二手房买卖纠纷处理锦囊(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：法律出版社专业出版编委会

出版社：法律出版社

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二手房买卖纠纷处理锦囊试读：

出版说明

随着我国社会经济的快速发展和法治建设的不断进步，老百姓对司法的需求日益增长。为了帮助广大百姓能够运用法律法规解决一般的法律纠纷、维护自身的合法权益。我们设计出版了《以案说法纠纷处理锦囊系列》。本套丛书着眼于日常生活中高频出现的法律纠纷，通过对具体案例的解析，联系现行法律规定，为读者提供解决纠纷的技巧和操作指南。

本套丛书主要具有以下特点：

1.问题典型。本书从老百姓的生活出发，精心选择案例。每个案例提炼出问题作为标题，使读者查阅寻找问题一目了然。

2.解答深入。本书的专家解答部分不仅告诉当事人怎么办，还讲述了为什么，通过解答一类问题，达到举一反三的效果。

3.体例合理。每个案例后面都有专家提示，附录部分有相关法律法规，针对具体侵权行为，解答部分还列明了损害赔偿计算公式，读者可以直观借鉴。

4.内容全面。本套丛书涉及医疗、物业、工伤、继承、道路交通、婚姻家庭、房屋拆迁、劳动就业等热点领域的纠纷，与民生息息相关。

希望本套丛书能够为广大读者带来切实的法律帮助。由于编者水平、精力有限，不完善之处在所难免，希望读者多提宝贵意见，以帮助我们修订、再版时加以完善。

宝贵意见请发至邮箱：dazhong@lawpress.com.cn.编者2012年1月1日

第三版修订说明

本书上市以来，深受读者喜爱，取得了良好的社会效益。

为继续满足读者的需求，我们结合一些新的法律规定以及市场反馈的信息、意见，对本书进行了修订再版。

本次修改主要体现在以下几个方面：

1.根据2011年1月21日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》、2011年8月9日公布的最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》等新的法律法规对原稿中的相关内容进行了修订。

2.根据市场反馈的信息和意见，补充了二手房价格评估、中介服务、按揭贷款购房、购买政策性住房等相关问题。

3.对上一版图书中存在的错误或表述不准确、不清晰的地方进行了修改、润色，删繁就简，进一步提高了书稿内容的质量。

希望本书能够为广大读者带来切实的法律帮助！由于编者水平、精力有限，不完善之处在所难免，欢迎读者多提宝贵意见，以帮助我们修订、再版时加以完善。

联系邮箱：dazhong@lawpress.com.cn编者2014年4月

No.1 二手房买卖合同效力的问题

1.无产权证房屋买卖合同有效

产权证对于房屋的买卖合同而言主要承担着公示和对抗第三人的效力，签订买卖合同时未办理产权证并不意味着买卖合同无效。买卖合同是否有效主要看是否符合《合同法》的相关规定，合同的有效性要件主要包括：（1）当事人之间的真实意思表示，（2）内容不违反法律的强制性规定。【案情】

张先生从李女士处买了一套房屋，该房屋的产权证正在办理中，之后张先生又把房屋卖给了王先生，并且双方签订了购房合同，结果房价上涨，张先生起诉到法院主张合同无效，愿意返还王先生所交的定金，结果法院判决合同有效。

法院认为：虽然我国《城市房地产管理法》第38条规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但是《城市房地产管理法》第38条规定未取得权属证书不得转让是行政管理的规定，即要求行政机关对未取得房屋权属证书的房屋不办理过户登记手续，是从物权公示的原则出发，为了保证交易安全所采取的行政管理措施。只要合同双方当事人对于房屋的权属情况没有产生误解，是双方真实意思表示，合同就应当认定为合法有效，这是符合合同法精神的。同时，根据我国《物权法》第15条的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。【案例分析】

对于没有产权证的二手房，买房人无法办理过户，也就无法享有对房屋的处分权。而更大的风险在于，如果之后房屋可以办理产权，房屋价格上涨后卖房人反悔，单方面提价，可能不配合过户。更有甚者卖房人可能以不正当手段，将房屋以更高价格转卖给第三人，造成两个买家之间房屋权属的争议。虽然本案中合同被法院确认为有效，并追究了违约方的责任，但在房地产交易过程中，由于程序复杂，对于未取得房屋所有权证而进行交易的双方来说，均产生较大风险。【专家提示】

购无产权证房应慎重，建议买卖双方都应当完善合同条款，明确违约责任，交易之前对于房屋的权属进行调查，以免因权利瑕疵而产生纠纷。【关联法条链接】《城市房地产管理法》第38条《物权法》第15条

