千万别说你懂买房(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：徐斌

出版社：中信出版社

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千万别说你懂买房试读：

在买房的时候，风险往往发生在你不知道的地方。

当你意识到所有的风险时，风险就会离你而去！——秦兵，著名房产律师中央电视台《法律讲堂》栏目主讲人序言有恒产者有恒心

最近，我去知乎的北京总部录制《职人介绍所》。在化妆的间隙，知乎的朋友跑来找我咨询买房的事情。我看小兄弟一脸的愁容！他跟我说：“徐律师，我现在买不到房子该怎么办啊？本来都要跟女朋友结婚了，首付也凑出来了。北京限购，我们眼看就够资格了。可是我看的房子，一天十几拨人去看，转眼间房子就卖掉了。整个小区本来就剩下三套房源，现在一套也没有。就这样，房价还在涨，又提高了买房的门槛。您说我怎么办啊，我这个婚都要结不成了！”

我替他感到痛苦，却又无可奈何——我总不能用法律手段，帮他对房价维权吧！

在北京的年轻人，买房子大都是为了结婚。小伙子没有房子，就不敢谈恋爱。姑娘看小伙子没有房子，很多选择分手。房价高涨，拆散了一对对鸳鸯。以前是想买，限购没资格，好不容易熬到在北京交了5年的社保，又买不起了。

现在我们都能领会这句话：有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。

这句话出自《孟子·滕文公上》。

孟子曰：“民事不可缓也。《诗》云：‘昼尔于茅，宵尔索绹；亟其乘屋，其始播百谷。’民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。苟无恒心，放辟邪侈，无不为己。及陷乎罪，然后从而刑之，是罔民也。焉有仁人在位，罔民而可为也？是故贤君必恭俭礼下，取于民有制。阳虎曰：‘为富不仁矣，为仁不富矣。’”

翻译过来是说，滕文公问孟子怎么治理国家。孟子说：“老百姓的事情不能懈怠拖延。《诗经》上说：‘白天割取茅草，晚上绞成绳索，赶紧修缮房屋，到时播种五谷。’有一定财产收入的人，才有一定的道德观念和行为准则，没有一定财产收入的人，便不会有一定的道德观念和行为准则。假若没有一定的道德观念和行为准则，就会胡作非为、违法乱纪，什么坏事都干得出来。等到他们犯了罪再加以惩罚，这等于陷害百姓。哪有仁爱的人执政，却做出陷害百姓的事呢？所以贤明的君主一定要认真办事、节省费用、有礼貌地对待部下，尤其是征收赋税，要有一定的制度。阳虎（即阳货，鲁季氏家臣）曾经说过：‘一心要发财致富，便不能仁爱，要仁爱，便不能聚敛钱财。”

孟子当时说的这段话，放到今天仍适用。贫穷确实容易滋生犯罪。但是，这个“产”说的可不是房产，而是收入。现在房价这么高，要是说在北京买了房的就是好人，在北京没买房或买不起房的就是“坏[1]蛋”，会胡作非为、违法乱纪，这真是开了“地图炮”！

2016年，北京年人均可支配收入是52 530元，同比增长8.4%。5万多元，在北京能买一平方米房子吗？房价高得普通人难以承受，那么在北京的2 000万人，岂不大都会沦为“放辟邪侈，无不为己”？

没房子的人都是“坏蛋”，有房子的人就是好人吗？房价一涨，房产律师的感受最为直观：每天都有几拨购房人来律所咨询，大部分是遇上了业主毁约的问题。这房价逼得多少有房子的人当上了“坏蛋”！

2016年，全国法院共审理了2 300万件官司，其中2%是房屋买卖合同纠纷。也就是说，至少有46万件房屋交易打了官司。具体到北京，2016年北京法院收案65万件，房屋买卖纠纷是14 225件！

这个数字是什么概念呢？

2016年北京二手房和新房成交量总共有40万套，也就是说有差不多4%的交易最终走上了法庭，还不算私下和解的数字，若算上的话比例只会更高。在房屋买卖的过程中发生纠纷已经是普遍的现象。趋利避害是人的天性，虽说“有恒产者有恒心”，但是在利益面前，有恒产者可能会胡作非为，对此，买房者要做好心理准备。

作为房产律师，我写这本书的主要宗旨是让购房者先试着把对方想到最坏，再学着把对方做坏事的路都堵死——可能有些同行、前辈、房地产从业者会略感不适，但是，欲行大善之事，必谙大恶之道。把别人想到最“坏”，并不是为了抹黑别人，学习这些知识也不是为了坑害别人，而是为了保护自己。

我有两个儿子，大的叫菠萝，小的叫柚子。每次聊到这个话题，大多数人都是先恭喜，然后替我担忧：你以后得给两个小家伙一人买套房子，这压力可够大的！我不以为然，我想，20年以后，我们今天认为非买不可的房子，可能还是那么贵，也可能更贵了，也可能便宜了，具体我不好说，但是我相信人的观念会发生变化。可能我的两个儿子到那个时候已经不像我今天这样，纠结有没有北京的房子了。

买得起房子的读者，看看本书，就算是学习；而那些买不起房子的读者，看看本书，也算是预习，增加一种体验。今天我们身处一个变革的时代，现在看上去无比正确的事情，明天转眼就会变化。但是不管我们跨越到了哪个时代，有恒产者有恒心的道理还是行得通！这个“产”说的是收入，而不是房子。做一个有收入的人，总比做一个有房子的人更重要，做一个有恒心的人，也一定会比无恒心的人过得好。

祝福单身的读者朋友早日买到舒心的房子，娶到心仪的对象，也愿房价能一直坚挺，不要大起大落！

[1] 地图炮，网络用语，指地域攻击，或以少数人的行为否定某个群体。——编者注第一部分房子，买还是不买？

北京雾霾指数爆表的2017年2月，我因为公事出差去海南三亚，然后又坐飞机去了深圳。虽然两个城市之间相隔不远，三亚的空气却比深圳的空气好了不少，三亚到处都是看房、买房的人。

当时，三亚的房价从每平方米一万元出头一路蹿升到每平方米两万元，有些房子甚至卖到每平方米三万元以上。

我回到北京后，平时既不关心法律也不关心房产的太太告诉我，现在北京周边的房子都在涨价，还有不少已经限购了。我从她那里听到了最近听过无数次的投资理论：哪里限购，哪里的房价就有可能暴涨。太太给我发来了涿州、霸州、香河等地的看房广告，我说：“既然你想买，就去看房吧！”她听了不乐意，觉得我对投资买房这个事情不够上心。

我们虽然是夫妻，但看到的是不同的世界。我看到的是遍地的烂尾楼、质量频出问题的新房、不断毁约的业主，太太则每天担心不买房会赶不上这波行情。

房子到底买还是不买，真让人头疼！第一章一线城市的房子到底能不能买？

别人一听说我是房产律师，都会问我：“徐律师，你说我该不该买房？房价会不会继续涨？会不会大跌？”我的一位律师好友准备结婚，他也问了我同样的问题。结论先说在前面，我认为我朋友的情况属于刚需（婚房），他应该买房。

