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物业管理师《物业管理实务》讲义、真题、预测三合一试读：
第一部分 核心讲义
第一章 物业项目早期介入
第一节 物业项目早期介入概述
一、物业服务项目早期介入的含义（一）项目早期介入的概念
项目早期介入是指新建物业竣工之前，建设单位在项目的立项、规划设计、施工建设、营销策划、竣工验收阶段所引入的物业服务咨询活动，物业服务企业从业主使用和物业服务的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等方面提出的合理化意见和建议，以便建成的物业更好地满足业主和物业使用人的需求，方便物业服务工作的开展。（二）项目早期介入的阶段
项目早期介入对建设单位而言并非强制性要求，而是根据项目管理的需要进行选择，可以由物业服务企业提供，也可以由专业咨询机构提供；项目早期介入是建设单位在项目开发各阶段引入的物业服务专业技术支持，在项目的开发建设中起着积极的作用；项目早期介入服务的对象是建设单位，由建设单位与物业服务企业或咨询机构签订协议并支付项目早期介入服务费用。项目早期介入的阶段如图1-1所示。图1-1 项目早期介入各阶段
二、物业服务项目早期介入的作用（一）从业主使用的角度，有利于提高业主对物业的认可度
1．优化设计，满足业主使用需求
随着社会经济的发展，人们对物业的品位和环境要求越来越高，这使得建设单位在建设过程中除了要执行国家有关技术标准外，还应考虑到物业的功能、布局、造型、环境以及物业使用者的便利、安全、舒适等因素。物业服务企业可从业主（或物业使用人）及物业管理的角度，就房屋设计和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议，使物业的设计更符合业主的使用要求。
2．有助于提高工程质量，提高物业的认可度
在物业的建设过程中，物业服务企业利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中及时得到解决，减少在日后使用中的矛盾纠纷，从而提高业主或物业使用人对物业的满意度和认可度。（二）从物业管理角度，有利于物业服务工作的顺利开展
1．有利于了解物业情况
对物业及其配套设施设备的运行管理和维修养护是物业管理的主要工作之一，要做好这方面的工作，必须对物业的建筑结构、管线走向、设备安装等情况了如指掌。物业服务企业可以通过早期介入，如对于图纸的改动部分做好记录，对设备安装、管线布置尤其是隐蔽工程状况进行全过程跟踪等，充分了解所管物业的情况，从而在日后的管理中做到心中有数、“对症下药”。
2．为前期物业管理作充分准备
物业服务企业可利用项目早期介入的机会，逐步开展制定物业管理方案和各项规章制度、设计组织架构、招聘人员、实施上岗培训等前期管理的准备工作，方便物业移交后物业管理各项工作的顺利开展。同时，通过在早期介入中同施工单位形成的良好合作关系，在今后物业的保修期内，加强双方的紧密合作，提高物业的维修及时率。
3．有利于规避物业经营管理风险
项目早期介入对项目情况及周边不利因素提前了解，对后续物业服务过程中可能出现的风险作出预估，提前制定应对措施，规避物业管理的风险，也可提升后期物业管理服务的质量。同时，项目早期介入可充分了解目标客户群，制定质价相符的服务标准、服务内容等，以保证物业管理的可持续经营管理。（三）从项目开发角度，有利于提高建设单位的开发效益（1）项目早期介入可使规划设计方案中的布局、功能定位更趋合理，有利于日后运营管理。如小区规划设计必须考虑到物业管理用房、机动车停车场、自行车棚、商业配套设施等，从业主需求角度提出建议，从而避免建设单位的不必要投资。（2）通过早期介入的专业支持，建设单位可以对项目进行准确的市场定位，并考虑到物业的使用功能和业主满意，促进项目的销售，加快资金周转。同时，建设单位还可以通过引入高水平的物业管理咨询服务提升自身的品牌。（3）通过项目早期介入，物业服务企业在与各单位的沟通协作中可充分展示自身的专业素质，并从业主使用、物业管理和项目开发的角度，完善项目的设计缺陷，减少不必要的投资成本，提高项目的开发效益。
三、物业服务项目早期介入的方式
建设单位委托物业服务企业或专业咨询机构，由被委托单位安排专业的工作人员实施项目的早期介入。通常有以下五种方式：
1．市场调研
物业服务企业或专业咨询机构通过对项目及周边情况进行调研，了解项目的交通、教育、医疗等相关配套情况和不利因素，综合分析、评估对项目产生的各种影响，并将结果向建设单位进行汇报说明，以助于建设单位进行项目决策。
2．图纸会审
是指物业服务企业或专业人员会同建设单位、设计单位、施工单位、监理单位等，对图纸进行分析、论证，并提出相关建议。
3．对标管理
是指物业服务企业或咨询机构通过对同类型物业的客户群、服务标准等调查比较的基准的方法，以便对新建物业的物业服务定位、物业服务模式等向建设单位提供建议。
4．过程监控
是指在项目早期介入的不同阶段，物业服务企业或咨询机构通过现场勘察，评估、发现新建物业建设过程中出现的各种问题，并向建设单位提交改善建议。
5．项目沟通会
物业服务企业或咨询机构通过定期参加由建设单位组织的项目沟通会，以发函的方式提交建议书等，了解项目的建设进展情况，并就早期介入的相关问题交换意见。
第二节 物业项目早期介入的工作内容
一、物业项目可行性研究阶段的早期介入（一）介入形式
物业服务企业在项目立项阶段获取项目信息，组织相关人员对项目的整体设想和建设思路、周边情况、项目定位等进行分析、评估，就项目的物业服务进行总体策划。（二）工作内容及要点（1）了解项目的周边环境。（2）协助建设单位评估项目所需相关配套设施。（3）向建设单位提供专业咨询意见和可行性研究报告建议。（4）设计与客户目标相一致并具备合理性价格比的物业服务框架性方案。（5）推选知识面广、综合素质高、策划能力强的管理人员承担项目早期介入工作。（6）可行性研究是项目开发建设的前提，物业服务企业就项目定位、物业管理的基本思路和框架、物业管理运作模式提供专业意见，帮助建设单位更准确地进行市场定位，提高项目的性价比。
二、物业项目规划设计阶段的早期介入（一）介入形式
