作者：张一甲
出版社：机械工业出版社
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房地产建筑企业财税难题解答试读：
前言
2016年5月1日，我国全面推开“营改增”，来势之迅猛，内容之丰富，涉及面之广泛，对税收影响之大，都是空前的，因此，业界称“营改增”是我国改革开放以来规模最大的一次税制改革。
三年多来，为了使税制改革向纵深推进，进一步推动我国经济的健康稳定发展，使全国人民都分享到改革的红利，国家连续推出一系列税制改革措施，先后三次降低增值税的税率，统一小规模纳税人的标准，扩大小微企业的适用的范围，简化办税手续，通过大数据、云计算加强税收监管。
税制改革也给房地产建筑企业的财税管理人员提出了新的课题：我们应如何深入学习、深刻理解税收法规，贯彻到实际工作中，促进企业合法经营、依法纳税。作者结合“营改增”以来的工作和教学实践，对房地产、建筑企业的十二个税种以问题解答的形式加以归纳，呈现给广大读者，希望解决同行们在工作中遇到的实际问题。（一）本书最大的亮点是财税结合。企业发生一项经济业务首先想到的是纳税，其次要考虑这项业务如何进行会计处理，再次分析此项经济业务处理财税有何差异，这种差异是在账上解决还是在纳税申报表中进行调整。（二）企业在交易中遇到的首道税便是增值税，增值税的凭证是其他税种征管的基础。在销售的确认方面，增值税与企业所得税有共同之处，因此本书将销售的确认放在第一章“增值税”中，为其他税种核算纳税奠定基础。（三）习近平主席提出的“租购并举”，在房地产企业就是“租售并举”，房产出租的难点在于如何解决资金周转和降低房产税的问题，本书在第1章介绍了一些房地产出租的方法，与广大读者参考。（四）财政部在2017年7月发布了新的收入准则，新准则的一个重要变化是以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认的判断标准。纵观《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称《企业所得税法》）及其实施细则收入确认的原则、条件与新准则并无大的不同，税务总局也没有因推行新准则而对《企业所得税法》加以修订。本书在问题解答中仅对新收入准则的应用及其与税法的差异进行了分析。（五）全面推开“营改增”对各个税种均有一定的影响，财政部和税务总局下发文件进行了说明，本书也将这些影响体现在各税种的问题解答中。（六）用“分类法”进行开发产品的成本核算是本书的另一亮点。企业所得税、土地增值税均要求对不同类型的房地产分别核算成本，分类核算开发产品成本运用什么方法？本书再一次提出“分类法”在成本核算中的应用。但是，企业所得税的成本核算与土地增值税的成本核算又有所差异，读者阅读本书第7章、第8章便会得到答案。（七）房地产企业是资金密集型企业，房地产企业的筹资对建筑施工企业资金运用产生一定的影响，本书在第8章介绍了一些新的融资方法，供读者参考。（八）房地产建筑业的工作基础是取得土地使用权，没有土地就无法进行开发建设，但是，企业取得土地越来越难。而有些中小企业手中有土地，如何与中小房地产企业进行房地产项目合作开发已经列入房地产企业的议事日程。本书第8章介绍了房地产合作开发的一些方法。（九）李克强总理在2019年《政府工作报告》中提出：“实施更大规模的减税。普惠性减税与结构性减税并举，重点降低制造业和小微企业税收负担。”政府工作报告的税收改革安排已经全面落实。为此，本书对小微企业普惠性税收减免政策和深化增值税改革有关政策作为专题与读者分享，期望为税收改革出一把力。
国税、地税合并已经基本完成，今后税制改革和征管方法的变化定会加快，新文件会不断涌现。作者由于知识和视野的局限，对一些税收政策的理解不深在所难免，还请各位读者和同行对本书不足之处多提宝贵意见，以便下次再版时加以改进，在此，深鞠一躬表示谢意！刘玉章2019年5月1日于北京第1章 增值税1.1 哪些增值税凭证可以抵扣进项税额
问 “营改增”之后，房地产建筑企业征收增值税，一般纳税人适用选择一般计税方法可以抵扣进项税额，请问哪些抵扣凭证可以抵扣进项税额？
答 分四种情况来介绍。
一、增值税抵扣凭证的种类《中华人民共和国增值税暂行条例》（以下简称《增值税暂行条例》）第八条规定，纳税人购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产支付或者负担的增值税额，为进项税额。下列进项税额准予从销项税额中抵扣：（1）从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。（2）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。（3）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和11%的扣除率计算的进项税额，国务院另有规定的除外。进项税额计算公式进项税额=买价×扣除率（4）自境外单位或者个人购进劳务、服务、无形资产或者境内的不动产，从税务机关或者扣缴义务人取得的代扣代缴税款的完税凭证上注明的增值税额。
准予抵扣的项目和扣除率的调整，由国务院决定。
具体增值税抵扣凭证见表1-1。表1-1 增值税抵扣凭证表
应当注意的是，纳税人购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产，取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
二、纳税人支付的道路、桥、闸通行费的抵扣《关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》（财税〔2017〕90号）第七条规定，自2018年1月1日起，纳税人支付的道路、桥、闸通行费，按照以下规定抵扣进项税额。（1）纳税人支付的道路通行费，按照收费公路通行费增值税电子普通发票上注明的增值税额抵扣进项税额。
2018年1月1日至6月30日，纳税人支付的高速公路通行费，如暂未能取得收费公路通行费增值税电子普通发票，可凭取得的通行费发票（不含财政票据，下同）上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：
