开发商违约,业主和业主委员会如何维权?(业主和业主委员会的权利)(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

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开发商违约,业主和业主委员会如何维权?(业主和业主委员会的权利)

开发商违约,业主和业主委员会如何维权?(业主和业主委员会的权利)试读:

【解决路径】

①调解。物业管理民事纠纷的调解,包括民事调解和行政调解两种。

民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、组织和个人,由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见,经双方同意并执行,由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后,当事人一方如不执行,则前功尽弃。

物业管理纠纷的行政调解则是借助政府主管部门的力量进行调解处理,如一方不遵守执行,则要借助司法程序来解决。

②仲裁。

可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议,主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。

仲裁解决物业管理纠纷必须有当事人认定的仲裁协议。仲裁协议要写明请求仲裁的意思表示、仲裁事项和选定的仲裁委员会。

仲裁协议有两种方式:一种是在订立合同时就约定一个条款,说明一旦有争议就提交仲裁,这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁的书面协议。

与司法审判的两审终审制不同,仲裁裁决是一裁终局的。

③诉讼

当事人通过诉讼方式解决民事、行政纠纷是较常见的方式。

诉讼的管辖是人民法院。与仲裁明显不同,人民法院对已提交诉讼的当事人的管辖是强制性的。  

1.开发商违约,业主委员会可以起诉吗?

【分析解答】

业主委员会是否具有诉讼主体资格,关键在于业主委员会起诉或应诉事项是否在其权限范围之内,即是否属于法律规定的业主委员会所维护的业主公共权益。根据《物业管理条例》第36条、第37条、第39条等的规定,业主委员会可作为原告参加诉讼的四种情形分别是:(1)物业服务企业违反合同约定损害业主公共权益的;(2)业主大会决定提前解除物业服务合同,物业服务企业拒绝退出的;(3)物业服务合同终止时,物业服务企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第29条第1款规定的资料移交给业主委员会的;(4)其他损害全体业主公共权益的情形。在以上四种情况下,业主委员会具有诉讼主体资格。

【基本案情】

静源居小区是中房集团华北城市建设投资有限公司于2002年开发建设、2003年投入使用的高档楼盘,广告中承诺社区绿化率达32%,拥有完备的内部设施与成熟的社区配套。2003年,业主入住静源居小区后发现,开发商没有兑现其在售房时承诺的绿地面积和地下停车库、垃圾间等社区配套设施,房屋普遍存在墙体薄、隔音差等问题,严重侵害了广大业主的合法权益。广大业主遂委托依法选举产生的静源居小区业主委员会向开发商提起诉讼,要求开发商中房华北公司履行小区绿化率达到32%的承诺,交付地下停车位,向辖区学校交纳教育基金解决业主子女就近上学问题等11项诉讼请求。

2005年10月,一审法院经审理后以静源居小区业主委员会不具备诉讼主体资格为由作出驳回起诉的裁定。静源居业委会不服,认为其具备诉讼主体资格,是合格原告,遂上诉至北京市第一中级人民法院,要求撤销一审裁定,指定一审法院继续审理。二审法院根据《物业管理条例》的有关规定,作出驳回起诉的终审裁定。

【案例分析】

在本案中,小区业主委员会起诉开发商广告欺诈、合同违约,本质上应属商品房预售合同纠纷,不属于物业管理纠纷,其起诉的内容均与物业管理无关,因此该业委会并不具备原告的主体资格。但业主可以自行或推选代表人向法院提起针对开发商广告欺诈、合同违约的共同诉讼。根据《民事诉讼法》第53条、第54条的相关规定,业主集体起诉开发商当事人一方人数众多的共同诉讼,可以由业主推选代表人进行诉讼。

【专家提示】

开发商虚假广告主要有夸张性宣传,故意虚构事实或隐瞒真相,当然也有因为政府规划调整等客观原因未履行广告承诺的情形。对于广告承诺的法律效力,不能一概而论。对于内容不具体、不确定的售楼广告,在合同的缔结过程中属于要约邀请。如果开发商将在楼盘广告中的某些许诺以条款的形式写到正式的“购房合同”中,这时就已经不是广告,而是法律效力明确、有效的合同条款了。对于那些楼盘广告虽未订入合同,但标明了价格、位置、装修条件、物业管理条件、配套设施设备、赠送的物品或优惠等,即具有具体、确切的内容,也应当认定为要约而不只是要约邀请。对于开发商的各类广告,购房人应该仔细识别其内容是否确定,有无虚假成分,不要偏听偏信,要保存相关证据,待入住发现与其承诺不符的,可以单独或联合起来向法院起诉。不过,此时的被告应是开发商,而非物业服务公司,享有原告起诉资格的是各位业主自己,不是推选出来的业主委员会。

【关联法条】

《物业管理条例》第36条、第37条、第39条《民事诉讼法》第53条、第54条

试读结束[说明:试读内容隐藏了图片]

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