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作者：薛淑萍,李建国

出版社：电子工业出版社

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房地产开发与经营试读：

前言

鉴于房地产开发经营具有综合性、政策性和操作性等特点，本书以房地产开发程序为主线，系统地介绍房地产项目开发与经营全过程运作的知识。围绕着房地产开发与经营理论和方法，侧重房地产开发与经营实务，注重理论与实践相结合，侧重于实践性环节的运作，同时也力求做到知识的系统性。本书既可作为高职高专房地产类专业教材，也可作为房地产企业岗位培训、函授教育用书，并可供从事房地产开发与管理的人员自学参考之用。

为了提高编写质量，真正编写出有显著特色的高职高专系列教材，组织编写队伍时，采用高职院校与房地产开发公司协作，共同参与执笔与审稿，以便实践教学与理论教学能相互渗透。本书由薛淑萍(山东水利职业学院副教授)负责拟订全书写作大纲，并对全书初稿进行了修改和总纂。全书具体写作分工如下)第1、2章由李建国(日照永发房地产开发公司董事长、总裁)执笔；第3、4、5章由薛淑萍执笔；第6、9章由魏军(天津宝利集团副总裁)执笔；第7、8章由韩天放(日照永发房地产开发公司副总裁)执笔；全书由魏永平主审。

本书编写中，参阅和引用了不少有关文献的观点和资料，限于篇幅，未能一一列出作者姓名，借出版之际，谨向他们致以诚挚的谢意。

由于编者的理论、业务水平所限，本书疏漏不妥之处在所难免，恳请广大读者批评指正，以便再版时修正、补充。

编者

2008年4月于山东第1章　房地产开发与经营概述【学习目标】

1.掌握房地产开发的含义、与房地产开发有关概念的含义及房地产经营的含义。

2.熟悉房地产开发程序及房地产经营特征。

3.了解房地产企业人员及组织；房地产经营方式、经营环境、经营风险及经营目标。

房地产开发是具有广泛社会意义的特殊经济活动，它不同于一般工业企业的生产开发活动，工业企业生产虽然也需要社会配合，但远不如房地产开发的社会联系广泛。由于房地产产品项目的规模性、高投入性、实践延续性、高风险性、广泛社会联系性是直接从生产项目和生产过程中表现出来的，这些特殊性决定了房地产开发不仅兼有生产、经营和服务三个领域的经济活动，而且从立项、规划、设计、动迁、施工建设和经营管理筹备等方面的工作直接融于建筑产品中，这些工作要顺利进行，必须与土地规划、设计、动迁、市政、消防、公安、司法、城管、物资供应和建筑施工单位等许多有关政府部门、企业社会服务部门产生协作关系。

由于传统房地产开发计划体制的惯性作用，人们一直习惯于把房地产开发视为以开发为核心的经济活动，历史上的开发意义只是对土地的开发利用，房地产开发只是简单的土地开发和自我满足性建筑生产。现代房地产开发已经远远超出传统观念束缚，房地产开发更侧重于以经营为核心。现代房地产开发直接包含着土地开发与经营、建筑物生产与经营、房地产开发与经营等众多内容，因此，从事或研究房地产开发的人们已经从只关注于开发建设，转向同时更注重于房地产开发市场经营和竞争的方向上来。

随着经济社会的发展，房地产开发活动变得越来越复杂，它不仅需要开发上的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有市场分析与市场推广、项目策划与投资决策、国家法律政策与各级政府及其部门的规章、经济合同、财政金融、城市规划、建筑设计、建造技术、风险控制、项目管理、市场营销以及资产管理等方面的知识。

本章作为概述，主要论述了房地产开发与经营的有关基础知识，包括房地产开发的有关概念、房地产开发的类型与特点、房地产开发程序、房地产企业人员与组织形式，以及房地产经营的概述等内容。1.1　房地产开发的类型与特点　　1.1.1　房地产开发的有关概念

1.房产

所谓房产是指房屋财产，即指在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租、出售或者由所有者自用或作其他用途的房屋，包括住宅、厂房、仓库以及商业、服务、文化、教育、办公和体育等多方面的用房。

房产与房屋不同，房屋是建造在土地之上，定位于供人们生活、生产使用的建筑物，而房产是指作为商品和非商品的房屋的总称，根据房产划分的不同标准，可分为商品房和非商品房，住宅和非住宅房。

商品房指由房地产开发公司进行综合开发建成后用于出售或出租经营的住宅房、商业用房以及其他用房。非商品房指自建或委托建设或者参加统建，由自己使用的住宅或其他用房。

2.地产

地产不同于自然形态的土地，地产指法律上有明确的权属关系的，可以由所有者、经营者和使用者进行土地开发、土地经营，并能够带来相应经济效益的建设用地。地产作为一种经营形态，是指土地财产，是在一定的土地所有权关系下作为财产的土地，由地貌、土壤、岩石、植被、水文和气候等条件所组成的一个独立的自然综合体。从房地产经济角度看，地产指陆地表面及其上、下空间，即城市土地、农村土地、耕地、荒地、风景区、自然保护区，以及其他陆地及其上、下空间。

根据土地所有权性质的不同，地产可分为国有土地和集体土地两大类；根据使用目的不同，可以分为工业用地、商业用地、铁路用地、道路用地、军事用地、住宅建设用地、耕地、园地、林地、牧地和荒闲地等。

3.房地产

房地产是房产和地产的总称，它也是一切社会、经济和生活活动的载体。房地产作为人类生产生活的必需品，不仅仅是最基本的生产要素，也是最基本的生活资料。在市场经济中，房地产是一种商品，又是人们最重视、最珍惜和最具体实在的财产。

由于房屋及相关的土地是不能移动的，所以房地产又被称为不动产。所谓不动产，简单地说是指不能移动的财产。房地产实际上已经成为一个规范化的整体概念，在物质形态上房产与地产总是连为一体，房依地而建，地为房载体；在经济形态上，房产、地产的经济内容和运动过程也具有内在的整体性和不可分割性。

4.房地产业

房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。房地产业都是在建筑业的基础上发展起来的，并最终形成与建筑业不同的一个独立的产业部门。房地产业与建筑业关系密切，在现代经济中两者是相互渗透和交叉的。

房地产业在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分。房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰、服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。它既是国民经济的先导性、基础性产业，又是附加值比较高的产业。房地产业为人们提供一定的空间，它是整个城市社会、政治、经济和文化生活重要的物质基础，没有房地产业就没有城市和城市的社会经济生活。

从事房地产开发、经营、管理和服务的企业单位群体在工业化、城市化进程中兴起、发展，逐步形成了完整、独立的房地产业，反过来，它又推动工业化、城市化以及现代化的发展。随着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业之一。

5.国土开发

国土开发是指对国土资源的开发、利用、治理和保护，以求最大限度地发挥国家自然资源的经济效益和社会效益。国土开发的基本目标是寻求经济、人口、资源、环境之间的最佳组合。

6.城市开发

城市开发亦称城市建设综合开发，这是一种地区性的开发，以寻求一个城市范围内最佳经济效益和社会效益，即谋求规模效益。一个城市的建筑面貌往往反映了该地区社会经济文化发展的水准。我国在总结近几十年来城市建设正反两方面经验教训的基础上，借鉴各国优良模式，提出了“统一规划、统一开发、统一建设、统一管理”的建设方针，这一方针充分体现了现代城市建设和发展的客观规律。

7.房地产开发

房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供居住空间，并改变人居环境的一种活动，这里所述的资源包括土地建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力资金和专业人员经验等诸方面。房地产开发所创造的价值，主要体现在为消费者提供了满足其需求的空间、时间和服务。

8.房地产综合开发

房地产开发根据开发的统一性、配套性的程度，分为单项开发与综合开发两种。所谓房地产综合开发，是指城市土地和房屋的规划、设计、开发、建设和经营是综合性的，兼有生产与流通两个领域的经济活动。房地产综合开发实际上也是以建筑地块和房屋的开发、建设为中心，对某一建设区域的市政设施和公用建筑实行统一规划、综合配套、协调建设。之所以要进行房地产综合开发，就是要避免过去那种“各行其是、零敲碎打、互不配套、见缝插针、乱建乱盖”而遗留下的无穷后患。在吸取历史教训的基础上，今后的房地产开发，在城市基础设施方面，要对交通道路、供水、排水、供电、供热、供气和邮电通信等方面实行统筹规划、配套建设。

房地产综合开发工作，从横向来看，面对新开发地区的工业、交通、住宅、科学文化、教育卫生、商业服务、市政工程、公用设施、园林绿化、行政机关及其他建设工程项目，要根据需要与区分轻重缓急，统筹安排，配套建设，分期交付使用，尽量发挥工程效益，做到既有利生产，又方便生活。从纵向来看，要对建设的全过程，从立项论证、规划设计、征地拆迁、招标投标、土地平整、组织施工、施工验收，一直到房屋经营管理，做到各环节紧密衔接、互相配合、协调发展，以达到较高经济效益、较好社会效益、较优环境效益的统一。1.1.2　房地产开发的类型

房地产开发的形式多种多样，从不同的角度出发可以划分出不同的类型。

1.按开发区域性质的划分

根据被开发区域的性质可以将房地产开发分为新区开发和旧区再开发两种形式。

新区开发主要是对城市郊区的农地和荒地进行改造，使之变成建设用地，并进行一系列房屋、道路、公用设施等方面的建造和铺设，使之变成新的城区。建设卫星城就是一种大规模建设新区的开发。新区开发的主要特点是从生地开始，严格按照城市规划和各项开发区的功能进行建设。新区开发尽管用地位置比较偏远，但由于是第一次开发，因此配套能够比较完善，用地条件也比较宽松，适合于规模较大的住宅开发或工业用房开发。

旧区再开发也称为旧区改造，主要是对已建成的某些区段的建筑和各项配套设施进行拆迁改造或重新建设，具有改变或扩大原有建筑地段的使用性质和功能的特点。旧区改造在城市建设中具有重要的意义：一方面，可以通过改造，改变以往旧城区人口过密、交通紧张、房屋陈旧、设施落后、环境质量恶劣的弊病；另一方面，也可以调整城市的用途，节约土地资源，提高土地效益，增强城市活力。目前，旧区改造已成为许多城市房地产开发的主要形式。

2.按开发规模的划分

根据房地产开发的规模可以将房地产开发划分为单项开发和成片开发两种形式。

单项开发是指开发规模小、占地少、功能比较单一的项目，这种项目开发投资较少，建设周期较短，往往表现为分散建造的一些单项工程或单位工程。

成片开发规模大、占地多、功能多，无论是在新区开发还是旧区改造都表现为成片建造多个工程项目，实施多种配套，是一种投资额高、建设周期长的综合性开发。面积小的可以表现为某个小区的开发，面积大的相当于一个新区的开发。成片开发在具体的实施过程中往往采取分期分批、滚动开发的方式。

3.按开发的对象划分

按照房地产开发的对象可以将房地产开发分为土地开发、房屋开发和综合开发三种形式。

土地开发是指土地开发企业在获得土地使用权以后，通过征地、拆迁、安置等工作，将土地开发成具有“七通一平”条件(供水、排水、供电、供热、供气、电信、道路畅通，场地平整)的建房基地，然后通过协议、招标或拍卖的方式，将使用权转让给其他房地产开发企业进行房屋建设的一种开发经营方式。

房屋开发是指房地产开发企业以一定的方式获得地块的使用权后，按照规划要求建造各类房地产商品，如住宅、办公楼、商业用房、娱乐用房等，并以出售或出租手段将这些房地产商品推入市场的一种开发经营方式。

综合开发是指土地开发以及房屋和有关的市政、公建配套设施结合起来进行建设的开发方式，这种开发方式往往是由一个开发企业负责从投资决策到土地使用权的获取，从基地的建设、房屋以及小区内市政、公建配套设施的建造，直到房屋的租售和管理全过程的实施，这种开发方式也是目前我国绝大多数房地产开发企业采取的一种开发方式。1.1.3　房地产开发的形式

1.新区开发与旧城区改建

新区开发是指按照城市具体规划，在城市现有建成区以外的一定地段，进行集中成片、综合配套的开发建设活动。旧城改建是指保护好旧城区优秀的历史文化遗产及传统风貌，充分利用并发现旧城区现有各项设施的潜力，根据目前实际情况和存在的主要矛盾，有计划、有步骤、有重点地对旧城区进行充实和更新的建设活动。

2.外延型开发与内涵型开发

外延型开发是指单纯靠增加城市土地面积进行土地开发和新建房屋实现的房地产开发方式。内涵型开发是指在原有土地上通过增加土地的容积率、更新基础设施、新建和翻新、扩建房屋等方式实现的房地产开发。1.1.4　房地产开发的特点

房地产开发是房地产业中最基本、最主要的物质生产活动，同时又在城市建设中担当着重要角色，房地产开发具有其自身的特征。

1.综合性

房地产开发最本质的特征是综合性，主要体现在以下三个方面：

(1)综合性是房地产开发的内在要求。现代城市建设要求在开发过程中必须坚持“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，也就是在开发过程中，不仅仅对建筑地块或房屋建筑进行有目的的建设，而且要对被开发地区的一些必要公用设施、公共建筑进行统一规划，协调建设。尤其是住宅开发，要以人为本，以综合的思想对居住用房、服务用房、文教卫生用房和福利娱乐用房等实行配套建设，并注意生活环境的营造。缺乏综合性与配套性的开发活动不符合现代城市建设要求。

(2)综合性还表现为开发过程中工作关系的广泛性及项目操作的复杂性。房地产开发过程环节很多，涉及的部门与关系也很多，不仅要涉及规划、设计、施工、供电、供水、电信、交通、教育、卫生、消防、环境和园林等部门，而且还通过征地、拆迁和安置等工作与城市居民的生活密切联系。同时，每一个开发项目所涉及的土地条件、融资方式、建筑设计与施工技术的要求和市场竞争情况等可能都不一样，需要开发商认真地进行综合分析，统筹安排，制定最佳开发方案。

(3)房地产开发的综合性还体现在其作为一个基本的物质生产部门，必须与本国、本地区各产业部门的发展相协调，并起到一定的先导作用。脱离了国情、区情，发展速度过快或过缓，规模过大或过小都会给经济及社会发展带来不良影响。

2.长期性

房地产开发从投入资本到资本回收，从破土动工到形成产品，需要经过几个阶段的工作，如准备阶段、施工阶段和销售阶段等。尤其是在建筑施工阶段，需要集中大量的劳动力，通过一砖一石、一管一线的建造才能最终形成产品，并且这一过程与资金是否及时到位关系重大，因此整个过程往往需要较长的时间。一般来说，普通的开发项目需要2～3年，规模稍大的综合性项目需要4～5年，而一些成片开发的大型项目需要的时间则更长。

3.时序性

尽管房地产开发是一项涉及面广、比较复杂的经济活动，但从实务上来讲具有很强的操作程序。从项目的可行性分析到土地的获取，从资金的融通到项目的实施，乃至后期的房屋租售管理等，虽然头绪繁多，但先后有序。这不仅是由于政府的土地、规划和建设等部门的行政管理，使许多工作受到审批程序的制约，而且也与房地产开发生产活动的内在要求有关。因此，开发项目的实施必须要有周密的计划，使各个环节紧密衔接、协调进行，以缩短周期、降低风险。

4.地域性

房地产不可移动，房地产的使用、价值和市场等带有强烈的地域特征，并且使房地产开发投资更为地域所限制。从微观来看，开发项目受区位或地段的影响非常大，因为涉及诸如交通、购物、环境和升值潜力等很多与项目有关的因素，因此开发商对项目的选址尤须谨慎。从宏观上看，房地产开发的地域性主要表现在投资地区的社会经济特征对项目的影响，每一个地区的投资开发政策、市场需求状况和消费者的支付能力等都有可能不一样，这就需要开发商认真研究当地市场，制定相应的开发方案。

5.风险性

房地产开发的风险性表现为以下三个方面：

(1)筹集资金的风险。房地产开发需要巨额资金，在市场经济条件下，筹集巨额资金是有风险的：由于开发周期长，很多因素有可能变化，会给开发项目带来一定的市场风险；房地产开发的产品是供人们居住或从事商业经营、工业生产的建筑物，每一个项目在相当长的时间里几乎没有重新建造的可能。因此，项目一旦失败，开发商将遭受巨大的损失。

(2)竞争的风险。房地产开发是市场经济的产物，可以说在开发的每一个环节上都充满着竞争，如在土地使用权上的竞争、规划设计上的竞争、营销过程中的竞争等。归根结底，这些竞争直接关系到所开发的房地产商品是否具有较高的市场占有率，是否具有较好的经济效益、社会效益和环境效益，这种激烈的竞争增加了房地产开发的风险。

(3)受形势和政策影响的风险。房地产开发受宏观经济形势和有关经济政策的影响也较大，因此房地产开发是一项高风险的投资行为。然而，风险与回报同在，房地产开发也是一种高收益的经济活动。1.1.5　房地产开发的策划内容

1.开发区位和地段的分析与选择

房地产开发项目的区位作为战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、自然条件等因素。项目具体地段的分析与选择是指对项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完善与通达程度及地质水文等因素。

房地产开发地段总体上可以分为三类：一是高投入高产出地段；二是中投入中产出地段；三是低投入低产出地段。尽管如此，一定要通过比较选择相对较低的投入与相对较高产出的地段，特别要考虑所选地段的未来发展潜力和发展的强劲程度。

2.开发内容和规模的分析与选择

房地产项目的开发内容和开发规模应在符合城市规划的前提下，选择最佳的用途和最合适的开发规模，主要包括市场定位、建筑总面积、建设和装修档次、设备配备等。可供选择的用途包括商场、写字楼、高档公寓、普通住宅、别墅、酒店、娱乐场所、标准工业厂房和会展中心等或者它们的组合。此外，还可考虑将生地或毛地开发成为可直接进行房屋建设的熟地后租售的情况。在开发内容和开发规模的分析与选择中，特别要注意在细分市场的基础上发掘出某些方面优于他人的项目。

3.开发时机和开发进度的分析与选择

房地产项目开发时机和开发进度的分析与选择，首先应考虑开发完成后的市场前景，再到推出获取开发场地和开始建设的时机，必须充分估计到办理前期手续和征地拆迁的难度对开发进展的影响。大型房地产开发项目通常应考虑分期分批开发或滚动开发。

由于房地产开发所需要的时间较长，通常应采用反周期运作。所谓反周期运作，是指房地产市场在一定程度上呈周期性波动，有高潮也有低谷。除了房地产投机炒作之外，如果在房地产市场低潮时进入，可供选择的项目多，竞争对手少，成本低，但开发完成后往往迎接的是高潮；而在高潮时进入，开发完成后往往迎接的是低潮。所以房地产市场高潮时反而要持相当谨慎的态度，避免一哄而起。

4.开发合作方式的分析与选择

房地产项目开发合作方式的分析与选择，主要是考虑自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，以及从分散投资风险的角度出发，对独资、合资、合作合建、委托开发等方式进行选择。在考虑合资、合作方式时，特别要注意对方是否能与自己坦诚相处和发挥优势互补。

5.项目融资方式的分析与选择

房地产开发项目融资方式的分析与选择，主要是结合开发项目的合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目投资的资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需短期和长期资金的筹措做出合理的安排。开发所需资金的来源归纳起来有下列几种：自有资金、预售或预租收入、抵押贷款、合作方出资、集资或发行债券、融资性租赁等。如项目所需电梯、中央空调等设备可以采用租赁方式解决。

6.开发完成后产品营销方式的分析与选择

房地产开发完成后的产品营销方式分析与选择，主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身营销能力以及市场的可接受程度等因素，对出售(包括现房出售和期房预售)、出租(包括现房出租和期房预租)和自营等营销方式进行选择。1.2　房地产开发程序

房地产开发程序分为四个阶段：项目立项阶段、项目前期准备阶段、项目建设阶段、项目销售及售后服务阶段。1.2.1　项目立项阶段

项目立项阶段的开发程序如下：

(1)投资机会研究。进行投资机会研究首先是对投资地区和投资环境进行研究、分析，然后根据对自然资源的了解和市场情况的调查预测，以及国家的经济政策和政治环境等情况，分析是否具有最有利的投资机会，为投资机会的选择提供依据。

(2)项目立项批文。申领项目选址意见书及项目批文。选址意见书是项目进行设计、开发和管理的重要依据。申领选址意见书时，须向主管部门提交选址申请报告、有效的项目建议书及其他必需的图件。项目批文是由计划管理部门颁发的，确认开发项目通过审核、可以进行开发建设的文件。申领项目立项批文时，须向主管部门提交可行性研究报告、立项申请书、资金来源说明、房地产开发物业类型说明等文件。

可行性研究报告的报批工作是将可行性研究报告上报政府主管部门及贷款银行，由其进行项目评估和对可行性研究报告进行评价。评价主要从三个方面进行：一是项目是否符合国家有关政策、法令和规定；二是项目是否符合国家宏观经济意图，符合国民经济长远规划，布局是否合理；三是项目的技术是否先进适用，是否经济合理。项目评估的投资估算精度为±10%，可行性研究报告的批准，标志着项目立项决策阶段的完成。

项目立项决策阶段的各项任务，可由业主自己的项目管理班子完成，也可委托相应的咨询机构来完成，业主的人员做一些配合和辅助工作。

(3)申请定点。到城市规划管理部门申请定点。在此环节中，须向规划管理部门提交有效的项目立项批文、选址意见书、申请定点报告、申请用地报告、企业的资质证明、企业的营业执照和法人代表委托书等文件或证书。城市规划管理部门根据城市总体规划要求，参照开发商的申请，考虑房地产开发项目的性质、规模，初步选定用地项目的具体位置和界限。

(4)申请购置土地，办理土地产权手续。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施办法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行办法》、建设部《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》等法律法规，开发企业以出让或转让方式取得土地时，必须到相关的土地管理部门办理土地出让或转让于续，签订土地使用权出让或转让合同，并缴纳土地使用权出让金。

(5)申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件。主要内容包括：被申请建设用地的现状地形图；根据开发项目的性质和所处地段条件提出用地范围；根据该场地的外部限制条件；提出规划设计要点，包括建筑密度、容积率、建筑层数、高度、体量、红线退让要求和地下管线走向、绿化要求以及其他控制事项；有关的特殊要求，如人防、抗震和净空限制等。

(6)编制规划设计总图。开发商根据规划设计意见通知书等文件，委托规划设计院编制规划设计总图。

(7)申领建设用地规划许可证。提交建设用地规划设计总图，供规划管理部门审核，然后由规划管理部门核定用地面积，报经政府批准，发给开发商建设用地规划许可证。1.2.2　项目前期准备阶段

项目前期准备阶段的开发程序如下：

(1)选择勘察队伍和设计单位。通过招标选择勘察队伍进行地质勘察。当设计任务由几家设计者分别承担时，要做好组织协调工作，以确保质量和进度。通过招标选择设计单位进行建筑设计，业主的项目管理班子主要做一些大的方面的管理审核工作，如设计概算、设计进度、建筑风格及结构类型等，再就是为设计者提供必要的设计基础资料，如批准的可行性研究报告、规划部门的规划设计条件通知书，而一些更为具体的管理工作可委托监理来进行。

(2)申领建设工程规划许可证和施工许可证。建设工程规划许可证是由规划管理部门审批颁发的，表达拟建项目已具备开工条件、允许开工的法律文件。依据《中华人民共和国建筑法》规定，要求由建设行政主管部门对建筑工程进行施工所应具备的基本条件进行审查，以避免不具备条件的工程开工后不能顺利进行所造成的损失和浪费；同时，施工许可证应当由建设单位(即开发商)而不是由施工单位负责申请领取，并且要在开工前办理，未经许可，不得擅自开工。

