作者：编辑部
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城市居民购买小产权房问题(二手房买卖合同效力的问题)试读：
【解决路径】
1.和解。和解是指双方当事人在自愿互谅的基础上，协商解决已经发生的争议并达成和解协议的纠纷解决方式。它是当事人自力救济的方式之一。是指双方当事人通过口头或书面的形式进行协商，互相妥协和让步，最终解决争议的一种方式。和解解决纠纷最大的优点就是直接、高效、成本低，但和解所达成的协议不具有强制执行力。如果出现了一方反悔的情况，另一方不能直接依据和解协议请求法院强制执行，而只能再行和解、调解、仲裁或向人民法院起诉。
2.调解。调解是指争议双方或多方当事人，在人民法院、人民调解委员会及有关组织主持下，对争议的实体问题自愿进行协商，通过第三方教育疏导，促成各方达成协议、解决纠纷的一种方式。依据《人民调解法》的规定，人民调解委员会是依法设立的调解民间纠纷的群众性组织。人民调解委员会在当事人自愿、平等的基础上进行调解。经人民调解委员会调解达成的调解协议，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行。商品房买卖纠纷当事人之间就调解协议的履行或者调解协议的内容发生争议的，一方当事人可以向人民法院提起诉讼。
3.仲裁。仲裁是指当事人在纠纷发生之前或者发生之后，依据他们之间订立的仲裁条款或者仲裁协议，自愿将纠纷提交给双方选定的仲裁机构，并愿意受该仲裁机构所做裁判的约束，以解决争议的一种方式。我国《仲裁法》第4条规定，当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。
4.诉讼。诉讼是指纠纷一方当事人通过向具有管辖权的法院起诉另一方当事人，以解决争议的一种纠纷解决方式。它是一种公力救济方式，具有国家强制性和权威性，是当事人维权的最后一道屏障。当一方当事人不履行义务时，另一方当事人可以依据判决书直接向法院申请强制执行，从而保障了纠纷的彻底解决。另外，法院还可以依据双方当事人的意愿，结合案件的具体情况，随时对案件进行调解。经过法院调解达成协议的案件，一般由法院审查认可制作调解书，调解书送达后，具有与生效判决同等的法律效力。
当事人应该选择有管辖权的法院进行诉讼。房屋属于不动产，依据我国《民事诉讼法》的相关规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地的人民法院专属管辖。另外，《民事诉讼法》第24条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。那么，当购房者遇上商品房买卖合同纠纷时，也可以到开发商所在地或者合同履行地的人民法院进行起诉。
1. 购买“小产权房”存在法律风险
【分析解答】
所谓“小产权房”，就是在农村集体土地上建造并对外出售的房屋。购买“小产权房”，购房人应特别注意以下事项：（1）集体建设用地用于商品房开发目前处于禁止阶段，国家尚未出台具体的规定，购买小产权房存在合同无效的法律风险，购房人须谨慎。（2）购买“小产权房”时，一定要注意审核出售房屋的合法手续，要求出卖人出示该项目的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，并向建委验证核实，否则千万不要购买。（3）“小产权房”不能在市场上自由流通，因此买受后再转让的只是转让合同债权，不能办理转移登记。（4）如遇到征收，“小产权房”可能得不到足额的经济补偿。
【基本案情】
北京市房山区某镇政府为了加快旧村改造，吸引甲房地产开发公司开发销售改造后的某小区房屋，该小区具有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，但未办理土地使用权出让手续。2008年7月，甲公司与北京海淀区的乙某签订《房屋买卖合同》，该合同约定乙某购买该小区房屋一套，总价款为12万元；付款方式为一次性付款，乙某于合同签订后向甲公司交纳房款12万元；甲公司应当在2009年5月1日前将经验收合格的房屋交付乙某。合同附件约定：甲公司争取于2009年12月31日前办理北京市“大产权”，届时不能办理的，乙方有权解除合同；乙方解除合同的，甲公司应当自解除合同之日起60天内退还全部已付款，并按累计已付款的3％向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。合同签订之日，乙方全部支付了全部的购房款。但甲公司一直未能按约定将房屋交付使用，也未办理北京市“大产权”，双方遂产生纠纷。2010年2月，甲公司向法院提起诉讼，称因所售房屋没有预售许可证，且到现在尚不能办理下来，要求确认双方签订的商品房买卖合同无效。
法院认为：甲公司向乙某销售的房屋系旧村改造项目，未办理土地使用权出让手续，不属于商品房开发，根据国家法律规定不能取得房屋预售许可证。但本案中诉争房屋经过规划部门规划取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，主要为旧村改造项目服务的，应当认定为合法建筑物。同时甲公司与乙某签订的房屋买卖合同属双方自愿，未违反国家相关法律规定，因此应确认该房屋买卖合同有效。驳回了甲公司的诉讼请求。
【案例分析】
本案涉及的是买卖“小产权房”的法律问题，《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的合同无效，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第4条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。一般法律、行政法规才是判断合同效力的依据，目前法律、行政法规并没有对禁止购买小产权房作出明确的规定，实践中法院通常认为小产权房缺少国有土地使用手续，因此购买小产权房的合同无效。但实务中，法院也对“小产权房”进行具体区分：如果系经过规划部门规划的、主要为旧村改造项目的小产权房，将来能取得房屋所有权证的，因是合法建造，根据《物权法》第30条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，应认为出卖人对房屋享有物权，也就有处分的权利，因此买卖这类“小产权房”的合同为有效；其余情形下的“小产权房”因为确定无法取得物权，所以买卖合同无效。本案例的该判决是正确的。
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]