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发布时间:2021-04-06 14:07:54

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房屋质量的交接处理(房屋买卖纠纷)

房屋质量的交接处理(房屋买卖纠纷)试读:

房屋质量的交接处理

(房屋买卖纠纷)作者:编辑部排版:Cicy本书由北京法讯网络技术有限公司2015授权北京当当科文电子商务有限公司制作与发行。— · 版权所有 侵权必究 · —房屋质量的交接处理——收房交钥匙,房屋非原状?

【案情简介及争议焦点】

2008年5月,买方与卖方签订购房合同,约定验房后签订房屋交接书作为移转占有的标志;卖方承诺签约后至交接期间,保持房屋各项装饰及附属设施的完整。双方补充约定,卖方应保证交房时房屋状态与买方签约前“初次验看时保持一致(不包含违章拆除部分)”。约定总房款445万元,交房时间为2008年7月13日。

2006年7月,该房因落地窗及锅炉等属违章建筑被当地房管局限制交易,2008年4月该限制被注销。

2008年8月6日,已取得产权证,付清全款的买方委托李某办理交房事宜,买方认为房屋存在部分灯具、插座、空调损坏现象,同时落地窗、锅炉被卖方拆除,属于重大瑕疵,不符合基本的交房条件,遂诉请逾期交房违约金及破坏房屋原状的赔偿金共计20万元。

争议焦点:1.违章拆除是否合法?2.卖方是否构成逾期交付?

【裁判要点】

1.违章拆除合法。从卖方提供的房产登记信息分析,系争房屋存在违章搭建且被限制交易,而卖方排除限制交易的时间在双方签订合同之前。因合同上明确了装修不包含违章拆除部分,故对于买方认为卖方拆除的违章设施破坏了原房屋的装修的理由,法院难以采信;因双方未约定拆除违章建筑物的归属,故对于买方认为该违章建筑物归其所有的理由,法院亦不予采信;至于买方提到的花园内的锅炉问题,因买方未能提供足够的证据证明卖方系在合同签订后拆除的,故对于买方要求赔偿锅炉损失的请求,法院不予支持;由于买方要求卖方赔偿其因装修损坏违约金的请求,缺乏事实及法律依据,故法院无须对该损失进行评估。

2.逾期交房违约。合同明确约定了交房时间,虽卖方提出了在此日期前进行了交房,但仅提供了证人证言,因该证人证言为孤证,无其他证据支持,故法院难以采信。2008年8月6日双方进行了交房,虽买方认为因房屋现状与原状不同而拒绝收房,但从看房记录来分析,系争房屋的现状仅有很小的瑕疵,远未达到拒收房屋的状况,故法院确认双方的交房时间为2008年8月6日,由于卖方未能及时与买方交接房屋,故对于买方要求卖方支付逾期交房违约金的请求,法院应予支持,但买方所计算的时间、金额均有误,对此法院予以调整。

【裁判依据或参考】

1.法律规定。《物权法》(2007年10月1日)第35条:“妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第36条:“造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”第37条:“侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。”第38条:“本章规定的物权保护方式,可以单独适用,也可以根据权利被侵害的情形合并适用……”《合同法》(1999年10月1日)第112条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。”第113条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第121条:“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。”《民法通则》(1987年1月1日)第112条:“当事人一方违反合同的赔偿责任,应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定,一方违反合同时,向另一方支付一定数额的违约金;也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。”

