作者：编辑部
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商品房买卖必知100问试读：
1. 什么是商品房？
商品房是指在市场经济条件下，经政府有关部门批准，由具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发的，建成后按市场价出售、出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。这类房屋是可以办理产权证和国土证，可以由房地产开发商自行定价出售的产权房。商品房的价格取决于土地使用权取得费、住宅开发成本、住宅开发期间费用、利润、税金、代收费用以及地理位置、楼层、朝向、质量、材料差价等。从法律角度来分析，商品房是指按照法律、法规及有关规定，可以在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。
2. 什么是自住型商品房？
自住型商品房是北京市2013年推出的一种新的保障房类型。此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。根据有关规定，非京籍家庭持有有效暂住证，连续5年（含）以上在本市缴纳社保或个税，可以购买一套住房。这意味着，名下无房或仅有一套住房的北京户籍家庭以及符合购房条件且名下无房的非京籍家庭，都可以购买“自住型商品房”。
由于该类住房价格明显偏低，因此预计有购房意愿者会很多，因此，无论是京籍家庭还是外地人申请购买“自住型商品房”，首先要经过政府的购房资格审核，最后通过采取摇号的方式来确定最终的购房者。摇号前，产权型保障房轮候家庭和本市户籍无房且其中单身人士已年满25周岁的家庭会自动进入优先池，其他有购房资格的人群则会进入普通摇号池。系统摇号开始以后，会分别对这两个摇号池内的候选人排大队，再由开发商依次通知选房。
应该会借鉴保障房的摇号购房方式，将申请购房家庭分为普通组和优先组分别摇号。可优先购买的家庭先摇号，如果优先家庭选完房还有剩余，再给普通家庭选房。
摇号环节之后就是选房和签约，市民同样可以直接在销售现场和市住建委官网看到选房公告。在选房之日5个工作日以前，开发商就会明确选房时间、地点、批次安排等。优先池中的家庭会先选房，而且每个申请家庭只能选择一套自住型商品房。已通过购房资格审核的申请家庭放弃选房，或者已完成选房的申请家庭放弃购房的，由未选房的申请家庭按照摇号确定的顺序依次递补选房。未按照选房公告要求参加选房的，视为放弃。选房之后就是签约。开发商会与购房家庭签订购房合同，购房家庭的成员今后不得再申请购买自住型商品房；属经济适用住房、限价商品房轮候家庭的，自动放弃轮候资格。
对通过隐瞒家庭信息、伪造证明材料等方式，弄虚作假，骗购自住型商品房的家庭，一经查实，开发商会与其解除购房合同，购房家庭承担相应经济和法律责任，且5年内不得在本市购买住房。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
3. 什么是商品房现房？
根据我国《城市商品房销售管理办法》第3条的规定，商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
现房是指购房者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产权证的商品房。当消费者与开发商签订商品房买卖合同之后，立即就可以办理入住并取得产权证。依照国家对于现房的有关规定，已经盖好的房子不等于现房，已经有人入住的房子也不等于现房，而只有拥有房产证和土地使用证（现在只有部分房子拥有土地证）的房屋才能称之为现房。因此，购房者在购买现房时所要查看的不再是“商品房预售许可证”，而是“房产证”。
4. 什么样的商品房能现售？
依据我国《城市商品房销售管理办法》第7条的规定，只有满足下列条件的商品房才能进行现售：
第一，现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。这一点是对房地产开发企业的主体资格要求。根据《城市房地产管理法》的规定，房地产开发企业，应当到工商行政管理部门申请设立登记，取得营业执照。我国《城市房地产开发经营管理条例》第7条规定，设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。第8条规定，房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：（1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）专业技术人员的资格证书和聘用合同。第9条规定，房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。根据我国《房地产开发企业资质管理规定》第3条的规定，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。由此可见，开发商要想成为合法的从业主体，必须具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书，这是最基本的，也是最重要的要求。