高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额÷（1+3%）×3%
2018年1月1日至12月31日，纳税人支付的一级、二级公路通行费，如暂未能取得收费公路通行费增值税电子普通发票，可凭取得的通行费发票上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣进项税额：
一级、二级公路通行费可抵扣进项税额=一级、二级公路通行费发票上注明的金额÷ （1+5%）×5%（2）纳税人支付的桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：
桥、闸通行费可抵扣进项税额=桥、闸通行费发票上注明的金额÷（1+5%）×5%（3）本通知所称通行费，是指有关单位依法或者依规设立并收取的过路、过桥和过闸费用。《财政部 国家税务总局关于收费公路通行费增值税抵扣有关问题的通知》（财税〔2016〕86号）自2018年1月1日起停止执行。
三、接受小规模纳税人提供服务增值税专用发票的取得《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第五十四条规定：“小规模纳税人发生应税行为，购买方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。”
国家税务总局2016年11月起在全国推行住宿业小规模纳税人自行开具增值税专用发票（以下简称专票）试点，简化开具过程，节约办税时间成本，之后陆续扩大到鉴证咨询等行业。（一）哪些纳税人可自开专票
截至2018年2月，以下小规模纳税人可以自行开具增值税专用发票：
1.住宿业（自2016年11月4日起试点，国家税务总局公告2016年第69号）。
2.鉴证咨询业（自2017年3月1日起试点，国家税务总局公告2017年第4号）。
3.建筑业（自2017年6月1日起试点，国家税务总局公告2017年第11号）。
4.工业以及信息传输、软件和信息技术服务业（自2018年2月1日起试点，国家税务总局公告2017年第45号）。
5.国家税务总局公告2019年第8号（以下简称8号公告）规定：自2019年3月1日起，将小规模纳税人自行开具增值税专用发票试点范围由住宿业，鉴证咨询业，建筑业，工业，信息传输、软件和信息技术服务业，扩大至租赁和商务服务业，科学研究和技术服务业，居民服务、修理和其他服务业。上述行业小规模纳税人（以下称“试点纳税人”）发生增值税应税行为，需要开具增值税专用发票的，可以自愿使用增值税发票管理系统自行开具。（二）自开专票应具备哪些条件
试点小规模纳税人月销售额超过3万元或季销售额超过9万元。（三）哪些应税行为可自开专票
试点小规模纳税人发生下列应税行为需要开具专用发票的，可以通过增值税发票管理新系统自行开具，主管税务机关不再为其代开。
1.住宿业：提供住宿服务、销售货物或发生其他应税行为。
2.鉴证咨询业：提供认证服务、鉴证服务、咨询服务、销售货物或发生其他应税行为。
3.建筑业：提供建筑服务、销售货物或发生其他增值税应税行为。
4.工业以及信息传输、软件和信息技术服务业：发生增值税应税行为。
5.租赁和商务服务业，科学研究和技术服务业，居民服务、修理和其他服务业。（四）其他事项
1.试点纳税人销售其取得的不动产，需要开具增值税专用发票的，应当按照有关规定向税务机关申请代开。
2.在填写增值税纳税申报表时，应当将当期开具增值税专用发票的销售额，按照3%和5%的征收率，分别填写在《增值税纳税申报表》（小规模纳税人适用）第2栏和第5栏“税务机关代开的增值税专用发票不含税销售额”的“本期数”相应栏次中。
四、增值税发票丢失如何补救
国家税务总局2014年第19号公告第四条规定，一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联和抵扣联，如果丢失前已认证相符的，购买方可凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的《丢失增值税专用发票已报税证明单》或《丢失货物运输业增值税专用发票已报税证明单》（以下简称《证明单》），作为增值税进项税额的抵扣凭证；如果丢失前未认证的，购买方凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件进行认证，认证相符的可凭专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的《证明单》，作为增值税进项税额的抵扣凭证。专用发票记账联复印件和《证明单》留存备查。
一般纳税人丢失已开具专用发票的抵扣联，如果丢失前已认证相符的，可使用专用发票的发票联复印件留存备查；如果丢失前未认证的，可使用专用发票的发票联认证，专用发票的发票联复印件留存备查。
一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联，可将专用发票抵扣联作为记账凭证，专用发票抵扣联复印件留存备查。《证明单》如何开具？销售方（一般纳税人）登录网上办税服务厅，点击【我要办事】—【证明办理】—【丢失增值税专用发票已报税证明单开具】，即可以获取。购买方凭借发票记账联的复印件以及《证明单》就可以正常进行认证抵扣。丢失小规模纳税人自行开具的增值税专用发票，可参照一般纳税人申请开具《证明单》的处理方式，由销售方登录网上办税服务厅自行申请办理。丢失小规模纳税人代开的增值税专用发票，申请开具《证明单》需到主管税务机关办税服务厅申请开具。1.2 “金三系统”如何加强对增值税抵扣凭证的管理
问 全面推开“营改增”，增值税覆盖了所有企业。增值税抵扣凭证既是增值税的抵扣凭证，又是企业所得税的抵扣凭证，税务机关在“金三 [1] 系统”应用中对增值税抵扣凭证有哪些管理措施？
答 从2016年10月开始，“金三系统”在全国税务机关应用，“金三系统”有六大创新点，包括：运用先进税收管理理念和信息技术做好总体规划，统一全国征管数据标准和口径，实现全国征管数据大集中，统一国地税征管应用系统版本，统一征管规范和纳税服务规范，建立统一的增值税发票管理系统。其中以增值税发票管理系统（以下简称新系统）为核心。
一、新系统的运行原理
新系统是依托数字密码、数字证书、互联网等现代信息技术，在一定的机制规则下，将纳税人终端、税务机关终端及发票数据库三者集成为一个有机整体，实现“以票控税、信息管税”，保障税收管理监控的全面性、及时性、准确性，有效防范税收流失，优化纳税服务，促进税收遵从。