2.地方司法性文件。北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(2010年12月22日京高法发〔2010〕458号)第2条:“当事人签订的预购书、购房意向书等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容的,可以认定为房屋买卖合同,但当事人另有约定的除外。因可归责于当事人一方的原因致使房屋买卖合同未能订立,预约协议约定有定金条款的,应当适用定金罚则;没有约定定金条款,或者定金处罚数额不足以弥补守约方实际损失的,违约方应当赔偿守约方因此所受到的信赖利益损失。守约方要求赔偿合同履行的可得利益损失的,一般不予支持。”第24条:“房屋买卖合同签订后,因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现,守约方要求解除合同,并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的,应酌情予以支持,但当事人另有约定的除外。在认定和计算可得利益损失时,应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本,并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。”第25条:“房屋买卖合同不成立、被确认无效或被撤销,信赖合同有效成立致受损害的一方当事人要求另一方赔偿信赖利益损失的,应予支持。信赖利益损失包括所受损害和所失利益(当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等),损失赔偿数额以不超过履行利益为限。”上海高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》(2005年12月16日)第7条:“答:买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于‘二手房’买卖中的标的物一般已使用一定年限,并存在装修、装饰等现状,买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此,对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的,应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的,则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵,如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生,而系房屋本身所固有的,若没有证据证明出售一方对此是知晓的,出卖人亦不承担瑕疵担保责任,但买受人可以房屋所有人身份,依据因合同转让而取得的权利,向开发商主张保修责任或赔偿责任。”