(3)申领房屋拆迁许可证。征地拆迁须申领房屋拆迁许可证，同时与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议，或与委托拆迁单位签订委托拆迁协议。征地拆迁安置依据开发项目的建设需要，按照国家的有关政策法规征用建设用地，并对所征用土地的原有单位、住房和其地上物进行合理的迁移、安置、补偿和拆除等工作，为施工单位进入现场创造条件。拆迁工作的进行必须首先申领拆迁许可证，无证拆迁是违法行为。

拆迁安置是一项政策性很强的工作，其依据是国务院颁发的《城市房屋拆迁管理条例》、建设部发布的《城市房屋拆迁单位管理规定》，以及各地方政府结合当地实际情况制定的房屋拆迁管理办法或条例、实施细则等。一般程序如下：拆迁调查，制定拆迁安置计划，申领房屋拆迁许可证，发布拆迁公告，与被拆迁人签订拆迁协议书(或进行货币拆迁)，动迁验收，办理拆迁房屋产权灭籍和土地使用权证。房屋拆迁一般有三种方式：一是政府组织统一拆迁，由政府统一组织或选择有拆迁资质的单位，对拆迁范围内的房屋统一拆除，对被拆迁人统一补偿和安置；二是拆迁人自行拆迁，对被拆迁人进行拆迁补偿和安置；三是拆迁人委托具有房屋拆迁资质的单位进行拆迁，受托单位完成拆迁的全过程，并收取相应的费用。

(4)做好“七通一平”工作。建设用地的“七通一平”工作是实施施工招标的前提条件之一，也是保证施工单位进入现场迅速开展施工的必要条件。

(5)选择承包单位。通过招投标方式选择工程承包单位，与承包单位签订建筑工程施工合同。具体招标过程为：拟定招标方式，准备招标文件，编制标底，向招标主管部门申请招标，发布招标通告或邀请投标函，对投标承包企业的资格进行预审，发送招标文件，招标工程交底及答疑，开标，评标，决标，发出中标通知书及签订合同。

(6)选择监理单位。通过招标方式选择监理单位，与监理单位签订工程建设监理合同。1.2.3　项目建设阶段

项目建设阶段的开发程序如下：

(1)组织承包商进场，组织监理单位进行监理。组织由业主负责供应的材料、设备订货，必要时可进行设备招标。与材料设备供应商签订建设物资采购供应合同。如果工程项目需要进口材料设备且由业主负责，则要申请办理进口许可证，并办理报关手续，签订委托运输合同；当由承包商负责时，业主可提供一些必要的帮助。

(2)加强开发项目工程管理与控制。开发项目工程管理与控制是开发企业为了保证项目施工顺利进行所从事的有关管理工作，包括配合承包商做好各种准备工作。这些工作包括按时提供施工现场，完成场地的“七通一平”；及时提供己约定数量的图纸，组织已约定的由开发商负责订购的材料设备及时进场，协助承包商做好接收、检查工作等；对项目的投资、进度和施工质量进行控制；进行合同管理；有效地协调参与项目单位的关系，如设计承包方与施工承包商之间的关系，设计单位与施工单位之间的关系，总承包商与指定分包商之间的关系，承包商与材料设备供应商之间的关系等。

(3)申领商品房预售许可证，与用户签订商品房预售合同。在项目建设完成到一定阶段后，可以进行商品房预售。预售是房地产企业经常采用的一种经营方式，它是指在房屋处于营建阶段尚未竣工之前，由开发商与用户签订房屋预售合同，预先约定将房屋整幢或分屋、分套出售给购房者，待房屋竣工后再办理过户手续。通过预售，开发商可提前实现资金的部分回收，购买者通常会因购买预售商品房而得到升值带来的收益。进行商品房预售须满足下列条件：

① 商品房预售必须向当地房地产市场管理部门申请，经批准并申领《商品房预售许可证》后方可进行。申请办理《商品房预售许可证》应具备以下条件：建设项目各种批准手续己齐备，且已确定竣工交付使用日期；已完成建设项目投资25%或已完成单体项目的主体结构(即结构封顶)；已确定预售款的监管机构和监管方案；己制定房屋使用管理维修公约。

② 根据《城市商品房预售管理办法》规定，开发经营企业在申请办理《商品房预售许可证》时，应提交下列证件及资料：开发企业的营业执照；建设项目的投资立项、规划、用地和施工等批准文件或证件；工程施工进度计划；投入开发建设的资金已达工程建设总投资的25%以上的证明材料；商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、交付使用日期、预售总面积和交付使用后的物业管理等内容，应附有商品房预售总平面图。

(4)项目的竣工验收。项目的竣工验收与交接是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计与施工质量、考核工程造价的重要环节，是实现开发投资向使用价值转化的标志，是开发商实现经营效益的基础。从质量控制角度来说，项目竣工验收是确保项目质量符合标准的最后一道环节，只有通过竣工验收后物业，承包商才可向开发商移交项目的所有权，而后开发商向住户移交钥匙。

工程资料是项目竣工验收的重要依据，承包商应按合同和验收标准提供全套竣工验收资料，主要内容包括：项目开工报告、竣工报告、分部分项单位工程技术人员名单、图纸会审及交底记录、设计变更通知书、技术变更核定单、工程质量事故调查处理资料、测量放线资料、材料构件设备合格证明、试验检验报告、隐蔽工程验收记录、施工日志、竣工图、质量检验评定资料、竣工验收资料等。1.2.4　项目销售及售后服务阶段

项目销售及售后服务阶段的开发程序如下：

(1)办理竣工后的产权登记手续。根据《城镇房屋所有权登记暂行办法》和《城市私有房屋管理条例》的规定，新建房屋应于竣工后三个月内申请办理所有权登记，登记时须提交建设许可证和建筑图纸等图件，也就是所谓的总登记。

(2)申领商品房销售许可证。开发企业在申领商品房销售许可证时，需向主管部门交验主要的证明文件及相关资料，如项目批文、规划红线图、土地权属证明文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、房屋竣工验收资料及平面图、价格申报表等。

(3)与物业公司签订物业委托管理合同。物业管理服务是指物业管理企业受物业产权人、使用人委托，以有偿方式对物业项目(如住宅小区的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等)进行日常维护、修缮与整治等服务，并提供与物业产权人、使用人相关的其他服务。房地产开发企业在出售所开发的项目之前，必要时应当选取合适的物业管理公司承担物业管理，并与之签订物业委托管理合同。住户入住后，由业主委员会来选择物业公司。

(4)提交相关资料。开发企业将新建物业交付物业管理公司接管时，应当提交下列相关资料：房屋建设的各项批准文件，竣工总平面图，房屋及配套基础设施、设备的竣工图，地下管网图及其他的必要资料。

(5)与用户签订商品房销售合同或租赁合同。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》的规定，预售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90天内，办理土地使用权和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人到房地产管理部门和土地管理部门分别办理房屋所有权和土地使用权变更登记手续并提供必要的证明文件。同时，按照建设部的要求，从1998年9月1日起，要求房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，作为商品房销售合同的必要组成部分。其中，住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。

(6)做好物业管理工作。物业管理包括以下几个方面：

① 治安消防服务。治安消防服务是为了保障管理区域内治安防范、维护整个区域内的公共秩序所采取的管理措施，以保证业主和租用人的生命财产安全。

② 环境卫生管理服务。环境卫生管理服务包括管理公共环境、制止占用公共场所和各种违章搭建等破坏市容的行为，以保障租用人的健康，维护居住、工作环境的优美。

③ 维修保养服务。维修保养服务是对房屋楼宇建筑及管理区域内的公共配套设施实行定期保养和及时维修或更新，以延长房屋和公共设施设备的使用寿命，改善和提高其使用效益。

④ 绿化养护服务。绿化养护服务是对管理区内的园林绿带、花草树木、公共花园绿地组织种植和定时保养、管理，以美化和净化环境。

⑤ 家居服务。家居服务是接受居住者或租用人的委托，提供内容丰富的预约和特约服务。这类服务包括制定管理预算，合理分配各项资金和基金，计算应开支费用，按月征收管理及其他费用，管理公共维修基金、利息，定期向产权人公布收支情况，确保业主和租用人遵守房屋管理规则、政府租地契约和公共契约所规定的条款，处理和调解业主或租用人之间因使用物业所引起的纠纷和争执，并有权制止和纠正产权使用人在使用公共用地和设施方面违反法规和公约的行为。通过来信、来访、座谈会和住户团访制度及时了解和征求产权人及其租用人的反映意见，采纳合理部分，并就公共市政设施的有关事务与政府公共事业部门交涉。1.3　房地产企业人员与组织　　1.3.1　开发企业的人员构成

在房地产开发过程中有众多环节，涉及面广，其中既有复杂的技术性工作，又有头绪纷繁的管理工作。完成这样一项综合性的工作，需要有一支结构合理、配合默契的专业人员队伍。一般来说，房地产综合开发企业的人员包括三类：第一类是管理人员，主要从事企业的经营管理工作，如行政管理、经济管理、财务管理和人事管理等；第二类为专业人员，是企业中负责策划、征地、拆迁和销售等经营业务的工作人员；第三类是工程技术人员，是从事技术工作或技术管理的人员，在实际工作中，不少工程技术人员同时兼任管理工作。具体来说，房地产开发企业至少应具有六个方面的人员。

1.建筑师

在房地产开发中，建筑师承担开发用地的规划方案设计、房屋建筑设计、建筑施工合同管理等工作。建筑师不一定亲自完成设计工作，但应作为主持人来管理、组织或协调这些工作。在工程开发建设中，建筑师还负责施工合同的管理、工程进度的控制。在一般情况下，建筑师应定期组织技术工作会议，签发与合同有关的各项任务，提供施工所需的图纸资料，协助解决施工中的技术问题。

2.工程师

房地产开发中需要不同专业的工程师来进行结构、供暖、给排水、供电以及空调或高级电气设施等设计组织和协调工作，并且还要负责合同签订、建筑材料购买、建筑设备订货、施工监督、协助解决工程施工中的技术问题等工作。

3.会计师

会计师从事开发公司的经济核算工作，从全局的角度为项目开发提出财务安排或税收方面的建议，包括财务预算、工程预算、付税与清账和合同监督等，并及时向开发公司负责人通报财务状况。

4.造价师及成本控制人员

造价师及成本控制人员负责开发成本的费用估算、编制工程成本计划、对计划成本与实际成本进行比较和进行成本控制等工作。

5.市场营销人员

市场营销人员的任务是预测客户的数量，制定与实施租售策略，办理出租出售手续，还包括租售方法的协商、租售价格水平的预测等工作。

6.律师及代理人

律师参与房地产开发的全过程，如获得土地使用权时签订土地出让或转让合同，工程施工前签订承发包合同，出租或出售物业时签订出租或出售合同等。代理人一般情况下受开发商的委托出面处理一些法律及实际问题。代理人熟悉房地产开发事宜，对其中的问题、隐蔽事件和不符合实际的情况掌握得比较清楚，但是代理人只有在开发商指导和同意的条件下才能做出最后决定。1.3.2　项目经理

要圆满地完成项目，关键在于管理项目的人，项目经理是项目成功的关键。项目经理的职责是确保全部工作在预算范围内按时、优质地完成，从而使用户满意。项目经理在项目中负有掌握项目的计划、组织和控制的责任，带领项目团队实现项目目标。

(1)计划。项目经理要明确项目有哪些工作要做，然后与项目团队就这些任务进行沟通交流，领导项目团队成员一起制定项目的计划，在项目的实施过程中要确保项目的工作更详细，措施更合理，项目团队成员的工作更投入。项目经理要建立一个项目管理信息系统，以便将项目的实际进程与项目的计划进程随时进行比较，找出项目实际进程与项目计划进程之间的偏差，再根据偏差的大小采取纠正措施。

(2)组织。项目经理应决定哪些工作由组织内部完成，哪些工作由组织外部的协作者来完成。由组织内部完成的工作，项目经理应当把任务落实到人；由外部协作者完成的工作，项目经理应对其工作范围做出明确的划分，与每位协作者协商达成合约，签订合同。项目经理还要对合同的执行过程进行监督，发现问题要及时协调处理，若不在自己的职责范围之内，则应及时向上级报告。对于大型项目，项目经理应为下属营造一种工作环境，使所有成员能够以高昂的士气投入工作。

(3)控制。项目经理应熟练应用项目管理信息系统，对项目的各个环节进行控制。项目团队成员可通过这样的管理信息系统掌握所承担任务的工作进程，并定期提供有关工作的实际进展情况、时间进度及成本的相关资料，定期召开项目工作评审会议。如果实际工作进程落后于预计进程，或者发生意外事件，项目经理应立即采取补救措施。

(4)培养员工。项目经理除了自己学习项目管理之外，还必须教给下属一些职业技巧。一个项目经理若希望下属工作顺利，完成进度、预算等指标，则必须告诉他们如何开展工作，这就是培养员工。

(5)承上启下。项目经理的地位位于上层管理部门和项目团队之间，他们一方面是管理层的一部分，要行使管理职能，另一方面，他们又是上传下达的渠道，要让员工明确组织的目标和上级的要求。

(6)传递经验教训。项目经理可以积累相当丰富的管理经验，他们应当把这些经验教训传递给项目团队成员。在项目选择阶段，项目经理要提出建议，说服支持某个项目，或作为一个成员参加评审。在向其他项目经理征求意见或进行非正式交谈时，要把经验传递给其他项目经理。1.3.3　项目团队

项目团队又称为项目管理部，由为实现一个共同的目标协同工作的一组成员组成。团队工作就是团队成员为实现这一共同目标所做出的共同努力。

1.项目团队的特点

项目队伍如同项目本身，组成和规模有很大的不同，有大有小。有些要解决复杂的问题，有些则做常规工作；有些动态性强，人员经常更换，而有些却相对稳定。项目团队为共同的目标工作，各人的努力必须协调一致。建设一个和谐、士气高昂的项目团队对最终完成项目目标具有重大意义，团队建设是项目管理的一个必要技能。

2.项目团队的五个阶段

项目团队一般经历形成、磨合、规范、表现和消亡五个阶段。

(1)形成阶段。项目开始，团队成员带着美好的期望和对工作的责任心走到一起，他们往往由于被选到项目团队中来而情绪高涨，但由于彼此互不了解，故工作效率一般并不理想。团队要建立起形象，并试图对要完成的工作进行明确划分并制定出计划。

(2)磨合阶段。随着项目工作的进展，团队成员在工作方法上存在着一些分歧，甚至在一些重要的问题上，如对项目的整体目标认识也可能存在分歧。这些不同点会引发争论，甚至是冲突，所有这些都可能引起团队的情绪和工作效率下降。

(3)规范阶段。在这一阶段团队成员在谈判、妥协和寻找共同特点的过程中，个人的期望与现实情形逐步统一，不满情绪也逐渐减少，就一些问题达成和解，并在不同事务上达成一致。团队逐步产生认同感，建立起一套规范、标准，团队凝聚力开始形成，工作效率和动力开始增加，逐步向稳定时期挺进。

(4)表现阶段。一旦项目团队成员进入工作角色，他们就开始积极工作，急于实现项目目标。这一阶段工作绩效很高，项目团队开放、坦诚，及时进行沟通，团队有集体感和荣誉感，对项目的开展充满信心。成员之间经常合作，相互帮助，相互依赖度高。在表现阶段，项目经理的工作重点是帮助团队执行项目计划，关注工作范围、预算、进度等计划。

(5)消亡阶段。当项目所有工作任务结束时，团队发展到了消亡阶段，这时可能发生下述两种情况：一种情况是效益上升，团队成员共同努力圆满完成了该任务；另一种情况是效益下降，即团队成员因为任务的结束和他们已形成关系的结束而感到遗憾。如果未来不确定，后一种情况就会发生，这个阶段项目经理的任务就是保证前一种情况而不让后一种情况发生。1.3.4　组建项目管理班子

实施工程项目建设，开发商必须设立相应的项目管理班子。以房地产开发企业的职能型组织机构来说，一般包括总工室、工程部、预算部、销售部、人事部、财务部和行政部等部门。机构的组建应视工程项目的性质、投资来源、项目规模及复杂程度而定。

凡新建大中型项目，由于工程建设周期长，经主管部门或董事会的批准，可组成单独的包括有各类专业人员组成的专职机构来负责项目的管理工作，由于在项目的各阶段管理工作内容及工作量变化较大，管理机构应适时做出必要的调整。小型项目可由业主指定若干熟悉业务的专业人员兼职，但责任一定要明确。任命一位精明强干的项目经理至关重要，要明确责任，赋予其足够的权限和权力，使其能够真正行使项目管理的职责。对于项目经理部，要选择一个合理的组织机构模式，建立畅通的信息联系渠道和指令传达系统。要任命有能力、有威望的部门主管，选择有才能、经验和工作热情的办事人员。

业主的重大决策，一定要与项目管理班子做充分而必要的调查研究，不要越过项目管理班子，这样做除了可保证决策尽可能科学合理之外，也可避免挫伤班子内工作人员的积极性。业主在组建管理班子、决定对工程项目管理的参与程度和组织形式时，对一些重大问题如咨询公司及设计的委托、招标的进行、发包方式及承包商的确定等应考虑下列因素：工程的形式和性质；工程项目的费用和工期；能否筹集到资金；业主的管理和技术人才；预期的工作量；工程项目必须由专业承包商完成的部分；工程的规模以及发生变更的可能性大小；招标时设计文件能够做到的深度；是否希望承包商早早介入；希望投标竞争达到什么程度；本公司同建筑业界的关系如何；可动员的人力规模；需要签订的合同数目、金额大小以便与出资人的财力相适应；合同和出资人之间的相互联系和配合；工程项目可行性对工期拖延和费用超支的敏感程度等。1.4　房地产经营概述　　1.4.1　房地产经营的含义

1.经营

经营是市场经济的一个重要范畴。为了最有利地把商品销售出去，任何进行商品生产的企业都需要了解和研究市场，如消费者需要什么，他们容易接受何种价格和服务，有哪些竞争对手和竞争商品等，同时还要做广告宣传，实行良好的售后服务，以便赢得更多的顾客。当然，在商品生产中还要依据市场要求、销售对象、价格等因素，选择材料、设备、工具和生产工艺方法等，用最经济、最有效的方法把市场需要的商品生产出来。在市场经济中，所有这些对市场行情和消费者的了解研究，对竞争对手及竞争商品的选择等，都属于企业的经营活动。经营就是商品生产经营者以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段，为实现企业目标，使企业的生产技术经济活动与企业的外部环境达成动态均衡的一系列有组织的活动。

2.房地产经营的含义

房地产经营是房地产经济活动的中心，是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰，以及土地使用权的出让、转让等，按价值规律所进行的有预测、有目标、有组织的经济活动。

3.房地产经营的种类

房地产经营的种类包括房产经营、地产经营、服务经营。

(1)房产经营。房产经营是对城市各种房屋，包括住宅和非住宅用房所进行的开发建设、买卖、租赁、信托、交换、维修等各项经济活动。

(2)地产经营。地产经营是指以城市土地使用权为对象的出让、转让、抵押的产权经营和以城市土地为劳动对象进行的“三通一平”、“七通一平”，把“生地”变成“熟地”的开发经营。“三通一平”是指待开发区内道路、给排水管路、供电线路的通达和对施工现场的土地进行平整；“七通一平”通常是指道路、给水排水、雨水、污水处理、电力、通信、煤气或天然气、热能管路的畅通和场地平整。“生地”是指处于自然状态的土地；“熟地”是经过开发，达到“三通一平”或“七通一平”状态的土地。

(3)房地产服务经营。所谓房地产服务经营，是指房地产业在开发建设和经营管理过程中，在人们对房屋的使用过程中，所提供的一系列经营性服务活动的总和。房地产服务经营活动贯穿于房地产业全部经济活动的始终，即房地产服务不但包括“产前”服务，还包括买卖、租赁服务以及“售后”、“租后”服务。

房地产服务经营的具体范围如下：房地产开发、投资咨询和价值评估；“拆迁、安置”服务；买卖、租赁服务；房屋修缮、装饰服务；居住区环境服务及管理等。1.4.2　房地产经营的特征

房地产经营与一般商品经营相比，虽然都属商品经营，都要受供求规律、价值规律、竞争规律的影响，但由于房地产商品的特殊性，房地产经营表现出不同于一般商品经营的特点。

1.房地产产品生产周期长、经营风险大

房地产产品属于不动产，在房地产经营过程中，其产品生产周期长，资金投入大，生产环节多，而且在全部投入产出过程中只要有一个环节发生障碍，就会影响整个经营活动的正常进行。同时，房地产开发的资金筹措时多采用贷款等方式，开发商往往要承受沉重的利息负担。此外，房地产经营的效益、房地产市场的运转受社会政治、经济、消费心理、市政建设、法律规定等各方面的影响较大，由此带来的风险也较大。

2.房地产经营具有区域性

由于房地产经营对象具有空间的不可移动性，这样不同地区的房地产供求很难相互影响，在不同区域即使规格相似的产品，其价格相差也会很大，因此房地产经营只能局限在一定区域内。

3.房产与地产的权属转移同步化

国家在征用土地时，与之相应的房屋产权也向同方向发生转移。在房屋使用权发生转移时，房屋所占用附带土地的使用权也随房屋同时转移。在经营流通过程中，房产与地产在产籍方面是相互认证的。通过房屋的产籍可以界定相应的地产面积、界址和使用者；反之，通过地籍也可以确认其房产的区位等。

4.房产与地产的价格相互隐含，且房地产的价格具有较大的刚性

在房地产交易活动中，房屋或土地在出租、出售时，房价、租价与地价、地租总是相互隐含在一起的，且由于土地供给的有限性，房地产的价格在较长的时期内会保持不断上升的趋势。

5.房地产经营兼有垄断性和竞争性

垄断性主要体现在国家对城市国有土地使用权出让的垄断经营，即一级地产市场由国家垄断，城市土地批租只能由代表国家的土地管理部门进行。竞争性则体现在房地产经营中存在着众多的经营商，他们之间既合作又相互竞争，活跃了房地产市场，也提高了房地产经营的效益。

6.房地产经营必须符合国家法律、法规的规定

房地产经营必须遵守国家的土地管理法、房地产管理法等有关法律、法规。例如，在房地产交易中当事人必须到房地产交易管理部门办理所有权的转移、变更手续后，其房地产交易行为才能成为合法有效的交易行为，否则，其房地产交易行为属于无效的交易行为，不受国家法律保护。再如，土地使用者获得土地使用权后，经营时必须严格遵守合同约定的土地用途，不得随意更改土地使用性质等。1.4.3　房地产经营方式

1.专项经营

房地产专项经营是指一个房地产企业只从事或主要从事某一方面、某一环节的经营业务。这种经营方式的优点在于专业化程度高，经营项目单一，经营要素集中，因而有利于在专业方面取得较好效益，如开发公司、经营租赁公司、建设公司等。

2.综合经营

房地产综合经营是指一个房地产企业从事多项房地产经营业务。这种经营方式的优点在于回旋余地大，能提供一条龙式的配套服务；弱点在于容易使企业分散精力，顾此失彼。

3.集团经营

房地产集团经营是指将具有各种经营职能的房地产企业组成企业集团，或者在两个总公司下设若干子公司从事多方面的房地产经营业务。这种集团或总公司具有雄厚的经济实力和完善的经营职能，能够实现从土地到基础设施、房屋开发、设计、工程管理、销售、出租、修缮管理等全面服务，具有较强的竞争能力和抗风险能力。