第二，取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。这一要求同商品房预售的要求相同，都是对商品房用地合法性的规制。开发商在进行商品房现房销售时需取得土地使用权证书，如果由于特殊原因（诸如有的地方土地使用证发放较晚，或者尚未开始发放土地使用证），而没有具备土地使用权证书时，只要其取得了使用土地的批准文件，同样可以进行商品房的现售活动。
第三，持有建设工程规划许可证和施工许可证。根据《城乡规划法》的规定，建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。根据《建筑法》第7条的规定，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。因此可知，商品房在进行现售时，必然持有建设工程规划许可证和施工许可证，否则就将成为违章建筑。
第四，已通过竣工验收。这一点是商品房现售与商品房预售的关键差别。“已经通过竣工验收”是指商品房建造的主体工程已经建造完毕，经过工程质量监督部门验收，并且已经取得质量合格证明文件。根据《建设工程质量管理条例》第16条的规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（2）有完整的技术档案和施工管理资料；（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（4）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（5）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。
第五，拆迁安置已经落实。这一要求主要是考虑了被拆迁人的合法权益，防止开发建设项目竣工后被拆迁人的合法权益还没有得到相应落实。因此要求开发商在进行商品房现售之前，将被拆迁人的安置补偿工作做好。
第六，供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。水、电、热、燃气、通信等配套基础设施是房屋得以使用的必要条件。商品房现售的重要特征是即买即住，因此为满足这一要求，商品房现售时，供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施必须具备交付使用的条件。而其他配套基础设施和公共设施，如果在商品房现售时尚不具备交付使用的条件，应当确定施工进度和交付日期，以保障购房者的合法权益。
第七，物业管理方案已经落实。物业管理是购房者在买房时所要考虑的重要因素之一。物业管理是指小区业主对建筑物区分所有的共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。我国《城市商品房销售管理办法》第13条规定，商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
5. 购房者选择购买现房时，应注意些什么？
根据现房的特点可知，现房最大的优点就是已经竣工，购房者可以即买即住。现房的价格虽然会比同等条件下的期房偏高，但是购房者可以看见实实在在的房屋，可以实地考察房屋的各个方面是否真的符合自身的需求。同考察预售商品房一样，在对房屋外部进行考察时，购房者要注意小区外的交通状况、小区内的交通状况、小区周边配套情况和小区内部配套情况等方面。同时，由于现房已经建好，购房者也应对房屋本身的建筑质量、装修质量、内部设计、附属设备、隔音效果、屋内采光、天花板、墙壁、门窗、地面等方面进行考量。
购房者在考察现房时，应注意以下几点：（1）晚看早不看。购房者最好在入夜以后去现场进行考察，以便了解小区的安全、房屋的照明、噪声等情况。（2）雨看晴不看。看房最好选在雨天，因为大雨可以检验出房屋的承受能力。如果房屋出现漏雨、渗水等情况，就说明房屋的质量存在瑕疵。尤其是购买顶层的购房者，更应选择雨天看房。（3）看格局不看建材。格局设计对于房屋优势的有效发挥起着决定性的作用。购房者在看房时不要被房屋内部漂亮的建材所迷惑，要重点关注房屋的格局设计是否合理。设计格局合理，使用面积会相对大一些，住起来也舒适一些。（4）看墙角不看地面。购房者在考察房屋的内部建筑质量时，一定不要忘记看墙角是否平整，有无裂痕，有无渗水。如果发现墙上有新贴上去的墙纸，那么购房者就要格外留心该墙纸有可能是被用来掩盖水痕的。（5）看做工不看装潢。购房者要仔细检查天花板、墙角、接角、窗沿等的做工是否精细。（6）看窗外不看窗帘。通常情况下，如果房屋的通风和采光有缺陷，开发商很有可能通过给房屋安装漂亮的窗帘加以掩饰，购房者要格外小心。