作为房产律师，在预测楼市方面，我和经济学家是比不了的。这不是我的专长，我也不知道中国内地的房价会不会像当年日本和香港地区的房价那样暴跌。

律师的主要工作不是为客户提供理财的建议，而是帮助客户解决纠纷、规避风险。从规避风险的角度，我们分析一下能不能买房。

这是个很简单的问题，因为总共只有两个选项——买，或者不买。预期未来的房价走势有两种可能——房价上涨或者房价下跌。因此，这个问题可分为4种情景。

情景A：不买房，房价涨了。

情景B：不买房，房价跌了。

情景C：买房，房价涨了。

情景D：买房，房价跌了。

认为房价会涨的理由除了过去20年京、沪、广、深的房价一直在涨之外，还有一些人尽皆知的“常识”：

•京、沪、广、深的房价不容易跌

•把钱存在银行不如买房

•不买房就不容易结婚

•哪里限购，哪里的房价就容易涨

导致我国房价下跌的“风险”包括：

•实体经济衰退

•世界范围的经济危机

•外汇储备大幅缩水

•M2（广义货币）超发，有通货膨胀的风险

•房子的租售比和房价收入比已经领先全世界

这些所谓的“常识”，你知道，我也知道，连街边的乞丐、扫地的大妈都知道有钱最好买房！目前政府高度关注“风险”，未来5年房价既有持续走高的可能性，也有出现暴跌的可能性——甚至还不小！我观察到了一些现象：最近这几年，越来越多的富人在海外投资，却少有人在北京投资买房。甚至已经有人开始出售北京的房子——既然大家都认为房价会涨，怎么会有人卖房呢？按理说房子早该被买光了！

到目前为止，在预测房价这件事情上，资本（家）的准确性比较高。一般来说，资本（家）的信息总是比普通人更多、更准、更快。在大家跑到雄县买房之前，大企业早就在保定买了地，政策一出来，立刻赚个盆满钵满。有人认为，未来5年，北京房价必有一跌。也有人说，政府一定不会让北京房价下跌。普通人最好不要完全相信资本（家），因为资本（家）可能自己不买房，却劝你去买房！

造成京、沪、广、深房价不可预测性的一个重要原因是目前我们的房地产（土地）市场状况。

控制土地供应量的是政府——北京从2014年开始就在逐年缩减土地供给量。根据历史上的数据，我们可以知道，土地供给量对房价走势有非常明显的影响，所以2016年的房价上涨和限制土地供给量有一定关系。再加上各种纾解政策、限购政策、限贷政策、税费政策（比如房产税、土地使用权续期等），影响中国房价的除了市场因素，还有很多政策性因素，因此更难预测房价走势。

在京、沪、广、深之外，中国还有很多地方的房子是卖不掉、卖不动的，比如很少有人愿意买鄂尔多斯、榆林的房子。

总而言之，房价涨跌的事情，是普通买房人左右不了、预测不了的。

其实，普通人买房最怕的还是房价暴跌！

日本和中国香港曾经发生过这种事，今天我们通过互联网就能了解当年的情景。推荐大家阅读陈言先生在2011年撰写的文章，我节选了一部分便于大家搜索全文。

20年前，东京差不多所有人都在买房，所有房价都在上涨。但租房的人越来越少，房价不是所有人都能承担得起的。尽管在地球面积问题上，渡边看得非常透彻，但似乎在这个小问题上，他没有了历史参照物。在击鼓传花的游戏中，“花”落到了渡边的身后。

东京的建筑在今年3月的地震中几乎没有受到什么损伤，保持着其现代的外貌；东京的食品也依旧美味无比，原宿的时装让人看得眼花缭乱。但是，这些似乎都已经和渡边无缘了，他希望能够有更多的加班机会，尽快偿还20年来的房贷，尽管已经没有了那些房子。

在今天的日本，如果有人见到渡边开口便问：“买房了吗？”“买了几处房产？”那和开口骂他并没有什么区别。

日本房价大跌的时代已经远去，我没有机会亲自经历。近几年我频繁地往返美国，目睹了美国次贷危机之后的房地产现状——到处是法院拍卖的二手房房源，我的感触很深。

在房价暴跌的时候，购房人最沉重的负担就是要按时偿还银行的住房抵押贷款。这个贷款有多重？我们每贷款100万元，差不多要还给银行150万元到200万元的本息。买一套300万元的房子，首付100万元，贷款200万元，30年还清，相当于总共要花近500万元买这套房子。

购房人资不抵债，无法偿还住房抵押贷款的时候，银行要拍卖房子来还贷。卖房时是按暴跌后的房价出售的，可能300万元买的房子只能卖出100万元，这样房子没了，贷款也无法还清。

房价暴跌怎么办？只要拍卖房子这件事情没发生，你总能期待房价有涨回来的那天！

20世纪90年代，中国也曾经出现过房价下跌的情况，但是那个时候上海浦东的房子一平方米只要1 600元。当时房价从每平方米1 600元跌到1 200元，就相当于今天房价从每平方米9万元变成6万元——但是只要坚持还贷款，到今天每个月的还贷额不过是区区几百元！以5年为周期，房价下跌可能会伤筋动骨，但是一旦以30年为周期，由于通货膨胀难以避免，房价总会上涨。在一线城市持有多套房产并不明智，虽然房价的上涨空间很大，但房产税是一个不可忽视的风险因素。很多富人不再在北京投资买房，是因为他们在京、沪、广、深可能不止一套房子。

降低风险的办法有两个，一是全款买房，二是你有能力偿还住房抵押贷款。

刚需人群能否买房，主要就是看你有没有足够的能力偿还住房抵押贷款。这里说的可不是你现在能不能偿还，而是你在房价暴跌的时候能不能偿还。

房价暴跌，总是和经济危机携手而来。经济危机，又总是伴随着大规模的失业。所以现在摆在年轻人面前的问题就是如果发生了经济危机，你能不能生存下去。如果不能，身上背的住房抵押贷款就会让你无法喘息，如果能，你就可以熬下去。

我的好友夫妻俩都是律师，律师这个职业有个特点，无论经济好还是不好，都有事可做。以我为例，房价上涨了，很多业主违约，购房人要打官司；房价下跌了，购房人想退房，也要打官司。

律师是逆境和顺境都能活下去的职业，一个月几千元的贷款，对我的律师朋友来说真不是什么大难题。所以我建议我的律师朋友：这房应该买。

一个月几千元的贷款，你真的还不上吗？只要合理计算一下，风险就不会太高。如果你有危机意识，就少贷一些款，多出一些首付，或者房子买小一点儿。刚需人群应该买房，只供一套房子，一个月不过几千元而已，比租房子贵不到哪儿去。

