购房活地图王佳教你如何买到房：以北京地区为例解读楼盘之优劣(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：王佳

出版社：人民邮电出版社

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购房活地图王佳教你如何买到房：以北京地区为例解读楼盘之优劣试读：

前言

本人从事房地产媒体工作已经有近十年的时间，一直把“帮大家找好房”作为自已工作的方向，同时我在平时的工作以及日常生活中已经为数万名购房者解答了众多有关房产的问题。在同这些购房者交流的过程中，我发现很多购房朋友对房产的知识相对匮乏，房产知识的获取主要来自房地产开发商或者二手房中介；而且，他们在买房的过程中存在太多的困惑，例如，不知道怎样挑选适合自已的房子、不知道如何判断房子性价比是否合理、不知道怎样签合同和申请贷款，等等。由此，我萌生了编撰此书、为购房人群提供购房指导的想法。

本书分为购房技巧篇和购房实战篇两部分。

购房技巧篇以买房的先后环节顺序为时间轴，为不同类型购房者——刚性需求购房者、改善型需求购房者及投资型需求购房者梳理买房前的准备工作，就看房、选房以及在最终的签约和贷款时的注意事项逐一解析，以引导购房者轻松、便捷地买到性价比高的房子。

购房实战篇以北京市为例，从东、西、南、北四个区域对北京楼市的重点购房板块进行全方位的分析，对区域内极具推荐性的楼盘及小区从周边环境、交通状况、配套设施、相邻楼盘价格对比等购房因素入手，予以了翔实、客观的点评与解读。

本书紧紧围绕“帮大家选好房”这个宗旨，力求为不同需求购房者提供帮助，并成为大家购房时的必备手册，以确保购房者在买房的任一环节都有据可依；同时，这本书又能让读者深入了解各区域热点楼盘及小区，从而少走弯路，早日拥有属于自已的理想家园。

说到本书的出版，首先，我要感谢搜狐焦点，是搜狐这个平台培养了我；其次，要感谢曾就购房问题向我咨询过的人们，是他们为本书提供了大量的实际案例；最后，要感谢正在阅读本书的读者朋友，因为你的阅读与实践将会使本书的内容不断得以充实与更新。

在本书撰写工程中，刘佳等同事在前期遴选与整理了大量的材料。在此，我对他们的付出表示衷心的感谢。

鉴于我的水平有限，书中不妥之处恳请读者批评指正。此外，因房地产市场政策及房源价格等因素具有极强的时效性，书中新盘或二手房价格如有出入请见谅。如果你有任何建议与意见，可以通过我的搜狐微博或新浪微博（@搜狐焦点王佳）随时与我沟通。王佳2013年10月于北京

上篇 购房技巧篇

第1章 购房基本知识

对于购房者来说，买房除了要了解房价、配套及基础设施外，多了解一些与购房相关的基本知识同样很重要。如果您买房时向销售员询问该楼盘的得房率、容积率等比较专业的问题，销售员就会把你当成内行，不敢忽悠您了。

下面着重介绍一些基本的购房知识，让您明明白白地买到房。

1.1 普通住宅与非普通住宅

以北京市为例，其普通住宅的认定应具备以下三个条件。

1.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上。

2.单套建筑面积在140平方米（含）以下。

3.实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格的1.2倍。

北京市不同区域普通住宅具体的成交上限价格详见下表。北京市不同区域普通住宅具体的成交上限价格表【特别提示】以上三个普通住宅的认定条件只要有一个没有满足，该住宅就属于非普通住宅。

1.2 板楼与塔楼

板楼一般是指“东西长、南北短”的楼型，建筑层数大多不会超过12层；塔楼则是指外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致相同，属于高层建筑。1.2.1 板楼的优点

板楼与塔楼相比有以下三个优点。

1.在户型上，板楼一般南北通透，户型方正，采光通风好。

2.在居住密度上，板楼的每一层住户不多，多是一梯两户或三户，居家清静。

3.在房屋使用率上，板楼因为电梯井等公共面积少，所以一般公摊面积小。1.2.2 塔楼的优点

也不是说塔楼就一无是处，与板楼相比塔楼也有以下一些优点。

1.由于社区建筑密度较高，塔楼通常房价较低。

2.在建造结构上，塔楼多是框架结构，也就是说承重墙少，户型可以灵活分割。

3.塔楼相对板楼较高，高层居住视野开阔。

塔楼、板楼哪个好，这主要取决于您在选房时的价值取向及自身需求。【特别提示】并非所有板楼的公摊面积都比塔楼的少。

1.3 容积率

容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。

对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例；对于住户来说，容积率直接关系到居住的舒适度。

容积率越低，居民的舒适度越高；反之，则舒适度越低。

一般情况下，住宅的容积率在3.0左右，花园洋房的容积率一般小于2.0，别墅的容积率一般在0.7以下。

1.4 绿化率与绿地率

通常，售楼处说的绿化率是指绿化覆盖率，即绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。一般而言，无论这个小区的景观好坏，绿化率都不低于30％，有的别墅小区的绿化率会高一些。所以，绿化率仅仅是一个参考指标。

绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。

如果有两个绿地率和绿化率同样都是30％的小区，绿地率30％的小区其绿化情况要比绿化率30％的小区好，因为绿化率包括的范围广，只要小区大致长草的地方都可以算作绿化率。

总体来说，一个小区的绿化率大于或等于绿地率。

1.5 房屋使用率

房屋使用率又称得房率，它是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。

一般来说，房屋得房率普遍在78％～80％。我见过住宅使用率最高的有98％，独栋别墅是100％，低的时候也到过72％。大家要注意，有的时候，四五十年产权房的得房率就很低，甚至低至55％。有的小区，不同楼的得房率是不一样的，但是同一栋楼得房率是一样的。

判断得房率的高低有两个重要因素，一是楼道的面积，二是电梯间的面积。

这两个面积大了说明你可支配使用的套内面积就小，在这里必须提到影响得房率的一个重要因素——房屋的公摊面积。房屋公摊面积小，则得房率就高。

房屋公摊面积主要包括两部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等在功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房的建筑面积；二是各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

但是也有一些公共空间不计入公共建筑面积，如作为独立使用空间可租售的地下室、车棚及作为人防工程的地下室等。【特别提示】同一栋楼虽然房价不同，但是得房率基本上是一样的。

1.6 认购与签约

认购是指签订《商品房认购书》。《商品房认购书》是购房者与开发商签订的一份合同，它独立于正式房屋买卖合同（认购后的房源状态在北京市住房和城乡建设委员会网站上该项目信息公示显示为橙色，也就是指已预订）。《商品房认购书》并不是购房过程中法定签署的文件。依据《中华人民共和国合同法》，《商品房认购书》被视为要约合同。虽然《商品房认购书》所约定的购买行为有效，但是买卖双方仍需签订正式的《房屋买卖合同》。因此，最终的购房法律文本只有《房屋买卖合同》。

在签订《商品房认购书》时，如果该房源已经取得预售许可证，并且认购书条款中对房号、面积、价格、付款方式等有明确约定，所签订的《商品房认购书》属于有效协议，退房就属于违约行为，不能要求开发商退还定金。

在签订《商品房认购书》后，以下两种情形购房者可以退房。

1.签订《商品房认购书》时，所买房源还没有取得预售许可证，签订的《商品房认购书》属于无效协议，购房者是可以要求开发商退还定金的（开发商在没有销售许可证的情况下收取定金，本身也是违反相关规定的）。

2.签订《商品房认购书》时，购买的房源虽已经取得预售许可证，但是《商品房认购书》中没有注明房号、面积、价格等主要条款内容，签订的《商品房认购书》属于无效协议，也是可以要求开发商退还定金的。1.6.2 签约

认购之后，经过买房者资格审查就进入签约状态。

签约是指签订正式的《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》是房管局统一印制的标准合同，签订合同后说明购房行为产生（签约后的房源状态在北京市住房和城乡建设委员会网站上该项目信息公示显示为红色）。

签约之后购房者如要求退房，则属于违约行为，需要交纳违约金。

但以下九种情况退房时不用交违约金。

1.开发商延期交付房屋。

2.开发商证件不全导致合同无效。

3.开发商未经购房人同意擅自变更设计。

4.交房时房屋面积误差超过3％。

5.房屋质量不合格严重影响使用。

6.房屋产权不清楚，如存在抵押等。

7.迟延超过一年办理房屋所有权登记。

8.购房者按揭合同办理不下来。

9.在建工程转让。【特别提示】在北京市住房和城乡建设委员会网站上，项目信息公示的房屋还有以下四种状态。1.不可售状态。项目信息公示显示为灰色。显示为不可售的房源是不能对外销售的，也是不能办理网签备案的，出现这种情形可能是项目限制销售、抵押禁止销售或项目被查封等。2.可售状态。项目信息公示显示为绿色，这是购房者可以放心购买的房源。3.网上联机备案状态。项目信息公示显示为褐色，它是指通过联机备案专网将房地产开发企业与购房人订立的《商品房买卖合同》即时报房地产管理部门的备案方式，其作用是规范商品房销售行为，防止商品房一房多卖。购房合同签订7日之内，由房地产开发企业持已签订的合同和买受方身份证明复印件到房地产管理局进行网络联机备案。4.已办理预售项目抵押状态。项目信息公示显示为黄色，它是指在建工程抵押，以主管部门登记为依据，抵押资产的出卖必须经抵押权人同意。购买这类房屋时，您需要注意的是，银行不会接受已抵押的房屋再抵押。

1.7 层高与净层高

层高是指下层地板面或楼板面到上层地板面或楼板面之间的距离，也就是一层房屋的高度。北京在售普通住宅层高一般为2.80米，少数住宅小区层高也有3.20米的。

层高越高显得房屋的内部空间越大，如果装修时做吊顶的话，你站在屋里也不会觉得很压抑。

净层高是指楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。在一般2.80米层高的前提下，如果楼板厚度0.40米左右，净层高就剩2.40米，如果此时再做吊顶的话，有的房屋就剩2.00米的净层高了，这样的房屋就不适合做吊顶。

净层高和层高的关系可以用公式来表示：

1.8 样板间

样板间大致可分为实体样板间和临时样板间两种。1.8.1 实体样板间

实体样板间与购房者所购实际房屋基本一致。

如果是看实体样板间，购房者尽量不要在意精装修情况，而要把考察的重点放在对房屋的格局是否满意上。

以下三点需要购房者在看实体样板间时留意一下。

1.如果开发商说，有的样板间书房将来可以改成卧室，此时就要重点关注原书房是否能放下床。

2.有的小户型样板间，开发商放在卧室的床会比标准的床小一号。

3.有的实体样板间客厅为了显出空间大，开发商基本不放电视等家电。1.8.2 临时样板间

临时样板间是开发商临时搭建的样板间，如果他们对临时样板间进行以下处理，更容易让购房者产生错觉。

1.临时样板间的层高要比实际房屋高出一些，这样会显得房子更大。

2.临时样板间可能与实际房屋不是1：1的比例，比如墙薄一层。

3.户型比较差的时候，有的开发商会把临时样板间外面的窗户封起来，而把室内灯光光源效果设计得特别好，给购房者造成采光非常好的错觉。【特别提示】看样板间要着重看房屋格局，开发商基本不让拍照，建议购房者采用步丈法测量客厅及卧室的面积。如果购买精装修房的话，看样板间时要跟销售员确认实际房屋装修是用同等质量的装修材料还是用同样板间同品牌同质量的装修材料，同时要明确样板间的哪些家具、家电将来交房是带的。

1.9 “五证”与“两书”

一家合法、正规的房地产开发商必须具备齐全的“五证”、“两书”。要求开发商出具“五证”、“两书”是购房者在购买一手房验房环节最重要的程序之一。

所谓“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、期房的《商品房预售许可证》或现房的《商品房销售许可证》。“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售房屋一方的基本要求。“五证”及“两书”分别由房管局、国土资源局、建设局、规划局核发。【特别提示】《商品房销售许可证》或《商品房预售许可证》是“五证”、“两书”中最重要的证件，有了这个证，其他的证一般都会有。北京市《商品房销售许可证》或《商品房预售许可证》的规格为“京房售证字（20**）**号”。期房没有《商品房预售许可证》或现房没有《商品房销售许可证》时，销售员却跟购房者说可以交钱买房是违反相关法规的，这时候购房者要注意，可能你购买的不是正规房。

1.10 房本

房本又称房产证或《房屋所有权证》，它是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。

房本封面为红色，正上方印有国徽，下方印有“中华人民共和国房屋所有权证”字样，证书大小为16开，有五页内容。

第一页上方印有房权证“某字第某号”字样，中间印有“根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，为保护房屋所有权人的合法权益，对所有权人申请登记的本证所列房产，经审查属实，特发此证”字样，下方应盖有“某市房地产管理局”公章，此章为统一套印章。

第二页分别有房屋所有权人、房屋坐落、地号、产别、房屋状况、幢号、房号、结构、房屋总层数、所在层数、建筑面积（平方米）、设计用途、共有人、共有权证号等内容，与所有权证存根一并加盖“某市房地产产权监理处产权证骑缝章”。若有产权证遗失需补证的，在“房屋所有权人”一栏中加盖“补发”印章。

第三页为附记栏。属于购买单位公房的，附记栏主要记载所购公房的单位情况，加盖“房改房产权比例”方形印章；不是购买单位公房的，附记栏为空白，下方印有填发单位、填发日期，填发单位为“某市房地产产权监理处”，填发日期为审批日期。

第四页上方印有房地产平面图字样，此页主要用于粘贴房屋平面图，房屋平面图粘贴后加盖“某市房地产产权监理处权证附图骑缝章”。

第五页印有注意事项1～6条。1.10.2 辨别房产证真伪

以下三招可以辨别房本的真假。

1.真的房产证是流水线生产的，因此墨色均匀，纸张光滑、挺实；假证多数是手工制作，线条不齐，油墨不均匀。

2.真房产证内页使用的纸张均为人民币印钞纸，用紫光灯照射内页，可见纸张内的防伪彩条。

3.真房产证花边里藏着微缩文字，肉眼看似乎为一条虚线，在放大镜下可辨“FANG WU SUO YOU QUAN ZHENG”字样。1.10.3 丢失补办

房本是证明这套房产属于购房者的主要凭证，如果房本丢失可以通过以下流程进行补办。

1.房屋权利人持本人身份证到市房管局，填写房产证遗失声明。

2.到房产档案馆查档并出具房产权属证明（房产档案馆收取查档费用）。

3.在报上刊登权属证书遗失声明。

4.六个月后，房管部门发布房屋所有权证书作废公告。

5.房屋权利人持刊登遗失声明和作废公告的原版报纸、身份证及复印件等资料到市房产交易管理处办理遗失登记发证手续。收费标准是房屋所有权证工本费10元/本，印花税5元/本。【特别提示】房本上只能写一个房屋所有权人名字，如果房屋是共有的，发放房屋共有权证，房屋共有权证可以写多个人名。

第2章 从需求考虑买房

目前市场上，购房人群分为刚性需求购房人群、改善型需求购房人群和投资型需求购房人群三类。三类购房人群需求不同，考虑因素偏重点不尽相同。

2.1 刚性需求购房

刚性需求购房者主要是工作不久的毕业生和婚房购房者，他们的年龄一般在25～35岁，且大部分人购房资金有限。因此，我建议刚性需求购房者采取“先买小后买大、先买普通后买高档”的梯度买房策略，低总价的房子是首选，特别要注意不要追求一步到位。

下面分别从预算、地段、开发商选择、户型和物业五个因素，为刚需购房者进行解读。

1.预算

对于“月供族”来说，每月还贷额度尽量控制在总收入的50％以内，这样才可保证生活质量不受太大的影响。

2.地段

在地段选择上，因为年轻人工作不稳定，尽量选择离地铁站近的房源，方便工作出行。如果和父母住在同一城市的话，尽量考虑离父母近一些。

3.开发商选择

对于大品牌开发商来说，房地产是他们的主业，“品牌”、“诚信”是他们长远安身立命的本钱。所以，他们往往更注重开发的房屋品质，包括在整个的购房流程方面会比较负责一些，同时往往也能带来完善的周边配套及区域升级发展。因此，我建议首次置业的刚性需求购房者买房最好选择大品牌开发商开发的项目。但我这里并不是说小品牌开发商开发的项目就不可取，小品牌开发商可能也有物美价廉的房屋。

4.户型

可以重点考虑购买70平方米两居或90平方米三居总价在200万元以内的房源。我认为，最好选择有卧室、小客厅、卫生间、独立厨房甚至小餐厅的户型，“麻雀虽小、五脏俱全”的户型最实用。

5.物业（1）首先要考虑物业公司的服务质量这一因素。好的物业配套是以后房屋入住的一个保证，它不仅能够保居住平安，而且能够营造良好的小区环境，同时还能延长您的房屋使用年限，起到保值、增值的作用。例如，一些房龄相同的小区，有的小区看起来明显老旧一些、脏一些，这并非其建筑材质有差别，而是跟物业公司的服务不到位有很大关联；有些小区虽然没有人车分流，但是好的物业能让业主停车井然有序，小区出行便利。（2）其次要考虑物业费这个因素。例如，一个小区虽然各方面都合适，如果其物业费为一个月5元/平方米，一套90平方米的三居一个月的物业费就需要450元，一年下来5400元。这还只是物业费一项花费，再加上其他杂费，养房的压力就不小了。

在我看来，物业服务质量好坏非常重要，购房者应当优先考虑物业服务质量，确保有一个好的居住环境。

当然，刚需购房者在买房时并非只考虑预算、地段、开发商选择、户型和物业这五个方面的因素，还需要考虑配套、房屋品质等因素，只是我认为上述五个方面应该是刚需购房者应优先考虑的因素。2.1.2 类型

刚性需求购房者主要包括两类人群，一是工作不久的毕业生，二是婚房购房者。

1.工作不久的毕业生

搜狐焦点曾对848名毕业半年的大学生进行过一项购房意向调查，调查显示已买房的占到17.5％。虽然我们总是劝年轻人买房要理性，等到收入足够后买房也不迟，但是不得不承认房子问题已经成为当下年轻人焦虑的主要原因。

工作不久的毕业生大多工作收入不稳定、工作单位不稳定，他们供一套房比较困难，从他们平常咨询我的问题来看，买哪儿、花多少钱是他们最困惑的问题。

第一，如果是非买不可的话，要看看自己是否符合购买住宅的资格。刚毕业没有北京户口的外地大学生，因为在北京没有连续五年的纳税证明或社保证明，按目前的政策不具有在北京购买住宅的资格。所以，我建议这类人群可购买具有四五十年产权的房源。

第二，不要追求一步到位，做到花最少的钱满足目前需求。在我看来，这类人群即使买的房屋再大，五年之内也会考虑换房。【特别提示】建议购买房屋类型以低总价项目为首选。毕竟年轻人工作年限不长，经济积累比较有限，我建议选择阶梯型置业，或者说分步置业，从低总价项目入市，待经济条件允许后再换房也不迟。工作不久的毕业生购房考虑因素的排序应该是预算、地段、户型、开发商选择，最后才是物业。王佳解答如果不符合购买资格，刚需购房者如何买房？1.购买四五十年产权的房源四五十年产权的房源是建造在写字楼和商场的商业用地上的，开发商按照住宅的模样和功能来建，最终充作住宅卖给购房者。目前，没有购买住宅资格的人群购买这类房源的最多，如果您要购买此类房源，建议如下。（1）购买四五十年产权房时要注意水电费的收取标准。四五十年产权房很有可能水电费都是按商用标准收取的，也就是说，可能比民宅费用多上一倍。此外，四五十年产权房的物业费较高。这牵扯到居住成本，购买时最好询问清楚。（2）购买四五十年产权房时只能选择商业贷款，商业贷款首付五成，贷款利率1.1倍，最长贷款年限10年。（3）四五十年产权房不能落户。如果您购买此类住宅，房产证上显示的是非住宅用地，所以是不能落户的。（4）四五十年产权房的格局大多是一梯好几十户，这样的话，居住密度相对较高，公摊较大，房源采光会受到影响，同时居住氛围和品质也不如70年产权住宅优越。2.办理北京市工作居住证北京市工作居住证又称“北京绿卡”，持工作居住证可以参与购买房屋、参与买车摇号、享受子女上学同北京市民一样的待遇。（1）办理北京工作居住证资格所学专业或岗位属于本市急需专业或岗位，且具备下列条件的人员可申请北京市工作居住证。① 符合规定条件的申报单位连续聘用满6个月以上。② 具有2年以上工作经历并取得学士（含）以上学位或具有中级（含）以上专业技术职称或相当资格、资质。③ 在本市有固定住所。＠ 男性不超过60周岁，女性不超过55周岁。（2）能办理北京工作居住证的工作单位能办理北京工作居住证的工作单位包括具有法人资格且注册地在京的企事业单位、外国（地区）或外埠在京设立的非法人分支机构、高新技术企业、软件企业、集成电路企业、驻京研发机构、金融企业、跨国公司地区总部等。（3）名额① 非法人分支机构申请北京市工作居住证的数量原则上不超过5人。② 其他单位的名额问题，您需要向所在单位或单位所在区的人力资源和社会保障局进行咨询。（4）办理北京工作居住证需要准备的材料① 企业法人营业执照或事业单位法人证书、民办非企业单位登记证书（法人）、社会团体法人登记证书、外国（地区）、外埠在京设立的非法人分支机构营业执照的原件及复印件。② 学历证书、学位证书、职称证书和身份证原件及复印件。③ 在京固定住所证明。自已有住房的，提供房产证或购房合同；租赁房屋的，提供派出所和房管部门出具的准许房屋出租的证明以及与业主签订的租房协议；租赁公房的，由房屋产权单位出具证明；借住亲友住房（私房）的，由居委会出具相关证明和房产证。④ 聘用合同或劳动合同。⑤ 在申请单位缴纳的个人所得税完税证明。⑥ 社会保险缴存证明。⑦ 近期一寸同版免冠彩色照片一张。⑧《诚信声明》下载。⑨《北京市工作居住证申请表》（一式三份）。⑩ 配偶和子女随往还需提供结婚证书、配偶身份证原件及复印件，聘用合同、独生子女证等。（5）北京工作居住证的办理程序申请人向聘用单位申请，由聘用单位向其所在区县人事局申请，区县人事局审核合格报市人事局审批；市人事局审批通过后由区县人事局制作证件反馈聘用单位，由聘用单位将证件交申请人。

