作者：杨继瑞,马永坤等
出版社：西南财经大学出版社
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房产税征收对区域经济的影响：以成都市新都区为例试读：
前言
房产税改革作为我国财税体制改革的重要方面，对房地产市场调控、收入分配的调节都有着重要的意义。房产税改革有利于优化我国的税收结构、增加财政收入、实现社会资源的合理配置、提升地方政府的公共服务能力。尤其是在当今土地财政盛行的大环境下，房产税改革更是解决地方政府财权与事权不平衡的有效手段，对推进地方公共财政建设、提升地方可持续财政能力具有不可替代的作用。
开征房产税作为完善地方税制的一项重要举措，能够弥补地方财政的不足。但房产税出台之前，首先需要我们正视的是，开征房产税，并非简单的税种转换或税制调整，它除了将使地方政府获得一个稳定的财政收入来源外，还将开启我国社会变革的一个窗口。而掌握房产税征收必不可少的基础数据，是房产税改革成功的重要前提，模拟房产税征收可能引致的社会经济效应，则是择优选择实施方案的必要准备。因此，我们策划出版《房产税征收对区域经济的影响——以成都市新都区为例》的主要目的是在全面评估我国房产税改革和沪渝试点成效与问题的基础上，围绕房产税改革实施过程中面临的重大理论和现实问题展开研究。从地方实证角度论证，即以成都市新都区作为开征房产税的模拟对象，研究房产税对该地区的整体结构是否产生了实质的影响。通过对我国房产税改革的梳理和房产税改革对新都区税收、房地产、土地出让金、城市建设等方面的影响分析，探索出一个适应我国国情的完善的房产税收制度，包括房产税税种设置与优化、征税环节、征收标准、征管制度等，构建适合我国国情的房产税框架设计，力图在税制体系、征收管理、配套制度以及改革实施等方面实现房产税理论创新和制度创新。
本书以房产税开征的流程作为串连全文的线索，综合考虑了房产税开征的每一方面，包括国外经验的采纳、开征动因、难点、模式选择与设计、影响分析及征管问题。在综合探讨的基础上，我们又以新都区作为研究目标，模拟对该地区开征房产税，使用增量模型、计量模型、税收基尼系数模型和离散系数差异度模型来论证房产税对税收、地方财政收入、土地出让金、房地产行业和城区建设的影响，为新一轮房地产制改革提供有益的借鉴和参考。0引言
伴随着房地产调控政策的密集出台和政策效果的扑朔迷离，房产税改革成为热议的话题。房产税是以房产为征税对象，并根据房产价格或房产租金收入向房产所有人（或经营人）征收的一种财产税。随着我国经济体制改革的深入以及房地产市场的进一步发展，房地产税制与整个房地产市场存在的矛盾甚至与我国社会主义市场经济发展的矛盾将越来越突出。随着经济体制改革的深化，房屋产权主体由过去的单一国家所有转变为私人、集体和国家及国外个人所有的多元结构格局。我国从1986年起逐步恢复对内资企业和公民的房产征税，到“十一五”时期实现房产税的内外统一，房产税改革经历了漫长而复杂的发展历程。
始于2003年的新一轮税制改革，其中的重要一项，便是对现有房地产税费进行整合。目前，最后一步的征收环节还没开始执行。其中的主要问题有税基、税率如何确定，税收优惠以及累进税制该如何设定，委托什么样的房产机构来做评估等。这些关节点目前决策层内部均尚未明确。2009年5月25日，中国政府网又公布了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》（以下简称《通知》）。《通知》中提到，要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制。其中财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征房产税。与之前财政部、国家税务总局频繁提及的房产税改革不同，此次是国务院首度将沉寂有时的房产税改革提上政府的议事日程。2011年1月27日，国务院常务会议决定进行部分省市对个人住房征收房产税的改革试点。根据国务院常务会议有关精神，上海、重庆决定开展对部分个人住房征收房产税的试点。1新都区简介
