作者：郑万生,孙宝珩
出版社：北京科学技术出版社
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资产评估实务指南试读：
前言
资产评估是很多企业都可能面临的问题。企业改制、股权收购、企业重组等一系列重大战略决策，都会涉及资产评估。有关资产评估的整个流程、评估审核意见、专家对审核意见的答复，都是企业、中介机构在资产评估中要关注的，这就迫切需要有既具实用性又具可操作性的指导性教材，为此，编委会各位专家共同编著了这本《资产评估案例模板》，以重点突破、循序渐进的方式，细致详尽地对各类案例进行了真实的模拟。
全书共分上、中、下三篇，为企业的资产评估提供了丰富的参考案例。
上篇，汲取2010年在北京市国资委备案核准的百余个典型案例，涉及企业收购股权、增资扩股，资产重组等。从行业准则考虑，为保障评估机构及被评估单位商业秘密及权益，将案例重塑，但程序完整、资料齐全，可以说是“资产评估全程扫描”。
中篇“报告审核意见回复”系由专业人士对资产评估报告严格按照法规文件进行了一审、二审、终审，提出意见尖锐、准确、一针见血。评估机构几经修改，逐步完善，往来函件异常精彩，足以引起业内人士及专业学生关注。
下篇“评估案例真题模拟”采集企业及评估机构资产评估实务案例百余件，几经筛选、调整、修改、完善，重塑成模拟真题，供评估机构实务操作、专业学生实习模拟之用。
此外，随着熟练注册评估师需求的日益增加，对业务的精、深、专成为最迫切的要求，所谓“知己知彼，百战百胜”，希望本书的出版，能使注册评估师的业务更加熟练，能让企业的资产评估更加高效，最终为企业资产评估顺利进行铺平道路。
总之，《资产评估案例模板》一书融合了编委会各位同志多年审核资产评估报告之经验，采集企业及评估机构资产评估实务案例百余件，对企业决策参考、评估机构实务操作、专业学生实习模拟具有实用价值。
由于时间有限，错误纰漏之处在所难免，诚望各级领导及同行批评指正。《资产评估案例模板》编委会2011年1月19日上篇 资产评估全程扫描资产评估作为国有企业经济活动中的重大事项，必须要经上级主管单位批准，并向市国资委汇报；然后才可以选择评估机构，开始进行资产评估工作；最后还要将资产评估结果行文向市国资委报告；市国资委组织专家审核、提出意见、退回；经评估机构和企业修改后再次上报市国资委；请专家再审形成终审意见；市国资委内部审阅签发核准文件；企业接到正式批文，方可办理相关产权交易、工商变更、税务登记等一系列手续。这一资产评估过程易懂不易行，特别是对评估机构助理人员及在校专业学生更是如此。为此，我们筛选、重塑了一个典型案例，程序、步骤一目了然，方法、格式一清二楚，力求做到清晰、完整、实用。关于北京A集团公司拟收购A集体资产管理协会持有的A-1公司40%股权项目情况的报告北京市人民政府国有资产监督管理委员会：
根据《北京市企业国有资产评估管理办法》（京国资发［2008］5号）及A集团公司相关资产评估管理制度，现对A-1公司需核准资产评估项目的有关事项报告如下。（一）我集团公司为进一步落实战略发展规划，逐步将我集团公司打造成绿色的、具有国际竞争力的特色产业集团，拟于2010年进行股份制改造和上市准备工作。根据股改方案，我集团公司拟收购集体资产管理协会持有的A-1公司40%的股权。（二）根据资产评估目的，评估基准日的选择是：2009年11月30日。（三）评估范围为企业全部资产和负债。（四）选定的审计机构为“北京会计师事务所有限责任公司”；资产评估机构为“北京资产评估有限责任公司”。（五）总体时间进度安排时间事项2010年1月5中介机构进场审计、评估日2010年2月13中介机构出具审计、评估报告日2010年2月23向市国资委报送评估报告等评估项目核准材料日2010年3月10取得市国资委评估核准批复日2010年3月11集体资产协会、A-1公司召开理事会、职代会，通过出日售A-1公司股权决议，完成相关决策程序2010年3月15集团公司依据核准批复及A-1公司理事会、职代会的相日关决议确定收购方案2010年3月16集团公司进行股权收购日2010年3月17A-1公司办理工商登记注册日2010年3月27A-1公司办理国有产权变更登记日
请贵委对以上报告事项予以审核。2009年12月18日（联系人： 联系电话： ）
主题词：企业 评估 说明 报告
北京A集团公司办公室 2009年12月18日印发共印6份A财［2010］签发人：007号关于北京A集团公司拟收购A集体资产管理协会持有的A-1公司40%股权项目资产评估结果核准的请示北京市人民政府国有资产监督管理委员会：
我集团拟对A集体资产管理协会持有的A-1公司40%股权进行收购，需对企业的全部资产和负债进行评估，以确定企业净资产的公允价值。为此，我们聘请了北京资产评估有限责任公司，以2009年11月30日为基准日进行了评估。该机构已于2010年3月31日评估完毕，并出具了资产评估报告。
截至2009年11月30日，该企业评估前总资产为：16 000万元，负债8 000万元，净资产8 000万元。采用资产基础法评估后，账面总资产为16 080万元，总负债为8 000万元，净资产为8 080万元，评估增值80万元，增值率1％。
经初审，我集团公司认为该评估结果客观、公正地反映了A-1公司的资产状况。
现向贵委申请办理资产评估结果的核准手续。2010年4月6日（联系人： 联系电话： ）
主题词：评估 核准 请示
北京A集团公司办公室 2010年4月6日印发共印6份注册资产评估师声明
一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
六、本评估报告的使用仅限于报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及本评估机构无关。
七、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
八、本评估机构及注册资产评估师具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。
九、注册资产评估师本人及业务助理人员已对评估对象履行了必要的评估程序。北京A集团公司拟收购A-1公司40%股权项目资产评估报告摘要