（7）看插座不看电器。购房者在看房时最好带着一定负荷的电器进行检验，看看插座是否能够承受电器的最大负荷。现实中总有一些开发商偷工减料，使用质量伪劣的插座和电线，而电线一般又都是从墙里面接到接口处，如果插座及电线不能承受电器的最大负荷，可能面临着凿墙重装的问题。购房者如果在装修之后才发现了这样的问题，势必会面临不必要的经济损失。（8）看楼梯不看电梯。楼梯即安全梯，是发生火灾、地震等灾害时的唯一逃生之路，楼梯的建设关乎每一个购房者的生命、财产安全。（9）看空屋不看家具。有的开发商给样板房摆上了家具，为屋内营造出了温馨浪漫的感觉，但购房者一定要知道，空屋的质量才是本质问题，千万不要被眼前的家具摆设所迷惑。
6. 什么是商品房预售？
根据我国《城市商品房销售管理办法》第3条的规定，商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
商品房预售也称房屋预售、楼花买卖，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房者，并与购房者约定由购房者先交付定金或预付款，在房屋建成后的一定时期内拥有现房的房产交易行为。换句话说，商品房预售买卖的实质是房屋的期货买卖，购房者所购得的只是房屋的一张期货合约。目前，商品房预售买卖在我国已经成为商品房市场中主要的房屋销售形式之一。
7. 什么样的商品房能预售？
依据《城市房地产管理法》第45条的规定，只有满足下列条件的商品房才能进行预售：
第一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。我国现行法律对土地使用权的转让条件作出了严格的规定，主要为：须按照土地使用权出让合同的约定已经支付全部土地使用权出让金，取得了土地使用权证书，并按约定进行了投资开发，其中属于房屋建设工程的须完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。如果商品房开发商没有交付全部的土地使用权出让金并取得土地使用权证书，就没有合法拥有房地产开发用地的土地使用权，因而不能进行房地产开发建设及商品房预售活动。
第二，持有建设工程规划许可证。依据《城乡规划法》的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。如果购房者在购买预售商品房时发现开发商并没有取得建设工程规划许可证，就要留心开发商有可能因此而一直无法开工建设的问题。
第三，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。《城市房地产管理法》与《城市商品房预售管理办法》都作出了这一规定。之所以要求投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，是为了防止炒卖地皮的现象发生。而要求已经确定施工进度和竣工交付日期，则是为了保证商品房预售合同能够实际有效地履行。
第四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。这一条是商品房预售条件中最为重要的一条，因为开发商只有取得了《商品房预售许可证》才能从事商品房预售的活动。购房者在购房时可以要求开发商出示《商品房预售许可证》，以证明其资质。
8. 购房者选择购买预售商品房时，应了解些什么？
在收集到了大量的房源信息之后，购房者就可以有选择地前往看中的楼盘进行实地考察。购房者在观看、调查楼盘时，一定要做到全面、仔细。
由于期房尚未完工，购房者无法对房屋本身进行实地考察，但还是可以通过走访，对小区外的交通状况、小区内的交通状况、小区周边配套情况和小区内部配套情况等方面进行调查，以决定所选楼盘是否方便自己将来的工作和生活。（1）小区外交通状况。
对于小区外交通状况的考察，主要是针对日后的出行。购房者可以考察一下小区内有没有公交车站，公交车首末班的时间，每辆车的间隔时间，从住宅到公交车站的距离是多少，夫妻上班、孩子上学是否方便，打车是否方便，去市中心是否方便，高峰期是否会非常拥堵，道路交通有没有应急措施等。一般来讲，如果从住宅出发，到单位、学校的时间可以控制在一个小时以内，那么这样的住宅位置就比较合适。（2）小区内交通状况。
小区内的交通不畅，或者车流量过大，都会影响业主的居住环境。因此，当下许多开发商提出了“人车分流”的理念，即汽车在小区外就直接进入小区的地下车库，使小区内免受汽车的干扰。但现在还是有很多小区没有采取“人车分流”。因此，购房者要仔细查看小区规划图，并向售楼人员了解小区内的交通规划情况。（3）小区周边配套情况。小区周边配套通常是指教育、医疗、餐饮娱乐休闲、金融、邮电局、派出所、商场超市、交通等设备设施的配套情况。这些配套设施的齐备程度决定了购房者入住之后的方便度及舒适度。购房者在考察小区周边配套时，应主要考察重点配套，诸如教育、医疗、购物、交通这些与日常生活密不可分的配套设施。同时，还要重点考察自身最需要的配套，比如是否有孩子需要上幼儿园，是否有老人需要就医等。最后，购房者还应站在宏观的角度考察该地区的区域规划。实践中，周边配套设施齐全的小区价格可能比较高，购房者也可以考虑选择配套设施尚不齐备、但市政规划未来一段时间内有新建配套设施的小区。当然，购房者也要看市政规划中是否有不好的设施准备建设，诸如火葬场、垃圾站、变电站等，这些都可能使楼盘贬值，将来转手也会有一定难度。（4）小区内部配套情况。
