按揭未办理责任认定(房屋买卖纠纷)(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)


发布时间:2020-05-23 06:41:52

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作者:编辑部

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按揭未办理责任认定(房屋买卖纠纷)

按揭未办理责任认定(房屋买卖纠纷)试读:

按揭未办理责任认定——按揭办不来,哪一方责任?

【案情简介及争议焦点】

2009年3月,王某与丈夫史某通过中介,按揭购买应某房屋,并由王某与应某签订房屋买卖合同,约定“因信誉问题或不能提供有效按揭资料,无论何种理由被银行全部或部分拒绝,则乙方(买方)最迟应在2009年4月18日前向甲方(卖方)以现金方式付清该笔房款。如不能付清的视作乙方违约,同时把已过户到乙方名下的房屋权证全部重新过户到甲方的名下,过户所需要的一切费用均有乙方承担。”2009年4月,应某与王某夫妇一起到中介公司,并由应某与史某签订补充协议,将按揭不成买方以现金付全款的“最迟时间”改为2009年6月20日。随后买方支付定金及首付款50万余元,双方办理过户手续。中介公司工作人员于2009年6月18日通知双方于次日下午去指定银行办理按揭贷款手续。2009年6月26日,应某以买方未办理按揭手续,也不付清剩余购房款48万元发函要求解除合同,致诉。

争议焦点:1.夫妻分别签署的两份合同是否有效?2.按揭未办成的责任在谁?

【裁判要点】

1.两份合同效力。应某与王某所签房屋买卖合同及应某与史某所签补充协议均系双方当事人真实意思表示,对双方当事人均具有约束力,双方应按约履行。王某与史某虽然分别只在一份合同中签字,但因系夫妻,又共同参与了该房屋买卖全过程,故应认定王某与史某对该房屋买卖合同及补充协议内容完全知晓,案涉房屋买卖合同与补充协议均应合法有效。

2.买方构成违约。合同履行过程中,中介公司工作人员于2009年6月18日通知双方于次日下午去指定银行办理按揭贷款手续。而按揭贷款是买方为实现履行合同约定的付款义务的方式之一,应某在此项活动中仅是为卖方实现目的之协助义务。故是否积极办理按揭手续是卖方能否实现合同目的一项既关键而又十分重要的工作。补充协议约定不但明确了买方最后履行期限及补救措施且明确了解除合同的事由。因未在约定的最后履行期限内积极完成银行按揭贷款的办理工作,应视为该贷款已被银行全部拒绝。买方在此情况下,未依约在2009年6月20日前向应某以现金方式付清该款,已构成违约,且因买方违约致使应某作为买卖合同出卖人不能实现合同目的,应某依法享有合同解除权,合同自通知到达对方时解除。

【裁判依据或参考】

1.法律规定。《合同法》(1999年10月1日)第71条:“债权人可以拒绝债务人提前履行债务,但提前履行不损害债权人利益的除外……” 第94条:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”第107条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第108条:“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”

2.司法解释。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(2009年5月13日法释〔2009〕5号)第26条:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