组织结构、设备专业人员参与项目规划设计沟通会，从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值、增值等角度，对设计方案提出意见或建议。（二）工作内容及要点（1）获取项目规划资料。（2）就项目的结构布局、功能方面提出建议。（3）就项目环境及配套规划的合理性、适用性提出建议。（4）就项目设备设施的设置、选型及运营、维护等方面提供改进建议。（5）就物业管理用房、社区活动场所、公建配套等公共配套建筑、设施、场地的设置和要求等提出意见。（6）收集对建设单位规划设计的建议，整理成项目建议书并跟进落实。（7）所提出意见和建议应体现专业性，并符合有关法律、法规及技术规范的要求。（8）从确定的目标客户的角度考虑问题。在设计上，比较物业建设、使用、维护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业服务企业的目标利益相统一。（9）要贯彻可行性研究阶段所确定的物业服务总体设计规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。
三、物业项目施工建设阶段的早期介入（一）介入形式
此阶段主要是安排工程技术人员驻场，对施工中的项目进行巡查、了解、记录，并就有关问题提出建议。（二）工作内容及要点（1）熟悉规划设计内容，对现场施工情况进行跟踪。（2）参加项目沟通会，准确了解现场施工进度节点和各专业分项施工计划。（3）跟进设施设备的安装调试，了解设施设备的使用功能和操作要求，并收集相关的技术资料及文件。（4）熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。（5）与建设单位就施工过程中的问题共同磋商，及时提出并落实整改方案。（6）仔细做好现场记录，将重要的场面拍照、存档，为今后的物业服务提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据。（7）物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作。
四、物业项目营销策划阶段的早期介入（一）介入形式
确定物业服务模式、收费标准等，对销售人员、客户提供物业服务的培训、咨询活动，让业主对项目的物业服务情况有一定的了解。（二）工作内容及要点（1）根据物业产品类型、目标客户群的定位确定物业服务的模式。（2）根据物业规划、配套确定物业服务的基本内容和服务质量标准。（3）拟定物业服务的各项费用的收费标准及收费办法，协助各种手续的报批。（4）协助建设单位起草并确定《前期物业服务合同》和《临时管理规约》。（5）安排现场咨询人员，在销售现场为客户提供物业管理咨询服务。（6）评估项目红线内外影响业主生活的不利因素，向建设单位提出建议。（7）接受建设单位的委托对销售中心、样板房等提供物业管理服务，并展示未来物业服务的状况。（8）物业服务费的定价除考虑物业档次、定位外，还应考虑物业服务成本的增长趋势和可持续经营。（9）对于物业服务的宣传及承诺，要实事求是，符合法规。在销售时应依据物业服务的策划方案，不应为了促销而夸大其词，更不能做出不切实际的承诺。
五、物业项目竣工验收阶段的早期介入（一）介入形式
从确保物业正常使用的角度，工程技术人员参与对已竣工物业的验收，严把质量关。（二）工作内容及要点（1）收集相关的验收标准和法律法规。（2）参与竣工验收。在各单项工程完工后，参与单项工程竣工验收；在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收；在工程全面竣工后，参与综合竣工验收。（3）协助跟进遗留问题的整改和竣工验收资料的收集整理。（4）参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。（5）应跟进验收过程，了解验收人员给施工或建设单位的意见、建议和验收结论。
第三节 物业项目早期介入的组织实施
一、早期介入工作的准备（一）项目早期介入的风险评估
1．责任划分不清造成的风险
在签订早期介入服务委托合同时，如果双方的权利义务约定、责任划分不清晰，甚至做出一些难以实现的承诺，可能成为建设单位向物业服务企业追责的理由，也可能使物业服务企业承担了本不该承担的风险。
2．专业能力不足造成的风险
项目的早期介入工作涉及面广、时间长、技术性强、难度大，早期介入人员专业技术能力不足，所提出的建议不能面面俱到，同时，建设单位忽视对建议的重视与采纳，造成后期承接的物业问题整改不及时。
3．职业安全的风险
项目早期介入在建设施工阶段各专业工程技术人员必须深入现场，跟踪工程进度，以充分了解设备的技术状态和技术性能，而此阶段造成的职业安全管理风险的概率较大。
4．信息管理的风险
物业服务企业对于获取的建设单位及项目的相关资料负有保密义务，存在承担资料泄露的违约责任的风险。
5．可持续经营的风险
物业服务企业为了取得项目早期介入委托，可能出现在订立早期介入服务委托合同时，容易盲目压低费用，物业服务费定价偏低，将直接影响到物业承接后的日常运营。（二）项目早期介入的工作准备（1）人员准备、后勤保障。
①根据合同约定配置项目早期介入人员。
②落实工作所需要的劳动保护用品及工具等。
③建立项目早期介入管理制度，规范工作流程。
④为项目早期介入提供相应的后勤保障。（2）获取、了解、熟悉项目建设计划及相关资料，以及现场勘查。（3）与建设单位沟通，知会项目早期介入人员安排及工作计划。（4）制定项目早期介入工作节点。（5）按照合同约定和工作计划开展项目的早期介入工作。
二、项目早期介入合同的订立与管理
项目早期介入合同的内容应由建设单位与被委托单位协商约定，在项目早期介入实施前以书面形式订立，承接查验后合同终止。项目早期介入合同的主要内容如下：
1．项目早期介入概况
主要包括项目建设单位、受委托单位、项目名称、坐落位置、规划指标及委托服务范围。
2．项目早期介入委托内容及要求
根据项目早期介入委托合同内容，主要包括对项目早期介入约定服务输出内容。（1）规划设计阶段，对管理用房，小区安全性及物防、技防措施，交通规划，工程配套及规划，园林景观，环保节能措施等进行评估，向建设单位提供评估报告。（2）建设施工阶段，跟进现场施工，核实前期规划建议落实情况，评估指出施工过程中存在的质量或安全隐患等风险，形成评估报告，同时挖掘对后期物业服务可能带来风险的问题，整理建议提交建设单位整改，以确保交付工作顺利完成。（3）营销策划阶段，制定的服务方案、服务内容、服务标准须与项目定位的顾客群体相对应，测算的费用应与后期提供的物业服务质价相符，并且测算时要综合考虑市场调节与城市经济发展等因素。（4）承接查验阶段，协助物业服务企业做好物业项目的承接查验工作，提交验收报告，以便建设单位及时整改，规避风险。通过评估指出交付后仍存在不利于客户感受和实际使用功能的问题，形成评估报告，以便在今后项目借鉴以提升产品质量。
