基于住宅选择视角的城市居住空间分异微观机制研究(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：温海珍

出版社：浙江大学出版社

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基于住宅选择视角的城市居住空间分异微观机制研究试读：

衣食住行是人类的基本生活需求，居住空间作为满足人们基本生活需求的物质基础和空间载体，构成了一个城市最主要的空间结构单元。随着城市的不断发展成熟，城市内部居住空间的物理分隔逐渐出现，同时居住在不同空间居民的社会分隔也开始出现。总体上，我国城市的发展日趋呈现出居住空间分异现象。从西方城市发展的历程来看，居住空间发生分异是城市化进程中不可避免的现象，而这将影响到城市功能的提升、社会的和谐发展、居民生活品质的实现。

国内外学者对城市居住空间分异问题已开展了广泛的研究，本书选取中国典型城市——杭州作为研究对象，对城市居住空间分异展开实证分析具有重要的现实意义。

国外学者的研究对象是西方成熟的住宅市场，与我国国情相差较大。我国住宅市场的发展起步较晚，1998年国家取消福利分房制度，房地产业开始了市场化的进程，10多年来我国住房市场得到了飞速发展。在福利分房政策取消之前，城市住宅的分布主要呈“单位式”，即城市居住空间的集聚主要由居住者的职业情况决定，居民自主选择居住空间受到很大的限制。随着住房市场化进程的推进，居民个人成为住房市场的主体，可以自主地根据自身的家庭背景、工作情况、经济情况、偏好兴趣等因素，选择与个人住房需求匹配的居住空间。居民的自主选择成为影响城市居住空间分异状况日趋重要的关键因素之一。

杭州作为浙江省的省会城市，是长三角重要的中心城市，经过10余年的发展，住宅消费结构发生了根本性变化——成功地实现了住宅消费由公有产权为主向私有产权为主的转变，进入了以需求为导向的发展阶段。这为研究居民住宅选择等问题提供了现实可能，也为研究居民自主选择对城市居住空间分异影响的机制提供了坚实的现实背景。第2章理论视角

城市居住空间分异研究是城市社会学和城市地理学的一个重要研究课题，国内外学者在该领域的研究主要从居住空间分异的模式和特征、居住空间分异产生的原因和动力两方面进行拓展。

在传统理论、行为理论和种族-文化理论的基础上，西方学者对城市居住空间分异的模式和特征开展了深入的研究，如传统理论中的Burgess（1923）的同心圆模型、hoyt（1939）的扇形模型、harris和Ullman（1945）的多核心模型，隐含地以经济收入和社会地位差别描述了居住分异的空间分布模式。而行为学派则将研究视角投向居民个人的择居行为，揭示居住空间结构的形成过程（Brown &Moor，1970）。作为行为学派的分支，种族-文化学派将研究核心转为族群文化对居住空间分化的影响（Clark，1992）。我国学者借鉴国外城市空间结构的理论和模型，也开展了大量的实证研究，如吴启焰（2001），张文忠和刘旺（2002），吕露光（2004），邱梦华（2007）等。

对于城市居住空间分异产生的原因和动力的研究，国外众多学者从社会经济地位、家庭状况、种族隔离等出发，通过考察其空间表现研究居住空间分异的微观原因和动力（Kempen，1994；Kleniewski，1997；Knox ＆pinch，2000）。我国学者也认识到城市居住空间分异主要是个体择居行为整合结果的体现，居住空间选择的内部动力来自于居民的居住需求，居民择居行为是造成居住空间分异的最直接因素（吴启焰2001；刘冰和张晋庆，2002；万勇和王玲慧，2003）。城市居住空间分异可视为在个体择居心理的调整下实现的社会阶层、家庭收入、价值取向等分化的空间化过程（叶迎君，2001；梁勇和高翔，2004）。因此，通过对城市居民住宅选择行为的研究，可以揭示居住空间分异的微观形成机制，而2000年诺贝尔经济学奖得主丹尼尔·麦克法登（Daniel McFadden）提出的离散选择模型则成为定量分析的工具。

住宅区位的研究历来是空间经济学的经典课题。区位可以理解为居住空间的一种表现形式，强调点与点之间的直线距离，呈现二维非立体的特征，如区位体现该地点与城市中心的距离，与城市景观的距离等，因此从区位选择的角度对城市居住空间分异问题的研究也是一个经典的视角。

相对于国外学者在区位选择领域深入和长远的研究，我国学者受限于住房市场成熟化起步较晚、微观数据的难获取性，对住宅区位选择的研究较为空泛，多从制度、政策、规划等宏观层面进行阐述，而从市场经济的背景出发，从住宅选择的微观层面对居住空间分异的形成机制进行考量的研究十分有限。已有研究多集中在2000年以后，主要以北京、上海、广州等大城市为研究对象，如郑思齐等（2004）对中国北京、上海、广州、武汉、重庆五大城市居民的住宅区位选择进行了研究，张文忠等（2008）以万科青青家园为例，对购房者的社会属性特征、工作地、原居住地等微观因素与居住区位选择的关系进行了研究。

本书拟从城市居民住宅选择的微观行为入手，通过对杭州市的实证研究，探讨城市居住空间的分布模式、居住空间分异形成的影响因素及其内在驱动机制，从而为提高城市管理水平、完善城市功能、合理布置基础设施、建设和谐社区、制定住宅产业政策等提供建议和借鉴。第3章研究方法与技术路线

1.研究方法（1）规范研究。广泛查阅国内外文献资料，跟踪了解城市空间结构理论、空间分异理论、消费者行为理论、区位理论、离散选择理论等研究领域的前沿知识，特别是关于居住空间分异理论和离散选择模型应用研究的最新动态。总体上对居住空间模式、住宅选择的研究方法、研究进展、研究结论有一定的把握，选取社会空间统一体理论和区位理论作为城市住宅选择与空间分异模型构建的理论基础，并结合国内外文献中的变量设置、测量方法、研究结果等，确定了本研究中模型选用、解释变量、因变量的设置问题。（2）实证研究。国外的研究主要基于完善的住宅普查数据，而我国缺乏这方面的数据，实证研究大都采取实地问卷调查的方式获取数据信息。本书采取了在试调查的基础上进行问卷调研的方式，先根据国内外文献整理的变量指标，以及与房地产专家、行业人士、普通居民的交流，初步设计了一份问卷，进行了试调查，再根据调查中发现的问题，对问卷进行了修正。问卷调查于2009年9月到11月开展，有专门人员指导和回收问卷，共发放问卷1200份，有效问卷1082份，回收率为90.17%。剔除非自主选择的住宅（经济适用房、房改房）后有效样本为806份，包括杭州6个主城区的348个小区。第4章研究内容和结构安排