2.未办房产过户手续，房屋买卖合同依然有效

我国《城市私有房屋管理条例》规定，买卖房屋双方应到房产管理部门进行房屋产权变更登记。该条例的规定体现了国家对不动产的监督和管理，但这并不意味着未办理房屋产权变更手续的房屋买卖协议即视为无效的民事行为。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿并立有契约，买方交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应责令其补办房屋买卖手续。”此后，最高人民法院法发〔1993〕37号《全国民事审判工作座谈会议纪要》规定：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。”【案情】

2009年7月20日，张三与李四签订了一份房屋买卖协议，约定：张三将其名下所有的一套商品房出售给李四，房屋总价款100万元，合同签订当日李四预付房款80万元，余款于同年10月20日前张三交付房屋时一次性支付。张三承诺在10月20日之前协助李四办理房产过户手续。协议签订后，李四按约付清了房款，张三也交付了房屋。后张三反悔，不想把房子卖给李四。2009年10月20日，李四依约要求张三办理房屋过户手续遭张三拒绝，张三于是诉至法院，以房屋未办理房产过户手续要求法院判令李四归还房屋，并表示愿意退还房款本息，后法院驳回了张三的诉讼请求。

法院认为：本案张三与李四诉争的案件事实清楚，焦点是双方签订的买卖房屋协议是否有效。张三与李四之间签订的房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，且已实际履行，该房买卖协议是有效协议。依据我国《民法通则》第55条、最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条的规定，张三与李四房屋买卖协议有效。张三应提供有效证件协助李四办理房屋产权变更登记。【案例分析】

本案中张三与李四之间的房屋买卖协议体现了双方的真实意思表示，且已房款两清，张三拒绝协助办理房屋产权变更手续，侵害了李四的合法权益。故本案应依据我国《民法通则》及相关司法解释，认定房屋协议有效。【专家提示】

买卖双方自愿并立有协议，买方交付了房款，卖方交付了房屋，又没有其他违法行为，只是没有办理过户，应认为买卖合同有效。【关联法条链接】《民法通则》第55条

最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条

3.网上签约具有法律效力

张三和李四原本是一对邻居，2010年2月，李四想买一套北京二手房。张三名下刚好有套房子出售，双方协商达成一致后，以40万余元的价格成交。李四说，当时他本打算和张三签上一纸协议，并支付一部分定金，但张三表示“大家都认识，折腾这些没必要”。于是，双方直接按照北京市建委《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》的要求，到朝阳区房屋产权权属登记中心服务窗口填写了《存量房买卖合同信息表（自行成交）》，进行了网上签约。“当时觉得张三挺爽快的。房款还没给他，他就把钥匙、电卡都交到了我们手上。”可就在办理完网签、纳税等相关手续后不久，张三却突然变卦了，声称价格太低，房子不卖了，并要求李四和他一起去注销网签手续。说起变卦的原因，张三说：“在这个地段，这样的房子价格应该在100万以上。”他认为，最初商谈的40万元对于其明显不公，“当时张三没有做市场调查，而是误信了李四的话，才以极低的价格与其去办理了网签手续。当了解到楼市的具体行情后，才知道自己差点损失了近60万元，所以要求李四协助自己去办理网签注销手续，但遭到了拒绝。”随后，张三独自前往朝阳区房屋产权权属登记中心申请注销网签，但被告知网上签约10天后如果申请注销必须由买方申请，或者通过诉讼，手持生效的法律文书来注销。无奈之下，张三只得一纸诉状告至法院，要求法院判令李四协助他办理注销手续。李四一方当庭向张三提出反诉，要求他继续履行合同，并赔偿经济损失10万元。

法院认为：根据《合同法》第12条、第19条的规定，双方当事人就合同的主要条款达成合意，合同即告成立，网签时填写的信息表上已对房屋总价、每平方米价格、支付方式等问题进行了约定，卖方也已在信息表上签字确认，因此网签信息表就是合同，应当具备合同的法律效力。【案例分析】

根据北京市建委公示的《存量房自行成交网上签约及办理转移登记流程》，买卖双方填写信息表时，需要对标的物进行确认，并明确价款、支付时限等内容，随后进行网签。因此，网签的内容属于房屋买卖合同的主体内容，对双方具有法律约束力。同时，根据政府公布的流程，买卖房屋在网签时双方需要签订整个房屋买卖合同的第一部分，涵盖了标的、价款等主要内容，随后双方还需要签署印刷版的房屋买卖合同第二部分，内容主要为产权承诺、房屋交付、违约责任等条款。由于按照交易流程，双方当事人在完成网签后，需要持相关文件前往税务机关纳税，本案中，双方当事人在并未签署纸质合同的情况下办理了完税手续，证明网签的合同效力得到了政府的认可。【专家提示】

在签订二手房买卖合同时一定要有契约意识，买卖双方要在签约时将双方协商的内容写进合同中去，以避免不必要的纠纷。【关联法条链接】《合同法》第10条、第12条、第19条