小区的内部配套主要是指水、电、燃气、宽带等设施。购房者如果在市中心城区购房，这类设施基本比较齐全，但如果选择近郊区和新住宅区的房屋，则必须向开发商询问清楚。
不论您选择的小区位于哪个区域，小区内配套设施的考察重点还是集中在便利性上。一般来讲，菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径最好不要超过150米。
9. 购房者购房时应对开发商的哪些方面进行审查？
一般而言，购房者在购房时应对开发商进行如下方面的审查：（1）开发商的营业执照。
营业执照是开发商合法经营的凭证，可以证明开发商的合法身份。营业执照是由国家工商行政管理总局统一颁发的，主要包括：企业名称、地址、负责人姓名、筹建或开业日期、经济性质、生产经营范围、生产经营方式等。没有营业执照的工商企业就不能营业。购房者一定要仔细审核开发商的营业执照，看其是否与五证相符，是否通过了最新的年检，是否贴有年检标记，是否有允许开发或销售房屋的经营范围等。另外，购房者也可以通过工商局的网站核实开发商营业执照的情况。（2）开发商资质。
房地产企业开发资质证书是有关行政主管机关经过一定的程序认定并颁发的，用以证明房地产开发企业开发能力的证书。房地产开发企业资质按照企业条件分为一等、二等、三等、四等四个资质等级。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围内承揽房地产开发项目。 二级及二级以下资质的房地产开发企业只能承担建设面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设主管部门确定，不得超越资质范围承担开发项目。一般来讲，资质越高的房地产企业开发能力越强，工程质量和工期等都会有保障，承担责任的能力也较强。购房者可以要求开发商出示房地产企业开发资质证书，也可以依照资质等级的管理规定到相应的房屋行政主管部门查询开发商的资质等级问题。（3）开发商的售楼广告。
在售楼广告中，开发商通常会对所售楼盘的规划、环境、价位等进行极力地包装，但购房者所要重点关注的应是以下几点：①楼盘地点、竣工交付时间、价位等；②现售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产证》证号；③预售的，应有《房地产开发企业资质证书》证号、《房地产预售许可证》证号。预售商品房广告中不得出现返本销售或者变相返本销售的内容；预售项目不得出现售后包租或者变相售后包租的内容；不得出现“零首付”的承诺；不得出现融资或变相融资的内容；不得出现升值或投资回报的承诺；不得出现为住户办理户口的承诺；不得含有风水等封建迷信内容；不得出现各类乱评比、乱排序等综合评价的内容；不得以“内部认订”、“内部认购”、“内部登记”等名义发布广告。（4）“五证”是否齐备。
这是购房者在购房时的主要审查对象，开发商只有具备了这五证，其所售卖的房屋才是合法的，购房者的合法权益才能得到保障。这“五证”分别是：《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》、《建设用地规划许可证》。（5）《住宅质量保证书》。《住宅质量保证书》应当包括以下内容：①工程质量监督部门核验的质量等级。②地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。③正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期和供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。④用户报修的单位，答复和处理的时限。（6）《住宅使用说明书》。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：①开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；②结构类型；③装修、装饰注意事项；④上水、下水、电、燃气、热力、通信、消防等设施配置的说明；⑤有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；⑥门、窗类型，使用注意事项；⑦配电负荷；⑧承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；⑨其他需说明的问题。住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。
