应服务的所有金融活动,包括土地抵押贷款、土地信托、土地保险、土地证券等。

土地金融的意义在于促进土地市场的建立和发展,促进国家土地政策的贯彻和实施,还可以为土地开发、改良筹措资金,促进国民经济的发展。在市场经济条件下,土地市场和金融市场之间存在着相互促进、共同发展的密切关系。土地市场需要金融保障,金融市场需要土地市场。土地开发利用需要大量资金,而且由于建设周期长、资金周转慢,一般的市场主体很难靠自有资金而不通过金融市场的融资来满足开发的需要。这就说明,土地市场的发展产生了对金融的需要,金融制度能够为土地的开发利用筹集到必需的资金,保障土地市场的有序运行。正因为如此,信贷也经常作为一种调控手段来实现对土地开发利用乃至土地市场、房地产市场的调控。当然土地的开发投资规模也并非越大越好,当土地市场出现过热局面时,国家通过相关的土地金融措施来调控土地市场的发展要远比计划管制手段有效。(五)政府管制

为了避免土地市场失灵可能带来的不利影响,保护土地投资者权益以及交易双方的利益,解决市场纠纷,抑制土地投机、引导土地市场健康发展,在土地市场的发展过程中也有必要构建、完善相应的政府管制制度,加强对土地市场的调控能力。在土地市场运行中,影响较大的政府管制措施可以概况为以下三个方面:

一是市场交易行为管制。主要包括对土地市场交易的审批和监督管理等。如规定对一些不利的或投机性的土地买卖实施限制性措施,加强交易审批和监督等。在中国大陆地区,对于土地使用权的转让就有相关的限制规定,开发商从政府受让的土地需要满足一定的条件之后才能够将土地使用权转让;另外还规定政府具有优先购买权对土地市场实行管制,如城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定“土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时,市、县人民政府可以采取必要的措施”。还有诸如日本的土地交易许可制、土地交易申报制、土地交易事前确认制和土地交易监视区制度等等。

二是土地用途与分区管制。土地市场交易会涉及不同类型的用地,通过对不同用途土地的数量和地域分布进行管制,可以避免市场供需的无序化,强化土地的功能与地区分工,优化土地开发利用的整体效益。对土地市场而言,土地用途与分区管制实质上是在土地自然供给的基础上,通过土地用途与分区管制,改变和调节土地经济供给,实现对国家或者地方政府的土地供应计划控制目标。

三是土地利用规划控制制度。规划是国家为了科学配置和合理利用土地所采取的一个综合性管理措施,它具有前瞻性和强制性。规划不仅能很好地控制各类用地的数量及其区位选择,而且还能以此影响和调节土地市场的供求关系和交易行为。土地规划通常是土地供应计划制定的依据之一,与土地供应年度计划不同的是,土地规划通常对于未来较长时间内的土地利用做出安排,并对一定时期内的土地市场产生影响。

二、我国城市土地市场制度发展与改革

中国的城市土地市场发展遵循着一条渐进式的道路。从最初的无偿使用到尝试收取土地使用费再到最后实行土地有偿出让,实现“三无”(无偿、无期限和无流动)到“三有”(有偿、有期限和有流动)的转变,也即实现了从完全计划控制到计划和市场相结合的转变,改革经历了一个逐步完善的过程。(一)改革前的城市土地产权制度:计划配置、无偿使用

新中国成立以前,中国土地实行私有制。城市土地在国土面积中所占的比重很小,分别由政府官僚、封建地主、民族工商业者、个体劳动者、城市居民和外国人所有。新中国成立初期,国家通过没收、

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