新都区位于四川省省会成都市北部，为古蜀国三大名都之一，距今已有2800多年历史，素有“天府明珠”“香城宝地”之美誉。新都区西邻郫县，北连彭州、广汉两市，东南与成都市青白江、龙泉驿、金牛、成华等区接壤，辖区面积486平方千米，总人口65万。2002年1月1日，经国务院批准，新都撤县设区，正式成立新都区，现辖13个镇（街道办）。
新都风光秀丽，景色宜人，土地肥沃，气候温和，物产丰富，属于驰名中外的都江堰自流灌区，河渠密布，水源丰富，农业开发历史悠久，是全国著名的商品粮油生产基地，素有“天府粮仓”之称。
经过多年的发展，新都形成了机械、电子、医疗、食品、家具五大支柱产业，至今连续20年保持“四川省综合经济实力十强”称号。按照成都市新一轮规划，新都区是成都市主城区北部副中心，与青白江共同构成占地100平方千米、拥有100万人口的北部新城。同时，新都区还是成都市规划的北部商城和成都市物流发展的四个中心之一。
新都区是国家级卫生城、省级历史文化名城和环保模范区，区内拥有宝光寺和升庵桂湖两处国家级重点文物保护单位。2007年，以宝光寺和升庵桂湖为核心的“新都宝光桂湖文化旅游区”被评为国家AAAA级旅游景区。另有省级重点文物保护单位——东湖（属全国仅有的两处保存完好的唐代人文园林之一）和成都市重点文物保护单位——龙藏寺。
新都区文教事业蓬勃发展，区内有西南石油大学、四川音乐学院、成都医学院等各类院校148所，是全国科技工作先进县和体育工作先进县。新都人文蔚起，名人辈出，养育出明朝四川唯一的状元杨升庵、抗日名将王铭章、“五四”运动先锋吴虞、当代著名文学家艾芜。
新都地处中国西部最具活力的成都平原经济圈的核心地带，距成都主城区16千米，距成都双流国际机场24千米，为省委、省政府确定的成—德—绵高新技术产业带的重要组成部分。在国务院批复的成都市总体规划中新都区被确定为成都市北部新城。1.1新都区现阶段发展状况
在过去的“十一五”时期，新都区按照“翻番调结构，全面建小康，构建和谐新新都”的总体目标和“工业强区、项目带动，城乡统筹、三产互动”的思路，积极实施“融入成都、联结德绵，壮大支柱、错位发展”的战略，经济社会发展取得巨大成就：经济实力进一步增强，产业综合竞争力得到较大提升；城乡建设日新月异，现代新型城乡形态初步展现；统筹城乡综合配套改革不断深化，城乡一体化发展成效明显；社会事业全面进步，人民生活水平不断提高；对外开放迈出新步伐，提前实现“十一五”发展目标。新都区“十一五”时期的发展主要表现在以下几方面：1.1.1 经济发展明显加快
2010年全区实现地区生产总值达318.92亿元，为2005年的2.42倍，年均增长24.5％，人均国内生产总值（Gross Domestic Product，简称GDP）超过5000美元，全口径财政收入首破100亿元，比2005年增长6倍。发展方式加快转变，节能减排取得进展，自主创新能力增强。荣获“中国最具投资价值城市二十强区县”“四川省环境保护模范区”，连续20年保持“四川省综合经济实力十强”荣誉和称号。1.1.2 基础设施显著改变
城乡基础设施建设全面改善，城乡一体的交通体系进一步完善，初步实现了与中心城区的无缝对接。城镇公用事业和配套设施更趋完善，城乡一体的保障性基础设施显著改善。1.1.3 城乡统筹成效突出
按照“北部新城、成都新区”的发展定位，不断打造和提升 “区位、竞争、宜居”三个优势，突出“一区一园一中心，两城两镇两区域”发展重点，深入推进产业集中、集群、集约发展。积极推进城市服务功能向农村延伸，全面提高村级公共服务水平。积极探索推进“六个一体化”进程，城乡同发展共繁荣格局初步形成。1.1.4 人民生活明显改善
城乡居民收入大幅提升，城乡差异逐步缩小。2010年城镇居民人均可支配收入达20573元，年均增长12.7％；农民人均纯收入达8985元，比上年同经增加1 286元，年均增长16.7％。1.1.5 社会事业全面进步
以改善民生为重点的社会事业建设取得重大进展：社会保障扩面提质，城乡教育事业发展更加均衡，医药卫生保障能力稳步提高，各项文化事业取得长足进步。2010年全区城镇登记失业率为1.7％，城镇职工基本养老保险参保人数达到12.95万人，城乡居民医疗保险参保人数达49.3万人。
其总体情况如表1.1：表1.1 新都区总体发展情况表
