房地产开发企业会计实务操作手册(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：郭鹏

出版社：经济科学出版社

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房地产开发企业会计实务操作手册试读：

房地产是一种极为重要而量大面广的财产。说其极为重要，是因为人们的各种生活、生产活动都需要空间，而房地产正是由于提供这种空间而为人们所必需。人们拥有自己的房地产，有助于增加归属感和使社会趋向稳定。

房地产是一种很特殊的物品，有多种不同的性质。有的房地产是一种稀缺而重要的资源，如耕地；有的房地产则是一种价值很大的财产或资产，如办公楼、宾馆；有的房地产属于生活资料，如住房；有的房地产则属于生产资料或生产要素，如厂房；有的房地产是一种生活必需品，如普通住宅；有的房地产则是一种奢侈品、炫耀品，如高档公寓、别墅；有的房地产是一种福利品，如廉租住房；有的房地产则是一种商品和投资品，如商品住宅、商业门面房、写字楼。因此，房地产问题通常不仅是个经济问题，而且是个社会问题，甚至是个政治问题。

为了使房地产投资者、经营者、管理者充分了解我国房地产制度，掌握相关知识，提高房地产开发企业整体管理水平。我们编写了本书。本书以会计准则为依据，参照企业会计基础工作规范与相关法规，紧密结合企业会计准则执行情况和有关问题以及房地产开发企业实际情况，系统地阐述了房地产开发企业会计核算和基础工作，详实地说明了房地产开发企业在日常工作中的各种财务处理。

本书融会会计学知识和具体操作为一体，既讲述会计基础理论知识，又讲述会计实务操作技能。具体包括以下几章：

第一章　房地产会计上岗前必读

第二章　货币资金核算必读

第三章　应收款项核算必读

第四章　存货核算必读

第五章　固定资产和无形资产核算必读

第六章　负债和所有者权益核算必读

第七章　施工工程的成本核算必读

第八章　开发产品的成本核算必读

第九章　开发产品的收入核算必读

第十章　利润和利润分配核算必读

第十一章　财务会计纳税核算必读

第十二章　财务会计报告编制必读

本书的明显特点，就在于紧密联系房地产开发企业会计工作实际，结合最新颁布执行的企业会计准则和最新的企业所得税法实施条例，加入了许多会计处理的例题，以及实务中遇到的各种报表的填列，对房地产开发企业财务会计经常会遇到的问题和难题作出了通俗易懂的解答。

房地产开发企业会计在我国还是一个尚待深入研究的领域，我们对此还有待进一步提高，加之时间紧迫水平有限，疏漏在所难免，请读者不吝指正。第一章房地产会计上岗前必读本章主要内容第1节　房地产企业会计概念第2节　房地产企业会计的核算对象第3节　房地产企业的经营业务特点第4节　房地产企业的涉税业务特点第5节　房地产开发企业会计科目的设置第1节房地产企业会计概念

房地产业是从事房地产开发、建设、经营、管理和服务的综合性行业。它和其他企业一样，是自负盈亏的经济组织，必须以会计为管理工具，对房地产开发经营的经济活动的业务过程进行反映、监督和控制，为企业管理和外界提供会计信息。然而作为房地产会计又有其特殊性，它结合了房地产开发经营特点来研究房地产业在开发、建设、经营、管理和服务活动中所涉及的会计理论和方法。我们不仅需要明确房地产业的会计核算，还需要了解房地产开发产品、开发经营及行业特点。第2节房地产企业会计的核算对象

会计核算对象是指会计所要核算和监督的内容。从一般意义上说，凡是能以货币表现的经济活动，都是会计核算和监督的内容。房地产会计的核算对象，是指房地产会计核算和监督的内容。房地产会计的核算对象取决于房地产业的经济活动内容及其特点，并受会计职能的制约。会计的具体对象是会计要素的增减变化，我国所确定的企业会计要素有六大类：资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润，而房地产企业与普通企业在各要素的具体内容上有不同之处。下面我们就从这六大要素来讨论房地产企业会计的对象。