1研究内容（1）绪论。以城市居住空间分异为研究主题，提出问题：从住宅选择的视角研究城市居住空间分异。阐述了研究背景、研究方法、技术路线、研究内容和结构安排。（2）相关理论基础及文献回顾。对国内外城市居住空间分异和居民住房选择研究成果进行介绍，以社会空间统一体理论、区位理论为研究的基础理论，并对西方和我国学者的研究成果进行总结和评述。（3）研究数据的获取与量化。总体介绍研究区域，重点介绍了涉及的研究数据，最后对住房选择与居住空间分异模型中变量的量化方法进行了介绍。（4）杭州市居住空间分异模式实证分析。从基础理论出发，构建城市居住空间指标体系，采用聚类分析法研究杭州市居住空间分异模式，基于GIS技术分析杭州市居住空间分异的总体特征，并以统计分析的方法比较了不同基本模式的住宅特征差异。（5）杭州市城市居住空间分异机理分析。首先，对杭州市居民居住空间模式选择进行实证分析。基于国内外已有的研究成果，提出了住宅选择与城市居住空间分异的理论框架，并介绍了研究模型和研究变量。利用SpSS软件工具对模型进行描述性统计和多元离散选择模型分析，并说明结果。其次，对杭州市居民区位意愿进行实证分析。以城市的区位为研究的因变量，基于基础理论和现有研究确定自变量研究体系，构建Logit模型，对影响区位选择的微观因素进行实证研究，最终得出住房区位选择的研究结论。最后，从直接原因和外部动力两方面总结城市居住空间分异的形成机理。（6）结论与展望。该部分总结研究结论，并提出本书研究的局限性和未来探讨的方向。第5章国内外研究现状与进展

1社会空间统一体理论

社会空间统一体理论是马克思地理学空间结构分析体系中的一个重要概念，它用来表征社会-空间相互作用的范畴。该理论认为，空间和政治组织可以表达某种社会关系，而社会关系也会反作用于前者。其核心理念是，社会和空间存在一种辩证统一的相互作用、相互依存的关系，城市空间既不可能是一种具有独立自我组织和演化自律的纯空间，更不可能是一种纯粹的非空间属性的社会生产关系的简单表达。Dear和Wolch（1989）认为社会空间统一体具有三个最基本特征：①社会关系距离通过空间被确立；②社会关系距离通过空间被限制；③社会空间距离被空间所调节。Castells（1977；1979）认为空间的转化是社会结构转变的表现，社会空间结构的变化反映了社会组织的本质和形式的辩证统一。

社会空间统一体理论突破了传统地理学中所提出的人和自然环境、社会环境的关系，将这种关系进行提升，指出空间和社会的双重属性表现在生产关系上，可以理解为：一是人对于自身生活和工作的环境进行调整和修改，以满足自身的需要和提升自身的价值，即人可以创造和改变城市空间；二是人对于生活环境需要逐步适应，即人被生活和工作空间影响和支配。

社会空间统一体理论对城市不同社会群体间的关系产生重要的影响。如在邻里社区生活的人群受到其中居住的人群的价值观、态度和行为的影响，而邻里社区又被其中生活的人群所创造、维护和改变。居住环境的品质被表征空间的距离所影响，如住宅与工作地点、医院、学校、公园等的距离，代表了资源可达性的差异，而这种空间的差异会在一定程度上塑造居住者的行为和态度。

对于社会空间统一体我们需要认识到，空间不仅是社会活动的外在客观表征，同时也是社会活动的产物，社会与空间存在一种相互作用、相互依存的辩证统一的关系。第6章区位理论

1.生态视角

区位理论的三大基本理论（同心圆理论、扇形理论和多中心理论）是由社会生态学派提出的，该学派以生态理论为基础，以吸收、合并、集中、集聚等自然演替的生态过程研究城市空间演变和住宅选择等问题。（1）同心圆理论。伯吉斯（Ernest。W。Burgess）在1925年研究芝加哥土地利用情况时提出了同心圆理论。该理论指出，高收入家庭趋向选择远离市中心的住宅，而低收入家庭多选择靠近市中心的老住宅区，中产阶级介于两者之间，具体表现为5个同心圆地带：中央商务区、过渡区、低收入居住带、高收入居住带、通勤带。同心圆理论的迁居模式是指在城市地域不断扩大的基础上，新到的外来人口不断涌入，集中在离工作地点近的出租房，随着经济条件的改善而不断向城市外围迁居。高收入家庭会搬迁到新住宅区，老住宅区被低收入家庭或外来人口占据。在高收入家庭的住宅选择的推动下，城市形成了不同阶层居住区位的差异，表现为侵入-演替的迁移现象。该理论在宏观上符合单中心城市模式，但忽略了交通情况、自然障碍物、居住景观等方面的影响，与实际存在一定偏差（郭鸿懋，2002）。（2）扇形理论。扇形理论是霍伊特（homer hoyt）在1939年基于对美国多个城市租金的研究而提出的。该理论指出，城市发展是从市中心向外沿主要交通干线或阻碍最小的路线向外延伸，呈扇形模式。富裕阶级和中产阶级沿着交通线路、河道、海滨等向外发展，不与贫民混居，而低收入阶级则居住在环绕工商业土地利用的条件较差的地段。在城市向外发展过程中，最富裕的家庭向环境和配套优良的市郊迁移，原来的住房由收入较低的家庭居住，依次类推，市中心最旧的住房由最贫困的家庭居住。这就是霍伊特在扇形模型的基础上所提出的过滤理论。该理论隐含着居民住宅选择受到景观距离、交通距离、居民住宅偏好等因素的影响。（3）多中心理论。美国地理学家哈里斯（C。D。harris）和乌尔曼（E。L。Ullman）在1945年提出多中心模型。他们认为，城市空间结构发展并不像同心圆理论和扇形理论所认为的围绕单一的中央商务区，而是在行业区位、低价房租、集聚利益和扩散效应的作用下产生城市地域多中心。如低档住宅区靠近中央商务区和批发、轻工业区；中档住宅区和高级住宅区为了寻找更好的居住环境，常常偏向城市一侧发展，形成相应的城市次中心。尽管该理论不涉及居民住宅选择，但是有助于对城市空间结构演变的深入解读。

社会生态学派所提出的生态区位理论，过于强调城市空间变化中生态过程的影响因素，忽视了城市规划、住房政策对城市布局的影响。而且该理论存在的一个广受批判之处是，强调区位布局是影响居住行为的唯一因素（Firey，1947），没有认识到人类行为的不确定性因素，忽视了文化和住宅消费者心理方面的因素。