二、新系统最大特点是实现了“三化”
1.信息采集完整化。系统对增值税发票票面记载的数字、汉字等信息全面采集，包括购销双方的纳税人名称、纳税人识别号、货物服务名称、商品服务分类编码、单价、数量、金额、税额、税率等内容。
2.信息传递实时化。将发票信息传递方式由过去的纳税人“单机开票、定期报送”升级为通过互联网连接开票、实时上传税务机关。
3.信息存储底账化。对纳税人开具的每张发票都进行数字证书签名，并全程监控、闭环传递到税务机关，形成发票电子底账数据库，作为纳税申报、发票数据查验以及税源管理、数据分析利用的依据。
三、增值税发票运行的四个环节
环节1。销售方使用全国统一的开票系统开具发票，实现了开票人身份认证、发票信息加密和税源监控。
环节2。销售方开具的发票信息，经过税务数字证书系统进行身份认证、加密验签后，通过互联网实时上传至本省税务机关发票数据库。
环节3。经省级发票数据库汇总后，将发票信息推送至国家税务总局全国发票电子底账库。总局发票电子底账库按照购买方所在省，将发票数据清分至该省的发票数据库。
环节4。购买方纳税人身份认证后，通过统一的税务平台，可查询下载销售方开给自己的所有增值税发票数据，并在平台上选择确认需要进行税款抵扣的发票。
四、新系统自动进行两个比对
1.纳税人所开具发票信息是否如实申报销项税额。
2.纳税人申报抵扣的进项税额信息是否与其在税务平台选择确认的发票信息一致。
对于开票后纳税人不申报即走逃以及开票信息异常的，新系统有失控发票快速反应机制和审核检查机制。为实现两个比对，税务总局已经制定下发了《增值税纳税申报比对管理操作规程（试行）》。
五、新系统的实施效果
1.提高工作效率方面。（1）新系统推行后，大部分涉税事项均可通过互联网办理，税务机关办税服务厅排队拥堵等问题得到有效缓解。（2）通过发票监控和数据分析，税务机关可迅速发现薄弱环节，及时进行管理应对，节约了征管资源，减轻了工作负担。
2.防控税收风险方面。（1）税务机关可以依托新系统数据，对任何一个纳税人发起增值税发票数据分析，通过企业购进、销售信息比对，判断其是否符合基本的贸易、生产逻辑。（2）锁定风险点后，除迅速移送税务稽查部门处理外，税务机关还可以发挥新系统实时化、网络化的特点与优势，通过远程控制，即时停止风险企业发票开具及其他涉税事项的办理，最大限度地保全税款，防止风险进一步扩大。
3.规范税收执法方面。增值税发票管理系统对纳税人和税务机关具有双重规范作用，最大限度减少了人为干扰。在规范纳税人的纳税行为的同时，为预防税务人员利用发票违法违纪行为搭建了有效屏障，对规范税务人员执法行为起到了积极促进作用。
4.拓展数据分析。税务部门依托宝贵的增值税发票数据资源，正在研究建立宏观经济税收先行指数，从产业结构调整变化、区域经济贸易联系、行业生产经营情况等方面开展经济和税收的关联性分析，反映中国经济结构调整成效和宏观经济运行情况，为国家决策提供参考。[结论]
推行“金三系统”的目的就是加强税收征管，增值税发票管理系统作为基础性税收征管制度已经在全国应用，对于规范纳税人税法遵从度，提高依法纳税的自觉性定会起到极大的作用。1.3 在增值税纳税申报过程中税务机关如何加强税收监管
问 “金三系统”上线，规范了纳税人销售活动中的开票行为，对取得外来发票也依规进行认证申报，请问纳税人在纳税申报过程中税务机关如何进行税收监管？
答 为进一步加强纳税人税收遵从度，规范增值税申报比对管理，提高纳税申报质量，优化纳税服务，国家税务总局于2017年10月制定印发了《增值税纳税申报比对管理操作规程（试行）》（税总发〔2017〕124号），从2018年5月1日起执行（税总函〔2018〕94号）。
增值税纳税申报比对管理（简称“申报比对管理”），是指税务机关以信息化为依托，通过优化整合现有征管信息资源，对增值税纳税申报信息进行票、表、税比对，并对比对结果进行相应处理的管理制度。
一、比对信息范围（1）增值税纳税申报表及其附列资料（以下简称“申报表”）信息。（2）增值税一般纳税人和小规模纳税人开具的增值税发票信息。（3）增值税一般纳税人取得的进项抵扣凭证信息。（4）纳税人税款入库信息。（5）增值税优惠备案信息。（6）申报比对所需的其他信息。
二、比对内容
比对内容包括表表比对、票表比对和表税比对。（1）表表比对是指申报表表内、表间逻辑关系比对。（2）票表比对是指各类发票、凭证、备案资格等信息与申报表进行比对。（3）表税比对是指纳税人当期申报的应纳税款与当期的实际入库税款进行比对。
三、申报比对规则
1.申报表表内、表间逻辑关系比对，按照税务总局制定的申报表填写规则执行。
2.增值税一般纳税人票表比对规则。（1）销项比对。当期开具发票（不包含不征税发票）的金额、税额合计数应小于或者等于当期申报的销售额、税额合计数。
纳税人当期申报免税销售额、即征即退销售额的，应当比对其增值税优惠备案信息，按规定不需要办理备案手续的除外。（2）进项比对。
① 当期已认证或确认的进项增值税专用发票（以下简称“专用发票”）上注明的金额、税额合计数应大于或者等于申报表中本期申报抵扣的专用发票进项金额、税额合计数。
② 经稽核比对相符的海关进口增值税专用缴款书上注明的税额合计数应大于或者等于申报表中本期申报抵扣的海关进口增值税专用缴款书的税额。
③ 取得的代扣代缴税收缴款凭证上注明的增值税税额合计数应大于或者等于申报表中本期申报抵扣的代扣代缴税收缴款凭证的税额。
④ 取得的《出口货物转内销证明》上注明的进项税额合计数应大于或者等于申报表中本期申报抵扣的外贸企业进项税额抵扣证明的税额。
⑤ 按照政策规定，依据相关凭证注明的金额计算抵扣进项税额的，计算得出的进项税额应大于或者等于申报表中本期申报抵扣的相应凭证税额。
⑥ 红字增值税专用发票信息表中注明的应作转出的进项税额应等于申报表中进项税额转出中的红字专用发票信息表注明的进项税额。
⑦申报表中进项税额转出金额不应小于零。（3）应纳税额减征额比对。当期申报的应纳税额减征额应小于或者等于当期符合政策规定的减征税额。（4）预缴税款比对。申报表中的预缴税额本期发生额应小于或者等于实际已预缴的税款。（5）特殊规则。
①实行汇总缴纳增值税的总机构和分支机构可以不进行票表比对。
②按季申报的纳税人应当对其季度数据进行汇总比对。