注：资料来源《新都区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要建议（草案）》1.2新都区未来五年规划“十二五”期间，新都着力建设成都北部副中心，加快发展方式转变，实现跨越式发展。这既面临着难得的机遇，也面临着重大挑战。
西部大开发带来新一轮投资机遇和投资热潮，为新都加快发展方式转变、实现跨越式发展提供了有利条件；成都市建设“世界现代田园城市”的历史定位，为新都提出了更高的发展目标；统筹城乡的深入推进，为新都经济社会的全面发展提供了重要动力；在“全域成都”的总体布局中，新都是向北发展的重要节点，优越的区位条件和厚重的人文底蕴奠定了坚实的发展基础。“十二五”期间，伴随经济的快速发展及统筹城乡工作向纵深推进，新都处于转型促发展的新阶段；土地、资金、能源等要素瓶颈逐渐显现，区域竞争日益激烈，给新都发展带来了新的挑战。1.2.1 经济实力显著增强
经济质量进一步提高，产业结构进一步优化，三次产业比重调整到3∶57∶40；国民经济保持较快增长，经济总量在2010年的基础上翻一番以上；一般预算收入达到44亿元以上；以现代服务业、现代制造业为标志的现代产业体系初步形成，成为成德绵高端产业集聚中心；产业强区建设取得明显进展。1.2.2 改革开放不断深化
深入推进城乡综合配套改革，经济市场化、社会公平化、管理民主化改革攻坚取得新突破。统筹推进“三个集中”“六个一体化”和农村工作“四大基础工程”，综合城镇化率、工业集中度、土地规模经营率分别达到60％、78％、65％以上；重视人才队伍建设和科技创新，高新技术产业占地区生产总值的30％以上。区域一体化和多层次对外开放格局初步形成；世界现代田园城市示范区建设的动力更加强劲。1.2.3 生活水平大幅提升
城乡就业持续增长，城镇调查失业率控制在4％以内，动态消除零就业家庭；社会保障不断完善，城乡居民医疗保险、养老保险覆盖率分别达到98％、90％以上；居民收入较快增长，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均分别增长10％和12.5％，城乡居民收入比进一步缩小；城乡居民共创共享改革发展成果的机制更加完善。1.2.4 社会建设全面进步
进一步推进城乡教育优质均衡发展，各级各类教育协调发展，打造优质教育聚集区、职业教育示范区，新增劳动力平均受教育年限达14.3年；城乡文化、体育事业加快发展，人民群众精神文化生活不断丰富；覆盖城乡居民的基本医疗卫生制度基本建立，人民群众的健康水平不断提高；稳定适度低生育水平，年均人口自然增长率控制在4‰以内；民主法制更加健全，社会管理制度不断完善，社会保持和谐稳定；文化名区建设取得明显进展。1.2.5 人居环境持续改善
城镇功能全面提升，城乡管理不断加强，生态环境更加优化，城乡一体的基础设施更加完善，新型城乡形态初步形成。万元地区生产总值能耗较2005年下降33％，万元地区生产总值二氧化碳排放量较2005年下降35％，主要污染物排放总量在2010年基础上削减10％，生活污水处理率达90％，空气质量优良天数达90％以上。宜居新区建设取得明显进展。2房产税理论研究现状及课题的创新和意义2.1理论研究现状
国家自2003年始拟议进行房产税费改革，引起了学术界的轩然大波。房产税问题的核心主要有以下几方面：
第一，是否开征房产税问题，主要讨论中国是否具备开征房产税的条件。
第二，房产税的名称及立法问题，主要探讨房产税与物权法的关系。
第三，房产税的相关税负问题，主要研究居民负担及其税负转嫁问题。
第四，开征房产税带来的经济效应问题，主要涉及对房地产行业的影响、对地方财政税收的影响、对居民福利的影响以及对城区建设的影响。
第五，有关房产税制度设计问题的研究，包括税率设计、征税范围、税基、征税对象、纳税征管等方面。
第六，有关土地的征税问题，学者们争议的核心是土地出让金是否纳入房产税改革的范围里。2.2创新及意义
房产税改革作为立足于长远的一项制度建设，对当前我国财税体系改革、房地产结构调整调控和收入分配的调节都有着重要的意义。
已有讨论房产税问题的相关文献都是分散讨论房产税开征的某一方面，并对其进行争论，即只关注于一个角度。而本课题以房产税开征设计与影响的流程作为贯穿全文的线索，综合考虑了房产税开征的每一方面，包括国外经验的采纳、开征动因、难点、模式选择与设计、影响分析及征管问题，是对以前研究的综合，具有理论意义；并在综合探讨的基础上，又进行了实证论证，我们以新都区作为研究目标，模拟对该地区开征房产税，使用增量模型、计量模型、税收基尼系数模型和离散系数差异度模型来论证房产税对税收、地方财政收入、土地出让金、房地产行业和城区建设的影响。这可以为其他地区征收房产税作为参考，具有强烈的现实意义和应用价值。