京、沪、广、深集中了中国绝大多数的优势资源，也吸引了大量人口流入。这就导致这4个城市的房子存在供小于求的情况，房价暴跌的阻力也还是有的。

政府不希望房价大跌，提出去库存，要托市。

此外，房价上涨也受通货膨胀影响。把财富放在股市、银行，买车、买奢侈品，买黄金、美玉，都不见得比买房好。

政府的需要、开发商的需要、银行的需要、百姓的民生、社会的稳定、经济的发展、人口的流动，种种因素决定了京、沪、广、深的房价有比较高的概率不会暴跌。

买房后房价下跌和不买房房价暴涨，哪个更严重？我得出两个结论：

1. 不买房，如果房价暴涨，我们无能为力。

2. 买房，并且合理控制贷款，如果房价暴跌，我们可以控制风险。

我不敢说几年内房价必有一跌，只要有房价暴跌也能承担的心理准备，你就可以买房。第二章买不起房子，要不要逃离京、沪、广、深？

我有个朋友在江苏做法官，业内很多人都认识他，因为他写得一手好文章，是个不折不扣的才子。朋友的师兄邀请他辞职出来到北京创业，在一家大型互联网企业当法务，年薪40万元。

法官朋友思来想去还是婉拒了师兄的邀请。他给我算了一笔账：“徐律师你看，现在实行司法体制改革，国家重视法院工作人员的待遇，我在苏州的收入不错。我工作几年，家里资助我在这边买了房子。我买房的时候苏州房价还没涨，就算现在涨了，也就是一平方米一两万元，普通人不是不能承受。我现在可以住着大平层，可以开自己的车，还有足够的钱让我干别的。”“如果我去了北京，首先那里的自然环境和我这儿没得比。其次，一年赚40万元，够我在北京干什么？40万元在北京买不到什么好的房子，我只能租房子住。可是人在北京，你得穿得好吧，得吃得好吧，对女友也不能太抠吧，包你得买好的吧。这样算下来，我在北京的生活质量严重下降了。虽然我现在挣得不多，但是我过得好，你说是不是这个道理？”

我心里想：太对了。

一方面我们看到京、沪、广、深的工作机会很多，另一方面，我们又向往舒适的生活——除非你一辈子在北京、上海生活，感受不到什么叫作舒适的生活，否则你一定会意识到，你在北京、上海努力打拼得到的一切，和你承受的压力相比，也不见得是划得来的买卖！北京就是围城，外面的人想进去，里面的人想出来。到底哪个城市好，走过看过才有发言权。在我们这个时代，从一个城市到另外一个城市的时间和金钱成本都已大大降低。年轻人不要一辈子只待在一个城市。就算你只能待在一个城市，至少心里要明白，你是可以流动的，你不需要被户口和观念限制在一个地方。

比北京更好的城市有很多，比如纽约、芝加哥、伦敦、东京、香港，不是全世界的年轻人都觉得必须待在北京、上海。你去看看纽约的高楼，回来之后，北京在你眼里也就没那么高大了！现代都市的城区一般以写字楼为主，极少能见到工厂、农场和住宅。北京的住宅小区实在是太多了，所以政府现在也在推行人口纾解方案。我认为，在未来，城市里的高层住宅、公寓，应该留给年轻的创业者居住。稍微有钱的人，在郊区住别墅。既享受北京带来的工作机会，又能得到舒适的生活环境。现在有钱人买二环的房子，其他人去河北燕郊买房，这主要是因为中国的一线城市与周边地区相比，发展得过于不均衡。随着高铁的发展和中国基础设施建设的完善，这个问题一定会逐步得到解决。

我们国家正在努力解决这些问题，“行政副中心”、“京津冀一体化”、“人口纾解”等策略的主要目标就是促进区域繁荣。“冰冻三尺非一日之寒”，是京津冀一体化救活河北经济、振兴河北房价，还是创造出更多的“燕郊”，让北京更加拥挤，谁也无法预测。可以确定的是，如果北京限购——最近北京发布了更严厉的限购政策，缩短了贷款的还款周期，提高了首付比例，那么趁着河北周边一些还没有限购的城市正在进行大规模的高价土地招拍挂，在河北环北京、环高铁、环京张城际的区域买房，也可以作为刚需人群的一个选择。

2017年3月17日下午，北京市住建委、中国人民银行营管部、北京银监局、北京公积金中心四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（以下简称《通知》）。《通知》规定，居民家庭名下在北京市已拥有1套住房，以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。同时，暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。

如果你无法买北京的房子，但又有买房的需求，可以考虑把大本营放在河北，或者延长通勤时间，或者在周边寻找就业机会。2015—2016年，河北的房价上涨，并不是因为高铁开通刺激了购房人群的流动，而是因为政策上的调整——大量的北京开发商去河北周边拿地，开发商在招拍挂的时候给出了不可思议的高价，一下子就把房地产价格抬上去了。这是一种战略布局，而战略布局的最后一个环节就是购房人——看你买还是不买了！

我在上一章分析了刚需为什么要在北京买房，在这一章我要说：如果你是刚需，但是你买不起，或者不能买北京的房子，那你恐怕只能考虑加入“京津冀一体化”这盘大棋了。上海、广州、深圳也是同理。如果我是你，一方面为了家庭稳定而买房，另一方面开始提前设想，买在河北的房子价格暴跌了怎么办。这个房子过去每平方米大概值四五千元，最多不超过8 000元。如果房价暴跌，基本是要回到这个价位的。如果你的收入能承受这样的风险，这个方案还是可以接受的！

逃离京、沪、广、深可以不可以？

其实这是很好的选择，就像我前面说的那位法官朋友那样，能享受到舒适的生活。另外，我认为逃离京、沪、广、深的“逃离”，完全可以是在京、沪、广、深工作过几年，有了一定的行业经验之后，再回去发展——不失为一种曲线救国。一方面有了京、沪、广、深的工作经历，另一方面地方城市的发展良好，做一个会念经的外来和尚有何不可？

你可以现在就在家乡或者不错的省会城市物色一套好房子，把它租出去，然后在北京租房子，创业几年回去过潇洒舒适的生活。长远来看，如果经济发展得好，本地一样有机会。如果经济不好，你在北京抗打击能力更强，既解决了北京无房问题，又多了一个选择。

到了必须做出去留选择的时候，选一线，把二线房子卖了做首付；选二线，终止租约回去住！第二部分二手房怎么挑怎么买

我太太非常关注河北的房价。不管我赚多少钱回家，她都会告诉我，你看，我让你买XXX的房子你没买，亏了吧！这一下少了100万元！

这种事情经常发生，我这些年“亏损”已经上亿元！虽然她常说要买房，却从来没去看过房。

一旦下定决心买房，出手就要快。我认为世界上最蠢的事情，就是心里知道要做一件大事，这件事情要让你一掷千金，甚至搭上你的身家性命，你却不着急！

这一点儿也不奇怪，我见过太多客户，房产证下不来、开发商破产、房子漏水、沉降，甚至变成危房，他们都不着急。他们明白这些大事对他们有重大影响，但是一旦事情搁置下来——尤其是那些需要他们付出很多时间和精力的问题，他们就会充满惰性。我们往往更愿意投身于那些牵扯精力、收益不高，但是略微急迫的小事儿——比如，上班！