4.跨国经营

房地产跨国经营是世界经济不断发展，国与国之间经济联系日益密切的必然结果。房地产跨国经营包括国与国之间合资、合作经营，国际投资、国际营销等多种形式。1.4.4　房地产经营环境

房地产经营环境是房地产企业在项目投资建设期间和建成后使用期间所面临的基本因素。房地产经营环境是一个复杂的因素系统，时刻影响着房地产项目的成功与否，所以，须了解它、认识它，并利用它为房地产经营活动服务。房地产经营环境包括人为环境和自然环境两个方面，具体地讲主要包括如下内容。

1.政治环境因素

房地产经营和其他经营一样，时刻与所在国家和地区的政权稳定性和政策持续性紧密相连。只有稳定的政权、连续的政策才能吸引经营者和消费者，繁荣房地产市场。

2.法律环境因素

法律环境决定房地产市场的规模、水平和繁荣程度，是企业正常进行房地产经营活动的法律保证。只有有了良好的法律环境，房地产企业才可以大胆地在法律允许的范围内进行经营活动，消费者才可以放心地消费房地产产品，国家才可以获得税收收入，社会才能安定，房地产市场才得以繁荣。

3.经济环境因素

企业的经营环境与经济环境的联系最为直接、最为密切亦最为重要，经济环境的些许变化都会直接影响房地产市场的变化。由于房地产产品价格很高，交易额巨大，不论是产品生产者还是消费者往往需要借助银行信贷来解决资金问题，而银行信贷是与经济紧密联系的。所以，经济环境的任何变化，都会引起房地产市场的波动甚至动荡。1997年亚洲经济危机的暴发，直接导致香港房地产市场一泻千里，使经营者和消费者饱受损失。

4.自然、社会环境因素

自然、社会环境因素包括房地产项目的自然条件、城市的基础设施条件、周围的环境质量等方面。

(1)项目的自然条件包括土地的地形、土地上的附着物、水文地质条件等。

(2)城市的基础设施条件包括为项目提供的给排水、电力、燃气、供热、交通等基础设施的情况。

(3)周围环境质量指项目附近的人口密度、受教育程度和文化修养，学校、医院、购物场所、娱乐休闲场所、公园绿地的密度和完善程度，地域内废气、废水、噪声等的污染程度等。

另外，房地产项目的自然、社会环境因素，还包括当地的语言文化、宗教信仰、风俗习惯、家庭组成、消费观念等。

房地产项目的自然、社会环境因素直接关系到房地产产品能否顺利地被消费者接受，所以绝对不能忽视其作用。1.4.5　房地产经营风险

房地产经营风险是指房地产项目在经营过程中实际价值与估计价值或预测价值之间的负差。这种差异越大，房地产经营风险就越大。在房地产项目的经营过程中，应尽量避免经营风险，把损失的可能性降到最低。

房地产经营风险是由项目在经营过程中存在的不确定性因素引起的。这些不确定性因素主要包括政策风险、市场风险和企业风险。

1.政策风险

政策风险主要是指国家经济政策和产业政策变化带来的经营风险，如优惠政策的变化、贷款利率的提高、各种税率的调整等，都可能造成政策风险。

2.市场风险

市场风险是指房地产市场条件的改变所引起的风险，如新的竞争对手的出现，市场供求状况的改变，经济景气状况的变化以及币值的变化等。

3.企业风险

企业风险是指企业自身的经营风险，包括由于信息、决策和经营过程中存在的问题以及

由此可能造成的风险。1.4.6　房地产经营目标

房地产经营目标是指房地产企业在一定时期内，从事生产经营活动要实现的成果，也是企业一切经营活动的依据和归属。

房地产经营目标体系

由于房地产企业经营活动的复杂性，任何企业的经营目标都是由一系列目标指标构成的。这些目标指标相互联系，有机结合，组成了房地产企业经营的目标体系。房地产经营目标体系可以从功能、层次、时间三个方面进行分类。

(1)按功能分类。房地产经营目标体系按功能大致可以分为五类。

① 生产性目标。生产性目标是指企业根据经营战略和市场需要而制定的产品生产及项目开发建设目标。

② 市场性目标。市场性目标是指根据市场调研结果和竞争需要而制定的与市场直接相关的经营目标，如产品租售比例、新市场开发目标等。

③ 发展性目标。发展性目标是指企业为了长期发展，而在资本积累、新产品开发、人才竞争、新项目投资等方面所制定的经营目标。

④ 服务性目标。服务性目标是指企业为树立自身形象，提高企业知名度而制定的一系列目标，如售后服务、物业管理等目标。

⑤ 效益性目标。效益性目标是指为了提高企业经济效益而制定的目标，如利润率、商品房销售率、空置率等目标。

(2)按层次分类。房地产经营目标体系按层次可以分为两类。

① 战略决策目标。战略决策目标是企业经营最高层次的目标，是决定企业发展方向、生产规模的基本目标，由企业最高决策层制定。

② 职能部门目标。职能部门目标是战略决策目标在各职能部门的分配和具体化。

(3)按时间分类。房地产经营目标体系按时间可以分为四类。

① 长期目标。长期目标是指10年以上的目标。

② 中期目标。中期目标是指5年左右的目标。

③ 近期目标。近期目标是指1～2年左右的目标。

④ 短期目标。短期目标一般指年度目标。【案例1－1】 倾情铸造房地产业辉煌

在大连，人们把足球看做这个城市的名片，而制作这张名片的就是万达集团。退出足坛的万达集团，近年来不仅为大连而且为中国制作了一张更为耀眼的名片，那就是万达集团在中国首创的订单商业地产模式。万达的订单商业地产模式是一项重要的产业创新，对中国商业地产的创新发展影响深远，带动行业朝着健康的方向发展。

(一)创造订单地产新模式

住宅房地产开发是万达集团的支柱产业之一，公司至今累计开发量超过1 000万平方米。万达集团房地产企业管理有限公司是建设部审定的一级房地产开发企业。1999年开始，万达集团实施跨区域、规模化发展战略，目前已在北京、大连、长春、吉林、南京、南昌、成都、昆明、上海、宁波等城市进行规模住宅开发，成为房地产行业的龙龙企业之一，业界有“南有万科，北有万达”之称。

在竞争激烈的房地产业中，万达集团的聪明之举是独辟蹊径、创新思维。2001年是万达发展史上发生重大转型的一年。跨区域发展取得的巨大成功，令精明进取的万达人锻炼了身手，拓展了视野，坚定了信心，并积极探索出商业地产开发的新模式——订单地产模式(即先有订单后开发)。万达人负责选择地点，合作方(均为跨国公司)提供租赁标准，万达根据订单开发建设，这样可保证开发的物业在短期内收到租金，降低投资风险。

目前，万达集团己和沃尔玛、时代华纳、欧倍德等12家跨国商业连锁企业签订了联合发展协议，在全国各大中城市投资建设万达商业广场项目。到2004年年底，已开工建设15个万达商业广场，成为中国商业地产发展的领头羊。

万达创造的订单商业地产模式就是万达和世界知名的商业企业合作，在全国各大城市投资发展Shopping Mall (购物广场)，简单地说就是由万达负责建设购物广场，建成后将此商业房地产租售给世界知名的商业企业进行商业经营。目前已经开始这种模式的城市超过10个，述这将成为万达未来的支柱产业，万达每年在全国的投资都有30～40亿元。迄今为止，万达已成功运作了多个商业地产项目。长春大型购物广场项目，引来了沃尔玛这只“洋凤凰”；上海项目则由上海市政府亲自邀请……万达商业广场遍及长春、长沙、青岛、济南、南京、南昌、天津、沈阳、北京、上海、南宁、武汉、大连等城市。“旺市出旺销，旺销托旺市”，万达以雄厚的实力为众多城市的税收工程、就业工程、商业水准提升工程和城市规划标志性工程做出了贡献。

中国加入WTO以后，跨国商业企业获准进入中国的流通领域，并在2004年12月11日以后取消地域限制。像沃尔玛、家乐福这些跨国商业企业都雄心勃勃进入中国，每年都要开好几家店。他们要进行快速地扩张，对各方面的要求都很高。其中，在目标城市的选地、买地及改造原有设施等是这些跨国商业企业发展的一个瓶颈，而这正好是万达的强项。现在万达的商业地产开发企业已与8家跨国连锁企业签订了联合发展协议，这主要是由于万达比这些跨国公司更熟悉中国的市场，是他们在中国的发展链条上一个不可缺少的环节。这8家公司中，除了沃尔玛和家乐福是统、业态外，其他均是不同的业态，有经营超市的，有经营百货的，还有经营家具和装饰材料的。万达与客户签订了联合发展协议后，共同确定目标城市，在获得进驻公司的订单后，由万达负责选址，进行有计划地买地开发。

这种订单商业模式，与住宅的开发相比，市场风险和收益风险几乎为零。这是因为要在先得到对方订单的情况下，才进行建设，而且与万达合作的企业在全球都有很强的品牌号召力。这些外资商业企业的优势在于整体的商业营运，而万达则可以为他们提供量身定做店。正是独到的思维和创新的经营模式，使万达快速形成了以住宅房地产、商业房地产为两大支柱产业的大型企业集团。

(二)发起中国信誉联盟

万达的楼盘一直坚持质量至上原则。从1997～2000年近4年的时间内，万达一直坚持三个保证：保证房屋不渗漏，如有渗漏赔3万元；保证面积不短缺，实行缺1赔3；保证可退可换。取消合格，保证全优，打质量牌，是万达赢得市场的一大绝招。为此万达集团还下发了《强化工程质量管理，落实三项承诺的若干规定》，使三项承诺上升为一套较完善的管理体系。

1996年年初，万达集团在全国房地产企业中率先提出三项承诺，从而闻名全国。三项承诺在全国房地产市场影响非常大，带动了行业风气的转变，并赢得了社会肯定。

万达集团成立16年来，始终坚持诚信经营的宗旨，得到了政府和社会各界的赞誉。万达集团还在国内倡议和发起中国信誉联盟，为建立中国企业的信誉摇旗呐喊。万达集团被国家工商总局评为全国重合同守信用企业，被辽宁省政府评为辽宁省纳税大户，被辽宁省银行同业协会评为守信金融客户，被辽宁省工商行政管理局评为辽宁省知名企业字号。

(三)打造国际级百年企业

在许多人看来，万达一直受到了业内和媒体的关注和追捧，已经很辉煌了。但万达对未来的发展却有着更长远的设计。2003年，万达正式提出百年企业的发展目标。万达集团认为，百年企业的标志有三个方面：强大的物质基础、良好的制度建设、优秀的企业文化。为此，万达集团提出了以“诚信、创新、自律、和谐”为核心内容的企业文化，制定了三本企业制度手册。

西岗住宅开发总公司是万达集团的前身，成立于1988年。1989年，万达迎来了一次最为关键的生存机遇——大连市北京街老城区改造。北京街改造工程占地7万平方米，建筑面积12万平方米，涉及拆迁800多户。不被业界看好的北京街小区的开发让万达赢得了宝贵的第一桶金，几万平方米的房子在一个月内销售一空，并创下当时大连住宅地产的最高价1 600元/平方米。北京街最小的户型为85平方米，最大则超过140平方米，远远高于当时政府规定的居住标准。突破民用住宅的传统设计。调整户型结构，做明厅、明卫，增加洗手间、铝合金门窗……1992年8月，万达成为东北三省首批股份制试点企业，大连万达集团股份有限公司正式宣告成立，万达由此真正地步入“万达时代”。

(四)伴随着股份制的改造，多元化经营与品牌营销成为万达发展的主题

1993年，万达承接了大连市新开路的旧城改造项目。该项目占地20公项，建筑面积60多万平方米，拆迁4 800多户。不到2年，改造项目全部竣工，楼盘售罄。当大连人把“买好房，找万达”这样的句子烙在心里的时候，万达这个昔日貌不惊人的小企业，已茁壮地成长起来，创造了大连房地产业数十项第一，以一座座美仑美奂的建筑，为滨城的美化与文明做出了贡献。一次深圳住宅交易大会上，万达出奇制胜地揽得来自全国各地的精英人才，积累了深厚的智力资本，由此拉开跨区域发展战略的帷幕。2001年，万达集团开发了长春明珠，这座在立面、户型、景观等方面均作了全新创意的精品楼盘，几乎一开盘就被抢购一空。万达集团又开发建设了成都花园，这座楼盘在立面、景观等方面标新立异，掀起成都房地产的旺市，取得了连续月销售过亿元的销售佳绩。

在辉煌的成就面前，万达人没有减缓前行的步伐，相反，适时地提出了创“国际万达、百年企业”的宏伟远景。万达人是理性而奋发的，百年的梦想，要靠一丝不苟、脚踏实地、不畏险阻、志在必得的精神去打造，要靠一代又一代勤奋敬业的万达人，用智慧、汗水、信念、执著和力量去追求，去圆梦……(资料来源：新浪财经)

课堂讨论题：1－1 大连万达集团为什么能在房地产领域获得巨大成功？

1－2 分析说明房地产企业建立经营目标的必要性。本章小结

现代房地产开发直接包含着土地开发与经营、建筑物生产与经营、房地产开发与经营等众多内容。目前，房地产开发已从以开发为核心的经济活动，转向更侧重于以经营为核心。

学习房地产开发实务，首先要掌握与房地产开发有关的概念，具体包括房产、地产、房地产、房地产业、国土开发、城市开发、房地产开发、房地产综合开发等。

房地产开发类型可分为：根据被开发区域的性质可以将其分为新区开发和旧区再开发两种形式；根据房地产开发的规模可以将其分为单项开发和成片开发两种形式；按照房地产开发的对象可以将其分为土地开发、房屋开发和综合开发三种形式。

房地产开发形式可分为：新区开发与旧城区改建；外延型开发与内涵型开发。

房地产开发特点为：综合性、长期性、时序性、地域性、风险性。

房地产开发策划内容：开发区位和地段的分析与选择；开发内容和规模的分析与选择；开发时机和开发进度的分析与选择；开发合作方式的分析与选择；项目融资方式的分析与选择；开发完成后产品推广方式的分析与选择。

房地产开发程序分为四个阶段：项目立项阶段、项目前期准备阶段、项目建设阶段、项目销售及售后服务阶段。

项目立项阶段的开发程序如下：(1)投资机会研究；(2)项目立项批文；(3)申请定点；(4)申请购置土地，办理土地产权手续；(5)申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件；(6)编制规划设计总图；(7)申领建设用地规划许可证。

项目前期准备阶段的开发程序如下：(1)选择勘察队伍和设计单位；(2)申领建设工程规划许可证和施工许可证；(3)申领房屋拆迁许可证；(4)做好“七通一平”工作；(5)选择承包单位；(6)选择监理单位。

项目建设阶段的开发程序如下：(1)组织承包商进场，组织监理单位进行监理；(2)加强开发项目工程管理与控制；(3)申领商品房预售许可证，与用户签订商品房预售合同；(4)项目的竣工验收。

项目销售及售后服务阶段的开发程序如下：(1)办理竣工后的产权登记手续；(2)申领商品房销售许可证；(3)与物业公司签订物业委托管理合同；(4)提交相关资料；(5)与用户签订商品房销售合同或租赁合同；(6)做好物业管理工作。

一般来说，房地产综合开发企业的人员包括三类：第一类是管理人员，主要从事企业的经营管理工作，如行政管理、经济管理、财务管理和人事管理等；第二类为专业人员，是企业中负责策划、征地、拆迁和销售等经营业务的工作人员；第三类是工程技术人员，是从事技术工作或技术管理的人员。在实际工作中，不少工程技术人员同时兼任管理工作。

具体来说，房地产开发企业至少应具有6个方面的人员：建筑师、工程师、会计师、造价师及成本控制人员、市场营销人员、律师及代理人。

要圆满地完成项目，关键在于管理项目的人，项目经理是项目成功的关键。

项目团队又称项目管理部，由为实现一个共同的目标协同工作的一组成员组成。团队工作就是团队成员为实现这一共同目标所做出的共同努力。项目队伍如同项目本身，组成和规模有很大的不同，有大有小。有些要解决复杂的问题，有些则做常规工作；有些动态性强，人员经常更换，而有些却相对稳定。

实施工程项目建设，开发商必须设立相应的项目管理班子。以房地产开发企业的职能型组织机构来说，一般包括总工室、工程部、预算部、销售部、人事部、财务部和行政部等部门。机构的组建应视工程项目的性质、投资来源、项目规模及复杂程度而定。

房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有目标、有组织的经济活动。

房地产经营的种类包括房产经营、地产经营、服务经营。

房地产经营与一般商品经营相比，虽然都属商品经营，都要受供求规律、价值规律、竞争规律的影响，但由于房地产商品的特殊性，房地产经营表现出不同于一般商品经营的特点：房地产产品生产周期长、经营风险大；房地产经营具有区域性；房产与地产的权属转移同步化；房产与地产的价格相互隐含，且房地产的价格具有较大的刚性；房地产经营兼有垄断性和竞争性；房地产经营必须符合国家法律、法规的规定。

房地产经营环境是房地产企业在项目投资建设期间和建成后使用期间所面临的基本影响因素。房地产经营环境包括人为环境和自然环境两个方面，具体地讲主要包括如下内容：政治环境因素，法律环境因素，经济环境因素，自然、社会环境因素。

房地产经营风险是指房地产项目在经营过程中实际价值与估计价值或预测价值之间的负差。房地产经营风险主要包括政策风险、市场风险和企业风险。

房地产经营目标是指房地产企业在一定时期内，从事生产经营活动要实现的成果，也是企业一切经营活动的依据和归属。由于房地产企业经营活动的复杂性，任何企业的经营目标都是由一系列目标指标构成的。这些目标指标相互联系，有机结合，组成了房地产企业经营的目标体系。房地产经营目标体系可以从功能、层次、时间三个方面进行分类。思考与练习

1.房地产与房地产业的概念是什么？

2.房地产开发与房地产综合开发的含义有什么区别？

3.房地产开发的形式有哪些？

4.房地产策划的内容是什么？

5.房地产开发程序分为哪几个阶段？各阶段的开发程序如何？

6.房地产开发企业一般有哪些职能部门？

7.房地产经营的含义是什么？它有哪些特征？第2章　房地产投资机会研究及可行性研究【学习目标】

1.掌握房地产投资机会的概念及投资机会研究的内容。

2.熟悉房地产投资环境分析理论内容及可行性研究报告内容。

3.了解房地产投资机会选择过程及房地产投资财务可行性研究和分析。

业界有这样一种说法，房地产开发有三要素，即机会、区位和质量。把握房地产投资的机会很重要，房地产开发要发现机遇，把握机遇，常常会从根本上改变企业的发展前景。如果失去了合适的时节和有利的机会，就会变得一筹莫展、前功尽弃。2.1　房地产投资机会的概念及重要地位

房地产具有不可移动性、地区性的特点，在选择时机时，不能完全照搬股票那一套投资方法。一个地区剩余的房屋并不能弥补另一地区房屋的短缺，如果房屋拥有者因为本地区房屋的短缺而占有房屋待价而沽，那么，当房地产市场形势突然发生变化时，他就会措手不及而失去高价出手的机会。2.1.1　投资机会的概念

房地产投资机会指在房地产投资过程中，把握机会、机遇的过程，包括何时买进土地投入开发，何时买进房地产，何时待价而沽、静观其变，何时出售房地产，何时出租房地产，何时投入旧区改造，何时投资新区建设等。房地产市场在某种程度上和股票、期货市场一样，是社会的“寒暑计”、经济的“晴雨表”，对于外界大环境变化的反应十分敏感。

当经济繁荣昌盛、社会稳定时，人们倾向于在风险较大的领域进行投资，这就导致股市高涨，房地产价格一路飙升；而当经济停滞不前甚至衰退萧条、社会动乱时，人们倾向于寻求资产保全，投资信心严重受挫，这时往往股市低迷，房地产价格一落千丈。因此判明投资时机十分重要，切不可在行情淡泊时贸然入市，也不要在行情看好时错失良机。时机的把握，对于项目的运作过程来说，需要全程跟踪，一刻也不能放松。如果没有主见，盲目地随大流、跟风头，很可能到头来竹篮打水一场空。

机遇一般来源于以下几个方面：

(1)政策带来的机遇。例如，开放的上海房市允许外地客户购买上海内销商品房，因此，凡划入开放上海房市范围内的楼盘，就获得了一次极好的营销机遇。预先已经进行过前期准备和策划，就可能获得在短期内立即占领市场的机遇。

(2)竞争对手带来的机遇。楼宇的市场竞争往往是同区域不同价格楼字的竞争，以及相同价位不同地区楼宇间的竞争。因此，充分了解自身楼盘竞争对手的情况，就可能随时发现营销机遇。例如，竞争对手在楼盘建造中出现严重质量事故，这时，可能就是你以质量品质为重点宣传来吸引市场客流，把握营销的良机。再如，竞争对象未经周密调查以高价开场时，你就可能以相应的竞争价格赢得市场竞争。

(3)楼盘自身整体规划、环境配套带来的机遇。例如楼盘的开工、封顶、竣工和入住就是获得营销机遇的好时期。又如各类奖项评选、开发商招募等种种活动，均可为楼盘创造营销机遇。

(4)从楼盘营销环境中获得机遇。由于营销环境在不断变化，因而营销机遇随时会出现。例如地铁建设、道路拓宽和机场搬迁等，一旦自身楼宇所处的位置环境发生变化，能及时推出营销方案，必定会产生市场效应。2.1.2　投资机会的重要地位

以实例说明投资机会研究在房地产开发中的重要地位。【实例2－1】　某城市是一座山城，火车站临江而建，地势较低，进出市区的主要通道是建于20世纪50年代、提升高度30m、楼台长100m的两路口缆车。随着经济发展客流量扩大，两路口缆车长期超负荷运行。1991年年初，某外商与两家房地产开发企业达成投资意向，拟成立一家合资企业实施两路口缆车改造项目。合资三方为了能享受税收优惠，大大简化了决策阶段应有的市场研究与投资机会分析程序，贸然决策投资8 000万元，拆掉原缆车，原地兴建三条封闭式大扶梯，号称长度和提升高度亚洲第一，运力提高一倍，并建设功能完善的上、下站大楼，进行房地产开发。为了能顺利获得有关部门的批准，以当时客流量为主要依据，编制了经济效益十分可观的可行性报告，不足半年就完成了决策工作，并于1991年6月领取了规划许可证。合资公司成立后，三方合作经营，资金到位及时，各项工作进展比较顺利，1993 年2月正式开工建设，历时3年，1996年大扶梯竣工并投入运营，上、下站大楼也相继完成。但这时火车站地区的面貌与5年前相比已有天壤之别：火车站完成了重大改造，新建了长途汽车站和公交车站，建成超过1万平方米的站前广场和立交桥，新建多条高速通道在火车站交汇，火车站地区成了四通八达的交通枢纽。另外、新建的立交桥将扶梯入口与火车站出口在视野上隔开，亚洲第一大扶梯很难进入外地游客的视野。长达3年多的拆迁、建设，缆车情结在市民心中已经淡化，人们习惯进出火车站选择其他线路，全封闭运行的大扶梯观光性、舒适性方面较差，对客流量也有一定影响。从1996年2月～1999年5月的39个月中，实际通行量为每分钟16人，仅为设计通行量每分钟110人的15%，仅为可行性报告预测通行量每分钟人数的18%，平均每月营运收入41万元，只能勉强维持正常运营所需费用。而房地产行业供大于求，处于低谷，加剧了企业的财务困难，合资公司严重亏损。