2.婚房购房者

在大多数中国人的观念里，结婚还是要有套婚房的，所以婚房购房者一直是刚需购房者的主力人群。这几年购房人群中，婚房购房者占绝大比例，甚至在2012年楼市观望气氛浓厚时，市场上90％的热销楼盘中80％以上购房者是婚房购房者。

婚房购房者所需考虑的购房五因素之中，我建议的优先排序结果是预算、户型、地段、物业和开发商。毕竟是组成一个家庭，我建议婚房购房者最好不要购买一居，面积小点也要购买两居或三居，目前市场上八九十平方米的三居房源并不少。

除此之外，购房者还需要特别了解以下几个因素。（1）交房时间

① 建议婚房购房者选择购买二手房、现房或准现房。与期房相比，现房周边建设一般都比较到位，生活设施基本都已经成形，房价上也便于和周边房屋价格进行对比。

② 建议婚房购房者选择购买精装修的房源，精装修房源在交房后基本就能入住，节省时间。搜狐焦点一项婚房调查结果也显示，有过半的准新人在买婚房时会优先考虑购买精装修房。（2）贷款政策

我建议婚房购房者购买二手房时，预先准备好申请房贷的相关资料等，以保证在计划时间内顺利办好房贷申请手续。（3）配套需求

2012年我们一直在说，要买地铁站附近的房源，从地铁站周边楼盘的销售情况也可以看出，这点大家基本上都做到了。但是2013年对于婚房购房者来说，我建议大家买房时不仅仅要考虑轨道交通，还要考虑幼儿园或小学等教育配套，哪怕是私立的幼儿园或小学也没有关系，毕竟将来无须为了孩子的教育问题而短期换房。（4）产权确认

为了避免将来有麻烦，我建议婚前最好确认清楚产权。要注意的细则是，不管婚前婚后，由父母出资购买的房产，登记在自己子女名下的，则认定为个人财产，不属于夫妻共同财产；婚前买的房，登记在一方名下的，如果婚后夫妻双方共同还贷，一旦离婚应考虑就另一方所还贷部分予以补偿。

对于刚需购房者而言，建议放稳买房心态，量力而行当买则买才是王道。

2.2 改善型需求购房

对于改善型需求购房者来说，他们再次置业有的是为了孩子读书方便，有的是为了换稍大户型，有的是为了提高生活品质，有的是为了拥有更好的配套等。改善型需求购房者买房时需要从预算、地段、开发商选择、配套和物业等因素加以考虑。

1.预算

改善型需求购房者都有一定的积蓄，但整体的家庭收入增幅不大，因此购房做预算时不要过高估计自己的还款能力。

除此以外，还应考虑到日后的生活费用、孩子的教育费用等问题，尤其要优先考虑是否有足够的资金来保证未来孩子的教育费用。

2.地段

改善型需求购房者在地段的选择上最好能兼顾离父母远近、孩子上学的学区、基本的工作地点等因素。因为改善型需求购房者以30～40 岁人群为主，他们属于一个家庭的中坚力量，上有老下有小，而一般情况下，他们的工作也趋于稳定，因此在购房时地段的选择也很重要。

3.开发商选择

对于改善型需求购房者而言，选择大品牌开发商的项目更为保险一些。但是因为有过置业经验，更懂得通过其他渠道看房屋品质，如开发商以往开发的项目品质等，所以不一定非要购买大品牌开发商的项目，小品牌开发商也可能会有物美价廉的房屋。

4.配套

需要从小区内部配套和小区外部配套两方面予以考虑。

改善型需求购房者多数置业是为了改善居住环境，因此在小区内部配套的选择上除了要考虑小区的基础配套设施外，还要考虑小区的公共服务配套是否完善，如小区所设车位是否充足、小区的绿化是否宜人、小区的活动场所是否完备、小区是否有医疗配套等。

对于小区外部配套，我建议改善型需求购房者尽量选择在周边配套已经成熟或者尽管目前配套设施尚不成熟但已经有配套规划的小区置业。

5.物业

对于改善型需求购房者来说，物业服务质量好坏直接影响他们升级置业后的居住舒适程度，所以我建议改善型需求购房者对于物业的选择首先从物业公司的服务质量入手考量，尽量选择购买这样小区的房源，如每天有固定的人员对固定的区片进行打扫、及时清理垃圾箱、保安深夜巡查、小区停车井然有序等。

我建议改善型需求购房者在买房时按配套、物业、地段、预算、开发商选择这一顺序予以考虑。毕竟住得舒心是改善型需求购房者买房首先应该满足的需求。2.2.2 类型

改善型需求购房者一般分为三类：一是换地段，就是我们通常所说的以远换近，如在北京工作，房子从通州换到国贸；二是换面积，就是我们通常所说的以小换大、小户型换大户型；三是为了特定需求，如为了孩子上学购买学区房、为了养老购买养老地产等。

1.以远换近已以小换大

对于这种类型的购房者来说，因为大家有过一次购房经验，我建议大家在换房时，房屋品质是首要考虑的问题。

其次，在所换房源的确定方面，我建议大家先把买房的房源确定下来之后再卖自己的房产，哪怕是有的个别中介已经给你的房产找好了买家，价格出得也合理，这时候我建议大家一定要忍耐一下。

最后，换房还需要注意税费的问题。普通住宅买卖分为三种情况：一是您卖出的是五年以上家庭唯一住房，交易时税款只需要交纳1％或1.5％的契税，而且还是买方交；二是您卖出的是五年以上非家庭唯一住房，这时候除了买方需要交纳契税外，按照规定，您还需要交转让所得（现在房屋总价-原来房屋购买总价）20％的个人所得税；三是您卖出的是五年以内的房，不管是不是家庭唯一住房，按照规定，买您房的买方还是需要交纳1％或1.5％的契税，而您作为卖方却需要交纳全额5.6％的营业税及附加和转让所得（现在房屋总价-原来房屋购买总价）20％的个人所得税。

以上述第三种情况为例，您卖一套房现价200万元原购房价100万元五年以内普通住宅，您需要转嫁11.2万元的营业税和20万元的个人所得税给买家，同时如果您再买一套同种类型的住宅，二手房卖家会转嫁给您11.2万元的营业税和20万元的个人所得税。这其中高昂的卖房和买房成本，是您换房选择未满五年的二手房是需要仔细衡量的。

2.购买学区房

学区房是指买了某小区的房源，孩子就有资格在小区附近的中小学就读。不过这只是一个泛泛的概念，一般所提到的学区房仅指房子所有者的家庭有上名牌（重点）中小学的资格。北京目前的学区房分为两类，一类是能上某学校本部的学区房，另一类是能上某学校分校的学区房。（1）购买学区房应注意的问题

① 变数大。划片范围变数大，如购房时在学校地段内，入学时有可能被划出；入学规则变数大，如买房时该学校规定落户两年就能就近入学，如今可能变成了五年，等您孩子上学时条件有可能又变了。

② 户口问题。一是户口迁入问题，如果原房主户口不迁出，即使您买了学区房，您的孩子也无法入学；二是虽然前业主的户口已全部迁出，入学时却不料前业主的孩子还在该学校就读没有毕业，按照一户一人的规则，即使您买了学区房，您的孩子也可能与名校失之交臂；三是虽然有些四五十年产权房开发商也承诺能上小学，但是户口不能落户。（2）名校分校学区房解读

目前北京的名校分校分为三类：一是花钱买牌子加盟的分校，除了校长等个别高层外其余老师都是外聘；二是与名校总部共享一切教育资源，真正意义上的名校分校；最后一类是仅是附近楼盘拥有的名校资源，跟项目本身根本没有关系，典型的偷换概念类型。

拥有第二类名校分校入学资格的房产，我认为才能称之为真正的名校分校学区房，但是购买这类房产，除了可能面临购买本部学区房的那些问题外，由于目前很多分校学区房属于一手房项目，还会有新的要注意的问题。

① 教学质量问题。到目前为止，我身边成功购买的朋友还没有一个跟我说分校的教学质量和本校是一样的，但是毕竟有名校的资源，大家买房时也可以选择，但是不要抱有过高的期望。

② 有的开发商会承诺上名校分校，但是实际入住后会发现，没有小学只有初中和高中。这点要告诉大家的是，上哪些名校，开发商是不会写进购房合同里去的，所以开发商的承诺不能给您以法律保障的，买房时您就要衡量这房子值不值了。

③ 优先入学权是否有期限。目前有的项目引入名校资格，虽然是开发商出钱出地建的学校，但是一般会和学校协议，几年内可以优先入学，但是如果您的孩子还得好几年入学，之前一定要咨询清楚。【特别提示】一是靠近学校的房源不一定是学区房。二是目前北京能上学校本部的学区房主要集中在海淀区和西城区，这些区域的学区房又多以年代久远的二手房为主，老旧问题严重。

3.购买养老房

很多老年人有把现有住房给子女住，自己在一个很远的地方买房养老的想法。但是我不提倡这一购买养老房的方式，因为远郊区的房源其所在小区的配套并不齐全，老年人居住起来不方便。

我倒认为，不如在现有房产周边买一套步行5 分钟就可以到的、更适合老年人居住的小户型。

如果非要在其他区域买房的话，我建议最好在车站和地铁站附近，而且尽量距离超市、医院等配套不要太远，这样就可以方便老人的退休生活，如可以考虑北医三院、中日友好医院等医院周边的二手房。

虽然目前市场上的房源基本上都有电梯，但是我还是建议老年人置业尽量不要选择高楼层，以防电梯因事故影响老年人上下楼。

除了以上大家买房的基本需求外，对于改善型需求购房者来说，我建议大家还是要从自身改善需求出发。例如，喜欢看电影的购房者应该留意附近电影院的位置；喜欢看球的购房者可以在体育场边置业；有孩子的家庭还要注意教育配套。

对于改善型需求购房者而言，建议买房时根据自身需求，五环内看品质，五环外看价格。

2.3 投资型需求购房

对于投资型需求购房者来说，他们买房不是为了解决基本居住需要，更多的是为了买卖房产赚取差额利润或出租房产赚取租金收益。如果买房的目的是为了投资，则需要考虑以下因素。

1.房地产作为不动产，它的地理位置是最能带来升值潜力的条件。那些地铁、大型商圈、交通枢纽等地段的房产升值潜力比较大。

2.所购房产周边的基本配套设施和政府综合城区规划的力度和预期是否有便捷的交通、学校，都将为楼盘升值起到推动作用。

3.房产所属的小区的综合水平、物业设施、安全保障、公共环境以及房屋本身内在的价值等，都将是未来房产升值的评判标准。

4.还要看该房产所属地的出租率和租金情况。不动产作为一种特殊的商品，有出售与出租两种变现方法。一个地区的不动产销售数据有时会失真，但出租行情作为中端用户的直接使用，其租金和出租率能够较为真实，就会明确地告知你该地区的物业的真实价值。同时，租金和出租率也是不动产短期收益的衡量指标之一。

5.关注房产周边地块的出售情况，如果有大型开发商拿地，会对周边房价上涨起到刺激性作用。2.3.2 注意问题

目前，投资买房已经很难了，特别是对那些投资兼自住的人群来说，本来闲置资金就有限，再用来投资买房，这种做法是不明智的。可能有人会说，也有不少投资客买房挣着钱了的。我确实也见过这样的例子，尤其是2005年以前，由于当时房价低并且涨速平稳，我见过不少投资客都是一个单元一个单元地买。到2008年、2009年也有很多人挣着钱了，因为那时候基本上大家用银行的钱来挣钱，基本首付两三成就够了，剩下的都贷款，后来随着房价的飞速上涨，基本上卖一套房后本金就回来了。但是，对于现在想投资的人来说，尤其是我们普通老百姓，我认为现在投资不是一个好的选择，建议大家不要为了升值盲目购买房产。原因有以下几点。

1.首付比例已利率都提高了

现在二套房有两个界定标准：如果您无房有贷，也就是说现在名下无房但是有一笔个人住房贷款记录或一条购房提取记录，首付六成，1.1倍的基准利率；但是如果您名下有房，二手房首付就要七成，1.1倍的基准利率。以购置一套200万元的房子为例，你是投资二次置业，以前不分首套房、二套房，你可以首付房款的三成60万元，而现在您需要至少首付房款的七成140万元，首付就多了80万元。

2.公积金月还款的强制规定

目前公积金贷款规定，借款申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍（含）以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50％。按照2011年北京职工月均平均工资4672元来看，如果您每月工资14 016元（平均工资的3倍），那么您公积金贷款每月最低还款额是7008元，原来80万元30年还清的贷款现在大约12.5年就得还清。

3.二手房交易税不一样（1）最低指导价的出现。以前二手房交易可以按照评估价作为基数，按照比例来交，目前国家设定了各个区域的最低指导价，阴阳合同几乎无效，现在只能按照实际成交总房款作为基数的比例来交税。以望京的一套200万元的房子举例，有阴阳合同的年代，中介可以给你评估100万元，那么您按照100万元的基数来交税就行，而现在你只能按照200万元的基数来交税。（2）营业税免交年限2年变5年。以前两年以上的普通住宅就可以免征营业税，而现在将这个年限延长到5 年。也就是说如果您有一套满两年不满五年的100万元的房子，现在卖的话，您需要交5.6万元的营业税，而以前这笔钱是可以省去的。

2.4 选定购房区域建议

对于买房者来说，地段和价格同等重要。买是一时的事情，住是一辈子的事情，因为你地段选择不好的话，这个房子你住起来的话会很不舒服。我身边有这样的朋友就是在西四环上班，但是他买了通州的房子，因为上班路途太远而痛苦，最后不得已把自己的房子租出去，然后自己在公司附近再租套房子。这样的话，其实这套房子对他来说，是没有幸福感的。

下面主要给大家提几个建议。2.4.1 优先考虑离父母近的区域购房

我认为，在不影响小家庭生活的前提下，离父母近平日里还能和父母相互有个照应。如果父母身体不适，打个电话五分钟就能赶到，而孩子放假时没人管的问题也能迎刃而解，要是平常懒得做饭还能去父母家蹭个饭。

我建议考虑在父母家附近买房的购房者，可以考虑和父母保持一碗汤的距离（20世纪70年代日本学者提出的家庭亲和理论，指子女从自己家中给老人住处送去一碗汤，汤送到老人手上还不会降温变凉——以此来形容亲子间相对独立，又不失亲密的距离）。

建议房源选择：和父母同一小区的不同楼栋；与父母小区相隔不远，但是到父母家交通方便的区域。2.4.2 考虑离工作单位近的区域购房

在离单位近的区域置业，有利于自身的休息和工作。我身边就有同事在中关村上班，在南五环大兴工作，虽然现在地铁方便，但是回家也需要将近一个半小时，天天早出晚归。对他们来说，周一到周五家就跟旅馆差不多，除了工作就是睡觉，由于上下班时间长，下班后根本不能干点别的，一熬夜还担心早上不能早起，上班迟到，得不偿失。

北京目前很多写字楼都分布在寸土寸金的区域，房价相对较高，因此我建议您购买的离工作单位近的购房区域，但是不一定就是在单位附近，地铁半小时以内都是您可以考虑的购房区域。2.4.3 考虑在自己熟悉的区域购房

选择在自己熟悉的区域买房，不仅朋友聚会方便，而且自己对周边配套都熟悉，对周边的房价行情也比较了解，更容易让您买到性价比高的房产。

在选定购房区域后，您可以选择自己心仪的几个楼盘，然后根据户型、地段、交通情况、周边设施等购房因素进一步综合考虑，可以避免盲目性买房带来的诸多困扰。具体的购房区域选择在第3章的3.1.3“看地段”予以重点介绍。

第3章 看房技巧

3.1 如何看新房

在我们走进售楼处对意向小区进行了解之前，对开发商做一番了解还是非常必要的。

1.大开发商与小开发商的区别

大开发商一般都是品牌开发商，开发的小区数量较多，他们在业内有着良好的口碑。在其他条件都相同的情况下，大开发商开发的产品会比小开发商的在价格上贵一些，因为他们开发小区往往聘请最好的团队操刀，并且不惜代价地引入新的技术，同时也比较重视小区建成后的物业服务，他们的产品在质量等方面还是非常有保障的。

小开发商一般多是私企，开发的小区数量较少。与大开发商比较，小开发商可能存在以下一些问题。（1）小区开发经验比较少，产品质量上没有大开发商有保障。（2）因拿地规模较小，所建小区的规模自然也比较小，成熟配套跟不上。（3）相对而言，与大开发商比在物业服务配套方面尚有一定的差距。（4）保修期内不容易帮助解决房屋质量问题。我们购买的房产都是有一定时间的保修期的，如房间和外墙面的防水可以保修五年，门窗可保修两年等，另外还有一些合同上特殊规定的保修时间。房屋出现了质量问题，有些小品牌开发商帮助解决问题的能力不强。

以上这些可能存在的问题并不能全盘否定小开发商，他们虽然资金不如大品牌开发商雄厚，拿地相对比较难，但是其开发的小区也会因设计理念先进和公司秉持的一贯建造观念，打造出热销的精品小区。

2.分清产权年限

很多人在买房时会跟我说，这套房是大产权的，那套房是小产权的，其实这种说法是不对的。我们提到的大产权房，一般分70 年产权、50 年产权、40年产权三种，代表合理、合法的房产，只是用途不一样。小产权房这个概念根本不存在，直白地说，小产权就代表不合法的意思。

下面分别给大家进行介绍。（1）70年产权房就是我们所说的住宅，人们购买这类房源就是为了居住。大家通常看到的塔楼、板楼、花园洋房、别墅，90％以上都是住宅。此类小区的土地用途就是住宅用地，使用年限为70年。（2）50年产权房就是人们通常所说的办公楼和工业用房，由于种种因素您把它当作住宅使用了。50年产权的房源在查阅销售许可证时就能看到区别，首先它所在的小区被划分为非住宅小区，在土地用途一项填写的是“综合”，土地使用期限为“综合50年”。

北京市住房和城乡建设委员会网站上也特别提醒购买非住宅小区要注意：一是非住宅小区一般不强制性要求设计配套服务设施（如学校、商业、居委会）；二是购房者应按照规划设计用途使用，不得擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构等。（3）40年产权房就是商业立项房源，也是通常我们所说的商铺，这类房源可以售卖商品，原则上是不允许居住的。在它的销售许可证上，土地用途一项写明是“商业”，土地使用期限为“商业40年”。

需要注意的是，四五十年产权的房源很多都是商水、商电，虽然也有一小部分是民水、民电，但是不能保证它以后不会改变。而且这类房源一般不通天燃气，只能用电做饭，所以生活成本比较高。

小产权房就是没产权，等于不合法的房产。一些都不能称为“开发商”的投资机构称：“我们这是农村集资合作建房。”这类房源是不允许上市交易的，您购买这样的房产风险很高：第一，有时还没有入住，所谓的开发商就跑了；第二，这类房产再次售卖是很难的；第三，购买这类房产不能申请银行贷款。

一般这样鉴别小产权房：第一，它的价格远低于周边小区的价格；第二，售卖方不跟购房者签订正式的购房合同，甚至没有发票，在北京市住房和城乡建设委员会网站上也查不到他相关的预售许可证或者现房销售许可证；第三，不能申请银行贷款。

3.如何辨别房屋产权年限

出售房产时，售楼处都会公示所售小区的产权情况，您可以向售楼处销售人员确认，他们一般都会如实回答。如果您属于比较谨慎的购房者，还有以下办法得到确认。（1）登录北京市住房和城乡建设委员会网站http://www.bjjs.gov.c/Publish/Portal0/进行查询。（2）查询期房小区，可以点击“预售住宅项目公示”右侧的“更多”选项（如图3-1所示），查询现房小区，可以点击“现房住宅项目公示”的“更多”选项（如图3-2所示）。图3-1 查询期房产权图3-2 查询现房产权（3）输入小区的名称或者预售（现房）销售许可证号后，小区的详细信息就会出现在页面上。您可关注它的发证日期、土地用途和使用年限、准许销售面积等信息（如图3-3所示）。图3-3 页面显示产权信息3.1.2 性价比算一算

买房时购房者往往关注房源的价格，但是我建议多关注房屋的性价比，也就是关注房屋的居住舒适度与房屋价格的比值。

关注房屋性价比，主要从价格、地段、交通、配套和户型五个方面予以考虑，相信这五方面在每位购房者心中都有一个排序。如果您看中了两个小区，它们各有特点，难以抉择，我建议您把价格放在第一位，地段、交通、配套、户型四个方面根据您自身情况做一个排序，这有助于您认清自己需要什么样的房源。

1.买房不能只看价格

价格便宜的房源势必离市中心远，但购房的过程中肯定不能只考虑价格高低。同样区域的房源一家报价15 000元/平方米，另外一家报价16 000元/平方米，购房者如果简单地认为15 000元/平方米的房源相对便宜，入手定会物有所值，是一个错误的观念。

一方面，贵一点的房源可能距离地铁站比较近，或者物业公司所提供的物业要超出同类房源一大截。

另一方面，买房还要看房屋套内面积，也就是我们所说的得房率。价格低一点的房源得房率可能是75％，但价格高一些的房源得房率也许达到80％，仔细算下来得房率高、价格稍微高一点的房源或许更划算。

因此，大家目光不妨放远一些，不要贪图眼前的小便宜，以防追悔莫及。

2.根据自己的需求来选择地段

地段包含的因素很多，包括：距离市中心的远近；周边有没有大型商业区；是否有世界500强企业进驻；出行是否便利，有几路公交、几条地铁交会；周围是否有名校等。地段好的房源当然价格高，地段偏僻、不通地铁的小区其房源价格就会相对便宜。

地段又包括不同区域的地段和同一区域内的地段两个方面。（1）不同区域的地段都是有区别的

以亦庄区域为例，亦庄分为三个生活区，第一生活区是亦庄经济开发区，第二生活区是马驹桥生活区，第三生活区是次渠生活区。这三个生活区因配套、交通情况有所不同，其价格也就不同，面向的购买人群也就不一样。

亦庄经济开发区的配套最为成熟，许多世界500 强企业进驻这里，生活区房源目前的价格是20 000～30 000元/平方米。该生活区交通配套有地铁亦庄线；教育配套有新世纪幼儿园、亦庄中学等；医疗配套有亦庄医院、同仁医院、多伦多国际医院等；生活配套有物美超市、美廉美超市、沃尔玛山姆会员店、创意生活广场等，这些都是该生活区价格较高的原因。