1．资产

资产是由过去的交易和事项所引起的、企业拥有或控制的、能带来未来经济效益的经济资源。房地产开发企业是从事房地产开发和经营的企业，它要从事开发经营活动，除了要有人这个决定性因素外，还要拥有材料、施工机械、运输设备等生产资料，即资产。房地产开发企业的资产，按其在开发经营过程中所起的作用，分为流动资产、固定资产、无形资产、递延资产、长期投资等。

流动资产包括货币资金、结算资金、交易性金融资产、劳动对象和劳动产品。固定资产包括企业所有机械设备、运输设备等劳动资料和非开发经营用的房屋和设备。无形资产是指那些不具备实物形态、而以某种特殊权利、技术、信誉等价值形态存在于企业并对企业长期发挥作用取得经济效益的资产。递延资产又叫做长期待摊费用，是指企业发生的不能全部计入成本费用，应在以后年度内分期摊销的各项费用。长期投资是指企业不准备在一年或一年内变现的对外投资。

房地产开发企业的资产构成如图1-1所示。图1-1　资产构成表

2．负债

负债是指由于过去的交易或事项所引起的企业需要在将来以转移资产或提供劳务加以清偿的现有义务。企业负债按其偿还期限的长短可以分为流动负债和长期负债。流动负债是指在一年或超过一年的一个营业周期内偿还的债务，包括短期借款、应付债券、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬、应付股利和应缴税费等。长期负债是指偿还期限在一年或超过一年的一个营业周期以上的债务，包括长期借款和长期应付款等。房地产企业的负债如图1-2所示。图1-2　融资渠道图

3．所有者权益

所有者权益是指企业投资者对企业净资产的所有权，是企业全部资产减去全部负债后的余额。它表明企业的产权关系，即企业归谁所有。一般不需要归还，不需要支付费用，其基本部分可以参与利润分配。所有者权益是企业取得资金的一个重要渠道。包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润。其中，实收资本是指投资者投入企业的资本金；资本公积是指投资者投入或从其他渠道取得，不能构成实收资本，但由所有者享有的资本；盈余公积是指从企业实现的净利润中提取的公积金；未分配利润是指企业留待以后年度分配或弥补亏损的利润。房地产企业的所有者权益构成如图1-2所示。

4．收入

收入是指企业在有偿转让商品性建设场地、商品房，结算代建工程款等日常活动中所形成的经济利益的流入。收入是企业持续经营的基本条件。只有取得收入，企业才能补偿开发过程中的各种费用，实现利润，从而继续经营。

5．费用

费用是指企业在开发、建设、销售商品性建设场地及商品房等日常活动中所发生的各种费用。如耗费的原材料、动力，支付的职工工资等。费用按其与收入的关系，可以划分为成本和期间费用，如管理费用、财务费用、销售费用等。

6．利润

利润是企业在一定期间内开发经营活动的最终成果，是收入和费用配比相抵后的差额。第3节房地产企业的经营业务特点

1．房地产开发企业经营活动的主要业务

房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有：（1）土地的开发与经营。

企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。（2）房屋的开发与经营。

房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。（3）城市基础设施和公共配套设施的开发。（4）代建工程的开发。

代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。

2．房地产开发企业的经营特点

房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。其经营特点主要有以下几点：（1）开发经营的计划性。

企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。（2）开发产品的商品性。

房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。（3）开发经营业务的复杂性。

所谓复杂性包括两个方面：

①经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。

②涉及面广，经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。（4）开发建设周期长，投资数额大。

开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。（5）经营风险大。

开发产品单位价值高，建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多，一旦决策失误，销路不畅，将造成大量开发产品积压，使企业资金周转不灵，导致企业陷入困境。

3．房地产开发项目投资费用估算

经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。

由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。

房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成。（1）开发成本

共有八项：

①土地使用权出让金。

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

②土地征用及拆迁安置补偿费。

土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。

③前期工程费。

前期工程费主要包括：

项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。“七通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

④建安工程费。

它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

⑤基础设施费。

它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。

⑥公共配套设施费。

它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

⑦不可预见费。

它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％—5％计算。

⑧开发期间税费。

开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。（2）开发费用

开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。

①管理费用。

可按项目开发成本构成中前1－6项之和为基数，按3％左右计算。

②销售费用。

它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项：

广告宣传费。约为销售收入的2％—3％；

销售代理费。约为销售收入的1.5％—2％；

其他销售费用。约为销售收入的0.5％—1％。

以上各项合计，销售费用约占销售收入的4％—6％。

③财务费用。

它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。（3）投资与成本费用估算结果的汇总

为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出。

4．房地产开发项目投资估算的作用：（1）是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据；（2）是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；（3）是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。