从现象上看，该项目失败似乎是外因所致，即周围环境发生重大变化，导致客流量比预期大为减少。但只要从发展的眼光加以分析，这些环境的变化是可以预见的，根本原因是没有认真进行投资机会研究，没有很好地利用投资硬环境和软环境有利的一面，避开不利的一面，以致造成投资失误，项目失败。这种失败实际是面对当时缆车运力不足的现象和缆车客流量的调查陷入思维定式，又受外部政策因素影响匆忙决策所致。2.2　房地产投资环境分析

投资环境是投资赖以进行的前提，其作为外部制约因素决定了投资的方向、数量和结构。因此，投资环境受到投资者的普遍重视。

所谓房地产投资环境可界定为影响房地产投资、开发、经营的自然、社会、经济因素的总和。投资环境包括自然环境、人文环境、商业环境、交通环境和城市区位环境。2.2.1　自然环境与基础设施

自然环境包括地理位置、自然条件、自然资源。地理位置指投资地点距主要公路、铁路、港口的远近等；自然条件指投资地点所处的各种地理条件，如气候、地质水文、自然风光等；自然资源指的是投资地点的农业资源、矿产资源、人力资源等。

自然环境对投资形成影响。地形平坦、土方和室外工程量小，居住环境舒适，无疑对投资有利。气候环境宜人，污染小，适合于投资。地质构造情况良好，对房屋的抗震性能好，建筑成本低廉，非常适合投资。例如，某城市西部为冲积形成的河漫滩地质，淤泥质黏土达几十米之深，设计房屋基础时颇为费事，如做高层住宅采用桩基础结构是合理的，但带来的问题是高层住宅销售十分困难；如做多层住宅则要进行复合地基处理，加大建筑成本，同时还存在地基处理不好留下工程质量隐患的风险。所以，遇到这类投资环境需要综合考虑，加以测算。

基础设施包括交通、能源、上下水、通信、环保、防灾等方面的设施，而且还可以扩大，把金融、教育、医疗、文化、体育和商务等方面的设施也包括在内。这些设施，对于房地产投资项目的开发、经营，具有直接或间接的保障制约作用。项目建设条件是项目建设和生产的物质基础，对项目建设工期、工程造价以及项目建成投产后设备生产能力利用率和经营成本有着重大影响。各种运输、通信和其他公用设施，对房地产投资的影响很大，建筑材料的运输，信息的传递等无不依赖于此。完善的基础设施可使房地产开发成本大为降低，可使投资决策更为迅速和准确。2.2.2　人文环境

人文环境包括政治环境、法律环境和社会文化教育环境。

(1)政治环境。政治环境主要看政局是否稳定，对投资的态度如何，是否鼓励外资投向房地产以及是否关系良好等。政治环境好是投资所需的最基本条件，因此在决定投资前，一定要重视对该地区的政治环境进行研究分析。

(2)法律环境。法律是经济正常运行的保障，各地区的法律千差万别。要了解房地产开发地区的法律法规体系，包括土地征用、土地批租、房地产企业开发经营、交易以及租赁抵押、产权登记、房地产估价、房地产金融、房地产售后服务和中介服务等内容，《宪法》、《民法》，以及其他一些法律中具有适用于房地产业的法律条款，特别是投资海外房地产对该地区的有关法律不可不了解。至少，投资者应该知道，在自身的经济权利受到侵犯时应该怎么办。

(3)社会文化教育环境。不同的民族具有不同的社会习惯、宗教信仰、社会心理、家庭结构和消费习惯，投资房地产需要入乡随俗。例如在少数民族地区，要尊重当地人的信仰习惯，建筑物的设计应尽量满足当地人的审美要求；而在上海、广州、深圳等地，由于这些发达地区的人们比较喜欢标新立异，在进行房屋设计时，应尽可能追求新颖，以求达到吸引人的目的；要想吸引港澳台同胞，可根据他们的喜好，考虑建筑风格的内容。对这一点，友好相处的地区投资企业也要注意调查了解，如果相处很好会给投资开发带来很多方便。2.2.3　商业环境

商业环境包括该地区的经济发展状况、房地产经营管理制度和政策，以及地理条件、基础设施等。房地产具有对经济发展的敏感性和超前性等特点，经济发展一有风吹草动，马上就能在房地产市场上反映出来。一个国家或地区如果经济发展处于上升阶段，房地产市场就是一个增值的市场，进行房地产投资盈利不成问题。房地产业离不开金融业的支持，金融业是房地产业赖以存在和发展的基础。各地区金融业组织结构不尽相同，繁荣程度也各不一样，投资房地产一定要了解该地区的金融业组织情况及繁荣程度，了解哪些金融机构可以取得优惠的贷款以及贷款程序，在金融市场繁荣发达的地区，发展房地产业要容易得多。对房地产的管理制度和办法表明一个国家或地区政府对房地产业的看法和态度，房地产所处的地位、房地产的发展计划、土地管理政策、建筑材料的供应管理政策等，都与房地产投资紧紧相连。2.2.4　交通环境

交通环境指楼盘附近的主要交通工具和交通方式，如铁路、飞机、地铁和公路等。一方面，它表示楼盘所在地区与周围的交通联系状况，表明进出的便捷程度，在具体说明时，通常将某某商业街、某某火车站和某某城市标志性建筑物等主要商业中心、主要交通集散地的交通方式特别注明。交通实质上是通过外部条件对客观距离的人为调整。另一方面，一个地区的交通状况也左右着该地区的未来发展态势，如火车站附近，建筑物以宾馆商场为主，地铁经过的郊县，其周边的房地产市场必定兴旺发达。2.3　房地产投资机会研究

商场中多数胜局出于一个“先”字，谁占了先机，谁就得到商机，谁就是商场中的领先者，房地产开发也不例外。在日益成熟的房地产业中，开发商面对行业内剧烈的竞争局面，客户对市场的百般挑剔，无不在寻找属于自己的先机。2.3.1　把握市场入市时机

房地产项目投资周期长，一旦确定项目、投入资金，很难像大多数工商业产品或服务那样，随时依据情况的发展进行调整。随着社会经济的发展，消费者对房屋建筑的要求也会不断提高，所以房地产项目的投资者必须要有长远的眼光。在进行房地产开发项目投资策划时，不仅应当考察当地经济环境和市场需求状况等当前的发展状况，更需要合理分析在一定的经济环境中房地产市场波动循环的周期，注意对未来环境及房地产市场需求的发展趋势的预测，以免出现这种状况：当被需求剌激起来的某个项目投入开发后，该类房地产项目的市场却变得疲软，走向衰退，导致投资的损失。

入市时机选择要根据投资期来划分，分长线与短线投资入市时机。长线投资入市时机通常在市场悲观时入市，而在市场看好时出市。市价下跌投资者纷纷抛出手中持有的资产时，长线投资都接受它们，过一段时间市价就可能上升。短线入市时机与长线相比，其掌握难度要大，短线宜采用“逢低收入”的方针，也就是在最低价位时购进，待到市价上升到一定程度再抛出。具体什么时候抛出，就要看个人的预测了，当认为现在基本上是最高点时，可以抛出，但市场变化不定，也许抛出时并非是最高点，因此短线投资一般掌握的难度较大。

房地产业发展存在着复苏期、繁荣期、衰退期和萧条期四个阶段，开发商在进行投资策划时，必须注意国民经济与房地产业当时所在的发展阶段。当国民经济发展处于膨胀阶段时，一般都会出现房地产热，此时开发商投资应特别小心，应相对保守一些。特别是对开发周期预计较长的开发项目，对开发前景应进行深入细致的分析，但此时是房地产出售与出租的最好时期。在购买或开发房地产时应选择临近房地产周期的低谷期，此时建筑费用及销售费用都较低，在将要到来的上升期可以较为满意的价格较快地出手，加强了资金的周转，同时也降低了利息的支付。在经济高涨时期，各个行业经营活动旺盛，投资高涨，对房地产的需求达到相当高的水平，由于需求增至极大，房地产的价格上涨到较高水平。高涨时期之后将是经济下滑时期，投资减少，社会对房地产需求大大下降，房地产价格也将随之下滑，所以在经济高涨期不宜做中、长线投资。在经济萧条时期，由于经济萧条具有社会性，波及全社会，这个时期投资下降，人们的购买力也下降，房地产需求也最少，房地产价格跌至最低点。经济萧条之后将是经济复苏时期，人们的购买力上升，投资也逐步回升，因此房地产的需求将增加，房地产价格上涨。所以经济萧条时期是低价买进房地产的最佳时期，也就是入市的最佳时机。

在通货膨胀时期，由于货币贬值，大多数货币持有者都希望把手中的货币换成实物特别是贵重物品，而房地产往往被认为是最具长期稳定价值的实物。在通货膨胀较严重时期，为了避免物价暴涨、货币贬值的损失，从而达到保值增值的目的，人们急于把资金换成象征财富的物业，房地产市场需求旺盛，房地产价格上升到较高的水平，这时候也就是房地产脱手的最佳时机。

根据房地产价格特点，高潮中适时高价出手，低潮时廉价大量吸纳，要把握以下几点：

(1)政治形势变动。例如20世纪80年代初，中英关于香港的谈判陷入僵局，港人出现信心危机，一些富有人家纷纷抛售房产，甚至移居海外。房地产跌入低谷，房价迅速下滑，香港地产投资商徐展堂认定这种形势将会改变，采取了“人弃我取”的策略，大量收购廉价地皮，很快发了起来。

(2)规划效应。在城市化过程中，一旦某地被规划为新城市，其地价必然急剧上升，谁能把握时机及早进入这些地区，谁就能获得巨额地价增值的好处。

(3)结构调整和政策变动。1993年，国家加强对国民经济的宏观调控，房地产业是这次调整的重点。在解决乱集资、乱拆迁，盲目发展高档外销商品房以及开发区热等问题的过程中，一些引起泡沫经济因素很多的地区，一些房地产投资企业资金周转很快陷入困境，难以维继，加上高档外销房过剩，出现了竞相压价抛售的现象，使房地产价格下跌。而一些有远见的中外房地产投资商正是看准了这一大好时机，大量低价收购地皮，扩大土地储备，甚至买进在建或建成的房地产，以获取巨额利润。

(4)房地产本身的特点决定了房地产业的发展。在不同时期、不同地区、不同品种之间总是不平衡的，进而必然引起供求的不平衡和价格的波动。所以房地产价格总是有涨有落，此起彼落呈波浪式向前发展，这就创造了一种机会，谁能把握时机，利用房地产价格涨落的规律，低进高出(即高潮中适时高价出手，低潮时适时购进)，谁就能立于不败之地。世界上不少成功的地产大王，如香港地产巨头新鸿基地产有限公司掌舵人郭得胜就是运用这一投资策略取胜的。2.3.2　把握市场客户定位

房地产投资机会存在于房地产投资开发经营的全过程，要及时发现并运用、把握市场客户定位，以取得更多的投资利润。以上海新外滩花苑为例，市政府规定南浦、杨浦沿江100m不准建造建筑，这使两桥之间不可能出现大型的住宅小区，沿线房屋多为商用。新外滩花苑就是在这一规划出台前立项的，使新外滩花苑成为浦西唯一紧贴滨江园林的大型社区。新外滩花苑诸多唯一性及不可再造性预示着其升值潜力极大，其200m的江岸线，26 000平方米的滨江花园也是目前上海所有社区没有的。在新外滩花苑不但可以欣赏到浦西的万国博览会，还能欣赏浦东陆家嘴的繁华，与陆家嘴中央商务区隔江相望。新外滩花苑通过户户朝南的房型设计，使每户都可以观赏到外滩与陆家嘴的风貌，新外滩花苑还建设了上海市中心唯一的游艇码头，同时在小区内设置了占地23 00平方米的高尚游艇俱乐部，以此成为新外滩花苑独具特色的卖点。新外滩花苑的另一先机，就是首创了海鸥生态区，展翅于江边的海鸥就在每位居住者身边，使小区多了一层生态文化内涵，这样的物业很快被客户订购一空。

新外滩花苑的先机还来源于物业本身的品质一流。由于该小区处于周家嘴路、公平路一带，属老城厢区，周边没有类似徐汇区的高尚住宅的外环境，也不同于传统概念上的高尚住宅区，加之周边楼盘价位相对较低，与新外滩花苑的定价有较大的落差，这些都给新外滩花苑进入市场带来了阻力。分析这些情况后，商家认为新外滩花苑的市场抗性能够通过自身的几大独特的领先规划设计加以弥补，同时老城厢的改造也在进行之中，这就使开发商考虑从物业品质及升值潜力上作文章。首先，外滩在人们心目中是上海的标志，许多商业机构都驻扎在外滩，它有历史的沉迹，新外滩花苑通过提出可以看到上海外滩这第一道风景线来造就自己成为临江住宅的地标，以此与其周边的楼盘拉开差距，使其可以保持高品质住宅所应有的价格；其次，香港的浅水湾、巴黎的塞纳河、多伦多的安大略湖等临江依水的住宅都身价不菲，新外滩花苑是上海第一座临江景观性住宅；最后，住宅楼中只有新外滩花苑才可以清楚地看到浦西外滩的美景，浦东陆家嘴的繁华也尽收眼底，同时新外滩花苑真正做到了户户朝南，使得每户都是景观性住宅。2.3.3　把握适时的经营理念

仍以上海新外滩花苑为例加以说明。新外滩花苑的建筑特色在上海的景观住宅中并不多见，商家强化三条推广思路：第一条主线是新外滩，推出上海的江岸住宅并将新外滩与温哥华阳光海岸住宅做比较，提出了一个景观住宅的新居住概念，通过外滩建筑独有的标志性及外滩沉淀的历史文化，使新外滩花苑的景观建筑超越价值量度，最终成为一种象征，所提供的生活方式与风景相连，这种住宅是一个世纪来只有万分之二的上海人才能享受的风景席位，这样就将新外滩花苑深化进了“第二道风景，第二种生活”之中；第二条主线是与风景生活握手，这正是对新外滩花苑生态性景观这一卖点的强化，通过这一主题体现出新外滩花苑风景式的实用性；第三条主线是典藏永远的风景线，这是对所有卖点的再深化。

根据一系列策划主线，配合各种营销手段，将新外滩真正推向了市场：一是以“世纪钟声下的未来人”为主题，组建了一个新外滩花苑准业主委员会，让客户在期房过程中参与物业建设，召开第二轮用户恳谈会的SP活动，积聚起市场口碑；二是物业管理公司筹建起新外滩花苑物管公司，提出生活在ISO 9002之中，这种生活保障，以软件补充作物业辅助优势；三是组织一次给予客户优惠的活动，将实惠真正带给每位业主，使新外滩花苑良好的物业形象树立起来。2.3.4　把握政策背景的利用

房地产开发周期长，在开发期内，国家相关经济政策、法规的变化是完全有可能的。对开发商而言，尽管不太可能完全把握政策的变化，但若能认清经济发展趋势，领会国家的总体方针政策，对国家的政策调整有一定的预见性，就可以及早对投资决策做出相应的调整，从而把握最佳的市场时机。

在政策方面，围绕住房制度改革和启动住宅消费，1999年国家出台了一系列政策，这对住宅市场产生了巨大的影响，住宅市场再度升温，居民的购房能力大大提高。近两年很多好消息来自政府主管部门和金融机构，货币化分配制度的确立和二级市场全面开放，促进了住宅市场结构的调整。以往条块分割的房地产一、二级市场的壁垒得以消除，一个自由开放的市场格局初步形成，其中最突出的是通过出售现住房实现住房升级的二次置业行为急剧增多，上海一年就有上百万平方米的交易量。房屋价差分布也更趋合理，房改房、经济适用房、商品房形成了住宅消费的梯次结构，市场体系的逐步完善为住宅消费铺设了一个理想的平台，客观上也使投资者有更多的选择余地。比如上市的房改房，由于具有各种特殊的条件，可给投资者很大的利益空间。

资本市场有两条令人振奋的消息：一是房地产开发企业通往股市的门在关闭多年后又重新打开；二是建行发行个人住房抵押贷款债券，这使投资者有更多的机会从不断升温的市场中获得利润。一方面，商业性个人住房抵押贷款在品种上和宽容度上都在不断进步，现在各商业银行又纷纷表示将进一步增加贷款量和改善服务，来自金融市场的支持，使投资者有更强的融资能力；另一方面，租赁市场存在着可供挖掘的巨大潜力，据调查显示，城市居民家庭有9.49%的人租房而居，同时大量的城市暂住人口也需要各种价位的租赁房。随着城市化进程的加快，这种需求还会增加，旺盛的租赁需求保证了投资者有一个可靠而稳定的投资回报。中国经济景气监测中心调查显示，35%的城市居民家庭准备将收入的节余部分用于投资，其中60%以上的家庭选择金融、房地产和保险等新兴领域，而认为房地产业有较好前景的家庭占15.8%。相对于其他投资领域，住宅可用来出租、典当、抵押和出售，获利的途径较多，不仅投资风险较小，保值增值能力强，而且易于把握。在目前投资渠道不畅、居民预期收入不稳定的情况下，再加上中国人传统的置业情结，住宅受到投资者的青睐自然不足为奇，很有可能成为中小投资者最乐于投入的领域。现在将旧房出租然后用租金加贷款买新房的居民很多，在上海、广州等一些房地产市场比较发达的城市，炒“楼花”就像炒股一样，已成为一些人的职业。

改革开放以来，中国住宅经济运行机制逐步形成了双重运行机制，即保障运行机制和市场运行机制。保障运行机制是在住宅的生产、分配、流通和消费中，保障一部分低收入阶层居民基本生活的稳定，根据政府的安排来实现的运行机制。另一种是市场运行机制，中等收入以上的居民追求住宅的享受功能，而且有能力支付这种享受的经济代价，他们需要一个丰富多彩的商品住宅市场，通过自由选择、支付货币，购买符合不同需求、不同爱好的享受型住房。

由于受1992年房地产热、开发区热的影响，商品房的建造存在高档次、高标准和高售价的盲目投资趋势，不符合我国的现实需求，致使房地产业自身结构趋向不合理，造成大量商品房空置和资金积压。1998年，由于分房末班车的政策效应以及住房金融服务紧跟市场需要的快速扩张，使全国房地产市场形势开始明显好转，并稳步发展，房地产市场普遍供销两旺。1999年，由于各地彻底取消实物福利分房，集团购买力退出市场，个人受到预期的影响而“惜购”，商品房市场不再出现1998年的热销场面，全国商品房总体成交价格开始呈现明显的回落趋势，销量增长速度减缓，同时经济适用房对传统商品房市场形成了一定程度的挤压。进入21世纪，由于我国国民经济保持快速增长势头，居民收入较高，房地产市场又呈现兴旺局面。2.3.5　需要注意的问题

影响房地产投资收益的因素主要有投资者的素质和心理、市场情况以及对投资房地产具体项目的选择。不同素质和心理的投资者对投资项目的选择不同，适合于投资者投资项目的种类也不同。投资者应具体分析自己属于哪一类，然后选择适合自己特点的投资。进行房地产开发投资必须抓住市场脉搏，根据市场情况，决定投资开发的方向和方式；根据市场变化趋势，适时调整投资策略。尤其在房地产市场繁荣的时候，投资的机遇多，竞争的对手也多，风险也大。不注意市场行情，不注意对市场的预测，盲目投资势必造成投资失败。选择合适投资项目时，还应考虑不同房地产的不同特点，随机而动。固定地选择某一类房地产投资项目的做法是不明智的，一切都要因地、因时制宜，量力而为，固定不变是成功的大敌。

投资者的资金约束往往是限制投资者选择合适项目的主要因素。在考虑到自有资金和可能筹集到的资金总量基础上，投资者应当机立断，选择适合自己投资能力的项目，不可一味追求收益最大的高额投资，否则一旦机会失去，就难以追悔。资金规模小的投资者一开始都是从小项目做起，逐步积累资金，扩大投资规模。对于自有资金雄厚者，应尽量选择投资规模大、技术要求复杂、管理难度较高的项目，以便产生规模效益。因为大规模的投资为一般中小投资者所难以插足，所要求管理水平和技术水平都比较高，报酬自然也非一般小型项目可比。

投资风险和收益是一对双胞胎，风险越大可能的收益也越大，承担风险的能力大小因人而异，也因财力的不同而不同。如果是一个稳健的投资者，会选择投资风险小的项目；如果是一位激进的投资者，则不妨选择风险较大、收益可能较高的房地产投资，但也不能选择那种一次失误、本金俱损的赌博性的投资。对于还不成熟的投资者，在进行房地产投资时，不能期望值太高，期望值越高可能失望越大，到时影响投资者正常的判断能力，以致做出不合适的投资选择。由于投资策划的草率造成了很多投资决策失误，特别是在历次经济热中，有的投资主体不顾自身投资环境，盲目进行热点投资，进行技术经济评价时都是稳赚不赔，而往往由于这样或那样的原因纷纷陷入困境。

房地产业的繁荣程度与一个国家或地区的经济大气候密切相关，在经济发展形势呈上升阶段的地区投资，能保证得到较高的经济收益，投资机会也多。利率水平、获得贷款的可能性以及预期的通货膨胀率也是投资者所应考虑的因素。对开发地区的经济结构、人口及其就业状况，公路、港口、机构、铁路等对外对内交通设施，劳动力、原材料市场，人口政策、地方政府产业发展政策，地域内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况，地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等因素，投资者要在综合考虑和分析的基础上，做出自己的抉择。

旧城区交通方便，人口密集，人流量大，是商业、文化活动的理想场所。对旧城区重新加以改造开发，为寻找旧城改造投资机会的房地产商提供了很好的条件。

(1)这些地区通过重新开发和改造后，很适合作为商业、办公、旅游、娱乐、餐饮用房等，这些物业建成后出售出租的价格水平较高，能够带来很大的经济收益。

(2)政府一般都积极鼓励投资者对旧城区进行开发改造，并会尽可能地提供方便，受到的限制较少。在旧城区开发房地产，“七通一平”费用较开发区要低，在拆迁原来的旧房后，土地一般都是平整的，水、电、通信、交通也基本上能满足施工要求，无须长距离引水和架设输电线路，无须进行大规模的道路建设，一些配套设施经过一番改造，就可满足新的需要。

(3)对于施工管理人员来说，在旧城区开发房地产，生活比较方便，服务网点距开发地都很近，无须设立服务网点来为职工、管理人员的日常生活提供各类服务。另外，国家政策要求保护耕地，大规模搞开发区一般都要占用许多良田菜地，因此开发区的设立受到限制，这也是投资者应该积极寻找旧城改造投资机会的一个重要原因。进行旧城改造开发不足之处也应该引起注意。

① 旧城区人口密集，建筑密度高，这给开发前期的拆迁、安置带来了很大困难，开发商不仅要承担为数不少的安置补助费，而且必须和当地政府一起落实安置用房。旧城的建筑多是危旧房，按照《城市房屋拆迁管理条例》，对这些旧房进行拆除，对开发商而言是一笔不小的费用。