开征房产税作为完善地方税制的一项重要举措，能够弥补地方财政的不足。但房产税出台之前，首先需要我们正视的是，开征房产税并非简单的税种转换或税制调整，它除了将使地方政府获得一种稳定的财政收入来源外，还将开启我国社会变革的一个窗口。而掌握房产税征收必不可少的基础数据，是房产税改革成功的重要前提，模拟房产税征收可能引致的社会经济效应，则是择优选择实施方案的必要准备。因此，该选题可以从地方实证角度论证，即以新都区作为开征房产税的模拟对象，研究房产税对该地区的整体结构是否产生了实质的影响，具有明显的理论和现实意义。2.3本课题研究的主要思路
全文共12个章节，在引言部分阐述了该选题的背景及理论现实意义，并对已有的相关研究成果作了简单的文献综述。第二章论述了有关房产税理论研究现状及课题的创新和意义。第三章主要讨论的是国外征收房产税的相关经验及对我国的启示与借鉴作用。第四章探讨了开征房产税的动因及定位问题。第五章介绍了我国现行房地产税费制度并说明该制度存在的不足，为开征房产税奠定了坚实的基础。第六章具体提出我国开征房产税的难点及现实选择。第七章讨论了房产税税制的模式选择与制度设计。第八章模拟了房产税费改革对新都税收的影响。第九章用实证模型论证了开征房产税对新都的影响。第十章用实证模型论证了征收房产税对新都土地出让金及财政收入的影响。第十一章用实证模型论证了征收房产税对新都城市建设及经济发展的影响。最后一章主要是关于我国及新都区有效实施房产税的若干建议，其中包括开征房产税的征管和配套措施问题。2.4研究方法
该课题使用理论方法与实证方法相结合的模式来研究房产税。对于房产税开征的动因、难点及制度设计的分析采用了规范分析方法；对于房产税开征的影响分析，则采用了实证分析方法，以新都的数据作为研究的数据基础进行实证论述。3国外及港台地区房产税比较分析
现代意义上的房产税，出现在中世纪的英格兰，美国各州现在实施的房产税即是由其演变而来。从种类上划分，房产税属于从价税；从各国征收实践看，房产税的征收并无统一的形式，征收对象也很不一样。有的国家将房产税归入财产税中征收，除对不动产征收财产税外，对居民（或公司）持有的有价证券等其他财产也课以财产税；有的则单列有房产税；有的则没有设立财产税，只列了房产税。相应地，各国对房产税或者财产税的规定也不尽相同。在此背景下，对各国开征房产税的详细情况进行广泛考察并总结经验，结合我国的实际情况来提出一些关于房产税问题的认识和建议，对于我国财税体制结构性改革的进一步展开是有益的。3.1国外房产税理论及其征收依据
汉密尔顿（Hamilton）和费舍尔（Fischel）（2000）认为不动产税是一种收益税。这是因为不动产税中所体现的成本将“资本化”在当地的财产价值中。费舍尔指出，当地居民为了提高自己的财产价值，特别支持那些收益多于成本的地方财政项目（Oates，2001）。魏克塞尔（Wicksell）和林达尔（Lindhal）提出了自愿交换模型区别收益的大小来进行征税。不动产税虽然增加了房地产所有者的税赋负担，但政府公共开支的增加使居民能够享受到更好的基础设施和公共服务，因此，居民实际上也是税收的受益者。由左德罗（Zodrow）和米耶史考斯基（Mieszkowski）（1986）拓展的财产税新论认为：不动产税是对资本课税，它扭曲了房地产市场的供需，造成地方公共财政决策和土地使用效率的低下。此财产税新论阐释了财产税在地方公共财政中的影响，认为地方项目的成本和收益明显地体现在当地财产价值中。这不但有力地影响到地方预算决策，而且还促使居民进一步考虑该项目的成本和收益。3.2国外房产税的影响及税率的操作性3.2.1 国外房产税对居民消费和资产组合的影响