5．房地产开发企业会计核算特点

由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：（1）产成品的种类多，核算方法不同。（2）产品成本的核算复杂。（3）经营收入及其相关税金的核算不同。第4节房地产企业的涉税业务特点

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。

1．营业税

计税依据为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面：（1）转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；（2）销售不动产，税率为5％；（3）土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业－租赁业”征税。计算公式＝营业额×适用税率

2．城市维护建设税和教育费附加

计税依据为营业税，依所在地区分别适用7％、5％、1％征城市建设维护税，依3％计征教育费附加。

3．土地增值税

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。它采用四级超率累进税率。

应纳土地增值税＝土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。其中：土地增值额＝转让房地产总收入－扣除项目金额。

计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。

4．房产税

房产税是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值（评估值）为计税依据，税率为1.2％。年应纳税额＝房产原值（评估值）×（1－30％）×1.2％。出租房屋税率12％。

5．城镇土地使用税

城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额＝∑（各级土地面积×相应税额）。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。

6．印花税

印花税是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所举例的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额＝计税金额×税率，应纳税额＝凭证数量×单位税额。凡签订产权转移书据所载金额0.05％缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税5元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。

7．契税

契税是以土地使用权出让、转让以及房屋买卖的成交价格作为计税依据，适用税率为3％～5％。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出让费用或者土地收益”等。应纳税额＝计税依据×税率

8．企业所得税

企业所得税是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额＝（全部应税收入－准予扣除项目）×适用税率。

9．个人所得税

个人所得税是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5％—45％的超额累进税率。应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－速算扣除数。第5节房地产开发企业会计科目的设置房地产企业会计科目表

1．资产类主要会计科目：

2．负债类主要会计科目：

3．所有者权益类主要会计科目：

4．成本类主要会计科目：

5．损益类主要会计科目：

部分科目解释：（1）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。（2）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。（3）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。（4）材料采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。（5）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。（6）周转材料：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等。（7）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等。（8）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款。（9）应交税费：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、所得税、房产税、车船使用税、土地增值税税等税种）。（10）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“七通一平”）；基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目。（11）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销。（12）管理费用：是指开发企业的行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用。（13）财务费用：包括开发经营期的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续费用、金融机构手续费用。（14）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用。

在实务中，房地产企业可根据企业自身的特点，设置特殊的科目，比如：“材料采购”、“采购保管费”、“固定资产构建支出”等。第二章货币资金核算必读本章主要内容第1节　库存现金的核算第2节　银行存款的核算第3节　其他货币资金的核算第1节库存现金的核算

库存现金是指单位为了满足经营过程中零星支付需要而保留的现金，对库存现金进行监督盘点，可以确定库存现金的真实存在性和库存现金管理的有效性，对于评价企业的内控制度将起到积极作用。

1．现金的使用范围

按《现金管理暂行条例》的规定，开户单位可以在下列范围内使用现金：（1）职工工资、津贴；（2）个人劳务报酬；（3）根据国家制度颁发给个人的科学技术、文化艺术、体育等各种奖金；（4）各种劳保、福利费用以及国家规定的对个人的其他支出；（5）向个人收购农副产品和其他物资的价款；（6）出差人员必须随身携带的差旅费；（7）结算起点（1000元）以下的零星支出；（8）中国人民银行确定需要支付现金的其他支出。不属于上述现金结算范围的款项支付，一律不准使用现金结算，而应当通过开户银行进行转账结算。

2．现金的会计处理

房地产开发企业应当设置“库存现金”科目，对库存现金的收支和结存情况进行核算。收到现金时，借记“库存现金”科目，贷记其他相关科目；支付现金时，借记其他相关科目，贷记“库存现金”科目；“库存现金”科目的借方余额，即为库存现金的实有数额。