② 旧城区的道路一般比较狭窄，交通拥挤，市政管线布置也不规范，容量小而难以满足开发新建的需要。按照城市发展规划，原道路需要拓宽或翻修，市政管线需增容或重新埋设，另外还需要建设一些配套公共建筑，这些项目的费用最终均会分摊到建造成本中。

③ 在旧城区，房地产开发受规划的限制较大，规划条件显得更为苛刻，限制高度、容积率、地块用途以及功能分区等，有的地方甚至规定了建筑物的体形、立面形式和色彩，开发商只能在这些条件下进行小区的建设和规划。2.4　房地产投资机会选择的过程

房地产投资机会选择取决于很多因素，这些因素可以分为三类：外部因素、财务因素和内部因素。外部因素界定了机遇的性质特征，财务因素描述了对机遇产生的影响，内部因素决定一个企业是否应抓住机遇进行投资及企业是否有能力把握机遇。2.4.1　外部因素分析

外部因素包括市场规模、竞争技术、经济、政府政策环境、社会变化及自然状况。

商品及市场规模影响一个组织面临的机会，市场的成长及长期保持不仅对开发企业把握机会产生影响，而且会影响企业为把握机会要付出的代价。有些公司将制定策略性计划的重点放在竞争对手的行为分析上，这样做的经营者往往强调制定公司策略必须围绕竞争者的行为来进行。

通货膨胀已成为企业战略策划者在进行策划时考虑的一个因素，宏观的基础性经济环境将会决定一个微观组织可能遇到机遇的大小。通货膨胀、紧缩货币、高利率及货币流动问题都是开发企业面临的经济环境，而能够适应这些宏观问题就需要做好策略制定工作。

对政治风险的预测及分析也应该成为各经济组织进行策略制定时要研究的核心问题，政治事件潜在的不稳定性已经成为当今商务环境的一个显著特点。政府在规划国家经济生活方面所起到的作用在增加，政府对开发企业营销的各个不同的阶段，如销售、广告、定价到产品设计甚至消费，都会产生影响。尽管政府的规定包含了限制和机遇两个方面，但副作用常常会导致企业付出更高的成本。污染控制设备、报表要求、税收政策、安全政策及其他政府监控和规定，已增加了生产者和消费者的成本。对过去和未来的法律法规的评估已成为所有组织制定策略的核心部分。

社会变化对商业企业来说意味着风险，同时也意味着机遇。它带来的影响是逐步体现出来的，但终究会严重影响企业在经济上的灵活性，社会变化还会给重要的消费群体的理性行为产生影响。干旱、洪水、风暴和雨雪等自然灾害都会对商业产生重要影响，在许多情况下，自然状况的变化是不可预测的，这些因素是进行策划时需要考虑的环境因素。2.4.2　财务因素分析

财务因素用来分析不同的收益、成本、投资收益给开发企业带来何种影响，它不仅影响企业在市场中进行有效竞争所需要达到的投资规模，而且会影响与其投资规模对应的可能收益。

1.收益预测

收益预测为估算企业进入市场后带来的影响提供了基础性数据。如果一家公司计划进入一个现有市场，它必须首先估计自己在市场中能够占有一席之地的可能性有多大，并由此推算能获得多少收益，对销售收益和成本的估算为进行投资机会的定式分析提供了基础性数据。

2.成本预测

成本预测反映一项可能进行的投资所产生的收益相对应的成本水平，为正确反映一项投资能产生多少收益或多少现金流动，对所有可能发生的成本进行预测是至关重要的。

3.投资收益

在完成未来收益预测和成本预测之后，要进行投资收益的分析。进行这一分析时要注意两点：一是有效竞争所需的投资规模；二是一定的投资规模可能的盈利性是多少。换句话说，“把握一个机会需要投入多少资金”及“这将会产生多少收益”是预测者要明确的两个问题。2.4.3　内部因素分析

内部因素分析包括对组织目的、公司目标和资源的分析。

1.组织目的

一个组织的目的或任务体现在对“我们是一种什么样的组织”和“我们想成为什么样的组织”这两个问题的答案中。由于一个组织的性质决定了该组织的行为，所以对目的或任务的界定已成为制定策略的导向性因素。

2.公司目标

公司经营的目标要回答“公司将要做什么”这一问题，公司经营目标解决了一个公司完成组织任务所能采取的具体方法，是否能完成既定目标已成为衡量公司有效性的标尺。

3.资源

一个组织的资源是完成既定目标的必要条件，这些资源包括人力、资金、机器设备等企业占有物。2.4.4　房地产投资机会选择过程

首先是对公司经营可能所处的外部环境做细致研究，不仅包括对法律、政治、经济、社会、文化及技术环境的研究，而且还包括对市场规模、增长前景、消费走向等几个方面的研究，甚至还要对那些目标市场定位与本公司相同或相似的现有及潜在竞争者进行研究分析。

如果从以上分析得出投资者进行潜在项目的投资是可以获利的，那么接下来要做的便是对该项投资进行财务分析。财务分析是进行项目可能产生的盈利率预测，及投资期望收益预测的关键步骤，分析得出的结论可以用来吸引投资者进行项目投资。投资机会分析的最后一步是对内部因素的分析，这一分析得出的结论可以影响企业做出是否进行项目投资的决定。对组织目的、目标和资源的分析必须与可能进行的项目投资结合起来进行，一个新的投资机会即使可以产生盈利，也可能会与该组织的目的、目标及资源产生矛盾，这些投资机会注定是为那些与之相符的组织准备的。对投资机会的深入研究完成后，才能得出是否要把握这一机会的结论。企业在采取投资行动之前，进行全面深入的分析研究，可以大大增加投资获得成功的可能性。2.5　房地产投资的可行性研究2.5.1　可行性研究的定义和任务

可行性研究是分析、计算和评价投资项目的技术方案、开发方案和经营方案的经济效果，研究投资项目的必要性和可能性，进行投资方案决策的科学分析方法，它是为提高投资的有效性，避免盲目性，减少投资风险而设计的一套科学、系统的投资管理制度和风险防御机制，其理论和方法在国际上已相当成熟。早在20世纪30年代，美国在开发田纳西流域时已将可行性研究列入开发程序，成为项目规划的重要阶段，对提高项目经济效益、优化项目开发方案起了重要作用。如今，随着应用计算技术的发展和电子计算机的广泛应用，可行性研究已渗透到各领域，成为各国项目投资前期的重要工作内容。20世纪70年代以来，现代投资决策理论开始运用于房地产投资领域，并获得较大的发展。

房地产可行性研究的主要任务就是要保证房地产投资决策的科学性、合理性和可行性，为房地产投资开发指明方向，为房地产经营提供依据，尽可能使房地产投资有效地增值，做到投入少、效益多、风险小。房地产投资正确与否，直接影响投资项目的成败，对房地产投资的经济效益、社会效益和生态效益具有现实和深远的影响。

房地产投资可行性研究是对拟投资的房地产项目进行调查、分析和论证，以确定投资目标是否理想，技术上是否先进、实用、可靠，经济上是否合理，财务上是否赢利。概括而言，房地产投资可行性研究的主要任务包括三个方面：一是回答是否要投资开发该项目及原因；二是回答何为实行该投资项目的最佳方案及此方案的具体实行方法；三是回答该投资项目的预期现金流量、时间选择和预期收益的可信程度。具体包括以下六项：

(1)全面了解房地产市场的总体情况及市场的发展趋势，包括市场需求和供给状况，特别是竞争性房地产的供求状况。这是决定是否投资某房地产项目的最基本依据。

(2)选择投资目标和实施方案。此项投资是选择新屋建设、旧房改造或是物业管理服务，对可供选择的各方案进行比较，从中选出最佳方案。

(3)确定合适的建设方案，包括房型、面积、容积率、绿化率、室内装修水平、公共设施等情况，确定该项目的物理质量和服务质量。

(4)选择建设地点和环境条件。分析各个可供选择地块的交通便利条件、市场竞争条件、周边公共设施、生态环境等情况。

(5)测算项目成果，选择筹资和经营方式。

(6)预测现金流量、收益，进行经济技术分析，预测可能的收益及可靠程度。2.5.2　可行性研究的阶段

作为投资决策的基础，可行性研究大致包括以下三个阶段。

1.投资机会研究

投资机会研究是为投资者选择投资方向、投资项目提出建议。其重点是根据一定的资源条件和市场预测，在投资市场中选择最有利的投资机会，或开拓新的投资市场，创造新的投资机会。该阶段的工作主要依靠粗略的估计而非详细的分析。一般的建设项目是以已有的类似工程来估算投资额，按照当时当地的市场价来估算项目收入及税费支出，所以精确度较低，允许误差达±30%，投入费用约占项目总投资的0.1%～1%，所需时间为1～2个月。

2.初步可行性研究

初步可行性研究也称预可行性研究。其主要任务是：分析机会研究结论的客观性和可靠性；确定可行性研究的具体内容；提出可行性研究的技术支持和环境条件。其结果精度和分析深度：误差范围在±20%，所需费用占投资总额的0.25%～1.5%，时间为2～4个月。

3.详细可行性研究

详细可行性研究又称为最终可行性研究，简称可行性研究，是投资决策的基础和依据。该阶段是在占有大量的原始资料的基础上，对拟投资项目进行全面技术经济论证。研究的问题涉及市场可行性分析、财务可行性分析、综合效益可行性分析三个方面的内容。通过详细可靠的市场预测、细致的成本分析和效益估算，才能对项目可行性得出客观合理的结论，并对研究过程中出现的问题提出切实有效的解决办法。可行性研究内容与结论共同构成可行性研究报告。2.5.3　可行性研究报告

可行性研究报告是在房地产投资分析过程中，对房地产项目进行了深入的技术和经济论证后编制出的成果报告。可行性研究既是房地产投资者投资决策的基础，也是政府管理部门对投资项目审查批准、计划立项、监督管理的重要依据。编制好一份科学实用的房地产项目可行性报告，对于科学决策，争取立项，以及进一步项目评估、实施有重要意义。

可行性研究报告因项目的具体内容和环境条件不同而有很大差异，但一般而言，主要包括以下内容。

(1)总论。简要说明开发企业的概况、开发项目目的，自然环境、经济环境条件以及项目的建设依据和必要性，说明投资分析研究的宗旨和范围。

(2)环境条件和需求预测。分析开发对象的环境条件，其中包括自然环境、经济社会环境及政策法规条件等，分析不同因素对结果的有利或不利影响，以及应采取的措施，分析当前和今后相当时期内市场对此类房地产的需求并了解消费者的要求，同时要分析类似房地产的供给情况。

(3)方案规划和选取。对征集的多种方案进行详细的技术分析和经济比较，选取最优方案，同时详细介绍选定方案的建筑设计、周边市场设施及公共服务设施分布、项目主要技术经济指标等。

(4)进度安排。对建筑项目的建设周期及施工工期进行安排。如果分期建设，则应该说明各期建设规模和建设时间、销售安排。

(5)成本及投资估算。估算包括征地拆迁费、地价、前期工程费、建筑安装工程费、市政管理费等在内的成本，同时估算总投资额。

(6)经济效益测算。估算销售收入、租赁收入，以此计算投资收益率、投资回收期等主要的经济指标。

(7)资金筹措方案及现金流量分析。

(8)经济效益与国民经济评价，风险分析。

(9)结论。综合以上分析，做出结论，并对项目存在的问题提出具体建议。

(10)主要附件。包括企业资质证明及各种有关证书，可行性研究专题报告，开发区的详细规划图等。2.6　房地产投资财务可行性分析　　2.6.1　房地产投资财务可行性分析概述 房地产财务可行性分析即对投资项目进行财务评价，按照国内现行的市场价格和国家现行的财税制度，从投资的角度分析和测算项目的收益和费用，计算项目在财务上的获利能力，以判断项目在财务上的可行性，它是决定投资项目命运的重要决策依据，其主要内容如下所述。

1.房地产融资分析与安排

房地产经营活动具有投资巨额性和资金占用周期长的行业特点，迫使从事房地产投资开发的大多数经营者都要负债经营。做好资产与债务安排，合理运用资金杠杆作用，对于企业正常运作及经营活动的顺利进行至关重要。自身财力并不雄厚的中小型开发商，获取贷款相对困难，发行股票和债券又受资格限制，更要妥善安排每笔资金的筹集和运用。

2.房地产投资成本与收益的估算与分析

房地产投资的收入来源有两个方面：房地产持有期间所产生的增值；房地产经营所产生的收益，如租金收益。一般而言，在经济情况稳定时，房地产收益的主要来源为其经营所产生的收益而非房地产本身增值。房地产净收益的估计，主要在计算未来期间内每年所能产生的总收益，以及为获取那些收益所产生的费用支出；将总收益减去总费用可得净收益。支出的费用包括投资支出、经营支出、经营税金、保险费、房屋折旧费，以及其他管理维护费等。

3.投资财务效益分析

利用以上测算的成本与收益研究投资项目的赢利可能性和赢利大小，以确定项目投资活动的财务可行性。投资财务效益分析是财务分析工作的重要任务，其主要目的在于确定投资计划是否可行，因此其分析结果是投资决策的重要依据。

房地产投资财务效益分析方法可分为两大类：确定性分析法和非确定性分析法。前者是在项目未来值给出确定估值基础上展开分析的，而后者是假定项目未来值是可变的，在项目未来值可变的基础上考察房地产投资经济效益的变化情况。

确定性分析方法分为两类：静态分析法和动态分析法。常用的静态分析法有简单投资收益率法和静态投资回收期法。常用的动态分析法又分为动态投资回收期法、净现值法和内部收益率法等。静态分析法和动态分析法划分的依据是资金的时间价值。静态分析法不考察资金的时间价值，只静止地分析项目的盈利能力和投资回收期，该方法简单直观，易于理解和掌握，但缺点是不能反映项目建设及经营期内各笔资金的收支状况。动态分析法则考虑了资金的时间价值，将房地产投资项目的建设及经营期内的每一笔资金收支状况统一到设定的同一时间上来进行考察，较全面地反映了项目建设经营过程中的资金运行情况，故又称现金流量分析法。非确定性分析法可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和风险概率分析等。

在房地产投资过程中，对同一项目的经济效益分析首先要进行确定性分析，然后再进行非确定性分析。在进行确定性分析时，通常是动态分析法和静态分析法同时使用，相互补充；对于时间短，项目资金运行简单的项目，也可仅做静态分析。以下介绍常用的几种财务分析方法。2.6.2　静态分析

静态分析是—种非贴现的简易的财务分析方法。

1.简单投资收益率法

简单投资收益率法是对投资项目建成后所得净收益与总投资之间关系进行分析的一种方法。分析指标为简单投资收益率，它反映了投资项目的获利水平。简单投资收益率公式表示为

IR表示简单投资收益率，R表示年均净收益，t表示投资项目使用年限，I表示投资总额。投资总额是包括贷款利息在内的总投资，当IR＜L即年均净收益与投资项目使用年限的乘积小于投资总额时，该项目方案应该放弃；反之，当IR＞L即年均净收益与投资项目使用年限的乘积大于投资总额时，该项目方案可取，且投资收益率越高，投资的经济效益越好。

2.投资回收期法

投资回收期法是反映投资项目回收所有投资所需时间的一种分析方法。投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资(包括固定资产投资和流动资金投资)所需要的时间。这是反映财务上投资回收能力的一个重要静态评价指标。下面是两种主要计算公式。设投资回收期Pt，基准投资回收期Pc，对一项预期净现金流相等的投资来说，回收期可以简单地由总投资除以每年的净现金流量求得，即

式中，I表示投资总额，R表示年均净收益。【例2－1】　有一项100 000元(人民币)期初现金支出的房地产项目，每年可获得净现金流25 000元，则其回收期Pt计算如下：

Pt=期初支出/每年净现金流量=4年

但是，一个房地产投资项目或方案，在不同年份之间预期现金流量很少是一样的。可用累计收益额来计算项目的投资回收期，其计算公式为【例2－2】　某房地产投资项目总投资300万元，其每年获得税后现金流量如表2－1所示，试据此确定其投资回收期。

解：由表2－1可看出该项目的投资回收期约为6.9年。

即回收期的小数部分是用上一年期末的累计未回收投资额与当年净收入之比求得。

也可由全部投资现金流量表推算。在全部现金流量表中，存在累计净现金流量由负变为正的两个年份，在这两个年份之间必然有一个具体时间对应的累计净现金流量为零，这一具体时间即为投资回收期Pt。

求出的回收期Pt与行业基准回收期Pc相比，当Pt＜Pc时，项目或方案在财务上可以考虑接受。在评价多方案时，一般说投资回收期最短的方案为最优方案，这是因为投资回收期越短，投资的经济效益越好。2.6.3　现金流量分析

如果从资金在建设和生产期内的动态运行情况进行分析，就必须考虑货币的时间价值，即把在不同时期发生的项目生产的成本和收益，用同一折现率折现成同一时点(通常为建设初期)的资金价值，然后用现值进行比较分析。这种方法称之为现金流量折现法或贴现法，它包括净现值法和内部收益率法。

净现值法和内部收益率法考虑了投资项目建设及生产服务年限内各年的现金流量大小和时间差别，比较符合资金运动的规律，从而较科学地分析了投资项目或方案的获利水平，全面地、客观地反映了投资项目或方案在整个寿命期的经济效果，为正确评价、比较、选择项目或方案提供了客观基础。

投资开发或经营的项目在开发和销售、出租期间资金流入和流出的数量，称作现金流量。年净现金流量是指房地产投资项目在一定时间内即一年内现金流入(收入)和流出(支出)的代数和。

设Ft为第t年的净现金流量，CI为现金流入，CO为现金流出，S为年经营收入，C为年经营成本(不含折旧)， T为年销售税金，I为投资支出(固定资产和流动资金)， L为固定资产余值，W为回收流动资金。则年净现金流量公式为

Ft=(CI－CO)=S－C－T－I＋L＋W

年净现金流量是贴现方法的折算基础。

1.净现值法

净现值(Net Present Value，缩写为NPV)就是项目寿命期内不同时间发生的资金流入量和流出量的差额按设定的贴现率贴现到项目开始时点上的价值，即现值。将项目寿命期内各年的净现值相加就是项目的净现值。如果用PV表示现值，Rt代表第t年的净现金流量或净收益，n代表项目寿命期，i代表贴现率(贴现率一般采用行业基准投资收益率或行业平均资金利润率)，则净现值NPV公式如下：

净现值是项目寿命期内各年净收益现值的总和，反映了项目的获利能力的大小。用净现值指标评价投资项目时，必须注意以下三种状况：

(1)若NPV＞0，则项目的投资收益率可以达到基准收益率或最低可以接受的收益率，而且会超过基准收益率，获得额外收益。

(2)若NPV=0，则项目投资收益率和基准收益率持平。

(3)若NPV＜0，则项目投资效益达不到基准收益水平，但不一定会亏损。

在上述三种状况下，只有(1)、(2)两种状况，即NPV大于或等于0时，该房地产项目才是可行的，NPV＜0的项目或方案一般将被淘汰，如果是多项目或多方案进行比较，则NPV值越大的项目应优先考虑。

净现值法的优点是考虑了项目整个寿命期内各年现金流量的现值，也就是考虑了资金的时间价值因素。它的缺点为：一是基准收益率不易确定；二是净现值只说明收益率大于、小于或等于基准收益率，但未能算出确切的收益率，或大于、小于和等于的幅度。

这里还必须注意同一项目或方案的现金流量，其净现值随贴现率的增大而逐渐减少。这样在以净现值作为标准选择方案时，基准收益率定得越高，则能被选中的方案就越少。

2.内部收益率法

净现值法是在已知外部收益率即基准收益率的条件下，根据这一收益率来评价投资项目或方案的。内部收益(Internal Rate of Return，缩写为IRR)则不以预先设定的收益率为条件，而试图在项目内部找出一个事先不知道的收益率，找出一个使未来现金流量现值正好等于期初现金支出量的贴现率，或净现金流量现值为零的贴现率。所以称内部收益率，就是现金流入现值总额与现金流出现值总额相等、净现值等于零时的贴现率，用r表示，由下式确定：

如果不用电子计算机，内部收益率r要用若干个贴现率进行试算，直到找到净现值等于零或接近于零时的贴现率。其步骤为：找到按某一贴现率r1所求得的净现值为正值，而按相邻的一个贴现率r2所求得的净现值为负值，然后根据接近于零的相邻正负两个净现值的贴现率r1和r2，用线性插值法，求得精确的内部收益率。注意r1与r2的间距不能太大，否则算得的内部收益率就不会很精确。【例2－3】　有一住宅投资项目第一年净现金流量为－35 000 000，以后每年分别为：6880 085，36 880 806， 15 428 988。试计算项目内部收益率。

解：假设r1=10%， r2=15%，计算的净现值如表2－2所示。

根据表2－2的计算结果，可以判定该项目的内部收益率在10%与15%之间，用线性插值法求得：

运用内部收益率评价选择投资项目时，首先要确定投资项目最低可接受收益率或以部门、行业的基准收益率i作为评价标准，一般说这个最低收益率应小于或等于内部收益率。以这个最低的可接受的收益率作为参照系评价内部收益率水平，选择、决定投资项目或方案是否可行。当内部收益率r＞i时，该投资方案或项目必有大于零的净现值，而且r比i大得越多，则其净现值就越大，只有在r=i时，该项目或方案净现值才为零，反之，当i＞r时，该项目或方案净现值为负，而且i比r大得越多，负净现值就越大，这类投资项目应予放弃。所以，只有r＞i的投资项目或方案才是可行的。

内部收益率法的优点是能够将投资项目的收益与其投资总额联系起来，指出这个项目的确切收益率，便于与行业的基准投资收益率对比，确定这个项目是否值得投资，如果用借款进行投资开发经营，在借款利率还不很明确时，可先求得内部收益率作为可以接受的借款利率的上限。但同时应该注意在求解内部收益率时，数学上有时会出现多个内部收益率，甚至不存在内部收益率或出现假的内部收益率，给出与净现值相矛盾的决策信号。如果不注意这个问题，又单纯依靠这种方法决策，有可能导致投资决策的严重失误。因此一个拟投资项目在进行多个方案比较选择时，必须将内部收益率法与净现值法结合起来研究。2.6.4　不确定性分析

1.盈亏平衡分析

盈亏平衡分析又称为收支平衡分析，是根据投资项目预计产出、成本和利润之间存在的内在关联性，分析三者之间盈亏平衡的表现，并决定和建立平衡点。由于在平衡点上，投资项目既不亏损也不盈利，因此该分析指标的建立成为对项目经济效益考察的一个基础依据，同时也反映了该项目适应市场需求变化的能力。在房地产投资项目的经济分析中，借助于盈亏平衡分析，可以考察市场需求变动和项目经济效益变动情况，以便确定合理的开发、经营规模，降低投资风险。

2.敏感性分析与概率分析

敏感性分析是考察项目利润或内部收益率、净现值等时，指出在影响它们的诸因素单个发生变化时的敏感程度。项目投资敏感度可以表示为某因素按一定比例变化时引起评价指标的变化幅度，通过敏感性分析，可以知道哪些因素变动对项目的经济效益影响较大，从而确定房地产投资时的重点控制方面。

进行敏感性分析，首先进行单因素敏感性分析。将项目的主要影响因素按一定的变化幅度改变数值，计算出这种变化对项目经济评价指标的影响值，并将其与该经济评价指标的初始值相比较，得出变化率，计算出灵敏度。比较各主要因素的灵敏度，大者为敏感因素。