10. 什么是商品房销售的“五证”？
商品房销售的“五证”分别是：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售（销售）许可证》。
具体来说，由土地管理局颁发的《国有土地使用证》是单位或者个人合法使用土地的法律凭证。由城市规划管理局颁发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是建设单位合法用地、建设工程符合城市规划要求的法律凭证，没有这两证，建设单位就属于非法用地，所建房屋就属于违章建筑，是不能取得房地产权属证书（房产证）的。由建设委员会颁发的《建设工程开工许可证》是建设单位进行工程施工的法律凭证，没有开工许可证的建设项目也属于违章建筑，不受法律保护。由房屋土地管理局颁发的《商品房预售（销售）许可证》是“五证”中最后一个颁发的，是开发商合法预售或者销售商品房的凭证。只有“五证”齐全，购房者的权益才有保障。
11. 开发商拒绝出示“五证”原件怎么办？
根据我国商品房管理的有关规定，开发商应将《商品房预售（销售）许可证》的原件摆放在售楼处的显眼位置以便于检查，对于其他四证没有作硬性的要求。从目前的情况来看，除非是购房者强烈要求，否则开发商一般是不会主动出示“五证”原件的。对于第一次买房的人来说，辨别“五证”的真伪及所载内容的真实性是一件非常困难的事。购房者最担心的就是开发商利用复印件对“五证”作假，或者“五证”本身所记载的内容就有问题，比如存在抵押等。为了消除购房者的顾虑，购房者最好在购房合同中与开发商约定，要求开发商保证“五证”复印件的真实性，否则由开发商承担违约责任。这样一来，即使开发商真的利用复印件造假或隐瞒问题，购房者在维权时也处于比较有利的地位。
12. 购房者可以上网核实“五证”吗？
目前，在政府主管部门的网站上查不到《国有土地使用证》和《建设工程开工许可证》。但可以查到《商品房预售（销售）许可证》及销售范围，可以查到《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的证号，但查不到具体内容。因此，购房者若想了解开发商所售的商品房项目是否合法、真实，最好还是要求开发商出示“五证”的原件。
13. 什么是集资房？集资房可以上市交易吗？
集资房，是指由政府、单位和个人三方共同承担、筹资建造的住房。职工个人可以低于市场价的优惠价格购买，因此集资房只能在单位及其职工内部流动，而不能在市场上自由转让。并且最重要的是，集资房的产权是以整体产权的形式属于单位，而不属于职工个人。职工个人仅享有房屋的使用权，没有独立的房产登记凭证，且不能上市买卖或者出租。
14. 商品房买卖的基本流程是什么？
商品房买卖合同履行时间较长、标的额巨大、交易时手续烦琐，因此对于商品房买卖基本流程的了解，有助于购房者维护自身的合法权益，购买到称心的住房。虽然购房环节会因房屋的种类、地段、时间、场合的不同而有所不同，但大体上来讲，都包括以下几个环节：（1）收集信息，挑选房源。
购房者在决定购房之后，应该主动进行信息收集，全面撒网。购房者可以从报刊、杂志、广播电视和招贴广告、房地产交易网站、展示会等多种渠道搜集房屋信息。有条件的还可以到开发商的楼盘处进行现场咨询，或到有关政府管理机构进行咨询，了解楼盘的相关情况。在这一环节中，购房者千万不要怕麻烦，要结合自己的实际情况，对所收集的信息进行充分地比较，以选择出对于自身来讲性价比最高的房屋。（2）实地考察，审核资格。当购房者确定了心仪的商品房之后，要进行实地考察，重点要关注房屋所处的周边环境，如交通状况、社区环境等，同时要对开发商的资格进行审查。在此过程中，购房者应克服脸皮薄的心理缺陷，坚持核验开发商提供的“五证”，了解开发商的资质，明确开发商是否取得了预售许可证或国有土地使用证以及所有权证，千万不能因为脸皮薄而被售楼人员所敷衍。（3）签订《认购书》，并按开发商的要求交纳定金或订金。《认购书》是商品房买卖双方在签订正式的《商品房买卖合同》之前所签署的合同文件。签订《认购书》意味着正式进入商品房买卖环节。当购房者到售楼处签订了《认购书》并按开发商的要求交纳了定金或订金后，开发商需将《签约须知》出示给购房者，实事求是地向购房者介绍楼盘情况，使购房者明晰购房的下一环节及签约的有关细节。（4）签订《商品房买卖合同》和《前期物业服务合同》。购房者在签订《认购书》后，应当按照《认购书》中约定的时间、地点与开发商签订正式的《商品房买卖合同》。这一环节是购房程序中最重要的一环，也是日后发生法律纠纷维权的依据，购房者必须十分谨慎。
我国《物业管理条例》第25条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。《前期物业服务合同》是由建设单位与物业管理企业签订的，包含的主要内容有前期物业管理阶段的服务费用、服务内容和质量要求、双方的权利义务等。《前期物业服务合同》一般会作为《商品房买卖合同》的附件，开发商在办理房屋预售手续的同时上报房管部门的市场交易管理系统予以公示，由购房人在购房时确认。（5）贷款购房者办理商品房商业性贷款或公积金贷款，与住房资金管理中心或者开发商指定的银行签订《商品房抵押贷款合同》。