京评报字［2010］第410号重要提示以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告书正文。
因北京A集团公司拟收购A集体资产管理协会持有的A-1公司40%的股权事宜，北京资产评估有限责任公司接受北京A集团公司的委托，对上述经济行为所涉及的A-1公司进行评估，为本次经济行为提供价值参考。
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则及履行必要的评估程序，北京资产评估有限责任公司对A-1公司进行了评估，此次评估选用的价值类型为市场价值，评估方法分别为资产基础法和收益法。经过分析，选取资产基础法评估结果作为最终评估结论。结果如下：
在评估基准日2009年11月30日持续经营的前提下，A-1公司账面总资产为16 000万元，总负债为8 000万元，净资产为8 000万元（经北京会计师事务所有限公司审计）；评估后账面总资产为16 080万元，总负债为8 000万元，净资产为8 080万元，净资产评估增值80万元，增值率1%。
根据A-1公司的A-1董请字［2008］8号和A集团董事会批复A董［2008］277号及北京会计师事务所有限责任公司出具的［2010］京会（审）字第010号审计报告，A-1公司所有者权益中有A集团公司独享的资本公积6 000万元。因此，北京A集团公司拟收购A-1公司40%的股权价值为（8 080-6 000）×40%=832万元。
本评估报告所揭示的评估结论仅对本评估目的有效，评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。北京A集团公司拟收购A-1公司40%股权项目资产评估报告正文
京评报字［2010］第410号北京A集团公司：
北京评估有限责任公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估有关规定，采用资产基础法和收益法，按照必要的评估程序，对贵公司拟收购A-1公司40%的股权事宜所涉及到的A-1公司在基准日2009年11月30日的市场价值进行了评估，现将资产评估情况及评估结果报告如下：一、委托方、被评估单位和委托方以外的其他评估报告使用者（一）委托方概况
1. 企业名称：北京A集团公司
2. 住所：北京市朝阳区
3. 注册资本：100 000万元
4. 法定代表人：
5. 企业性质：有限责任公司
6. 经营范围：授权范围内的国有资产经营管理等（二）被评估单位概况
1. 名称：A-1公司
2. 住所：北京市西城区
3. 法定代表人：
4. 注册资本：2 000万元
5. 实收资本：2 000万元
6. 公司类型：有限责任公司
7. 经营范围：自营和代理各类商品及技术的进出口业务等
8. 执行的主要会计政策
本公司执行中华人民共和国财政部2000年颁布的《企业会计制度》及其配套的会计准则。
会计期间：公历年度为会计年度，即1月1日至12月31日为一个会计年度。
记账本位币：公司以人民币为记账本位币。
记账原则和计价基础：会计核算以权责发生制为记账基础，以历史成本为计价原则。
固定资产折旧采用平均年限法，各类固定资产预计残值率、折旧率及折旧年限如下：固定资产类别折旧年限预计残值率年折旧率房屋及建筑物303%3.23%机器设备103%9.70%103%9.70%运输设备办公设备及其他103%9.70%
公司执行的税种及税率
增值税税率：17%
营业税税率：5%
城市建设维护税：7%
教育费附加：3%
所得税税率：公司属于高新技术企业，所得税税率为15%（三）其他报告使用者
其他报告使用者为与本次经济行为相关的国有资产监管部门、政府审批部门及行业协会等。二、评估目的
根据A董［2009］368号《关于调整A-1公司股权结构的通知》，北京A集团公司拟收购A-1公司40%的股权，为此，需对上述经济行为所涉及的A-1公司的股东全部权益价值进行评估，为本次经济行为提供价值参考。三、评估对象和评估范围（一）评估对象
本次评估对象为A-1公司的股东全部权益价值。（二）评估范围
评估范围为A-1公司账面列示的全部资产、负债及其申报的无形资产专利权，具体包括：流动资产、固定资产（房屋建筑物、机器设备、车辆、电子设备）、在建工程、无形资产和流动负债。评估基准日账面总资产为16 000万元，总负债为8 000万元，净资产为8 000万元（经北京会计师事务所有限责任公司审计）。
经核实，委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。其中资产包括流动资产、长期股权投资、固定资产、在建工程和无形资产专利权，负债全部为流动负债。该公司的固定资产主要为办公楼、机器设备、车辆和电子设备等，目前各项资产使用情况良好。四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日
本项目资产评估基准日是2009年11月30日。评估中的一切计价标准均为评估基准日有效的价格标准。
此基准日是由委托方确定的。六、评估依据（一）行为依据
1. A董［2009］368号《关于调整A-1公司股权结构的通知》；
2. 关于A-1公司股权收购董事会决议。（二）法规依据
1. 《中华人民共和国公司法》（2005年10月27日第十届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议修订）；
2. 国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》；
3. 国家国有资产管理局国资办发［1992］36号《国有资产评估管理办法施行细则》；
4. 国办发［2001］102号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》；
5. 国务院第［2003］378号令《企业国有资产监督管理暂行条例》；
6. 中华人民共和国财政部第14号《国有资产管理若干规定的通知》；
7. 国务院国有资产监督管理委员会令第12号《企业国有资产评估管理暂行办法》；