其次是双因素敏感性分析。在单因素敏感性分析中，当计算某个主要因素对项目收益的影响时，是基于其他影响因素均保持不变的假设前提。但实际上，各种因素的变动可能存在着相互关联性，一个因素的变动往往引起其他因素也随之变动。如投资额的增加可能引起商品房价格的提高，销售价格的提高可能导致房屋空置率的增大等，这时单因素敏感性分析就存在着一定的局限性。双因素敏感性分析是在单因素敏感性分析的基础上，确定出两个敏感因素，然后用做图法分析这两个因素同时变化时对项目投资效果的影响。

敏感性分析能够指明因素变动对项目投资经济效果的影响及其影响程度，有助于研究项目投资的风险程度，帮助投资者鉴别敏感性因素并制订相应措施以减少风险，从而提高投资决策的可靠性。但是敏感性分析每次都是在假定各种因素发生变化的可能程度(概率)相同的情况，对某因素进行分析。事实上，各种因素变化的可能性是不同的，因此，在不确定分析中，不仅不确定因素发生的变化幅度会影响经济指标的波动，而且这些不确定因素发生变化的概率同样也会影响经济指标的波动，投资者应加以关注。各因素变动的概率不同，意味着项目承受风险的程度不同。

3.概率分析

概率分析就是一种同时考虑事件的发生概率及其影响程度，用所谓期望值指标来估价风险程度，以进行效益评定的分析方法。所谓事件发生的概率，实质上是事件发生可能性大小的一种度量，期望值即数学期望是同时考虑经济指标取值大小及其发生概率大小的一种量度，其计算公式如下：

式中，E(x)表示不确定性因素x变动时某经济指标的期望值，λi表示不确定性因素x变动为xi时某经济指标值，pi表示不确定性因素x变动为xi的概率，n表示不确定性因素xi取值的个数。本章小结

房地产投资机会指房地产投资过程中，把握机会、机遇的过程，包括何时买进土地投入开发，何时买进房地产，何时待价而沽、静观其变，何时出售房地产，何时出租房地产，何时投入旧区改造，何时投资新区建设等。房地产市场在某种程度上和股票、期货市场一样，是社会的“寒暑计”、经济的“晴雨表”，对于外界大环境变化的反应十分敏感。

机遇一般来源于以下几个方面：(1)政策带来的机遇；(2)竞争对手带来的机遇；(3)楼盘自身整体规划、环境配套带来的机遇；(4)从楼盘营销环境中获得机遇。

所谓房地产投资环境可界定为影响房地产投资、开发、经营的自然、社会、经济因素的总和。投资环境包括自然环境、人文环境、商业环境、交通环境和城市区位环境。

自然环境包括地理位置、自然条件、自然资源，它们对投资形成影响。基础设施包括交通、能源、上下水、通信、环保、防灾等方面的设施，而且还可以扩大，把金融、教育、医疗、文化、体育和商务等方面的设施也包括在内。这些设施，对于房地产投资项目的开发、经营，具有直接或间接的保障制约作用。

人文环境包括政治环境、法律环境和社会文化教育环境。

商业环境包括该地区的经济发展状况、房地产经营管理制度和政策以及地理条件、基础设施等。房地产具有对经济发展的敏感性和超前性等特点，经济发展一有风吹草动，马上就能在房地产市场上反映出来。

交通环境指楼盘附近的主要交通工具和交通方式，如铁路、飞机、地铁和公路等。商场中多数胜局出于一个“先”字，谁占了先机，谁就得到商机，谁就是商场中的领先者，房地产开发也不例外。在日益成熟的房地产业中，开发商面对行业内剧烈的竞争局面、客户对市场的百般挑剔，无不在寻找属于自己的先机。

入市时机选择要根据投资期来划分，分长线与短线投资入市时机。长线投资入市时机通常选择在市场悲观时入市。市价下跌投资者纷纷抛出手中持有的资产时，长线投资者接受它们，过一段时间市价就可能上升。短线入市时机与长线相比，其掌握难度要大，短线宜采用“逢低收入”的方针，也就是在最低价位时购进，待到市价上升到一定程度再抛出。具体什么时候抛出，就要看个人的预测了，当认为现在基本上是最高点时，可以抛出，但市场变化不定，也许抛出时并非是最高点，因此短线投资一般掌握的难度较大。

房地产业发展存在着复苏期、繁荣期、衰退期和萧条期四个阶段，开发商在进行投资策划时，必须注意国民经济与房地产业当时所在的发展阶段。根据房地产价格特点，高潮中适时高价出手，低潮时廉价大量吸纳，要把握以下几点：(1)政治形势变动；(2)规划效应；(3)结构调整和政策变动；(4)房地产本身的特点决定了房地产业的发展。

房地产投资机会存在于房地产投资开发经营的全过程，要及时发现并运用、把握市场客户定位，以取得更多的投资利润；把握适时的经营理念，也会创造更多的投资机会；房地产开发周期长，在开发期内，国家相关经济政策、法规的变化是完全有可能的。对开发商而言，尽管不太可能完全把握政策的变化，但若能认清经济发展趋势，领会国家的总体方针政策，对国家的政策调整有一定的预见性，就可以及早对投资决策做出相应的调整，从而把握最佳的市场时机。

影响房地产投资收益的因素主要有：投资者的素质和心理、市场情况以及对投资房地产具体项目的选择；投资者的资金约束往往是限制投资者选择合适项目的主要因素。

房地产投资机会选择取决于很多因素，这些因素可以分为三类：外部因素、财务因素、和内部因素。外部因素界定了机遇的性质特征，它包括市场规模、竞争技术、经济、政府政策环境、社会变化及自然状况；财务因素描述了对机遇产生的影响，财务因素用来分析不同的收益、成本、投资收益给开发企业带来何种影响，它不仅影响企业在市场中进行有效竞争所需要达到的投资规模，而且会影响与其技资规模对应的可能收益；内部因素决定一个企业是否应抓住机遇进行投资及企业是否有能力把握机遇，内部因素分析包括对组织目的、公司目标和资源的分析。

房地产投资机会选择过程，首先是对公司经营可能所处的外部环境做细致研究，不仅包括对法律、政治、经济、社会、文化及技术环境的研究，而且还包括对市场规模、增长前景、消费走向等几个方面的研究，甚至还要对那些目标市场定位与本公司相同或相似的现有及潜在竞争者进行研究分析。如果以上分析得出投资者进行潜在项目的投资是可以获利的，那么接下来要做的便是对该项投资进行财务分析。财务分析是进行项目可能产生的盈利率预测，及投资期望收益预测的关键步骤，分析得出的结论可以用来吸引投资者进行项目投资。投资机会分析的最后一步是对内部因素的分析，这一分析得出的结论可以影响企业做出是否进行项目投资的决定。

可行性研究是分析、计算和评价投资项目的技术方案、开发方案和经营方案的经济效果，研究投资项目的必要性和可能性，进行投资方案决策的科学分析方法。房地产投资可行性研究是对拟投资的房地产项目进行调查、分析和论证，以确定投资目标是否理想、技术上十分先进、实用、可靠，经济上是否合理、财务上是否盈利。

房地产财务可行性分析即对投资项目进行财务评价，按照国内现行的市场价格和国家现行的财税制度，从投资的角度分析和测算项目的收益和费用，计算项目在财务上的获利能力，以判断项目在财务上的可行性，是决定投资项目命运的重要决策依据。其主要内容为：房地产融资分析与安排、房地产投资成本与收益的估算与分析、投资财务效益分析。房地产投资财务效益分析方法可分为两大类：确定性分析法和非确定性分析法。

确定性分析方法分为两类：即静态分析法和动态分析法。常用的静态分析法有简单投资收益率法和静态投资回收期法。常用的动态分析法又分为动态投资回收期法、净现值法和内部收益率法等。

简单投资收益率法是对投资项目建成后所得净收益与总投资之间关系进行分析的一种方法，分析指标为简单投资收益率；投资回收期法是反映投资项目回收所有投资所需时间的一种分析方法。投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资(包括固定资产投资和流动资金投资)所需要的时间。

现金流量分析是把在不同时期发生的项目生产成本和收益，用同一折现率折现成同一时点(通常为建设初期)的资金价值，然后用现值进行比较分析的方法。它包括净现值法和内部收益率法。

非确定性分析法可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和风险概率分析。在房地产投资过程中，对同一项目的财务效益分析首先要进行确定性分析，然后再进行非确定性分析。在进行确定性分析时，通常是动态分析法和静态分析法同时使用，相互补充；对于时间短，项目资金运行简单的项目，也可仅做静态分析。思考与练习

1.房地产投资机会的含义是什么？

2.房地产投资环境分析包括哪些内容？

3.房地产投资机会研究的内容是什么？

4.试述房地产投资机会的选择过程。

5.可行性研究的任务是什么？

6.房地产投资财务可行性分析概念及内容是什么？第3章　房地产投资区位选择【学习目标】

1.掌握房地产区位的含义、房地产区位选择的含义及房地产区位分析理论内容。

2.熟悉房地产区位的动态判断及深层分析。

3.了解住宅及其他地产区位选择的原则。3.1　房地产投资区位的概念及重要地位　　3.1.1　区位的概念

房地产中的区位并不是一个简单的空间位置概念，它不单单指房地产的自然地理位置，更多的是指房地产的经济地理位置、环境地理位置和文化地理位置，同时还包括社会经济位置和交通位置，如人口素质、教育水平、服务业水平、交通便利程度、通信情况、生活设施和社会治安情况等。一个好的住宅区不仅要求景观优越、交通便利，还要求治安良好，教育和商业等服务设施齐全，住宅区居民有比较一致的生活水准。一块土地、一栋房屋的地段好与不好，并不取决于它是否位于城市中心，更主要的是看它是否具有商业繁荣、交通便利、生活服务及文化娱乐配套设施完善等条件。房屋的建造与一定的用地位置紧密联系在一起，即同区位联系在一起。这里所说的区位是指房屋的地理位置，与通常人们说的地段有重叠，又有不同。并不是说地段越好，土地等级越高，区位就越合理，区位合理与否是相对于购房者主要的生活、工作和学习而言的。3.1.2　区位的重要地位

房地产开发投资区位的选择，在房地产开发直至销售的全过程中举足轻重。由于区位选择对房地产投资决策的成败具有重大影响，因此，在选择区位过程中必须慎而又慎。

在房地产界流行一句话：第一是地段，第二是地段，第三是地段，这句话也被简化为：地段！地段！地段！其实，不仅我国的上海、北京、深圳的房地产界如此，各国房地产界都如此。在上海，内环线之内的房价通常高于内环线之外的。在日本东京，以市中心为圆心，画一个同心圆区分地段，东京环城铁道内的房价很高，距离东京50km处的房价约50万日元/平方米，而在环城地铁道之内的房价达5 000万日元/平方米，相差100倍，这便是地段不同而造成的房价悬殊。实际上，这很像上海的梅陇，街道这边是徐汇区，房价高，那边是闵行区，房价就低了许多。所以，地段对于房价有着举足轻重的影响。

人们很讲究地段，住在什么样的地段，仿佛是身份的象征。南市区和黄浦区一样位处上海市中心位置，但黄浦区商业繁荣，金融、贸易功能完善，文化娱乐及卫生设施齐全，市政基础良好，所以上海一级土地全在黄浦区，而南市区只有很少一部分为二级土地，其他均为三级土地。随着上海市区的扩大，“上只角”和“下只角”的区分已日渐缩小。即便这样，上海仍流行这么一句话：“宁要市区一张床，不要郊区一套房。”不难发现，上海各种商品房的差价，就差在地段上，从建筑质量来说，一模一样的一套房子，在南京路上的就要比郊区的贵两倍。

如果说商品房本身是硬件，那么地段就是软件。地段其实也就是生活环境，地段这软件之所以重要，是因为人们不只是整天住在房子里，而是要上班，要社交，要购物，要接受社会的信息，要享受生活的乐趣。一般城市的商品房按地段大致分为六个等级，一等地段为市中心；二等地段为市中心稍微向外扩展，仍为闹市区；三等地段大体是由二等地段扩大至内环线之内；四等地段为内环线与外环线之间的近郊住宅小区；五等地段为郊区及卫星城镇；六等地段为远郊城镇。

由于没有根据区位特征进行房地产开发，造成失误屡见不鲜。某城市毗邻长江，火车站沿江边而设，某房地产开发商在长江沿岸、铁路沿线一侧、跨江大桥桥脚区域征得一块2万平方米的土地。这块土地地势平坦，居民拆迁量小且为熟地，按容积率2开发住宅小区共4万平方米。在设计理念、规划设计、用材、开间、外观立面和装修等环节，无一不做足功夫，欧式经典建筑，绿草茵茵，红瓦尖顶的名苑耸立在大桥下长江边。可是，自楼盘开盘以来，除了少数几套供拆迁户居住以外，其余的名苑一套也没有卖出，竟为零卖率。几经降价，降到1 000元/平方米，还是无人问津，资金被牢牢套住。究其原因，主要是投资区位选择不当，该地区南侧有日夜轰鸣的火车，北侧是长江，江中船只来往穿梭如织，更为甚者是头顶上方有长江大桥，乃是南北交通要道，24小时汽车通行量有5万辆之多，谁也不愿在这样嘈杂的环境中生活，所以房子卖不出去也成为理所当然的事情了。如果换一种思路，在该地块开发仓储区或停车场，倒是会有较高回报的。

由于区位选择不当造成的投资失误包括以下几种情况：

(1)不能有效利用项目所需的投资资源，使项目长期高成本运行。例如，我国的 “三线”建设，大多数既不靠近城市也不靠近交通线，“山、散、洞”式的生产经营成本极高，投资费用居高不下。近年来一些既无资源保证、又无市场之便的“条子”工程、首长项目也属此类。这种投资区位的决策错误，多以投资成本高、运营费用大、经济效益差为特点。

(2)忽略了某方面的区位不利因素，使项目投资成本增高。例如，地质隐患给工程项目带来巨大的影响，水电工程项目未考虑当地环境特点，从而造成环境危害等，这类项目表现为某方面先天不足，大大增大了投资和运营成本。

(3)由于区位并非一成不变，因此区位风险对于项目投资来说始终存在。例如，有些矿业开采项目，资源没摸清楚就上马，结果勘探工作表明主观的资源估计，储量落空，巨大的矿山面临报废危险。又如一些追求低人工成本的项目投资，未预料到全国统一工资率的形成，工资成本大大上升，项目效益严重受损。3.2　房地产区位分析

区位分析从交通动线、区域特征和发展规划三个方面进行。同时在研究区位时发现，以上三个方面，以及它们相互间的联系和制约对相关区位的发展演变会起到决定性作用。3.2.1　交通动线

交通是经济发展的命脉，更是一个时代开创的急先锋。纵览每一个时代，都有相应的交通标志与其匹配：开始是河道，古代文明的发源地通常位于河道边，新兴城市的发展也离不开它，埃及的开罗、美国的纽约、中国的上海，它们之所以能由一个小城镇变成为一个大都市，就是因为它们位于大江大河的入海口，便于内河运输和远洋运输；接着工业革命带来了火车，许多新兴城市便在连绵几万里的铁轨边孕育而生；汽车工业的兴起，又使高速公路成为都市间最为稠密的交通网络；随着国际间交流的不断加强，飞机和远洋航运又成为长距离间最为便捷的交通工具。

经济要发展，势必要交流，要交流自然会形成交通动线。仔细研究所处的地块，交通动线对地域的影响通常表现在两个方面：其一是形成交通动线的本身所具有的物质形态，对周围地块的直接作用；其二是交通动线所带来的人流、物流数量、类别和质量的差异，给地域发展带来的直接或间接的影响。下面就江河、公路、铁路和飞行航线这四个主要的交通形态分别做一剖析。

1.江河

江河(河流、大江、内湖、外海)是自然所赋予的属性，河流本身就是一条天然的交通动线，它的兴旺发达，可以带动两岸的商贸经济，但同时，它对陆地也有着隔绝的负作用。观察陆地上的同样两点之间的距离不难发现，隔着河流的距离和不隔着河流的距离，在人们心理上的感觉前者要比后者长得多。这种心理距离取决于河流的宽度和通过河流的便捷程度，便捷程度指的是联系河流两岸的桥梁、轮渡、隧道等交通工具的种类和密度。这种特性反映在地价上，便形成了区域性的非规则性的波动。以上海为例，苏州河和黄浦江将整个市区一分为三，其中，苏州河本身不是很宽，加之上面有数十座桥梁，应该讲对人们的心理障碍不是很大。但仔细调查苏州河南、北两岸房价的差异，可以看出它还是比同样距离落差的房价的差异要大得多。至于黄浦江，江宽水急，过去就有“宁要市区一张床，不要郊区一套房”的民间俗语。现在因为政府的宏观决定，浦东建设如火如荼，南浦、杨浦大桥，地铁和隧道一起横跨两岸，河流的隔绝作用在很大程度上被削弱了，浦东的房价开始迅速上升。但相对浦西而言，浦东于人们的心理距离依旧存在，若浦东作为一个功能齐全的社区不能独立成长的话，两岸的房价差距依旧会拉大。

2.公路

公路(国道、主干道、机动车道、非机动车道)是中短距离陆上交通的主要工具，人流物流自然流动的最初表现方式便是公路。随着社会的不断进步，公路的发展也很快。自然，它们的差别很大，对地域的影响也千姿百态。分析公路的方法，一是看路宽有多少米，车道有多少条；二是看通过的是行人、自行车、轿车和面包车，还是载重汽车，它们的数量和所占比例分别是多少。

如果是六快二慢的一级公路，它们多半为省市之间、重要区域之间的快速干道。这样的公路路宽车急，通过的车辆不是轿车，就是载重汽车，它就像一道铁篱笆一样，将道路两边的区域一割为二，严重影响道路两侧地区的交流和发展。因此，这样的公路，只有在它的主要出入口，有比较好的发展前景，比如区域间兴旺发达的商品贸易区等。至于公路两侧，往往是一些零星的分布，即便有一点人气，也是集中在路的一侧，仔细考证一下，它的兴旺还多半不是来自于这条公路的。若是在城市中，这样的快速干道两侧也大多是要求进出方便的办公楼，讲究品质的住宅楼很少选择在这样的地方。如果是街道之间的二车道宽的公路，因为通过的都是自行车和人流，相互间交流方便，即便是机动车，也是速度较慢、人们可以随时上下的轿车等小型车辆，这样的道路，人气旺，商贸气氛容易形成。车中的人、走过的人都可能随时逗留或游乐，商场、剧院等大多数综合设施便立地于此，好的住宅也屡见不鲜。

3.铁路

铁路(客站、货站、铁路)是陆上交通对区域的隔绝作用最为明显的交通形态，因为线路的封闭性，它可以将铁路两侧变为互不联系的两块地区，缺乏生机，比河流的危害还大。以上海的闸北区为例，铁路两侧的房价就相差2 000～3 000元/m2。

铁路站点是房地产区位分析中的一个重要环节，一般来讲，铁路站点是大量人流物流的集散地，商贸气氛相当活跃。对任何一个城市来说，该地区如果不是一个市级的商贸中心，便是一个地区性的商贸中心，这里的房地产市场也一向较为活跃。对铁路站点的区域分析，还应进一步考虑人流、物流的质量问题。以上海为例，因为上海的经济水平明显高于全国平均水平，所以进出站点的人流的消费水平相对不高，尤其是春运季节，火车上下来的人流一半为外来民工，不但没有给本地区带来商机，而且还形成治安、卫生等众多社会问题。

4.飞行航线

飞机(国内航班机场、国际航班机场)是现代化的交通工具，随着社会的发展渐渐成为人们的一个主要交通方式。一方面，航空和其他交通形态不同，飞机在空中翱翔，对所经过的地域，除了在降落时有些噪声外，几乎找不到其他影响。另一方面，因为乘坐飞机的费用明显高于乘坐其他交通工具的费用，所以能承受这个价位的乘客的经济水平肯定要比火车的乘客高许多，他们所带来的消费能力，对该地区的经济推动肯定也是积极的，对房地产市场的影响更是显而易见。上海的虹桥开发区和古北豪宅区的兴起，其主要原因之一便是地处飞机场和市中心之间，大量的良性人流物流支撑其迅猛发展。

总之，衡量一个地区的现代化程度及其发展远景，其三维交通网络的成熟度，已是一个不容置疑的标准。同样，人们将视角缩小，一个地区、一个地块是否有投资价值，现在和未来的交通状况也是一个重要指标。但必须指出，对交通动线的把握，更应该建立在对形成交通动线的人流物流的自然流动趋势的正确认识上，只有顺应这种客观趋势的交通动线，才是区位发展的原动力，否则，它将很快被现实中的人流物流所抛弃，形成不了真正意义上的交通动线。明白了这一点，以上对交通动线的分析，才可能成为房地产区位分析的重要依据。3.2.2　区位特征

区位特征指相对聚集而产生的、依附于地域之间且为区域所特有的一种物质和精神形态，它取决于该区域的经济发展水平、产业结构、生活水准，人的数量、文化教育、购买力水平，建筑物种类、风格、数量和分布等，按照功能不同，往往分为这样几种形态：工业区，包括轻工业区、重工业区、化工业区和高新科技工业区；住宅区，包括郊外别墅区、高级住宅区和公有房屋住宅区；办公区，包括涉外办公区、省内机构企业办公区和地区办公区；商业区，包括市级商业区、区级商业区和居民区商业网点，也可以根据消费水平，将其分为平民区、富裕区和中产阶层地区。

区位特征对房地产的影响首先表现为群体对个体的作用，也就是平常所讲的良币驱逐劣币，或劣币驱逐良币。例如上海的古北住宅区，因为外销房多于内销房，配套设备也较为完善，结果内销房的房客渐渐被外销房的房客所取代，其价格和租金也直逼外销房。与此相反，上海东北某区的某楼盘，原先规划建73栋外销住宅楼，但因为该区为老工业区和中等以下收入的工人聚居区，加之远离市中心，地块相对闭塞，结果大楼只造了三栋便没有了下文，其销售单价也由1997年的1 300美元/平方米调整为 900美元/平方米，后受东南亚金融危机的影响又大幅下挫。

分析区位特征时，往往会忽视其中无形的部分，不理解区位特征是经过长时间的历史沉淀所形成的。随着发展速度的加快，都市的有形部分可能很容易被塑造，但无形的部分则很难一蹴而就。以浦东为例，经过十年的改革开放，几乎可以和浦西并驾齐驱，但在人文环境方面，则与静安、徐汇两区还有差距，同样的地段，同样的房子，浦东的价格就低于浦西。

区位特征与交通动线联系起来分析，将它看成是一个开放的动态的社区。以徐汇区与杨浦区为例，杨浦区处于上海市东北一隅，与外省市的陆上联系需跨越数区，到市中心不但没有便捷的通道，而且还隔着苏州河，它的发展力度很大程度上限定为区域内的自给自足；反观徐汇区，不但与几个中心城区全面接壤，而且是上海与浙江的陆上门户，高架公路、高速公路和地铁等一应俱全，它的发展自然有充足的动力。

在城市，不同的区位产生不同的生产力，从而给使用者带来不同的收益。就商业企业来说，位于市中心的商店与位于市边缘的商店，其收益会相差很大，即使在一条街道上，一个商店位于十字路口拐角，一个位于路段中间，两者经营效果也大不一样。交通汇集、人流量大的市中心位置就成为商业、服务业、事务所竞相争夺的寸金之地。主要交通道路两侧也往往成为设置店铺和营业楼的理想区位。工业企业为了推销产品和降低成本，希望把厂址选在靠近水源、能源，接近市场而又便于生产原料及商品储存和运输的地方。一个接近工作岗位，购物方便，市政、文化娱乐设施齐全，居住环境优美的地段将对城市居民产生极大的吸引力。