你不愿意请假，不愿意耽误工作，不愿意跑一趟，而实际上，买房这件事，辞了职去干都不能说太过分，更何况请几天假呢！我的朋友晚到了半个小时，房子就被卖完了。所以一旦真的想好了要买房，一定是不惜一切代价立刻行动。你和太太（老公）就应该立刻四处联系看房。

在这一部分，我们说说为了买房，都要准备什么。一场二手房交易的攻防战

黄建华卖房的时候从来没想过，房价会涨得这么厉害。卖房子的时候，60平方米的房子卖了200万元，转眼间房子就涨到了350万元。本来想添些钱以小换大，现在卖房子的钱还不够把原来的房子买回来，黄建华晚上愁得睡不着觉。

杨萍也没想到，房价涨得这么离谱。之前为了熬到满五唯一，杨萍按照中介小王的建议，推迟了网签的时间。虽然合同签了，定金交了，首付也交了一部分，杨萍还是心里没底，觉得空落落。她听说，单位同一时期买房的同事都被毁约了。坏消息接踵而来，杨萍觉得每天就像有把利剑悬在头顶，时刻不得安宁。

左思右想，黄建华给中介小王发了短信。“小王，我是你黄姐。我有件事情不知道当讲不当讲。”“黄姐，什么事？”“我打算买的那个房子，出了一些问题，你黄姐可能没办法买那个房子了。我卖房子的时候就跟你讲过，卖房子是为了换一个大的接我父母过来住，现在换是不可能了，所以你想想办法我能怎么处理一下？”“黄姐，你是什么意思啊？”“小王，你看能不能和对方商量一下，就是那个买家，我们上一次谈合同比较仓促，我和她也没有认真地沟通，就被你们忽悠着把合同签了。结果你们给我找的这个买家，一直拖着不办手续，她也有责任。”“黄姐，您是不打算配合走流程了吗？”“不是我不配合，实在是我心有余而力不足啊！”“黄姐，这我很难办的，毕竟合同都签了。你们都是成年人，不能说谁忽悠谁，白纸黑字你必须遵守啊！”“我也有我的苦衷，要不你先和买家沟通沟通。万一要是能行，黄姐一定重重感谢你。”

小王在中介门店干了六七年，是门店少有的老员工。这几年房价每年暴涨，同样的桥段小王已经经历过好几轮。虽然他的收入让他感觉自己永远买不到房子，但是这么多年的积累他也不愿意放弃。

小王每天早上7点起床，晚上12点才下班，一遇到签合同就有可能熬夜到凌晨，已经很久没放松休息过了。这几年虽然当中介好赚钱，但是到了底层员工这里，收入不高不低。好的时候一两万元，不好的时候几乎没有收入。

从2009年入行开始，为了卖掉一套房子，小王要带十几拨人去看房。有了中意的买家卖家之后，他又担心单子被同行撬走。黄姐要毁约，小王首先想到一定是隔壁中介的人搞的鬼。他骂了两句粗口，诅咒了隔壁门店从店长到店员的每一个人，包括平时没事儿就和他一起抽烟的小胡。说不定就是小胡搞的鬼！小王一边这样想，一边给杨萍打电话。

该来的总会来。

杨萍一直觉得最近做什么都不顺，早上起床孩子打翻了饭菜，自己在上班路上扭到了脚，到了单位发现重要的资料忘在家里，想让老公帮忙回去拿又联系不上人。

小王的电话带来了杨萍一直“期盼”的那个坏消息——业主要毁约了。

杨萍一时没了主意，拼命给老公打电话。

双方通过中介小王，约在了中介总部见面。

不管结果如何，双方都抱着一丝幻想。

黄建华希望买家通情达理，同意自己把定金退回去，合同解除，买家抓紧时间去买别的房子。她就可以把房子卖贵一点儿，勉强按照自己的想法实现换房的计划。

让父母来北京和自己一起住，这件事黄建华说了有五六年了。她希望父母能看到她住大一点儿的房子，至少不被自己在老家的姐姐比下去。姐姐的房子有140平方米，每年回老家黄建华都不肯过去住。她心里不好受。

杨萍来北京熬了这么多年，一直和老公租房子住。当初结婚的时候父母就不同意杨萍嫁给没有车没有房的丈夫。杨萍和丈夫在校园就相恋，毕业就结婚，没少受家里的压力。现在终于“苦媳妇熬成婆”，能买一套自己的房子了，没想到竟然遇上了毁约。

杨萍现在最恨的人有三个。一是中介小王，要不是小王说晚几天网签就可以避税，杨萍不至于这么被动，虽然她也搞不清楚网签有什么好处，但杨萍就是觉得网签了就不怕了。

二是丈夫，当初买房的时候丈夫说，现在房价涨得快，别避税了先做网签，杨萍没同意。昨天晚上丈夫说了一句：“就怨你贪小便宜不听我的，要不然多付两万元也就搞定了。”杨萍觉得嫁错了人——我这么烦的时候你还怪我！

杨萍恨的第三个人是黄建华，心里虽恨，嘴上却不能说。杨萍装出一脸笑容，一口一个黄姐，希望黄建华改变心意，继续按照合同网签。

一屋子人坐下，双方都很尴尬，一度出现冷场。

中介公司的法务、店长、中介小王和新人小李作陪在两侧。

小王先开了口，说：“黄姐，你不是说你有事要和杨姐商量吗？你说啊。”

黄建华尴尬地笑了笑。她在来的路上就一直琢磨，怎么能既不像是自己违约，又把合同解除掉。“这个事儿是这样的。我看了我们那天签的合同，我认为这个合同不太完善。”

中介的法务一听坐不住了：“怎么不完善？我们公司好几万份合同都是这么签的，你说说，哪有问题你指出来！”

店长是个老人儿，拦住法务，说：“别说话，让黄姐先把话讲完。”

黄建华挺了挺腰。“就是网签的时间这一块，我们合同约定是3月做网签，现在都4月了，网签还没做。这个怎么解决？”

小王这时候赶紧说：“黄姐，这可跟之前说的不一样啊，第一，是你们双方商量好，等房子满五唯一再过户，所以网签做得晚。第二，你们可是有补充协议的。”

法务说：“对对对，黄女士你搞错了，你说的3月做网签是你们第一份合同上的，你们最后要看补充合同，以补充合同为准。”

黄建华听了一愣，她没想到，同一件事，签了三份合同，时间还不一样。

杨萍也很晕，签合同那天，中介让他们从下午1点一直谈到了凌晨1点，大部分时间都在砍价，签合同一共就用了几分钟。杨萍从买房，到交钱，到现在业主要毁约，还没仔细看过一次合同。

法务用笔在合同上勾出和网签有关的条款。杨萍一看，果然三个地方有三个不同的日期。

第一个日期写在一张简陋的居间买卖合同上，合同约定3月就要网签。第二个日期写在双方签订的范本合同上，这个合同非常精美，上面也写着3月网签。第三个日期写在补充协议上，这个补充协议是当时中介手写的，上面写着由于该房屋即将满五唯一，双方同意延长网签的时间。除了这个条款，还有一些关于怎么付款的约定，说得都比较含糊。