3.增值税小规模纳税人票表比对规则。（1）当期开具的增值税专用发票金额应小于或者等于申报表填报的增值税专用发票销售额。（2）当期开具的增值税普通发票金额应小于或者等于申报表填报的增值税普通发票销售额。（3）申报表中的预缴税额应小于或者等于实际已预缴的税款。（4）纳税人当期申报免税销售额的，应当比对其增值税优惠备案信息，按规定不需要办理备案手续的除外。
4.表税比对规则。
纳税人当期申报的应纳税款应小于或者等于当期实际入库税款。
5.申报比对其他规则。（1）税务总局可以根据增值税风险管理的需要，对申报表特定项目设置申报比对规则。（2）各省国税机关可以根据申报比对管理实际，合理设置相关比对项目金额尾差的正负范围。（3）主管税务机关可以结合申报比对管理实际，将征收方式、发票开具等业务存在特殊情形的纳税人列入白名单管理，并根据实际情况确定所适用的申报比对规则。白名单实行动态管理。[结论]“金三系统”是一个强大的增值税监管系统，全面推开“营改增”之后，所有纳税人必须依法经营、依法纳税，千万不可在增值税发票和增值税的纳税环节做文章，否则，必将自食其果。1.4 《增值税会计处理规定》对企业会计核算的影响
问 经国务院批准，我国从2016年5月1日起，全面推开营业税改征增值税（简称“营改增”）。增值税覆盖了所有企业，覆盖了不动产，这是我国自改革开放以来规模最大的一次税制改革，时间紧，任务重。纳税人忙于学习新税收制度，忙于两种税种的衔接。由营业税改成增值税后，如何进行会计核算，一开始没有制度可以遵循，财会人员仅按照自己的理解做账、报税。一直到2016年12月初，财政部才公布了《增值税会计处理规定》。“营改增”后近八个月的会计核算如何整改，纳税人很茫然，请介绍一下增值税会计科目的设置与主要账务处理方法。
答 这个问题分四个方面来解答：
一、会计科目设置的原则
会计科目和主要账务处理应当依据《企业会计准则》中确认和计量的规则制定，涵盖企业的各类交易或者事项。（1）企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本单位的实际情况自行设置、分拆、合并会计科目。（2）对于企业不存在的交易或者事项，可不设置相关会计科目。（3）对于明细科目，企业可以比照《企业会计准则应用指南》中的规定自行设置。（4）《企业会计准则应用指南》中的会计科目编号仅供企业填制会计凭证、登记会计账簿、查阅会计科目、采用会计软件系统参考。
二、一般纳税人增值税会计科目的设置
在“应交税费”科目下设置十个明细科目：（1）应交增值税。（2）未交增值税。（3）预交增值税。（4）待抵扣进项税额。（5）待认证进项税额。（6）待转销项税额。（7）增值税留抵税额。（8）简易计税。（9）转让金融商品应交增值税。（10）代扣代交增值税。
1.应交增值税。
增值税一般纳税人应在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”“销项税额抵减”“已交税金”“减免税款”“出口抵减内销产品应纳税额”“转出未交增值税”“销项税额”“出口退税”“进项税额转出”“转出多交增值税”等专栏，如表1-2所示，每一专栏的使用方法如下。表1-2 “应交税费—应交增值税”明细账（1）“进项税额”专栏，记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产而支付或负担的、准予从当期销项税额中抵扣的增值税额。
一般纳税人购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产等按购置成本借记相关成本费用或资产科目，按支付或负担的已认证的可抵扣增值税额，借记本科目。按未认证的可抵扣增值税额，借记“应交税费—待认证进项税额”科目，按应付或实际支付的金额，贷记“应付账款”“应付票据”“银行存款”等科目。发生退货的，根据红字增值税专用发票以红字借记本科目进行冲减。
一般纳税人购进不动产或不动产在建工程按规定进项税额分2年抵扣的，按当期可抵扣的增值税额借记本科目，按以后期间可抵扣的增值税额，借记“应交税费—待抵扣进项税额”科目。尚未抵扣的进项税额待允许抵扣时，按允许抵扣的金额，借记“应交税费—应交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税费—待抵扣进项税额”科目。（2）“销项税额抵减”专栏，记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减增值税额而减少的销项税额。例如，房地产企业采用一般计税方法扣除土地价款而抵减的销项税额等。
一般纳税人适用一般计税方法计税，按现行增值税制度规定发生相关成本费用时允许扣减进项税额，但因无法取得增值税扣除凭证而无法抵扣的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”“存货”“工程施工”等科目，贷记“应付账款”“应付票据”“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费—应交增值税（销项税额抵减）”科目，贷记“主营业务成本”“存货”“工程施工”等科目。（3）“已交税金”专栏，记录一般纳税人当月已缴纳的应缴增值税额。企业缴纳当月应缴的增值税，借记本科目，贷记“银行存款”科目。（4）“转出未交增值税”和“转出多交增值税”专栏，分别记录一般纳税人月度终了转出当月应缴未缴或多缴的增值税额。
月末，需要结平“应交税费—应交增值税”科目时，如果“应交增值税”科目是贷方余额，说明有应缴未缴增值税，通过“转出未交增值税”科目，转到“未交增值税”科目的贷方；如果“应交增值税”科目是借方余额，说明多缴了增值税，通过“转出多交增值税”科目，转到“未交增值税”科目的借方，对“未交增值税”科目进行借贷方对比，如果借方大于贷方，说明多缴了增值税，留待以后期间抵扣；如果贷方大于借方，说明有应缴未缴增值税，下月申报期申报纳税。（5）“减免税款”专栏，记录一般纳税人按现行增值税制度规定准予减免的增值税额。
对于当期直接减免的增值税，借记“应交税金—应交增值税（减免税款）”科目，贷记损益类相关科目。（6）“出口抵减内销产品应纳税额”专栏，记录实行“免、抵、退”办法的一般纳税人按规定计算的出口货物的进项税抵减内销产品的应纳税额。（7）“销项税额”专栏，记录一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产应收取的增值税额。