4.房屋买卖合同被确认无效的处理

张三与李四系夫妻关系。二人共有房屋一套，无房产证。在双方诉讼离婚期间，于2008年10月15日，丈夫张三擅自与本村村民王五签订《房屋买卖合同》，将上述房屋以12万元的价格卖与王五。妻子李四以张三擅自处分共有财产、王五恶意串通为由，将丈夫张三与买主王五诉至法院，要求判令该买卖合同无效，要求王五立即迁出房屋。被告王五辩解，虽然购买房屋时没有征求原告的意见，但其属于善意第三人，该买卖行为有效，应驳回原告的诉讼请求。

法院经审理后于2007年10月25日判决：一、被告张三与王五关于转让的《房屋买卖合同》无效。二、被告张三将上述房屋返还给原告李四与张三。三、张三返还王五购房款12万元。宣判后，各方当事人均未上诉，判决已生效。【案例分析】

夫妻共有房屋属于重要的夫妻共同财产，一方在另一方不知情的情况下单方出卖共有房屋就构成了无权处分。根据我国《合同法》第51条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。故本案的买卖合同效力待定。现在，作为房屋共有人的原告对此既不予追认，王五也未取得处分权，所以，该房屋买卖行为与房屋买卖合同均属无效。根据我国《合同法》第58条的规定，合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。所以，王五应当将上述房屋返还给该二人。【专家提示】

对于夫妻共有的房产，在进行交易时，为避免以后出现不必要的麻烦，最好让夫妻双方均签字确认《同意出售书》。【关联法条链接】《合同法》第51条、第58条

5.非房屋产权人出售他人房屋，与第三人签订的合同的效力

2008年5月，张三打算购买一套二手房，后获悉李四刚好有房出售，并与李四的儿子小李取得联系并实地看房，对房子的户型、朝向、价格等都比较满意，于是同小李签署了《房屋买卖合同》。但签约时张三由于着急购房，并未要求小李提供授权委托书等文件。后小李未能按照约定办理房屋过户手续，于是张三将李四起诉至法院，要求法院判令李四继续履行合同，办理过户手续。李四接到法院传票后出庭辩称：本人并没有出售房屋的想法，是小李私自在出售房屋，且并未取得李四的授权。

法院认为：张三与李四签订的合同因未取得产权人的授权，现产权人不同意出售房屋，故合同无效，依法判决驳回了张三的诉讼请求。【案例分析】

本案中，小李并未取得其父亲李四的授权，其与张三签订的合同属于效力待定的合同。在签订合同后李四也不同意出售房屋，未对合同进行追认，此时合同无效，对李四不产生法律拘束力。故张三要求继续履行合同的请求无法得到法院的支持，张三对由造成的损失只能向小李进行追偿。【专家提示】

购房属于重大事项，一定要同业主本人签约，如果是同代理人签约最好要求其提供公证委托书或者承诺书，只有这样才可以更好地降低交易风险。【关联法条链接】《合同法》第9条、第48条

6.签订合同后发现房屋被查封，可请求法院撤销合同、解除合同或者确认合同无效

所以，签订合同后房屋被查封，属于当事人一方隐瞒房屋权属受限制的事实，存在欺诈，另一方可选择撤销、解除合同或者确认合同无效。【案情】

2009年12月4日，张三和李四签订合同，约定李四购买对方的位于北京市朝阳区某处的房屋，房屋总价100万元。李四先支付定金2万元。合同签订后，李四支付给对方2万元定金，后在中介公司查询对方的房屋产权状况时，才发现房屋早已经于2009年1月12日就被朝阳法院查封，预计查封的有效日期是到2011年。由于对方没有告诉张三房屋早已经被法院查封的事实，李四购买对方的房屋无法实现，李四要求返还2万元定金，并赔偿1万元，被告不同意。无奈之下，李四起诉到法院。

法院认为：张三在明知自己的房屋已被人民法院查封的情况下，隐瞒了房屋权属权利受限制，无法办理过户的事实，导致李四买对方的房屋的合同目的无法实现，故解除了双方签订的合同，判令被告返还2万元定金，并赔偿1万元。【案例分析】

该案件标的虽小，事实部分其实也是非常简单的。但是法律关系却不是非常简单。选择撤销合同、解除合同、无效合同中的哪一个主张权利需要仔细推敲。如果选择撤销合同，则需要对方存在欺诈。如果选择解除合同，则存在发送函件通知解除的问题。如果选择无效，则由于合同无效，则无法要求双倍返还定金。【专家提示】