2.经济视角

基于经济视角的区位理论可以追溯到杜能的农业区位论，该理论立足于成本最小原则，第一次从理论上系统阐述了距离摩擦或空间摩擦对农业土地区位利用的影响。该理论对工业、住宅等区位利用也有一定的指导意义。

从经济视角对住宅区位的研究，大多依据阿郎索（W。Alonso）和埃文斯（W。Evans）等学者提出的抵换理论。该理论认为，从城市中心到城市边缘，土地成本递减，即住宅的价格或房租也递减，但是交通成本会随着与城市中心距离的增大而增加。住户在一定的收入水平和生活费用下，对住宅区位的选择，以交通费用和住房费用之和最小为最佳区位，最终形成的城市居住空间结构为：低收入者居住在市中心，高收入者居住在郊区，即居民对于住宅消费从住宅价格和可达性两个方面来考虑。该理论受到质疑之处在于其忽视了住宅本身的异质性特点以及城市可能存在多个中心。

后来学者不仅考虑从住宅与工作地之间的通勤成本，而且考虑公共服务、购物娱乐的通勤成本，认为城市公共设施的分布、财务的限制（税收、抵押贷款）、居民的购物娱乐活动等均会影响到区位的选择（Tiebout，1956；Richardson，1971；Brecker，Thisse &Zenou，1999）。

经济视角的区位理论过于强调费用最小的经济原则，而缺乏考虑非经济层面因素（同阶层集聚心理等）和居民家庭层面因素（婚姻、文化程度、就业状况等）对居民区位选择的影响。

3.家庭生命周期视角

家庭生命周期理论是由Lansing和Morgan在1955年提出的，该理论突破了以往研究中单独以年龄作为变量，而是以家庭生命周期为考察对象。该理论认为家庭生命过程可以看作由一系列事件组成，家庭生命周期不仅是年龄的函数，也是影响消费者购买行为的家庭状况的函数（Clark &Dieleman，1996；Assael，1998）。

AbuLughod和Foley将区位选择与居民的家庭生命周期阶段相联系，聚焦于家庭中的孩子，对居民最关心的四个问题（可达性、空间、保有、区位偏好）进行分析。在区位选择中，新婚的年轻住房消费者对工作地点和商业娱乐中心的可达性比较看重，倾向于选择工作生活便利、通勤成本低的市中心区域；随着家庭中小孩出生后，家庭对社区环境的安全、安静要求提高，而在抚养教育小孩阶段，则十分重视住宅空间宽敞性和周围教育配套的情况，倾向于选择环境优美、临近学校的区位；当家庭进入家庭生命周期的后期，则倾向选择环境安静、公共设施配套完善的区位。

家庭生命周期视角的区位理论，考虑了处于不同阶段的家庭区位选择的差异性，在区位选择的实证研究中得到广泛应用。但是该理论尚存在以下缺陷：没有包含随着社会家庭结构变更而不断涌现的新式家庭，如忽视了非传统类的家庭模式（Myer，1990；Wagner &hanna，1983）；随着时代的变迁，原有的以孩子为核心的家庭形态也发生了深刻的变化（Smock，1993）。

4.行为视角

从住宅消费来看，居民会在信息不完全和条件不确定的情况下做出决策，其决策结果会受到消费者偏好、文化、价值观等非客观因素的影响，并不一定会满足最大的经济利益（Moris &Winter，1978；Cadwallader，1985），这就是行为视角的区位理论的前提假设。

伊文思以行为视角研究居民的心理需求对住宅区位选择的影响，提出了“社会集聚住宅区位论”，指出与住宅区位空间分布相关的三种心理需求：①交往需求，即人们愿意被某些阶层承认接纳，表现为主动选择该阶层群体所居住的区位，形成某种居住格局；②层次等级需求，即依据马斯洛的需求层次理论（生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求和自我实现需求），表现为从低到高不同的等级需求。当居民的生理和安全的需求满足后，选择住宅会更倾向于有文化氛围、自然景观优美的区位；③向美心理，即每一个人都向往优美优质的居住条件，但是只有高收入阶层可以实现这种心理诉求，表现为高收入阶层享受着城市最良好的区位条件。

住宅消费行为本身也受到消费者的生活方式的极大影响，有学者将生活方式归纳为事业型、家庭型、享乐型三种类型（Roske，1983；Knox，1987）。其中事业型生活方式的家庭对住宅区位商务和娱乐的可达性要求较高；享乐型生活方式的家庭更乐于选择消费娱乐场所便捷的区位；家庭型以孩子为中心，喜欢教育条件良好、环境优美的区位。

从行为视角对居民区位选择进行研究，突破了以往生态和经济研究视角，将消费者的主观层面因素加以考虑，有助于对住宅消费行为的全面理解。该理论视角过于重视个体心理层面，忽视了制度、政府、开发商等外界因素的影响；而且消费者主观层面的信息很难进行准确度量，难以应用于实证研究。住宅消费者的主观层面因素极易受本身家庭特征的影响，因此可以通过对易度量的家庭特征的分析来替代对消费者主观因素的分析，通过这种方式可以在实践上拓展住宅区位选择的实证研究。第7章消费者行为理论

消费者行为学是涵盖社会学、心理学、经济学、市场营销学等多领域的综合性的学科。该理论以消费者行为为研究对象，分析消费者在收入和商品价格既定的条件下，如何通过购买行为获取效用最大化。

不同的学者从不同的研究视角对“消费者行为”进行了定义。Engel，Blackwell和Kolat（1968）认为消费者行为不但包括个人直接取得或使用财物与劳务的行为，还涉及引起及导致这些行为的决策过程。Engel，Miniard和Blackwell（1993）认为消费者在取得、消费、处置产品或服务时，所涉及的各项活动和活动前后发生的决策均为消费者行为，也就是说，消费者行为包括消费者购买行为的全过程。hawkins，Best和Coney（1997）则认为消费者行为是针对产品和情境因素而发生的，即消费者行为受到产品自身和情境因素的双重影响。本书所探讨的消费者行为是特指以住宅为消费对象的消费者住宅选择行为。

根据商品特性的差异，消费者行为决策方式可以分为习惯性决策制定（适用于低涉入和重复消费行为）、有限度决策制定和广泛性决策制定（适用于高涉入消费行为）。住宅的固定性、耐用性和昂贵性决定了住宅消费行为是与生活高度相关的、决策最困难的、决策人数最多的、耗时最长的一种高涉入性消费行为（高炳华，2001）。