3．服务费用
主要包括项目早期介入服务委托费用的标准及结算方式，双方根据项目早期介入内容、标准的不同，共同协商确定。
4．双方的权利义务
双方就早期介入相关事项明确各自的权利义务。
5．违约责任
主要包括违约责任的约定和处理，免责条款的约定。
6．其他事项
主要包括商业机密、不可抗力、书信来往及送达、廉洁合作协议、合同期限、合同终止与解除等，以及双方认为需要约定的其他事项。
三、项目早期介入的组织与实施
项目早期介入的流程见图1-2。（一）项目早期介入的组织实施
1．成立项目早期介入专项工作小组
项目早期介入人员从项目开始到结束，参与项目建设的全过程。早期介入人员的素质与技术在很大程度上决定了项目早期介入的成效，所以在人员选配上一定要挑选经验丰富、知识全面的管理人员和技术人员来参与项目的早期介入。工作组成员主要由房屋结构、设备专业等方面人员组成，工作组人员的专业搭配合理，具有良好的沟通技巧和相关专业知识的培训。
2．主要工作职责（1）负责与建设单位、施工单位就早期介入相关工作进行沟通与协调。（2）负责参与项目各专业设计、技术交底和图纸会审，提出书面合理化建议和意见。（3）负责参与施工现场的了解、跟进，发现可能影响日后使用或管理运作的因素，及时反馈给建设单位采取适当措施。（4）负责对检查过程中发现的问题和合理化建议进行对接、沟通。（5）负责收集整理前期物业相关文件资料，并备案存档，同时熟悉各个部分环节，为日后管理作好充分的准备。（6）负责对建设单位销售人员进行物业管理基础知识专业培训。（7）负责跟进提出的相关建议，并督促各相关单位实施。
3．明确沟通机制
确定项目早期介入并明确与各方之间的沟通的渠道，制定分阶段项目早期介入的目标和要求。项目早期介入的沟通机制主要包括以下几个方面。（1）获取建设单位及各施工单位的联系信息，以便能够及时有效地沟通。（2）建设单位须明确项目早期介入对接的设计、工程等专业部门。（3）填写周报制度，主要包括工作进度计划、检查情况及问题处理建议。
4．获取物业项目相关信息、资料（1）收集小区整体规划指标，了解产品类型、设施设备配套等信息。（2）收集物业项目开发建设计划、运营计划、各分项工程时间节点等，与建设单位保持积极沟通，及时获取最新资料。（3）获取物业项目的相关图纸（建筑、结构、给排水、电气、暖通、景观、精装等）。
5．项目早期介入工作计划
项目早期介入工作计划见表1-1。表1-1 项目早期介入工作计划介入阶实施时间控制要点段建设单位取获得项目委托信息，对项目现场实际情得土地使用况进行风险评估，签订早期介入委托合权后二个月同内合同签订一成立早期介入专项工作组，人员招聘、个月内培训等项目介入后项目实地调研，进行项目可行性分析项目立项以需要与相关部门保持信息沟通，并获取项目立后项目相关的基本资料项至规与建设单位、设计单位保持沟通，重点划设计关注项目与物业管理有关的规划设计，阶段蓝图会审阶如人行、车行流向要求，垃圾房、垃圾段桶位置设置，商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题，服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置等问题从使用、维护、经营及未来功能的调整和物业的保值、增值等角度提出建设性正式图纸确的意见。如管理用房，配套用房和配套认后设施，水电气的配套及机电设备选型，公共设施配套与设置施工建设期，时间大前期介入的跟进和落实跟进现场施工，致在竣工验提高工程施工质量收前五个月项目开盘前根据项目定位、客户群体特征，确定服建设施六个月（或务模式及服务标准，根据项目规模、标工到营根据营销要准及配套管理成本测算管理费收费标准销策划求）阶段完成项目前期物业服务招投标及政府主项目开盘前管部门要求备案的资料，如价格备案、一个月前期物业服务合同备案项目开盘前对销售人员进行物业管理知识的培训一个月竣工验竣工验收前组织项目竣工验收工作准备成立服务中收阶段三个月心和人员招聘、培训等（二）项目早期介入主要技术要点
项目早期介入主要技术要点集中在规划设计阶段、营销策划阶段和建设施工阶段，三个主要阶段结束后配合建设单位进行竣工验收。
1．规划设计阶段技术要点
在规划设计阶段，要在总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋本体、智能化配置、管理用房及垃圾房等方面注意以下内容。（1）规划设计评估准备资料。
①《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料等。
②企划文件：市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料等。
③设计文件：总说明、修建性详规规划图、建筑设计说明书、设计图纸、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。
④项目说明会：建设单位需组织项目说明会，会同其所属项目设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。（2）规划设计总体评估技术要点。
①规划功能区分合理，居住私密性和社区交流协调。
②道路交通规划合理，车流人流组织兼顾，停车位充足。
③建筑与自然和谐，采光、通风充足，环境优美。
④生活便利，基本生活配套齐全，出行便捷。
⑤设备、设施保障充分，水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。
⑥注重环境生态，使用环保、节能等环保材料、设备设施。
⑦安全防卫设计完备，运用先进技防手段，安全及消防配置充分。
⑧智能化配置，网络资源充分，便于数字化小区建设。
⑨便于物业组织管理，节约管理成本。（3）安保布局技术要点。
①便于安保管理区域分割，消除管理死角。
②便于安保管理视线的巡查，避免管理的盲点。
③人员及车辆各级出入口设置清晰，便于动态管理。
④安保设备设施配置齐全，可采取有效措施防范。（4）消防布局技术要点。
①消防设备、设施配置（灭火器、消防箱、室内（外）消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等）充分合理，使用可靠。
②消防车道设置合理，其位置及转变半径符合国家相关规范要求。
③消防登高面（场地）设置合理，其位置及面积国家相关规范要求。
④消防通道、门、墙、避难区设置合理，符合国家相关规范要求。（5）交通布局技术要点。
①各级道路的功能分配充分合理，有层次感，线路清晰，便于分流管理。