一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，按现行增值税制度规定计算的销项税额，贷记“应交税费—应交增值税（销项税额）”；发生销售退回的，根据红字增值税专用发票以红字贷记本科目进行冲减。
按照增值税制度确认增值税纳税义务发生时点早于按照国家统一的会计制度确认收入或利得的时点的，应将应纳增值税额，借记“应收账款”科目，贷记“应交税费—应交增值税（销项税额）”科目，待按照国家统一的会计制度确认收入或利得时，按照扣除增值税销项税额后的金额确认收入。（8）“出口退税”专栏，记录一般纳税人出口货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产按规定退回的增值税额。（9）“进项税额转出”专栏，记录一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣、按规定转出的进项税额。
2.“未交增值税”明细科目。“未交增值税”明细科目核算一般纳税人月度终了从“应交增值税”或“预交增值税”明细科目转入当月应缴未缴、多缴或预缴的增值税额，以及当月缴纳以前期间未缴的增值税额，在本科目进行比较，判断是否有应缴未缴增值税或多缴的增值税。
企业缴纳以前期间未缴的增值税，借记本科目，贷记“银行存款”科目。
3.“预交增值税”明细科目。“预交增值税”明细科目核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。
一般纳税人预缴增值税时，借记“应交税费—预交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。月末，应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目，借记“应交税费—未交增值税”科目，贷记“应交税费—预交增值税”科目。房地产开发企业一般纳税人在预缴增值税后，直至纳税义务发生时方可从“应交税费—预交增值税”科目结转至“应交税费—未交增值税”科目。
4.“待抵扣进项税额”明细科目。“待抵扣进项税额”明细科目核算一般纳税人已取得增值税扣税凭证并经税务机关认证，按照现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额。包括：一般纳税人自“营改增”后取得并按固定资产核算的不动产或不动产在建工程，按现行增值税制度规定准予以后期间从销项税额中抵扣的进项税额。
实行纳税辅导期管理的一般纳税人取得的尚未交叉稽核比对的增值税扣税凭证上注明或计算的进项税额也在本科目核算。
5.“待认证进项税额”明细科目。“待认证进项税额”明细科目核算一般纳税人由于未经税务机关认证而不得从当期销项税额中抵扣的进项税额。包括：一般纳税人已取得增值税扣税凭证、按照现行增值税制度规定准予从销项税额中抵扣，但尚未经税务机关认证的进项税额；一般纳税人已申请稽核但尚未取得稽核相符结果的海关缴款书进项税额。
一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费等，其进项税额按照现行增值税制度规定不得从销项税额中抵扣的，取得增值税专用发票时，应借记相关成本费用或资产科目，借记本科目，贷记“银行存款”“应付账款”等科目，经税务机关认证后，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，贷记本科目。因所购货物、劳务用于不得抵扣进项税额项目，借记相关成本费用或资产科目，贷记“应交税费——应交增值税（进项税额转出）”科目。
6.“待转销项税额”明细科目。“待转销项税额”明细科目核算一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，已确认相关收入（或利得）但尚未发生增值税纳税义务而需于以后期间确认为销项税额的增值税额。
7.“增值税留抵税额”明细科目。“增值税留抵税额”明细科目核算兼有销售服务、无形资产或者不动产的原增值税一般纳税人，截止到纳入营改增试点之日前的增值税期末留抵税额按照现行增值税制度规定不得从销售服务、无形资产或不动产的销项税额中抵扣的增值税留抵税额。
8.“简易计税”明细科目。“简易计税”明细科目核算一般纳税人选择简易计税方法发生的增值税计提、扣减、预缴、缴纳等业务。
一般纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，选择简易计税方法计算的应纳增值税额，贷记“应交税费—简易计税”科目，发生销售退回的，根据红字增值税专用发票以红字贷记本科目进行冲减。
一般纳税人选择简易计税方法计税的，按照增值税制度确认增值税纳税义务发生时点早于按照国家统一的会计制度确认收入或利得的时点的，应将应纳增值税额，借记“应收账款”科目，贷记“应交税费—简易计税”科目，按照国家统一的会计制度确认收入或利得时，应按扣除增值税额后的金额确认收入。
一般纳税人选择简易计税方法计税，按现行增值税制度规定发生相关成本费用时允许扣减增值税额，但因无法取得增值税扣除凭证而无法抵扣的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”“存货”“工程施工”等科目，贷记“应付账款”“应付票据”“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费—简易计税”科目，贷记“主营业务成本”“资产处置损益”“工程施工”等科目。例如，纳税人转让“营改增”前取得的不动产或土地使用权，选择简易计税方法差额计税的，扣除购置原价减少的增值税额，借记本科目。
9.“转让金融商品应交增值税”明细科目。“转让金融商品应交增值税”明细科目核算增值税纳税人转让金融商品发生的增值税额。
金融商品转让，是指转让外汇、有价证券、非货物期货和其他金融商品所有权的业务活动。其他金融商品转让包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的转让。《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）规定，纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不属于所称的金融商品转让。