单独设置“备用金”科目的房地产开发企业，应当对发生的备用金进行明细核算。【例】企业取得物业修理收入800元，现金收讫。【例】业务员交回多余的备用金200元。【例】企业内部核算单位应报销市内交通费150元，以现金支付。

3．现金日记账

为了加强对现金的管理，随时掌握现金的收付和库存余额，房地产开发企业必须设置“现金日记账”进行明细分类核算。现金日记账一般采用“三栏式”格式，按照现金收付的时间或出纳人员受理时间，序时、逐笔登记；现金日记账的借方登记现金的增加额，贷方登记现金的减少额，余额在借方。现金日记账应当做到日清月结，账款相符；每次记账后，都应当将账面余额与库存现金的实有数额进行核对。

4．库存限额的规定

为了既减少市场现金流通量，又能满足企业日常零星开支所需要的现金，由开户银行根据企业实际需要，核定库存现金最高限额，一般为企业3～5天日常零星开支所需要的现金量。边远地区和交通不便地区的企业其库存现金的限额，可根据企业5～15天的日常零星开支的需要量来核定。企业每月定期发放职工工资和不定期的差旅费大额支出所需要的现金，不包括在库存限额内。企业每日库存现金余额不得超过核定的限额，超过部分应及时存入银行；库存现金低于核定的限额时，可向银行提取现金，补足限额。

5．不许坐支现金

企业的现金收入应及时存入银行，不得从企业的现金收入中直接支付零星款项。从企业的现金收入中直接支付款项，称为“坐支现金”，是现金管理制度所不允许的。因特殊情况需要坐支现金的，应事先报经开户银行审批，由开户银行核定坐支范围和限额，企业应定期向银行报送坐支金额和使用情况。

6．现金的保管

企业的现金，应由出纳人员保管。企业向银行送存现金应填制送款簿，注明款项的来源，企业支用现金应填制现金支票，注明款项的用途，并由本企业财会部门负责人盖章，经开户银行审核后，予以支付现金。

7．现金的清查

房地产开发企业每日终了，应当对库存现金进行清查。发现有待查明原因的现金短缺或溢余时，应当及时进行会计处理。（1）发现现金短缺时，应当借记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目，贷记“库存现金”科目；属于应由责任人或者保险公司赔偿的部分，借记“其他应收款”科目，贷记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目；属于无法查明的其他原因，经批准后借记“管理费用”科目，贷记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目。（2）发现现金溢余时，应当借记“库存现金”科目，贷记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目；属于应支付给个人或单位的，应借记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目，贷记“其他应付款”科目；属于无法查明原因的现金溢余，经批准后借记“待处理财产损溢——待处理流动资产损溢”科目，贷记“营业外收入”科目。第2节银行存款的核算

银行存款是指企业存放在开户银行或其他金融机构的货币资金，包括人民币存款和外币存款。

1．银行存款的管理

按照国家有关规定，凡是独立核算的单位都必须在当地银行或其他金融机构开设账户，以办理银行存款的存款、取款和转账结算业务。银行存款账户分为基本存款账户、一般存款账户、临时存款账户和专用存款账户。

一个房地产开发企业只能选择一家银行的一个营业机构开立一个基本存款账户，不得在多家银行机构开立基本存款账户；也不得在同一家银行的几个分支机构开立一般存款账户；房地产开发企业收入的款项，应当在国家规定的时间内送存到开户银行；支出的款项，除规定可以用现金支付的以外，应当按照银行规定，通过银行办理转账结算。企业支付款项时，银行存款账户内必须有足够的资金。

房地产开发企业必须遵守银行的结算纪律，定期与银行核对账目，保证货币资金的安全。根据中国人民银行颁布的《支付结算办法》的规定，单位和个人办理支付结算，不准签发没有资金保证的票据或远期支票，套取银行信用；不准签发、取得和转让没有真实交易和债权债务的票据，套取银行和他人资金；不准无理拒绝付款，任意占用他人资金；不准违反规定开立和使用账户。

2．支付结算方式（1）银行汇票。

银行汇票是指汇款人将款项交存当地出票银行，由出票银行签发的，由其在见票时，按照实际结算金额无条件支付给收款人或持票人的票据。银行汇票具有使用灵活、票随人到、兑现性强等特点，适用于先收款后发货或钱货两清的交易。单位和个人的各种款项结算，均可使用银行汇票。