在进行房产交易时，须对房产权属状态进行核实。购买被查封房产的法律风险较大，一定要格外谨慎。房产涉诉至少说明卖方有诚信问题。但是卖方急需用钱，价格一般都会比较便宜。因此要评估卖方的诚信，预判所涉案件的判决结果和对本起交易的影响，了解相关信息并在最大限度内规避风险，这些会对买方的要求会比较高。如没有专业人士如律师的协助并且不愿意承担可能产生的风险的话，建议还是放弃购买。如果买方已付了定金或者已和卖方签订了买卖合同后才发现房屋被查封，可考解除合同并追究卖方的违约责任，如双倍返还定金、支付违约金等。【关联法条链接】《合同法》第52条、第54条、第94条、第96条

7.办不下来房产证的房屋买卖合同的效力

2008年4月15日，张三与某房地产开发公司签订商品房买卖合同，约定贷款购买开发商开发的一套房子。张三2008年12月28日办理了入住手续，但未实际入住。2009年3月2日，在北京房地产经纪有限责任公司参与下，张三、李四及中介公司三方签订了《房屋交易居间合同》，合同约定，李四购买张三的房子，价款40万元。合同签订后，李四在等待开发商给张三办理房产证，以便于尽快过户，但是该项目的开发商已被撤销了房地产开发资质，且房地产公司已是人去楼空，该项目无法办理初始产权登记，所购项目的所有购房人均不能取得房屋所有权证。于是李四状告中介公司，要求确认三方签订的《房屋交易居间合同》无效，并要求返还购房款。

法院认为：法院经审理后认为，因开发商已不存在，买方最终无法取得房屋所有权证，其合同目的已不能实现，应认定买卖合同无效，卖方返还房款。【案例分析】

本案中，由于该项目的开发商已被撤销房地产开发资质，所以出卖人张三无法最终也不可能取得房屋所有权证，导致买方无法取得房产证，买方的合法权益无法得到法律保护，法院判决认定买卖合同无效，卖房返还房款，更有利于保护善意原告的利益。【专家提示】

无房屋产权证的房屋最好不要购买。【关联法条链接】《城市房地产管理法》第37条《物权法》第15条

8.买卖双方明知房屋是违章建筑仍进行买卖，所签合同无效

张三与李四是邻居，2009年8月双方签订了一份房屋买卖合同。张三将面积为25余平方米的两间违章搭建简屋，以10万元的价格卖给李四，李四付清了全部房屋价款后，即迁入该简屋内居住。同年该简屋所在地区的土地被征用，有关部门对动迁居民作了安置。由于李四居住的是两间违章建筑，根据国家关于房屋拆迁的法规规定，该房屋被有关部门拆除后，不得实行产权交换或支付作价款的补偿办法。因此李四不仅未能分得新房，反而连10万元购房款都无法得到补偿，动迁部门仅对其酌情给付了1万元。李四遂诉至朝阳区人民法院，要求张三返还购房款10万元。

一审法院作出判决：一、双方买卖违章建筑的合同为无效合同；二、张三返还李四人民币10万元；三、案件受理费由二人各承担一半。张三不服，上诉至市中院，中院驳回上诉，维持原判。【案例分析】

张三明知出卖的两间简易房屋是违章建筑，未取得合法的房屋产权，继而将违章建筑卖给李四，从而使李四遭受较大损失。尽管二人签订了房屋买卖合同，但这一买卖合同的标的本身是不合法的，因此这一合同为无效合同。按照处理无效合同的法律规定，李四要求张三返还购房款，应予准许。而李四在购买房屋时，不查清房屋性质、产权情况，草率与张三签订合同，取得并使用了违章建筑，也应承担相应的民事责任。【专家提示】

违章建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。主要包括：（1）未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑。（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑。（3）擅自改变了使用性质建成的建筑。（4）擅自将临时建筑设成为永久性建筑。违章建筑的买卖，法律是不会保护的，而且涉及征收也得不到补偿款。【关联法条链接】《合同法》第52条

9.明知非产权人卖房，买受人有过错的要赔偿

1989年，原告叶求生家里分家，叶求生得到了其父亲分配的一栋房子。1991年10月，原告叶求生取得了这栋房屋的土地使用权证。此后十多年，叶求生、叶明生的父母先后去世，四个妹妹均已出嫁，另外两个兄弟分别在别处安家。家里只剩下叶求生和叶明生兄弟俩还是单身生活，二人均一直在外面务工。近年，被告叶明生由于生活拮据，就打起了这栋房子的主意。2010年8月，叶明生在遂川县草林圩镇一个偶然的场合认识了会做旧木料生意的被告李明亮，表示家里有一栋老房屋愿意出售。被告李明亮来到草林镇后，与叶明生一起看过这栋房子，双方经过协商，叶明生便将这栋房子以2800元的价格卖给了李明亮。第二天，被告李明亮组织民工对房屋迅速进行了拆除施工，将旧木料集中装运另行出售，对房屋的其他物品废弃于原址，只剩下残垣断壁，屋内财物亦遭到损毁。经过鉴定，这栋房屋及在内存放的财物共计价值2.5万元。2010年9月，原告叶求生回到家，发现房屋被拆除，经了解情况后，向法院提起诉讼。