马驹桥生活区是一个正在发展中、逐渐趋于完善的生活区，这里的轨道交通没有第一生活区和第三生活区便利，但有927路、976路、723路等公交车停靠；各项配套也没有第一生活区丰富，但规划的配套很齐全，所以目前价格较低，在15 000～20 000元/平方米。

出行可乘坐轨道交通是次渠生活区的一大特点，有地铁亦庄线直达。但除此以外，配套却是三个生活区中最差的。该生活区的房源价格也是15 000～20 000元/平方米。

所以，这三个区域各有特点，在购房者心中的排序肯定是有所不同的。（2）同一个区域内的地段也有所不同

有的小区离商场近一些，有的小区离地铁站近一些，有的小区临街，好地段的房价一定会高出其他一般的地段。比如说天通苑生活区，目前二手房的价格大多在20 000元/平方米以内，而同样是北五环的北苑生活区，其价格现在已经超过40 000元/平方米，原因是什么呢？就是天通苑的交通状况总体上比北苑地区要差一些的缘故。

在同一区域内，小区距离地铁站远近也决定着其价格高低。以南部角门的二手房为例，步行五分钟可以到达地铁站的房源比步行10分钟的房源要贵5000元/平方米。从舒适度上来说，从小区到地铁站最理想的距离为步行5～10分钟，当然每个人心中都有一个步行最佳心理承受范围，购房时最好不要超出您的承受范围。

家里有老人的购房者，可以选择距离医院比较近，或者距离公园比较近的小区。家里有小孩的购房者，可以选择距离幼儿园、小学比较近的小区，以后照顾小孩上学也会轻松很多。

地段的选择是非常重要的，同时又是购房者比较困惑的，所以我会在3.1.3“看地段”中重点为大家介绍如何选择地段。

3.重视交通买地铁盘

2012年年底，北京开通了四条地铁线路，总运营里程达到442 公里。2013年，北京地铁将再通24公里，包括10号线、昌8 联络线和8号线南段以及地铁14号线西段。截止到2013 年年底，北京会有17 条地铁线路运营，总里程达466公里。现在北京的地铁网络四通八达，北部已经到达昌平区的南邵，南部直达大兴区的天宫院。

地铁拉近了城市与郊区的距离，让很多买不起市区高价小区的购房者得到了置业的机会，当然地铁也会带动周边小区的价格上涨。昌平南邵、大兴新城、房山长阳、通州等区域的房源都因为地铁的开通，成了不少购房者眼中的“宠儿”。

如果您很在意交通这一方面，建议考虑地铁盘。买地铁盘时也需要注意以下一些问题。

第一，建议您亲自坐地铁去目标小区实地考察一下，看看您选中的小区距离最近的地铁站到底有多远。有的小区打着地铁盘的旗号，但实际距离地铁站有很长一段距离。

第二，购买规划有地铁小区的房源，一定要了解入住与通地铁的时间差。例如，如果地铁规划五年后开通，但您两年后就能入住，那在没有开通地铁的这段时间里，工作生活会受到影响。

第三，在轨道边上的房源可能会有些吵，但往往这些房源也比其他房源便宜，您需要权衡一下，看地铁边上的噪声是不是您所能忍受的。

4.配套是生活的保障

首先说一下配套的分类：第一是底商；第二是周边的商业，如商场、电影院、饭店；第三是大型超市；第四是幼儿园、学校等教育配套；第五是医院。这些都是我们以后生活方面的保障。

有了这几项配套后，房源的价值是逐渐提升的。例如，小区内有配套的幼儿园，其房源价值就会相较周边小区高出很多。位于大兴西红门的鸿坤曦望山就是一个很典型的例子，鸿坤曦望山小区内配套有中科双语幼儿园、北京空军蓝天育翔幼儿园、首都师范大学学前教育学院附属幼儿园和北京实验二小分校，许多家长都为了子女的教育而选择在这个小区置业。孩子在居住地点附近上学是一个尚佳的选择，家长不必担心孩子教育的问题，而且路上安全也有保障，一举两得。

但对于教育配套我们还是要慎重考虑的，有的小区打出的卖点是业主入住后孩子可上某某名校。但最终签订合同时，开发商又不把这些名校配套列在购房合同里，如果将来无法兑现，购房者只能吃哑巴亏。

有的小区规划有学校，有的规划有商业街，有的规划有底商，这些都是小区吸引购房者在此置业的卖点。按照购房者的想法，配套当然是越多越好。但我需要提醒的是，千万别被开发商五花八门、天花乱坠的配套所迷惑，一时冲动购买了该小区的房源。

小区临近大型商业配套购房者也要注意吵闹的问题。离商场过于近，我们会被商场周围人来人往的车流声、人流声所打扰；有的商家甚至会肆意播放非常大声的音乐为自己的促销活动造势，影响周边居民的休息质量。

5.户型合理很重要

购房者在选择户型时一定都听说过“大面宽小进深”这个概念。这样的户型可以让阳光穿透整个房屋，住起来非常舒适。此外，购房者还要关注所买房源的户型设计得合理不合理，功能使用上能否满足需要。同样是90平方米的面积，有的做成两居室，有的做成三居室，不能武断的说三居一定要比两居强，90平方米做成三居，每个卧室的面积肯定小，甚至会牺牲客厅的面积。

我建议大家买房的时候多关注客厅。因为我们越来越多的生活都是在客厅进行的，如一家人围坐在一起吃饭、看电视、招待亲朋好友，客厅够不够大、采光时间够不够长，都需要详细考虑。户型的好坏直接关乎以后居住的舒适性，所以我会在3.1.4“看户型”为大家予以重点介绍。

另外买房时提醒大家一定要关注所购房产的套内面积，也就是房屋使用率高不高。一般来讲，80％以上的使用率都是比较理想的。

综上所述，大家买房时不要只关注价格，其他因素也非常重要。在相同地段、相同价格的小区中选择得房率高的，在同等有效使用面积中选择价格相对较低的。多方比较，才能找到符合您心中性价比的好房源。3.1.3 看地段

有的朋友跟我说，“现在南邵、通州的房卖得好，是不是应该在这些热门地段买房”，其实不尽然。我在给朋友买房建议时，通常会先问你在哪里上班？父母住在哪里？每个人的情况不同，应该选择的地段也是不同的。如果在中关村上班，你在大兴新城买房，尽管这个区域目前价格合理，属于楼市比较热门地段，但你入住后，上班时间无疑是非常漫长的。

地段的选择分为两方面：一方面是要看，不同区域的地段哪个更加适合你；另外一方面要看，同一个区域的地段有哪些配套。

1.不同区域的地段如何选择

第一，可以买一套离父母近的房，方便及时回家照看老人，如果自己工作太忙，至少还能回家吃上一顿可口的饭菜。

第二，考虑离地铁近的小区，或者三年以内有地铁规划的房源。虽然现在开车的人越来越多了，但是地铁仍是很好的出行工具，可以大大节省出行成本。

第三，我认为，根据工作地点选择房子的地段是明智的。居住的地方不要离工作地点太远，途中花费大量精力，如果这点达不到，那么至少保证上班途中交通是便利的才行。

举个例子，我的一个朋友在国贸上班，想买一套总价在200万元以内的房，可能通州就很适合他。原因有二：一是通州地区的价格在合理的范围内；二是通州去国贸交通非常便利，乘坐地铁八通线很快就可以到达国贸，京通快速进入市区也便利。如果同样的购房预算，您要是在南四环上班的话，我就建议买位于大兴黄村的房。上班距离相对较近，而且周边的生活配套也很齐全。总之，不同的地段有不同的特点，购房者可以各取所需。

2.同一区域的地段如何选择

即使是在同一个区域内，每个小区的地段都是有区别的。有的离商场近一些，有的离地铁近一些，有些是临街的。从众多小区中要选择到适合自己的房产是有技巧的。

第一，选择下了地铁可以步行到家的房源。这样小区的房源往往会比同区域的其他小区贵一些，但我认为它的性价比相对较高。既节省了业主的交通时间，小区的房源以后升值的空间也会比较大。如果您买的房源下了地铁以后还有两三站公交的距离，需要坐一趟公交车才到家，我认为这样的时间成本投入非常不划算。

第二，距离购物中心近的房源。生活在距离商场、商业街、电影院近的小区，以后无论是生活还是购物都会享有便利条件，不必为买不到一些生活必备品而烦恼，周末也有休闲娱乐的去处。像大兴新城的龙湖时代天街，就是以“地铁上建30万平方米商业配套”为卖点。现在购买价格低，而且将来生活也会方便。但是需要注意，离商场近一些的房源也许停车会不方便，这就看您如何取舍了。

第三，家里有老人可选择靠近医院的房源。随着父母的年龄增大，头疼脑热是常有的事情，居住在离医院近的小区里，老人看病不必费尽周折。我们身为子女，虽然不能时常陪在父母身边，但父母居住的小区周边具有良好的医疗配套设施，我们心里多少会安慰一些。

3.什么地段的房子不建结购买

首先，临街小区的的房源不建议买，住在这样的房屋里势必会受到许多噪声的干扰。特别是家里有老人和小孩的购房者，买房还是往小区内走一走，环境清净，家人住进去也拥有高质量的休息时间，谁希望晚上总是听见嘈杂的人声和汽车发动机声呢？

其次，离公路太近的房源不建议购买。首先，如果高速路没有安置隔音带，距离公路太近夜间会感到很吵；其次，由于靠近公路，楼房外立面的磨损会比幽静空旷的严重，外立面会比一般小区显得陈旧。

最后，楼下底商作为餐饮的房源不建议购买。因为楼上的住户会受到蟑螂的困扰，爱干净的购房者特别注意这一点。现在大多数底商规定是不允许做餐饮的。如果底商是做洗衣店、书店、小超市、水站来用，一般不会存在这些问题。3.1.4 看户型

户型对购房者的重要性不言而喻，好的户型能让居住者心旷神怡、精力充沛。如何选择居住起来最舒适的户型呢？

1.大面宽小进深

对于户型的选择，首先大家记住一句口诀——大面宽小进深。面宽，就是一套房或者一间居室东西墙之间的宽度；进深，就是一套房或者一间居室南北墙之间的距离（如下图所示）。说白了就是一个长方形，让阳光充分照进去，这样的户型最好。大面宽小进深示意图

2.南北通透户型优

在选择户型朝向方面，我认为南北通透的户型最好。首先，可以保持充足的阳光；其次，可以保持良好的通风。除此以外，我认为可以考虑的户型朝向还有南向、东南向和西南向。

除了要关注户型的朝向外，房屋室内空间布局的朝向也是非常重要的。在看房时，购房者也要对房间的客厅、卧室、厨房等各个布局进行细致的观察。

首先，客厅朝向。客厅是室内使用率最高的房间之一，它的空间使用质量尤为重要。客厅的朝向仍是以南向为最佳方向。客厅朝南，春夏秋冬屋内阳光照射充足。

其次，卧室朝向。如果是一居室小户型，其卧室朝向自然要以南向为最佳朝向。如果是两居室，大多数情况下购房应以主卧室朝向或多数卧室朝向为评判标准。卧室以南向为佳，但最好不要靠外墙。卧室朝向为东南、东北也可，最好不要选卧室都是朝西向的房源。如果是三居室，有一间卧室朝北也行。

最后，卫生间和厨房朝向。卫生间一般比较潮湿，因此要保持通风，最好避免选择西向的。在厨房做饭往往会产生大量油烟，在短时间内很难将油烟排出，因此为避免油烟倒灌或飘向其他房间，厨房最好不要选择北向。

3.小户型买南已

如果面积比较小的话，我倒不建议大家买南北通透的，而是买朝南向的。小户型南北通透容易造成户型狭长，就像一条胡同。

4.户型结构合理性

通常人们购房时多会选择“大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室的户型”，因为这类户型更能满足人们日常生活所需。

从居室功能分析，厨房合理的面积一般不低于6平方米，且厨房应有最小宽度。现今房屋设计中推崇的是大卫生间，三居以上居室仅设一个卫生间就有可能在使用高峰期过于紧张。最好一个是封闭的、可设浴盆和坐便器的卫生间，另一个是开敞的、可装洗脸盆并用来摆放洗衣机。厨房和卫生间最好是明厨明卫。

卧室的合理面积一般应为13～14平方米，卧室要有私密性，安静舒适并通风良好。

5.门的开已要注意

有的厅看起来挺大，但是如果每个房间都有门，而且门都是朝厅开向，这样不便于客厅摆放家具。

由于卫生间易滋生细菌，并且常伴有异味，所以卫生间的门不宜开向入户大门、卧室门及厨房门。

此外，没有阳台的房源居住起来很不方便，看户型还是要关注一下阳台的设置。3.1.5 看小区规划

同一区域内，每个小区规划都是不一样的。小区规划分小区周边整体规划和小区内部规划。在我看来，两者同等重要，缺一不可。

大家在市区买房时，主要看的是小区品质，无论是小区周边整体规划还是小区内部规划，品质高就代表着规划好。比如说鸟巢周边国奥村的二手房价格已经达到了60 000元/平方米，而北三环太阳宫附近有的小区二手房价格还不到40 000元/平方米，国奥村的位置距离市中心更远，但价格更贵，就是由品质和周边配套决定的。

看小区周边整体规划，首先要查看小区附近是否建有地铁，地铁站的远近程度是否在您的接受范围。随着城市的发展，市区内的土地越来越稀缺，许多刚需购房者选择在新兴区域内“追着”地铁买房。

其次要看小区附近是否有大型商业街，以及该区域的人口密度有多大。当一个小区分为好几期开盘的时候，说明这个小区将会发展成为一个大型的成熟社区，商业街的规划、购物中心规模都对业主以后的生活会产生很大的影响。毕竟一个大型居住区如果没有与之相匹配商业配套，未来的升值空间必然是有限的。

例如，现在天通苑地区的房价就要低于更北边的北七家区域。它们之间的价格差距不仅仅是在小区自身的品质上，整体区域规划也占据很重要的因素。如果购买类似于天通苑区域的房源，尽管买的时候觉得价格便宜，但实际入住时，会察觉到种种不宜居的因素，如人口密度太大、早晚高峰挤地铁非常困难，这类小区房源以后的升值空间多多少少会受到影响。

除了以上两点，小区周边有没有公园、是否有签约的名校为孩子以后的教育打基础，都是购房者选择区域时需要考虑的重点因素，也是这个区域房源是否有升值潜力的参考指标。

那么，如何能客观全面的了解该小区周边区域规划呢？

一方面，可通过开发商的介绍，根据开发商目前所具备的条件来判定其承诺是否能兑现。

另一方面，也不要轻信开发商的各种口头承诺，自己可以亲自核查。例如，可以在北京市住房和城乡建设委员会网站上查看该区域的商业、医疗、学校等大型配套是否立项；感受地铁、公交车等交通配套可以实地走一走、看一看；另外还要注意小区周边区域规划的建设进度以及投入使用的日期。

为何前期准备工作要做得如此细致入微？因为这些信息一般都不会写进购房合同里，如果该区域的发展没有达到当初开发商承诺的那个样子，购房者只能哑巴吃黄连，有苦说不出。

当然，规划不只要看大的区域发展，小区内部的一些配套也会影响小区房源的价值。同一区域内有的房源卖15 000元/平方米，有的房源卖18 000/平方米，区别就在于小区内部规划。有的小区种植有原生树、有的小区车位不紧张、有的小区物业管理好，这都是影响其售价的因素。在决定买房前，购房者只有先了解小区内部的规划细节，才能准确评估小区房源的价值，预测未来生活居住质量。

看小区内部的配套要关注以下几个方面。

第一是容积率。容积率是小区总建筑面积与用地面积比得出的一个数值。容积率越低的小区居住起来越舒适。在所有的住宅产品中，别墅的容积率最低，一般在0.7以下，花园洋房的容积率一般小于2.0，普通住宅容积率一般在3.0左右。随着购房者对居住环境要求越来越高，大部分开发商逐渐倾向开发一些低密度的板楼或花园洋房，以保证容积率。但受土地成本的限制，不排除有的开发商会牺牲容积率多做出几栋住宅楼的可能性。

当然，能否选择一个良好的小区居住，购房者不仅要看小区的容积率，还要关注区域的容积率。一些小区虽然表面上容积率不高，但其周围都是高楼大厦，整个小区就像一个“盆地”，采光受到影响，住起来毫无舒适感可言；而有的小区，虽然看起来容积率并不是很低，但由于周边都是绿地，使得整个区域的容积率得到了很好的保证，居住的舒适度也会有所提升。

第二是小区的绿化。小区的绿化不仅决定小区品质的高低，同时对购房者的休闲生活也有着长远的影响。举例来说，注重小区园林景观的开发商每栽种一株原生树就会增加成本3000元，却给小区增添了诗情画意的同时，也让业主的居住舒适度大幅提升；而一些不注重园林景观的开发商随便栽种的一些小树苗，成本价仅300元/株，等到30 年以后，业主才能看到它长成遮荫大树，在这样的小区居住，不仅居住感觉不好，甚至还会对自己的购房成本产生怀疑。

第三是小区的停车位。2012年北京就步入500万辆车时代，私家车占到七成，所以小区停车位问题也是购房者非常关注的。停车位配比和小区的品质相关，档次越高配置越高。2005 年以前，一般小区停车位的比例是2：1，也就是说两户人家能有一个停车位，现在随着居住条件越来越好，比例可以达到1：1.2，高档小区甚至可以达到1：2，也就是一个住户可配备两个车位。

小区内的私家车多了，居民出行的安全问题就得花些心思考虑。越来越多的开发商将自己的小区做成了人车分流，在小区的大门处就设置了地下车库入口，进入小区的车辆从门口便能直接进入地下车库，基本上保证小区路面没有车辆行驶，非常的安全和人性化。

总而言之，规划对于一个小区来说是十分重要的，它不仅决定了一个社区总体的布局，还会影响到今后业主的生活。购房者在购买前必须通过多种渠道，对小区规划和开发商情况进行大致了解，大到区域发展定位、道路网络，小到菜市场、幼儿园，逐一核实，做到了然于胸，不要片面地被楼书、沙盘和平面图所迷惑。

作为消费者，我们要求开发商提供政府审批过的住宅小区规划图、环境设计图等都是不过分的，千万不要怕麻烦，只有前期做足准备，凡事多问一个为什么、多想一步，入住后才能享受到舒适小区带给我们的快乐。3.1.6 看期房与现房

现在新房市场上的产品分为期房、现房和准现房三种。

1.期房

期房从开发商开盘开始算起，通常有两年的入住期，期房的主要优点是房源选择性比较大。

搜狐焦点针对选择期房还是现房的问题做过一期调查，35％的网友择购买期房，主要原因是期房选择余地大而且价格往往低于现房；而33％的网友选择购买现房，他们认为现房购买风险小而且省时。

购买期房的优点显而易见。

第一，总价低，而且销售价格会根据不同情况有着不同程度的优惠。

第二，房源较多，留给购房者的选择空间比较大，有利于选择到满意的户型和楼层。而且，开发商的建造水平都是在逐步提升，一般情况下，新设计的房型要比现房房型更加合理，更加新颖别致。

第三，有一定的升值空间。期房的价值往往都是和该区域的发展趋势相连接，大家会购买一个期房，主要是看中它所在的地段若干年后的配套，如地铁、学校、商业街，再加上购房时的价格优势，这个小区的升值空间自然较大。

但是期房基本上是那种需要等待两三年时间才能入住的房源，所以存在一些不可预知的因素，主要风险如下。

第一，购房者是根据图纸买房，而不是根据小区实物买房，而开发商往往又把小区效果图绘制得十分精美，以求增加小区的价值，赢得更多购房者的认可，这点要格外注意。

第二，开发商的情况难以把握。有些开发商在建设的过程中会擅自变更原来的设计，尤其是对小区的配套设施和环境绿化的变更，往往给购房者带来很大的困扰。所以，购买期房前，要对开发商的信誉和资金实力进行考察，不建议跟风草率做决定。

2.现房

现房就是楼盘已经封顶，即买即住的房源。

现房的优点就是即买即住，它是已竣工并且获得《商品房销售许可证》的房源。现房的价格也不一定比期房价格高，一般一层和顶层这种经过别人挑选以后剩下的房源价格可能更低些。这就要看您是否愿意抄这个底了。

现在市场上的现房有这样几种情况：有的现房是开发商一开始就预留出来的，这样的房源无论从楼层还是从朝向来说都是不错的；还有的现房是大家挑选以后剩下的滞销房源。所以现房不一定就是好房，当然也不一定就是差房。

买现房的优点是看得见、摸得着，园区、景观、交通和小区本身都是真实存在的，选购起来比较直观，购房者如果看中哪套房源，可以马上办理相关手续，一手交钱一手交房，避免不必要的纠纷以及长期的担心，早日圆有房梦。

现房的缺点就是价格一般会比同区域的期房贵10％～20％，而且在期房预售的制度下，一个小区等到现房销售时，也许会出现所剩房源不多的情况，这样的话可供您选择的余地较少。

到底是买期房好还是现房好呢？这没有一个明确的答案，购买期房风险大，购买现房资金压力大，再加上每位购房者的情况不同，建议大家结合自己的实际情况进行选择。【特别提示】如果某个小区正处在办理“期房”转“现房”的手续过程中，那么这批房源暂时是不能进行出售的，必须等到它的《商品房销售许可证》拿到，才能够进行交易。3.1.7 看精装房与毛坯房

搜狐焦点精装房与毛坯房的调查显示，超过半数的年轻人表示买房时会选择精装房，而大多数中老年人表示会选择毛坯房。是选精装房还是选毛坯房，困扰着不少购房者。

1.建结年轻人选择毛坯房

毛坯房的好处就是价格便宜，装修成本可控，同时避免了用精装修掩盖小区真实问题的情况。

我建议年轻人考虑购买毛坯房，其中一部分的原因是购房预算会少一些，但更多是因为：装修材料自己选择，质量相对有保障；时时监督小区装修过程，避免偷工减料；自己设计装修，符合自己的喜好体现自己的风格。

对于年轻人而言，看到自己千挑万选的房子从空空荡荡到满满当当，这其中的成就感也只有自己能体会。不要当初贪图一时的省事购买精装房，最后发现一栋楼里每户人家的装修风格全是一模一样，后悔不已。

2.建结家里有老人的购房者选择精装房

如果家里有老人，选择精装比较好，它的好处除了方便之外，入住后不会受到其他邻居装修的干扰也是不少购房者所看重的，但往往父母还是精打细算，通常舍弃可以拎包入住、方便省事的精装房。