采用银行汇票方式，应注意以下几个问题：

①银行汇票的付款为1个月，逾期的票据，兑付银行不予以办理；

②受理银行汇票的企业，应注意审查票据的有效性，其中包括：银行汇票和解讫通知是否齐全、汇票号码和记载的内容是否一致；收款人是否确为本单位或本人；银行汇票是否在提示付款期内；必须记载的事项是否齐全；出票人签章是否符合规定，是否有压数机压印的出票金额，并与大写出票金额一致；出票金额、出票日期、收款人名称是否更改，更改的其他记载事项是否由原记载人签章证明。（2）商业汇票。

商业汇票是指出票人签发的，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。在银行开立存款账户的法人以及其他组织之间须具有真实的交易关系或债权债务关系，才能使用商业汇票。商业汇票的付款期限由交易双方商定，但最长不得超过6个月。商业汇票的提示付款期限自汇票到期日起10日内。

存款人领购商业汇票，必须填写“票据和结算凭证领用单”并加盖预留银行印鉴，存款账户结清时，必须将剩余的空白商业汇票全部交回银行注销。

商业汇票可以由付款人签发并承兑，也可以由收款人签发交由付款人承兑。定日付款或者出票后定期付款的商业汇票，持票人应当在汇票到期日前向付款人提示承兑；见票后定期付款的汇票，持票人应当自出票日起1个月内向付款人提示承兑。汇票未按规定期限提示承兑的，持票人丧失对其前手的追索权。付款人应当自收到提示承兑的汇票之日起3日内承兑或者拒绝承兑。付款人拒绝承兑的，必须出具拒绝承兑的证明。

商业汇票可以背书转让。符合条件的商业汇票的持票人可持未到期的商业汇票连同贴现凭证，向银行申请贴现。

采用商业汇票方式，应注意以下几个问题：

①在银行开立存款账户的法人以及其他组织之间，必须具有真实的交易关系或债权债务关系，才能使用商业汇票；

②商业汇票的付款期限最长不超过6个月；

③商业汇票承兑后，承兑人负有到期无条件支付票款的责任。如承兑人或承兑申请人账户不足支付票款，凡属商业承兑汇票的，银行将汇票退给收款人，由其自行处理；凡属银行承兑汇票的，承兑银行除凭票向持票人无条件付款外，对出票人尚未支付的汇票金额按照每天0.5‰计收利息。（3）银行本票。

银行本票是银行签发的，承诺自己在见票时无条件支付确定金额给收款人或者持票人的票据。单位和个人在同一票据交换区域需要支付各种款项，均可以使用银行本票。银行本票分为定额和不定额两种。定额银行本票面额有1000元、5000元、10000元和50000元四种。银行本票采用记名方式，允许背书转让，付款期限最长不超过2个月。采用银行本票方式的，收款单位按照规定受理银行本票后，应将银行本票连同进账单送交银行办理转账，根据盖章退回的进账单第一联和有关原始凭证编制收款凭证；付款单位在填送“银行本票申请书”并将款项交存银行，收到银行签发的银行本票后，根据申请书存根联编制付款凭证。企业因银行本票超过付款期限或其他原因要求退款时，在交回本票和填制的进账单经银行审核盖章后，根据进账单第一联编制收款凭证。（4）支票。

支票是出票人委托银行或者其他金融机构见票时无条件支付一定金额给收款人或者持票人的票据。支票又分为现金支票、转账支票和普通支票三种。现金支票只能用于支付现金；转账支票只能用于转账；普通支票可用于支付现金，也可用于转账。采用支票方式的，对于收到的支票，应在收到支票的当日填制进账单连同支票送交银行，根据银行盖章退回的进账单第一联和有关的原始凭证编制收款凭证，或根据银行转来的由签发人送交银行支票后，经银行审查盖章的进账单第一联和有关原始凭证编制收款凭证；对于付出的支票，应根据支票存根和有关原始凭证及时编制付款凭证。

