消防验收的法律意义(房屋买卖纠纷)(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

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消防验收的法律意义(房屋买卖纠纷)

消防验收的法律意义(房屋买卖纠纷)试读:

消防验收的法律意义

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【案情简介及争议焦点】

2004年8月,王某与开发公司签订商品房购销合同,约定王某购买车库一处,约定交付日期为2005年9月1日,交付后由买方签署委托书,委托开发公司代办产权证,180日内办妥产权证,逾期交付和逾期办证均约定了违约金条款。2005年8月,开发公司公告通知购房人办理交房手续。2005年10月13日,小区工程经消防部门验收合格。2005年11月27日,王某向开发公司交纳了办理产权证的契税及工本费。2007年12月14日,王某出具委托书委托开发公司办理产权证。2007年12月28日,王某取得车库产权证。王某以开发公司逾期交付和逾期办证诉请赔偿。

争议焦点:1.车库交付是否逾期?2.车库产权证办理是否逾期?

【裁判要点】

1.车库交付已逾期。建筑工程只有在包括消防设施在内的整个工程竣工并验收合格后方能交付使用,这是国家法律强制性的规定,故开发公司提出本案讼争车库在2005年9月1日之前就符合了合同约定交付条件的主张,由于包括本案讼争车库在内的整个小区尚未完成消防设施的验收合格,这样的标的物交付形态违反了国家法律的禁止性规定,即开发公司此时欲交付的标的物存有瑕疵以致造成其合同的不完全履行,故开发公司真正交付本案讼争车库的时间应当视为消防设施验收合格的时间,即2005年10月13日,期间已逾期交付42天,故开发公司应承担违约责任。

2.不构成逾期办证。根据本案事实,王某于2007年12月14日向开发公司出具了书面的委托书,开发公司已于2007年12月28日办理完毕本案讼争车库的所有权证,已在双方所签合同约定的期间履行完毕自己的合同义务,未构成合同违约,不应承担违约责任。

【裁判依据或参考】

1.法律规定。《消防法》(2009年5月1日)第9条:“建设工程的消防设计、施工必须符合国家工程建设消防技术标准。建设、设计、施工、工程监理等单位依法对建设工程的消防设计、施工质量负责。”第10条:“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程,除本法第十一条另有规定的外,建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内,将消防设计文件报公安机关消防机构备案,公安机关消防机构应当进行抽查。”第13条:“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工,依照下列规定进行消防验收、备案:(一)本法第十一条规定的建设工程,建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;(二)其他建设工程,建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案,公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用。”第58条:“违反本法规定,有下列行为之一的,责令停止施工、停止使用或者停产停业,并处三万元以上三十万元以下罚款:(一)依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程,未经依法审核或者审核不合格,擅自施工的;(二)消防设计经公安机关消防机构依法抽查不合格,不停止施工的;(三)依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格,擅自投入使用的;(四)建设工程投入使用后经公安机关消防机构依法抽查不合格,不停止使用的;(五)公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求,擅自投入使用、营业的。建设单位未依照本法规定将消防设计文件报公安机关消防机构备案,或者在竣工后未依照本法规定报公安机关消防机构备案的,责令限期改正,处五千元以下罚款。”《城市房地产管理法》(2007年8月30日)第27条:“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”

2.行政法规。国务院《关于进一步加强消防工作的意见》(2006年5月10日国发〔2006〕15号)第15条:“切实加强火灾隐患的源头控制。对涉及消防安全的审批项目,行政审批部门要严格依法审批。对不符合城镇消防安全布局要求的建设项目,城市规划部门不得核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证;对建筑工程消防设计未经审核合格的,建设部门不得核发施工许可证,房地产管理部门不得核发商品房预售许可证;对按照国家标准需要进行消防设计的建筑工程竣工验收资料中没有消防验收合格文件的,房地产管理部门不得颁发房屋权属证书……”国务院《建设工程质量管理条例》(2000年1月30日)第49条:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日)第17条:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”

3.司法解释。最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》(2004年3月4日〔2003〕民一他字第11号):“……根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》的规定,认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效,缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格,是否应认定房屋租赁合同无效的问题,应根据不同情况分别对待:第一,出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋,未经验收或者验收不合格的,应当认定租赁合同无效。第二,租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的,人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三,租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的,向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者,但租赁标的物经消防安全验收合格,不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。”

4.部门规范性文件。住建部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》(2009年10月19日)第5条:“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件:……(四)法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件……”公安部《建设工程消防监督管理规定》(2009年5月1日)第3条:“建设、设计、施工、工程监理等单位应当遵守消防法规、国家消防技术标准,对建设工程消防设计、施工质量和安全负责。公安机关消防机构依法实施建设工程消防设计审核、消防验收和备案、抽查。”第21条:“建设单位申请消防验收应当提供下列材料:(一)建设工程消防验收申报表;(二)工程竣工验收报告;(三)消防产品质量合格证明文件;(四)有防火性能要求的建筑构件、建筑材料、室内装修装饰材料符合国家标准或者行业标准的证明文件、出厂合格证;(五)消防设施、电气防火技术检测合格证明文件;(六)施工、工程监理、检测单位的合法身份证明和资质等级证明文件;(七)其他依法需要提供的材料。”第26条:“公安机关消防机构收到消防设计、竣工验收备案后,应当出具备案凭证,并通过消防设计和竣工验收备案受理系统中预设的抽查程序,随机确定抽查对象;被抽查到的建设单位应当在收到备案凭证之日起五日内按照备案项目向公安机关消防机构提供本规定第十五条或者第二十一条规定的材料。公安机关消防机构应当在收到消防设计、竣工验收备案材料之日起三十日内,依照消防法规和国家工程建设消防技术标准强制性要求完成图纸检查,或者按照建设工程消防验收评定标准完成工程检查,制作检查记录。检查结果应当在消防设计和竣工验收备案受理系统中公告。”第29条:“建设工程的消防设计、竣工验收未依法报公安机关消防机构备案的,公安机关消防机构应当依法处罚,责令建设单位在五日内备案,并纳入抽查范围;对逾期不备案的,公安机关消防机构应当在备案期限届满之日起五日内通知建设单位,责令其停止施工、使用。”建设部《关于印发〈房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定〉的通知》(2000年6月30日建建〔2000〕142号)第5条:“工程符合下列要求方可进行竣工验收:……(十)有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。”建设部《关于贯彻〈城市房地产开发经营管理条例〉的通知》(1998年9月23日建住房〔1998〕178号)第2条:“……要建立房地产开发项目竣工验收的程序和制度,对竣工的开发项目要及时组织相关的质量监督、规划、消防、人防等部门进行验收。对验收的房地产开发项目,对其功能、质量、环境等条件应进行综合评定,建立等级评定制度,并向社会公布开发建设单位和项目验收评定结果。对未经验收或验收不合格的项目,不得交付使用。”

5.地方司法性文件。海南高院《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见(试行)》(2011年1月)第6条:“对房屋的交付使用,当事人有约定的,从约定;没有约定的,开发商将房屋实际交付

试读结束[说明:试读内容隐藏了图片]

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