随着生活节奏的加快，很多上班族也将目光瞄准了省时省事的精装房。买精装房的时候开发商会制定一定的精装标准。但我还没有看见过一家开发商的实际精装所用材料和当初承诺的是一样。所以，购房者在购买精装房时要做好装修方面达不到期望值的心理准备。

如果您的时间比较宝贵，或者是一个不愿意操心装修的人，认准就要购买精装修的房源，那么请注意以下两点。

第一，自己实际购买的房子和当初选看的样板房会有差距。即使与样板间相同的户型，也摆放了类似的家具，自己的房间还是会觉得很拥挤。原因很简单，样板间里的家具没有实用性，大多数的开发商会将他们的尺寸缩小，而我们真实入住后的家具恢复正常，房间自然会显得拥挤一些。

第二，购买精装房验收时需要格外注意一下。房屋内的实际设备是否与合同规定相同。像大家容易忽略的防盗门、卫生间洁具、灯具等，看一下与原来购房合同上签订的品牌是否一致，前后不一致总会让人感觉有些不舒服。

最后提醒大家，开发商如果想提价，也会在精装和毛坯上做文章，前期开盘的几栋楼都是精装修，但后期市场变好了，卖方想让自己的小区收益更大，之后开盘的产品就会从精装房变成毛坯房，虽然感觉价格不变，但是之后购房的购房者实际是多交了一笔装修款。

不管怎样，精装、毛坯各有利弊，无论是精装房还是毛坯房，实用和舒适永远是人们买房时首要考虑的问题。买房的朋友都要以平和的心态来对待。

3.2 如何看二手房

在二手房的购买人群中首次置业、改善需求和投资客各占一定比例，但是对于现在市场来说，首套房的人群基本上以买五环附近的二手房为主。对于改善型人群来说，购买二手房主力人群的购房目的主要是以小换大、以远换近或者挑选学区房。

从购房需求来看，对于买二手房的朋友来说，他们在考虑购房因素时对地段和价格看得远比购买新房的人群重要。原因是新房开盘的时候可选的余地比较大，但是对于二手房来说，在市场中挑选一套合适的房源确实存在碰运气的成分，经常会出现心仪的地段不一定有合适的房源，或者户型、朝向都满意的房源所处位置比较尴尬这样类似的问题。而且对于一些刚刚购买过房产或者曾经有过购房经历的人来说，他们购房知识多一些，要求也会高一些，挑选起房源更加慎重，难度会大很多。在此情况之下，如何挑到一套适合自己、性价比又高的二手房，是每个购房人在买二手房时感到非常困惑的一件事情。

接下来跟大家主要介绍一下购买二手房和买新房的区别。

第一，如果您打算贷款买房，那么二手房会涉及一个评估价的问题，首付比例会比新房要高，一般来说首套房首付会占到总房款的五成。实际买房过程中，很多人对于这一点还不是很清楚，认为首套房首付三成就够了，在买房时没有把握好总房款，出现凑不齐首付款的局面。这里举个例子给大家简单算一下，假设一套总房款200万元的二手房，经银行评估后总价为150万元，中间的50万元差价是要提前一次性交付清的，再加上本身应交的首付款，压力可想而知。

第二，对于买二手房来说，同一地段之内房价起伏会很大，尤其是不同年代的二手房其价差会很大。这时购房者更需要擦亮眼睛，把握好自身的需求。在挑选小区时，要明确自己是看重地段优势还是看重小区品质。例如，团结湖附近的小区，其房源的均价是30 000元/平方米，但是距离国贸较近的高端小区的房源可能会卖到100 000元/平方米，价格多出来两倍，这时就需要购房者明确自身购房需求，是为了居住还是为了追求品质改善升级。在这里还要提醒大家，对于二手房，千万不要认为便宜的就好。

第三，对于打算买一套房再卖一套房的购房者来说，这里建议大家在换房时不要急于先卖掉自己的房子，先慢慢去挑选合适的房源，找到满意的房源后再做打算。对于改善型的购房者来说，因在入住的时间上并没有那么紧迫，所以完全有能力做到先看好新房后再卖老房子。

第四，很多购房者为了子女上学方便选择购买学区房，这里需要提醒的是，在关注房价的同时一定要提前打听好所购房源在未来几年内，或者您孩子即将入学时是否还能满足入学条件。因为很多学校在学区房的划分区域上是经常变化的，提前打听好目标学校未来划分情况可以避免出现买了房后依旧没学上的局面。

第五，对于买二手房是用来投资的购房者来说，房价即使涨了也不意味着能挣到钱。二手房交易税费一般占到房款的5％～26.5％，特别是在个税方面，房本不满五年以上且唯一住房要交差额20％的个税。所以我不建议大家买二手房做投资用。3.2.2 选定合适中介

除了购买新房之外，购房者买二手房时大多要和中介打交道。由于中介的房源多且相对集中，购房者可以省去很多自己找房的时间成本，而且很多购房手续可以交由中介办理，省时又省力。但是近几年来随着房地产行业的飞速发展，目前中介市场鱼龙混杂，出现过很多中介公司欺诈消费者的案件。那么，如何选择信誉好的中介公司呢？

第一，看中介的规模。通过中介公司的门店数量、门店外观、办公环境等，来判断中介公司的实力和正规程度。一般来说，大型中介都有严格的二手房买卖操作规范、权威专业的经纪人士、雄厚的资金实力，比起很多不正规的小中介来讲，会规避中介服务人员如“吃差价、携款潜逃”等恶劣行为，同时服务人员能够为买卖双方在交易过程中提出更专业的建议。实力比较强的中介公司，操作更加规范，也更加注重公司的形象和服务质量。对此，建议大家一定要去门店实地考察一番。但是切记，门店数量不足以完全衡量一个中介公司，还需要看它的资历，已经稳定运作了一段时间的中介公司相对快速铺张的中介公司更加可靠。有一些刚刚进入市场的外来中介，需要一定的时间来适应市场规范和操作模式，公司内部可能也还在调整，大家选择的时候要慎重。

第二，看中介的口碑。口碑是需要累积的，中介行业更是如此。大家可以向买过二手房的亲友打探经验，听听身边人的切身体会，也可以去权威的媒体查看关于选定中介公司是否有负面的报道等，以此来判断中介公司是否值得信赖。此外，中介公司广告投放量的稳定性也是衡量其实力的标准之一。一般来说，为了维护公司形象，增加销售通路，品牌中介都会在主流的报纸、电视、网络等媒体上持续发布正式的房源广告，以广告的方式形象展示自身品牌及有价值的房源信息。

第三，直接和中介的工作人员交涉。从中介服务人员的穿着是否得体中，了解他的专业度；从其谈吐中观察他对市场的了解度；在其指导买卖时，观察他对交易流程的熟悉度，这些都可以从侧面看出一个中介公司的专业程度。同时，在委托洽谈的时候，应远离那些专业度不够或提出明显不合理要求的中介人员。

第四，了解中介公司的内部操作流程。小型中介公司和大型品牌中介公司的操作流程会有不同，一般性的小中介则往往一名业务员身兼数职，处理房屋买卖的全过程。而品牌中介公司一般分工明确，会将前期交易与后期后续服务分开，由房地产经纪人从事前期的配对、带看、促成交易等工作，而签约、贷款、过户等后续服务则另有专业部门负责，以此确保交易的安全性。即使是各家品牌中介，具体的操作模式也各有不同。购房者应同时了解几家中介公司的操作模式，将它们进行对比，再从中挑选出最适合自己的那家。

好的公司有不好的员工，不好的公司也有好的员工，所以以上几点不是判定中介好坏的绝对标准。

其实，上述判定中介公司好坏的方法都有一个前提，就是这个中介公司必须合法。合法的中介公司要具备下列条件。

1.有工商行政管理部门批准的营业执照。

2.有本市房屋土地管理局审核颁发的资质证书。

3.有自己的名称和组织机构。

4.有固定的服务场所。

5.有必要的财产和经费。

6.有足够数量的专业人员。

7.在社会上有良好的信誉。

有合格的专业人员是关键所在。专业人员指具有资格认证和注册的房地产价格评估师、房地产咨询人及房地产经纪人。房地产估价师必须是在参加了国家统一考试，取得证书并注册登记后，才能从事房地产估价业务。房地产咨询人和经纪人虽然不需要经国家统一考试，但必须参加省、市房地产行政主管部门的统一考试并注册，在取得资格证书之后才能执业，且执业证书实行年度审核制度。

要注意的是，目前有的中介公司“挂羊头卖狗肉”，打着某公司的招牌，实则与之并无任何关系，从事无照经营，招徕顾客，这样无论对买方或是卖方都会埋下不安全的隐患。还有的中介公司擅自扩大经营业务，以经营范围中“信息服务咨询”为幌子，混淆经济业概念，从事专业的房地产中介经济业务。为避免上当受骗，作为房地产投资者和消费者在办理物业买卖、租赁或其他咨询时，一定要到“四证俱全”（《房地产经纪位资格证书》、《房地产中介服务收费许可证》、《税务登记证》及《工商营业执照》）的房地产经纪单位，并要把握好交付费用这一关。

还要提醒大家一下，再好的中介公司也有个别的中介人员素质比较低。所以从我平时了解的情况看，中介个人就是一个小个体，我们作为买二手房的人群，在买卖过程中属于弱势群体，而很多卖房人却有“上帝”的感觉，这点主要源于中介公司找一个卖家的难度远远高于找一个买家。所以我们即便是跟规范的大中介公司打交道，也一定要严格按照二手房的操作流程去把握，买卖过程中遵循正规的二手房合同，不要私下与中介人员达成交易。现在北京市场上比较大的中介公司包括链家地产、我爱我家、21世纪、麦田房产、中原地产、思源地产等，都是相对比较规范有保障的。这里不建议大家为了节省一点点中介费去找小的中介公司，小的中介公司也许可以帮您省一点点中介费，但是对于买房这么重要的事情，已经花了一大笔资金就不要再去纠结中介费这个小细节了。

这里说一下，有的小中介公司会出现“套房”这种行为，就是您想买房却带您看一些他们实际出租的房子，带您看房的目的就是留住您这个客户，顺便可以考察您购房意愿是否强烈，等到有真正房源时再通知您，阻止您和其他中介公司沟通、达成交易。3.2.3 了解你的卖家

现在买房尤其是买二手房，很多购房者都希望能找到一个眼前急于把房子以低价转手的房主。但是天上不会掉馅饼，对于买二手房来说买房者基本是处于劣势，如果不提前考核好卖家的背景，花高价买到不合适的房产也时有发生。

买二手房时，购房者最担心的是碰到一个假卖家，买了一套不是卖家本人的二手房而上当受骗。在买房时，哪怕再正规的中介也不能百分百把握每一位房主信息的真实性，也不可能去逐一核实房主身份。即使在看房初期卖方曾出示过房本，但是现在房本的伪造程度完全可以以假乱真，所以在整个买房过程中购房者一直是很忐忑的。为了避免碰到假卖家这种情况发生，除了在交易费用和手续上走正规流程之外，一定要去把握卖家的个人信息。下面给大家分享几个小经验。

第一，在中介让您交中介费或者给卖家交定金之前，一定要详细了解所卖房源情况，如房子的购买时间、房主对小区的了解程度、房主和周边邻居相处情况如何、房子的居住状态以及一直自住还是在出租等，根据这些细节问题，一些假的卖房者会路出马脚。

第二，交定金之前一定要仔细查看房主的身份信息，如身份证、房产证、户口簿、原始的购房合同、各种税费发票原件、结婚证等，若没有结婚，则要出示单身证明。一般假的房主不敢留真实的身份证信息，这一点您可以通过派出所去核实信息的真假。

第三，就是看房屋的产权状态。房屋的产权状态是购买二手房的前提和基础，只有卖方拥有完全的、无瑕疵的所有权时，才能保证交易的合法性。

第四，如果卖家是夫妻双方或者多人，一定要征求所有卖家的同意，起码要跟每个房主写一份约定书。在此之后这套房子的后续手续才是有效的，能进行买卖，否则合同会做无效处理。

第五，买二手房还有一点需要注意的就是要查看房屋的出租状态。若是购买时房子还处于出租状态，租房人的租赁期限尚未到期，大家一定要注意“买卖不破租赁”的规定，租客也有权要求买房人继续履行原有的租赁合同。这会导致您买了房产后不能即时入住，给您买房带来一定的影响。

这种时候选择一个大的中介公司更能体现中介费花的物有所值。一般大的中介公司在交易可能存在危险时会做先前赔付，但是小的中介公司则不能做这方面的保证。另外在您与卖家沟通时，第一次见面的主观印象也能帮您判断卖家情况。通过卖家的语气也可以把握未来在房屋交易的过程中是否还有商讨的余地。有些急于出手的二手房卖家在您交流过程中通过神态和语气都能看出来。当然碰到一个不容易沟通的房主并不意味着房屋品质不好，只是可能在价格上不容易给出进一步的优惠。我认为碰到一个好的卖家意味着买二手房已经成功了1/3，所以在您挑选房源的时候，不能忽视对卖家的把握。3.2.4 区域放大

有的购房者在购买二手房时已经选定了目标小区，在观望、寻觅了三个月甚至更久后，仍然找不到一套合适的房源。这时候，我建议不妨以选定的小区为中心点，考虑周边几公里内的房源，放宽条件，找到比较合适的几套房源进行比较后再逐渐缩小目标范围。这样可以避免自己钻进“死胡同”，浪费宝贵的时间和精力。

这里讲一个真实的事例。我有个朋友曾经想在望京的一个小区买房，看了快半年也没有挑选到合适的二手房。后来我建议他不要把范围定得太小，可以着眼整个望京区域。一开始我的朋友也有些不愿意将挑选范围扩大，但是苦于实在没有心仪的房子，就又去望京别的小区看了看，结果不到半个月就挑选到了满意的房屋。3.2.5 看小区

每个购房人在买房时必会经历一个阶段，那就是通过层层筛选之后最终确定了意向小区，却在几个意向房源中犹豫不决，不知最终该选取哪一个。这个时候我建议您不妨亲自去小区实地考察一番，经过实地比较之后排除不适合的。对于小区的常规考察一般有以下几点。

第一，对小区配套设施的考察，这里主要指的是对市政设施和停车位的考察。因为二手房小区大多数是有一定年代的老旧小区，那么市政设施是否合理，小区网络是否能满足需求、停车位数量是否充足就是小区设施的主要考察点。除了车位数量充足，无论是地上停车还是地下停车，最好做到人车分流，这样可以保障社区内的空间秩序，让生活更加安全、自如。但是，这点对于大多数老旧的二手房小区来说并不容易实现。

第二，针对社区环境的考察。现在购买新房，所有的小区无不在宣称自己的环境适合于居住。其实，一个小区或一套房子的环境主要包括小区周边环境和小区内部环境两个方面。小区周边环境主要指周边商业配套、教育配套、交通配套和医疗配套；小区内部环境则主要注意容积率、绿化率、楼间距和居住密度等几个数据。对于二手房来说，社区内的环境也许并不能尽人意，但是周边环境应该已经比较成熟。

除了上述内容，二手房小区还要着重看它的年代。相对而言，20世纪80年代到90年代的二手房小区价格比较便宜，但是并不代表此类小区的性价比就高。对于房子的性价比之前已经跟大家讲过如何考虑，这里不做重复介绍。1990-2000年的小区密度会比较小，但是在户型设计方面不太合理，很多都缺少厅。2000年以后，尤其是2005年以后的小区在我看来是性价比比较高的房子。首先，购买这个时间段的房源可以免缴各种二手房税费；其次，从户型结构上来看也比较合理，适合现在居住习惯。

此外，小区内部整洁情况、单元门的安防情况也是选择二手房需要参考的重要因素。尤其是小区楼道内部有无随便张贴小广告的情况，这里可以反映出这个小区的安全程度。张贴小广告情况严重的话，意味着小区对外来人员来访情况不加以限制，任何人都可以随意出入小区内部，那住在这种小区内安全就会存在隐患。【特别提示】年代久远的小区虽然价格便宜，但是不代表就是好的选择。3.2.6 看物业和邻居

购房只是购房者的第一步，入住则是接下来购房者要关注的一个长期存在、在某种程度比买房更重要的问题。因为物业服务好坏与否直接关系到购房者的居住感受和所购房屋今后的增值潜力，这就不得不牵扯到一个物业管理的问题。如今，物管公司的管理水平已成为许多购房者衡量小区品质的重要指标之一，优秀的物管能让居住于其间的业主更感安心和舒适。物管水平停滞不前的公司打理的社区，问题往往较多，小区失窃现象严重、停车混乱等，常常要需要业主花精力防盗，还经常会为一些琐碎的事和物管人员起冲突。

好的物管会对房屋和相关设施进行定期维修或维护，能使物业及其设备处于完好的状态和正常的运行，从而提高物业的档次和适应性。有些小区虽然年代已经比较久远，但因为保养有方，看上去依然光洁如新。

物业管理是指物业公司按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施及相关场地进行维修、养护与管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，并为业主提供全方位的服务。物业公司的优劣对房产小区是否能保值、增值起到很大的作用，下面就说说如何挑选小区物业。

第一，选品牌。目前，物业管理行业趋向市场化，那些经营严谨、服务完善、经验丰富、重视信誉的物业公司越来越受到业主的欢迎。通常名牌物业公司的收费会高一些，但物有所值。

第二，看口碑。随着房地产市场的发展，一些管理体制完善、业主满意度高的物业管理公司在市场上开始逐渐壮大起来。这里可以与小区其他业主多交流沟通，看看他们对本小区物业公司的评价；也可以去同公司负责的其他小区走访考察，基本可以了解这个公司服务水平如何。

第三，尽量选择品牌房企下属的品牌物业服务公司。目前很多品牌房企为了保证品牌的含金量，都会自己做物业。为了维护品牌，这些房企下属的物业服务公司往往不是以盈利或者说是高利润为目的的，如此一来，我们买房才会真正享受低档价格名牌享受。

当然，您也可以亲自去小区考察物业服务水平。

首先，看小区安全程度是否高，这里可以通过门卫对陌生人的态度来衡量。除了本小区业主，保安对主要的三类访客应该有不同的接待办法：对于经常进入小区的保姆、送水工、快递员等，这些人进出小区，门卫是否严格询问来者身份与目的，还是不管不问地随意他们出入；对于业主的朋友进入小区时，门卫有没有电话询问业主家庭并登记；临时性访客比如调查员、看房者进入小区有没有登记，保安人员有没有陪同。还有您可以在在小区里转上一圈，能看见巡逻保安几次，保安是否认识您。如果小区保安不认识业主，巡逻频率又低，业主的安全就不能有保障了。

其次，要看小区公共区域绿化是不是修剪得比较整齐；路面上能不能看见垃圾；人工河道里和水景里的水质是不是清洁、有没有异味，有没有蚊虫飞舞；车行道、人行道、楼道等公共区域能不能看见黑色污垢。

最后，就是对小区物业费的考量。物业费作为以后长期居住的日常开销之一，也是一笔不小的支出，要提前考虑好承担能力。高档的小区物业费自然也不菲，结合面积粗略估计一下管理收费多寡。

3.3 看房注意事项

1.一梯一户与一梯两户

一梯一户的意思是，一部电梯在每层楼中只对应一个住户，或者每层两户人家配有两部电梯，三户人家配有三部电梯等。开发商为表示配套好，就直接称一梯一户。以此类推，一梯两户的意思就是一部电梯每层对应两个住户。电梯配备占用公摊面积，一梯一户的得房率肯定没有一梯两户的高，但是方便住户上下班早晚高峰的出行。

2.开发商与物业不可混为一谈

大部分的开发商都是将物业部分委托给专门的物业公司，业主入住之后，与房屋相关的一些琐事都是由物业公司打理。但是，也有一些实力雄厚的开发商自己负责物业部分。所以，看房时就要问清物业公司是哪一家。3.3.2 看房时应注意的事项

看房是一个既耗时又耗力的过程，我们往往会不辞辛苦地去看许多小区，事无巨细地打量所有小区优缺点，然后层层筛选留下精品。当然，在看房过程中也是有一些注意事项是容易被购房者所忽略的，特别需要注意的事项有以下几点。

1.高压线对居住的影响

高压线如果距离居民楼很近，长期居住会有辐射问题，而且在高压线周边往往手机信号不是很好，看房时一定要注意您心仪的小区附近有没有密集的高压线网。

2.小区教育配套的不确定性

不少家长为了让孩子进入名校，不惜花重金购买名校周边的学区房，对于这笔巨额投资，您可要慎重考虑。现在一些小区虽然打着学区房的名义，但是也许其中只有一两栋楼的业主子女有资格就读小区周边的名校，而其余的一些楼座是没有入学资格的。

3.期房入住时间了解清楚

现在的五环、六环新开发小区越来越多，大多都是期房，周边的配套还不是那么完善，商场、超市、医院还都还处于规划之中。您在购买期房时候，一定要关注它的入住日期，它的入住期与您的生活息息相关，如果期房三年之后才能入住，会不会影响您结婚生子计划，这些都要考虑到。如果您购买一个入住时间是两年之后的房子，并且是用来做投资，资金回流的速度也是比较慢的，需要等上几年。

4.自供暖、集中供暖、地热

自供暖又称家庭独立采暖，您可以自己调节开关；集中供暖就是无论是否需要，暖气始终全天供热，楼层不同，或者同一楼层中的朝向不同，温度会稍有差异，如果感觉太热也不能自己调节。地热是从下往上均匀散热，符合人体的生理需求，对身体有益，一般地热专用管材可使用50年，但是如果地热管出现坏点，比如漏水，这就比较麻烦了，要撬开地板返工。

5.二手房看室内装修和赠送家电

如果室内装修非常的精致，并且屋主对房屋维护得很好，这样的房屋会比同小区的房屋显得新，赠送的一些家庭必备电器，也省去了您亲自挑选的痛苦。

第4章 选房技巧

4.1 如何选新房

在开盘当天选房有很多不确定因素，能在这一天买到合适的房源某种程度上来说是一种运气。如果购房者只能在这一天选房，那么对购房者来说采取恰当的应对策略无疑是至关重要的。

第一要注意的是，如果在开盘当天售楼处排号的购房者很多，您要提前做好几种选择方案，切记不可只认准一套房源，要根据户型和楼层做出不同组合进行考虑。我一般建议买房人在开盘当天针对均价、位置、楼层、户型、朝向等因素就不同的房源做出五个方案。如果通过销售告知了解到房源真的非常紧张，那么多准备方案能够帮助您应对突发状况。