杨萍本来觉得自己非常占理，现在又突然觉得心里有点儿没底。小王这孩子虽然很热情，一口一个姐，但是怎么看也不觉得牢靠。

长得年轻不能怪小王，小王是非常希望这一单能成的。虽然他心里觉得黄建华说一套、做一套，但是又不敢得罪业主。小王忍着情绪，打算继续做黄姐的工作。“黄姐啊，咱们当初说好的，合同里面也写了，你怎么能不认呢？”

黄建华有自己的道理，她认为只要签了合同、写了日期，就应该遵守。没有遵守约定，故意去避税，是中介和买家的问题，和自己无关。你们不着急过户，耽误了我买房的时间。房价如果没涨，我也不说什么。现在房价一直涨，我比你们还着急！

买房的希望早点儿过户，卖房的也是如此。事与愿违，现在这多出来的150万元，谁也不愿意让。

时间就这样在扯皮中度过，买家的意见是立刻办网签。卖家的意见是要就违约问题讨个说法，解除合同，最多退还定金。双方也一步步丢掉了伪装，情绪越来越激动。黄建华先是骂起了中介，接下来杨萍也忍不住骂了黄建华，双方从屋子里面一直吵到了中介总部的大堂，保安、其他中介都跑来劝架，周围全是围观的其他买家和中介。旁边有个中介带着买家路过，中介说：“我们这儿天天都这样，现在房价涨得快，一天吵三五回都是正常的。”话还没说完，隔壁的一个房间传来拍桌子砸东西的声音，听上去应该是打了起来。

双方不欢而散，各回各家。黄建华开始认真研究合同，准备找一个毁约的理由。虽然她努力想要看懂合同，无奈就是看不懂。她决定找个懂行的人帮她指点两招。

正好黄建华有个在房管局上班的战友，是多年的老交情。黄建华给战友打了电话，绕来绕去地讲了自己的事情。战友很快领悟了黄建华是要毁约。战友告诉她，如果没做网签，可以在房子上面设置抵押。房子被抵押了，对方就无法办理过户手续，只能要违约金。

黄建华一听，眼睛就亮了。她突然看到了自己人生的希望。

要办抵押，就要签一个借款协议，要有一个人来配合她。这个人必须知根知底、非常可靠，同时买家又不认识。符合这个条件的人并不多，大部分人都不愿意配合做这样的事情，再者说，黄建华也不想让别人知道她卖房子要毁约。

经过一番商量和思考，黄建华想到了远在老家的姐姐。

这一次，黄建华决定抛下她和姐姐多年的恩怨，再次拾起血浓于水的亲情。

黄建华和姐姐商量，让姐姐配合她做了一份300万元的抵押借款协议，在自己的房子上设置了抵押权。

在黄建华运作抵押的这段日子里，杨萍也没闲着。和黄建华一样，杨萍把自己的买房合同翻烂了。杨萍决定，既然自己不懂法律看不懂合同，不如找个律师来咨询一下。

杨萍想起她有个学法律的小学同学，于是千方百计辗转找到了同学的电话。同学虽然不是律师，但是在司法局上班，杨萍把合同给同学看，同学跟杨萍是这样说的：“合同约定得很清楚嘛，不过这个网签确实没写清楚，是你的中介有问题！”“那我该怎么办？”“这个，不太好办。”“那你看，这三个地方都有日期，我现在是不是违约了？”“这个，不太好说。”

杨萍和同学聊了一个小时，杨萍觉得有点儿话不投机。同学嘴里没有一个确定的答案，都是不太好办、不太好说。杨萍感觉这同学也不可靠，还是花点儿钱找律师吧。

一出同学单位的门，迎面就看到律师事务所，杨萍就进去找律师聊聊。从一家律所出来，发现整条街上有好几家律所。于是杨萍想，反正今天也出来了，干脆问到底。律师有的收咨询费，有的不收咨询费。有的看着连律师都不像。有的说连律师费都不收，打赢官司才收钱。还有个律师暗示杨萍，自己在法院有关系。

杨萍通过反复咨询，得到了几种意见。

第一种意见是认为这个约定没有问题，虽然网签晚了但是杨萍不属于违约。

第二种意见是认为杨萍已经违约。有个律师说，范本合同是官方的，效力最高。中介写的补充协议不严谨，是无效的。

杨萍心里想，房价涨了这么多，又是当初说好的，无论如何也应该是对方违约才对，所以杨萍决定首先排除认为杨萍违约的律师——这律师没说到杨萍心里。

尽管有好几个律师都说是对方违约，但是律师的后续观点又不太一样。有的说，杨萍应该解除合同，让对方双倍返还定金。有的说，杨萍应该起诉要求法院判继续履行合同，办房产证。有的说，杨萍可以让法院判决赔偿房价上涨的损失。还有的说，杨萍现在交的定金太少，不能继续履行合同，也不能赔偿损失。

杨萍有点儿发懵，但是本能让她认为，房价涨了这么多，要房一定比要钱合适。所以她决定请个帮她要房的律师。杨萍回到家，和老公商量了两天，终于决定通过熟人再找一家律所，让律师帮他们两口子要房。

咨询了8拨律师，杨萍和丈夫选择了一位他们觉得还可以的律师，律师帮他们写了起诉状，去法院立案，开庭。

春天买房，夏天出事，秋天开庭，年底出判决。杨萍没有觉得这个事情多浪漫，她度日如年。

生平第一次打官司。

第一次委托律师。

第一次立案。

第一次开庭。

第一次等判决。

第一次败诉。

杨萍做梦都想不到，这些第一次，一次比一次沉重，一次比一次焦虑，一次比一次无奈。杨萍感觉自己患上了严重的抑郁症。她的丈夫也没有好到哪里去。官司不利，事业不顺，两口子经常为了买房的事情吵架。杨萍觉得，丈夫对自己不够关心。杨萍的先生认为，杨萍已经着了魔。

从请律师到递交材料，杨萍跑了无数次律所。杨萍请的律师也认为杨萍是个非常麻烦的客户。她为了这套房子，赌上了一切时间和精力，律师写的每一份文件，从代理协议到委托书、起诉状和证据材料、代理意见，杨萍都要一字一句看个明白仔细。

杨萍觉得，签买卖合同的时候，自己就是没有好好地花点儿时间看仔细，所以才被对方钻了空子。她一直认为，这个官司的关键就在网签的日期上。只要法院对网签日期的认定不出问题，胜诉就十拿九稳。所以她一直非常后悔，当时没能把合同上三处网签的日期，全部改成4月或者更晚。

律师和杨萍连一个标点都要反复修改。有的时候律师有别的案子，杨萍就在律师的办公室熬上一整天。司法局门口的小路，成了杨萍消磨时间最多的地方。她单位的领导很不高兴，因为她动不动就请假。一开始大家还能互相理解，久而久之，领导也暗示她，再这样下去就要和她拜拜了。