②主要道路和出入口人车分流，在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。
③机动车位、非机动车配置充分，充分考虑访客车辆停放的便利性。（6）生活配置技术要点。
①根据小区周边（1千米范围）市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。
②应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等配套服务功能。
③小区设置商业配套，宜独立集中，并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件，应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所，出入口或楼梯须与住宅分开。（7）设备配套技术要点。
①水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要，并留有适当扩展余地。
②配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。
③沟、管、渠、井的设置合理，便于维护保养。
④公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适，宜采用节能装置。地下停车库照明设计应考虑节能要求，分区域控制，控制方式为交叉多路、分级控制。光源选择：宜安装节能灯（T5）、LED灯；有条件地区安装太阳能照明装置。
⑤配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家相关规范要求。水泵房不应设在住宅建筑内，给水泵房内不应有污水管穿越，电梯井不应紧邻卧室，紧邻书房及起居室时，应采取隔音措施。
⑥供配电系统设计时，应将居民用电与商铺及公共用电分开设计，小区配套用房、控制中心、小区室外公共照明、车库照明、景观照明、电梯供电等设备均应安装计量装置，以便分类计量核算；会所、商业、公厕设置独立用电计量系统。
⑦小区绿化清洁用水、商业用水、会所用水、配套用房用水、公厕用水等单独计量；需委托物业抄表分摊的冷、热水应独立设置计量表，集中设置在公共区域。（8）智能化配置技术要点。
①安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统、闭路监控系统、车辆管理系统、居家安防系统等，并与控制中心联网。
②网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、物业管理网络平台、家电远程控制系统。
③设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等，并与控制中心联网。
④智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性，采用成熟产品。（9）房屋本体技术要点。
①屋面应充分考虑到防水及隔热效果，可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。
②墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。
③楼板厚度与隔音符合国家相关规范要求。
④住宅外窗应考虑开启方便，尺度（安装空调要求），隔音防水效果好，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。
⑤卫生间不应直接开向起居房，餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层，有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。
⑥厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置，地漏位置合理，便于检修。
⑦管道、管线布局合理，互不干扰碰撞，尺寸符合国家相关规范要求，管道井检修孔应设置合理，便于检修。
⑧宜采用垂直烟道，断面尺寸充分（一般不少于250毫米），应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中，高层宜安装无动力风帽。
⑨底层地坪应充分考虑防潮措施。
⑩阳台栏杆或栏板高度合理（一般不少于1.10米），宜采用垂直杆件，杆件距小于0.10米，防止儿童攀爬。（10）室内配置技术要点。
①室内空调机位设置合理，应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。
②室外空调机位应考虑外墙美观，设置统一机座、安全隐蔽。
③室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。
④空调机冷凝水应设专管排放，或接入阳台排水系统。
⑤室内空调洞位置合理，应靠近室内机位，管中应距地2.2米左右，向外倾斜10度左右。
⑥室内各类插座、开关位置合理，应与家具布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。
⑦电视、信息（电话和数据）插座宜在主卧、起居房、书房分别设置，且不宜并行设置。（11）绿化配置技术要点。
①绿化布局合理，乔木、灌木、花、草的配置层次丰富，数量品种充足，造型优美。
②绿化率、集中绿地率设置合理，分布均衡，集中绿地位置适中，便于人流自然汇聚。
③绿化品种适宜当地气候条件，以变色观叶植物为主，茂盛期长，成活率高，抗病虫性好。
④绿化品种便于养护，养护成本节约。
⑤绿化布局不遮挡住宅采光，便于人行通行，宜考虑行走习惯。
⑥绿化品种宜无污染，兼具吸收有害污染功能（如尾气）。
⑦主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。（12）景观配置技术要点。
①景观装饰布局合理，宜处于相对人流集中的区域。
②水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。
③水系设计应考虑防渗漏效果。
④不宜在小区内设置深度超过1米的水系，并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米，还应配置相应的救生设备、设施。
⑤景观装饰应便于清洁、养护，宜采用牢度较高，不易污染、损坏、变形、破旧的材料。
