一个企业战略最重要的就是对行业终局的判断，但战略不是一成不变的，大致方向正确的情况下，可以在发展过程中不断微调，加上好的组织能力和活力，就是企业实际应用的最好方式。
下文为旭辉集团董事长林中先生于8月8日易居沃顿PMBA第八期开班课上演讲部分内容，围绕房地产行业发展趋势作企业相关战略性思考。
撰文 | 杨莎
编辑| 杨莎
一、下半场变化即长周期变化
这几年为什么很难？因为这几年很容易犯错误，里面所有的规律都把打乱了，过去你对房地产产生的认知和观点，到现在这个二十年就不一定符合。
中国房地产的萌芽期是从改革开放1978年到1998年，真正的房地产市场是从1998年到2017年，这20年是典型的上半场。从2017年以后，中国房地产行业进入下半场，进入一个新的阶段，即平稳发展期。
那么，看下半场的变化就是一个长周期的变化，20年是一个长周期。从1998年到2017年，中国房地产进入高速增长期，它有几个特点：
第一，总量变得非常大。1998年大约是1亿平方米，去年已经是十几亿平方米了，过去二十年涨了十几倍。
从1998年，大概是在一亿平方米的交易量，到2017年大概有15、16亿平方米的交易量，市场快速的增加，全国均价在过去二十年增长了六七倍，但是盘均价肯定在十倍以上。
第二，房价。平均房价涨了7倍，但是回到一线城市平均是涨了十倍，各行来看涨了十几倍。不要说1998年了，静安区那时候房子在几千，现在已经是翻番了。
第三，波动平缓。1998年到2000年处于低迷状态，低迷到什么程度？上海买房可以退税，这个待遇后面都没有的。然后三年一轮的周期，2002年、2005年、2008年、2015年、2018年，但是在未来的二十年里规模再增长15倍不可能了，市场已经接近顶部，只不过是在顶部的高位平台期。
二、城市化后半程的黄金时期
从2018年开始迎来新的二十年，这个新的二十年称之为平稳发展期，即城市化率。
1978年的城市化率是多少呢？约18%，也就是说中国改革开放之前都是以农业经济为主的城市。
到了2018年以后中国城市化率达到了75%，其中国城市化平稳发展期也是特色鲜明。1998年到2017年城市化分成了两个阶段，前十年中国的城市化率一年接近一个百分点，但是后十年城市化率不会提高到5个百分点。
因为70%以上是中国高速城市化结束的标志，因此，50%-75%的城市化率其实还是有巨大的机会。一旦在70%以上，城市化率的增长会变的非常缓慢，虽然它还在增长，像日本80%多，美国的城市化率80%多，但是可能从70%几增长到80%几花了几十年。
所以，城市化后半程还有巨大的机会，包括三四线城市的机会，若是城市化后半程走完了，很多三四线城市基本上不需要盖新房了。
三、忽略城市周期研究将吃大亏
大城市是矛盾的供给，中小城市则是供给过剩，做大核心城市作为未来城市化的主要战略，培养中国城市进入2.0的阶段。
城市化2.0将成为房地产的下一个时代机遇。发改委文件的出台，已经明确未来大城市、都市圈、城市群将成为我国城市化下一步发展的主要方向。因为城市化发展不均衡，造成每个城市在城市化进程中的阶段不同，因而带来了巨大的“梯度机会”。
目前，行业布局是大趋势，已经不能用行业周期去看投资布局，其实更多看的是城市周期，已经不能把它做一个决策。
比如说，2019年是冷还是热，今天大家说冷，可能你做的决策不一定是对的。因为这种大趋势对你所在的城市不一定是这样，所以一定要深入研究所在城市的城市周期和政策，研究它的小趋势。
所以，未来整个行业的竞争在精细化层面会要求很高，去看行业的精细化程度，否则将吃大亏。
四、大型房企一定要两条腿走路
10年转型过度期，从增量市场向存量市场转变。2018年开始的平稳增长的长周期里，前十年还是以开发销售为主，而后面十年则进入销售与持有的阶段。
从增量市场转向存量市场，这是不可逆的趋势，中国房地产未来也一定会经历从开发，到开发加持有，最终到资产证券化的阶段。
事实上，你一年是开发不了几个新项目的，所以你的增长非常慢。你一年收几亿也买不了一个新项目，一个小项目。比如，你想买一块好的办公楼，至少一块地需要二三十亿，你的租金收来都买了一块地，还要做利息，是不可能发展，不可能滚动。
但是你要做到这么大资金收入时，资产链要大，资产管理量也要大，所以有十年的转型过渡期。开发商要进行双轮驱动，既要开发销售，又对城市更新和旧改是一个大的机会。
如此来看，未来，一个大型的房地产企业，一定要两条腿走路，一条腿是开发销售，另一条腿是持有经营。
五、过去拿的地王扛还是不扛
地王要不要扛？过去几年，中国一二线城市产生了很多地王，本以为扛两三年就能够盈利了，但经过本轮市场调控，房企要把地王扛下来，可能会面临窟窿越来越大的风险。
为什么这么说？这里有一个大问题便是房价上涨盖不住利息。
对于未来的长周期典型的表现便是平稳增长，但它会带来很多行业经营模式的改变，包括对自己整体经营节奏的把握会改变。
过去高频波动的时候，拿错一块地，过两年资产就快速上涨又回来。但是2016、2017、2018年拿错地可能就不容易回来了，每年房价的涨幅可能不够付10%的利息，那就是说亏损是注定的。
因此，房地产行业平稳增长，低频波动，会对很多公司过去的策略、节奏、经营方式带来巨大的变化，要适应这个行业长周期的变化，去及时调整投资布局。
六、正确战略需要不断迭代和试错
不同企业选择不同，对旭辉来说现在是越来越看重是利润，因为生存的规模已经过了，生存规模过了之后利润就会摆在重要位置。
那么，接下来你是选择一个好市场（一二线）还是选择一个弱的竞争（三四线、四五线）？
从来好市场竞争一定很激烈，比如说选择上海、杭州。当然选弱竞争可能是因为市场不够大，但这也是一个选择。你要看怎么选择以及能力怎么配置，组织怎么跟上。开发都是挣快钱，未来都说要挣慢钱，我们做的都是挣慢钱的。
那么，你是做容易的还是做困难的？未来很多事情是不容易的，我看现在很多企业洗牌，所以进入这个行业一定要保持理性。不要以为租赁是轻资产，进入之后发现租赁并不是轻资产，至少也是中资产。
初创企业在创业初期不要做战略，而是要去做迭代，通过不断试错、调整，再制定出适合企业发展的战略。因为，你对这个行业不了解的，通过这两三年终于摸索了，不断迭代，目前战略就比较清晰了。
路就是走出来的，最终走成的就是这条路。所以如果你是做最困难的，未来很多行业就是很困难的。因此，一家企业若是有很强的竞争力和生命力，那么就一定会取得成功。
· END ·
「 本文仅代表作者个人观点 」
商务合作：13052248660
转载、投稿：yanwenjuan@cric.com
更多交流请至交流群：CN_RECR