一审法院认为，被告叶明生的卖房行为是“无权处分”行为，被告李明亮不是善意买受人，房屋买卖合同无效；两被告合意对房屋进行拆除、出售旧料，共同侵害了原告的财产权，因此，法院最终判决被告叶明生、李明亮共同连带赔偿原告叶求生因房屋被拆毁造成的经济损失2.5万元。【案例分析】

该案房屋为原告叶求生个人所有，被告叶明生对该房屋无所有权。叶明生未征得所有权人同意，擅自将其出售，确属于“无权处分”行为。房屋属于不动产，我国法律对不动产物权的设立、变更和转让实行登记制度，而被告李明亮没有履行基本的注意义务，未能考察叶明生处分的房屋权属问题，构成重大过失，不认定为善意买受人。因此，被告李明亮与被告叶明生之间的房屋买卖合同被法院认定为无效。二被告合意对不享有所有权的房屋进行买卖，然后拆除，出售旧料，侵犯了原告的财产所有权，构成有意思联络的共同侵权，依法也应该对原告的财产损失承担连带赔偿责任。【专家提示】

二手房买卖中一定要审查卖房者是否是真正的产权人，交易应建立在产权人有真实的卖房意愿的基础之上，买受人要谨防上当受骗，签订买卖合同后一定要及时进行产权登记的变更。【关联法条链接】《合同法》第48条《侵权责任法》第6条、第8条

10.一房两卖，两份合同的效力认定方法

对一房二卖纠纷，两份买卖合同的效力分不同情况予以不同的处理：（1）出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。

在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。

前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。依据《合同法》第110条第1项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。（2）出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。

此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第132条第1款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，.不构成买卖合同的标的物。关于无权处分制度，《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”（3）两次买卖均未完成过户登记的处理。

在两次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。

房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。

故就两个合同的履行而言，首先应当以请求办理过户登记的先后，确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的，应以约定的履行期届至日的先后，确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权；一合同约定了履行期限，另一合同没有约定履行期限，可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权；均没有约定履行期限的，原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权，但订立在先的合同的买受人获得登记申请权的时间在前，应以订立合同的先后，来保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权，而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权，登记机关应优先受理前买受人的登记申请，法院可判决强制出卖人履行前一合同，督促其及时办理登记手续。【案情】

李先生与刘先生于2008年11月17日签订房屋买卖合同，《合同》约定，李先生将名下的房屋卖给刘先生，当时李先生的房屋未办理完产权证，因此双方在合同中注明李先生房产证办好后立即过户。合同签订后，刘先生将房款50万元交给李先生，李先生将房屋交付给刘先生居住使用。2009年2月，刘先生得知该房屋可以办理房产证后，即要求李先生办理过户手续，但李先生想反悔，认为房屋涨价了，刘先生应该给加钱，刘先生不同意。此后，李先生以种种理由拒绝办理过户手续。于是刘先生向人民法院起诉，要求李先生履行合同，协助刘先生办理过户手续。法院就此案做出判决，判令被告于判决生效后10日内办理房屋的所有权过户手续。因李先生拒不履行该生效判决，刘先生申请法院强制执行。法院在强制执行过程中，竟发现李先生已将房屋以80万元的价格卖给王先生，且王先生已拿到房产证。为此，刘先生又以李先生、王先生二人为被告，向法院提起诉讼，要求法院确认李先生与王先生签订的买卖合同无效。

法院认为：王先生在知道该房屋已出售给李先生的情况下，仍与李先生签订房屋买卖合同。故李先生与王先生应签订的房屋买卖合同无效，李先生与王先生将房屋的所有权转移给刘先生。【案例分析】

刘先生与李先生签订的房屋买卖合同，是当时双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反有关法律规定，是有效合同。虽然当时由于房屋建设方的原因，房屋产权证无法办理，但双方已在合同中约定待房产证办理后立即过户。原告李先生与被告刘先生签订的房屋买卖合同依法成立并生效后，双方均应依法全面履行各自的合同义务。刘先生在能够办理房屋过户手续后拒不办理过户，反而将房屋出卖给被告王先生，违反了合同义务，也违反了诚实信用原则，而其卖房行为发生在诉讼期间，导致了此后法院生效判决书无法履行，也是一种妨害司法的行为。王先生明知该房屋已出售给李先生的情况下，仍与李先生签订房屋买卖合同，存在主观恶意，所以要承担合同无效的后果。【专家提示】

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。所以一方二卖的情况下，如果第二个买受人恶意，则第一个买受人的合同权利将受保护，但应责令其补办房屋买卖手续；如果第二个买受人善意，则第一个生可以请求解除合同、要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。【关联法条链接】