⑥泛光照明不影响住户，不造成光污染。（13）公共空间技术要点。
①应充分考虑雨水排泄能力的设计，避免排泄不畅通。
②宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。
③公共活动区域分布合理、均衡，位置适中，并尽量减少对住户的影响。
④绿化及保洁用水取水口设置合理（一般距离不大于150米）。
⑤各类表具、表箱设置合理，便于查看、收发。楼道内应设置公告栏，宜预留牛奶箱、休闲椅位置，室外信报箱应有防雨措施。
⑥楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入，设置无障碍通道和设施。
⑦公共空间道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员，设置相应保护措施。
⑧高层住宅通至屋顶平台宜为普通玻璃门。
⑨楼道、楼梯、过道便于家具搬运，人员不易碰撞。（14）管理用房技术要点。
①按照地方法规要求配置管理用房面积，还要考虑业主委员会管理用房的面积。
②办公和住宿用房不应设在地下室中，通风、采光、周边环境等条件应达到办公场所和住宅标准；服务中心应设置在住户方便到达的位置，控制中心位置宜设于物业服务中心办公区内或与服务中心办公区域相邻，不宜设在地下室；具备水、电、供热、通信等条件；业主委员会用房水、电、采暖单独计量。
③物业服务办公用房，食堂用房、员工宿舍、生活垃圾房应在项目首次入住前就交付使用。（15）垃圾收集站技术要点。
①位置选择应避免主要人流方向，且应考虑夏季风向影响，设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置，考虑通风设施及工具摆放位置。
②在项目首期工程就要考虑建造，如项目首期建造困难，应考虑设置临时垃圾收集设施，满足首期业主入住使用需要。
2．营销策划阶段技术要点
主要包括物业管理方案策划、物业管理模式研究以及销售推介应注意的内容。（1）物业管理方案策划：一般在项目正式完成营销推广方案前，需要确定物业管理方案，应包含管理模式、服务创新、内部管理机制、服务标准、质量控制方法、管理费测算等。（2）物业管理模式研究：一般项目在编制销售包装设计任务书和营销工作方案时需要物业管理概念及模式研究作为项目策划的一部分，以满足销售包装设计内容的要求，同时此时的研究又是日后物业管理方案和特色服务设计的核心。（3）物业管理方案经建设单位确认后，据此在房屋销售前签订《前期物业服务合同》。（4）物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容，建设单位对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。
3．施工建设阶段技术要点
施工建设阶段侧重于项目土建工程的尾声，即在设备、门窗安装阶段，主要是了解项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等，并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目，常见工程质量及隐蔽工程等特殊过程的监控。并注意门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面的问题。（1）电气设备技术要点。
①户内配电线路出配电箱处穿防护套管敷设，且必须设置防止线路滑伤措施。
②注意配电房高压环网柜电缆沟渗水问题，安装时应做好防水措施，室外电缆进入配电房时应高于地面穿墙进入。
③配电房、高压房、变压器房存在排水管的应改位，不能改位的必须加防护罩引流到集水井。电缆桥架进线口处进行封堵防鼠处理。
④各电缆必须有标识，标明进出位置，型号、大小、标识清晰，便于后期管理。
⑤室外配电箱安装位置底面应高出地面，应封闭并做硬化处理，防止进水浸泡。
⑥公共照明开关位置设置、开闭形式以及公共电表计量问题。（2）给排水工程技术要点。
①暗埋给排水管道必须作防腐处理，一般性常识要采取防腐处理即“三油两布”，避免因管道锈蚀缩短使用寿命。
②安装完毕的管道必须做好防护措施：将管口封堵，以免异物进入，避免影响验收及后期使用，造成返工。
③供水管道埋设在墙内，则应在隐蔽前做试水、试压试验。
④关注阀门的安装方向，给水止回阀应采用消音式止回阀，污水管网的止回阀由于杂物较多应采用悬启式止回阀，采用升降式容易被堵。
⑤室内安装的阀门、管件不可以设置在墙体内，避免日后无法维修更换阀门、配件，同时还要注意维修的空间。
⑥室外安装的阀门做好防护措施，不能浸泡在水中，同时还要考虑防冻措施，以避免影响阀门及管道的使用寿命。
⑦室外井、雨水井等各类设备井，完工后应做好防护措施，避免建筑垃圾掉入或积水。（3）供热设备技术要点。
①室内供暖管线铺设不应高出地面，以免影响后期装修。
②室外管道铺设环节，铺设路段需夯实后铺设管路段填沙。管路本身需做防腐处理。
③供热外管线在接头部位应做好保温处理；供暖管线焊接点应做好防腐处理。（4）地下室工程技术要点。
地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采取的防水施工方案应重点监控以下事项。
①无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，严禁带水或泥浆进行防水工程施工。
②采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外，应重点检查：底板应尽量连续浇注，须留设施工缝时，应严格按照规范中的施工要求，施工后墙体只允许留水平施工缝；后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设防水层（可用卷材、涂膜等）；预埋件的埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方式应严格监控，此项是建设单位经常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大的影响。
③采用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角；刚性多层做法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。（5）回填土工程技术要点。