第二要注意的是，因为有的房源在开盘当天开发商才会公布价格，所以一定要了解清楚每套具体房源的价格及层差价格，这是您选房时一个重要依据。这里还要给大家介绍一下选房排号顺序是如何确定的，基本有两种方式：一是按照买房之前的办卡顺序排号，卡办理的早则有优先选房权；二是通络网络摇号进行确定，您具体的选房顺序会通过销售告知，这时您可以问一下销售人员本次开盘的房源情况和您的排号位置，预估一下可能选到的房源，这对您提前做出选房方案是有帮助的。

第三要注意的是，如果开盘当天排号选房时您的号码比较靠后，而此时售楼处的人又比较多，我不建议大家在没有遇到意向房源时勉强购买一层、顶层或者位于小区最边缘的临街房源，这种房子不适合想要自住的购房者购买。4.1.2 不同楼层如何选

现在的楼房越盖越高，而且越高越贵。我们在买房时，评判房子楼层的优劣标准很多时候是依据开发商的报价，觉得定价高的楼层就是好楼层，如多层楼中间的楼层、高层楼中间偏上的楼层等。那么，楼层真的就是越贵越好吗？这里给您介绍一下如何挑选楼层。

首先，要分清多层住宅和高层住宅的区别。

多层住宅一般指的是砖混结构，多层结构，比钢筋混凝土结构的造价成本低40％左右；这类结构的房屋耐久性稍差，折旧较快。多层住宅的优势是房源由于受到各种限制，通常只能是板式，大多南北通透，户型也比较好；如果没有电梯，少了电梯井、候梯厅等公用建筑面积，房间利用率相对较高。

高层住宅一般是钢筋混凝土结构建筑，具有可以节约土地、增加住房和居住人口的优点。下面将针对这两种房源分别介绍挑选方法。

高层住宅楼层黄金位置一般为中高层。以一栋20层的楼房为例，8层价格为整栋楼的均价，楼层越高每层之间的价格差会越大；反之，楼层低则层差差价也会相对较小。如果15～19层每层之间的差价为400元的话，那么8～12层每层之间可能只差200元。当然这里指的是大多数情况下，不排除因采光或者其他建筑物遮挡问题导致的层差差价分布不规律情况。整栋楼中，15～19层是它的黄金楼层。现在流行8～12层为扬灰层的说法，就我个人而言并不太认可，相反我认为这几层位置的房源对于20层的住宅楼来说是性价比很高的。对于既想观景又想选择低价房源的朋友来说，2～4层看小区的景观视野会很好，而且也相对便宜，是很适合的选择。5～7层没有什么缺点，但也没有突出的亮点，这几层的房源我不是很建议大家购买。一层出入很方便适合老年人购买，但是会比较脏、也会比较吵闹，且相对湿冷。在这里是不推荐购买顶层的房源，除非有赠送的顶层平台或者有朋友想使用太阳能等设备时可以考虑，但是大多数小区是不允许顶层安装太阳能设备，这点也要提前打听好。很多朋友认为8层以下蚊子比较多，但是现在很多高层楼房中蚊子随着电梯到达高层，所以相对而言差别不会很大，但是4层以下的房源到了夏天蚊虫肯定会比高楼层多。

多层的选择就比较简单了。以六层的板楼举例来说，“金三银四”这个说法是正确的，这两层尤其适合老年人居住。一二层的房源尤其是一层如果受到停车位的影响，居住起来的舒适度会大打折扣。这里还是不建议购买顶层，除非有送露台的特殊房源。

4.2 如何选二手房

买房尤其是买二手房一定要去看自己想要买的那套房源，这是至关重要的。有的二手房中介，在出售一套房源时可能会因为各种原因购房者看不了房，这时他们会带您去看同一个小区、同一楼层、同类户型、不同位置的另一套房子，这个时候您要特别谨慎。虽然是同样的户型，但是会因为在小区中所处位置不同，采光情况会发生很大变化，所以这里要提醒购房者还是要去看意向购买的那套房子。我曾经看过望京一个叫金都航城的小区。当时出售的是一套四层的房源，但是带我看的是15层的一套同户型、同位置的房子。这套房源的价格与周边均价相比便宜了20％，当时看完15层后我很动心，产生了立即购买的想法。不过我坚持要看四层的那套房子，看完后我坚决不购买这套房子了，原因是四层被周边的底商遮挡得很严重，尽管房价便宜20％，但是很多购房者看后根本不会深入到谈价格这个环节了。

再有就是看房时常规的要看的小区环境、楼间距等。楼间距越大容积率越低，地势相对开阔，比较舒适。小区园林设计比较精美和小区绿化有日常维护的房源，其保值性比较高，也能证明该小区的物业管理水平。楼梯及过道比较整洁则能看出整体住户的素质。梯户比也是决定您入住后舒适度一个重要因素，一梯十户与两梯十户，出行的方便程度是完全不同的，与一梯一户比起来，居住的压迫感会大大降低，居住更具私密性。

当然这里还要提醒大家，包括在我做节目时也会经常提到的一点就是要选择一天的不同时间去看房，有条件的话还可以选择不同的天气去看房。这可以考核房子采光情况，尤其是到了下午四五点钟或者阴天的时候，有的房间会出现几乎完全没有采光的情况，这种房源居住起来也会给日常生活带来不便。4.2.2 房源装修看仔细

对一些女性看房者来说，一套装修情况较好的房源可能对她们的吸引力度会更大一些，或者她们会把装修情况放到选房因素的前几位。的确，合理、巧妙的装修可以掩盖房源本身户型方面的一些缺陷或屋子的小瑕疵（如墙角的裂缝、发霉、管道漏水等毛病），因而看房时购房者必须注意房屋的做工，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否有掩饰的情况出现，观察房屋的墙角是否有漏水、渗水现象。但是这里要告诉大家，很多看上去装修很好的二手房本身的装修费用并不会很高，其实大家看房源时无须过度在意房子内的装修情况。除非是那种看上去类似毛坯房，您不得不再次花很大的精力和时间去翻建房子，这时可以稍微把装修状况考虑到购房因素中。

下面着重提醒看房的朋友们应注意的几点。

第一是卫生间的漏水情况。卫生间漏水会影响您的日常生活，也会影响心情，严重时还有可能牵连到其他住户，影响邻里关系，着实是一件令人烦心又不得不关注的事。

第二是针对一些20世纪八九十年代的老小区，底层的住户要额外注意小区的返水情况，包括马桶返水情况。返水可能会造成家里异味和管道堵塞，也是日常中最让人头疼的事情。

第三是老小区顶层的管道层是否存在漏水情况，这点即使是精装房也可以通过墙上的水渍看出来。

第四是注意整个室内格局力求方正，避免有三角形等不规则形状出现，也应避免室内中央有柱穿过。因为不规则的房形影响家具布置，且造成的浪费面积多，很多缺陷面就是靠装饰装修去弥补。突兀的斜角或锐角对室内居者会造成一种不适的压迫感，能够避免还应尽量避免。

第五是要看房屋通风状况是否良好、采光是否充足等，尤其要检查房屋的窗户有无对着别家的排气孔从而影响屋内的空气质量。

第六就是要特别注意蟑螂情况。

购房者在买了二手房后，一般都会考虑进行二次装修，如果室内有横穿的大梁或回水管道会影响装修效果，因为梁底的高度将直接影响到吊顶的高度；同时，横穿的管道需要进行特别处理，不仅费工费料，而且再如何装饰也会影响美观。4.2.3 南向不代表采光好

我们选购一套房源，看户型时最重要的就是要看它的采光情况。买房是为了居住，如果采光不好的话，家里难免昏暗阴冷，住在里面会觉得很难受。很多购房有个误区，认为南向的房子代表采光好，因此买房时会特别关注朝南的房子，哪怕价格贵一点也没有关系。这里要提醒大家，并不是所有南向的房子都意味着有好的采光。你要看你买的那栋楼南边有没有楼，没有楼最好，这样买低楼层都可以，毕竟楼层越高价格越贵；如果有楼的话，你的楼层就要往上选了，还看两栋楼的楼间距大不大，楼间距越小楼层就要选得越高，避免受到其他建筑物的遮挡。有一次我看中一套纯南向的房子，上午去看的时候觉得采光情况不错，屋子里显得又明亮、又宽敞，而且阳光充足浑身感觉暖洋洋的，让我很心动，不过我还是按照以往看房的经验找了个下午的时间重新看了一下房。到了以后我就很失望，原因是下午2 点左右屋子里的采光情况就很不好了，按照当时的情形到了3点或4 点屋子可能就需要开灯维持光亮度了。造成这个房子上下午采光差距这么大的原因就是因为其他建筑物的遮挡。上午的时候影子不会投射到我看的那套房源上，但是随着太阳照射角度的变化，到了下午其他高楼的影子正好投向我看的房子。当然影响采光的因素不单只有来自其他建筑物的遮挡问题，这里只是提醒想买房的朋友们一套房子的采光不单单取决于它的朝向。有个好的朝向只是满足采光的第一要素，除此之外还有很多外在因素会对房子采光造成影响，大家看房时尽量分不同时间段仔细考察，毕竟买房是件大事。对于很多人来说，一辈子也只有一次买房经历，精挑细选总不会错，不仅可以避免很多遗憾，而且住在里面也安心舒服。

4.3 选房注意事项

很多人在选房时会被好多名词弄得云里雾里，分不清它们之间的区别，下面给大家简单讲解一下关于选房的一些基础知识，帮您更好地了解选房的过程。

1.预售、结购、签约、贷款

商品房预售是指楼盘的建筑工程尚未完成，房地产开发商就将其预先出卖，以期先收一部分款项，待施工完毕后再收取剩余部分款项。在预收房款时，该房屋的所有权并没有转移。由此可以看出，房屋预售并不是房屋买卖，因为在买卖发生时，房屋还在建造中，其房屋所有权还未经登记设定的。因此，房屋预售实质上买卖的只是所谓的“楼花”。但是买到“楼花”则意味着将来必定取得房屋所有权，房地产经营者只能把房屋卖给预付款者，而不能再此另售给他人。

商品房销售又分现房销售和期房销售两种。现房销售是指已经取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证；已经竣工但尚末取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证。期房预售就是一开始介绍的还没有施工完毕的房屋买卖情况。

认购是指开发商在与购房人签订正式商品房买卖合同前，大多要求购房人签订认购书，交纳认购款，目前商品房交易过程都会有这一环节。那么，买房时为何要多出认购这一步，而不直接签购房合同呢？其实，签认购书其实也是给购房者一个缓冲期。购房先签认购书，主要是因为考虑到购房者需要时间来筹备首期款，同时购房者也有充足的时间来斟酌自己的购房决定。因为签了购房合同，一旦经国土部门备案的话，购房者所购房产只有通过国土部门解锁才能再次买卖，而且购房者想退房其程序也会复杂得多。签约就是指签正式的商品房买卖合同。

这里要注意一下，如果销售人员告诉您有一套房买了又被退了，询问您的购买意向，提醒一点的是退房手续需要七个工作日的办理时间，也就是七天后才可以交付定金。

签约就是您选好房子认购后，在指定的时间内与开发商签订住房买卖合同。现在都是进行网上签约，也就是所谓的网签。交易双方签订合同后，这套房子应该到房地产相关部门进行备案，并在网络上公布，然后会给购房者一个网签号，可以通过这个号在网上进行查询。

贷款在当前情况下是大多数买房人的选择。所谓贷款就是买房者以自己所买的那套房子作为抵押，向银行申请贷款，用于支付购房款，再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。很多人认为，贷款的程序很复杂，对于各种贷款方式、贷款利率、还款方式一头雾水，也不知道该如何选择，对于贷款的认知就是向银行借款买房。

签约和贷款部分这里不做过多的讲解，会在下面的章节着重介绍。

2.公示情况

买房时要注意销售公示情况。现在北京所有的在售项目都必须在售楼处摆放一房一价签约公示板，上面有房屋销售情况。对于已经出售或者被认购的房源都会做出标识，多数情况下红色代表已经签约，黄色或橙色代表已被认购，蓝色或绿色表示可以出售，这个公示板上面的信息理论上应该是天天更新，可以在房地产交易管理网上查到的。

一房一价是指开发商必须在售楼处展示每套房产的价格相关信息，包括基准价、浮动幅度、综合差价销售单价、总价等具体情况。如果房子配有车位的话还要附加上车位信息，公示后不得擅自上调房价。4.3.2 几点注意事项

1.注意“定金”已“订金”的区别

选房当天开发商一般都会让您交定金，这里要格外注意“定金”和“订金”的区别，一字之差所代表的法律后果是不同的。“订金”一般应理解为预付款，交付“订金”是先予履行债务的行为。“定金”是当事人为担保主合同而约定由一方当事人预先向对方给付的钱款，属于债务人向债权人履行债务的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款。

两者的区别在于：“订金”只是预付款的一部分，无法起到担保债权的作用，一旦开发商违约不签订合同，购房者无法得到双倍的返还，但可以追究开发商的违约责任；而“定金”则不同，在商品房销售过程中定金罚则同样适用，即“因买受人的原因导致无法签订合同定金不退，因出卖人的原因导致无法签订合同的出卖人应双倍返还定金”。

但是，定金罚则有一个前提，即开发商必须在取得房屋合法的销售证件后才能收取买房人的定金。对于期房开发商来说，其只有取得预售许可证才能对外公开发售，也才能收取购房者的定金。因此，作为购房者还应先了解清楚开发商是否已具有合法的销售证件、是否有权收取定金。在开发商不具有合法销售证件的情况下，开发商如果提前向社会发售房源，则购房者在认购时交纳的只是保留金而非定金，也就是说购房者随时可以选择退房，退房后保留金开发商须如数退还，对购房者的约束力较小。此外，开发商在没有销售许可证的情况下收取了购房者的定金，则是违反相关规定的。

2.购房资质审查

很多购房者在交了定金后认为房子基本可以算是买到手了。但是现在买房要做购房资质审查。具有购房资格的人需要提交购房申请书和相关资料，接受购房资格的审查。居民家庭在购买住房前，向房地产开发企业、经纪机构或存量房网签服务窗口提交身份证、户口簿等相关审核材料的原件、复印件，以及拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》。非北京户籍但缴纳社保满五年的购房人，需开具个人所得税完税证明，可持本人身份证到受理其单位业务的税务部门查询完税情况，包括纳税时间和数额，并可当场打印证明。

资质审查一般需要七个工作日，只有通过资质审查了才具备购房资格；如果审查有问题，您将不能购买房子。还有一点需要注意，这个资质审核有效期为15天，即15天内必须做网签，过期了就得重新审核。所以，如果您通过资质审核没有问题，符合购买资格请您尽快去办理下一步的网签手续，不要因错过时间而没有成功购买到房子。

3.贷款

动辄上百万的房款并不是人人都可以一次性交付的，这里就要面对贷款问题。对于如何贷款，不同贷款方式之间的差别会在下面的章节中着重讲解。

这里要提的一点是，购房者在选房时面对的是房屋销售人员，但是贷款面对的是银行，也就是面向主体不同。销售人员只负责卖房，如果您贷款环节出现问题没有成功，那选房买卖也是无效的，这可以详见第5 章的相关内容。

第5章 签约及贷款

5.1 签约流程

当购房人经过千挑万选终于找到一所适合的房源时，当然是想马上签约把它定下来，但签约也是一个很容易出差错的环节。下面介绍一下新房的签约流程。

第一步，进行购房资质审核。

第二步，和开发商签订认购书。

购房人在挑选好自己中意的房源后，可以与开发商签订认购书，表明本人的购房意向并交纳一定数额的认购金。认购金是由开发商根据房价自定的，一般为几千元，也有上万元的。认购书的主要内容包括开发商、认购房源的基本情况、订金数额、付款方式、签订正式条约的时间等。签完了认购书，销售人员一般都会给购房人一份《签约须知》，方便购房人了解以后的细节，为正式签约做准备。认购完成后，如果购房人反悔是可以退房的，一般来说认购后开发商会给购房人一份收据，七天之内携收据办理退房手续。

第三步，与开发商签订购房合同。

一般要签两份合同，一份是商品房买卖合同，另一份为贷款合同。买新房时首先购房人要明确和开发商签署的《商品房买卖合同文本》是由北京市国土资源和房屋管理局统一印制的合同文本，并且一定要查明代表开发商签字的人是否是其法人；如不是，则查明开发商是否持有“授权委托书”，同时还应该要求开发商在合同上加盖公章。签订购房合同时一定要慎重对待，因为购房人的权利和义务都体现在每一条款内了。所以，在签合同之前，购房人一定要仔细查验开发商的资格，如五证是否齐全。如果是现房，根据规定开发商不需要再办理“销售许可证”，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。这时，购房人一定要看清楚《房屋产权证》是否包括了自己认购的房源。《房屋产权证》和商品房预售许可证都可以在北京市住建委的网站上查找到。关于合同内容我会在5.2.1具体进行解释，这里不做过多介绍。

此外，购房人还应该向开发商要“两书”，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

第四步，与按揭贷款银行签署商品房抵押贷款合同和借款合同。

注意，如果是一次性支付房款的交易，则不用走这一步流程。银行之所以会提供房屋贷款给购房人，是因为购房人可以拿尚未转入本人名下的房产做预先抵押。开发商与特定的银行签订抵押贷款协议书，然后开发商便作为购房人做按揭贷款的担保人，这样银行才会同意向购房人贷款。

对于使用公积金做按揭贷款的购房人，在与银行签订商品房抵押贷款合同和借款合同时，务必提供购房人的公积金证明文件盒身份证明文件给开发商（受委托代办人），文件一般包括公积金存折、夫妻双方的身份证、户口簿等。如另有要求的，按具体的要求操作。公积金贷款有利率优惠，但通常其贷款额度会低于普通的商业贷款，银行计算公积金贷款额度的重要原则是：你每月缴存的住房公积金的金额。如果以夫妻双方名义申请贷款的，则可以夫妻双方的金额之和来衡量可贷款的额度。通常，公积金贷款只能适用于你所缴存公积金的城市。例如，购房人是在北京缴存的公积金，那么只能在北京使用。当然，有些公积金并非是单个城市的，如果购房人缴存的公积金是广东省的，那么购房人就可以在整个广东省范围内申请公积金按揭贷款。【特别提示】在做按揭贷款之前，购房人必须确认自己的信用没有不良记录；否则，按揭贷款将做不下来。银行的信用记录都是联网的，如果购房人的信用卡有不良记录，请及时想办法和银行沟通，争取可做按揭。这里也提醒购房人，平时必须注重自身的信用，信用卡要及时还款，信用是一笔巨大的无形财富，不要轻视了它。

第五步，办理商品房抵押贷款合同的备案登记。

如果购房人是第一次支付房款，则无须考虑这一步流程。购房人与银行签订的抵押贷款合同也要拿到房管局备案登记，这样房管局就可以确认购房人的房屋产权是被抵押给了银行，购房人就有权利可以将按揭后的房产转移至自己的名下。在没有取得房产证之前，购房人是无法就按揭房屋的产权进行他项权利登记的。交易各方（包括购房人、开发商和银行）只能在商品房买卖合同上加盖“已办理抵押备案登记”章，并由房管局出具房地产抵押登记说明书，以此公示房屋的按揭情况。因为房屋按揭贷款的时候较长（通常都是10年以上），所以有的银行为了降低按揭贷款的风险，会要求购房人为房产买一份保险，保险金额不能低于房产的总价，而保险的第一受益人是银行。在购房人还贷期间，都不能中断保险，而且保险单也是要放在银行的。

第六步，收房。

一般来说，走完前述的五步后，购房人就可以等着收房子了。开发商会通知购房人什么时候去收房的，还会发收房通知单。另外，开发商还会安排物业服务与购房人接洽，物业服务公司会给购房人出具临时业主公约和物业服务收费标准。当购房人和物业服务公司签订了管理公约并且付清了物业服务费用后，就可以拿钥匙入住了。不过，这时候尽管购房人已经入住了新房，但仍旧是没有拿到房产证的。在收房的时候，购房人应当细心地检查房子的各个细节部位，确认与自己所签署的商品房买卖合同中的“交楼标准”附件内容是否一致。如果实际交付的房屋与所约定的“交楼标准”不一致，购房人可以拒绝在收房文件上签字收房。

另外，收房过程中还需要注意的一点，即购房人应当认真检查开发商出示的商品房竣工验收合格文件及有关房屋实测面积的文件。如果房屋的实测面积与自己所签署的商品房买卖合同中的约定有不相符之处，购房人则应当要求开发商按合同约定的办法处理。

最后，关于收房时间被延期的问题，分为不可抗力和非不可抗力造成的两种情况。这里提醒你，购房人有必要在和开发商签署商品房买卖合同的补充条款中约定：如果因为开发商的原因延迟了交房时间，开发商应当给予相应的补偿——这是可以商谈的买卖条件。按照最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》第十五条的规定，出卖人延期交房的，经买受人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；延期不行使的，解除权消灭。

第七步，办理产权过户手续。

产权过户是指当开发商已经将整栋楼的产权办下来后，将每个单元的产权过户给每个业主的过程。开发商应当在交房后60日内，将应当由其提供的用于办理房产权属登记的资料一并送至当地房管局，这时相当于开发商协助将每个单元的产权过户给业主。买房人在办理过户手续时，需要缴纳契税、过户手续费，还要交房产权属登记费、权证工本费、权证印花税等，办理过户手续完成后，就可以申请房产证。至此，购房人购买的房产才可以算得上真正属于购房人。

第八步，办理房产抵押权登记。

这一步是只有做按揭贷款的交易才需要的，一次性付款的房产交易无须考虑。购房人如果是按揭贷款买房，取得房产证后，购房人还需要拿着房产证到房管局办理房产抵押登记，这样前期所做的贷款抵押才发生法律效力。为购房人提供房贷的银行拥有抵押权并持有你的房产的《房屋他项权证》，通常情况下，银行会在这时候收取购房人的房产证，以防止购房人拿着房产证和第三方进行房产交易。

完成以上八个步骤，基本上新房的交易就完成了。当然，如果购房人觉得按揭贷款时间过长，可以做提前还贷。这时候，购房人只需要到银行申请提前还贷即可，然后拿着还清贷款的证明和相关材料，再到房管局注销房产的抵押登记，银行到房管局交还《房屋他项权证》，这样购房人的房子就不再被抵押了，购房人才可以从银行拿回自己的房产证原件，从而成为完全意义上该房产的主人。5.1.2 二手房签约流程