8. 国务院国有资产监督管理委员会产权［2006］274号《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》；
9. 《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）；
10. 财政部财会［2001］43号《实施〈企业会计制度〉及其相关准则问题解答》；
11. 北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于印发《北京市企业国有资产评估管理暂行办法》的通知（京国资发［2008］5号）；
12. 中国资产评估协会《资产评估操作规范意见（试行）》（中评协［1996］03号）；
13. 《中华人民共和国企业国有资产法》（中华人民共和国主席令第5号，2008年10月28日中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议通过）；
14. 《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第29号，2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）；
15. 国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发［2001］44号）；
16. 《中华人民共和国专利法》；
17. 有关其他法律、法规、通知文件等。（三）准则依据
1. 财政部关于印发《资产评估准则——基本准则》和《资产评估职业道德准则——基本准则》的通知（财企［2004］20号）；
2. 中国注册会计师协会《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协［2003］18号）；
3. 中国资产评估协会《企业价值评估指导意见（试行）》（中评协［2004］134号）；
4. 中国资产评估协会关于印发《资产评估准则——评估报告》、《资产评估准则——评估程序》、《资产评估准则——业务约定书》、《资产评估准则——工作底稿》、《资产评估准则——机器设备》、《资产评估准则——不动产》和《资产评估价值类型指导意见》等7项资产评估准则的通知（中评协［2007］189号）；
5. 中国资产评估协会关于印发《企业国有资产评估报告指南》的通知（中评协［2008］218号）；
6. 中国资产评估协会关于印发《资产评估准则——无形资产》和《专利资产评估指导意见》的通知（中评协［2008］217号）；
7. 《企业会计准则——基本准则》（财政部令第33号，2006年）；
8. 《关于印发〈企业会计准则第1号——存货〉等38项具体准则的通知》（财政部财会［2006］3号）；
9. 财政部《企业会计准则——应用指南》（2006年）及《企业会计准则——讲解》（2008年）。（四）重大合同协议、产权证明文件
1. 《房屋所有权证》；
2. 《国有土地使用证》；
3. 车辆行驶证；
4. 重大设备合同、发票；
5. 其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、会计凭证、会计报表及其他资料；
6. 其他产权证明文件。（五）取价依据
1. 企业提供的财务会计经营方面的资料；
2. 企业提供的未来年度经营收益、投资预测有关资料；
3. 评估基准日及目前执行的银行贷款利率；
4. 基准日近期国债收益率、同类上市公司财务指标及风险指标；
5. 国家宏观、行业、区域市场及企业统计分析数据；
6. Wind资讯金融终端；
7. 《2010年机电产品报价手册》（机械工业信息研究院）；
8. 主要设备生产厂家询价资料；
9. 国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格［2002］10号）；
10. 国家发展改革委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格［2007］670号）；
11. 国家发展和改革委员会发布的《招标代理服务收费管理暂行办法》（计价格［2002］1980号）；
12. 国家发展计划委员会、国家环境保护总局发布的《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格［2002］125号）；
13. 关于印发《基本建设财务管理规定》的通知（财建［2002］394号）；
14. 关于印发《北京市实施建设工程施工人员意外伤害保险办法（试行）》的通知（京建法［2004］243号）；
15. 国家计委计价格［1999］1283号文；
16. 《关于建设工程质量监督费标准的通知》（京价收字［2002］055号）；
17. 京计投资字［2002］1792号文；
18. 评估人员现场勘察、进行市场调查获得的有关资料；
19. 评估人员现场收集及其他有关资料。（六）参考资料及其他
1. 资产占有单位提供的资产清单和评估申报表；
2. 《资产评估常用数据与参数手册》（增订版）；
3. 国家有关部门颁布的统计资料和技术标准资料以及评估机构收集的其他有关资料；
4. 北京会计师事务所有限责任公司出具的审计报告；
5. 北京价格信息资料库。七、评估方法
资产评估基本方法包括市场法、收益法和资产基础法。进行企业价值评估，需根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。
由于与评估对象可比的市场交易案例或市场指标较少，难以采用市场法进行评估，故本次评估人员采用资产基础法和收益法对A-1公司进行了评估，在分析两种评估结果合理性的基础上确定最终评估结果。（一）资产基础法
资产基础法评估是选用合适的评估方法对各单项资产进行评估后，加和得出评估对象价值。对公司账面资产及账面负债的评估方法如下：