最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条

11.对房屋地址重大误解，房屋买卖合同可撤销

关于重大误解的标准，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条规定：“行为人对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”【案情】

2008年7月15日，张三与中介公司签订《定金支付及要约发出通知书》及《买卖代理费支付承诺（买方）》，委托中介公司向北京市朝阳区劲松东街12号601房业主发出购房要约。经过中介公司的介绍，该物业业主李四与张三达成一致意见。2008年9月24日，由中介公司及买卖双方签订了《二手房买卖合同》，合同中记载李四的联系地址为：北京市朝阳区劲松东街12座601房。合同签订后，张三通过中介公司向李四支付了定金及首付款。后由中介公司将买卖双方交易过户的资料提交北京市朝阳区房地产交易所。但受理后交易所通知中介公司该房屋因区调整，变更了管辖区域，现属崇文区，不予办理交易过户手续。李四不同意继续履行合同，双方因此发生纠纷，诉至法院。

法院认为：房屋是与人的生活不可分离的生活资料。当事人以房屋作为标的物买卖时，房屋的性质是二手房买卖合同的重要内容。房屋所处的区域，对当事人的工作和生活将产生一定影响，是当事人选择房屋的重要方面之一。本案买卖双方在签订合同时均将事实上已变更为崇文区的房屋误认为处于朝阳区，故应属当事人意思表示错误，应作重大误解处理，根据《合同法》第58条的规定，合同应予撤销，卖方退回相关款项给买方。【案例分析】

本案中，当事人误认为房屋处于朝阳区，但由于行政区划变更，房屋已处于崇文区，造成无法过户的后果。这明显属于“行为的后果与自己的意思相悖”，而对其在工作和生活等各方面产生重大影响，如果继续履行合同，则将给购买人造成多方面的隐性损失，因此，应当认定为重大误解，买受人可以向法院或仲裁机构申请撤销其与卖方签订的合同。【专家提示】

行使合同的撤销权毕竟是有条件的，主张撤销合同一方要负举证责任，而且对已经合法成立的合同，在司法实践中一般比较倾向于维护交易的稳定和安全而不轻易确认合同无效或可撤销。因此，二手房买卖双方在签订合同前应当尽量了解房屋各方面的信息和状况，以免发生纠纷，给自己带来不必要的麻烦和损失。【关联法条链接】《合同法》第54条

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条

12.已办房产证未办土地证转让房屋的效力

2004年1月26日被告向原告借款50万元，并将一间房屋抵押给了原告，但双方没有办理抵押登记。2006年6月5日，被告以物抵债将该栋房屋转让给原告以偿还其中30万元借款。原告同意后，给被告开具了还借款30万元的收据，并到房产管理部门办理过户手续。2007年12月15日，原告领取了新的《房地产权证》，并使用该房屋。后来原告要求被告协助其办理该房屋的《国有土地使用权证》，被告则要求原告再支付20万元，原告不同意，遂于2008年7月16日向法院提起诉讼，请求判令被告将该房屋占有的土地使用权过户到原告名下。

法院认为：原告写给被告的收据中注明了所购房屋为30万元，该房屋的所有权证亦已办至原告名下，故法院确认双方转让房屋行为合法有效，价格为30万元。依照房地产交易的有关规定，房地产转让，房屋的所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转移。因此，原告要求被告协助其办理所转让房屋的国有土地使用权证的过户手续，理由充分，应予支持。被告提出原告仍欠其所转让的房款20万元，证据不足，不予采信。依法判决在本判决发生法律效力之日起15日内，被告应协助原告将房屋的国有土地使用权证办理至原告名下。【案例分析】

如果双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，那么买卖房屋范围内的土地使用权应当随着房屋所有权一起转移给买方。目前，各地的房屋土地管理部门对房屋买卖过户的做法不一致：有的只需要办理房屋产权过户手续，领取新的房屋所有权证；有的还需要办理土地使用权过户手续，领取新的土地使用权证。但是不管如何，根据房屋和土地不分离的原则，房屋范围内的土地使用权应当随着房屋的买卖一起转让。

房屋抵押必须办理抵押登记，否则不发生法律效力。如果没有办理抵押登记，那么债权人（即抵押权人）对房屋并无优先受偿权。根据《担保法》第41条和第42条的规定，以城市房地产等建筑物抵押的，必须签订书面的抵押合同，抵押合同应当办理抵押登记，登记单位为县级以上地方人民政府规定的部门，抵押合同自登记之日起生效。本案中，由于房屋抵押未办理抵押登记，原告对房屋的抵押权实际上依法不存在，但是原告以一部分借款冲抵购房款，且被告已经出具了购房款收据，双方又办理了房屋产权过户手续，应当认定原告取得了房屋的所有权。【专家提示】