回填土工程涉及首层楼地面（无地下室结构的）、外地坪的工程质量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道、使地面开裂等问题。因此，应对此项工程回填土成分、分层打夯厚度进行监控，有问题应坚决要求返工，否则后患无穷。（6）楼面、屋面砼工程技术要点。
楼面、屋面砼工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因，亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题，故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。如钢筋绑扎是否按图按规范施工，应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作，以免出现露筋现象。剪力墙因砼捣制不密实，出现外墙面雨水渗入外墙面后，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面，导致维修困难，故对以上部位砼的振捣应严格监控。（7）砌筑工程技术要点。
建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象，造成此问题，通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对，砂浆不饱。因此，在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，墙顶与梁底间的砌砖，应把砖体斜砌，使砖体两头顶紧墙顶和梁底，并保证砂浆饱满。（8）装饰工程技术要点。
①外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键。
②内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料，应注意砂浆的搅拌均匀，以免造成墙体饰面开裂，墙体与砼梁、柱搭接处，最好加设砂布等材料后再抹灰。
③地面：厨、厕地面，作为湿区应重点监理，注意砂浆密实及查坡泄水方面。（9）门窗工程技术要点。
木门与墙体接合处，由于材质的差别，经常会出现缝隙，外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水，这些都是施工问题，应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。（三）项目早期介入发现问题的处理
1．规划设计阶段（1）获取物业项目规划设计资料，参与图纸会审，向建设单位提交物业建议。（2）与建设单位逐条沟通物业建议，并获取建设单位的书面回复（未采纳的需予以说明）。（3）对于建设单位采纳的建议需及时跟进设计变更落实情况。（4）对于建设单位未采纳的建议，早期介入人员需留存好记录，以便查验。
2．施工建设阶段（1）跟进核实前期规划设计建议的落实情况。
①针对已落实的前期建议需做好记录（拍照、书面记录）。
②对于没有落实但建设单位已采纳的建议，应与建设单位沟通，督促施工单位予以落实。（2）定期现场巡查，跟进现场施工。
挖掘对后期物业管理可能带来风险的问题，并提交建设单位解决。（3）对有利于后期物业管理，但需新增成本较多的问题，应逐级与建设单位进行沟通争取，直至提交建设单位的管理层决策，最终决策通过的建议，需跟进落实情况；被最终否决的建议，应做好记录备查。
3．承接查验阶段（1）对承接查验发现的问题分专业整理，如供配电、给排水、电梯、消防、安防等。（2）按问题重要程度分轻重缓急整理，把涉及使用功能性的、安全底线的列为一类；属于品质提升的小瑕疵分为二类。（3）把承接查验问题提交建设单位拟订整改计划，对验收问题点进行逐条回复，确定整改责任人及预计整改完成时间（一类问题在交付前必须整改完成，二类问题可在交付后一个月内完成整改）。（4）跟进问题点的整改。（5）根据建设单位拟订的整改计划进行验证，未如期整改的问题应督促相关单位。
四、项目早期介入应注意的事项（1）项目早期介入委托合同应遵循事先签订的原则，先签订合同，再开展工作；同时，要尊重合同关系，严格按合同约定的工作内容及工作界面开展。（2）物业服务企业在早期介入期间不要越俎代庖，不要轻易承诺，不要超越专业及合同范畴，不要取代了设计院、施工单位、设备安装单位、监理公司。（3）建立良好的沟通机制，明确物业缺陷的处理流程，并在合同中明确约定。明确沟通的方式（如参加工程例会、发函签收制度）。（4）在规划设计中发现的问题如果没有解决，则要在施工阶段跟进；在施工阶段发现的问题没有解决，则要在未来的物业管理方案中加以预防。并非所有的建议建设单位都会采纳，如没有采纳而确实发生了，要在方案中提出预防措施。（5）在项目早期介入中，要坚持专业的原则，同时维护建设单位、物业使用人、物业服务企业三者之间的利益。（6）物业服务企业对现场发现的问题应积极与相关单位磋商，协调各方关系及时提出并落实整改方案，有利于物业的良性开发。
①站在建设单位的角度，要控制好现场的施工质量，要保证物业交付后不能留有隐患；
②发现的问题应向建设单位反馈，责令整改，不要直接与施工单位进行交涉；
③从业主使用的角度要发挥早期介入专业性，工作要求细致、准确，做到查证有记录，整改有落实。
第二章 物业项目管理权获取
第一节 物业项目管理权获取
一、物业项目管理权获取方式（一）招投标方式
1．公开招标（1）公开招标的含义
公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业服务企业参加投标的招标方式。（2）公开招标的程序
招标人采取公开招标方式的，首先应依法发布招标公告。招标公告必须载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况和获取招标文件的办法等具体事项。招标文件应当明确开标日期、时间和地点。凡愿意参加投标的单位，可以按指明的方式领取或购买有关资料，接受按规定程序进行的评选，有的招标还设定预选和入围程序等。（3）公开招标的特点
公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。
2．邀请招标（1）邀请招标的含义
邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干家有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。（2）邀请招标的程序