去法院立案的时候，杨萍一大早就过去排队，恨不得第一个冲进法院。法院的正门不开，必须走侧门过安检，杨萍手里拿着起诉状，和很多人一起排队。排队的时候杨萍听到“中介”、“房主”这些关键字，立刻敏感了起来。原来排在她前面的夫妇也是二手房买家，和她一样，遇到了业主毁约的问题。

立案庭的法官很和气，杨萍没有遇到想象的立案难问题，法官帮她从起诉状里找了几个错别字，修改之后交了上去，让她去交诉讼费。杨萍的诉求是要求对方过户给她，杨萍觉得无论如何都要在这个基础上让业主黄姐赔偿她的损失，可是杨萍也不知道自己都有哪些损失。

她想加上误工费、差旅费、律师费等，可是律师都不同意，说这是不能胜诉的。

精神损害赔偿有没有？杨萍觉得，既然我是守约方，对方是违约方，对方看到房价涨了就不给我过户，严重地影响了我的身心健康，使我患上了抑郁症，夫妻感情也出现了裂痕，对方就应该赔偿我的精神损失。

她的想法被律师泼了冷水，律师告诉她，这是无法被支持的。

于是杨萍又找到了合同上的一个条款：“如果一方违约，需要向守约方赔偿总房款的20%，同时向居间方赔偿居间服务费。”

律师告诉她，她有可能要到这个违约金，法院支持到什么程度，不好说。

不好说，和司法局的那个老同学的口头禅一样。好像一遇到什么关键问题，就是不好说，这搞得杨萍没了主意。最后，对业主的愤怒、恨意，随着之后和黄建华的几次不欢而散的调解，终于压倒了理性。杨萍觉得无论如何都要业主赔偿20%的总房款，才能弥补她心灵的创伤。

法院告诉杨萍，总房款的20%大概是40多万元，要按照这个诉求缴纳7 000多元的诉讼费。算上15 000元的律师费，这场官司还没打，两万多元又没了。

杨萍千盼万盼，终于等来了开庭。黄建华并没有出庭。

毁约并不是一件让黄建华心安理得的好事情。相反，她每天都在担心自己做的抵押东窗事发，甚至到了晚上，黄建华还会做噩梦，梦见自己被警察带走。

中介小王隔三岔五就会给她打电话，问她到底是什么想法。

说白了，无非是房价涨了，你想加多少钱？

黄建华也不知道该加多少钱，就在这个过程中房价又涨了不少。

每天都有人给黄建华打电话报价格，可是黄建华并不敢卖掉她的房子。

有人给她出主意：卖了房，这个买家就是善意第三人，有了善意第三人，也可以让她保住房子。

黄建华一直希望把自己做的假抵押解除，但是她又不敢解除。她担心一旦这边解除了抵押，那边就被杨萍查封了房子。

思来想去，一面是官司和麻烦，另一面是飞涨的房价。黄建华决定干脆豁出去，开口找杨萍要钱。

要多少钱比较合适？黄建华考虑自己卖房是为了换房，而现在自己这套房子的价格差不多要360万元了，涨了160万元，就算双方各承担一半，还需要杨萍再出80万元。于是黄建华决定，就找杨萍要120万元，杨萍总要和她讨价还价，这样她再让到80万元。自己可以心安理得，无愧于心。杨萍也可以“白得”80万元。大家都不吃亏。

小王终于让他的黄姐开了金口，却不敢立刻把消息告诉杨萍。在这么长的时间里，小王不仅给黄姐打电话，也天天给他的杨姐打电话。这笔中介费赚得可是真不容易。

黄姐虽然可恶，但是至少通情达理，你给她打电话她还陪你聊。虽然她从来不承认也不认为自己才是坏人。

杨姐就不一样了。违约的事情逼疯了杨萍，而小王是杨萍最痛恨的三个人之一。每次小王打电话过去，杨萍就是劈头盖脸地训斥，所以小王后来就不太愿意给杨萍打电话了。

小王认为杨萍已经疯了。虽然他希望杨萍能说个数字——违约他见得多了，在他看来，不打官司最好，这样他可以拿到中介费。房价涨了，大家各自承担一部分呗，你非要对业主搞什么道德谴责，这个事情自然没办法谈下去。

就是因为吃透了杨萍的脾气，小王把电话打给了杨萍的丈夫。电话里小王并没有跟杨萍的丈夫说，黄姐要加120万元。因为他知道，这么高的数字，杨萍是死都不会答应的。因此他耍了个心眼，告诉杨萍的丈夫，业主要加钱，大概要加80万元。不知道是不是小王见得世面太多，一下子就蒙中了黄建华的底牌。

杨萍的丈夫对杨萍更加了解，他认为，杨萍不可能接受80万元。所以杨萍的丈夫干脆又打了个5折，告诉杨萍，对方提出来要加40万元。

杨萍听到这个数字，感觉很崩溃。白纸黑字约定花200万元买个房子，现在突然又多出40万元，很可能还不能贷款，这到哪里弄钱？买房子的首付，掏空了杨萍夫妇多年的积蓄。杨萍本来是不愿意厚着脸皮找自己爸妈要钱的，她想让爸妈多认可自己和丈夫。现在为了在北京买个房子，遇到毁约已经瞒着家里，怎么开口再去朝父母要钱？丈夫是农村苦孩子出身，也是家里唯一的大学生，上面一个哥哥下面一个弟弟。弟弟的房子还没着落，这些年不往家里寄钱，不给弟弟出钱盖房，已经是丢人丢到村里了，找丈夫家里要钱在北京买房也不可能。

杨萍不是傻瓜，虽然她快疯了，但是不管40万元拿不拿得出，她都决定先去见见黄建华。

就在杨萍张罗立案的当下，黄建华和杨萍夫妻又出现在中介总部。中介总部依然是热热闹闹，一天四五拨拍桌子吵架。黄建华和杨萍在一群中介的环绕下，挤在小房间里谈判。

杨萍是要打官司的，她这辈子从来没像今天这样，充满了法律风险防范意识。她感觉自己今天必须搜集到充分的证据，必须录音。杨萍自己要录音，也要求丈夫一起录音。用什么录？她从市场买了一个录音笔，这个录音笔看上去像个汽车钥匙。

杨萍担心录音录不清楚，所以把“车钥匙”往桌子上一扔，然后把自己的手机开了录音，也往桌子上一扔。她的丈夫也如法炮制。

黄建华看到他们两口子一脸紧张，又把手机扔在桌上，就猜到这两口子在录音。于是黄建华也把手机扔在桌上，开始录音。在场的中介公司的经理、小王还有法务专员一看这个场景，干脆也把手机拍在桌子上，大家嘴上不说，心里的默契算是有了。

黄建华本来是打算报价的，但她突然想到，一给对方报价，自己就违约了。所以她意识到无论如何也不能说涨价的事儿。杨萍这一边更是如此，明明对方违约，自己是守约方，主动加钱给人家，算怎么回事？

于是黄建华还是讲，合同约定网签的时间是3月，杨萍为了避税非要拖到5月，是杨萍违约。杨萍一听就来气了，你让中介小王约我们来谈，你自己又不提加钱的事情，我们怎么谈下去？于是杨萍也干脆旧事重提，说以补充协议为准，我们已经问过律师，我们要起诉。