3.地方司法性文件。北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(2010年12月22日京高法发〔2010〕458号)第21条:“房屋买卖合同履行过程中,一方当事人构成根本违约的,守约方有权解除合同,违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因,致使合同目的无法实现的,合同双方均有权要求解除合同。”广东深圳中院《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(初稿)》(2009年7月)第13条:“出卖人或买受人的违约行为应根据房地产买卖合同的约定和双方的举证进行综合审查判断,一般不宜以房屋中介出具的证明或房屋中介的工作人员的证言单独作为认定出卖人或买受人违约的依据。”第20条:“二手房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立二手房担保贷款合同并导致二手房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立二手房担保贷款合同并导致二手房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”北京高院《审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(试行)》(2009年2月3日京高法发〔2009〕43号)第29条:“出卖人没有履行或者无法履行从给付义务,致使买受人不能实现合同目的,买受人主张解除合同的,法院应予支持。订立合同时,买受人知道或者应当知道出卖人无法履行从给付义务的,买受人应当对合同解除承担违约责任。”第31条:“合同法第一百零七条规定的继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,在适用时没有先后顺序。当事人一方不履行合同义务的,应当承担继续履行或者赔偿损失的违约责任,对方可以同时请求继续履行和赔偿损失。当事人一方履行合同义务不符合约定的,应当承担采取补救措施或者赔偿损失的违约责任,对方可以同时请求采取补救措施和赔偿损失。当事人一方只履行部分合同义务的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任,对方可以同时请求继续履行、采取补救措施和赔偿损失。”上海高院《关于印发〈上海法院民事办案要件指南〉的通知》(2003年11月25日沪高法民一〔2003〕10号)第48条:“以对方迟延履行为由要求解除合同的,须举证证明对方迟延履行主要合同义务,且经催告后,在合理期限内仍未履行的要件事实。”第49条:“以对方根本违约为由要求解除合同的,须举证证明对方当事人存在使合同目的不能实现的根本违约行为的要件事实。”