采取邀请招标方式的，投标邀请和招标文件上应明确招标人的名称和地址，招标项目的基本情况和获取招标文件的办法，以及开标日期、时间和地点等具体事项。邀请招标的实施程序对每一个预定的投标人都是公开的，因此具备一定的公开性。（3）邀请招标的特点
邀请招标的主要特点是招标不使用公开的公告方式，投标人是特定的，即接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限。（二）直接委托方式《物业管理条例》第二十四条规定住宅物业应当采用招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，也就是说其他类型的物业，可以选择适合自身物业功能特点的选择方式。如单一业主的写字楼、商业综合体等，通常会采用直接委托的方式，选择适合自身项目服务需求的物业服务企业。（三）其他合法方式
除了招投标和直接委托方式以外，还有一些合法的项目管理权获取方式，如协议选聘等。《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”
二、物业项目的招投标
物业服务项目的招投标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人（以下简称招标人）根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。（一）物业服务项目招标投标的基本要求
1．符合法律法规的要求
参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动，即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等，都必须符合相关法律法规的要求，并接受有关部门的监督与管理。物业管理招标投标的法律法规依据主要有《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及各地方的相关法规政策规定。
2．充分考虑市场要素
在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素。招标方应在充分了解和掌握物业管理市场信息的基础上确定招标方式和招标内容，选择投标企业的范围，决定中标结果，确保招标的顺利实施；投标方应在充分把握招标投标活动的信息与动态变化的前提下，对投标项目的可行性和项目外部环境和条件等方面进行综合评估，策划组织投标活动，确保投标的成功。
3．依据项目实际情况进行运作
招标方应根据项目的实际情况和业主（或物业使用人）的需求，选择最适合项目运作和业主（或物业使用人）需求的物业服务企业及服务；对投标方而言，不仅要依据项目的实际情况和业主（或物业使用人）的需求制定符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动。
4．明确招标投标的相关程序和时间安排
按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，确保招标投标活动顺利实施。如组成评标委员会的专家必须从政府专家库中抽取；招标人在发布招标公告或投标邀请书的l0日前必须提交与招标项目和招标活动有关的资料，向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案等。（二）物业项目招标的程序
1．成立招标领导小组
招标人在政府房地产行政主管部门指导、监督下，成立招标领导小组，确定招标方式、内容、招标条件和投标企业的范围，并对招标过程中可能出现的问题和不确定的风险进行预测，制定相应的防范控制体系；编制招标文件；发布招标公告或投标邀请书；对投标人进行资格审查；向投标人发放招标文件和提供相关技术资料；组织投标人现场踏勘和答疑；制定标底和评标方法；发布中标结果等。
2．编制招标文件
招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容：（1）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；（2）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；（3）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；（4）评标标准和评标办法；（5）招标活动方案，包括招标组织结构、开标时间及地点等；（6）物业服务合同的签订说明；（7）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。
招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的l0日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。
3．公布招标公告或者发出投标邀请书（1）招标人采取公开招标方式的，应通过公共媒介发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。（2）招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含上述招标公告载明的事项。
4．发放招标文件
招标文件的发放应当按照招标公告或投标邀请函规定的时间、地点向投标方提供，也可以通过网络下载的方式进行。除不可抗力的因素外，招标人或招标代理机构在发布招标公告和发出投标邀请函后不得终止招标。在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标人或招标机构在投标人获得招标文件后，统一安排投标人会议，即标前会议。
5．投标申请人的资格预审（1）预审内容
实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资质文件、业绩、技术装备、财务状况和拟任项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。（2）预审告知
经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向不符合资格的投标申请人告知资格预审结果。在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。
6．接受投标文件