坎贝尔（Campbell）和科科（Cocco）（2007）利用英国1988—2002年家庭支出调查（FES）的数据来估计房地产价格对于居民消费的影响。在控制了收入等因素后，他们发现年老且拥有住房的居民消费的房屋价格弹性最高，而年轻的租房者消费的房屋价格弹性最低。这说明住房的财富效应随着年龄的增长而上升。热尔韦（Gervais）（l998）认为房地产的税收优惠地位使得实际中房地产所得的税率远小于金融资产所得的税率，这种扭曲又被房屋抵押贷款利息减免等措施放大了。他通过一个异质性行为人的生命周期模型，发现如果对房地产隐性租金征收一个与资本所得相同的税率或者取消利息减免，能够极大地提高社会的福利水平，并且不会产生较大的财富再分配效应。罗森（Rosen）（1984）、科尔森（Coulson）和本杰明（Benjamin）（1993）分别检验了税收能否对住房价格产生影响，解释了在短期供给不变、需求富有弹性的情况下税收增加引起的价格效应。3.2.2 国外税率的操作性
英国的家庭税与美国、日本等国的房产税类似，根据住所的价值计税，由居住地的地方政府征收和市、郡、区三级分享。纳税人范围包括物业所有者和租用者，税收实行累退税制。加拿大的房产税作为地方税种，主要由市政府征收，并有权确定其税率和应税额。应税额的计算方式一般需由市议会通过才能执行。张榕乐（John Adam Zangerle）（1956）第一次提出将评估中的收益法用于以征税为目的的不动产评估中。伍德（Gavin A．Wood）（1999）在对澳大利亚住宅市场的实证分析中发现：房产税对于房产持有者的净资产具有累退性，对租房者的个人资产不具有分布式的累进性；同时，年轻家庭相对承受更大的房产税压力。3.3国外及港台地区房地产税收制度3.3.1 美国
美国房地产税收体系是由房地产保有税、房地产取得税、房地产所得税三部分组成的。房地产税（Property Tax）也称不动产税，是对土地和房屋直接征收财产税，属于房地产保有环节的税种。
1．美国房地产税的主要内容（1）房地产税征税规模。美国房地产税是地方政府财政收入的主要来源，约占地方财政收入的30％，地方税收收入的50％～80％，财产税收入的75％；其中居民住宅房地产税占房地产税收收入的50％，企业不动产税占25％，它也是居民在住宅消费上的第二大支出。由于美国房产税征税权力属于地方政府，所以各地房产税税率并不一致。（2）房地产税征税依据。美国房地产税是以房地产核定价值作为计税依据，属于沽定价值（公平市价）的税种。房地产的沽定价值由两部分构成：一是房屋本身的价值（主要依据购买时的价值、装修增加值、市场增值），二是土地的价值。各地方政府将房地产沽定价值的一定比例作为征税值（一般在20％～100％），然后确定房地产税税率（各地一般在1％～3％），实际缴纳的房地产税金额为房地产征税值乘以房地产税税率。图3.1 美国历年房地产税规模（3）房地产估值方法。美国采用不同的方法对房地产进行估值。主要有：①市场比较法，以相似房地产的市场价值为参考依据对被评估的房地产进行估值，一般适用于较简单的住宅类的评估。②成本核算法，用建造成本与折旧情况评估房地产的价值，一般用于评估游乐场、运动场、电影院、博物馆、教堂、飞机场、学院、医院等大型公共建筑。③收入分析法，根据租金收入用投资回报率测算出房地产的市值，这种方法一般用于商业、出租等房地产的评估。（4）房地产税率的确定。美国财产税的税率由各地自行规定，名义税率各地不一，通常在3％～10％之间。大城市如纽约、芝加哥等地的税率要高些。有些地区还随通货膨胀的增加而每年提高税率，但提高幅度在2％以内。实际税率则往往相差更大，大约是财产一般市价的1.2％～4％。就通常情况而言，实际税率不仅各州不一致，而且对不同财产也有差异。一般是，新财产的实际税率比原来财产的实际税率高；同一类财产中，价值较低的财产的实际税率比价值较高的财产的实际税率高；不同类的财产中，房地产的实际税率要比私人其他财产的实际税率高；企业财产的实际税率要比个人居民的同类财产的实际税率高。这些差异，主要是由于对不同财产的估价不同而造成的。
美国房地产税税率经常变动，其确定方法是政府用除房地产税以外的其他政府收入总额与下一财政年度预算总额的差额，除以当地房地产的市场价值来确定房地产税的税率。房地产税的总税率为州及以下各级地方税率之和，一般由州税率，市、县税率，区税率三部分组成。20世纪90年代以后，州政府的房地产税大幅缩减，主要划归各地地方政府，约占地方政府财政收入的85％～90％。各级地方政府确定房地产税率受到州税法制约，只有获得州政府的批准后方能实施。一些地区以法律形式规定了计税价值年增长的比例，来稳定房地产税负。（5）房地产税收管理。美国房地产价值的评估与房地产税收的征收管理是分开的。房地产税的价值评估是由核税官员完成的，而房地产税的征收是由税务官员负责的。