在商品房预售中，大多数购房者是通过按揭方式购买商品房的。也就是说，购房者首先支付一部分楼价款（首付款）给开发商，其余房价款则通过金融机构（如银行等）贷款支付给开发商。在这一按揭过程中，购房者须与贷款银行签订《商品房抵押贷款合同》及《借款合同》。这一环节主要是在律师的帮助下完成的，购房者的主要工作就是签署一大堆法律文件，因此，购房者需认真核实文件的条款，对于义务条款和对方的免责条款要格外留心。（6）办理房屋买卖合同备案登记手续。根据我国《城市商品房预售管理办法》第10条第1款的规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。办理商品房预售合同登记备案时，买卖双方必须带齐全部预售（买卖）契约。为了保障自己的权益，购房者在签订购房合同的30日内，一定要督促开发商到有关部门办理登记备案手续。（7）《商品房抵押贷款合同》登记备案。
在购房者还清贷款，取得商品房所有权以前，无法就按揭房屋产权进行他项权利登记，因此，买卖双方只能在《商品房买卖合同》上加盖“已办理抵押备案登记”的印章，并由房管局出具房地产抵押登记证明书，以公示该房屋按揭的情形。通常情况下，为了避免贷款的风险，银行会要求购房者申请人寿保险、财产保险等，并由银行作为第一受益人。购房者在贷款履行期间内不得中断保险，且保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，将保险单交由银行掌管。（8）验收房屋、办理入住。
开发商应当按照商品房买卖合同的约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房者。房屋交付后，购房者取得房屋的使用权，并承担房屋的风险。在此环节中，购房者需要认真查验《建设工程竣工验收备案表》和《实测面积表》的原件，并要求开发商提供《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》。如果因开发商的原因未能按期交付房屋，房地产开发企业应当承担相应的违约责任。如果因不可抗力或双方当事人在合同中约定的其他情形而导致延期交付的，开发商应及时履行告知义务。（9）与物业管理公司签订物业管理公约。
开发商应依约向购房者发出入住通知单，并安排购房者与物业服务公司进行接洽，由物业服务公司向购房者出具《临时业主公约》和收费标准。当购房者与物业服务公司签订《临时管理公约》并付清物业费用后，就可以领取房屋钥匙入住房屋了。（10）办理产权过户，领取房屋所有权证。
根据我国《城市商品房销售管理办法》第34条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。在缴纳了契税、过户手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税等相关费用之后，开发商最终把自己名下的房产过户给购房者。在办理了确权手续后，开发商申请领取房产证，并按照《商品房买卖合同》的规定，将房产证交付给购房者。购房者至此完全取得所购房屋的所有权。（11）贷款购房者办理抵押权登记。
购房者在取得房产证之后，需要按照按揭合同的约定，到房管部门办理房屋抵押登记，使房地产抵押产生法律上的效力。银行对按揭的商品房拥有抵押权并持有该房的《他项权证》。通常情况下，为了防止业主未经其同意而持房产证与第三人进行交易，银行一般会自己收执保管业主的房产证。（12）贷款购房者还清按揭贷款，注销抵押登记。
贷款人按照贷款合同规定的期限按时或者提前还清银行的按揭贷款后，持相关还清按揭贷款的证明及材料，到房管部门注销房屋的抵押登记。银行将向房管部门交还《房屋他项权证》。至此，购房者将银行收执的房产证收回，解除该房的抵押，完全取得房屋的所有权。
15. 购房者如何理解售楼中的各种“面积”？
建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。建筑面积包括了房屋居住的可用面积、走廊、地下室、楼梯、墙体柱体的占地面积、其他公摊面积等。
销售面积是开发商在计算所售房屋总价时所使用的面积。销售面积等于房屋的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。
套内建筑面积是指使用面积与套内墙体面积以及阳台建筑面积之和。使用面积是指每套住宅中直接供住户生活使用的净面积之和。所谓净面积是要除去墙体、柱体所占的面积，主要包括卧室、客厅、过道、厨房、卫生间、阳台、储藏室、壁柜（不含吊柜）、户内楼梯（按投影面积）等。