1. 关于流动资产的评估（1）对于货币资金的评估，我们根据企业提供的各科目明细表，对现金于清查日进行了盘点，根据评估基准日至盘点日的现金进出数倒推评估基准日现金数。对人民币银行存款余额调节表进行试算平衡，核对无误后，以经核实后的账面价值确认评估价值。对外币银行存款，在账面数核对无误后，根据基准日的外币汇率乘以账面金额，确定外币银行存款的评估值。其他货币资金为专款专用的公共维修基金，在核实无误的基础上以账面值确认为评估值。（2）对于应收款项和其他应收款，评估人员向财务部门了解了欠款原因，审核了相关凭证及账务，并通过询证函的回收情况确定其回收的可能性。对于预计不能全额收回但又没有确凿证据证明不能收回或不能全额收回的款项，在逐笔分析的基础上，参照审计结论，按一定比例计提风险损失，按照账面原值扣除风险损失的方式确认评估值。（3）对于应收票据，评估人员逐笔核对票据的应收对象、票据金额、开票日期、到期日期，在清查核实的基础上按照账面值确定评估值。（4）对于预付账款，评估人员通过核查账簿、原始凭证，在清查核实的基础上按可收回资产或权益确定评估值。（5）对于存货的评估，企业存货主要包括库存商品、原材料及在产品三类。对于不同类型存货采用不同的评估方法。
1）原材料：企业原材料周转速度较快，大部分为近期购进，因而账面单价接近其评估基准日的市场价格，故本次评估在核实数量的前提下，以经清查核实后的账面值确认评估值。
2）在产品：经评估人员了解在产品的核算内容，企业的在产品主要是刚刚投入的原材料，只经过少许的加工，此次评估以清查核实后的账面成本确定评估值。
3）产成品：在核实产成品数量的基础上，按照产品的不含税销售单价扣减销售费用、税金及适当的净利润确定评估值。
2. 对于长期股权投资的评估
对于非控股的单位，以被投资公司基准日的净资产乘以投资比例作为该项投资的评估值。
对于控股的单位，已于2009年11月30日清算完毕，并出具了清算报告。故以被投资公司的清算净资产作为该项投资的评估值。
3. 关于房屋建筑物及投资性房地产的评估
本次对房屋建筑物采用成本法进行评估。对于投资性房地产，主要采用成本法进行评估，评估人员同时根据收集的租赁合同等材料，采用收益法对其进行了测算，经分析成本法评估结果更为合理。
成本法基本公式：房屋建筑物评估值=重置全价×成新率
其中：重置全价=建安综合造价+前期费用及其他费用+资金成本（1）建安综合造价的确定：建筑安装工程造价包括土建工程、装饰装修工程、给排水、电气、暖气、消防等配套设施工程的总价。评估人员套用2001年《北京市建设工程预算定额》及相关配套的取费文件，并结合2009年11月的《北京工程造价信息》建材市场价格，分别计算出土建工程、装饰工程、安装工程的造价，并最后计算调整出基准日的建筑安装工程造价。（2）前期费用及其他费用确定：按照国家和资产所在地市的有关规定取费。工程前期及其他费用取费表（3）资金成本：为评估对象在正常建设工期内占用资金的筹资成本，根据合理的建设工期，按照评估基准日执行的银行贷款利率，分别测算出各房屋建筑物合理的资金成本，资金在建设期内按均匀投入考虑。
资金成本=（建安工程造价+前期及其他费用）×利率×工期×0.5
1）成新率的确定
成新率=尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
尚可使用年限的确定考虑其建（构）筑物使用寿命年限外，通过对建（构）筑物现场的勘察，再结合房屋维护情况等确定。
2）评估值的计算
评估值=重置全价×综合成新率
4. 关于机器设备的评估（1）本次机器设备类及电子设备类资产评估主要采用成本法。成本法的计算公式为：
评估值=重置全价×成新率
1）重置全价的确定
• 机器设备
重置全价=设备购置费+安装调试费+其他费用+资金成本
其中：设备购置费=设备费+综合运杂费（不需要安装的设备和运费已经在重置全价中考虑的设备，相应简化公式）
①设备费：设备费是指按照设备出厂价格（或交货价格）购买设备所支付的费用。
设备费采用评估基准日市场价格。通过向生产厂家询价或近期同类设备的订货合同价格，以及通过《2009年机电产品报价目录》等资料查询设备价格，作为设备费。
②综合运杂费：设备的运杂费是指设备的采购、运输（从设备制造厂运达项目根据地设备仓库）费用，上下站装卸费、保管费、运输保险费。综合运杂费率根据不同运距分析测算确定。当地生产：0.2%~0.5%。
计算公式：运杂费=设备购置价格×运杂费率
如订货合同中规定由供货商负责运输和安装时（在购置价格中已含此部分价格），则不必另加运输及安装费。
③安装调试费：对于需要安装调试的设备，若合同价不包含安装、调试费用，则根据决算资料统计实际安装调试费用，剔除其中非正常因素造成的不合理费用后，并参考《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中有关规定，合理确定其费用；合同中若包含上述费用，则不再重复计算。
④其他费用：根据国家有关政策和当地相关规定计取，主要包括项目建设管理费、勘察设计费、科研费、监理费等。对于项目建设中需统一规划设计的机器设备，计取其他费用，对于项目建设中不需要统一规划设计的零星设备，不考虑其他费用。
⑤资金成本：根据企业实际情况，资金成本的计算基础为设备购置价、运杂费、安装调试费和其他费用，根据资金投入合理建设工期和基准日执行的贷款利率计算确定。
资金投入合理建设工期依据该工程工程量的大小、建设项目相关规定确定。贷款利率根据评估基准日中国人民银行公布的贷款利率确定，资金按均匀投入考虑，即：
资金成本=（设备购置价格+运杂费+安装费+其他费用）
×贷款利率×建设工期×1/2
• 电子设备
重置全价=设备购置价+运杂费
2）成新率的确定
①对于电子设备、空调设备等小型设备：主要依据其允许的使用经济寿命年限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。
②对于专用设备和通用机器设备：主要依据设备经济寿命年限、已使用年限，通过对设备使用状况、技术状况的现场考察了解，确定其尚可使用年限，然后按以下公式确定其综合成新率。
综合成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%
3）机器设备及电子设备评估值的确定：将重置全价和成新率相乘，得出评估值。