二手房的签约流程与新房相比差距不大，具体如下。

第一步，进行购房资质审核。

第二步，认购。

资质审核后需要交纳定金（购房者应该尽量避免与卖房者在认购书中约定“订金”条款，而用“定金”条款，以维护自己的利益）。与新房不同的是，二手房认购环节没有新房规范，这笔定金直接交到卖房者手里。

第三步，与中介机构签订商品房购买服务的协议。

如果买房人已经确定购买某套二手房，那么为了保障双方权益，中介会要求与买房人签订服务合同。协议会明确中介提供服务的具体内容，中介收费等重要信息。【特别提示】当购房人与中介机构签订这种委托协议时，应仔细阅读每一个条款，逐条与中介人员核实其含义。有疑问或感觉权益得不到足够保障时，购房人可以考虑在协议中增加补充条款。

第四步，中介方与买卖双方一起到当地房管部门进行查询。

到了买卖双方有了明确的购买意向及目标价格之后，中介公司地产经纪人应该先到房管局档案馆查册，查证该出卖的房子物业产权是否清晰，是否可以正常上市交易，是否被法院查封或抵押等背景资料。只有在产权得到完全确认的情况下，买房人才能与卖方签署正式的二手房买卖合同，在这之前签署买卖合同则可能存在风险。例如，卖方的房产可能是多人共有产权，或者是集资房、小产权房或经适房等，这些房产的交易都有一定的限制条件，如果事先不明确产权的具体情况而签约，则容易产生无谓的损失。这个环节对买方来说十分重要，所以买家应该向经纪人问清楚该产权问题的查证具体情况，最好有一定的依据证明。

第五步，买卖双方签署正式的二手房买卖合同。

这一步是在中介、买卖双方亲自到房管部门核实产权后的关键一步。作为买房人，必须对所购房产的产权状况了如指掌，如房产所属的地块是通过什么方式获取的、房产证是否已经抵押、房产的用途是什么等。

签署正式的买卖合同时，通常买方要带齐身份证、户口簿、结婚证原件或其他证明身份的原件、印章等资料，卖方也同样要带齐这些资料，同时还要带上房产证原件及复印件。

第六步，到银行支付房款，并到交易中心核价与交税。

这个流程分两种情况，第一种情况是买方是做按揭贷款的，那么作为买房的你，支付的就只是首期房款。第二种情况是买方是一次性支付房款的，那么这时候就是房款的全额支付。应当注意的是，当签署完正式的买卖合同后，无论是支付首付款还是全款，都应当在银行柜台现场完成。

支付房款后，一般同时要到房产交易中心税务部门进行房产核价、核税等。

第七步，到银行申请按揭贷款。

如果是买房人一次性支付房款的，无须走这一步流程，直接进入下一步。按揭贷款申请要准备的材料比较多，你需要带齐身份证、户口簿、结婚证、买卖合同等。如果是申请公积金贷款，因中央国家机关住房资金管理中心（国管）和北京住房公积金（市管）的不同，所需相关材料也不相同。

具体贷款内容，在5.3中会具体介绍。

第八步，到房产交易中心进行产权过户申请。

具体来说，你要准备好身份证、正式的买卖合同、与银行的贷款合同、申请书与委托书、完税单；当然，卖方须带房产证。

第九步，银行发放按揭贷款及交房。

这一步对于一次性支付房款的买房人来说，是不需要的。如果是按揭贷款买房的，那么当买方已经办理完过户手续并且拿到房产证后，则需要拿着房产证到做按揭贷款的银行进行发放贷款的申请，买方拿到房产证时，同时也会拿到房产的他项抵押权证。买方只需将房产证和他项抵押权证一起交给银行工作人员，一般几天后银行就会发放贷款了。发放贷款、交付房产并且支付余款后，二手房的交易就大功告成了。

5.2 签约注意事项

1.跟谁签订购房合同

很简单，签订购房合同应该是跟房地产开发商签订合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，也就是说中介公司不能以自己的名义与购房者签订合同。

2.购房合同一般要一式四份

贷款买房，购房合同通常要一式四份，即住建委一份、开发商一份、银行一份、购房人手中保存一份。如果合同只有三份，开发商会给购房人盖过章的复印件，这都无关紧要。

3.规避利益风险

签完购房合同后会签一个补充条款（通常都是一张A4的纸，这张纸非常的重要），一般会约束卖方的交付时间、违约金额、具体税费由谁来承担等问题，是购房者合法权益不受伤害的保护伞，同时还能减少购房交易纠纷。

从整个《商品房买卖合同》来看，开发商利用合法手段侵犯购房者利益主要有以下几个方面，我们只要针对这几方面设定补充条款。

第一，在4.3.2中已经提醒购房者注意“定金”与“订金”的差别。

第二，公积金或商业贷款办不下来怎么办。在商品房购房购销过程中，普遍采用按揭贷款或公积金贷款方式分期支付购房款项。而贷款是否能获得批准主要看开发商提供的担保情况、购房者本人的资信状况等因素。如果购房者在签订购房合同并支付了首期购房款后，贷款得不到批准，就会面临无法自行支付全部剩余款项的问题，从而承担违约风险。因此应该在补充协议中分清责任，如果由于开发商的原因导致贷款得不到批准，购房者可选择退房并要求开发商承担违约责任；如果由于自身原因，则可以选择变更付款方式或要求退房。

第三，约定房屋所有权证的办理时间。从表面上看，房屋所有权是由房地产管理部门颁发的，与开发商没有直接关系，但在实践中，房屋所有权证件的迟发往往是由于开发商手续不完整、未能交纳土地出让金等原因造成的。因此需要开发商做出相应的承诺，保证在规定的期限内履行各项义务，以顺利取得房屋所有权证，否则应承担一定数额的罚金。

第四，约定精装修房屋的具体装修标准。对于预售商品房特别是精装商品房，购房者一定要明确该楼盘的装修标准，建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修，如设施设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向、达不到标准的开发商担负违约责。

第五，开发商在销售过程中的承诺。为配合商品房的销售，开发商或个别销售人员都会通过口头或以广告的方式就商品房的小区环境、学校、医院、停车位、物业管理等方面做出承诺。这些因素直接影响购房者的居住质量，实际上是构成楼盘价格的一部分，如果不能兑现，必定会使购房者的期望值大打折扣。所以对于开发商做出的种种承诺，一定要不厌其烦，在补充协议中予以落实，并明确开发商违约责任。5.2.2 二手房签约注意事项

1.双方带齐证件去签约。出售方需带上房本原件、本人身份证原件、户口簿原件（已婚的还需带上结婚证原件、配偶身份证原件）、购房合同原件、契税票原件及配偶同意出售证明原件；购买方需带上本人身份证原件、户口簿原件及所需款项。

2.不要将购房款直接交给卖方，而应按照合同约定的付款方式将预购款汇入代收银行，以便监管。

3.谨慎对待“阴阳合同”。在二手房的交易中，买方可能会面临要签署“阴阳合同”的情况。所谓“阴阳合同”就是说买方与中介、卖方签署两种合同：一种是私下里约定的合同，这份合同并不提交给房产交易中心；另一种是正式的商品房买卖合同，是要提交给房产交易中心的合同，原则上，只有这份合同才是真正具有法律效应的。

为什么有时候中介或卖方会要求你签订一份私下里的合同呢？这主要是为了避税，因为房产交易中心是按照正式合同的成交价，并且经过核定价格后才确定需要缴纳的税额。当买方和卖方签订的正式合同成交价低于私下里约定的成交价时，实际上等于是为房产的交易减少了一些税费。【特别提示】“阴阳合同”的操作方法是不符合规定的，私下签订的合同是没有法律效力的，当买卖双方产生纠纷时，真正产生法律效力的只能是那份正式提交给房产交易中心的合同。所以，请谨慎对待类似的“阴阳合同”。5.2.3 签约的其他注意事项

1.签署合同之前必须查产权

在签署合同之前，除了前期进行初步的产权查询外，还要亲自进行产权的确认，特别是对于二手房的交易，产权确认是至关重要的一环。买方应当在卖方或者中介的陪同下，亲自拿着卖方的房产证到当地房地产交易中心进行产权状况的核实。只有在对产权状况熟悉后，买方才能和卖方签署正式的商品房买卖合同。新房也同样如此，一般来说，新房的查询核实主要是查询核实开发商的预售许可证、国有土地使用证等信息。

2.结真阅读任何一项交易条款

合同签署是至关重要的，购房人在交易过程中必须提前对标准合同中需要约定的内容进行全面细致的审读，仔细审读标准合同格式中的任何一个条款。

3.合同空格处未做约定的部分均应画线删除

合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知这些空白处为开发商/卖房业主日后作弊提供了条件。例如，新房标准合同第十五条迟延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算，但购房人一不留神，开发商便将此条款设计成按购房全款的3〓承担违约责任。

4.保留任何费用的发票

对于房产交易来说，交易过程中会有很多税费的发票，也有各种其他费用的发票，这些都是重要的交易资料的一部分，必须妥善地保存。当交易产生纠纷时，发票是重要的证明文件，并且发票本身就是交易过程中某些环节要提供的资料，尤其是各种税费的发票，购房者必须保留齐全。在办理房产过户时，没有完税单是办不下来的。

买新房的时候，同样也要注意保留发票，而且要主动向开发商索取各种费用的发票。例如，交了定金，你就应当向开发商索取定金发票，至少也是盖有公章的收款收据。

5.不轻易签订委托书

委托书是一种授权书，一旦与他人签订关于某些事情的委托书，则代表签署人将某些事情的权利和义务交给了被委托人。通常情况下，买房过程中会涉及两种不同情况的委托，一是委托中介机构进行产权确认、按揭贷款申请、贷款发放进度跟进、过户手续办理等事宜，买房人和中介机构签署的经纪服务协议其实就是一种委托书，等于是买房人委托了中介帮其办理买房的事情，而购房人同时支付给中介服务佣金。二是委托了开发商办理房产的按揭手续办理、房产证的办理等。对开发商的委托，通常并不需要签委托书，是一种隐性的委托。通常情况下，开发商也会主动帮买房人办理按揭贷款的手续，并且办理房产证。对于任何形式的委托，买房人都应当有所知晓，如果认为某项委托并不需要时，可以与中介或开发商具体约定。例如，关于首期房款的支付，买房人最好亲自转账。

6.购房发票丢失该如何处理

买房作为一件大事，每个人都希望可以顺利完成每个环节住进精挑细选的房子，但是总有一些意外发生。下面介绍一下该如何处理购房发票丢失问题。

首先要知道购房发票丢失了，房产证还是能办理的，但是需要更长的办理时间，也会花费购房人很多精力去办理手续。这种情况发生后，购房人首先要登报声明该发票作废，并注明房屋地址、购房者姓名和发票号码等相关要件。然后，到开发商处让其出具相关丢失情况说明，并证明购房人确实在开发商处购买过该商品房。最后，再由房产部门核实丢失的真实情况。购房者还需要到开发商处查询发票底联，开发商处会有存底，可以给购房者出具购房证据，购房者可带着购房证据前往房产部门办理相关手续。

除了收楼、房产交易过程需要购房发票外，在首次提取公积金账户中的资金也需要出具购房发票，因此提醒大家务必妥善保存好这些证明，以备不时之需。不过一些开发商在购房时不开具发票，而只是开具收据，等到收楼时持收据换取发票。如果购房人在这个过程中需要提取公积金，可以拿着购房时开具的契税发票、购房收据和购房合同代替购房发票到银行办理业务。【特别提示】购房发票丢失后，虽然还是可以办理房产证，但是一件比较劳心劳力的事，所以买房的朋友们一定要好好保管购房相关票据，以免给自己造成不便。

5.3 住房贷款介绍

贷款是买房过程中容易忽略但又是非常重要的一个环节。如果处理不好，可能造成买房失败；如果处理得好，是有可能给买方人省钱的。

一般情况下，住房贷款分为商业贷款、公积金贷款和组合贷款三种类型。

商业贷款又称个人住房贷款，是购买商品房而向银行申请的一种贷款。商业贷款分为个人一手房住房贷款和个人二手房住房贷款两种。个人一手住房贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于购买一手住房的商业性贷款；个人二手房住房贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于在二级市场购买住房的商业性贷款。

公积金贷款是指由北京住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款。

组合贷款是指公积金贷款和商业性贷款兼而有之的贷款方式，具体是指当申请的住房公积金贷款不足以支付购买住房所需费用时，不足部分可再向银行申请商业性住房贷款。

下面主要介绍商业贷款和公积金贷款两种贷款形式。5.3.1 商业贷款介绍

1.申办流程

商业贷款申办流程详见图5-1。图5-1 商业贷款申办流程

2.准备材料

申请新房和二手房商业住房贷款提供相同材料包括以下内容。（1）贷款申请书。（2）具有法律效力的身份证明材料。（3）贷款人认可的经济收入证明。（4）购买住房的合同。（5）贷款人要求提供的其他资料。

除此以外，购买新房还需要多提供以下两种材料。（1）支付所购住房首期购房款的证明。（2）授权贷款人查询银行个人征信系统并记录查询结果的相关文件。

3.贷款资格

申请个人一手住房贷款的借款人须具备下列条件。（1）在中国境内具有常住户口或有效居留身份。（2）具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。（3）已经签署购买住房的合同或协议。（4）支付符合相关监管规定要求的首付款。（5）提供经贷款人认可的有效担保。（6）贷款人规定的其他条件。

申请个人二手住房贷款的借款人须具备下列条件。（1）所购房屋具备进入房地产二级市场交易条件，产权明晰，买卖双方签署合法有效的房屋买卖合同或协议。（2）支付符合相关监管规定要求的首期购房款且在贷款人处开立结算账户。（3）同意将所购二手住房抵押给银行作为偿还贷款本息的担保或提供其他符合法律法规、经贷款人认可的有效担保。（4）贷款人规定的其他条件。

4.贷款年限

个人一手住房贷款人民币贷款最长期限不超过30年，外币个人住房贷款最长期限不超过8年。

个人二手住房贷款期限最长不超过30年，且房龄加贷款年限之和最长不超过30年。

目前，有些国有银行对于个人住房按揭贷款借款人的年龄上限规定为男性65岁、女性60岁，如果是夫妻双方共同申请贷款，则以年限更长的一方为准。也就是说，如果男方55 岁、女方48 岁，那么最多可申请贷款12 年。但是有些股份制银行相对宽松，男性贷款年限可延长至70 岁，女性延长至65岁。

5.贷款额度

个人一手住房贷款的单笔贷款额度最高不超过所购住房价值的70％。若相关监管规定对个人住房贷款限额有所变化，则从其规定。

个人二手住房贷款的最高限额不超过所购住房评估价值或二手住房交易价格的70％（两项选其中较低一项）。若相关监管规定对个人二手住房贷款限额有所变化，则从其规定。

6.偿还方式

商业贷款偿还方式有一次性还本付息法、等额本息还款法和等额本金还款法等。

等额本息还款法指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息），本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。该方法每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况确定还贷能力。

等额本金还款法指在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。“等额本息还款”和“等额本金还款”两种还款方式在计算公式上存在一定的差异。等额本息还款在整个还款期间还款额较为平稳；等额本金还款每期的还款额会随着还款进程的推移逐渐降低。等额本金还款最终支付的利息要少一些，但是这种还款方式前期本息支出较大。

因此，并不能简单评价哪种还款方式更加合算，而需要综合考虑借款人家庭经济收入状况以及合理的资金投资情况。如果借款人目前还款能力较强且暂时没有其他大额资金需求，宜选择“等额本金还款”；反之，则可选择“等额本息还款”。

7.涉及的费用

原则上，抵押登记费、担保费、评估费等费用由相应机构直接收取或由银行代为收取。5.3.2 公积金贷款介绍

1.申办流程

公积金贷款申办流程详见图5-2。图5-2 公积金贷款申办流程

2.准备材料（1）身份证或有效身份证明。（2）户口簿首页、本人页及变更页。（3）非北京户口提供暂住证或有效居住证明。（4）已婚或者离异提供有效婚姻关系证明。（5）离退休者提供离退休证明。（6）离退休者提供收入证明。（7）购房首付款发票（收据）。（8）购房合同（正本）。（9）大专（含）以上学历、学位证书、职称证书、自有产权住房证明、租赁公有住房证明。（10）贷款还清证明。（11）公积金管理中心要求的其他材料。

3.贷款资格

申请住房公积金贷款的借款人须具备下列条件。（1）具有合法有效身份。（2）具有完全的民事行为能力。（3）具有稳定的职业和收入，信用状况良好及有偿还贷款本息的能力。（4）属于购买、建造、翻建、大修自住的住房。（5）具有购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或相关证明文件。（6）符合委托人规定的有关贷款的住房公积金缴存条件。（7）提供委托人认可的担保。（8）借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款。（9）符合委托人规定的其他条件。

住房公积金借款申请人须满足上述条件外，其住房公积金缴存情况须同时满足以下三个条件之一。（1）建立住房公积金账户 12 个月（含）以上，同时足额正常缴存住房公积金12 个月（含）以上且申请贷款时处于缴存状态。（2）申请人所在单位经公积金管理中心审批同意处于缓缴状态，但本人满足建立住房公积金账户12 个月（含）以上，且足额正常缴存住房公积金12 个月（含）以上。（3）借款申请人为在职期间缴存住房公积金的离退休职工。【特别提示】对于购买政策性住房的借款申请人不受北京住房公积金缴存时限限制。借款申请人只需满足建立住房公积金账户且处于缴存状态条件即可申请住房公积金贷款。

4.贷款年限

住房公积金贷款期限最长可以计算到借款人70 周岁，同时不得超过30年。

5.贷款额度

目前，公积金单笔贷款最高额度为80万元；个人信用评估机构评定的信用等级为AA级的可上浮15％，即92万元；AAA级的借款申请人，贷款金额可上浮30％，即104万元。

6.偿还方式

自2005年1月1日以后，公积金贷款偿还方式采用自由还款方式。此前，曾推出过等额本金还款方式和等额本息还额方式。

自由还款是指借款人申请住房公积金贷款时，公积金管理中心根据借款人的借款金额和期限，给出一个最低还款额，以后在每月还款额不少于这一最低还款额的前提下，根据自身的经济状况，自由安排每月还款额的还款方式。

在自由还款方式下，借款人调整月还款额，可采用以下两种方式通知住房公积金管理中心。（1）借款人可通过96155电话语音系统调整其月还款额。借款人应当在当期还款日（不含还款日当日）三个工作日前进行调整，还款日前三个工作日至还款日不得调整月还款额。借款人只能在当期还款日后通过96155 电话语音系统变更还款额的操作。（2）借款人可以到贷款业务部门柜台，通过柜台书面委托办理调整月还款额业务。借款人同样应当在当期还款日（不含还款日当日）三个工作日前进行调整操作，还款日前三个工作日至还款日不得调整月还款额。办理时须携带本人身份证原件和身份证复印件，签订《借款人调整月还款额通知书》。贷款业务部门在接到借款人调整其月还款额的申请后进行审核，核准后予以通过。借款人每期只能到贷款业务部门调整一次月还款额。

7.涉及的费用（1）担保费。通常情况下，常见的担保方式为北京市住房贷款担保中心连带责任保证担保、抵押担保。其中担保中心担保涉及担保服务费，担保费收费标准为贷款额度的3‰，最低收费300元；个人信用评估为AA 的，有9.8的折扣，个人信用评估为AAA，有9.5的折扣。（2）房屋评估费。目前，对于商品房期房、商品房现房、二手房需要经行抵押物价值评估，抵押物价值评估涉及的费用按照评估价值的3‰收取，最低收费300元，最高收费1500元。

组合贷款中的公积金贷款部分收取担保费和评估费：担保费为公积金部分贷款金额的3‰（按此标准计算不足300元的，按300元收取）；评估费为房屋评估值的3‰（最高1500元，最低300元，不足300元的按300元收取）。（3）中介费。一般来说，中介费是1500元。5.3.3 两种贷款的区别

商业贷款与公积金贷款的区别详见表5-1。表5-1 商业贷款与公积金贷款的区别注：购买第二套住房的公积金贷款发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于29.4平方米（不含）的缴存职工家庭。

5.4 贷款注意事项

1.确定在现今的贷款政策下，能够贷几成、获得什么利率。例如，依据二套房贷款政策，首付要六成，贷款利率比基准利率上浮1.1倍。

2.个人消费贷款不能用于购房。

3.购买的商品房封顶后贷款才能生效。

4.申请额度量力而行，收入证明需为每月还款额的两倍。有些银行还要求购房者提供流水证明、个体户营业明细和税单等。

5.按照银行规定须向银行交纳银行卡、折年费或小额账户管理费的，借款人应保证还款卡（折）内余额足以偿还当月贷款月供，以免由于卡（折）余额不足而造成贷款逾期。5.4.2 公积金贷款注意事项

1.公积金的人员一般不会进入售楼处的，售楼处公积金人员一般是有专业资质的中介人员。

2.在借款最初一年内不要提前还款。按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满一年后提出，并且归还的金额应超过6 个月的还款额。按照合同约定提前还款应计收补偿金，借款人应在提前还款时一并向贷款人支付。5.4.3 贷款的其他注意事项

1.购房者应当向征信管理部门查询本人的信用报告，确认能否贷款。如果一个人有过不良的信用记录，如逾期不归还信用卡欠款等，且不良记录超过银行相关规定的话，不管其他条件如何，都无法获得贷款。

2.不要遗失借款合同和借据。申请按揭贷款，银行与借款人签订的借款合同和借据都是重要的法律文件。由于贷款期限最长可达30年，作为借款人应当妥善保管借款合同和借据。

3.提供本人住址要准确、及时。贷款发放后，借款人与银行的联系并没有就此结束，而是进入了新的阶段。为更好地享受银行为借款人提供的贷后服务，借款人搬迁新居后，切记一定要将新的联系地址、联系方式及时准确地告知贷款银行。如果没有及时告知银行最新的联系地址、联系方式，将会影响借款人及时享受银行提供的各项服务。若收不到贷款银行的有关通知，还可能会造成一些不必要的麻烦。

4.贷款还清后不要忘记撤销抵押。对于已经办妥房产抵押的住房贷款，当还清了全部贷款本金和利息后，借款人可以拿银行的贷款结清证明和《房地产他项权利证明》前往房产所在地区的房地产交易中心办理抵押撤销手续。