影响消费者行为的因素从理论上可以归纳为以下四个方面：文化因素（文化、亚文化、社会阶层）、社会因素（参考群体、家庭、角色与地位）、个人因素（年龄和生命周期阶段、职业、经济环境、生活方式、个性和自我概念）和心理因素（激励、知觉、学习、信念和态度）（龚振和荣晓华，2002）。文化因素对消费者行为有着广泛深远的影响。文化是个人行为的最基本决定因素，如中国人历来的安土重迁的文化传统思维极大地影响了消费者的住宅选择行为。亚文化是指不同于主文化的价值观和行为方式，亚文化群体包括民族群体、宗教群体、种族群体和地理区域。具有类似价值观、行为方式、生活方式的相对同质性和持久性的群体在社会中组成了某一社会阶层，个人的消费行为会受到同一社会阶层成员的影响。从居民住宅选择行为来看，人们希望得到同一阶层社会群体的承认、接纳和重视。居民会主动选择接近同一社会阶层群体的住宅区，形成居住的集聚现象，而这种集聚一旦形成，会吸引有类似住宅需求的居民入住该住宅区。

消费者行为受到社会因素的影响。住房的决策十分复杂，参考群体和决策者的家庭会对住宅决策产生影响，而且考虑到住宅消费者的面子问题，住房决策也要符合消费者所属的社会地位和角色，满足其心理需求。住房决策行为也受到个人因素的影响，特别是年龄、生命周期阶段、职业、经济环境、生活方式、个性和自我概念等的影响；消费者的住宅消费决策也受到其心理因素的影响。

以消费者行为理论为基础，可以从微观视角对消费者住房决策行为的影响因素进行分析，有利于更深层次挖掘消费者住房选择的行为特征，从理论上和实证上更好地解释住房市场的运行情况，有利于政府和房地产开发商做出正确的发展规划和开发战略。第8章城市居住空间分异实证研究进展

国内外现有涉及居住空间分异的研究主要从居住空间分异的模式和特征、居住空间分异产生的原因和动力两方面展开。

1.居住空间分异模式和特征

国外学者对城市居住空间分异的研究基于三类基本理论：传统理论，行为理论和种族-文化理论（Kempen &Ozuekre，1998）。借鉴国外城市空间结构理论和模型，近年来国内学者在分异模式及其特征方面进行了大量的实证研究。吴启焰（2002）采用聚类分析的方法，根据社会职业构成、居民经济收入、房产价格、区位、购买形式、家庭构成和居住区面积等7类变量，将南京市居住分异模式划分为6种类型：高级别墅区、高级公寓住宅区、城郊中高档多层住宅区、城郊中档多层住宅区、郊区廉价多层住宅区、简单住宅集聚区。刘冰和张晋庆（2002）以上海不同类型住区的典型调查为基础，通过5个代表性案例提出城市居住空间分异主要表现在不同住区的区位条件、外部环境、住房条件以及居民的人口和家庭构成、生活方式、价值取向等方面的不同。张文忠和刘旺（2002）从区位角度出发，认为北京市居住空间呈圈层式向外扩展，基本形成五大住宅扇面。刘长岐和王凯（2004）也定性地提出北京市住宅空间分布呈围绕皇城的圈层结构，大致可以划分为四个圈层，并从建筑类型、住宅价格、社区配套、自然环境和交通等方面分析了居住空间结构的基本现状和特征。吴雅菲和孙斌栋（2008）采用住宅租赁价格数据，借助Arcgis软件空间分析功能，对上海外环线以内地区的居住空间分异进行了分析和计算。结果表明，以经济状况为标杆的居住空间分异在上海已初现端倪，贫富两个阶层居住隔离显著。冯健和周一星（2008）利用分街区人口普查数据，分析1982-2000年北京都市区社会空间分异特征，通过计算信息熵、绝对分异指数、相对分异指数和隔离指数等指标，得出转型期北京社会空间分异的重构特征。

2.居住空间分异产生的原因和动力

城市居住空间分异产生的原因和动力受到了学者们广泛的关注。在经典城市空间结构模型中，往往基于人口迁移的视角定性解释居住空间分异的形成，如同心圆模型中社会生态学派提出了人口迁居的侵入-演替理论，而人口迁移的过滤理论则来自于扇形模型。20世纪60年代以后，随着城市社会地理学的结构主义学派的兴起，学者们把空间问题置于社会、政治背景之中，将对空间的解释建立在社会结构体系层面之上。Soja（1985）提出的“社会空间统一体”理论强调社会与空间的辩证统一，为理解居住空间的内涵奠定了理论基础。城市居住空间的分异过程是社会经济关系分化推动作用与居住物质环境对社会经济分化的响应、限制和酝酿作用的时空整合结果。