不同房屋对地段有不同的要求，商业店铺、办公用房对地段的要求相对高些，宾馆、住宅次之，厂房、仓库最低。上海的南京路是营业开店的最好选择，而要在这里建造高档住宅、文化娱乐设施和高档办公楼就不太合适。所以地段中心论应由环境中心论来取代，明白了这一点，开发商就不必盲目追求好地段，而首先要清楚开发什么房子，派什么用场。如果是住宅，就要追求它的居住功能，强调安静、舒适、健康，到交通发达、出行方便的郊区居住与市中心相比，不仅可以节省一笔不少的投资，扩大居住面积，而且可以远离城市中心的嘈杂、喧闹和污染，提高居住质量。3.2.3　发展规划

发展规划指当地政府有关职能部门，为了实现一定时期城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局、各项建设的综合部署和具体安排。就范围而言，发展规划有城市总体规划和城市分区规划。就时间而言，它分20年期总体规划和5年期近期规划。就内容而言，它主要包含以下两个方面：一是交通动线的调整、兴建，主要体现在以新建、扩建、改建的方式进行的城市道路、桥涵、地铁和广场的建设，以及对外公路、铁路、港口和机场及附属设施的建设；二是区域特性的设定和调整，主要体现在以新建、扩建、改建的方式进行的各类房屋的建设，以及包括文化教育、风景娱乐、商贸摊点和电力通信在内的各类市政配套设施的规划和建设。

发展规划对房地产的投资导向是区位分析三大因素中最为明晰的一个。它通过明确的技术指标，确定城市用地数量结构，用地功能布局，各地块开发顺序、开发强度和建设用地技术规范，并运用行政和法律的手段来保证执行，从而决定了未来的城市各区位房地产开发价值和最有效利用程度。同时，发展规划对区位的影响是立竿见影的，因此，许多专家认为，房地产投资跟着规划走，往往会起到事半功倍的效果。20 世纪90年代初，上海徐汇区便有地铁建设规划，若是当时在地铁沿线购房，四五年以后，它的收益就很可观了。

发展规划的实质是人的主观能动性在交通动线和区位特性上的强烈表现，它并不是地区发展的最根本的原动力，只有符合发展的自然规律和规划才能取得最大的收益。事实证明，任何与发展规律相背的发展规划，虽然可能呈现一时的繁荣，但最终会导致社会财富的大量浪费。人类将生活不断扩大化形成了区域交流，形成了交通动线，交通动线影响着原有的区位特性的形成和进一步的发展；变化中的交通动线和区位特性决定着未来发展规划的制定，发展规划的实施又不断创造出新的交通动线，重塑着发展中的区位特性。房地产区位分析中的三个方面就是这样不断相互作用、相互制约、相互发展的，洞察其中的奥妙规则是进行正确决策的关键所在。

1.住宅区位与城市规划

城市住宅建设的区位选择要服从城市土地利用总体规划和功能分区规划。在城市中，由于土地区位的优劣差异，产生不同的使用价值，带来不同的土地区位的级差收益。在市场经济条件下，这种级差收益就转化为级差地租。在级差地租的调节下，城市土地的空间布局就表现出一定的规律性来。各经济主体、居民户对距离市中心远近不同的地段，愿意或能够支付的地租数额是不一样的。金融商业、服务业在中心具有较高的竞争能力，可以支付高于其他任何活动的地租，故金融商业、服务业用地位于市中心区，依次向外是工业、住宅、郊区农业用地。就住宅用地而言，越靠近城市中心，其租金水平就越高，占地也就越小，而越远离城市中心，租金水平就越低，相对前者所占的面积就大。因此，在城市级差地租杠杆的调节下，住宅用地的区位选择有一定的向外移动的特性。

2.非住宅区位与城市规划

城市非住宅房地产规划，按照非住宅房地产提供服务的性质可以划分为以下几类：工业用房、商业及服务业用房、城市文化教育、卫生、体育事业用房，行政办公及其他公共建筑等。一般讲，在制定其规划时应当注意以下几个方面的问题：(1)城市非居住用房发展规划要服从城市土地利用规划和城市发展总体规划的基本要求。如果建设过程中没有统一严密的规划，造成城市土地使用不合理、城市各项建设设施配套不齐全等后果，则城市各项建设的协调性被打乱，城市的功能也就不能充分地发挥，城市的性质和特点也就无法体现，进而造成对城市的生存和发展的严重威胁。(2)城市非居住用房规划必须体现综合开发的原则。即建设的统一性和有序性，统一性表现在开发建设中高度的统一规划、统一征地、统一设计、统一施工和统一组织管理，主体各配套工程同步相关进行，要协调城市非居住用房内部及其与居住用房、城市基础设施等外部设施的比例关系，使它们有计划按比例地协调发展，避免城市建设的无政府状态。(3)城市非居住用房发展规划要突出公共建筑设施配套功能，可以说，公共建筑设施是构成居住区良好室外环境的物质基础，是实现住宅区生活运转有序、稳定的重要条件。3.2.4　环境与区位

环境指楼盘周围的物质和非物质的生活配置，前者指水、电、煤气、电话和电视等市政配套，公园、学校、医院、影剧院、超市、宾馆和体育场等生活配套；后者指区域的历史沿革、区域形态特征、人口数量和素质所折射出来的人文环境和生态环境。

人生大约一半以上的时间都在居住区里度过，因此居住环境的好坏对居民影响很大。人们希望能得到新鲜的空气，欣赏到赏心悦目的景观，这些要求决定了投资者应考虑自然环境的创造。在国外越来越多的人居住在郊区、农村，目的就是为了获得新鲜的空气、良好的自然环境，良好的自然环境指湖泊、树木花草等。投资者选择住宅投资开发时，不宜选在工厂特别是污染严重的工厂附近，因为工厂的噪声，排出的废气、废水严重污染居住环境质量；也不宜选在靠近工厂的下风处，居住区将常年被工厂排出的废气所笼罩；同时，不宜选在铁路、城市主干道、国道旁，更不宜在机场附近，来往车辆或飞机的噪声会干扰人们正常的休息睡眠，长期居住在噪声较大的环境中，还会损伤人的听觉。3.3　房地产投资区位选择　　3.3.1　区位选择的含义

房屋建在土地上，所以，选择用地区位就是选择房地产区位，它包括三个层次：一是宏观区位，指全国范围各城市之间工业、农业、交通运输业用地的空间布局；二是中观区位，指城市内部的功能分区；三是微观区位，指各类用地者，包括房地产投资者和其他企业、事业单位、机关和居民等选择具体的最优的用地区位。

房地产投资环境中最敏感的因素是区位因素。由于经济发展的一个绝对规律——空间上的不平衡，区位的选择决定着投资者的成功与否。房地产占用的资金一般较大，如果房地产业的发展过多超前于地区经济的发展，就会影响到资金的回收。但地区经济的发展前景不是投资者所能决定的，因此，投资者必须对地区开发的规划及有关政策有清楚的了解，才能正确选择投资的区位。

投资区位的空间差异表现在各投资区位因子在不同地区不同位置上的差别和组合关系。与投资的地理区位相联系，投资区位因子有如下几种：：

(1)自然因子。它包括自然环境和自然资源。

(2)运输因子。运输作为一种克服空间差异的力量，间接地度量了空间经济距离的远近。

(3)劳动力因子。在劳动密集型项目投资的过程中，如何节约劳动费用或劳动成本是个大问题；在技术密集型项目技资的过程中，劳动费用不成为考虑的主要对象，替代它的是专门技术人才的可获得性。

(4)市场因子。不论是有形的商品，还是无形的劳动力，都要求在市场上实现其价值。然而各地区就市场的规模和结构来说都不尽相同，因而强烈影响到项目的区位决策。

(5)集聚因子。集聚因子是指定向的、适度的集中可以产生巨大的经济效益。集聚因子使投资项目区位一方面尽量靠近空间经济活动集中的地方，另一方面使项目分散到各地区。

最初的投资，面临着无限市场，投资成本是关键。与这种成本目标导向相适应，投资区位处于地理区位阶段。当经济渐渐发展起来，生产能力渐趋饱和，竞争开始在市场中展开，产品的成本就退居其次了。项目的投资区位不再是趋向空间成本最低的地方，而是趋向利润最高的地方，投资区位发展到市场区位和竞争区位阶段。在现代商业投资中，更多的经济文化因素渗透进来，企业经济的目标也从市场和利润转向长期稳定地成长。企业的投资现在变得更为复杂，尽管它还体现着对降低成本和增加利润的追求，但诸如获取技术、改善企业形象等软性因素越来越多地渗入企业投资决策中，从而使投资区位的内涵大大丰富。投资目的复杂化，并以稳定增长为主，同时兼顾资金的流动性、安全性、盈利性，从而使投资区位发展到综合区位阶段。

由于城市中心区最佳区位的土地面积很小，不可能完全满足各方面的需要，因而必然产生激烈的争夺。有些用地单位只有配置在市中心最佳区位，才能获得最大最好的经济效益，如零售业，一旦离开这个中心位置，经济效益就会急剧下降。再有，越接近市中心的土地区位，级差地租越高，只有能承担最高地租的用地单位，才能占用这些寸金寸土的最佳区位。这样各单位在选择土地区位时就不得不把自己所能获得的区位收益，同所需要支付的区位地租进行比较，并选择与本单位支付地租能力相适应的土地区位。在市场经济条件下，各单位只有通过土地供给和需求状况及其价格的变动，在竞争中选择、决定所需要土地的最佳区位。城市房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类。非居住房地产又分为商业用房地产、工业用房地产、机关事业单位用房地产等若干类别。不同类别的房地产各有特点，只有运用功能分区原则来选择它们各自的区位，才能实现区位选择的合理性。3.3.2　住宅区位选择原则

对于“你对想要购买的住房有哪些要求”的提问，居民的回答是多种多样的。除房型、质量、价格和物业管理等方面的要求外，比较多的是关于住宅坐落位置方面的要求，经整理有以下几个方面：地段要好，自然环境要美，交通要畅，通信要快，购物要近，与人交往方便，邻里社会层次要高，教育娱乐等设施配套要全，社会治安好，增值潜力大。这是一个尽善尽美的理想化的住宅区位标准，实际上同时满足这些标准的住宅是不多的。由于各个居民家庭情况不同，所以对住宅区位选择的出发点是多种多样的，归纳起来，一般有以下几个原则。

1.最大需要原则

每个家庭都有多种多样的需要，但总有一种或少数几种需要处在比较重要的地位，要首先满足，而其他一些需要则处在次要地位，可以将就一些或者并不感到重要。例如，那些长期住在简陋住宅里的居民，他们的最大需要可能是尽早搬入设施完备的新房，而对新房的增值潜力是否大等其他需要则可以将就一些；那些长期居住在污染源下风或恶劣环境中的居民，他们最大的愿望也许是消除污染源，改善环境，也许是购买新房搬入生态环境良好的地区居住，而搬入地区与人交往是否方便等其他需要可能还没考虑；那些就业人数多，又居住在交通不便地区的家庭，最大的需要可能是解决上下班不便的问题，这些家庭选择住宅时很可能倾向于交通方便又靠近就业地点区位的住宅，而对自然环境是否优美、教育设施是否完善等也许并不在意。各个家庭的情况不尽相同，各种需要也很多，但可以证明，居民对住宅区的选择是以家庭最大需要为原则。

2.经济核算原则

随着市场经济和住房商品化的发展，人们在选择住宅区位时，不仅仅考虑节省出行费用和时间，而必须着重考虑房价或租金是否适宜。由于不同地段和建造标准不同，住宅价格具有明显的差别，居民从事不同的工作，收入也有明显的差别。假定每个家庭的收入都分为住房消费和其他消费两个部分，一般的消费情况是高收入家庭适合于购买或租住高档住宅，中收入家庭适合于购买或租住中档住宅，低收入家庭适合于购买或租住低档住宅。购房或租房的家庭在选居住区位时，首先必须将那里的房价与自己家庭的收入档次作比较，以确定适合自己家庭住宅消费能力的区位，否则，就必须牺牲或增加其他消费。在一般情况下，家庭的住房消费档次与其他消费档次是对应的，如家庭住房消费是中档的，那么其他消费也是中档。

3.环境保健原则

随着住宅面积和房间数逐步满足居民的基本需要后，提高居住环境质量的意识将越来越强烈。工作的成年人每天在住房内逗留的时间很长，而儿童、学生和老人则更长。且不管人们工作的环境是否有污染、是否有噪声，就居住的环境来分析，如果住房的周围环境不好，有噪声或污染源，那么人生命一半以上的时间处于这样的环境中，对健康长寿肯定是不利的；如果住房的周围环境优雅，空气清新，即使是工作环境不好，也能通过好的居住环境加以改善，所以环境已被越来越多的居民作为选择居住区位的重要条件。

4.保持交往原则

人的本能是群居性，希望与他人交往，在重新选择住宅区位时，往往希望与老熟人、老邻居和老同事居住在一起，或选择靠近的区位居住，以便经常来往和交流。

5.身份地位原则

有的人在选择住宅区位时，把重点放在提高自己的社会地位，或进入上等阶层的社交圈，或为显示自己富有的身份上。城市中一般都有一些高级住宅区，例如北京的亚运村和圆明园附近地区，上海的虹桥、古北地区，香港港岛山上的地区。有些人为能改变或显示自己的地位、身份和名誉，尽量选择高级居住区，以便同居住在那里的上层人物如大款、明星或实业家接触，寻找发展的新机会，或者期望得到帮助，尽早实现自身价值，或者以能住进高级住宅区为荣，炫耀自己的富有身份。

6.享受原则

有的人在选择住宅区位时，把重点放在满足享受上。一些具有相当经济实力的人，在风景如画的旅游点、海滨等地区购置豪华别墅，往往不是天天去居住，而是用于周末度假或集中一段时间消遣。这些人选择住房不是为了居住，而是为了享受，把享受放在了第一位。

7.全面性和前瞻性原则

所谓全面，就是综合考虑房屋区位与日常活动的关联性、便利性和区域环境的有利性，考虑空间距离、时间距离与房屋价格的关系。所谓前瞻，就是对城市规划、区域规划有尽可能多的了解，分析新规划对所购房屋将产生哪些有利或不利影响，对个人将来活动的区域范围也要有一定的预测。即将到来的信息社会对居住、生活、学习和工作都会产生一定的影响，要对影响居住的多方面因素进行预测和分析，找出应对之策。3.3.3　住宅区位选择

按照住宅设计标准的高低分类，住宅可以分为花园别墅、公寓、普通住宅三大类型，不同类型住宅对区位的选择存在着一定的规律性。下面以北京市和上海市为例来分析不同类型住宅的区位指向性特点。

1.花园别墅区位的选择

北京、上海两座城市的花园别墅区位指向性特点基本相同，大都分布于城郊风景秀丽、空气清新和交通便利的地区，从总体上看，处于普通住宅区位的外围。

2.公寓区位的选择

北京、上海两座城市的公寓区位指向呈现出共同的特点，即不像花园别墅区位指向风景和空气较好的郊区，而是指向紧靠商业、金融业的繁华和交通发达的市区，但在商业区和金融业区内建造公寓并不多。例如上海中心商业区静安区和既是商业区又是金融业区的黄浦区，新建的公寓面积仅占全上海公寓面积的2%，主要原因是地价太高。从总体上看，公寓区位最接近于城市中心，紧靠市区，处于普通住宅的内侧。

3.普通住宅区位的选择

北京市普通住宅主要分布于城市边缘地带，这同上海市普通住宅的分布状况非常相似，表3－1 和表3－2反映了两座城市的普通住宅分布情况。

从表中可以看出，北京、上海两座城市普通住宅区位的指向性特点和趋势是相同的，都分布于城市近郊区，建设量呈逐年上升趋势。从总体上看，普通住宅区的空间位置处于公寓和花园别墅的中间。3.3.4　其他房地产区位选择

1.商用房用地区位的选择

选择商用房地产区位的原则为：一是除房屋本身外还要考虑到处于商业区，以获得大量的外部经济效益；二是选择一面或两面临街或道路；三是交通及通信方便；四是人口流量要大；五是增值潜力大，周围邻地预期有大的发展规划。

2.中央商务区区位的选择

商业区一般在大城市中心、交通路口、繁华街道两侧和大型公共设施周围。大城市和特大城市商业区又划分为中央、区和街等不同层次、规模的商业区。在中央商业区又逐渐形成了中央商务区，其中心为大银行、大保险公司和大财务公司组成的金融核或金融中心；其外围为大工业、大商业公司的总机构；再外围是为大公司及其办公机构提供会计、律师、咨询、广告、经纪和市场顾问等服务的公司。中央商务区集聚了全市、全国乃至全世界的大银行、大保险公司、大财务公司、大信托公司、大工业公司和大商业公司的总机构、总部、经理处、管理处和代表处，以及各种咨询服务公司等。在中央商务区，房地产区位成本或空间成本是最高的，劳动成本也会很高，而且还存在不断增加的外部经济。但是，这些大银行、大公司、大企业总机构或管理部门选择所用房地产区位时，仍然会集中到中央商务区。因为他们所处理的不是有形的商品，而是无形商品的权力，不是常规性的标准化的生产或销售中的具体决策问题，而是非常规、非标准的方针性大问题和大笔巨额买卖问题，这就要求选择高价的中央商务区的区位。在这里可以减少信息的不确定性，获得更多更全面的信息，特别是通过最高级的获取信息的办法，即面对面的谈判获得信息，迅速、准确地做出决策。在这里还可以获得大量的外部经济，例如中央商务区各类大公司的高度集中，大大扩大了市场规模，从而可以获得大量高质量低成本的税收、法律、财务和其他许多方面的咨询服务，随时获得各种专家的帮助，分享交易厅、交易所等提供的种种好处，还可以与全国乃至全世界的大公司建立经济联系，把生意做到全国甚至全世界去。英国100家最大公司的总部70家集中于伦敦中心，美国500家最大的工业公司有347家的总部集中在15个大都市，占大公司总数的69.4%，占公司资产的83.1%，其中纽约集中了136家大公司，占大公司总数的27.2%，占公司资产的36.7%。这就是很好的例证。

3.中央商业区区位的选择

在中央商务区外侧是一般的中央商业区，这里仍然是高地价区位，其特点是交通和通信特别方便，市政基础设施完善，还有许多现代化的包括文化娱乐设施在内的公共设施，以及人口流量大等。所以，选择商业房地产区位要特别注意是否具有这些特点。

4.工业区区位的选择

工业区根据各种工业的特点、污染状况和占地面积等，可以分成内圈工业区、外圈工业区和远郊工业区。内圈工业区在中央商业区外侧，主要是高档服装、首饰、食品、印刷和精密仪表等工业用地。它们占地面积小，主要面向本城消费市场，又要求与中央商业区的企事业单位建立密切的联系，及时了解市场信息获得技术支持。外圈工业区一般在城市周围边缘普通文章地区，这里土地面积大、地价低、交通方便，距离居住区也近。这里的工业一般是厂房大，装备自动化作业线，机械实行平面布局，产品体积大又不能堆得过高，料场和仓库大，产品多属标准化的定型产品，适于大批量生产。 例如以本市为销售市场的耐用品冰箱、洗衣机和空调等，另外是污染较轻的技术要求高的工业，包括大部分轻工业和重工业中的机械制造、金属加工业。远郊工业区一般都是指规模大、占地很多、污染严重的工业，如冶金、炼油、化工、重型机械、发电和造纸等工业。

5.事业单位用地区位的选择

事业单位倾向于寻找最大事业效益的土地区位，国家机关倾向于选择面向全国、全市便于开展公务活动、取得最大工作效率的土地区位。　　3.3.5 区位的动态判断与深层分析

1.区位的升值潜力

区位选择要对地块的升值潜力(即价格弹性)进行分析，需要结合地块情况与相应的楼盘功能进行协调。从理论上讲，所谓地块的含金量，指的就是可开发的升值空间，这一升值空间并非简单的楼面价和销售价之间的额差，而是指在一定时间内这一地块结合所开发楼盘带来的综合效益的高低。例如，上海市南京路建造高标准商住楼，即使每平方米的利润3 000元，但较之五角场地区的住宅每平方米利润1 500 元，并不一定后者不存在增值潜力，而是因其本身的地段、房屋标准的级差所致。又如上海静安区一直是高级商品房的重要供应地，前几年所有的开发商都认为这一区域的住宅是最有市场竞争力的，一下子造出许多高层住宅，结果这一地区成了上海高层住宅库存较多的集中地，不少楼盘难以动销已成定局。地段的划一、价格的类同和物业的相似以及供过于求的局面使地段的品质落到了底点，成为难以动销的根本原因。

2.区位的动态判断对房地产区位的定位并非是静态的判断，而是对区位的动态的预测和判断，需要对大量宏观形势和微观信息进行筛选、归纳和整理。前几年人们对上海田林新村地块还难以接受，当知情者从有关规划部门了解到地铁一号线计划在此建设这一信息时，一些大公司如中房上海房地产开发总公司、上投房地产公司便迅速对这一信息进行了解、摸底，选择锦江乐园附近地块，确定了建设成片居民住宅的方案。当时按习惯看，在这一地块上建造住宅市场前景难以预料，居民能否接受是个问号。但是，由于这些公司充分估计到地铁一号线开通对这一区域带来的升值前景，在地价还未上升之时，取得了一手地皮，而且价格低廉，使这些楼宅立足未来市场取得了通行证。事实证明这种地块选择的超前性，成了开发商把握市场的法宝。

3.区位的超前意识

要用超前的意识去选择地块，最重要的因素是对交通因素深层次的分析，这一点对于住宅楼来说更为直接，更为明显。一些开发商之所以会出高价支持基地附近交通改善，就是从这一点出发的。康达运城大厦选择杨浦区黄兴路建造商住楼，从一般意义上讲并不合适，但由于杨浦大桥的建设和内环线方案的确定，势必会使这一区域交通条件得到根本改善，加上市场对中档商住楼的需求迫切，尽管这一区域离市中心直线距离较远，但由于相对交通条件的具备，奠定了价格竞争的优势而带来好的市场效应。康达运城大厦销售情况也充分证明了这一区位选择的正确性。

4.区位的可改造性

地块不可移动这一性质仅仅是最基本的特征，但由于地块的可改造性，会使同一地块在不同时期的价值表现各异。由于开发和改造，使地块显示动态的价值走势，必须使楼宇功能定位和地位相协调。以上海市古北新区为例，5年前这里是一片空旷的农田，其地价无法上涨，但由于后期的改造开发，这一地区已成为上海豪宅建筑的集中区，尽管地块不可移动，但其相应价值已经体现激剧升值的趋势。如今，与这一区域相适应的房产开发项目自然是高标准外销住宅，这证明了在地块不可移动的前提下，其可改造性为选择地块带来了众多动态因素。

又如康达运城大厦基地的地形是南北长东西短的一块长形地带，除沿干道一侧外，其余三面或是现有建筑，或是正在建造的高层建筑，平面布局相当困难。但根据地块的可改造性，他们较为巧妙地将住宅和写字楼分设两楼，各呈一方形平面，分设于南北两侧，裙房作为商场沿街伸展，又作为连接体将两楼连接。这样布局后，地块的短处成了长处，总布局功能分区明确，地形利用合理，各部分互不干扰，体现了地块可改造的性能。3.3.6　需要注意的问题