房地产开发企业财会部门在签发支票之前，出纳人员应该认真查明银行存款的账面结余数额，防止签发超过存款余额的空头支票。签发空头支票，银行除退票外，还按票面金额处以5％但不低于1000元的罚款。持票人有权要求出票人赔偿支票金额2％的赔偿金。签发支票时，应使用蓝黑墨水或碳素墨水，将支票上的各要素填写齐全，并在支票上加盖其预留银行印鉴。出票人留银行的印鉴是银行审核支票付款的依据。银行也可以与出票人约定使用支付密码，作为银行审核支付支票金额的条件。【例】天地房地产开发公司业务员从本市采购甲材料一批，价款为50万元，增值税为8.5万元。材料已验收入库。账务处理如下：（5）信用卡。

信用卡是指商业银行向个人和单位发行的，凭以向特约单位购物、消费和向银行存取现金，且具有消费信用的特制载体卡片。

信用卡按使用对象分为单位卡和个人卡；按信誉等级分为金卡和普通卡。

凡在中国境内金融机构开立基本账户的单位可申领单位卡。单位卡可申领若干张，持卡人资格由申领单位法定代表人或其委托的代理人书面指定和注销，持卡人不得出租或转借信用卡。单位卡账户的资金一律从其基本存款账户转账存入，在使用过程中，需要向其账户续存资金的，也一律从其基本存款账户转账存入，不得交存现金，不得将销货收入的款项存入其账户。单位卡一律不得用于10万元以上的商品交易、劳务供应款项的结算，不得支取现金。

单位信用卡在使用过程中应注意以下几个问题：

①其账户的资金一律从基本存款账户转账存入，不得交存现金，不得将销货收入的款项存入该账户。

②单位卡的持卡人不得用于10万元以上的商品交易和劳务供应款项的结算，并一律不得支取现金。【例】天地房地产开发公司以信用卡购买办公用品800元，收到付款凭证及发票。账务处理如下：（6）汇兑。

汇兑是汇款人委托银行将其款项支付给收款人的结算方式。单位和个人的各种款项的结算，均可使用汇兑结算方式。

汇兑分为信汇、电汇两种。信汇是指汇款人委托银行通过邮寄方式将款项划转给收款人。电汇是指汇款人委托银行通过电报将款项划给收款人。这两种汇兑方式由汇款人根据需要选择使用。汇兑结算方式适用于异地之间的各种款项结算。这种结算方式划拨款项简便、灵活。

房地产开发企业采用这一结算方式汇出款项时，应填写银行印发的汇款凭证，列明收款单位名称、汇款金额及汇款的用途等项目，送达开户银行，委托银行将款项汇往收汇银行。收汇银行将汇款收进单位存款户后，向收款单位发出收款通知。【例】天地房地产开发公司以信汇方式支付所欠设备款及运费203000元。账务处理如下：【例】天地房地产开发公司收到开户银行转来电力公司的委托收款凭证，支付本月电费3万元。账务处理如下：（7）托收承付。

托收承付是根据购销合同由收款人发货后委托银行向异地付款人收取款项，由付款人向银行承认付款的结算方式。使用托收承付结算方式的收款单位和付款单位，必须是国有企业、供销合作社以及经营管理较好，并经开户银行审查同意的城乡集体所有制工业企业。办理托收承付结算的款项，必须是商业交易，以及因商品交易而产生的劳务供应的款项。代销、寄销、赊销商品的款项，不得办理托收承付结算。

托收承付款项划回方式分为邮寄和电报两种，由收款人根据需要选择使用；收款单位办理托收承付，必须具有商品发出的证件或其他证明。

房地产开发企业所生产商品的特殊性，决定其不会使用托收承付结算方式收取货款。一般情况下，房地产开发企业使用托收承付结算方式是购入货物，按照合同规定支付货款。（8）委托收款。

委托收款是收款人委托银行向付款人收取款项的结算方式。委托收款便于收款人主动收款，也分邮寄和电报划回两种。采用委托收款结算方式的，收款单位对于托收款项，应在收到银行的收账通知时，根据收账通知编制收款凭证；付款单位在收到银行转来的委托收款凭证后，根据委托收款凭证的付款通知联和有关原始凭证，编制付款凭证。如在付款期满前提前付款，应于通知银行付款之日，编制付款凭证。如拒绝付款，属于全部拒付的，不做账务处理；属于部分拒付的，企业应在付款期内出具部分拒付理由书并退回有关单位，根据银行盖章退回的拒付理由书第一联编制付款凭证。