西方学者对城市居住空间分异产生的原因和动力多从以下四个视角来研究。（1）以西方经济学为基础理论，从区位选择和土地分化视角，认为城市居住空间分异是由居民区位选择而形成的。不同社会阶层的居民对有限的土地资源的竞争，形成了不同的区位选择结果。根据抵换理论，居民选择的最佳区位是由预算和收入约束下交通费用与城市不同区位的级差地租相权衡确定的。低收入家庭的通勤费用支付能力弱，住宅空间的选择十分受限，往往只能局限在离工作地点近的地点，高收入家庭则相反，在土地利用分化的基础上，倾向于选择远离工作地点、环境更加优良的城市外围。（2）以西方社会学为基础理论，认为社会等级、家庭类型和种族成分是城市居住空间分异形成的主导因素。史域奇和拜尔（1955）在人口普查区以经济状况（社会地位）、家庭状况（城市化）和隔离（种族状况）三种基本结构来划分社会区的类型。研究结果指出，社会经济状况的分异呈扇形，家庭状况分异呈现为同心圆，种族状况一般呈现分散的群组分布。这三种形态的空间分异相互叠加，并根据城市道路和土地使用状况调整，最终形成了城市居住分异的空间实态。在史域奇和拜尔研究的基础上，西方学者结合社会区分析和因子生态分析方法，提出了由9个变量组成的城市空间结构模型（社会经济地位、家庭地位、种族、移民、非标准住房、初始家庭、已建家庭、城市边缘、住房产权），研究发现社会经济地位差异呈扇形分布，家庭地位、移民地位和已建家庭地位的差异呈围绕市中心的环形圈层分布，非标准住房和初始家庭分布于市中心，不同种族和住房产权呈分散隔离状态，这9种居住形态共同构成了城市居住空间的最终形态。（3）以城市社会学为基础理论，视城市为一个社会-空间的系统。20世纪70年代，新韦伯主义城市社会学兴起，将芝加哥学派的生态学理论与韦伯的社会学理论相结合。其住房阶级理论认为，住房资源是有限而稀缺的，各个社会阶层的社会群体通过竞争获得不同区位的住宅，形成不同区域的人口分布形式。富裕而具有社会地位的群体在稀缺的住房竞争中获得优势，居住在环境宽敞、设施丰富的城市郊区，较低社会阶层的群体则居住在市中心拥挤喧吵的环境中。雷克斯与墨尔通过对英国工业城市伯明翰内城区斯巴布鲁克的住房与种族关系的经验研究，根据居民的居住情况，将城市居民划分为5个住房阶级：①通过现金购买方式获得住房并住在最令人满意地区的居民；②通过信贷方式拥有住房并住在最令人满意地区的居民；③住在政府兴建的公共住房的居民；④通过抵押贷款等方式拥有属于自己的住房，但却住在不太令人满意地区的居民；⑤租住私人住房，住在不太令人满意地区的居民。雷克斯与墨尔通过对各阶级对住房资源的竞争与冲突情况的研究，在一定程度上揭示了城市社会结构的变迁和社会冲突的发生，并隐含地描述了不同社会阶层对城市居住空间分异的形成的影响。（4）以行为理论为基础理论，从居民的居住需求角度，认为城市居住空间分异的内在动力是居民择居时所体现的居住需求。事实上，在城市地理学、城市经济学和房地产经济学领域，国外学者已广泛采用计量模型研究住宅选择问题，研究内容主要集中在区位选择、租买选择等。麦克法登（1978）对居住区位的选择构建了一个基本模型，在其研究框架的基础上，BenAkiva和Bowman结合1991年美国波士顿地区住房调查的数据，以居民生活方式（每天出行次数、出行地点、出行方式、私家车）、工作状况、家庭剩余收入、学校教育质量、税率、距CBD距离为主要变量对区位选择进行解释，结果显示，居民生活方式会影响区位选择，而学校教育质量、税率等对居民区位选择没有显著性影响。Kurt（2006）对瑞士巴塞尔地区进行研究，以家庭现时收入、住宅价格、社会身份、CBD距离、税收费用、家庭人数、是否拥有小孩、是否是外国人为变量，结果显示，收入高的家庭倾向选择税率较低的行政区，偏向于选择离CBD有一定的距离的区位，人数多的家庭比人数少的家庭易选择郊区区位。Bhat和Guo（2006）根据旧金山2000年的住宅调查，结合种族变量对区位选择进行研究，结果显示黑人和西班牙裔居民比亚洲裔居民更倾向于选择种族人口聚集的区位，其他高收入家庭更倾向选择离工作地点较远的、人口密度低的区位。

我国学者对城市居住空间分异的动力机制研究多从宏观方面进行探讨。结合我国的具体情况，在经济体制改革和住房分配制度改革后，经济因素逐渐成为居住分异的首要因素，市场在居住空间的重组中显现为主要的决定力量（吕露光，2004；李志刚、吴缚龙和刘玉亭，2004；吴国伟、武前波和苗长虹，2008）。在市场经济条件下，城市居住空间分异主要是个体择居行为整合结果的体现（吴启焰2001；刘冰、张晋庆，2002）。居住空间选择的内部动力来自于居民的居住需求，居民择居行为是造成居住空间分异的最直接因素。人们的居住需求是建构在其家庭状况、种族（民族）属性、文化背景及其经济地位基础上的，居住主体不同，其生活方式不同，需求层次也不同（万勇和王玲慧，2003）。城市居住空间分异可视为通过市场宏观控制、个体择居心理的局部调整而得以实现社会阶层分化的一种空间化过程，实质是一种社会阶层分化的反映，是社会阶层、家庭收入、价值取向等分化在居住空间上的表征（叶迎君，2001；梁勇和高翔，2004）。影响城市居住空间分异的微观层面因素可具体为：住宅价格、交通便捷度、居民对居住环境的要求、家庭构成、家庭收入、居民社会属性（职业、受教育程度等）（刘长岐、王凯，2004）。第9章住宅区位选择实证研究进展

西方学者对于住房区位选择的研究可以划分为两个阶段：①定性描述阶段，主要是1960年以前，学者以城市空间变化为研究对象，分析不同社会经济地位的群体对住宅区位选择的差异，以及对城市空间变迁的影响，以Burgess的同心圆模式、hoyt的扇形模式型、harris和Ullman的多核心模式这三大经典城市地理学模型为例。②定量研究阶段，如因子分析、主成分分析等多变量统计分析方法逐渐在城市居住空间结构研究中得以应用，大量的西方学者从城市居住空间层面，以某个城市为实证研究对象，对城市区位变迁进行研究，如Robson、森川洋、Davies和Murdie。Lerman在1977年利用多元回归分析模型对华盛顿都市区的研究，着重从交通角度对单职工家庭区位选择进行了研究，结果发现户主的社会经济特征、工作地等因素会对城市的交通网络和土地利用产生潜在的影响，从而影响居民长期的区位选择。而除了交通情况对住房区位选择偏好产生影响外，社区环境也对择居产生重要影响（Lerman，1980）。

消费者住房选择的过程中，面对的是“买”或“不买”、“市中心”或“郊区”、“大面积”或“小面积”等非连续的住房决策方案，Quigley建议在住宅选择研究中使用以个人效用最大化为原则的Logit模型，不再使用基于传统边际分析的计量方法。麦克法登（1978）对居住区位的选择构建了一个基本模型，开创了以离散选择模型研究住房消费问题的先河。

西方区位选择研究中一直关注不同种族区位选择的差异。Deng、Rose和Wachter（2003）对于美国费城的黑人和白人群体的区位选择进行研究，结果显示：美国黑人倾向于选择市中心、黑人聚集度高、收入偏低的区域。黑人或西班牙裔等倾向选择同种族聚居地被很多研究证实（Maude &Rhine，2004；Bhat &Guo，2004等）。

随着研究的不断深入，区位选择的研究对象不断扩展，研究思路不断深化。Megbolugbe（1989）认为消费者的社会人口统计特征与住宅消费的选择密不可分，开始在前人模型的基础上加入性别、年龄、教育等变量来分析消费者家庭层面属性与住宅需求的关系。Gayda（1998）为了衡量消费者工作性质对于住宅区位选择的影响，尝试将消费者人群划分为白领和蓝领两类，在综合收入和家庭人数的影响因素下，发现收入高的家庭或白领家庭倾向选择城市内交通并不拥堵的区位，并不青睐交通拥堵的区位或乡村区位。BenAkiva和Bowman（1998）将距CBD的距离加入模型中，突破了以往研究中单纯考虑住工通勤距离，而将消费者区位选择与其到市中心距离联系起来，而且在研究中以四个可测变量：每天出行次数、出行地点、出行方式、是否拥有私家车来衡量消费者的生活方式。研究结果表明，居民的生活方式会对其区位选择产生影响，但是学校教育质量、税率等变量对区位选择没有显著影响。Bhat &Guo（2006）在研究中将可达性用三个指标进行综合考量，包括购物可达性、娱乐可达性和工作可达性，研究结果显示，处于不同家庭生命周期的家庭，对于住宅区位可及性的要求是不同的：未婚家庭更重视工作可达性，而结婚无孩子的家庭更倾向选择购物可达性高的区位。