①房地产税的评估。美国房地产评估师协会（SREA）成立于1935年，是北美最大的独立性房地产评估师组织，有专业的核税官员对房地产价值进行估价。如果纳税人对估价有异议，可以提起复议或上诉。
②征税管理制度。建立私人财产登记制度，拥有相对完善的个人财产记录，便于规范化的管理，并与个人信用制度和存款实名制相配套，方便税务当局掌握纳税人资料。采用网络化方式管理房产信息，房产评估后可以网上纳税。（6）房地产税的优惠政策。美国政府鼓励百姓购房，百姓购买第一套住房时免征房地产税，从第二套住房起征收房地产税，在购买第三、四套住房时，房地产税会有一个较大比例的增长。很多地区房地产应税估价都低于其实际价值，有的地方给予70％的折扣率，给予低收入群体实行住房抵免，抵免额可以抵顶个人所得税或退休现金等。（7）房地产税征收程序。首先，核税官员在规定时间内对房地产计税价值进行核定（一般一年核定一次）；然后，市、县政府根据房地产计税价值以及财政预算确定税率，并由税务机关执行；最后，征税官员计算出纳税金额，并以邮寄形式通知纳税人，或者通过计算机发给相关金融部门代为缴纳。（8）房地产税的用途。房地产税是地方政府机构所需要经费的主要来源，对政府部门的正常运转起到至关重要的作用。房地产税的税收收入主要用于公共事业。县政府征收来的房地产税主要用于为民众提供公共服务；市政府等地方政府征收来的房产税更多地用于与民众生活相关的公共服务。
2．房地产税收的评析
美国房地产税的特点是“宽税基，少税种”。宽税基是指房地产税的征税基础广泛，除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产免税外，其他房地产均需征税，保证了财政收入的稳定性。少税种是指税收的种类少，在房地产保有阶段只有一种税就是财产税，避免了因为税种复杂而导致重复征税。美国重视保有阶段的征税，房地产税在整个房地产税收体系中所占比重很大，而流通环节的征税则比较少，从而促进了不动产的流通。美国房地产税收制度能够将地方政府的事权和财权结合起来，激发了地方政府征收房地产税的积极性，以解决地方财政收入不足的问题。此做法有利于政府增加基础设施和公用事业的投资规模，形成“取之于民，用之于民”的良性循环。但是这种税收制度并不能遏制房价上涨，当经济繁荣的时候，房地产价格随之上升，其他税收由于市场上交易活跃也大幅上升，政府因此会降低房地产税税率；在经济不景气的时候，其他税收由于居民消费的降低而减少时，政府需要通过提高房地产税来弥补财政赤字，民众的房地产税的负担很可能加重。此外，税收优惠与其他刺激政策结合可能为经济危机埋下伏笔。美国次贷危机爆发的原因之一就是银行向月供占收入比例小于20％的消费者发放贷款买房，宽松的贷款条件与低收入者享受的税收优惠相结合，刺激了房地产市场的非理性需求。
3．对中国的启示
2011年1月28日上海、重庆率先实施对房产税改革试点，开征房产税。首先，将增加房产的持有成本，中小户型住房需求将增加，这样有利于调整住房结构；其次，抑制投资性住房、投机性购房的势头，房地产市场将逐步趋于理性化；再次，增加了“囤房”成本，有利于降低住房空置率，提高房地产利用率。根据中国的国情，目前学者的普遍观点是：中国应该借鉴美国的经验，在课税方法上采用对土地和房屋合并课税；在征税依据方面，因为我国的房地产种类多，福利分房、经济适用房、二手房的价格远低于真实价值，因此应该采取房地产评估的形式确定房产价值，降低征管成本；尽快成立专业的房地产评估机构对房地产价值进行评估，保证纳税的公正、科学性；在税率方面，应该扩大地方政府确定税率的自主权，地方政府财政收入采取以支定收的方式，有利于税收权力下放和公共财政的使用效率；在税收优惠政策方面，对于家庭基本居住面积应该予以免税，使百姓的住房更有保障。3.3.2 英国