金融商品实际转让月末，如产生转让收益，则按应纳税额借记“投资收益”等科目，贷记本科目；如产生转让损失，则按可结转下月抵扣税额，借记本科目，贷记“投资收益”等科目。缴纳增值税时，应借记本科目，贷记“银行存款”科目。年末，本科目如有借方余额，则借记“投资收益”等科目，贷记本科目。
10.“代扣代交增值税”明细科目。“代扣代交增值税”明细科目核算纳税人购进在境内未设经营机构的境外单位或个人在境内的应税行为代扣代缴的增值税。
按照现行增值税制度规定，境外单位或个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。境内一般纳税人购进服务、无形资产或不动产，按应代扣代缴的增值税额，贷记本科目，实际缴纳代扣代缴增值税时，借记本科目，贷记“银行存款”科目。
三、小规模纳税人会计科目的设置
小规模纳税人只需在“应交税费”科目下设置“应交增值税”明细科目，不需要设置专栏及除“转让金融商品应交增值税”“代扣代交增值税”外的明细科目。
小规模纳税人购买物资、服务、无形资产或不动产，取得增值税专用发票上注明的增值税应直接计入相关成本费用或资产，不通过“应交税费—应交增值税”科目核算。
小规模纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，按规定计算的应纳增值税额，贷记“应交税费—应交增值税”科目，发生销售退回的，根据红字增值税专用发票以红字贷记本科目进行冲减。
小规模纳税人按现行增值税制度规定发生相关成本费用时允许扣减增值税额，但因无法取得增值税扣除凭证而无法抵扣的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”“存货”“工程施工”等科目，贷记“应付账款”“应付票据”“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费—应交增值税”科目，贷记“主营业务成本”“资产处置损益”“工程施工”等科目。
例如，小规模纳税人转让“营改增”前取得的不动产或土地使用权，实行差额计税的，扣除购置原价减少的增值税额，借记本科目。
四、“营业税金及附加”科目调整为“税金及附加”科目
全面实行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费；利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。1.5 增值税税率调整对房地产、建筑企业增值税纳税的影响
问 根据财税〔2018〕32号文件规定，自2018年5月1日起，增值税的税率进行了调整，对房地产建筑企业增值税的实际税负有何影响？应当注意哪些问题？
答 《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》（财税〔2018〕32号）主要规定如下，自2018年5月1日起实行。（1）纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。（2）纳税人购进农产品，原适用11%扣除率的，扣除率调整为10%。（3）纳税人购进用于生产销售或委托加工16%税率货物的农产品，按照12%的扣除率计算进项税额。（4）原适用17%税率且出口退税率为17%的出口货物，出口退税率调整至16%。原适用11%税率且出口退税率为11%的出口货物、跨境应税行为，出口退税率调整至10%。（5）外贸企业2018年7月31日前出口的第（4）条所涉货物、销售的第（4）条所涉跨境应税行为，购进时已按调整前税率征收增值税的，执行调整前的出口退税率；购进时已按调整后税率征收增值税的，执行调整后的出口退税率。生产企业2018年7月31日前出口的第（4）条所涉货物、销售的第（4）条所涉跨境应税行为，执行调整前的出口退税率。
根据该文件的规定，对房地产、建筑企业增值税的影响归纳如下。
一、财税〔2018〕32号文件对房地产建筑业增值税的主要影响（1）大部分建筑材料的税率由17%调整为16%。（2）纳税人销售建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率由11%调整为10%。（3）纳税人购进农产品（含园林绿化用的苗木），原适用11%扣除率的，扣除率调整为10%。
二、税率调整的具体影响（1）税率的下调对建材成本的影响。
假设建材的含税价为10 000元，2018年5月1日税率下调之后，含税售价未变，分析不含税价格的变化。
建材成本提高金额=价税合计金额÷（1+16%）-价税合计金额÷（1+17%）=10 000÷（1+16%）-10 000÷（1+17%）=8 620.69-8 547.01=73.68（元）
建材成本提高率=（73.68÷10 000）×100%=0.7368%[结论]
增值税税率下调1%，如果购买建材含税价格不变，建材增值税税负降低0.7368%，建材售价提高0.7368%，购买方与销售方需要重新协商不含税价格。（2）税率的下调对建安工程结算价款的影响。
假设建安工程结算价款（含税）为10 000元，2018年5月1日税率下调之后，结算价款（含税）未变，分析不含税结算价款的变化。
结算价款提高金额=价税合计金额÷（1+10%）-价税合计金额÷（1+11%）=10 000÷（1+10%）-10 000÷（1+11%）=9 090.91-9 009.01=81.90（元）
结算价款提高率=（81.90 ÷ 10 000）×100%=0.8190%[结论]
增值税税率下调1%，如果结算价款（含税）不变，增值税税负降低0.8190%，工程结算价款提高0.8190%，由于建安工程结算价款金额较大，建设方与建筑企业需要协商不含税结算价款。（3）税率的下调对商品房售价的影响。
假设商品房售价（含税）为10 000元，2018年5月1日税率下调之后，商品房售价（含税）未变，分析不含税售价的变化。
商品房售价提高金额=价税合计金额÷（1+10%）-价税合计金额÷（1+11%）=10 000÷（1+10%）-10 000÷（1+11%）=9 090.91-9 009.01=81.90（元）
售价提高率=（81.90÷10 000）×100%=0.8190%[结论]