对于房产等不动产抵押应当及时到房管部门作抵押登记，否则抵押无效。【关联法条链接】《城市房地产管理法》第32条《担保法》第41条、第42条

13.房屋买卖中的“阴阳合同”效力应如何认定

所谓“阴阳合同”，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的；对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。在法律上找不到对阴阳合同的效力的明确认定。法官在具体断案时，如果基于公平原则和对价原则，就应当去探寻当事人的真实意思，认可“阴合同”，而否定“阳合同”。但是这种为了逃避税收义务而签订“阴阳合同”的行为是严重违反税收规定的，根据合同法的规定，恶意串通损害国家利益的合同是无效的，所以往往我们多会认可“阳合同”，而否定“阴合同”。[2]【案例】

2008年9月，叶某将位于弋阳县某处店面卖给周某，双方约定房款总价为25.6万元。10月9日，周某向叶某支付定金9万元，为了避税，签订的《购房合同》上写明的价款为20万元，待付清房款20万元后一周内交付店面并办理过户手续。在周某向叶某支付了购房款20万元后，周某、叶某于11月25日签订了一份店面转让协议，叶某将店面产权证交付给周某。因周某拒绝向叶某支付余款5.6万元，叶某未办理房屋过户手续。双方为此形成纠纷。

法院在审理本案的过程中，对房屋买卖中“阴阳合同”的效力认定问题上，主要存在三种不同观点：第一种观点认为，“阴阳合同”均为无效合同，理由是：二者均违反了《合同法》第52条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”和“以合法形式掩盖非法目的”的规定，因而是无效的，是不受法律保护的。应当按照无效合同的处理原则来处理纠纷，并应对买卖双方实行民事制裁。第二种观点认为，“阳合同”不是合同双方的真实意思表示，且合同内容主要条款之一的价格条款违法进而导致“阳合同”整体无效，而“阴合同”系合同双方的真实意思表示和实际履行的合同，在不存在其他影响合同效力因素的情况下应为合法有效合同。第三种观点认为，“阴合同”有效，“阳合同”除价格条款内容部分无效外，其余条款内容应为有效。在合同实际履行中，应当综合考量合同双方的真实意思和履行的实际情况来确定双方的权利义务。【案例分析】

本案中买卖双方在签订第一份房屋买卖合同后，出于少缴税费等目的，向相关部门隐瞒房屋的总价，在签订房地产买卖合同时，将双方买卖房屋的价格虚报低价。就是一种“阴阳合同”。也由此导致了后来买卖双方因价格不同发生争议，两份合同的效力发生冲突。

根据《合同法》第44条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。同时根据《物权法》第15条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。所以，在确认叶某是有权转让后，周某与叶某订立的第一份合同，是依法成立并已生效的房屋买卖合同，对于双方有法律约束力，司法认定应当保护交易安全。而第二份合同是双方当事人为办理房屋产权变动登记的目的而签订的，是为了实现第一份合同的履行、使第一份合同关于产权变动的约定经登记生效而订立，所以就这一部分内容应当是继续有效的。而关于房价的约定，因为是为了减少交税而故意虚报的，是一种恶意串通，损害国家利益的行为，可以根据《合同法》第52条规定认定合同无效。【专家提示】“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来“利益”的同时，也预示着风险。签订“阴阳合同”不仅要被处罚款，甚至可能触犯刑法，构成犯罪。【关联法条链接】《物权法》第15条《合同法》第44条、第52条

注　释

[1].引自中国法院网，作者：饶健平，有删改。

[2].引自中国法院网，作者：周军、方弋荣，有删改。

No.2 二手房买卖违约金及定金的问题

14.购房合同解除后，违约方仍需承担违约责任

2008年6月21日，A的母亲由B作为中介方，以A的名义与C签订了《北京市房地产买卖合同》，购买位于北京市朝阳区的商品房一套，A的母亲并按合同约定交付给C定金3万元。合同签订后，A发现该合同上卖方（房主）写的是D，而在卖方（房主）上面签名的却是C，经到朝阳房产局核实后，A找到C，要求退还定金3万元。得知该房屋系E购买F的，但尚未办理产权过户手续。A的母亲所交的3万元定金实际上在F手中，A的母亲找到F，经交涉，F同意退回1.5万元。A的母亲于2008年8月29日在收到1.5万元后，出具了收条。后A在向F要剩余1.5万元未果的情况下，于2009年2月7日诉讼至人民法院，要求F返还1.5万元定金，C对F的返还义务负连带责任。

法院认为：A与C、B签订的《北京市房地产买卖合同》，因C并非房屋的所有权人，而F亦未依法登记领取该房屋的权属证书，故该房地产经纪合同违反了《城市房地产管理法》第37条第6款“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，系无效合同。根据《合同法》第58条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，因此F应当返还全部定金3万元；被告C与A签订了《北京市房地产买卖合同》，并收取了定金，应承担连带清偿责任。法院依法判决：“一、于本判决生效之日起10日内，F应返还A 1.5万元定金款；二、被告C对上述款项承担连带清偿责任。”【案例分析】