3.参考案例。2011年4月广东某房屋买卖合同案,法院认为:双方所签《房产买卖合同》及补充协议系当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的禁止性规定,合法有效,当事人应全面履行合同约定义务。买方已履行支付购房款义务,卖方应按约定将涉案房屋交付原告,但卖方未向买方履行交房手续,未将《家私家电及其他设施清单》列明的家私电器悉数移交给买方,已属违约,应承担违约责任。买方诉请卖方赔偿因卖方拆除屋内原有设施(具体见清单)而造成的损失1.5万元,经现场查看,《家私家电及其他设施清单》列明的家私电器仅有部分不在涉案房屋内,而该部分家私电器因清单上未注明其品牌、规格、新旧率等信息,导致无法对这部分家私电器的价值进行评估,买方作为接收家私电器的一方,应顾虑到交易可能存在的风险,而与卖方在签订《家私家电及其他设施清单》时未对移交物品详加说明,以致未能证明上述部分家私电器的损失价值,应承担举证不能的不利后果,故对买方要求卖方赔偿损失的该项诉讼请求不予支持。2011年3月天津某房屋买卖合同案,法院认为:关于所需交付的房屋现状,双方在合同中虽未对房屋现状进行具体明确的描述和记载,但双方在缔约前,买方已查勘房屋,双方亦约定以现状房屋交付,故卖方在收取房屋价款后,应本着诚实信用之原则,向买方交付与原查勘房屋时现状相符的房屋。鉴于双方对房屋现状的评判标准存有异议,依据第三方出具的评估报告所描述的现状为界定诉争房屋现状的标准较为公平。同时,从房屋使用功能及交易习惯看,一套房屋内,门、窗、暖气设施、照明顶灯、电源线面板、空气开关罩盒面板等系满足房屋使用功能不可缺少的必要设施,卖方将房屋内的门、窗、暖气、顶灯拆卸走,违背了诚实信用的原则及双方的合同约定,买方拒绝接收房屋属于行使法律赋予的抗辩权,诉争房屋至今仍未办理交付手续,责任在于卖方,依照合同就逾期交付房屋的约定,应向买方支付总房款10%的违约金,同时酌情向买方支付一定补偿,由买方自行恢复。2011年3月山东某房屋买卖合同案,朱某与丁某因房屋买卖合同纠纷诉至法院,2010年7月,法院作出调解书。因丁某未超过调解书确认的日期交房,并造成房屋损害,起诉要求支付逾期交房的违约金及损害赔偿。法院认为:因房屋交付问题所发生的争议,已经生效法律文书予以处理。朱某再次起诉,违反“一事不再理”的诉讼原则,其起诉应予驳回。2010年8月上海某房屋买卖合同案,法院认为:当事人应按照约定全面履行自己的义务。根据买卖合同的约定及双方协商变更后实际履行的事实,不存在卖方所谓的逾期交房。房屋交接后,卖方理应支付房屋余款。作为交接手续的书面记载,房屋交接书的签字认可,表明双方已完成了交接手续。且卖方亦实际入住至今,其拒绝支付房屋余款,构成违约,故买方要求卖方支付余款并承担违约责任,并无不当,应予支持。至于卖方提出的有物品缺失损坏,首先,卖方若对交接物品有异议,本应在签收交接书前提出;其次,即便物品存在瑕疵,卖方亦只能要求买方修理或合理降低对价,无法构成拒付房款的抗辩理由,而现卖方之一在房屋交接书上签字认可,应视为卖方认可交付的房屋及物品符合约定。但应指出的是,从卖方提供的照片看,被损坏的沙发较为明显,如系之前即被损坏,签收交接书前不可能未被发现,显在双方发生纠纷后被损的可能性更合理。为避免累讼,法院酌情在房款中扣除沙发的损坏价值;另外,考虑到双方发生纠纷的情况,法院酌情降低违约金数额。2009年6月上海某房屋买卖合同案,法院认为:从房屋装修的常理分析,橱柜应属不可移动的物品,应认定为固定装修,因此卖方拆除橱柜显然不符合合同约定,但由于双方未签订固定装修的明细表,亦无法确认卖方拆除橱柜的价值,故对于该固定装修的金额,法院酌情确定价值为5000元,即卖方应支付买方上述价值的违约金。2009年2月广东某房屋买卖合同案,2006年,林某买王某房,因合同履行纠纷致诉,次年,法院判决林某支付尾款,王某交钥匙。因林某支付尾款后,王某未交钥匙后再诉,2008年4月1日,王某在诉讼中将钥匙交法院,经勘查,门窗及装修遭人为毁坏,经评估修复费用1.2万余元,产生评估费3000元。法院认为:王某未依约在收到林某支付的购房尾款时,将涉案房屋使用权实际交给林某。王某将涉案房屋的钥匙通过法院转交给林某,应当视该日为王某履行交房时间。王某于2008年1月23日已收齐全部楼款,而将房屋交付林某的时间是2008年4月1日,故王某存在迟延交房行为,应支付违约金。涉案房屋门窗及装修被毁坏,作为房屋的一部分,上述门窗及装修的拆除或破坏即失去使用价值,因该破坏均发生在王某交房给林某之前,作为卖方,王某未将案涉物业以现状予买方,应对涉案房屋交付前的损坏承担赔偿责任,故修复价格及评估费应由王某承担。2009年1月广东某房屋买卖合同案,法院认为:买方称涉案房屋存在漏水等质量问题,虽提供了相关人员证言,但卖方对此未予认可,买方又未申请证人到庭质证,故该证言的证明力不能得到确认。加之买方在未与卖方办理房屋交接手续的情况下,擅自撬门进入该房,后又进行过施工,导致现场已无法复原,漏水的成因及修复的方案、费用也均已无法得到有效的确定,故其主张对方赔偿房屋修复费的诉请无法支持。因本案中卖方已将房门钥匙是交付给中介公司的,在房产过户的基础上,只要付清购房余款,买方是可得到钥匙取得房屋的,但其实际却未付清房款,对于由此造成的损失其也负有相应责任,判决买方支付剩余房款2万元,卖方赔偿买方3050元。2005年5月辽宁某房屋买卖合同案,2003年8月,陈某签约购买吕某房,因吕某儿子对卖房有意见,故约定“卖方协助买方腾房,日期定于10月1日前,余5000元搬家付款。”2003年10月陈某出具收条,载明因未腾房,水电费、采暖费未结清,按协议上写陈某留5000元未给吕某。后通过法院强制执行,房屋腾退后交付给陈某。因陈某以逾期交房应承担违约金为由拒付5000元余款致诉。法院认为:根据双方协议,诉争余款5000元并非定金,亦非合同约定的违约金,其只是房款的一部分。双方在履行交付房款义务上,约定履行方式分为两部分进行,其中首付款在签订合同时给付,余款5000元在交钥匙时给付。陈某在与吕某签订合同交付首付款时已知吕某之子对吕某卖房有异议,其并未要求撤销合同,只是在购房协议上附加注明卖方协助买方腾房,日期定于10月1日前,余5000元搬家付款。并未约定如未按时腾房则余款作为违约赔偿,不予给付。结合陈某于2003年10月6日所写收条内容,可认定该5000元是双方约定吕某履行搬家、腾房义务后,陈某再给付吕某该款,现吕某已履行搬家义务,诉争房屋已由陈某控制并出卖,给付余下房款的条件已成就,故陈某应给付余下房款5000元。

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