4.参考案例。2011年6月重庆某房屋买卖合同案,法院认为:本案争议焦点在于双方所签《房屋买卖合同》约定的购房款支付方式究竟是按揭贷款还是现金付款。合同约定房款支付方式选定为按揭贷款,事实上卖方也配合买方到银行办理了按揭贷款的相关手续。且卖方是在收取了买方首付款8万元后才签署银行按揭贷款的相关手续。作为常人,应明白买方购买该房屋付款是通过银行按揭贷款这一方式的。合同中虽约定有现金付款方式,即双方约定“过户时,买方向卖方支付该房屋的余款,同时交房给买方”,因该条约定与查明的双方系办理按揭贷款方式支付购房尾款和因卖方新购房屋未装修好双方约定迟延交房的事实不符,按照按揭贷款方式买方已付清房屋款项且该条并未约定房屋余款金额。故对卖方辩称在过户时买方需缴清购房尾款的理由,不予采信。卖方未配合买方办理权产权过户手续即双方不能办理按揭贷款,致使买方不能实现买房目的,卖方行为已构成违约,应承担相应的违约责任。2011年3月四川某房屋买卖合同案,法院认为:双方在《房屋购销合同》并未约定明确的按揭办理期限,《房屋购销合同》签订于2010年10月15日,截至2010年11月28日,共计44日,即买方得到的办理按揭的时间为44天,尚未超出合理期限,买方还有权要求卖方给付合理期限办理按揭手续。因卖方拒绝继续等待办理按揭手续,买方同意一次性支付房款,系提前履行付款义务,根据《合同法》第71条“债权人可以拒绝债务人提前履行债务,但提前履行不损害债权人利益的除外”的规定,卖方无证据证明买方提前全额支付房款有损其作为债权人的利益,故卖方以买方在44天内未办理好按揭而要求解除合同的理由欠充分,其解除行为无效。2011年2月广东某房屋买卖合同案,法院认为:卖方在未举证证明买方存在过错的情况下,即便卖方未收到中介公司应转交的5万元定金款项,其也不得以此为由对抗无过错且善意的买方。《房屋买卖合约》中约定买方应于2010年1月15日前向卖方支付部分首期款25万元,但由于卖方拒不配合买方办理转按揭手续,违约在先,买方在此情形下有权拒付该部分首期款,故卖方认为买方存在违约行为的抗辩意见,不予采纳。由于卖方违约,应向买方承担相应的违约责任。2010年9月广东某房屋买卖合同案,法院认为:本案争议焦点在于买方未成功申请到银行按揭贷款支付房款是否需承担违约责任。买方认为国家出台了房产调控政策导致其贷款不能,属于合同约定的“因国家政策原因导致贷款有变,买卖双方应终止合同相关事宜”。对此本院认为,买方向卖方支付了定金5万元、向监管账户存入首期款人民币19万元后,向银行申请96万元的按揭贷款,银行已受理并在上报审批中,银行在审批过程中通知买方需增加8万元首付款,可贷款88万元,买方不同意,并申请退回了监管款,案涉购房总价款为110万元,银行可贷款金额88万元占合同房价的80%,银行并未要求买方提高首付比例。2010年4月17日国家房产调控政策公布后,买方所购房产建筑面积为88.83平方米,此种房产买卖情况并不在2010年4月17日的国家房产调控范围之内。可见,造成买方最终贷款不成功的原因不是国家政策的变化,而是买方未按银行的要求申请贷款所致。故对买方认为是国家出台房产调控政策导致买方贷款有变、合同应当终止的主张不予采纳。买方未按合同约定支付房款已构成根本违约,依双方合同约定,卖方可没收买方已支付的定金5万元,故对买方要求卖方返还5万元定金的诉讼请求,本院不予支持。2009年10月河南某房屋买卖合同案,法院认为:刘某依合同约定按时支付了所买房屋的定金及首付款项3万余元后,未按银行要求参加财产保险,致使银行未能批准刘某的按揭贷款申请。因双方所签合同未明确约定具体付款时间,在刘某未支付下余房款的情况下,开发公司没有经催告后3个月的合理履行期限而单方解除与刘某的购房合同,并在刘某起诉后又将房屋卖给他人,致使刘某与开发公司签订的《商品房买卖合同》无法继续履行,开发公司应承担退还刘某已交房款并赔偿其损失的民事责任。2009年10月广东某房屋买卖合同案,法院认为:案涉房屋已具备由业主即卖方申请递件、办理产权过户的条件,而卖方至今未向房管部门递件,其在本案庭审中,经询问,卖方不愿意正面表达继续履行合同义务的意思表示,由此可知,卖方已无继续履行合同的意愿,同时,卖方亦未能举证证明买方存在迟延办理转按手续或者拒不提交相关资料而存在违约的情形;另外,买方已向卖方支付高达30万元的定金,可表明其购买案涉房屋的目的很明确,其履行合同的意思与愿意应当是真实的。在现有的证据不能证明买方违约的情况下,卖方称买方拒绝办理转按手续、构成违约在先的抗辩理由缺乏充分的事实依据。在买方作为购买方已履行合同相应义务,卖方在具备申请递件的情况下不申请递件,以自己的行为表明不履行主要债务,违反诚实信用原则,并致买方的合同目的无法实现,对买方的合法权益造成了影响,卖方的行为已构成违约,依法应承担违约责任,判决双方合同解除,卖方双倍返还定金合计60万元。