对于待报废的设备本次评估按其清理变现后的净收益额作为评估值，对于无可回收价值的电子办公类设备等评估为零。（2）车辆评估值的确定：A-1公司车辆均是已停产的车型。对已停产车辆，采用市场法进行评估。具体方法如下：
将被评估车辆和市场近期已销售的相同厂家、品牌、型号和规格的车辆相互比较，找出评估对象与每个参照物之间影响交易价格的差异因素，而后用差异系数修正参照物的市场价值，再通过综合分析计算，最后确定被评估车辆的评估值。对于搜集到的具有可比性的交易实例，主要掌握交易价格、交易时间、交易时的状况（车辆的发动机、电器、传动、控制、行驶、车身状况和车辆保险情况），然后对交易实例进行交易时的状况修正。
5. 关于在建工程的评估
评估基准日，此次评估申报的FRD项目和2个配电箱尚未结转固定资产，且工程持续时间较短，因此本次在建工程的评估值根据核实后的账面值确定。
6. 关于无形资产的评估
纳入本次评估范围的无形资产是A-1公司的发明专利，由于企业相应研发支出等已经费用化，因此本次评估的专利技术为账外资产。
专利技术收入现值法评估的技术思路是对使用专利技术项目生产的产品未来年期的收入进行预测，并按一定的分成率，即该专利技术在未来年期收入中的贡献率，用适当的折现率折现、加和即为评估值。其基本计算公式如下：式中 P——委估技术的评估值；
Rt——第t年技术产品当期年收入额；
t——计算的年次；
k——技术在收入中的分成率；
i——折现率；
n——技术产品经济收益期。
7. 关于递延所得税资产的评估
递延所得税主要是应收账款、其他应收款计提坏账准备而确认的递延所得税资产。评估人员查阅相关凭证、文件，核查了企业所得税税率后，以核实后的账面值确认评估值。
8. 关于负债的评估
关于流动负债，我们根据企业提供的各项目明细表，以经审核后的账面值作为评估值。（二）收益法
本次采用收益法对A-1公司进行评估，即以未来若干年度内A-1公司的自由现金流量作为依据，采用适当折现率折现，然后再加上溢余资产价值、非经营性资产价值，减去有息债务得出股东全部权益价值。
1. 评估模型
本次收益法评估模型选用企业自由现金流。
2. 计算公式
企业价值=企业自由现金流量折现值+溢余资产价值+非经营性资产价值+长期股权投资价值
股东全部权益价值=企业价值-有息债务
其中：企业自由现金流量折现值按以下公式确定：
企业自由现金流量折现值=明确的预测期期间的现金流量现值+明确的预测期之后的现金流量现值，其中明确预测期是指评估基准日至企业经营稳定的期间。
3. 收益期和预测期的确定
根据公司当前的竞争环境及市场供需情况，预计其将在2014年进入稳定阶段，故将2009年12月至2014年作为本次评估的预测期。
企业经营业务及营业期无明确限制，故收益期按永续确定。
4. 自由现金流量的确定
本次评估采用企业自由现金流，自由现金流量的计算公式如下：（预测期内每年）自由现金流量=息税前利润×（1—所得税率）+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额
5. 终值的确定
收益期按永续确定的，终值公式为：
Pn=（Rn+1）×终值折现系数
Rn+1按预测末年现金流调整确定。
6. 折现率的确定
按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业自由现金流量，则折现率选取加权平均资本成本（WACC）。式中 ——权益资本占全部资本的权重；——债务资本占全部资本的权重；
Ke——权益资本要求的投资回报率（权益资本成本）；
Kd——债务资本要求的回报率（债务资本成本）；
T——被评估企业适用的所得税税率。
7. 溢余资产价值的确定
溢余资产是指与企业收益无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产，本次主要采用成本法评估。
8. 非经营性资产价值的确定
非经营性资产是指与企业收益无直接关系的，不产生效益的资产，本次主要采用成本法评估。
9. 长期股权投资价值的确定
对外长期股权投资是指A-1公司评估基准日时已形成的对外股权投资。详细测算过程及方法见资产基础法中长期投资评估说明部分。
10. 有息债务价值的确定
有息债务指基准日企业需要付息的债务，包括短期借款、公司借款等，采用成本法评估确认评估值。八、评估程序实施过程和情况（一）接受委托
评估机构接受委托，首先进行以下工作：（1）初步了解此次经济行为及委估资产的有关情况，明确评估基准日、评估目的、评估范围和对象；（2）根据资产评估规范要求，布置资产评估申报表和资料清单；（3）按照本次委托评估资产的特点以及时间上的总体要求，制订资产评估工作计划，确定组织评估人员。（二）资产清查
1. 清查组织工作
在进入现场清查前，成立了以现场项目负责人为主的清查小组，制定了现场清查计划。项目组分为房地产组、机器设备组、财务组及综合组共四个小组，分别就企业的资产及负债情况进行清查核实。项目组清查核实工作从2010年1月10日开始，到2010年1月25日结束。
2. 清查主要步骤（1）指导企业相关人员清查资产、申报历史数据并收集准备资料。
先期评估人员指导企业相关的财务与资产管理人员按照评估机构提供的资产评估申报明细表填写要求及所需资料清单，细致准确地登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态指标等情况的文件资料进行收集。（2）初步审查资产占有方提供的资产评估申报明细表。
评估人员通过翻阅有关资料，了解评估范围内涉及的具体评估对象详细状况。仔细阅读各类资产评估明细表及其他相关申报表格，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。（3）现场实地勘察和数据核实。
依据企业的资产分布特点、生产业务流程或生产工艺流程，对申报资产进行现场勘察和了解。对历史数据主要根据企业的财务报表及相关管理报表进行核对。