学者对于区位选择的研究中，十分注重对于所研究区域实际情况的分析。Keefe（2004）使用条件Logit模型，对美国加利福尼亚州开展研究，考虑到州内不同的行政区域所实行的不同家庭补助收益政策会对居民区位选择产生影响，在模型中加入了家庭补助收益变量，而且也加入了距州核心区域距离表征居民对中心地带的选择，并考虑到当地不同区域的有所差异的犯罪率和失业率情况。研究结果显示，家庭补助收益增加，该区位被选择的概率增加，具体而言，家庭补助收益每增加25%，即相当于住宅租金下降150美元，该区位被选择的概率增加15%。而失业率、犯罪率的增加都会导致该区位被选择的概率下降。Kurt（2006）则是考虑到了不同行政区域的税收水平的差异，研究结果显示，低收入家庭中，税率对家庭区位选择不产生影响，高收入家庭倾向于选择税率低的行政区域。

随着研究的不断深入与拓展，学者发现消费者的住房决策不可能是完全理性的，要受到气质、动机、态度等个体主观因素的影响，如Kim、horner和Marans（2005）在研究中考虑到心理因素对区位选择的影响，研究中设置了“住宅价格对区位选择是否重要”、“景色对区位选择是否重要”、“娱乐可达性对区位选择是否重要”等变量。

目前，对居民住宅区位选择的研究成为我国城市经济学等学科的研究热点，但主要集中在宏观层面的分析，从微观视角对居民区位选择进行分析的研究较少，具体如下。

Wang和Li（2006）依据2001年广州的调查数据，研究住宅价格、朝向、住宅类型、物业管理费、区域安全度、购物便利度、公共交通可及性、家庭收入、户主受教育程度、户主年龄等对住宅区位选择的影响程度。实证结果表明，与低收入家庭相比，高收入家庭更倾向于选择郊区及新开发的区域；年龄大的居民更重视区位的安全等邻里品质因素。

连经宇（2003）以1999年台南住房调查数据为基础，考察家庭可支配收入、住宅面积、心理属性满意度（对工作地点距离、学区、交通状况等的满意度）等因素对居民区位选择的影响，结果显示，家庭可支配收入、住宅面积、至工作地点满意度、学区满意度对居民区位选择有显著性影响。

张文忠等（2002，2003）以北京为实证研究对象，研究居民区位选择的微观影响因素，结果表明房价高低、交通通达性、环境条件是决定区位选择的客观条件，居民的社会、经济、文化等特征，以及对不同住宅区位和环境的偏好也左右着住宅区位选择的过程和结果。

张文忠和刘旺（2008）以万科青青家园为例，采用分异度指数和GIS分析方法，对购房者的社会属性特征、工作地、原居住地等微观因素与居住区位选择的关系进行了研究。结果显示，具有相同社会属性的家庭倾向选择相同的住宅区位，年轻家庭的区位选择向郊区转移，学区质量对居民区位选择有重要影响，通勤时间对区位选择的影响作用最大，家庭生命周期、原居住地、消费观念和信息搜寻等对区位选择也有一定的影响。

郑思齐等（2004）根据北京、上海、广州、武汉和重庆五城市的居住区位调查数据，发现影响区位选择的因素可归纳为家庭层面和城市层面两部分，前者包括收入、工作地点、对环境的偏好等，后者则包括住房价格、城市扩张程度、郊区市政设施便利程度等，但作者没有考虑到不同城市经济发展水平和住宅市场成熟程度的差异对实证结果的影响。

施鸣炜（2007）选择家庭层面变量（租购选择、家庭收入、户主年龄、子女年龄、私家车）、住宅层面变量（住宅面积、住宅单价、住宅房龄）、区位特征和心理因素变量（住工距离、周边配套、学区重视、景观重视）四大类因素对居民区位选择进行了实证研究。研究结论表明，家庭特征、住宅特征、区位特征及心理因素均是影响居民区位选择的重要因素。从具体变量而言，私家车、住宅面积、住宅单价、住宅房龄、与工作地距离、周边配套满意程度、景观重视程度这七个变量，无论对购房家庭还是租赁家庭的区位决策均有显著影响，子女年龄、学区重视程度这两个变量对于购房家庭的区位选择具有显著影响，而家庭收入、户主年龄并没有显示出显著的城市区位分异。

郭晓宇（2007）在其博士论文中，通过住房类别视角分析了居民住房需求，该研究是目前为止住房消费选择领域较新的研究。与horioka和BorschSupan等（2001）的研究类似，同样把住宅选择划分成8种类别，不同的是该研究中住房结构变量的两个维度不是单户或多户，而是高层和小高层。研究结论表明：影响住房类别选择的消费者特征主要包括收入、户主年龄、户主教育程度和家庭规模。同住的家庭人口越多，家庭越倾向于选择多层的、大面积的住房；户主受过大学教育的家庭通常更加倾向于选择高层的、大面积的住房；同样，其他条件相同，高收入家庭更加倾向于选择高品质的住房，即在建筑类型上倾向于高层住房，建筑面积上倾向于90平方米以上的住房；户主年龄越长，家庭越倾向于选择自用的住房。第10章小结

本章在大量文献阅读的基础上，对城市居住空间分异和住房区位选择的研究脉络进行梳理，为实证研究奠定理论基石。

首先从研究的基础理论出发，对社会空间统一体、区位理论等基础理论进行了回顾，阐述了这些理论在住宅消费研究中的内涵，从理论角度对城市居住空间分异进行了解释和说明，并点明了本研究的理论背景与分析思路。

从以往研究的归纳总结中可以发现，国内学者关于住宅居住空间分异的研究多通过静态描述性和规范性方法来研究城市居住空间分异的分布规律，进而分析居住空间分异的影响因素。研究的内容和方法较为相似，均是以一定样本的住宅小区数据为基础，通过观察比较等方法对居住空间分布规律和形成原因等进行分析。对居住空间分异形成的原因偏向于定性分析，缺少系统的定量化的数学模型，研究的可靠性、科学性难以得到保证，因而难以全面揭示城市居住空间分异的深层次原因。