增值税税率下调1%，如果商品房售价（含税）不变，增值税税负降低0.8190%，商品房售价提高0.8190%，由于商品房售价金额较大，而且大多数商品房的销售涉及个人，房地产企业应当与购房人协商不含税售价，让税制改革的红利惠及购房人。
三、税率调整后一般纳税人发票开具的处理
税务总局公告2018年18号规定：“一般纳税人在增值税税率调整前未开具增值税发票的增值税应税销售行为，需要补开增值税发票的，应当按照原适用税率补开。”
这里的要点是判断税率调整前是否发生了“应税销售行为”，应税行为是否发生应当按照《营业税改征增值税试点实施办法》来判断：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天”。其一是收取销售款，其二按合同约定收款日期。根据上述规定，对房地产建筑施工企业税率调整后发票的开具建议参照以下方法处理。（1）2018年4月30日之前销售现房，商品房销售合同已经签订，购房人已经支付购房款，房地产企业未给购房人开具发票，5月1日之后补开发票，按11%税率开票。（2）采取赊销或分期收款方式销售现房，税率调整后开具发票的，应税销售行为的发生时间判断为合同约定的收款日期。如果合同约定收款日期为2018年5月6日，应当按10%的税率计算销项税额，给购房人开具发票。如果合同约定的收款日期在4月30日之前，适用税率为11%。（3）税率调整前签订商品房销售合同，收取了部分预付款，开具了“销售自行开发的房地产项目预收款”的普通发票，预缴了增值税。税率调整后交房，收取剩余房款，全部房款按10%的税率计算销项税额，给购房人开具发票。（4）委托房产销售公司代销房产，销售公司在税率调整后开具代销清单或收到代销房款，以收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分房款的当天，确定应税销售行为的发生时间，开具发票。（5）视同销售，于商品房所有权或使用权转移当天，判断应税销售行为的发生时间，选择适用税率，开具发票。（6）以预收款方式提供建筑服务，收到预售款不确认销售，但要预缴增值税。按照“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天”判断应税销售行为的发生时间，选择适用税率，开具发票。（7）纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，按收到预收款的日期判断应税销售行为的发生时间，选择适用税率，开具发票。（8）一般纳税人在增值税税率调整前已按原适用税率开具的增值税发票，发生销售折让、中止或者退回等情形需要开具红字发票的，按照原适用税率开具红字发票；开票有误需要重新开具的，先按照原适用税率开具红字发票后，再重新开具正确的蓝字发票。1.6 统一增值税小规模纳税人标准对增值税纳税的影响
问 根据《增值税暂行条例实施细则》规定的标准已经批准为增值税一般纳税人，按照财税〔2018〕33号规定新的标准转登记为小规模纳税人后，对一般纳税人期间的增值税业务如何处理？
答 《财政部国家税务总局关于统一增值税小规模纳税人标准的通知》（财税〔2018〕33号）规定如下。（1）自2018年5月1日起，增值税小规模纳税人标准为年应征增值税销售额500万元及以下。（2）按照《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第二十八条规定已登记为增值税一般纳税人的单位和个人，在2018年12月31日前，可转登记为小规模纳税人，其未抵扣的进项税额作转出处理。
根据上述规定，一般纳税人转登记为小规模纳税人应按照《关于统一小规模纳税人标准等若干增值税问题的公告》（国家税务总局公告2018年第18号）办理。
一、关于一般纳税人转登记为小规模纳税人的条件
一般纳税人转登记为小规模纳税人，应同时符合以下两个条件：①按照《增值税暂行条例》和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（以下简称《增值税暂行条例实施细则》）的有关规定，已登记为一般纳税人；②转登记日前连续12个月或连续4个季度累计应税销售额未超过500万元。如果纳税人在转登记日前的经营期尚不满12个月或4个季度，则按照月（或季度）平均销售额估算12个月或4个季度的累计销售额。需要明确的是，纳税人是否由一般纳税人转为小规模纳税人，由其自主选择，符合上述规定的纳税人，在2018年5月1日之后仍可继续作为一般纳税人。
二、纳税人转登记的办理程序
转登记的程序由纳税人发起。符合转登记规定的纳税人，向主管税务机关填报《一般纳税人转为小规模纳税人登记表》，并提供税务登记证件。纳税人填报内容与税务登记、纳税申报信息一致的，主管税务机关当场办理。纳税人填报内容与税务登记、纳税申报信息不一致，或者不符合填列要求的，主管税务机关应当场告知纳税人需要补正的内容。
三、转登记前后计税方法的衔接
纳税人转登记后，自转登记下期起，按照小规模纳税人适用简易计税方法计税；转登记当期，仍按照一般纳税人的有关规定计税。
四、转登记纳税人尚未申报抵扣或留抵进项税额的处理
转登记纳税人尚未申报抵扣的进项税额，以及转登记日当期的期末留抵税额，暂挂账处理，计入“应交税费—待抵扣进项税额”科目中核算，待以后按财政部、国家税务总局统一规定处理。
尚未申报抵扣的进项税额计入“应交税费—待抵扣进项税额”时，按下列规定处理：（1）转登记日当期已经取得的增值税专用发票、机动车销售统一发票、收费公路通行费增值税电子普通发票，应当通过增值税发票选择确认平台进行选择确认或认证后稽核比对相符；经稽核比对异常的，应当按照现行规定进行核查处理。（2）转登记日当期尚未取得的增值税专用发票、机动车销售统一发票、收费公路通行费增值税电子普通发票，转登记纳税人在取得以后应当持税控设备，由主管税务机关通过增值税发票选择确认平台（税务局端）为其办理选择确认。经稽核比对异常的，应当按照现行规定进行核查处理。
五、转登记纳税人在转登记后发生销售折让、中止或者退回的处理
转登记纳税人作为一般纳税人经营期间的销售或者购进业务，在转登记后发生销售折让、中止或者退回的，应调整一般纳税人期间最后一期销项税额、进项税额、应纳税额。（1）调整后的应纳税额小于转登记日当期申报的应纳税额形成的多缴税款，从发生销售折让、中止或者退回当期的应纳税额中抵减；不足抵减的，结转下期继续抵减。（2）调整后的应纳税额大于转登记日当期申报的应纳税额形成的少缴税款，从“应交税费—待抵扣进项税额”中抵减；抵减后仍有余额的，计入发生销售折让、中止或者退回当期的应纳税额一并申报缴纳。