英国是课征房屋税较早的国家。英国最早是按家中炉灶数目课炉灶税，后改为征收窗户税，按房屋窗户征税。1778年将从量课征的窗户税改为从租课征，即按房屋租赁价格课以定额税。租价在5英镑以下的房屋免税，但1834年废止该税。1851年开征了对住宅用房和营业用房分别征收的房屋税。英国的房屋税曾作为中央税收，后来改为地方税收。1989年始，英国政府改革地方税制，将原财产税改为营业房产税和人头税（社区税）。人头税对每人按年定额均摊税额，征收数额由地方政府确定。但没过多久，这种人头税就遭到“朝野”上下反对，尤其引起平民百姓不满，称其为“劫贫济富税”。因为个人收入差额相当悬殊，地方政府征收的税额过高，征人头税的弊端日见明显。1990年起英国政府即着手改革，后决定从1993年4月1日起执行新的住房财产税，废止原人头税。住房财产税年征收数额与人头税大体相当，但远比人头税合理，比较能体现公平原则，较易为纳税人接受。因此，目前英国房产税包括住房财产税和营业房屋税。
1．住房财产税（1）纳税人。住房财产税的纳税人是房屋住宅的所有者和承租者。包括永久地产保有者、法定居住者、租约居住者、持特许居住证者、居住者、房屋所有者等六类。如果一处住房由多人所有或多人居住，则以这些人为共同纳税义务人。凡在旅馆居住者、居住在雇主家的家庭服务人员，均不属纳税义务人范围。（2）课税对象。住房财产税的课税对象是居住房屋，包括自用住宅和租用住宅。住房包括楼房、平房、公寓、活动房屋和可供住宅用的船只。（3）计税依据。住房估定价值是房屋税的计税依据。由国内税收局所属房屋估价机构进行估价，估价以房屋1991年8月1日的市场价为基础，结合参照1991年8月1日后到1993年8月1日之间的房屋价值变化情况而定。一般房屋经估价后一定时期内不重估，若房屋价值发生重大变化，如扩建或拆除，就要对其重新估价。（4）税率。税率是由各地方政府制定。英国环境部将应税房屋价值按地区不同划分为9个级次，并规定各个级次应纳税额的法定比例，如第一级次（A级）所应纳税款是最后一个级次（H级）的1/3。但每个级次的具体税额，则由地方政府根据其财政支出需要和其他收入来源情况自行制定。8个级次在不同的地区，具体数额是不同的。（5）减免税规定。学生、学徒居住房屋免税；只有一处住房且居住者中只有一位是成年人，可减征25％税额；有两处以上住房，居住者只有一位成年人的，可减征50％税额；伤残人住房，可降低其住房价值应税级次，给予减免照顾；无收入者或低收入者可申请房屋税优惠，提出申请者需说明纳税人收入、抚养人口等个人和家庭情况，税务机构查实后将酌情减免税额。（6）征收缴纳。由纳税人向税务机构申报并提供住房有关资料，经估价和审核后，税务机构通知纳税人缴纳税额。税款支付可以在10个月内分期支付。若纳税人不按时申报或提供了虚假资料，则会受到罚款处罚；并规定凡无理由而不纳税者，没有选举权。
2．营业房屋税
英国的营业房屋税的课征制度包括：（1）纳税人。营业房屋税的纳税人是非住宅用房屋的所有人。（2）课税对象。营业房屋税是对凡不用于住宅的房屋课税，包括企业法人营业房屋、其他法人和个人营业用房屋。（3）计税依据。营业房屋税按租金计税，由国家税收局参照1988年的租金价值确定，以后每5年重估一次。（4）税率。实行统一税率，由财政部逐年核定或变更，但税率提高幅度不得超过全国平均通货膨胀指数。目前的税率为41.6％。（5）减免项目。税法规定对工业、运输业的空置房屋免税，农业用房屋免税，慈善机构拥有房屋免征80％税额；其他房屋空置超过3个月，减半征税。地方政府有权扩大减免范围，但减免税额的25％将由地方政府承担。（6）征收缴纳。纳税人按税务机构寄来的纳税通知单缴纳税款，按年纳税，一年缴纳一次。3.3.3 日本
日本税收从税基角度进行归类，可以分为所得课税、消费课税、资产课税和流通课税四类。房产税属于其中的资产课税，并以固定资产税、都市计划税和事业所税三个税种名义进行征收。属于都道府县或市町村的地方税，由地方政府征收。
1．现代日本房产税的奠立
现代日本房产税是战后日本经济和社会发展的必然产物。
第二次世界大战后，面对百业凋零、物价飞涨的局势，为了遏制通货膨胀，恢复生产和稳定经济，美国底特律银行总裁约瑟夫·道奇在考察了日本的经济现状后，提出了恢复经济的“道奇路线”。该路线认为日本必须首先稳定经济和抑制通货膨胀，政策重点应主要围绕消除通货膨胀的内外因素来展开。内部主要通过制定和平衡总预算，以此斩断经济不稳的根源；外部则进行汇率改革，采用单一汇率制，以此消除影响物价上涨的外部因素。