在现场勘察过程中，对机器设备，查阅了主要设备的购建合同、竣工验收记录、大修理和技改等技术资料和文件，并通过与设备管理人员和操作人员的广泛交流，了解设备的购置日期、产地、各项费用的支出情况，查阅设备的运行和故障记录，填写设备现场勘察记录等。通过这些步骤比较充分地了解了设备的历史变更及运行情况；对重点房屋建筑物逐一进行现场勘察，查阅了主要房屋建筑物的决（结）算书及施工图纸等，根据房屋的技术状况和检修记录填写房屋现场勘察记录表；对在建工程，首先了解在建工程项目的概况、付款情况及目前状态，对于未完工的主要了解工程进度。（4）修改和完善资产评估明细表，并与相关部门人员进行交流。
根据现场实地勘察情况结合企业的相关管理报表，进一步完善资产评估申报明细表，并向企业财务人员了解财务核算方法、向生产人员了解产品生产流程、向规划投资部门了解企业未来的发展规划情况。（5）核实产权证明文件。
对评估范围的设备、房屋及土地等资产的产权情况进行调查核实，对重大资产，评估人员通过核实资产的购置合同或协议、相应购置发票和产权证明文件等来核实其产权情况。
3. 清查的主要方法
在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查方法。（1）流动资产的清查：非实物性流动资产的清查：评估人员主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证、银行对账单、余额调节表、相关合同、发询证函、审计师的审计报告及部分调整分录以及向企业业务人员进行访谈等程序对非实物性流动资产进行了核实。
实物性资产的清查：评估人员首先核实企业财务总账、各科目明细账，并根据各科目明细进行实物盘查，以确认账实相符。（2）固定资产的清查。
1）对于普通建筑物、构筑物，根据企业提供的建筑物、构筑物评估申报表，所列项目的项数、面积、结构类型、其他主要参数、装饰及给排水、供电照明、通风等设备配备情况，详细进行了现场清查核实，结合查阅主要建、构筑物的相关图纸，对申报表与实物不符的部分进行纠正，除核对建筑物、构筑物的数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看：建筑物结构、装修、设施，配套使用状况；构筑物的结构形式、状况等情况。
2）对于投资性房地产，根据企业提供的投资性房地产评估申报表所列项目的项数、面积等重要参数，详细进行了现场清查核实，对建筑物的账面值内涵、结构、使用状况等进行了解；向相关人员了解房屋出租情况，并收集了房屋租赁合同。
3）对于设备类资产，采取点面结合、普遍勘察与重点了解相结合的办法。评估人员通过查阅和复印部分重大设备采购合同、设备维护更新及大中修技术资料及向设备管理、操作人员了解等方式，核对和分析合同报价中所包含的设备价款和各项费用构成，以及对评估计价有重大影响的历史相关资料。并对设备的运行状况、技术性能、生产能力（设计和实际）、功能应用和维护管理以及设备的更新、大中修情况进行询问和了解。同时对于设备安装工程，评估人员核实其形象进度、相关概预算报告、财务发生数据及相关文件等。（3）对长期股权投资的清查：根据企业申报的长期股权投资情况，向企业收集了被投资单位的营业执照、章程及评估基准日的报表等资料，对于已经进行清算的长期投资单位，收集了清算报告；在收集材料的基础上，详细了解并核实了投资日期、持股比例等信息。（4）对递延所得税资产的清查：企业的递延所得税资产是坏账准备形成的可以用来抵扣所得税的资产，评估人员了解了坏账准备的形成原因、计提比例及计提方法等，并收集了坏账准备明细资料。（5）对在建工程的清查：在建工程为设备安装工程，评估人员根据企业提供的在建工程明细，向企业相关人员了解、核实了设备安装的具体内容，了解了在建工程的开工日期、预计完工日期、形象进度、合同签订情况、已支付工程款和应付（未付）工程款等情况，并收集了相关资料。（6）对各类负债的清查：主要调查负债的业务内容、形成过程、发生时间、相关业务合同、相关税金的纳税申报材料、相关费用的计提依据及标准、查阅对账单、审计报告、款项支付情况，并重点向财务或相关当事人了解申报评估的应付款项是否为基准日实际存在的债务，是否有确定的债权人，是否需要偿付等。（7）对损益项目的清查。
1）对于收入的核实，了解申报数据的准确性、收入变化趋势以及引起收入变化的主要因素等。
2）成本及费用的核实和了解，根据历史数据和预测表，了解主营业务成本的构成项目。主要了解企业各项期间费用划分的原则，固定性费用发生的规律、依据和文件，变动性费用发生的依存基础和发生规律。
3）了解税收政策、计提依据及是否有优惠政策等。
4）指导企业相关人员准备历史及预测数据并收集准备资料。
5）初步审查资产占有方提供历史数据和预测表，并与财务报表及相关管理报表进行核对。
6）修改和完善历史数据并与相关部门人员进行交流，进一步完善历史数据及预测表，并向企业财务人员了解财务核算方法及企业未来的发展规划情况等。（三）评定估算
评估人员结合企业情况确定各类资产的具体评估参数和价格标准，开展成本法各项评定估算工作；评估人员结合清查了解掌握的企业情况，对企业填报的收益法评估申报表中的预测数据进行了认真的审核，并对预测数据进行了必要的分析、判断和调整，进而计算得出企业股东全部权益价值。（四）评估汇总（1）将分项估算结果进行汇总，得出评估结果。（2）对评估结果进行分析（包括总体结果、增减值变动原因等）。（3）撰写评估说明与评估报告。（4）与审计进行最终稿的评估对接。（5）内部复核。
由公司内部审核委员会对资产评估报告书、评估明细表及评估说明进行审核，项目组根据审核意见进行修改、补充。（五）提交报告
评估报告经公司内部审核委员会复核后，履行会签手续，并加盖公章出具正式报告。九、评估假设及限制条件