公摊面积是指小区业主对小区内的管理用房、公共用房、共用建筑空间等共同分担的面积。公摊面积等于整栋建筑物的建筑面积减去整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，减去作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积后，所剩的面积。公摊面积包括：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑物服务的管理用房和公共用房的建筑面积；套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。
16. 可以分摊的公用建筑面积有哪些？
根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，可分摊的公用建筑面积包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、公共厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房；套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。
17. 公用建筑面积分摊如何计算？
根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，购房者应合理分摊的公用建筑面积等于各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，即分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。建筑物的公用建筑面积分摊系数就是将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/套内建筑面积之和。
18. 不可以分摊的公用建筑面积有哪些？
根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，不应计入分摊的公用建筑空间包括：仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房；其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。
19. 哪些类型的商品房不能自由转让？
并不是所有的商品房都可以自由转让，依据《城市房地产管理法》第38条的规定，下列房地产不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第39条规定的条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
此外，依据《城市房地产管理法》第39条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
20. 购买房屋时如何区分复式、跃层和错层？
跃层式房屋是真正的楼上楼下、两层一户的房屋，而我们通常将其错误地称为复式房屋。从外观来说，跃层式住宅是一套住宅占据两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房、餐厅和卫生间；二层安排卧室、书房和卫生间等。
与复式相比，跃层式住宅是上下两层完全分隔，而复式住宅则是上下两层在同一空间内。从本质上来说，复式住宅在概念上应该是一层，并不具备完整的两层空间。但由于其层高比普通住宅高，一般为2.8米，则可以人为的在房屋中间打上个夹层，从而将房屋也分为上下两层，可以在上层安排卧室和书房等，进而提高了房屋的空间利用率。
而错层式住宅是近年来比较流行的一个新概念，指的是一套房子的卫生间、厨房、卧室、书房、阳台等不处于同一平面，而是处于几个高度不同的平面上，有人将其称为“被压缩了的复式”。但其实际上就是一层，房屋空间的利用率也比复式住宅要低。
21. 购房者在购买商品房时，一般要缴纳哪些税？
购房者在购房时，一般要缴纳如下税：（1）印花税。印花税的征税对象是经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业账簿、权利许可证照等。印花税的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。购房者所要缴纳的印花税为购房总价的5%。（2）契税。契税的征税对象是以所有权发生转移变动的不动产。缴纳主体是产权承受人，即购房者。根据《契税暂行条例》，契税税率为3%~5％。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。购买普通商品住宅契税减半，即1.5%~2.5%。（3）土地使用税。大中城市的土地使用税为每平方米0.4~10
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