但是，“道奇路线”的实施加重了日本人均税负。虽然为了应对通货膨胀也采取了一些措施，但依然没有摆脱税制上混乱的局面。于是，从1950年起，日本根据美国哥伦比亚大学肖普教授的“劝告”确立原则并进行全面的税制改革。改革主要围绕着确立分税制、建立直接税、修改法人税、调整双重课税、对事业用固定资产重新评价和设立富裕税等进行。在分税制中把税收划分为中央、都道府县、市町村三级，在地方建立起独立的税制。尽管此后日本在税制上又进行了一定程度的变革，但关于房产税方面的变动都不是太多，这次改革奠定了现代日本房产税的基础。
2．日本房产税的主要内容
日本税制中涉及房产税的税种有固定资产税、都市计划税、事业所税和营业场所税。（1）固定资产税是1950年日本税制改革中，取代以前的房屋税、地租以及就土地、房屋、船舶、铁道等特定折旧资产所征收的税。征税主体是市町村政府。固定资产税与地租和房屋税不同，属于综合税。而且前者是以资产价格为课税标准的财产税，后者是以出租价格为课税标准的收益税。固定资产税中有关房产税的规定有以下几个方面：
①纳税义务人。固定资产税中房产税的纳税义务人是指每年1月1日以后，在市町村政府的房屋登记台账上注册的房屋所有者，同时也包含土地房屋转让后未办理所有权名义变更手续的原土地房屋所有者，以及原房屋所有者死亡或消失后的房屋实际所有者。
②课税对象。固定资产税中房产税的课税对象是指纳税义务人所拥有的房屋，具体包括住房、店铺、工厂、仓库及其他建筑，而且凡是能增加房屋使用价值的附属物也在课税范围之内。
③计税依据。房产税的计税依据是作为征税对象的房屋估定价格。估定价格是按照正常条件下房屋应有的交易价格来确定的时价。为保证税负稳定和简化征收手续，房屋计税依据原则上实行基准年度的评估方式，即每三年估价一次。在此后的第二、三年中，除非有房产改建、损坏或因市町村废置分合及界限变更等，一般不重新估价。估价当年为基准年，计税依据按基准年度的评估额为准。
④税率。固定资产税中房产税采取的是比例税率。国家制定的标准税率为1.4％，各地可以根据自己的实际情况对税率进行上下浮动，但浮动上限是2.1％。而且，当一个纳税人的固定资产税额超过该市町村固定资产税总额的2/3，市町村政府决定对其按1.7％以上税率征税时，必须召开听证会听取纳税人意见。
⑤税收减免。税法规定对新建住宅在3年期限里，或者新建中高层耐火结构在5年期限里，对每户建筑面积120平方米的部分，允许减半征收；对房屋价值不超过20万日元的不征固定资产税；对各级政府所拥有的房屋、社会公益福利机构所有非营利性的房屋、科研团体所有用于科研的房屋、宗教寺院内房屋以及非盈利性事业法人所拥有的房屋免税。
⑥税收的征管。固定资产税由地方政府征收，采取普通的征收方式。对纳税人虚报及有意漏报的处以3万日元以下的罚款。纳税人按照市町村交付的纳税通知进行交付，一般按每年的4月、7月、12月和次年的2月分四次缴纳。超过纳税期限的要按照14.6％的比例缴滞纳金，如果滞纳不满一个月，则按照7.3％来加征滞纳金。（2）都市规划税是对城市规划法划定的城市化区域内的房屋所有人所征收的税，原则上同固定资产税一并征收。征税主体是市町村政府，纳税义务人、纳税依据、纳税方式同固定资产税相同，浮动上限税率为0.3％，但对新建住宅无税额减免措施。（3）事业所税是在一些城市征收的营业场所税，属于道府县地方税，征税主体主要是东京都和一些指定城市。
①纳税义务人是房屋建筑的所有者和房屋使用者。
②纳税对象是个人和法人在事务所和营业所从事的经营活动，以及营业所的增建和新建房屋。
③计税依据是期末营业所的建筑面积、新增设的营业所面积以及营业房屋面积超过1000平方米和雇员人数超过100人时全年支付的从业人员工资总额。
④税率采取比例税率和定额税率相结合。比例税率按照建筑面积为每平方米600日元，新增建筑面积每平方米6000日元，按照工资总额的为0.25％。
⑤税收减免是对各级政府、公益和公共法人、福利设施、学校、农业和医疗设施，以及资产比例在居住面积1000平方米以内、从业人数100人之内、并且新增事业所为居住面积2000平方米以内实行免税。
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