本次评估的预测建立在下述假设之上，根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。（一）一般假设和限定条件（1）本次评估测算各项参数取值未考虑通货膨胀因素。（2）影响企业经营的国家现行的有关法律、法规及企业所属行业的基本政策无重大变化，宏观经济形势不会出现重大变化；企业所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。（3）国家现行的银行利率、汇率、税收政策、政策性征收费用等无重大改变。（4）企业会计政策与核算方法和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。（5）针对评估基准日资产的实际状况，企业管理团队无重大变化，并尽职尽责按照目前的经营方式和经营计划持续经营。（6）假设公司在现有的管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前方向保持一致。（7）除评估报告中已有揭示以外，假定企业已完全遵守所有有关的法律法规。（8）无其他不可预测和不可抗力因素对企业造成的重大不利影响。（二）特殊假设和限定条件（1）A-1公司为高新技术企业，因此享受所得税税率为15%的税收优惠政策，本次评估假设未来年度A-1公司高新技术企业的性质不发生变化。（2）本次评估以经北京会计师事务所有限公司审计后的A-1公司的账面资产、负债及其申报的无形资产专利权为评估范围。对于A-1公司使用的划拨地，由于本次未纳入评估范围，且企业未缴纳相关的使用费，因此未考虑该土地使用权对企业现金流的影响。十、评估结论
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则及履行必要的评估程序，北京资产评估有限责任公司对A-1公司进行了评估，本次评估分别采用资产基础法和收益法。具体评估结果如下：（一）资产基础法评估结果
在评估基准日2009年11月30日持续经营的前提下，A-1公司账面总资产为16 000万元，总负债为8 000万元，净资产为8 000万元（经北京会计师事务所有限公司审计）；评估后账面总资产为16 080万元，总负债为8 000万元，净资产为8 080万元，净资产评估增值80万元，增值率1%。（二）增减值情况及分析
资产基础法评估增减值原因分析（1）流动资产评估增减值原因：经评估，流动资产减值，影响流动资产减值的主要原因有：
1）汇率的变动使银行存款评估增值；
2）存货的产成品中存在部分积压货物，降价幅度较大，因此评估减值。（2）房屋建筑物及投资性房地产评估增值原因：投资性房地产及房屋建筑物均评估增值，其原因是评估基准日人工费、材料费等均呈增长趋势，因此评估基准日造价水平要高于当时的造价水平，评估原值增值。（3）机器设备评估减值原因：机器设备评估原值、净值均减值：主要是由于设备中的元器件改造工程和配电改造工程一部分价值在房产评估值中体现，且由于2009年1月1日开始执行的增值税改革，评估设备重置全价中的设备购置费为不含增值税价格，由此使评估原值、净值均减值。
车辆、电子设备评估原值减值、净值减值：主要原因是车辆、电子设备等均更新换代较快，价格处于持续下降状态，因此评估原值、净值减值。（4）无形资产评估增值：无形资产的研发等支出已费用化，基准日账面值为0，而按照收益法对其进行评估，因此评估增值。（三）收益法评估结果
在评估基准日2009年11月30日持续经营的前提下，A-1公司账面净资产为8 000万元，收益法评估后的股东全部权益价值为7 000万元，减值1 000万元，减值率13%。（四）评估结果分析
本次资产基础法评估结果为8 080万元，收益法评估结果为7 000万元，收益法评估结果低于资产基础法评估结果1 080万元。两种方法评估结果差异的主要原因是：两种评估方法考虑的角度不同，资产基础法是从资产的取得途径考虑的，反映的是企业现有资产的重置价值。收益法是从企业的未来获利能力角度考虑的，其评估结果偏低的主要原因是：①A-1公司虽然为经营多年的高新技术企业，但由于企业生产规模相对较小，且产品种类多，因此并未形成核心竞争力及核心产品，各类产品生产线或设备使用效率不高，使生产线或设备及相关的人力资源等成本相对投入较大，各类资产的协同效应没有充分发挥，造成企业效益不高；②A-1公司的市场开拓目前主要靠元器件及电源，但由于没有对产品进行大规模批量化生产，因此对客户的吸引力不强，没有产生市场及客户的裙带效应，市场的稳定性不够，因此影响了企业的效益；③A-1公司定位于高新技术企业，因此企业需要不断追求新的发展点及研究方向，如风电、太阳能（单晶、非晶）等，因此科研费用投入较大，而相应的效益并没有及时产生，因此对企业的收益产生一定的影响。
本次评估最终选取资产基础法评估结果作为最终评估结论，主要是由于资产基础法在理论上是一种比较完善和全面的方法，资产基础法评估所依据的是企业实际存在的资产及负债，其评估结果能比较客观地反映一个企业的公允市场价值。而A-1公司生产规模相对较小，且产品重点偏多，发展不深入，加上公司技术人员较少，而元件及电源类产品加工中的精密工作均需要一定的工作经验以保证组件质量及合格率，因此产品质量不够稳定，售前售后服务不太完善；且公司资金需求量较大，而融资渠道较为单一，因此公司生产经营存在一定的不确定性。同时由于收益法评估中未考虑公司土地的相关费用，因此收益法评估结果不能合理反映A-1公司的价值。
鉴于上述原因，本次评估最终选取资产基础法得出的评估值作为评估结果。即：
在评估基准日2009年11月30日持续经营的前提下，A-1公司评估后总资产为16 080万元，总负债为8 000万元，净资产为8 080万元，净资产评估增值80万元，增值率1%。
根据A-1公司的《A-1董请字［2008］8号》和A集团董事会批复《A董［2008］277号》及北京会计师事务所有限责任公司出具的［2010］京会（审）字第010号审计报告，A-1公司所有者权益中有A集团独享的资本公积6 000万元。因此，北京A集团公司拟收购A-1公司40%的股权价值为：（8 080-6 000）×40%=832万元。十一、特别事项说明