投标人应按照招标文件规定的时间和地点接受投标文件。投标人送达投标文件的，招标人应检验文件是否密封或送达时间是否符合要求，向符合者发出回执，对于不符合者招标人有权拒绝或作废标处理。投标书递交后，在投标截止期限前，投标人可以通过正式函件的形式调整报价及作补充说明。
招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。
7．成立评标委员会
招标人或招标代理负责组建评标委员会，评标委员会由招标人的代表与物业管理专家组成，专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2／3。评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。与投标人有利害关系的人员不得作为评标委员会的成员。评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。
8．开标、评标和中标（1）开标
开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标应当按照下列规定进行：由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。招标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当当众予以拆封。开标过程应当记录，并由招标人存档备查。（2）评标
开标过程结束后应立即进入评标程序，评标由评标委员会负责，评标应当在严格保密的情况下进行。
①评标方法。评标委员会负责根据招标文件规定的要求和评分方式、标准进行评标，评标采取集中会议的方式对所有的投标文件进行严格的审查和比较，评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法。
②评标程序。
评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。
评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。
评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。
评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。（3）中标
招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。（三）物业项目投标的程序
1．获取招标信息
根据招标方式的特点，投标人获取招标信息一般来自两个渠道：（1）从公共媒介上采集公开招标信息；（2）来自招标方的邀请。
2．项目评估与风险防范
在获取招标信息后，投标人应首先组织经营管理、专业技术和财务等方面的人员对招标物业进行项目评估，预测中标成功的可能性和存在的风险，对投标活动进行策划，制定相应的投标策略和风险控制措施，确保投标的成功或避免企业遭受损失。（1）项目评估
①项目评估阶段
项目评估一般分为初选阶段、准备和实施阶段两个阶段。初选阶段的评估主要是在调查、研究资料的基础上进行分析、预测和评定，目的是确定是否参与投标；准备和实施阶段的评估是在对投标物业进行深入的调查和技术、经济论证基础上，确定最佳投标策略和管理方案。
②项目评估内容
项目评估主要包括以下几个方面的内容：
a.投标物业的基本情况和定位
分析招标物业项目的基本情况。主要从物业的性质、类型入手，着重了解物业的建筑面积和投资规模、建设周期、建筑规划设计、配套设施设备等的具体情况。属于新建物业的要了解物业的建设周期和进度，分析物业现有条件对实施物业管理服务的利弊；属于已投入使用的物业，应了解过往服务状况、过往服务机构的经营状况以及与业主的沟通状况等；商业类型物业应了解商业物业的使用功能和规模、租售模式、商家的定位、所处的商圈以及市场的前景；对公用事业类型物业除了解物业的功能定位外，还应该关注该类型物业是否有特殊的功能性服务需求，如通过专业评估公司评估的，评估公司应该具备相应的专业服务资源。
b.客户的需求
了解、分析招标物业项目客户对物业管理服务需求的内容、物业管理消费的承受能力，周边项目的服务水平和客户群体等。
c.建设单位、业主大会或物业所有权人的基本情况
建设单位、业主大会或物业所有权人的基本情况包括其背景资料以及是否具有合作诚意并具备履行合同的实力。属于新建物业的，要详细调查了解建设单位的资金实力、技术力量和商业信誉等，并通过对建设单位以往所承建物业质量以及有关物业服务企业与之合作情况的调查，分析判断招标物业建设单位的可靠性；属于重新选聘物业服务企业的招标项目，应调查解聘原管理方的原因、业主大会或物业所有权人是否与原管理方存在法律纠纷；对于已投入使用一定年限的招标物业，需详细了解物业的使用情况、物业所有权人的背景、资金实力和信誉，物业项目是否存在重大隐患；属于要求投标人参与物业合作经营的招标项目，应另作具体的投资可行性分析论证。
d.竞争对手
竞争对手的分析评估包括了解竞争对手的规模、数量和企业综合实力；竞争对手现接管物业的社会影响程度；竞争对手与招标方是否存在背景联系，在物业招标前双方是否存在关联交易；竞争对手对招标项目是否具有绝对优势；竞争对手可能采取的投标策略等。
e.企业自身条件的分析
包括项目性质，所在区域、规模是否符合企业发展规划；项目类型是否符合企业确定的目标客户；常规预测的盈利；项目风险控制是否在企业可以承受的范围内；投标企业现有的人、财、物等资源条件满足项目需求的能力。（2）投标风险的防范与控制
物业项目投标的主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手等三个方面。
①来自于招标人和招标物业的风险
招标方提出显失公平的特殊条件；有未告知但会直接影响投标结果的信息；建设单位可能出现资金等方面的困难而造成项目无法正常进行；因物业延迟交付使用而造成早期介入期限延长；招标方与其他投标人存在关联交易等。
②来自于投标人的风险
未对项目实施必要的可行性分析、评估、论证造成投标决策和投标策略的失误；盲目作出服务承诺，价格测算失误造成未中标或中标后亏损经营；项目负责人现场答辩出现失误；接受资格审查时出现不可预见或可预见但未作相应防范补救措施的失误；投标资料（如物业管理方案、报价等）泄露；投标人采取不正当的手段参与竞争，被招
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