小王在旁边，越听越不对。本来是约双方来讨价还价调解的，怎么好好地说到打官司上去了？他赶紧来圆场。小王对黄建华说：“黄姐，你不是要和杨姐好好谈谈吗？你上次跟我说的方案，还算数不算数？”

黄建华自己提出来要加钱，她心里明白得很，但是看到一桌子的手机，她又心虚了。所以任小王怎么追问，她也不开口提120万元的事情。谈判陷入了僵局。杨萍一开口就带着火药味儿，杨萍丈夫为这个事情也经常和妻子吵架，现在是一言不发。门店经理打圆场，说的都是和双方没关系的事情，比如这个房子怎么怎么好啊，房价如何火爆啊，现在买房的人多多啊。大家就这样开始聊起买房，聊起在北京生活打拼不容易，聊黄建华为什么要换房又换不了房，杨萍多在乎买这套房子。

气氛倒是缓和了，事情无从说起，这个时候一个电话打了进来，是杨萍的领导。杨萍的领导问杨萍又跑哪里去了，让她赶紧回去处理工作。杨萍接完电话，她的丈夫也表示单位还有事情。两口子商量了一下，她老公先回去上班，留下杨萍自己继续抓紧时间谈价格。

黄建华可能终于对这两口子有了一点儿怜悯之心，加上中介的劝说，她也不想熬下去了。黄建华重复了一遍自己非常不容易的说辞：“我卖房是为了换房，房价涨了很多，合同约定的网签又拖那么久，我错过了换房的机会，所以，我想加钱。”

加120万元。

听到这个数字，杨萍的嘴张开又合上。她直接抓起桌子上的“车钥匙”朝黄建华砸过去。小王一看势头不对，赶快拦住，黄建华也没想到杨萍发了疯。谈判是不可能谈下去了，不被杨萍咬上两口就不错了。黄建华大骂杨萍是疯狗，抓起手包，灰溜溜地回家了。

杨萍留在中介那儿生闷气，她没心思回单位，也不想回家，这几个月积累的情绪瞬间爆发出来，眼泪不争气地往下流。

杨萍在中介门店里哇哇大哭。中介们纷纷开始安抚杨萍的情绪。

门外，又有买房人和中介被哭声吸引停住脚步。有人说：“这个月都第三个人在这里哭了。”小王冲出去朝着冷嘲热讽的同事吼：“关你屁事！走远点儿。”杨萍也不知道是听见了，还是没听见，她哭得更厉害了。

晚上杨萍回了家，突然想起来，虽然心情不怎么好，但是至少录到了音。她开始找自己的“车钥匙”。“车钥匙”找不到，她想起来，那个车钥匙一样的录音笔已经被她拿来砸人了，可能还在中介那里。大半夜的找不到中介，杨萍只好翻手机。录音笔不值几个钱，丢了就丢了，证据才是最重要的。杨萍的丈夫先走，房主开口要涨价的录音，丈夫也没有，最后就指望杨萍的手机。可是杨萍这个时候才发现，她领导的那通电话打进来的时候，录音就停止了。

杨萍没想到，这是她和黄建华的最后一次见面。杨萍找不到录音笔，当时假装录音的中介都没有真录音，就算中介有录音，杨萍也怀疑中介出于私心没有给她。小王彻底丧失了杨萍的信任，在杨萍眼里，所有的人都是骗子，都在联合起来骗她。

黄建华是再怎么约也约不出来了。黄建华隐约感觉这个事情自己做得不太好，但是杨萍发了疯，黄建华并没有感到愧疚。相反，她觉得自己的判断是正确的：这才刚签合同没多久，杨萍就已经这样不讲道理。

若是她把网签做了，贷款办了，到时候杨萍还不知道要做出什么样的事情。黄建华觉得问题主要出在杨萍身上，她早就隐约觉得这个女人精神不正常，这次事件让黄建华坚定了毁约的信心。同时，她更不着急卖房了，既然杨萍已经请了律师，她也要抓紧时间去请一个，早晚不都是收到传票嘛！

杨萍为这场诉讼做了非常充分的准备。网上的文章，只要是对她有利的，就都一篇篇打印出来。律师准备的代理意见内容很短，杨萍自己又加了整整三张纸的内容。

黄建华没有出庭，她请了代理律师。法官在一个午后主持了庭审。开庭之前，法官问双方能否调解。被告律师很痛快，说可以调解。杨萍的律师看着杨萍，杨萍也看着律师，律师使了个眼色，杨萍也使了个眼色。律师立刻领会了客户的想法：好！于是，律师就转头跟法官说，我们也同意调解。

杨萍突然感觉自己和律师缺乏默契，因为她不想调解，她觉得案子十拿九稳，她瞪眼的意思是：干到底！

于是，法官说：“被告，大家都明白是怎么回事，就别浪费时间了。你们说吧，要加多少钱，说个数字。这是调解，说了也不用承担后果。”

被告的律师是个小女孩，讲话软软的，说：“法官，我们客户说，要是对方能接受，我们也可以谈，我们确实是考虑这个案子，对方也有违约什么的问题，我们客户卖房子是要换……”

法官突然打断了被告律师的发言：“别说那些没用的！一会儿开庭可以说，懂吗？！你就说你们加多少钱吧，我看看双方能接受的价格接近不接近，不接近咱们赶快开庭，我手上尽是这种案子。”

被告律师被法官一吓唬，挺怯懦的，说：“法官，我们要120万元。”

杨萍听到120万元，就有摔东西的冲动。她刚把手里的案卷材料举起来，就被自己的律师拦住了。

法官严厉制止了杨萍的行为，让原告少安毋躁。

法官问被告律师：“你说120万元是加120万元的意思吗？还是你们就要120万元？”

律师说：“当然是加120万元啊。”

法官扭脸一看杨萍的脸色，就知道调解不下去了，但是本着能调解一个是一个的精神，法官还是问杨萍，愿意加多少钱。

杨萍说：“一个子儿也不加！做梦！”同时她还重重地拍了一下桌子。

法官说：“行，那我就不调解了，这没法调解，咱们开庭吧，原告我给你强调一下啊，接下来你不许在法庭上拍桌子。再拍一次桌子你就出去。”

杨萍虽然满肚子火气，但是她不敢得罪法官。

法官又确认了一次，杨萍保证不再拍桌子，于是法官一敲法槌：现在开庭！

杨萍和她的律师不申请法官回避，念了起诉状，陈述了代理意见，提交了各项证据。杨萍害怕错过任何一个细节，律师讲过的事情她要反复讲。法官越来越没有耐心，杨萍甚至开始觉得法官被对方收买了。法官经常打断她的发言，法官总是说：“原告，已经讲过的观点就不要再讲了，有新的观点吗？”