本案中当事人签订的《北京市房地产买卖合同》应当认定为无效合同，合同签订人C既不是房主本人，其甚至与房主没有任何联系。C知F不是房主，自己没有F的委托手续，而以自己的名义签订合同并收取定金，其主观存在过错。并且C将定金转交给F也是没有任何法律和合同依据的，该转交行为也存在过错，因此C对合同无效和定金的转交均存在过错，其应承担连带返还责任。司法实践中，法院对卖方未取得房屋所有权证而出售房屋，有关房屋买卖合同效力认定问题上，做法很不一致，有的认定有效，有的认定无效。但是近年来，法院日渐趋向于认定有效。【专家提示】

尽量避免购买无房产证的房屋；不是房屋产权人亲自办理出售房屋手续的，最好取得卖方对委托人经过公证手续的授权委托书。【关联法条链接】《城市房地产管理法》第37条第6款《合同法》第54条、第101条、第115条

15.合同中约定定金，违约方适用定金罚则

2008年9月30日，张三与李四经中介公司撮合，李四将一套房屋出售给张三，双方协商，张三向李四缴纳定金人民币2万元。后张三支付定金2万元，李四出具收条一份，收条中写明，该房屋系私有产权，总价额10万元；李四在2008年12月12日应搬出此房，屋内设施不动；若李四不卖此房需赔偿张三4万元，若张三不买此房则定金不退。交付定金时李四正在办理自己名下房屋产权证，双方亦未签订房屋买卖协议。2009年2月张三以李四未能与其办理房屋过户手续，要求李四返还定金未果，特起诉至人民法院，要求李四双倍返还定金4万元。

法院认为：原告张三与被告李四之间的房屋买卖虽然经房屋中介所介绍，双方虽未签订房屋买卖协议，但双方之间有收条为据，从该收条记载的内容，对双方当事人均有约束力，应当认定合同有效。李四取得房屋产权证后，未将该房出售给张三应当承担违约责任，对于原告张三要求双倍返还定金的诉讼请求，法院予以支持。依法判决：李四应于本判决书生效后10日内向张三双倍返还定金4万元。【案例分析】

本案中，买卖双方在合同中已经明确约定交付的2万元是购房定金，并约定了定金的惩罚性质，即收受定金的一方违约的，须双倍返还定金；交付定金的一方违约的，对方有权没收定金。需要说明的是：若合同已经写明“定金”，即使没有注明定金的性质，也具有担保法上定金的法律效力；若合同中没有写明“定金”，而写明的是“保证金”、“押金”等其他名称，但同时规定了定金的性质，那么也具有担保法上定金的法律效力。【专家提示】

关于定金最好以书面形式进行约定，双方约定的定金数额不应超过合同标的物总价款的20%，否则超过的部分无效。而且定金合同是实践性合同，以定金的实际交付为生效要件。【关联法条链接】《担保法》第89条、第90条

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第120条

16.违约金约定过高，违约方可以请求法院减少违约金

2009年10月14日，刘先生与李先生通过房屋中介公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同中约定，李先生将一套面积约100平方米的商品住房以150万元的价格转让给刘先生。

2009年10月24日，刘先生依约将首付款50万元支付给李先生，但后者并未按照合同的约定在收到首付款一周内交房。经刘先生及中介公司催促，双方才于2009年11月20日办理了房屋交接。刘先生认为，根据房屋转让合同第六条逾期交房违约责任的约定，李先生逾期交房超过7天，应支付违约金20万元，故向法院起诉。李先生认为，刘先生并没有遭受任何实际的经济损失，即使延期交房的事实确实存在，20万元的违约金也明显高于实际损失，故不同意原告的诉请。

法院认为：被告确实应承担逾期交房的违约责任，但是违约金数额问题，原告主张的数额也不能过分高于实际损失。庭审中，原告不能举证由于被告延期交房造成其较大的经济损失，因此，对于被告应承担的违约金数额，应根据违约程度、损失状况等具体因素酌情予以确定，故判令被告支付原告违约金4万元。【案例分析】

在本案中，刘先生和李先生约定的违约金为20万元，李先生逾期交房超过7天，损失明显比20万元小得多。如果法院判决李先生要支付20万元的违约金，明显对李先生是不公平的。因此，法院将违约金减少为4万元，就是考虑到当事人约定的违约金过分高于当事人的损失的情况，法院的判决是公正合理的。【专家提示】

在签订二手房屋买卖合同时，关于违约金数额约定要注意法律的规定，尽量避免过高或过低。【关联法条链接】《合同法》第114条

试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]

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