1.要注意区位的经济效益

在城市中，由于土地区位的优劣差异，不同地块会产生不同的使用价值，同一行业在不同区位上获得的经济效益相差悬殊。在这种情况下，级差地租就成为一个指示器，各个企业在选用土地时就不得不把自己所能获得的区位收益与所需支付的区位地租进行比较，然后选择与本企业的经济水平相适应的地段。这样会使那些占据城市中心区却得不到或很少得到区位收益的企业自愿迁出，而把黄金地段让给能获得较高区位收益的企业，改变过去无论什么企业都愿挤在市中心，都想占据繁华地段的土地配置状况。这样，在地租的作用下，城市各种产业部门就会在地域空间上不断自觉地置换，从而使土地用途不断得到转换，城市土地利用结构在空间上趋于合理化。如城市有这类情况出现，开发商可建议政府部门进行调控。

2.要注意区位的发展变化

地段是发展变化的，地段的好坏在长期发展中形成，这是地理条件及经济、文化和社会等多种因素相互影响、共同作用的结果，地段必将随着城市经济、文化、人口和市政基础等的发展变化而发展。自然环境的改变，经济水平的不均衡发展，社会环境的变迁，人口的迁移以及市政基础的改变等都会导致地段等级的升降。确定住宅区位，无论是城市规划还是居民家庭的选择都不是一成不变的，因为社会生产力在不断地发展，城市经济规模在不断地扩大，达到一定的成度就会推动住宅区位的重新调整，以适应城市发展新的要求和人们新的居住观念。20世纪80年代中期，上海虹桥开发区刚刚起步，而如今这里的星级宾馆、高级写字楼和豪华别墅处处都是，经过十多年的开发建设，这里的教育也有了前所未有的发展。改革开放以来，上海批租的第一块土地就位于虹桥开发区的中心，20世纪90年代以来，这里的地价水平超过市中心区很多。

3.要把握城市的发展方向

投资楼市应把握城市的发展方向。现代都市以某个区域为中心，城市规模不断扩大，今天的偏郊有可能成为明天的黄金宝地。在广州，天河北路、五羊新城的崛起就是一个明证，现在广州是按规划向北向东向南发展的，这也是白云区机场路沿线及海珠区工业大道南沿线楼盘日渐升温的原因。对于那些资金实力不是很强的首次置业者，把握好城市发展大趋势，寻找新的热土和特点，提前以低价入市，自可坐享升值。

4.要注意区位的合理性

区位合理有两个基本要求：运移成本最小和区位环境最优。所谓运移成本是指居民上班、上学、购物和就医等日常活动所支付的运输成本，包括金钱、时间和精力；区位环境包括房屋周围的自然环境、经济环境和社会环境。要使运移成本最小，就要让住宅尽可能接近工作区、商业区和学校等日常活动区域，或者是交通便捷的区域，如公交线路多，有地铁、轻轨等交通工具的地方。遗憾的是，运移成本最小和区位环境最优，很少能够统一在一栋房屋上。有时人们为了接近优良环境不得不增加运移成本，有时为了减少运移成本又不得不忍受不良的环境。“两害相权取其轻，两利相权取其重”，不同的购房者，不同的年龄结构、家庭规模，不同的收入水平和生活喜好，对区位的“利”与“害”会有不同的选择，当然这种选择要受市场提供的房源的限制。

5.注意进行三方面的分析

要做好房地产区位选择要进行三方面的分析：首先，要重视区位升值潜力的分析；其次，选择区位要具有超前意识，要特别注意对交通、服务网点等公共设施的深层次分析；最后，选择区位要运用定性分析与定量分析相结合的分析方法。其中定性分析与定量分析非常重要。定性，即对这一区域开发项目性质的确定，就像上面所说，南京路地块搞住宅建设，显然与整个区域环境并不协调，而在泰和西路搞商住楼亦难有市场，因此，地块性能的判断是第一步。定量，主要是价格的判断，由于不同区域的价格不一，难以用比较恒定的价格来划分选择地块的标准。所谓低价、高价都是相对而言，例如天山地区的地价和五角场地区的地价，就没有确切的可比性，只有定量分析，才能保证未来建筑的市场价格有竞争力。定性和定量相结合，综合分析地块的区域特征、价格高低、周边环境、交通情况、增值潜力等众多相关因素，才能胆大心细地进行选择，才能为房产开发的成功奠定基础。

6.注意有战略眼光

好地段、好区位的概念，这里指的是开发商超出一般人的眼光，不看一时一地的地段，而是从更大范围来考察地段的价值，有可能被认为是荒山野岭的地方，而开发商认为是最佳地段。广州碧桂园的开发商敢于在顺德和番禹交界的农田荒山上兴建别墅区，在客观上具备了这种大战略家的气魄和眼光。当时附近方圆几十公里没有可以依托这种高尚住宅市场的环境，然而如果以辐射几十公里的珠江三角洲最富庶的广州、番禹和顺德甚至香港、澳门作为目标市场，那么碧桂园恰好处在这个大区域之中，对有车一族而言，几十里地就不成问题了。本章小结

房地产开发三要素：机会、区位和质量。房地产的增值实际上就是土地的增值，土地增值潜力的大小、利用效果的好坏，都与地段有着密切的联系。

(1)区位的概念。房地产中的区位并不是一个简单的空间位置概念，它不单单指房地产的自然地理位置，更多的是指房地产的经济地理位置、环境地理位置和文化地理位置，同时还包括社会经济位置和交通位置，如人口素质、教育水平、服务业水平、交通便利程度、通信情况、生活设施和社会治安情况等。

(2)房地产开发投资区位的选择，在房地产开发直至销售的全过程中举足轻重。投资区位的空间差异表现在各投资区位因子在不同地区不同位置上的差别和组合关系。与投资的地理区位相联系，投资区位因子有如下几种：自然因子、运输因子、劳动力因子、市场因子、集聚因子。

① 住宅区位的选择。

a.住宅区位选择原则：最大需要原则、经济核算原则、环境保健原则、保持交往原则、身份地位原则、享受原则、全面性和前瞻性原则。

b.按照住宅设计标准的高低分类，住宅可以分为花园别墅、公寓、普通住宅三大类型，不同类型住宅对区位的选择存在着一定的规律性。

② 中央商务区区位的选择。商业区一般在大城市中心、交通路口、繁华街道两侧和大型公共设施周围。大城市和特大城市商业区又划分为中央、区和街等不同层次、规模的商业区。在中央商业区又逐渐形成了中央商务区，其中心为大银行、大保险公司和大财务公司组成的金融核或金融中心；其外围为大工业、大商业公司的总机构；再外围是为大公司及其办公机构提供会计、律师、咨询、广告、经纪和市场顾问等服务的公司。在中央商务区，房地产区位成本或空间成本是最高的，劳动成本也会很高，而且还存在不断增加的外部经济。

③ 中央商业区区位的选择。在中央商务区外侧是一般的中央商业区，这里仍然是高地价区位，其特点是交通和通信特别方便，市政基础设施完善，还有许多现代化的包括文化娱乐设施在内的公共设施，以及人口流量大等等。所以，选择商业房地产区位要特别注意是否具有这些特点。

④ 工业区区位的选择。工业区根据各种工业的特点、污染状况和占地面积等，可以分成内圈工业区、外圈工业区和远郊工业区。

⑤ 事业单位用地区位的选择。事业单位倾向于寻找最大事业效益的土地区位，国家机关倾向于选择面向全国、全市便于开展公务活动、取得最大工作效率的土地区位。

(3)区位分析从交通动线、区域特征和发展规划三个方面进行。同时在研究区位时发现，以上三个方面，以及它们相互间的联系和制约对相关区位的发展演变会起到决定性作用。

交通是经济发展的命脉，更是一个时代开创的急先锋。经济要发展，势必要交流，要交流自然会形成交通动线。仔细研究所处的地块，交通动线对地域的影响通常表现在两个方面：其一是形成交通动线的本身所具有的物质形态，对周围地块的直接作用；其二是交通动线所带来的人流、物流数量、类别和质量的差异，给地域发展带来的直接或间接的影响。

(4)区位特征指相对聚集而产生的、依附于地域之间且为区域所特有的一种物质和精神形态。它取决于该区域的经济发展水平、产业结构、生活水准、人口数量、文化教育、购买力水平、建筑物种类、建筑物风格、建筑物数量和建筑物分布等等。按照功能不同，往往分为以下几种形态：工业区，包括轻工业区、重工业区、化工业区和高新科技工业区；住宅区，包括郊外别墅区、高级住宅区和公有房屋住宅区；办公区，包括涉外办公区、省内机构企业办公区和地区办公区；商业区，包括市级商业区、区级商业区和居民区商业网点，也可以按照根据消费水平，将其分为平民区、富裕区和中产阶层地区。

(5)发展规划指当地政府有关职能部门，为了实现一定时期城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局、各项建设的综合部署和具体安排。就范围而言，发展规划有城市总体规划和城市分区规划；就时间而言，它分二十年期总体规划和五年期近期规划；就内容而言，它主要包含以下两个方面：一是交通动线的调整、兴建，主要体现在以新建、扩建、改建的方式进行的城市道路、桥涵、地铁和广场的建设，以及对外公路、铁路、港口和机场及附属设施的建设；二是区域特性的设定和调整，主要体现在以新建、扩建、改建的方式进行的各类房屋的建设，以及包括文化教育、风景娱乐、商贸摊点和电力通信在内的各类市政配套设施的规划和建设。发展规划对房地产的投资导向是区位分析三大因素中最为明晰的一个。

(6)区位的动态判断与深层分析。①区位的升值潜力；②区位的动态判断；③区位的超前意识；④区位的可改造性。思考与练习

1.什么是房地产区位？

2.简述房地产区位分析内容。

3.房地产区位选择的含义是什么？

4.住宅区位选择的原则有哪些？

5.简述如何进行中央商务区及中央商业区区位选择？

6.区位选择需注意的问题有哪些？第4章　房地产市场及其运行规律【学习目标】

1.掌握房地产市场的结构、细分方式，以及反映和描述房地产市场状况的指标。

2.熟悉房地产市场的含义，房地产市场的特性与功能，房地产市场的周期循环特征，房地产市场与资本市场的关系，房地产市场中的泡沫与过热问题。

3.了解房地产市场的运行环境、影响因素和主要参与者，了解政府干预房地产市场的原则、手段和措施。4.1　房地产市场概述

作为房地产开发商、投资者或为其提供顾问服务的专业人员，要想准确地分析房地产市场的现状，把握房地产市场的未来发展趋势及其对房地产投资的影响，就有必要了解房地产市场的基本概念。4.1.1　房地产市场的概念

房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。虽然土地和地面上的建筑物不能移动，但它可以被某个人或机构拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产交易行为。

房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。4.1.2　房地产市场的运行环境

房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。在整个市场经济体系中，房地产市场并不是孤立存在的，它时刻受到社会经济体系中各方面因素的影响，同时也会对这些因素产生反作用。按照这些影响因素的性质，我们将其分为八类，包括社会环境、政治环境、经济环境、金融环境、法律制度环境、技术环境、资源环境和国际环境。房地产市场运行环境的影响因素如表4－1所示。4.1.3　房地产市场的特征

房地产市场有许多不同于一般商品市场的特征，可以简单地归纳如下。

1.房地产市场是房地产权益交易市场

由于房地产具有不可移动性，因此房地产交易流通的对象实际上是附着在每一宗具体房地产上的权益(或权利)，而不仅仅是具体的建筑物。这种权益可以是所有权(包括占有权、使用权、收益权和处分权)，也可以是部分所有权或其他权益(权利)。这种权益一般有明确的界定，因而具有排他性。这些权益或单独交易或联合在一起交易，在房地产市场上就表现为不同类型不同性质的交易行为。房地产交易只有完成了权益转移手续才可告一段落。由于房地产市场的特殊性，加之其交易数额巨大，各国均制定相应法规来规范房地产权益交易，实现对房地产交易的管理。

2.区域性

房地产交易实质上是产权交易，其产权的承载物即房地产实体本身是不可移动的。这就决定了各地区房地产市场在出现供求不均衡情况时，不可能像其他可移动性商品一样可通过与其他地区商品调剂余缺加以解决，因而房地产市场具有很强的地区性。不同地区间的房地产价格水平、供求状况、交易数量等，相对于一般商品而言有极大的差异。

3.市场不完全性

一个完全竞争的市场必须具备这样一些条件：商品同质，可以互相替代；某一商品的卖主和买主人数众多，且随时自由进出市场，谁也不能单独影响价格，人们只是价格的接受者；信息充分，传播畅通。但房地产市场均不具备这些条件。

正如世界上没有两片完全相同的树叶一样，也许两幢房子建筑材料、设计都可以一样，但所处的地理位置绝无同样的可能。即使是两套结构、楼层、朝向、价格等完全一样的房屋，在消费者看来也是完全不同、不可替代的。

由于房地产商品是异质的，或者说是唯一的，所以某一房地产的卖主和买主都不可是众多的。一项房地产只有一个卖主，消费者欲购买或租赁这项房地产就只有面对这个卖主，没有其他选择。同样，房地产卖主的选择也是有限的。房地产往往是针对某一类型的消费者而开发的，只适应这一类型消费者的需求。在房地产市场上买主和卖主的机会都不是均等的，两者都没有充分的选择权，因而在房地产市场上个别卖主或买主对房地产交易价格往往会起很大的作用。

缺乏信息使得生产者与消费者在交易中很难把握，许多房地产交易和定价是私下交易的，很大程度上取决于交易当事人的关系。因此，这种成交价格往往难以反映房地产的真实市场价值。市场上交易的房地产存在着区位、质量、新旧程度、面积、价格、供水、供电等一系列问题，使得房地产市场不易形成竞争性的市场结构。

4.投机性

由于房地产开发周期比较长，从申请立项到建成交易，需要很长一段时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要相当长的时间。由于房地产经久耐用，决定了在市场供过于求的条件下，多余的供给需要相当长的时间才可能被市场吸收。因而在需求变动后，供给需要相当一段时间才能随之调节变动，达到新的均衡。

不过，这也使得房地产成为一种很好的投机对象，能够把握市场机会的人往往采取低吸高抛的策略来牟利。从各个国家和地区的房地产市场发展历史来看，房地产市场的投机性仅次于金融市场。

5.市场效率低

房地产的交易从有交易意愿到交易完成，需要进行多种复杂的活动，持续时间长，且涉及许多专业性质的问题，完成交易有时还需要中介人如律师、金融机构、经纪人、价格评估师、行政管理部门的协助。

即使是这样，由于市场上房地产形式多种多样，交易对象在物理形态、产权状况、经济价格等方面存在很多差异，加上消费者个人的时间、精力有限，难以获得同类房地产交易信息，导致房地产市场效率很低。

6.房地产市场直接接受政府有关法律规定的调节和干预

任何市场均接受政府的管理，但在市场经济运行中，政府在一般情况下，并不针对市场上具体或个别的商品及其交易流通制定法律，然而对房地产市场的交易活动，国家则制定具体的法律、规章和制度进行管理。原因是房地产经济活动对国民经济各方面以及对城市的规划建设影响很大；另外，房地产是重要的财产，对房地产的买卖、租赁、赠与、互换、继承、抵押等，都要从法律中获得依据，在法律上做到确实保护投资者、产权人以及使用者各方的利益。总之，房地产市场经营管理活动都应符合有关法律的规定。4.1.4　房地产市场的参与者

房地产市场的参与者主要由市场中的买、卖双方以及为其提供支持和服务的人员或机构组成。这些参与者分别涉及房地产的开发建设过程、交易过程和使用过程。每个过程内的每一项工作或活动，都是由一系列不同的参与者分别完成的。下面按照在房地产领域的生产、交易和使用过程中所涉及的角色的大致顺序，逐一加以介绍。应该指出的是，由于所处阶段的特点不同，各参与者的重要程度是有差异的，也不是每一个过程都需要这些人或机构的参与。

1.土地所有者或当前的使用者

不管是主动的还是被动的，土地所有者或当前的使用者的作用非常重要。为了出售或提高其土地的使用价值，他们可能主动提出出让、转让或投资开发的愿望。在我国，政府垄断了国有土地使用权出让的一级市场，当前的土地使用者也对有关土地的交易有着至关重要的影响。同一开发地块上的当前使用者越多，对开发的影响也就越大，因开发商要逐一与他们谈判拆迁、安置、补偿方案，遇上“钉子户”，不仅会使开发周期拖长，还会大大增加房地产开发的前期费用。

2.开发商

房地产商从项目公司到大型的跨国公司有多种类型，其目的很明确，即通过实施开发过程获取利润。房地产商的主要区别在于其开发的物业是出售还是作为一项长期投资。许多小型房地产商大都将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的拥有者或投资者，即经历所谓的“资产固化”过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。当然，对于居住物业来说，不管是大公司还是小公司，开发完毕后一般都用来销售，这是由居住物业的消费特性所决定的。

房地产商所承担的开发项目类型也有很大差别。有些开发商对某些特定的开发类型(如商场、住宅)或在某一特定的地区搞开发有专长，而另外一些公司则可能宁愿将其开发风险分散于不同的开发类型和地点上，还有些开发商所开发的物业类型很专一但地域分布却很广，甚至是国际性的。总之，开发商根据自己的特点、实力和经验，所选择的经营方针有很大差别。开发商的经营管理风格也有较大差异，有些开发商从规划设计到租售阶段，均聘请专业顾问机构提供服务；而有些开发商则从规划设计到房屋租售乃至物业管理，均由自己负责。

3.政府及政府机构

政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。开发商从购买土地使用权开始，就不断和政府的土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等部门打交道，以获取投资许可证、土地使用权证、规划许可证、开工许可证、市政设施和配套设施使用许可、销售许可证和房地产产权证书等，作为公众利益的代表者，政府在参与房地产市场的同时，也对房地产市场其他参与者的行为产生影响。

房地产开发投资者对政府行为所引致的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，与房地产有关的税费收入又是中央和地方政府财政的一个重要来源，而对物业的不同占有、拥有形式又反映了一个国家的政治取向。

4.金融机构

房地产开发过程中需要两类资金，即用于支付开发费用的短期资金“建设贷款”和项目建成后用于支持置业投资者购买房地产的长期资金或“抵押贷款”。房地产的生产过程和消费过程均需大量资金，没有金融机构的参与，房地产市场就很难正常运转。

5.建筑承包商

房地产开发商往往需要将其建设过程的工程施工工作发包给建筑承包商，承包商也能将其承包建筑工程的业务扩展并同时承担附加的一些开发风险，如购买土地使用权、参与项目的资金筹措和市场营销等。但承包商仅仅作为营造商时，其利润仅与建造成本及施工周期有关，承担的风险相对较少。如果承包商将其业务扩展到整个开发过程并承担与之相应的风险时，它就要求有一个更高的收益水平。但即便如此，承包商往往也能够承受较低的利润水平。

6.专业顾问

由于房地产开发投资及交易管理过程相当复杂，房地产市场上的大多数买家或卖家不可能有足够的经验和技能来处理房地产生产、交易、使用过程中遇到的各种问题。因此，市场上的供给者和需求者很有必要在不同阶段聘请专业顾问公司提供咨询服务，这些专业顾问人员包括以下几种。

(1)建筑师。在房地产产品的生产过程中，建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等项工作。有时建筑师并不是亲自完成这些设计工作，而是作为主持人来组织或协调这些工作。在工程开发建设中，建筑师还负责施工合同的管理，工程进度的控制。在一般情况下，建筑师还要组织定期技术工作会议，签发与合同有关的各项任务，提供施工所需图纸资料，协助解决施工中的技术问题等。

(2)工程师。房地产开发中需要结构工程师、建筑设备工程师、电气工程师等。这些不同专业的工程师除进行结构、供暖、给排水、照明以及空调或高级电气设备等设计外，还可负责合同签订、建筑材料与设备采购、施工监理、协助解决工程施工中的技术问题等项工作。

(3)会计师。会计师从事开发投资企业的经济核算等多方面工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议，包括财政预算、工程预算、付税与清账、合同监督、提供付款方式等，并及时向开发投资企业的负责人通报财务状况。

(4)造价工程师。在房地产开发过程中，经济师或造价工程师可服务于开发商、承包商、工程监理机构或造价咨询机构。他们主要负责在工程建设前进行开发成本估算、工程成本预算，在工程招标阶段编制工程标底，在工程施工过程中负责成本控制、成本管理和合同管理，在工程竣工后进行工程结算。

(5)估价师及物业代理。估价师在有关房地产交易过程中提供估价服务，在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平。房地产估价师在就某一宗房地产进行估价时，要能够准确把握该宗房地产的物质实体状况和产权状况，掌握充分的市场信息，全面分析影响房地产价格的各种因素。物业代理或经纪人通常协助买卖双方办理出租出售手续，同时还协助委托方制定与实施租售策略，确定租售对象与方法，预测租售价格。

(6)律师。房地产产品的生产、交易和使用过程中，均需要律师的参与，为有关委托方提供法律支持和服务。例如开发商在获得土地使用权时，须签订土地使用权出让或转让合同；出租或出售物业时须签订租赁契约，这些都离不开律师提供的专业服务。

7.消费者或买家

每一个人和机构都是房地产市场上现实的或潜在的消费者。人人都需要住房，每一个机构都需要建筑空间从事其生产经营活动，而不管这些房屋是买来的还是租来的。消费者在房地产市场交易中的取向是“物有所值”，即用适当的货币资金，换取使用或拥有房地产的满足感或效用。但如果说市场上的买家，则主要包括自用型购买者和投资型购买者两种。购买能力是对自用型购买者的主要约束条件；而对投资型购买者来说，其拥有物业后所能获取的预期收益的大小，往往决定了其愿意支付的价格水平。4.2　房地产市场体系　　4.2.1　房地产市场体系的内涵

房地产市场体系的简要定义，是指多种房地产市场互相联系、互相制约所形成的市场集合体和系统。这个定义的具体内涵包括三个方面：

(1)房地产市场体系是多种房地产市场的集合而形成的有机统一体。按房地产市场结构分类，可以分为土地市场、房产市场、中介服务市场、房地产金融市场和物业管理市场等，房地产市场体系不是指其中某一种市场而是多种房地产市场综合体的总称，反映了市场结构具有整体性。

(2)房地产市场体系是多种房地产市场之间密切联系的市场关系。每一类房地产市场既有相对独立性，但又不是孤立存在的，它们之间存在着密切的联系。例如土地是房屋的物质基础，而房屋又是建筑地基的上层建筑，土地市场与房产市场密不可分；再如土地市场、房产市场又离不开房地产中介服务市场和金融市场等。这种多种房地产市场之间互相联系、互相制约的辩证关系，体现了相互之间的联系性。

(3)房地产市场体系是一系列房地产市场构成的系统结构。房地产市场体系是整个社会主义市场体系的重要组成部分，是其中的一个支系统，它与生产资料市场、消费资料市场、劳动力市场、金融市场、技术市场、信息市场、资本市场并列存在，构成一个大系统。同时，房地产又有其相对独立性，在其内部多种房地产市场在互相联系、互相制约中又形成一个具有系统结构的支系统，它具有系统性。

房地产市场体系是房地产经济运行的载体。建立和健全房地产市场体系，对于完善市场机制，充分发挥市场在房地产经济资源配置中的基础性作用，有效实现宏观调控目标，提高资源配置效率都有着十分重要的作用和意义。

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