相对而言，从社会空间统一体、住宅区位、消费者行为理论视角，依托离散选择模型，从城市住宅选择的微观行为入手，通过对杭州市的实证研究，探讨城市居住空间的分布模式、居住空间分异形成的影响因素及其内在驱动机制，有助于促进我国城市居住空间理论与实证研究的深化。研究数据的获取与量化3第11章研究区域的选择

杭州市是浙江省的省会，长江三角洲的重要中心城市，2010年行政区域包括8区3市2县。其中，8区为上城区、下城区、西湖区、拱墅区、江干区、滨江区、萧山区和余杭区，3市2县为建德市、富阳市、临安市、桐庐县和淳安县。

本书选择杭州市的上城区、下城区、拱墅区、江干区、西湖区、滨江区六个主城区作为研究区域。萧山区、余杭区以及桐庐县、淳安县、建德市、富阳市、临安市等5县市不作为本书的研究区域。主要原因是：萧山区和余杭区在2001年并入杭州市区的行政范围，与6个主城区相隔距离较远，房地产市场的需求和供应具有不同的特点，存在较大差异。其他5个下属县市与杭州市区不仅空间距离远，而且在住房市场上关联性较小，基本上可以看作是不同的市场。

上城区是杭州市的老中心城区，面积18平方千米，有52个社区，户籍人口32.52万人。上城区是杭州火车站所在地，主要职能为交通设施、商业贸易、生活居住。

下城区地处杭州市城区中心，面积31平方千米，有71个社区，户籍人口39.84万人。下城区是行政、信息中心，主要承担商贸、金融、信息咨询等服务业职能。

拱墅区总面积88平方千米，有92个社区，户籍人口30.74万人。拱墅区是杭州主城区范围内工业基础良好的区域，拥有轻纺、化工、机械等工业功能区。

江干区面积210平方千米，是杭州市蔬菜和副食品生产基地，有132个社区，户籍人口44.3万人。江干区所属的下沙城是以高新技术产业与先进制造业为基础，集教育科研、商务居住等功能为一体的花园式、生态型的现代化新城。

西湖区面积263平方千米，有131个社区，户籍人口61.78万人。西湖区拥有西湖风景名胜区、午潮山森林公园、之江国家旅游度假区以及众多高校，是杭州市旅游、文化、科教中心，主要承担旅游服务、商贸会展、教育科研、生活居住职能。

滨江区是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的现代化科技城和城市远景商务中心。第12章数据来源与整合

1.问卷调查数据

本书实证研究所需数据主要通过问卷调研获得。为保证研究具有足够的信度和效度，实地调研前主要采取了文献研究、专家访谈和预调研等方法。（1）文献研究。在阅读大量国内外住房消费选择相关文献的基础上，重点对变量选取部分进行了梳理，是本研究的基础。（2）专家访谈：为使问卷更好地反映杭州市住房市场的特点和消费者住房选择的特点，与浙江大学房地产研究中心及多位杭州市住房市场研究专业学者就问卷内容的合理性进行了多次探讨，进一步修订了问卷。（3）预调研：为了考察问卷的实地调研效果，在正式问卷调研之前，先选择10名住房消费者预填写，然后，根据这10名被试者的反馈意见修改了问卷中表达模糊和较难理解的题项，形成最终调查问卷。

问卷分为三大部份。（1）居民现有住宅信息，包括社区名称、行政区划、版块、住宅产权类型、住宅购买时间、建筑面积、建筑类型、单价等。（2）住房消费者家庭特征基本情况，包括户主性别、婚姻情况、年龄、文化程度、家庭人口数、劳动力人数、户主户口、杭州生活年限、户主就业情况、家庭年收入、家庭金融总资产。（3）消费者购房主观性意愿调查，采用5点量表的方式，均为调查主观性的指标，如“距工作地点距离的重要性”、“学区质量的重要性”、“与武林广场距离的重要性”、“住宅面积的重要性”等。

本书的调查对象为在杭州市居住的住宅为自有产权的居民，即已经拥有住房的居民，调研范围覆盖杭州市主要城区，采取随机抽样的方法，于2009年9月到11月在杭州市住房博览会和众多社区附近的超市、公园、广场等人流集中地带进行问卷调研。第13章房产中介挂牌数据

问卷调查中居民所填写的住宅信息有可能出现偏差，笔者从杭州市房友信息网公司公布的住宅出售挂牌数据中取得了2812个住宅样本的建筑信息（住宅所在的城区、房屋结构、房屋类型、地址、公交线路条数、建筑面积、建筑年代、楼层、周边环境、房屋配套、主要朝向、装修情况、产权类型、住宅的挂牌价格等）进行验证。展示了一套住宅挂牌出售时的具体信息。第14章小结

本章首先确定了研究的区域，并分析杭州六个行政区（上城区、下城区、西湖区、江干区、拱墅区、滨江区）作为研究范围的适宜性。

其次，介绍了研究数据的来源：实地问卷调研数据、房产中介挂牌数据、住宅小区实地调研数据。

最后，对住宅选择模型中的自变量进行了量化，设置了多个虚拟变量和等级变量。第15章城市居住空间指标体系构建

城市居住空间不仅是居住区域物理环境的外显形式，也是该区域内居民所形成的精神环境的内在表现。因此，对于居住空间的研究可以从物质空间和社会空间两个维度进行。由于社会空间主要涉及居住区居民的社会经济层面相关信息，获取难度较大，因此本书主要从物质层面进行考量。

居住空间由住宅组成，因此居住空间的物质属性可以定位到住宅的物质属性，这与住宅特征价格理论有某些程度上的相似。因为特征价格模型的实质就是从产品的异质性出发，把对产品本身的研究转化为对影响产品使用功能和效用的产品特征进行分析。因此，对居住空间属性的研究，可以沿用以往文献对住宅特征价格的研究，将住宅特征分为建筑特征、邻里特征和区位特征三大类。（1）建筑特征。住宅的异质性在很大程度上是由住宅建筑特征的差异所决定的。学者对建筑特征的研究多集中在房间总数、建筑面积、建筑年龄等。（2）邻里特征。以往文献中，邻里特征往往分为三类：体现邻里社会阶层分布的社会经济变量；学校、医院、运动设施等体现居民生活质量的公共服务变量；还有犯罪率、机场噪声等外部性变量。（3）区位特征。区位特征主要体现可达性，如距城市中心、景观、地铁站等的距离。