杨萍对自己的律师也非常不满意，这个律师都不怎么说话。对方的律师虽然是个小姑娘，但是话很多，怎么自己的律师也不帮着反驳呢？

等原告出示完证据，被告拿出一份证据，证明这个房子已经办了抵押登记。

法官一看，就明白怎么回事了。杨萍的律师也神色大变，只有杨萍还被蒙在鼓里。杨萍一是不知道房子被抵押了，二是不明白抵押有什么用。

法官看原告不说话，就问原告：“原告，你们发表质证意见啊？”

杨萍知道法官在问自己，但她又不懂，所以她就看律师。律师想了半天，不说话。法官于是又问了一遍：“证据三性认可不认可？”

律师说：“不认可！”

法官说：“真实性也不认可吗？”

律师说：“不认可！”

法官问：“那你申请鉴定吗？”

律师犹豫了一下：“不申请。”

法官说：“那你到底认可不认可真实性？”

律师说：“认可。”

法官说：“那关联性呢？合法性呢？”

律师说：“不合法，没有关联。”

法官扭脸对着书记员说：“把这个记下来啊。原告还有其他意见吗？”

杨萍一看，虽然她不懂，但是她有种强烈的预感，自己正陷入绝境，而且律师也靠不住了。

杨萍赶紧说：“我们还有意见。”

法官说：“你们有什么意见？”

杨萍说：“抵押是什么啊？”

法官乐了，说：“你问你的律师。原告的律师，你还有观点要补充吗？”

律师这时候才稍微缓过来一点儿，跟法官说：“法官，我们认为这个抵押不影响我们的诉讼请求。”

法官问律师：“怎么会不影响呢？”

律师答不上来。

法官接着问：“原告，你要不要变更诉求？”

律师又答不上来，转头看杨萍。

杨萍感觉很崩溃，她搞不清楚抵押是什么情况，但是法官不给她解释，律师好像也不懂，整个法庭没人能帮她了。她转头向自己的丈夫求助。

杨萍的老公坐在旁观席上，也很着急。他是程序员出身，思维比较有条理。他就跟杨萍说：“我们能不能商量商量？”法官一看，真有意思，旁听席的人员按程序是不能发言的。法官好心地提醒了一下原告的丈夫：“旁听人员不得发言，再发言就要让你退庭啊！”然后法官跟杨萍说：“你们要不要变更诉求，变还是不变，告诉法官。”然后他又扭脸对原告的律师说：“人家都抵押了，你们怎么也不做个保全啊？”

这时候律师感觉不太对，法官好像在引导客户怀疑自己。这个时候他的思路倒是清楚了，他说：“法官，我们觉得这个抵押是假的，就算抵押是真的，也是业主伪造的，是为了对抗我们的诉讼请求，我认为，这个抵押，就和我之前说的一样，对我们的诉求没有影响。”

法官说：“那么你们就是不要求变更诉求，对吧。”

律师不说话了。

法官又问了一遍。杨萍又看律师，律师看杨萍，杨萍想了想，豁出去了，她感觉法官好像在帮她，又好像要害她，她鼓起勇气，问法官：“我们变更什么诉求？”

法官于是解释：“这个房子被抵押了，你的律师认为这个不影响继续履行合同。我提醒你啊，虽然我不能在判决之前对案件发表观点，但是你有很大的风险，你愿不愿意变更诉求？”

杨萍说：“怎么变更？”

法官说：“就是把合同解除，让被告赔偿你的损失，你要违约金。”

杨萍想：我们家就交了5万元定金，双倍返还定金，也不过是10万元。我这大半年受的委屈、流的眼泪、吵的架、付出的心血、耽误的工作，哪里是这一点点钱能兜得住的？

杨萍摇了摇头，退房，绝对不可能！

法官于是又问杨萍：“原告，那你愿不愿意代被告清偿债务，解除抵押？”

杨萍问法官：“清除谁的债务？”

法官看了看被告提交的证据说：“黄建华的债务，300万元。”

杨萍表示，坚决不同意。

法官又劝了杨萍几次，也感觉再这样问下去，自己就有点儿超越权限了，所以法官也就不再说什么，干脆结束了开庭审理。最后法官再次询问双方能否调解。杨萍说：“不同意调解！”法官说：“那好，今天休庭，回家等判决吧！”

法官顿了顿，又说：“原告，你最好多找人问问，你懂我的意思吗？”

杨萍是不懂的。对她来说，黄建华欠钱跟她毫无关系，黄建华是她生平最恨的人没有之一。她怎么可能替黄建华还钱呢？

不久之后，杨萍就收到了法院的判决。

法官梳理了双方的争议焦点，共有两个。杨萍最关心的第一个焦点是这个案子是谁违约，也就是合同上的三处网签时间以哪个为准。法官认为，以补充协议为准。这是在杨萍和她的律师意料之中的事情。因此，拖着一直不办网签，黄建华构成违约。

第二个焦点是这个合同能否继续履行。法官认为，黄建华把房屋抵押，已经客观上阻断了继续履行的可能性，杨萍不同意代黄建华清偿债务，又不同意变更诉讼请求。因此判决驳回杨萍的诉讼请求。

杨萍拿到判决书的时候，表现出了出人意料的平静。因为她在离开法庭时，就感觉自己要败诉。她意识到两个问题，第一，必须搞清楚抵押对于过户的影响；第二，赶紧换个律师。

杨萍辞退了原来的律师，找到了新的律师。在寻找律师的过程中，有的律师给杨萍讲清楚了这个案子的来龙去脉。杨萍终于明白，原来她是有其他选择的，如果解除合同，至少还可以要求赔偿损失，如果坚决要房子，也可以替黄建华偿还300万元债务，这样虽然自己亏了100万元，但是至少可以得到一套价值近400万元的房子。多出来的100万元，她还可以去找黄建华要。

杨萍和新找的律师改变了诉讼的思路，她决定一边起诉要房，做保全，一边起诉黄建华和她的姐姐，设法撤掉抵押。杨萍希望在未来，能够不用多出钱就拿到房子。

即便如此，杨萍还是感觉自己亏了很多。亏掉的心血就不说了，请律师的费用、诉讼的费用、耽误的工作，加上自己看心理医生的费用，算来算去，实在不是一笔小数目。别人见到杨萍都说，她好像一夜之间老了10岁。第三章买房准备之资格认定

买房的第一步，是要有购买资格。在全国限贷、限购的大背景下，购房人要取得购房资格，一般需要有本市户口，或者缴纳一定年限的社保。

有的城市规定比较严格，社保必须连续，不能中断。有的城市规定比较宽松，社保可以中断。很多购房人无意之中毁了约——自以为有购房资格就交了定金，但是实际上并没有。幸好购房资格审查往往是成交之后的第一步，所以大部分当事人都能及时止损。有的购房人轻易相信中介的判断，导致自己毁约。那么，政府和银行是怎么知道你家有没有房，有几套房呢？有个规则叫“认房又认贷”。

认房，就是看包括你、你的丈夫（妻子）、未成年子女在内的家庭，在打算买房的这个城市里，有没有房屋登记系统或者合同网上备案系统里面的记录。所以在“认房”的情况下，在其他城市有房子是不会影响购房资格的。

试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]

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