3．银行存款日记账

房地产企业每天均有大量的支付结算业务，为了随时掌握银行存款的收入、支出和结存情况，企业应按开户银行、存款种类设置银行存款日记账。

银行存款日记账也应由出纳人员根据审核后的收付款凭证逐日逐笔序时登记，每日终了应结出余额。银行存款日记账的记录应及时与银行转来的对账单核对，以确保账实相符。

人民币银行存款日记账格式如表2-1所示。

表2-1　银行存款日记账存款种类：人民币存款

4．银行存款的核算

为了总括反映银行存款的收支结存情况，在总分类核算中要设置“银行存款”科目。银行存款科目的登记，可以根据银行存款的收款凭证和付款凭证登记，在银行存款收付业务较多的企业，也可根据汇总的银行存款收款凭证和付款凭证定期登记。

现以表2-1所示银行存款日记账记录的有关业务为例，说明银行存款收付款业务的账务处理。

付出银行存款，根据有关银行结算凭证的支款通知联、存根和其他原始凭证，填制银行存款付款凭证，做如下分录：

收入银行存款，根据银行结算凭证的收款通知联和其他原始凭证，填制银行存款的收款凭证，做如下分录：第3节其他货币资金的核算

1．外埠存款

外埠存款是指房地产开发企业到外地进行临时或零星采购时，汇往采购地银行开立采购专户的款项。

房地产开发企业汇出款项时，须填写汇款委托书，加盖“采购资金”字样。汇入银行对汇入的采购资金，以汇款单位名义开立采购账户。采购资金不计利息，除采购员差旅费可以支取少量现金外，一律转账。采购专户只付不收，付完结束账户。【例】企业委托开户银行将40000元汇往采购地点银行开立专户。【例】收到采购员交来发票账单，支付材料买价和增值税共计35100元。【例】剩余的外埠存款4900元已转回当地银行接到银行收账通知，转销外埠存款账户。

2．银行汇票

银行汇票是汇款人将款项交给当地银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转账结算或支取现金的依据。企业填送“银行汇票申请书”并将款项交存银行、取得银行汇票后，应根据银行盖章退回的申请书存根联，记入“其他货币资金——银行汇票”科目的借方和“银行存款”科目的贷方：

企业使用银行汇票后，根据发票账单等有关凭证，记入“材料采购”或“原材料”等科目的借方和“其他货币资金——银行汇票”科目的贷方：

如有多余款或因汇票超过付款期等原因退回款项时，根据开户行转来的银行汇票多余款收账通知联，记入“银行存款”科目的借方和“其他货币资金——银行汇票”科目的贷方：

3．银行本票

银行本票是申请人将款项交给银行、由银行签发给凭以办理转账结算或支取现金的票据。企业向银行提交“银行本票申请书”并将款项交存银行、取得银行本票后，应根据银行盖章退回的申请书存根联，记入“其他货币资金——银行本票”科目的借方和“银行存款”科目的贷方：

企业使用银行本票后，根据发票账单等有关凭证，记入“材料采购”或“原材料”等科目的借方和“其他货币资金——银行本票”科目的贷方：

因银行本票超过付款期等原因而要求退款时，应填制进账单连同本票一并送交银行，根据银行盖章退回的进账单第一联，记入“银行存款”科目的借方和“其他货币资金——银行本票”科目的贷方：

4．信用证存款和信用卡存款

信用证结算方式是国际结算的一种主要方式。信用证存款是指采用信用证结算方式的企业为开具信用证而存入银行信用保证金专户的款项。【例】某企业要求银行对境外供货单位开出信用证40000元，根据开户银行盖章退回的由企业提交的“信用证委托书”回单，编制会计分录如下：【例】企业收到境外供货单位信用证结算凭证及所附发票账单，经核对无误后，编制会计分录如下：【例】企业未用完的信用证保证金余额4000元，转回开户银行，其会计分录为：

信用卡存款是指企业为取得信用卡而存入银行信用卡专户的款项。其核算的方法与信用证存款不同的是，在其有效期内可以随时存取款项，不必将余额转回银行。

试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]

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