国外关于特征价格模型的研究较多，已经在住宅特征的选择方面达成了一致，但多基于国外城市的实证研究，不完全适用于我国的住宅市场，因此有必要通过访谈调查，构建更为合理的模型。

为了确保访谈的有效性，本研究选择了相关政府部门、科研院校、房地产开发公司等公司的主要负责人作为访谈对象。根据访谈的结果和文献的总结，确定了适用于杭州住宅的特征变量，即杭州市居住空间的指标体系，城市居住空间指标体系特征分类变量名变量的含义建筑特征住宅单价住宅的单价住宅房龄住宅的建筑年份邻里特征自然环境住宅所在小区周边的自然环境质量小区环境住宅所在小区的内部环境质量文化氛围住宅所在小区是否邻近高等院校生活配套住宅所在小区及其附近生活配套设施的完备程度运动设施住宅所在小区内部文体配套设施的完备程度教育配套住宅所在小区及其附近教育配套设施的完备程度物业管理住宅所在小区的物业管理服务水平区位特征CBD距离住宅所在小区到CBD的距离西湖距离住宅所在小区到西湖的距离钱江新城距离住宅所在小区到钱江新城的距离交通便利住宅所在小区周围公交交通出行的便利程度第16章城市居住空间分布模型分析

为了进一步考察城市居住空间分异的规律，我们以住宅小区为研究对象，根据居住空间指标体系将居住空间模式定量地划分为五个层次。

1.聚类分析方法简介

聚类分析（Cluster Analysis）也称群分析、点群分析，是研究分类的一种多元统计方法。其基本思想是，研究的样本或指标（变量）之间存在程度不同的相似性（亲疏关系），根据样本的多个观测指标，具体找出一些能够度量样本或指标之间相似程度的统计量，以这些统计量作为划分类型的依据。把一些相似程度较大的样本（或指标）聚合为一类，把另外一些彼此之间相似程度较大的样本（或指标）又聚合为另一类，关系密切的聚合到一个小的分类单位，关系疏远的聚合到一个大的分类单位，直到把所有的样本（或指标）聚合完毕。聚类分析是根据事物本身的特性研究个体分类的方法，其原则是同一类中的个体有较大的相似性，不同类中的个体差异较大。

聚类分析的优点是：可以综合利用多个变量的信息对样本进行分类；分类结果直观，聚类谱系图非常清楚地表明其数值分类结果；聚类分析所得到的结果比传统分类方法更细致、全面、合理。在聚类分析中，通常根据分类对象的不同分为Q型聚类分析和R型聚类分析两大类。Q型聚类分析是对样本进行分类处理，R型聚类分析是对变量进行分类处理。

本研究采用Q型聚类分析，用SpSS 15.0的分层聚类（hierarchical Cluster）方法进行数据处理。

2.居住空间聚类分析讨论

对杭州市348个住宅小区以居住空间指标体系进行聚类分析，即综合利用多个变量的信息对样本进行统计上的分类。具体聚类方法选择组间连接（Average Linkage Between Groups）方法，对距离和相似性测度则采用欧氏距离平方（Squared Euclidean Distance）方法。从聚类分析结果来看，不同类别的住宅小区在整个城市的分布情况形成了不同的空间分布模式，具有不同的特点，我们把这称为住宅空间分布的五种基本模式，即低价值模式、较低价值模式、中档模式、较高价值模式和高价值模式。

聚类结果，低价值小区和高价值小区所占比重较高，前者达到23.56%，后者为21.55%；其次为中档小区，共有69个，占19.83%，较低价值小区数量最少，为58个。中档以下的小区比例为40.23%，而中档以上的小区占39.94%，两者差异性不是很大。第17章行政区划分布

从行政区域来看，杭州市的各城区由于历史和城市规划的原因，居住区开发建设水平相差较大。从本研究的小区数目来看，西湖区拥有118个小区，数量最多，主要是因为该区是20世纪90年代后杭州房地产开发的主要城区；核心的老城区上城和下城，分别有39和60个住宅小区，仍然占据着重要的位置；拱墅区作为杭州物流仓储基地，共有60个小区；江干区有47小区，该区主要是杭州市的蔬菜和副食品生产基地；滨江区与传统老城区隔江相望，近几年得到了大力发展，共有24个小区

1.低价值空间模式

低价值空间模式住宅小区的主要特点是区位条件差，住宅价格较低，距离城市核心区域较远，如离CBD、西湖等城市中心的距离较远，小区建造年代适中，小区环境和自然环境比较一般，各种服务设施匮乏，住宅居住品质差。如城市西北面的金成家园，城北的和睦苑、小河佳苑、绍兴新村，低价值空间模式住宅小区清单：①锦绣文苑；②嘉绿苑；③翠苑五区；④天苑花园；⑤康乐香港城；⑥莲花新村；⑦物华小区；⑧桃源春居；⑨天湖公寓；⑩南都花园；雅仕苑；金成花园；恩济花苑；金都新城；沁雅花园；黄龙公寓；华门世家；康乐新村；美都新村；紫金小区；金田花园；金都花园；中兴公寓；湖畔花园；颐景园；华苑公寓；上宁新村；潮鸣苑；左家新村；湖墅新村；圣都公寓；大关南苑；大关西苑；塘河新村；三宝新村；贾家弄新村；湖墅嘉园；信义坊；广兴新村；和睦苑；小河佳苑；紫荆家园；北国之春人家；左岸花园；采荷红菱；近江世纪坊；钱江湾花园；景江苑；太阳国际公寓；江南豪园；金棕榈花园；清河家园；民安苑；灯塔新村；叶青苑；亲亲家园；都市水乡；新星小区；新世纪花苑；润达花园；文鼎苑；三塘桂园；三塘桃园；三华天运；三墩颐景园；金欣公寓；金源公寓；凤凰南苑；钱塘沁园；竹竿巷；星河明苑；信鸿花园；现代雅苑；文菁花园；温兴风情苑；天阳棕榈湾；绍兴新村；南星公寓；铭雅苑；东新园；东都公寓；白云大厦。

2.较低价值空间模式

该区域内的住宅价格较低，离CBD、西湖等城市中心的距离相对较近一些，小区建造年代久远，小区环境和自然环境较差，具有一定的区位价值但由于住宅品质较低导致总体价值较低。典型小区如武林新村、友谊新村，较低价值空间模式住宅小区清单：①友谊新村；②庆丰新村；③古荡小区；④古荡湾北苑；⑤翠苑二区；⑥翠苑三区；⑦翠苑四区；⑧翠苑一区；⑨古荡湾新村；⑩亚洲城花园；武林新村；花园新村；文二新村；建工新村；石灰桥新村；九莲新村；松木场河

试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]

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