六、转登记纳税人增值税发票开具问题（1）纳税人在转登记后可以使用现有税控设备继续开具增值税发票。转登记纳税人除了可以开具增值税普通发票外，在转登记日前已做增值税专用发票票种核定的，还可以继续通过增值税发票管理系统自行开具增值税专用发票。（2）转登记纳税人在一般纳税人期间发生的增值税应税销售行为，未开具增值税发票需要补开的，应当按照原适用税率或者征收率补开增值税发票；发生销售折让、中止或者退回等情形，需要开具红字发票的，按照原蓝字发票记载的内容开具红字发票；开票有误需要重新开具的，先按照原蓝字发票记载的内容开具红字发票后，再重新开具正确的蓝字发票。
七、再次登记为一般纳税人的条件及其办理
转登记为小规模纳税人后，如纳税人连续12个月或者4个季度的销售额超过500万元，应当按照《增值税一般纳税人登记管理办法》（国家税务总局令第43号）的有关规定，向主管税务机关办理一般纳税人登记。转登记纳税人按规定再次登记为一般纳税人后，不得再转登记为小规模纳税人。1.7 房地产企业与施工企业承包方式的博弈
问 “营改增”实施以来，为了尽可能多地取得增值税进项税额抵扣销项税额，降低增值税的税负，房地产企业与施工企业一直为承包方式进行争论，请问税率降低后，为了降低税费，房地产企业或建筑企业应当选择一般计税方法还是简易计税方法？
答 为了说明这个问题，我们先计算两个案例。
一、建筑施工企业计税方法的选择
例1-1 甲建筑公司2017年7月承揽了一项建筑工程，收取建设单位工程款100万元（含税），假设甲公司可以选择简易计税方法，也可以选择一般计税方法，如何选择计税方法对建筑公司有利？（1）选择简易计税方法。
应缴增值税=1 000 000÷（1+3%）×3%=29 126（元）（2）选择一般计税方法。
增值税销项税额=1 000 000÷（1+11%）×11%=99 099（元）
一般计税方法应纳税额=销项税额-进项税额，进项税额是多少，暂时还不知道。（3）试计算简易计税与一般计税的税负平衡点。
设进项税额为 X，则
1 000 000÷（1+3%）×3%=1 000 000÷（1+11%）×11%-XX=69 973（元）税负平衡率=（69 973÷1 000 000）×100%=6.9973%
计算结果表明，建筑施工企业一般计税方法与简易计税方法税负平衡点为含税价的6.9973%。[结论]
如果建筑施工企业能够取得的进项税额超过价税合计的6.9973%，选择一般计税方法计税可以降低增值税应纳税额；如果建筑施工企业所能取得的进项税额不能超过价税合计的6.9973%，选择简易计税方法计税可以降低增值税应纳税额。
但是，由于建筑施工企业受多因素的影响，很难取得超过价税合计6.9973%的进项税额。因此“营改增”之后，大多建筑施工企业都愿意选择简易计税方法计税，也可以说，建筑施工企业选择简易计税方法计税有利。
二、房地产企业计税方法的选择
例1-2 2017年7月，A房地产公司出售了一处房产，取得销售收入（含税）100万元，假设A公司可以选择简易计税方法，也可以选择一般计税方法。选择何种计税方法对A公司有利？
根据“营改增”政策规定，房地产企业一般纳税人出售自行开发的房产，计税方法规定如下。（1）房地产企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目可以选择一般计税方法计算，也可以选择简易计税方法计税。（2）房地产企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产新项目适用一般计税方法计税。
设进项税额为X，则税负平衡率的计算如下。
1 000 000÷（1+5%）×5%=1 000 000÷（1+11%）×11%-XX=51 480.05（元）税负平衡率=（51 480.05÷1 000 000）×100%=5.1480%
计算结果表明，房地产企业一般计税方法与简易计税方法的平衡点为5.1480%。[结论]
如果房地产企业能够取得的进项税额超过价税合计的5.1480%，选择一般计税方法计税可以降低增值税应纳税额；如果房地产企业能够取得的进项税额不超过价税合计的5.1480%，选择简易计税方法计税可以降低增值税应纳税额。“营改增”之后，房地产企业自行采购设备、材料、动力等，带来的增值税额可以抵扣销项税额。受多因素的影响，房地产企业比较容易取得超过价税合计5.1480%进项税额。“营改增”之后，大多房地产企业都愿意选择一般计税方法计税，也可以说，房地产企业选择一般计税方法计税有利。
三、2018年5月1日后税率调整引起税负平衡点的变化（1）施工企业计算简易计税与一般计税的税负平衡点。
例1-3 甲建筑公司2018年7月承揽了一项建筑工程，收取建设单位工程款100万元（含税），假设甲公司可以选择简易计税方法，也可以选择一般计税方法，如何选择计税方法对甲建筑公司有利？
设进项税额为X，则
1 000 000÷（1+3%）×3%=1 000 000÷（1+10%）×10%-XX=61 782.877（元）税负率=（61 782.877÷1 000 000）×100%=6.1783%
计算结果表明，税率调整后，建筑企业一般计税方法与简易计税方法税负平衡点为6.1783%。（2）房地产企业计算简易计税与一般计税的税负平衡点。
例1-4 2018年7月，A房地产公司出售了一处房产，取得销售收入（含税）100万元，假设A公司可以选择简易计税方法，也可以选择一般计税方法。请问选择哪种计税方法对A房地产公司有利？
设进项税额为X，则
1 000 000÷（1+5%）×5%=1 000 000÷（1+10%）×10%-XX=43 290.04（元）税负平衡率=（43 290.04 ÷ 1 000 000）×100%=4.3290%
计算结果表明，房地产企业一般计税方法与简易计税方法的平衡点为4.3290%。
四、“营改增”后允许建筑企业一般纳税人选择简易计税的五种情况（1）财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项规定：
① 一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]