停车管理服务中,业主与物业公司的关系(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)


发布时间:2020-06-05 18:29:51

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作者:编辑部

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停车管理服务中,业主与物业公司的关系

停车管理服务中,业主与物业公司的关系试读:

【解决路径】

①调解。物业管理民事纠纷的调解,包括民事调解和行政调解两种。

民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、组织和个人,由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见,经双方同意并执行,由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后,当事人一方如不执行,则前功尽弃。

物业管理纠纷的行政调解则是借助政府主管部门的力量进行调解处理,如一方不遵守执行,则要借助司法程序来解决。

②仲裁。

可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议,主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。

仲裁解决物业管理纠纷必须有当事人认定的仲裁协议。仲裁协议要写明请求仲裁的意思表示、仲裁事项和选定的仲裁委员会。

仲裁协议有两种方式:一种是在订立合同时就约定一个条款,说明一旦有争议就提交仲裁,这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁的书面协议。

与司法审判的两审终审制不同,仲裁裁决是一裁终局的。

③诉讼

当事人通过诉讼方式维护自己的合法权益。

当事人一方违反物业服务合同约定造成另一方损害,发生违约与侵权竞合的,另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉,由法院根据诉讼性质依法确定管辖。

1.业主交纳了停车场地使用费,与物业服务公司构成保管合同关系吗?

【分析解答】

根据《合同法》的相关规定,保管合同成立必须具备两大条件:一是当事人双方需要对保管事宜达成一致的意思表示。业主与物业服务公司之间就车辆保管达成一致的形式主要有,业主和物业服务公司单独书面签订了车辆保管合同,或在物业管理服务合同中订立了详细的关于车辆保管的约定,或物业服务公司在所提供的场地上设置有包含对车辆进行保管意思的标识。二是需要交付保管物。业主或使用人应将车辆停放于物业服务公司指定的场所内,未经物业服务公司允许不得随意将车辆开出停放场地。只有以上两个条件同时具备,业主与物业服务公司之间才成立车辆的保管合同关系。

【基本案情】

2002年1月10日上午,邹某驾驶轿车回家并将其停放在所居住的小区内其固定的停车位上。待处理完事务意欲出行时,邹某不禁大惊失色,车子不翼而飞了。车子好端端地停在小区,大白天竟然遭窃,邹某认为小区物业公司负有不可推卸的责任。物业公司既已收取其所交纳的本月停车费100元,却未尽到管理之责,于是一纸诉状将物业公司告上法庭,要求其赔偿除去保险公司理赔部分以外的各类损失共52,873元。而物业公司则认为事不关己,其虽然向邹某发放了停车证,但双方间并未形成保管关系。停车证背面赫然明确停车费性质是场地使用费,与车辆管理无关。

法院经审理认为:双方通过“停车证”体现出一致的意思表示为驾驶员负有按指定位置停车,和按时交纳停车费的义务,物业公司收费后有义务为驾驶员提供固定车位,但这种停车管理与保管车辆无关。物业公司主观上无替邹某保管车辆的意思表示,客观上邹某也未将车辆交付物业公司管理,车子进入小区后移动与否并不受物业公司的控制,而车辆何时由何人驾驶出小区物业公司更无法控制,因此双方之间不存在保管合同关系,物业公司对被窃车辆并不负有保管义务。诉讼中,邹某亦未提供充分有效的证据以证明物业公司存在过错,故其要求物业公司承担赔偿责任缺乏依据。上海市闵行区人民法院判决驳回了邹某的诉讼请求。

【案例分析】

在本案中,业主与物业服务公司之间是否构成车辆保管合同关系是争议的焦点。因为如果成立了车辆保管合同关系,物业服务公司存在保管不善的情况,业主就可以主张物业服务公司承担赔偿责任。结合本案,双方通过“停车证”体现出一致的意思表示为驾驶员负有按指定位置停车和按时交纳停车费的义务,物业服务公司收费后有义务为驾驶员提供固定车位,但这种停车管理与保管车辆无关。物业服务公司主观上无替业主保管车辆的意思表示,客观上业主也未将车辆交付物业公司管理。因此,双方未形成车辆保管合同关系,物业服务公司对于业主的车辆丢失不承担法律责任。

【专家提示】

物业服务公司和业主都应充分重视并谨慎遵守物业管理服务合同中有关停车管理服务的合同条款的约定,明确双方的具体权利义务范围,杜绝模糊用语。物业服务公司应根据自己的管理能力,结合小区的具体情况与业主签订物业管理服务合同,并依法依约履行自己的职责,而不能擅自夸大能力而达不到要求。业主应加强自身财产安全防范措施,购买各类保险,并在物业管理服务合同或停车服务协议中,明确财产或车辆的保管关系,交纳相关费用,以免财产受损得不到赔偿。

【关联法条】

《合同法》第365条

2.签订租用停车位合同,物业服务公司对业主车辆负有安全保障义务吗?

【分析解答】

我国《物业管理条例》第36条规定:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”因此,物业服务公司对小区内的车辆、车位具有统一管理、妥善保管的职责,因其怠于履行安全保障义务而使业主的车辆发生损失的,物业服务公司应该承担损害赔偿责任。

试读结束[说明:试读内容隐藏了图片]

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