以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项（包括但不限于）：（1）评估结论系根据上述原则、依据、前提、方法、程序而得出，只有在上述原则、依据、前提存在的条件下成立。（2）评估结论仅为本评估目的服务。（3）本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行价格，没有考虑承担的抵押、担保事宜以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力对资产价格的影响。当前述条件发生变化时，评估结论一般会失效。（4）本次评估未考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价、折价及流动性折扣对评估对象价值的影响。（5）评估结论是北京评估有限责任公司出具的，受本机构评估人员的执业水平和能力的影响。（6）由北京A集团公司和A-1公司提供的有关经济行为文件、营业执照、产权证明文件、财务报表、会计凭证、资产明细及其他有关资料是编制本报告的基础；委托方、收购方、被评估单位和相关当事人应对所提供的以上评估原始资料的真实性、合法性和完整性承担责任。（7）A-1公司2008年获得了北京市科学技术委员会授予的高新技术企业认定证书，有效期2年，本次评估假设以后年度企业仍属于高新技术企业，享受15%的所得税优惠政策。（8）本次评估以经北京会计师事务所有限公司审计后的A-1公司的账面资产、负债及其申报的无形资产专利权为评估范围。对于A-1公司使用的划拨地，由于本次未纳入评估范围，且企业未缴纳相关的使用费，因此收益法评估时未考虑该土地使用权对企业价值的影响。由此产生的瑕疵事项，北京资产评估有限责任公司及评估师不承担相关责任。（9）经国务院批准，自2009年1月1日起，在全国所有地区、所有行业推行增值税转型改革。改革的主要内容是允许企业抵扣新购入设备所含增值税。本次收益法评估已考虑增值税转型改革对企业未来现金流的影响，成本法评估中设备类资产重置全价中已扣除增值税。
评估报告使用者应注意以上特别事项对评估结论所产生的影响。十二、评估报告使用限制说明（1）本评估报告仅限于报告中载明的评估目的和用途使用。（2）本报告书的评估结论仅供委托方为本次评估目的、本次评估目的相关当事方和送交有关主管部门核准使用，未征得评估机构同意，评估报告的全部或者部分内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。（3）本评估报告所揭示的评估结论仅对北京A集团公司拟收购A集体资产管理协会持有的A-1公司40%的股权项目有效，评估结论使用有效期为自评估基准日起一年。（4）评估基准日后，若资产数量及作价标准发生变化，对评估结论造成影响时，不能直接使用本评估结论，须对评估结论进行调整或重新评估。（5）本报告系评估师依据国家法律法规出具的专业性结论，需经评估机构及评估师签字、盖章后方为有效。本次评估报告需经国有资产监督管理部门核准后方可正式使用。十三、评估报告提出日期
本报告书提交委托方的时间为：2010年3月31日。
法定代表人：
中国注册资产评估师：
中国注册资产评估师：北京资产评估有限责任公司2010年3月31日附件
一、经济行为文件
二、被评估单位专项审计报告
三、委托方营业执照复印件
四、被评估单位营业执照复印件
五、产权证明材料
六、委托方承诺函
七、被评估单位承诺函
八、资产评估人员承诺函
九、评估机构营业执照和资格证书复印件
十、评估人员资格证书复印件
十一、参加本评估项目的人员名单第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供国有资产监督管理机构（含出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明一、委托方与被评估单位概况（一）委托方概况
1. 企业名称：北京A集团公司
2. 住所：北京市朝阳区
3. 注册资本：100 000万元
4. 法定代表人：
5. 企业性质：有限责任公司
6. 经营范围：授权范围内的国有资产经营管理等。（二）被评估单位概况
1. 名称：A-1公司
2. 住所：北京市西城区
3. 法定代表人：
4. 注册资本：2 000万元人民币
5. 实收资本：2 000万元人民币
6. 公司类型：有限责任公司
7. 经营范围：自营和代理各类商品及技术的进出口业务等。
8. 成立日期：1960年5月1日
9. 营业期限：2002年12月30日~2052年12月29日
10. 历史沿革及企业简介（略）
11. A-1公司近年的资产、负债及经营情况（略）
12. 执行的主要会计政策
本公司执行中华人民共和国财政部2000年颁布的《企业会计制度》及其配套的会计准则。
会计期间：公历年度为会计年度，即1月1日至12月31日为一个会计年度。
记账本位币：公司以人民币为记账本位币。
记账原则和计价基础：会计核算以权责发生制为记账原则，以历史成本为计价基础。
固定资产折旧采用平均年限法，各类固定资产预计残值率、折旧率及折旧年限。
公司执行的稅种及税率：
增值税税率：17％
营业税税率：5％
城建：7%
教育附加费：3％
所得税税率：公司属于高新技术企业，所得税税率为15％
13. 企业主要资产情况
截止评估基准日，A-1公司账面总资产为16 000万元，总负债为8 000万元，净资产为8 000万元（账面值已经北京会计师事务所有限责任公司审计）；其中实物性流动资产主要包括存货，生产性资产主要包括房产和设备。二、关于评估目的的说明
根据A董［2009］368号《关于调整A-1公司股权结构的通知》，北京A集团公司拟收购A-1公司40%的股权，为此，需对上述经济行为所涉及的A-1公司的股东全部权益价值进行评估，为本次经济行为提供价值参考。三、关于评估对象与评估范围的说明（一）评估对象
本次评估对象为A-1公司的股东全部权益价值。（二）评估范围
评估范围为A-1公司账面列示的全部资产、负债及其申报的无形资产专利权，具体包括：流动资产、固定资产（房屋建筑物、机器设备、车辆、电子设备）、在建工程、无形资产和流动负债。评估基准日账面总资产为16 000万元，总负债为8 000万元，净资产为8 000万元（经北京会计师事务所有限责任公司审计）。
经核实，委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。其中资产包括流动资产、长期股权投资、固定资产、在建工程和无形资产专利权，负债全部为流动负债。该公司的固定资产主要为办公楼、机器设备、车辆和电子设备等，目前各项资产使用情况良好。四、关于评估基准日的说明
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]