下篇 购房实战篇

第6章 北部购房区域

北京北部购房区域范围较广，包括海淀区北部、昌平区、顺义区及朝阳区的北部。尽管这四个热点购房片区在价格上有较大的差距，但是其各有特色。例如，海淀区的北部和朝阳区的北部以学区房和改善房居多，但五环以内的新房较少，多是二手房源；而顺义区和昌平区因近期相继新开通了地铁线路，其便利的交通、适中的户型以及相对适宜的价格成为较多刚需购房人群的关注热点。

6.1 海淀区北部

海淀区位于北京市的西北部、二环与六环之间，与其他区域相比，海淀区文化资源居北京甚至全国之首，区域内高校林立，北京大学、清华大学、中国人民大学等多所高等院校分布于海淀区北部，因而这里形成了有名的“学院路”、“大学城”。此外，海淀区还拥有中关村一小、人大附小、人大附中等一系列重点小学和中学，这也是海淀区学区房集中的重要原因，也由此吸引了很多对学区房和改善型住房有需求的购房者。6.1.1 上地板块

上地地处北五环外、清河西侧、地铁13号线“上地站”周围、上地十街与上地南路之间，属于海淀区中东部。

在我看来，上地板块的房产发展主要依赖于两大因素：一是有地铁13号线、京新高速以及北五环路等便捷的交通网络；二是上地信息产业基地让上地由“城乡结合部”向综合性高科技产业基地转变，联想、百度等名企均选址于此。

此外，上地也有环境上的优势，如上风上水，南接圆明园，西眺颐和园、香山、玉泉山、百望山，无论是地质、水质还是空气清新度，在北京都首屈一指。

上地板块在售的新房房源不多，主要有亿城西山公馆、上林溪、上第MOMA（50年的产权）和橡树湾，均价为40 000～60 000元/平方米；二手房以2000年以前的房源为主，在上地三街与上地南路之间，有三个规模较大的二手房小区，从东向西分别是上地佳园、上地东里和上地西里。

三个小区之间分别隔着一条街道，上地佳园与上地东里之间隔着上地东路，上地东里与上地西里之间隔着信息路。其中，上地佳园距离地铁最近。因为部分房源带有上地实验小学和上地101中学学区名额，因而平均单价反而比新房高，均价为40 000～70 000元/平方米。

1.亿城西山公馆（1）基本介绍

小区位置：东北旺西路8号中关村软件园内

主力户型：60～150平方米一居至三居

入住时间：2012年始

参考价格：35 000元/平方米（2）王佳点评亿城西山公馆北侧是IBM公司，南临25 000平方米的绿化带，该小区位于中关村软件园内，周边环境较好。就交通而言，亿城西山公馆亿城西山公馆效果图距西二旗地铁站步行10分钟左右的路程，362路、509 路、656 路等数十路公交可抵达小区；小区邻近京新高速、京藏高速，方便有车族自驾出行。

亿城西山公馆从2011 年年中开始销售，目前尚有新房房源在售。小区总共有四栋6～7层的电梯精装公馆，一居两梯12 户，两至三居一梯两户。

该小区小而低密，容积率为1.92；现房，即买即住，这也是小区的优势所在；房源均为精装修，这一点对购房者来讲各有利弊，利是省去装修耗费的精力和时间，弊则是小区统一装修，风格千篇一律，用材也不是由购房者亲手挑选；除此之外，该小区车位比是2：1，车位相对紧张；物业费为4.1元/平方米·月，在普通住宅中相对较高。

2.上林溪（1）基本介绍

小区位置：海淀区安宁庄东路

主力户型：93平方米南向两居和135～137平方米南北通透三居

入住时间：2010-2012年

参考价格：40 000～45 000元/平方米（2）王佳点评

上林溪位于安宁庄东路、地铁13号线上地站附近。小区往东是京藏高速，沿着清河北路可以到达清河桥，365路、392路等公交直达市区

上林溪整体规模较大，由9 栋庭院式板楼和15 栋低密纯板上林溪南区实景图（摄于2012年7月）楼组成，包括两梯四户、一梯两户板楼和两梯四户21层板塔结合楼。北区已售完交房，南区新房源也为即买即住现房。户型通风、采光较好；绿化率为30％，属于普通住宅小区的正常水平；物业费为2元/平方米·月，比较便宜。

但根据已入住的业主反映，上林溪并没有实现真正的人车分流，也没有健身区、游戏区等业主活动区域。建议购房者购买之前实地考察一下小区物业，看小区是否能自由进出、是否有乱停车情况等。总体上来看，该小区比较适合首付预算为100万左右人群购买。

3.上第MOMA（1）基本介绍

小区位置：海淀区上地安宁庄路

主力户型：40～100平方米精装开间

入住时间：2007-2011年

参考价格：35 000～40 000元/平方米（2）王佳点评

上第MOMA西临中关村上地信息产业园，但距离地铁13号线上地站相对较远，步行大约16分钟。

上第MOMA从2005年最初开盘到现在已经有七八年的时间，共19栋楼900户50年产权不限购房源，算是一个中型小区。该小区车位较为宽松，1：1的车位比可以满足业主对停车位的需求；小区容积率为2.2，这在50 年产权小区中容积率相对较低。另外，50年产权在上地商圈也是个优势，小区都是精装修现房，对于很多没有购房资上第MOMA样板间格却又着急买房入住的刚需购房者来讲，也不失为过渡住房的选择。

但3.5元/平方米·月的物业费偏高，三梯20 户这种酒店公寓的设计可能会导致高峰上下楼电梯比较拥挤。

整个小区主打“恒温、恒湿”概念，即20℃～26℃恒温，30％～70％恒湿。目前市面上主打“恒温、恒湿”健康舒适牌的小区屈指可数，因为该小区已是现房，购房者可以在看房时亲身体验一下，另外也可以和已经入住的业主打听一下“恒温、恒湿”的居住成本是多少，以及是否真的舒适宜居。

4.橡树湾（1）基本介绍

小区位置：海淀区上地东、地铁13号线上地站东1公里

主力户型：75～109平方米两居，120～163平方米三居

入住时间：2007-2014年

参考价格：50 000～60 000元/平方米（2）王佳点评

橡树湾位于海淀区上地板块，北五环北侧、京藏高速与上地信息产业基地之间，由华润置地开发，总建筑面积76万平方米，是一个超大型小区。

完善的配套（包括教育和综合小区配套）是橡树湾的最大优势。在橡树湾的西南侧有海淀区实验二小，这是一所已有50多年历史的海淀区重点小学，实验二小共四所校区，位于橡树湾小区内的是总校。海淀实验二小的橡树湾配套之爱儿坊国际双语幼儿园南侧是爱儿坊国际双语幼儿园。另外，橡树湾毗邻同期建设的总建筑面积20万平方米的华润五彩城Livi”g Mall。整个小区的物业管理是由开发商的物业公司物业是华润置地（北京）物业管理有限责任公司负责。

但是小区的缺点在于：第一，小户型偏少；第二，清河北路穿过橡树湾，将整个小区分为两部分，虽然清河北路只是一条城市二级道路，不会有大量的外部车辆通过，但仍然会影响整个小区的居住环境与私密性。

5.上地西里（1）基本介绍

小区位置：海淀区上地信息路西侧

主务户型：80平方米一居，110平方米两居，132～172平方米三居，164～182平方米四居，215～246平方米五居，289平方米六居

入住时间：1998-2000年

参考价格：45 000～60 000元/平方米（2）王佳点评

上地西里房源多为1998-2000年建的六层板楼，共1800户，目前小区出房量较少。小区紧邻上地公园，小区环境较好；小区内配有上地实验学校，业主子女可就读上地实验小学和上地101中学；小区0.8元/平方米·月的物业费用让业主的居住成本很低；容积率为1.9，居住密度与周边小区相比较小。

但上地西里距离地铁稍远，步行至地铁13号线上地站需要15 分钟；房源户型设计较为老旧，面积偏大，尤其是两居、三居户型大部分在110平方米以上。

6.上地东里（1）基本介绍

小区位置：海淀区上地信息路东侧上地东里

主力户型：45平方米一居，48～100平方米两居，85～173平方米三居，140～210平方米四居

入住时间：1996-2002年

参考价格：40 000～70 000元/平方米（2）王佳点评

上地东里小区总户数为3750户，多为20世纪90年代建的六层板楼，小区出房量占到整个上地区域近三分之一。小区户型方正，南北通透，采光及通风较好；小区内配有上地实验小学，直升上地101中学；小区物业费为0.8元/平方米·月，物业成本非常低；步行10分钟可抵达13号线上地站。

不足之处是该小区年代久远，户型格局较老旧；房源不带电梯，上下楼不方便；部分为复式房源，小区的容积率为2.9，密度较高。

7.上地佳园（1）基本介绍

小区位置：海淀区上地东里向东、地铁13号线上地站西50米

主力户型：67～94平方米一居，100～120平方米两居，125～160平方米三居，200平方米四居

入住时间：2004-2007年

参考价格：40 000～60 000元/平方米（2）王佳点评

上地佳园属于上地区域较为成熟的二手房小区，小区内共有1130套房源，房本均满五年，可为购房者节省较多税费；小区多为9～16层板楼，物业费为2.48元/平方米·月，周边配套成熟，小区距离地铁13号线上地站较近，出行较便利。小区对比由于亿城西山公馆与上林溪都属于70 年产权住宅，而且均有现房销售，比较具有可比性（详见表6-1）。表6-1 亿城西山公馆与上林溪小区对比上地佳园、上地东里、上地西里位置都比较靠近，而且都属于学区房源，三者具有可比性（详见表6-2）。表6-2 上地佳园、上地东里和上地西里小区对比6.1.2 中关村板块

中关村被誉为“中国的硅谷”，电子和高科技企业相对集中，聚集了以搜狐、网易、微软等为代表的高新技术企业两万余家，因此在中关村板块写字楼和商铺林立，多数小区也与写字楼和商铺为邻。同时，中关村也是人才资源最为密集的板块，聚集我国近四成的中国科学院和中国工程院院士，这也提升了中关村板块整体的居住氛围。另外，以清华大学、北京大学、中国人民大学为代表的近50所高等院校和以人大附中、北大附中及中关村一小、人大附小等为代表的大批重点中小学也坐落于此，因而中关村也是学区房最为密集的板块之一。除此之外，中关村区域交通便利，如地铁4号线、10号线、13号线都穿过该区域，缩短了大兴、昌平等区域与中关村的距离。

中关村板块已无新房在售，二手房均价为60 000～95 000元/平方米，价格高低与小区的类型、配套和位置有很大关系。中关村区域比较有名的学区房有科育小区、华清嘉园和龙湖唐宁ONE等。

1.红杉国际公寓（1）基本介绍

小区位置：海淀区双清路与清华东路交会处

主力户型：50～150平方米公寓

入住时间：2009年

参考价格：55 000～65 000元/平方米（2）王佳点评红杉国际公寓位于清华大学东100米、红杉假日酒店旁，是一个集酒店式精装公寓、星级酒店于一体的小区70年产权公寓。红杉国际公寓楼座外观实景图红杉国际公寓共一栋19层，三梯九户、320套房源，整体规模较小。

该公寓为精装修现房，即买即住，临近清华大学，环境较好。

但因公寓旁边有双清路，交通偶尔拥堵。另外，公寓西侧有京包铁路，虽然该房源均安有三层中空玻璃，火车经过时噪音仍难免会影响业主的日常生活。红杉国际公寓的容积率为4.52，说明居住密度极高；公寓聘请知名物业管理公司为业主提供量身定制的物业服务，但物业管理费用不菲，达到4.5元/平方米·月。

2.科育小区（1）基本介绍

小区位置：海淀区中关村南一街以东

主力户型：34～40平方米一居，55～68平方米两居，87～105平方米三居

入住时间：1985年

参考价格：80 000～95 000元/平方米（2）王佳点评

科育小区位于海淀区中关村南一街以东、北四环以南、中科院南路以西、中关村南路以北，处于中关村正中，临近北四环。

科育小区是中科院家属宿舍区，原产权单位是中科院，购房者购买时要注意原业主的房本是个人的还是单位的。

该小区房源均为20世纪60年代至80年代中期建成的4～6层不带电梯板楼，共3840套房源。房源南北通透，通风、采光好，得房率高；中关村一小、中关村三小都在小区内，属于学区房，总体出房量极低，购房者购买时要注意学区名额是否已被占用。

不足之处是该小区比较老旧，户型格局设计较为落后，居室面积偏小，小区物业管理较差。

3.华清嘉园（1）基本介绍

小区位置：海淀区中关村五道口

主力户型：51～74平方米一居，74～108平方米两居，90～151平方米三居，164～241平方米四居

入住时间：2000-2003年

参考价格：60 000～80 000元/平方米（2）王佳点评

从华清嘉园步行5 分钟即达地铁五道口站，小区门口就是公交车站；该小区配套丰富，小区对面有易初莲花超市、华联商场等商业配套，小区内除了建有中学、小学、幼儿园、便利超市外，更建有大型小区会所，会所内部设有游泳馆、健身房、乒乓球室等多项娱乐休闲设施。

华清嘉园为华润置地开发的大型中档住宅小区，共2395套房源，分为畅春园、蔚秀园及照澜园。该小区二手房出房量较大，多为12～18层板楼或板塔结合楼，小区容积率为2.5，绿化率达到45％，居住密度低，绿化率高，是比较适宜居住的小区；该小区业主子女可就读中关村二小；物业费为1.98元/平方米·月，在普通住宅中相对较低；房源房本均满五年，交易税费成本较低；小区从小户型一居室到大户型四居室，可选户型较多；但华清嘉园内部商住混合，临街住宅大量出租给商用，导致小区人员混杂，埋下治安隐患。

4.龙湖唐宁ONE（1）基本介绍

小区位置：海淀区中关村甲3号、北四环保福寺桥北200米

主力户型：40～90平方米开间，91～184平方米两居，156～186平方米三居，270～360平方米五居

入住时间：2011年

参考价格：60 000～85 000元/平方米（2）王佳点评

龙湖唐宁ONE位于北四环保福寺桥北200米，地处北四环中轴线，交通便利，周围地铁13号线、地铁10号线环绕，距北四环中路仅100米，距五道口以及成府路文化商业区仅200米。

龙湖唐宁ONE由八栋住宅楼组成，共463套房源，其中多为6～11层板楼，两梯四户，户型有70 年产权180平方米CEO官邸、230～360平方米世家大宅及550平方米“一层一宅”空中别墅以及40年产权小户型开间。

龙湖唐宁ONE是龙湖地产在中关村核心区打造的相对高端的学区房，小区占有优势教育资源，与中关村二小一墙之隔，业主子女可就读中关村二小；小区容积率为 3.8，密度相对较高；物业费小户型住宅楼为4.7元/平方米·月，大户型公寓为6.2元/平方米·月，龙湖的物业管理水平有目共睹，但费用也相对较高；小区于2011年收房，房本不满五年，目前二手房交易成本较高；房源为精装修现房，单价偏高，户型偏大，较适合有经济实力的改善型购房者购买。小区对比鉴于中关村区域新房较少，反而学区二手房较多，因而在此对龙湖唐宁ONE、华清嘉园和科育小区三个二手房小区进行对比，以期对购房者买房有所帮助（详见表6-3）。表6-3 龙湖唐宁ONE、华清嘉园与科育小区对比6.1.3 学院路板块

从地图上来看，学院路是一条三环与五环之间的南北向的城市主干道，学院路两侧教育、科研单位众多。

目前，学院路板块已无新房房源，二手房出房量比中关村板块少，但比上地板块多，二手房多为2005 年以前建成的小区房源，单价也因小区地段、年份不同而差别较大，均价为40 000～60 000元/平方米。

1.戛纳35号（1）基本介绍

小区位置：海淀区花园北路35号

主力户型：35～200平方米的一居至三居

入住时间：2012年

参考价格：45 000～50 000元/平方米（2）王佳点评

戛纳35号距北三环1000米、北四环200米，步行到地铁10号线牡丹园站A口400米，步行300米即到翠微百货。该小区自然环境优越，元大都城垣遗址公园、小月河水景公园、民族园博物馆等尽聚于此。其周边配套齐全，学校、医院、药店、邮局、银行、酒店、餐馆、超市等一应俱全。

戛纳35号单栋楼体高近50米，小区由四栋12～14层楼组成，其中1～3层为底商，共400套房源，一梯四户。

戛纳35号所处的位置交通便利，周边配套齐全；小区自身为现房，即买即住。采暖方式为小区集中供暖。

但该小区不成规模，1～3层全部为底商，虽然为业主的生活提供了一些便利，但也会给业主的生活造成不利影响；小区车位配比不足，物业费达3.8元/平方米·月也是比较高的；小区里既有公寓也有住宅，居住氛围较普通住宅小区杂乱一些；面积小的户型多为狭长型，通风及采光都较差。

2.学知园（1）基本介绍

小区位置：海淀区学清路16号

主力户型：67平方米一居，90～107平方米两居和109～158平方米三居

入住时间：1998-2003年

参考价格：35 000～45 000元/平方米（2）王佳点评

学知园始建于1998年，是一个混合型小区，出房量较少。学知园东临小月河，西临学清路，北接清河镇，南与农业大学北门相临，交通便利，隶属北京市海淀区学院路街道。

学知园由四栋18层塔楼组成，共700套房源，小区中间是街心花园，安静整洁，内有公园健身广场，外邻小月河畔，闹中取静。

但该小区出房量较少，塔楼不太通透，绿化率较低，户型多以三居、四居居多，户型面积偏大。

3.静淑苑（1）基本介绍

小区位置：静淑苑位于学院路北段，学院路五道口清华东路林大北路农业大学对面

主力户型：64～88平方米两居

入住时间：2001年

参考价格：45 000～55 000元/平方米（2）王佳点评

静淑苑小区位于学院路最北面，东临农业大学，西与林业大学一墙之隔，南面是768厂宿舍，北面是石油大学宿舍8号院。该小区是育新高教宿舍的一部分，有四栋18层塔楼及七座多层楼，内住有清华大学、北京大学、人民大学等48所院校的教职员工。

静淑苑小区为教职员工的宿舍，二手房房源较少。房源为六层板楼，容积率为1.86，较为低密；物业费为1.1元/平方米·月，物业成本较低。需要提醒购房者的是，购买此类二手房源要注意房本是单位还是业主本人的。

4.逸成东苑（1）基本介绍

小区位置：海淀区学清路普尔斯马特向西北300米路西

主力户型：55～75平方米一居，75～114平方米两居，89～155平方米三居，214平方米四居

入住时间：2003-2006年

参考价格：50 000～60 000元/平方米（2）王佳点评

逸成东苑小区位于学清路西侧、静淑苑的北侧、学知园的西侧，比较靠近五环上清桥。

逸成东苑的休闲中心位于小区在学清路的主入口处，是小区业主健身、娱乐、休闲、购物、交际的场所。同时，该小区里设有幼儿园，能够满足业主子女就近入园的需求；此外，小区还设有商业服务设施，为小区的居民们提供了更为便捷、周道的服务。

逸成东苑配套丰富，生活便利；业主子女可就读学府苑小学；停车位充足，但小区人车不分流；物业管理水平不高，小区内秩序和治安状况较其他小区略差。小区对比这里对学院路板块的三个二手房小区学知园、静淑苑和逸成东苑进行对比（详见表6-4）。表6-4 学知园、静淑苑与逸成东苑小区对比6.1.4 颐和园板块

颐和园地处北京西北四五环之间，是我国现存规模最大、保存最完整的皇家园林，颐和园板块毗邻北京大学、清华大学等知名高等学府，学院氛围浓厚。除了自然环境和学院氛围的优势之外，颐和园板块周边交通便利，地铁4号线、规划中的地铁香山线让出行更便捷，业主自驾从颐和园板块出发5分钟即可抵达五环。

颐和园板块新房多为高端低密住宅，户型偏大，价格比海淀区其他板块要高出很多。例如，御园、御墅临枫分别位于颐和园的北侧和西侧，均价为55000～80000元/平方米；该板块二手房出房量非常少，如芙蓉里、海淀路小区，位于颐和园的东南侧，较新房更靠近城区，均价为45000～60000元/平方米。

1.御园（1）基本介绍

小区位置：海淀区青龙桥玉泉山路

主力户型：280～460平方米的三居、四居平层官邸和730～820平方米圆厅别墅

入住时间：2008-2015年

参考价格：75 000～90 000元/平方米（2）王佳点评

御园小区定位为颐和园旁的宫殿群，在我国皇家园林“三山五园”环围之中，与西侧的玉泉山、东侧的颐和园万寿山及昆明湖守望，是坐落于玉泉山下名副其实的豪宅。

御园占地509亩，总建筑面积34万平方米，小区分五期开发，总户数593套，目前一期推出67套，二期推出105套，三期推出140套。御园汇实景图

御园小区容积率仅为0.68，当时堪称北京别墅中的最低容积率；小区的圆厅别墅和大尺度十字户型平层官邸隐于古典主义园林之中，居住的私密性较好。

2007-2009年小区一期、二期开盘，均在两月内售罄，业绩两破10亿元。自此，御园被地产同行公认为“北京乃至全国市场的豪宅参照系”。另外，御园小区内配置有1.2万平方米的会所“御园汇”，为业主提供日常休闲场所。

2.御墅临枫（1）基本介绍

小区位置：海淀区香山玉泉山风景区闵庄路南

主力户型：130～240平方米公寓，300～600平方米联排别墅

入住时间：2006-2009年

参考价格：60 000元/平方米（2）王佳点评

御墅临枫位于北京市海淀区香山、玉泉山风景区，介于西北四环、五环之间，距西四环1.2 公里、西五环1.5 公里。该小区不仅享受“三山五园”自然资源，还拥有2700亩高尔夫主题休闲体育园及2000亩以运动为主题的生态园。

御墅临枫占地21.88万平方米，建筑面积25万平方米，小区内容纳了三种不同类型的建筑，由南至北的有序错落排列，不但提高了组团的景观价值而且呈现出错落有致的节奏美。

联排别墅拥有U字形三面花园，视野极为开阔；层高达到3.6米，开阔气派；六层外挂式的观景电梯的板楼，其户型设计户户南北通透，四层叠拼花园洋房的花园、露台及三层的Tow”house，居住备感舒适。