2009年9月上海某房屋买卖合同案,2008年11月,袁某签约购买宣某房,约定房款44万元,另约定了违约损失赔偿责任及20%总房款的违约金。袁某依约支付首期房款后,余款因通过中介办理银行贷款未获批准,亦未依约自行筹款,宣某遂依约起诉,要求解除合同,并支付违约金及租房损失10万元。法院认为:袁某支付首期房款后,即使贷款申请未获银行审核通过,其也应按约定积极筹款支付剩余房款,但袁某未在约定期限内履行该义务,构成违约。宣某依法享有合同解除权。宣某依约主张解除合同的,应通知对方,合同自通知到达对方时解除。宣某一审诉状中明确要求解除合同,该诉状送达袁某之日即为合同解除之日。鉴于袁某未能履约系贷款不能办理所致,非恶意违约且宣某签约后未将房屋交付袁某,宣某虽提出为履行合同按时交房而腾空房屋在外租房,但按合同约定和交易习惯,宣某此举并无必要,其亦未能提供因对方违约造成其实际损失的依据,根据公平原则,对宣某主张的违约金金额予以调整为1万元。2009年9月上海某房屋买卖合同案,2009年3月,唐某与汤某及中介签订房屋买卖合同,约定购房款79.5万元,双方共同于2009年4月30日前办过户,逾期超过7天,非违约方可解除合同,违约方支付20%赔偿金,随后唐某支付了定金及房款16万元。2009年4月29日,唐某与银行及担保公司签订《住房公积金个人购房担保借款合同》,同日与银行签订《个人住房抵押借款合同》,共计贷款63万余元。同年5月31日唐某向汤某发律师函,要求后者于6月8日前办理过户手续,6月4日,汤某回函表示愿意配合办理。6月10日,汤某向唐某发通知,要求于6月17日前配合至交易中心办理过户手续。是日,终因房龄不足2年,营业税和个人所得税缴纳起争议,汤某要求第三方担保导致过户未果,唐某依约主张赔偿金15万余元。法院认为:双方在办理过户手续过程中,因汤某要求第三方出具书面承诺,保证资金到位为支付前提,才同意支付应由汤某支付的营业税及个人所得税,故造成双方无法办理过户手续,汤某的行为已构成违约,唐某据此有权解除合同。合同解除后,汤某应将已收取房款返还给唐某,并依约承担相应违约责任。唐某为证明实际损失,提供了证人证言,证明房价上涨了约10%左右,并出具了有关发票,金额约2万元。从公平合理原则出发,并基于唐某与汤某的利益平衡角度考虑,法院确定由汤某向唐某支付赔偿金计11万元。2007年6月辽宁某房屋买卖合同案,2006年10月,王某与兰某通过中介签订房屋买卖合同一份,约定“乙方办理贷款,甲方给予配合,是先贷款后更名,还是先更名后贷款视有利于速度快为原则。但主要原则是契证和贷款二项全部到位,乙方全部交齐房款,甲方交房屋钥匙。”随后王某交了5000元定金。次月,为避税,签备案合同将价款由21万余元改为18万元,兰某应王某到银行办理按揭贷款的要求,在未收到首付款情况下,出具已收到8万元首付款的证明,嗣后觉得存在交易风险,在王某要求办理过户时,以房款未交齐为由拒绝,致诉。法院认为:双方签订的房屋买卖合同对房款的交付、如何贷款,更名时间、税费的种类及负担均约定不明,双方又未达成补充协议。故王某在仅交付定金5000元的情况下要求兰某办理房产更名过户并交纳税款,无法律依据及事实依据。双方约定的履行方式和履行期限极其含混和不明确,不能确认兰某具有先履行办理房屋更名手续的义务。兰某认为合同履行过程中,在未收到王某房款的情况下而受王某的诱导从而写下已收到首付款8万元的证明且王某承认用自己的房产贷款,根据交易习惯,其应履行房款给付义务后,兰某才应协助更名过户,故兰某合理怀疑此次交易具有不安全因素,提出不安抗辩,应予采纳。对王某要求办理房产更名过户的请求不予支持。

【同类案件处理要点】

二手按揭房屋买卖当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

【相关法律风险提示】

1.按揭购买二手房,在合同已明确约定按揭未获批准情况下由买方采取补救方案即现金全部付款的情况下,买方未积极履行义务或履行义务不符合约定的,应承担违约责任。案见浙江宁波鄞州区法院(2009)甬鄞民初字第4379号“应某诉王某等房屋买卖合同纠纷案”。

2.既约定系按揭购买二手房,又约定“过户时,买方向卖方余下房款,卖方同时交房给买方”,易生现金购房与按揭购房无谓之争。案见重庆市长寿区法院(2011)长法民初字第1255号“但某诉何某房屋买卖合同纠纷案”。故在按揭购买二手房情形,对交房付款条件的约定,为避免纷争,双方可就“余下房款”做详细约定。

3.按揭手续办理可能有周期且有可能超出卖房人心里预期,又因涉及案外人多,尤其在无法判别买受人是否怠于履行的情况下,极易出现一方毁约的现象。案见四川成都高新区法院(2011)高新民初字第90号“杨某诉许某房屋买卖合同纠纷案”。故签约之前,应充分

试读结束[说明:试读内容隐藏了图片]

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