该小区不仅自身绿化率高，周边的自然环境也十分优越。西侧仅一路之隔就是180万平方米的绿色主题公园，内有规划中的27洞高尔夫球场、攀岩俱乐部、生态采摘园、网球场、垒球场等。

3.芙蓉里（1）基本介绍

小区位置：海淀区芙蓉里北路北京大学西门

主力户型：39～52平方米一居，60～85平方米两居，87～105平方米三居，95平方米四居

入住时间：1985-1995年

参考价格：55 000～65 000元/平方米（2）王佳点评

芙蓉里小区位于文化公园、海淀公园和万柳高尔夫俱乐部的环绕之中，自然环境优越。业主自驾和公交出行都比较便利，距离四环路0.5 公里，紧邻万泉河快速路。该小区毗邻中关村硅谷电脑城、海淀体育馆、图书馆等，西北边还有绿野连绵的颐和园公园。

芙蓉里小区分为东西两个院，其中东院有四栋板楼，西院有四栋板楼和五栋塔楼，自身容积率为2.3，较为低密。

在小区的居住者多为铁道部、社科院等国有单位员工，小区内部环境清幽；芙蓉里的房源房本已满五年，但部分房源房本还没下来；有部分房源带有万泉河小学名额。

由于该小区为2000年之前的房源，所以户型格局较为老旧；小区距离地铁站较远，且邻近主干道房源环境较为嘈杂。6.1.5 西山风景区板块

西山风景区位于海淀区西北五环与六环之间，南临中关村传统商业核心区，北接北京市政府投资千亿元打造的海淀北部科技新城。西山风景区的优势在于区域上风上水，自然环境优良。

目前，西山风景区板块在售的新房房源有位于西北旺附近的西山壹号院、五矿万科如园，其均为高端改善小区，均价为90 000～100 000元/平方米；以及位于温泉镇的正源尚峰尚水，均价为35 000～40 000元/平方米。

二手房小区有位于西北旺的保利西山林语小区，均价为35 000～40 000元/平方米。老北京有“东富西贵”的说法，西山普通二手房小区较少，高端别墅小区却非常多，具有代表性的有位于西北五环北京西山国家森林公园附近的香山清琴，小区均价为65 000～130 000元/平方米。

1.西山壹号院（1）基本介绍

小区位置：海淀区圆明园西路药用植物园北侧约200米

主力户型：280～395平方米三居、400～490平方米四居，290～580平方米四至五居跃层

入住时间：2011-2013年

参考价格：60 000元～100 000/平方米（2）王佳点评

西山壹号院位于海淀区圆明园西路药用植物园北侧，西接百望山森林公园，南靠北京药用植物园；乘地铁可在4号线安河桥北站、13号线西二旗站、M16号线西北旺站下车抵达小区，业主自驾可于北五环肖家河桥出口上圆明园西路至药用植物园，北行约200米即到。西山壹号院是融创地产在西山开发的中高端小区，小区建有26 栋5～6层板楼，一梯一户，大约1000套房源。西山壹号院内保留10万平方米原生态山境私园，园区景观西山壹号院小区绿化实景覆土3米，历时两年从全国各地全冠移植了1000余株大乔木；小区外立面选用亿年德国原生莱姆石，该石材兼具花岗石硬度与大理石天然纹路。

西山壹号院绿化率超45％，容积率为1.47，舒适安静，适宜养老；房源的户型大面宽、短进深、双主卧、户户大视野观景，现房在售。物业费为7.8元/平方米·月，居住成本较高，比较适宜能承受首付在400万元以上的改善型购房者选择购买。

2.五矿万科如园（1）基本介绍

小区位置：海淀区西北旺镇后厂村路与永丰路交会处，紧邻百望山森林公园

主力户型：215～300平方米的四居，457平方米六居

入住时间：2015年

参考价格：50 000～60 000元/平方米（2）王佳点评

五矿万科如园是由万科和五矿联合体于2010 年以52 亿元拿下的唐家岭西北旺C1、C3两个地块开发而成，楼面均价接近20 000元/平方米。

该小区位于北五环和北四环之间，西山区域，依托西山山脉“三山五园”的古代皇家园林风光，南眺200 余公顷的百望山森林公园，京密引水渠绕山而过，自然风景怡人，居住环境优越。

五矿万科如园占地12万平五矿万科如园外观方米，总建筑面积约26万平方米，总户数约为800户，以280～300平方米大四居为主力户型。

小区距离颐和园不到10公里，东侧有北京市重点小学之一的中关村二小百旺分校，是中关村二小新承接的最大的一所分校，北京大学等高等学府近在咫尺，教育配套完善。

五矿万科如园秉承了中国传统建筑风格，小区依山傍水；小区的不足之处在于2015年交房，入住时间较晚。

3.正源尚峰尚水（1）基本介绍

小区位置：海淀区温泉镇

主力户型：56～66平方米一居，76～83平方米两居，121～153平方米三居

入住时间：2012-2013年

参考价格：35 000～40 000元/平方米（2）王佳点评

正源尚峰尚水位于海淀区温泉镇，是正源地产在北京开发建设的第一个商品房小区，也是温泉板块第一个商品房小区。

小区生态环境优美，南有西山群脉，北有京密引水渠，将尚峰尚水环绕其中，温泉镇水质优良，空气清新，同时毗邻多个旅游景区，风景优美，是京城最适合宜居的小区之一；业主出行便利，拥有三纵三横的交通网络。良好的自然环境、便利的交通和将来大量入住产业园区的高科技人群，将大大提升该小区房源升值潜力。

正源尚峰尚水建设用地为12.43万平方米，总建筑面积为25.69万平方米，包括公寓、花园洋房、情景洋房、商业。该小区定位为中关村后首席生态名筑，倡导绿色、健康、可持续的生活理念，以中关村、上地等区域的高科技人群为主。小区户型较为丰富，一居到三居都有。

虽然该小区是准现房，但也存在延期交房的问题；据已经入住的业主反映，物业管理也有一些问题，建议购房者看房时可以重点感受一下物业服务。

当然，总的来说对于在中关村上班的刚需人群来讲，从性价比上来看，该小区还是比较合适的。

4.保利西山林语（1）基本介绍

小区位置：海淀区西北旺镇上庄路与黑龙潭路交叉口西行约400米

主力户型：54～160平方米一居至四居，300～500平方米别墅

入住时间：2009-2011年

参考价格：35 000～40 000元/平方米（2）王佳点评

保利西山林语地处上风上水的北京西北，小区分三期开发：一期公寓为1～11号楼，5～8层带电梯板楼；二期公寓为17～34号楼，5～8层带电梯板楼，二期别墅为枫林组团，共72套独栋别墅；三期为14栋7～8层板楼，整个小区共8528套房源。

保利西山林语作为二手房小区，房源房本均不满五年，甚至部分房源房本还没下来，但小区二手房出房量在整个西区风景区板块还算是比较大的；小区内部配有伊顿幼儿园，附近有温泉二中和温泉小学。小区周边是香山、百望山等旅游区，小区的居住舒适度高，环境较好。

但同时因为偏远距离市区较远，小区周边配套非常少；小区靠近西北旺，距最近的地铁4号线安河桥北站大约需要30分钟的车程，业主公交出行不是很便利，而自驾尤其在周末容易堵车。

5.香山清琴（1）基本介绍

小区位置：海淀区四季青乡门头村

主力户型：250～750平方米别墅

入住时间：2005-2008年

参考价格：65 000～130 000元/平方米（2）王佳点评

香山清琴位于香山脚下四季青乡门头村，西距香炉峰仅800米，临近五环路及多条进京道路，小区有独栋、双拼别墅等房源户型。

香山清琴占地25.3万平方米，仅151栋别墅。每栋别墅拥有700～1200平方米的私家院落和花园。香山清琴占据了西山最好也是当年拿地成本最高的地块，比较适宜高端改善型人群购买；小区容积率为0.68，极为低密；绿化率超过60％，小区环境优美；部分房源带有首都师范小学学区名额；距离在建地铁6号线五路居站步行10分钟路程；小区车位可租可售。小区对比这里对西山风景区板块的两个价格在30 000元/平方米以内的小区正源尚峰尚水和保利西山林语两个小区进行对比（详见表6-5）。表6-5 正源尚峰尚水与保利西山林语小区对比6.1.6 万柳板块

万柳板块位于西北三环边，地处海淀区中南部，北临颐和园，西临昆玉河，东部与中关村毗邻而居。该板块周围高校、文化单位云集，既拥有独特的人文气息，又有优美的自然环境。万柳板块被誉为“中关村后花园”，堪称四环以内自然环境和人文环境最好的地区。万柳板块北部为城市绿地，南部为104万平方米绿色文化居住区——万柳居住区。

该板块紧靠西北三四环，地铁4号线、10号线穿行而过。经过多年的发展，该板块已经具备成熟的教育、医疗、商业、公园和交通配套。万柳板块的住宅以学区二手房著称，出房量适中，共有13个二手房小区，9个小区带有中关村三小名额，4个小区带有万泉小学名额。多数小区为2005年以前的房源，价格为70 000～100 000元/平方米。

1.万泉新新家园（1）基本介绍

小区位置：海淀区巴沟南路35号

主力户型：59平方米一居，86～94平方米两居，137～176平方米三居，192～276平方米四居，254～343平方米五居

入住时间：2003年

参考价格：70 000～110 000元/平方米（2）王佳点评

万泉新新家园位于北京市海淀区万泉河路，东距中国人民大学300米，距西北三环500米，圆明园与颐和园近在咫尺，又与“中关村”相毗邻。高等学府云集，文化气氛浓厚，可谓“前后学府，左右名园”。

万泉新新家园为古典三段式欧陆洋房，小区的配套设施功能完善，生活空间划分清晰，并实现了人车分流、无障碍通行的交通组织方式。

万泉新新家园在普通商品房中算是极为低密的，容积率只有0.8，绿化率为40％；小区车位充足；业主出行便利，步行10 分钟抵达10号线地铁巴沟站，更有八条公交线经过小区；该小区配套学校是万泉小学；房源户型南北通透，使用率较高；小区周边配套丰富，有华联万柳购物中心、世纪金源购物中心等。

但因多条公交线路经过小区，也容易造成小区的私密性不高。小区包括50年和70年产权两种房源，购房者在购房时要咨询清楚。

2.万城华府（1）基本介绍

小区位置：海淀区昆玉河畔、万柳高尔夫俱乐部南侧

主力户型：290～500平方米三层Tow”house大地别墅和5～9层官邸

入住时间：2006年

参考价格：90 000～120 000元/平方米（2）王佳点评

万城华府位于万柳居住区的西北部，西临昆玉河，东侧与万泉新新家园为邻，北邻万柳公园及高尔夫球场，南界万柳3号街。该小区所处位置紧邻西三环与北四环，周边配套齐全，拥有北大附小、人大附小、北外附小等教育配套资源以及当代商城、双安商场和世纪金源购物中心等商业配套。

万城华府共有690套房源，包括一期52套联排别墅与69套公寓及二期共400套、三期150套五层叠拼。容积率为1.05，“城市别墅”的小区定位三四环内极少，目前二手房出房量也较少；该小区带有中关村三小的学区名额；小区采取集中供暖，物业费也相对较高，达到5.79元/平方米·月。

3.碧水云天颐园（1）基本介绍

小区位置：海淀区西北三环万柳地区昆玉河畔

主力户型：60平方米一居，93～98平方米两居，115～157平方米三居，176～302平方米四居

入住时间：2002-2004年

参考价格：70 000～90 000元/平方米（2）王佳点评

碧水云天颐园西距昆玉河百余米，北侧距万柳27 洞高尔夫球场咫尺之遥；南侧为万柳小区的配套活动中心。

该小区总占地面积近80 000平方米，总建筑面积近27.5万平方米，由八栋板楼和四栋低塔组成，是万柳板块高档河岸居住小区。

碧水云天颐园具有独有的亲水小区环境；小区得房率非常高，在85％以上；物业管理公司是亿城物业，小区安全安静，物业费为2.2～2.5元/平方米·月，是万柳板块物业费较低的小区；带有中关村三小学区名额；容积率为2.7，在万柳板块稍高。小区对比下面对万柳板块的三个二手学区房小区万泉新新家园、万城华府和碧水云天颐园进行对比（详见表6-6）。表6-6万泉新新家园、万城华府与碧水云天颐园小区对比6.1.7 西二旗板块

西二旗位于海淀区北五环外、回龙观以南、清河小营之北，与昌平临界。西二旗西侧的中关村科技园区汇集了大量全国最具权威性的科研院所及大专院校，并坐拥上地信息产业基地和永丰新技术产业基地；南面是奥林匹克公园，从而提升整个西二旗区域的宜居指数。有三条地铁线（5号线、8号线和13号线）在西二旗交会，交通极为便利。但西二旗人口密度较高，尤其是租户较多，早晚高峰时段地铁拥挤，主路拥堵情况也较为严重。此外，在西二旗区域内商业配套不是十分丰富，虽能满足业主日常生活所需，但大型商业配套较少。

从房产角度来看，西二旗板块密度较大，而且较多保障性住房落地在西二旗区域，如西二旗限价房、西二旗公租房、西城区安置房等。目前，该板块内没有新房在售，二手房小区有领秀新硅谷、怡美家园、当代城市花园等，均价为35 000～45 000元/平方米。

1.领秀新硅谷（1）基本介绍

小区位置：小区位于地铁13号线西二旗站旁，东侧紧邻京藏高速，南侧临近北五环

主力户型：80～300平方米洋房和别墅

入住时间：2008-2011年

参考价格：45 000～50 000元/平方米（2）王佳点评

领秀新硅谷毗邻上地信息产业基地、中关村软件园和生命科学园，是中关村科技园区的配套住宅小区。领秀新硅谷拥有多条出行路线，小区南侧紧邻北五环，东边的京藏高速也可直抵北京的城市中心。

领秀新硅谷地处硅谷核心区，小区内配套有幼儿园和北外附属外国语学校，为业主子女提供从婴幼、小学、初中到高中四个阶段的全程教育。

领秀新硅谷总占地34 公顷，总建筑面积47万平方米，容积率仅1.13，小区内的联排别墅、双拼别墅、独栋别墅、合院别墅及墅质洋房等多种建筑组团有机结合；领秀新硅谷分四期开发，将整个地块划分为A、B、C、D四个区，规划以低层和多层的高档住宅为主，整体布局采用围合形式，由高到底逐级过渡，外围由高板、洋房组团构成，中心为别墅组团。

该小区户型偏大，部分房源采光较好但不通透。小区内部绿化率较高，物业管理也较为严格，整体安静低密。但部分房源在室内能感觉到铁轨摩擦时的噪声，小区北侧临街，大型车辆路过时也有很大声音。小区北侧是西二旗北路，马路有高压线。目前小区内部的部分二手房房本不满五年，所需要的交易税费较高。

2.怡美家园（1）基本介绍

小区位置：北京市海淀区安宁庄西路15号

主力户型：84～100平方米两居，102～140平方米三居，147～235平方米四居

入住时间：2001-2005年

参考价格：30 000～45 000元/平方米（2）王佳点评

优越的地理位置、便利的交通条件是怡美家园得天独厚的优势。

怡美家园总占地面积约10 公顷，总建筑面积约15万平方米，共约1890套房源，单户居住面积从80多平方米至200多平方米不等，由10余种不同户型构成，均南北通透。

怡美家园是西二旗板块不可多得的花园式住宅小区。小区绿化率为40％，容积率为1.6，低密宜居，车位配比为1：1，人车分流。小区物业是望京物业管理有限公司，24 小时有保安巡逻，物业费是1.9元/平方米·月，自采暖。部分房源带有海淀实验二小分校学区名额。

3.当代城市家园（1）基本介绍

小区位置：海淀区安宁庄西路2号天地西侧

主力户型：37～54平方米一居，76～128平方米两居，109～144平方米三居，191平方米四居

入住时间：2002-2006年

参考价格：45 000～55 000元/平方米（2）王佳点评

当代城市家园东望奥运主题公园，西临上地高科技园区，南守中关村，北接回龙观居住区，京藏高速路是连接当代城市家园和北三环的主干道。

当代城市家园占地面积约21 公顷，总建筑面积约34万平方米，其中住宅面积25万平方米，共2800套房源，配套公建1.1万平方米，规划绿地6.89公顷，绿化率超过 41％，属低密度、高绿化率、配套齐全的大型住宅小区。

该小区主体为多层及小高层设计，纯南北朝向，使室内采光、通风、透气的效果均达到最佳；户型方正规整，摒弃多余过道走廊，从而提高了空间的实际使用率，在最大程度优化每个功能空间的组合方式的同时，适当增加变化，遵循人性化设计，让空间更为舒适。该小区的物业费较低，带电梯的房源为2.2元/平方米·月，不带电梯的房源为1.1元/平方米·月。6.1.8 清河小营板块

清河小营位于海淀区北五环外、上清桥北、西二旗以南、上地以东。在清河小营西北是上地高科技产业基地，西南是圆明园遗址公园，延伸至中关村，向东紧邻占地13 000亩的奥林匹克森林公园及亚奥商圈。

清河小营板块内，新房楼盘有北京城建世华龙樾和强佑清河新城；二手房小区有清缘里、永泰园、永泰东里等，均价为35 000～55 000元/平方米。

1.北京城建世华龙樾（1）基本介绍

小区位置：海淀区清河小营桥东700米

主力户型：87平方米两居，94～147平方米三居

入住时间：2014年

参考价格：50 000～55 000元/平方米（2）王佳点评北京城建世华龙樾是由北京城建在清河小营开发的商品房小区，共5249套房源，11～18层板楼，一梯两户。该小区车位充足，车位配比为1：1；业主出行相对便利，可从小区紧邻的地铁8号线西小口站搭乘轨道交通，也可自驾上五环和京藏高速。十一学校、北师大幼儿园签约入驻，方便业主子女接受教北京城建世华龙樾效果图育；小区容积率为2.4，普通住宅中居住密度属于中等水平；绿化率较低，为30％；小区采取集中地采暖方式；北京城建世华龙樾的不足之处在于小区东侧有清河污水处理厂，恐怕会对小区舒适度有所影响。

2.强佑清河新城（1）基本介绍

小区位置：海淀区京藏高速清河桥西南

主力户型：75平方米左右的一居，120平方米左右的两居，160～170平方米的三居

入住时间：2009-2014年

参考价格：35 000～40 000元/平方米（2）王佳点评

强佑清河新城位于京藏高速与北五环清河交会处上清桥西北角，东临京藏高速西侧辅路，南依清河北岸，西至社会福利院，北至清河北路。

该小区占地23万平方米，总建筑面积80万平方米，其中综合商业面积近20万平方米，是集高档住宅、商务办公、大型商场、主题街区（餐饮、娱乐、运动、休闲、文化）为一体的综合性小区，强佑清河新城由18栋高层板楼与1栋综合楼组成，楼间距较大，最远达103米，楼间绿化组团面积均达到了20 000平方米以上，其中最大组团的园林绿化面积达到了29 000平方米，绿化率达到40％。

3.清缘里（1）基本介绍

小区位置：海淀区清河龙岗路12号

主力户型：49平方米一居，70～92平方米两居，99～138平方米三居，203平方米四居

入住时间：1999-2002年

参考价格：35 000～45 000元/平方米（2）王佳点评

清缘里为总规划面积60万平方米的公园式小区，共17栋10～13层电梯板楼，主力购买人群是在中关村、上地上班的白领。

该小区容积率较高，居住密度高，物业费为0.5元/平方米·月，绿化率为30％，比较宜居；小区紧邻地铁8号线，出行便利；房源户型较为丰富，从49平方米一居到203平方米四居；小区内设有小学和幼儿园，方便业主接送子女上学；小区周边有京北医院和清河医院，业主就医极其便利。

4.永泰东里（1）基本介绍

小区位置：海淀区清河上清桥东北处

主力户型：47～58平方米一居，60～65平方米两居，74～85平方米三居

入住时间：1997-2000年

参考价格：35 000～50 000元/平方米（2）王佳点评

永泰东里是清河小营板块比较大且老旧的小区，容积率为3.55，小区密度非常高；物业费为0.55元/平方米·月，居住成本较低；小区均为六层低板，户型南北通透，采光和通风性能较好；房源的户型面积偏小，但总价较低，适合首次置业的刚需人群购买；部分房源带有永泰小学学区名额。小区有多个固定停车位，可租可售，另外小区门口还有大量免费停车的地方。

6.2 昌平区

昌平区位于北京西北部，南与北京城区亚运村接壤，位于北中轴奥林匹克公园北延长线上，依托京藏高速公路和立汤路与中心城连接；昌平区上风上水，自然生态环境良好。

目前，昌平区主要有以下几处热点购房板块。

一是昌平新城板块。由于地铁昌平线开通的带动以及多家名企入驻，在2012年后昌平新城板块备受购房者关注。

二是昌平老城区板块。昌平老城区是昌平区政府所在区域，整体环境较好。

三是回龙观及天通苑板块。因其属于昌平区比较早也比较成熟的居住区域，人口密度较大，配套也相对成熟。

四是北七家及小汤山板块。因未来科技城的规划，北七家及小汤山板块会在未来有极大发展。此外，小汤山因其疗养资源丰富，因而该板块高端小区云集。

五是沙河及朱辛庄板块。

目前，昌平区的整体房价在20 000～30 000元/平方米。6.2.1 昌平新城板块

昌平新城板块是与昌平老城区板块相对应的板块，位于昌平老城区的东南方向，以南邵镇为中心。南邵镇自然条件得天独厚，交通主要依赖于京藏高速和地铁昌平线（地铁昌平线一期的终点站南邵站位于南邵镇中心）。

昌平新城板块在售楼盘主要依附于昌平地铁和白浮泉湿地公园，白浮泉湿地公园占地413公顷，好像一座巨大的天然城市氧吧，为周边小区输送良好的空气。

目前昌平新城板块内新房房源居多，楼盘均价为25 000元/平方米，在售的户型较为丰富，以60～160平方米的一居至三居户型居多。昌平新城板块的新盘有北京风景、路劲世界城、长滩壹号、金科廊桥水岸。

1.北京风景（1）基本介绍

小区位置：京藏高速30出口向东，南环大桥东侧1000米

主力户型：85平方米两居，120平方米三居，170平方米四居

入住时间：2012年始

参考价格：20 000～25 000元/平方米（2）王佳点评

北京风景是昌平城区东扩规划中，政府组织出让的首块住宅用地。北京风景距西临的京藏高速公路5分钟车程，步行10分钟可达南邵地铁站。

试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]

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