作者：张桥云
出版社：西南财经大学出版社
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完善我国住房金融制度研究：基于美国的经验与教训试读：
前言
2000—2007年，美国住房行业呈现出一片繁荣的景象；住房金融也是创新不断，产品层出不穷。2006年11月—2007年5月到美国加州大学圣地亚哥分校（UCSD）做访问学者，租住在当地居民家里。房子很大，大约400平方米，带两个车库和前后两个花园，是典型的美国住宅。房东夫妻俩没有稳定的工作，房子是按揭买的。丈夫帮别人按摩，是家庭的主要收入，出租部分房间获得的租金也是重要的收入来源。2008年，美国爆发次贷危机后才知道房东实际上是一个典型的次级贷款借款人。
2007年5月回到学校，9月份开始给本科生讲授商业银行课程，较为详细地介绍了美国住房金融制度和住房金融产品，以及花旗银行和美洲银行的主页经营情况。2008年社科基金指南中刚好有一项课题，名称是“完善我国住房金融制度研究”，在申报时加了一个副标题——“基于美国的经验与教训”。但实际上，在设计课题时（大约是2008年1月份），美国次级贷款危机还没有大规模爆发，也没那么引人注意，所谓教训基本上还不为人知。因此，当时主要是想研究美国的住房金融经验。因为立项论证充分，项目较为顺利地得到了国家社科基金的资助。
从融资主体角度来看，住房金融包括开发性融资和住房消费融资。本项目采用案例分析、比较研究、定性与定量研究相结合、调研等研究方法重点研究中国和美国住房消费信贷有关的住房金融运行与制度问题。本研究以美国住房金融体制与运行机制为主要分析对象，结合我国特有的约束条件研究构建和完善我国住房金融制度的路径。重点研究住房金融制度的市场组织体系与运行机制和住房抵押贷款产品设计，包括美国住房金融市场体系与运行机制（上篇）和完善我国住房金融体系（下篇）两大部分。
上篇分为五个方面：（1）美国住房抵押贷款一级市场，主要研究市场参与主体及功能、抵押贷款产品设计与定价、贷款流程与管理、抵押经纪人制度；（2）美国住房抵押贷款二级市场，主要研究“两房”与抵押贷款证券化、联邦住房贷款银行体系与流动性供给；（3）美国中低收入群体住房解决机制，主要研究住房领域的公共住房制度、住房领域的政府担保制度、政府住房担保制度的理论分析、住房一级市场领域的政府支出补贴与税收制度、住房二级市场领域的政府支出补贴与税收制度、住房立法与政府干预住房市场的机制、主要国家中低收入家庭住房保障制度简要比较；（4）美国住房金融监管体系，主要研究危机前的住房金融监管架构、美国住房金融监管体制存在的问题与原因、危机后的住房金融监管组织结构、监管资本套利与资本监管改进；（5）美国住房抵押贷款借款人利益法律保护，主要研究美国住房抵押贷款法律制度的起源和发展、美国住房抵押贷款市场的歧视行为、借款人利益保护的立法、保护借款人权利和利益的机制。
下篇分为三个方面：（1）中国住房金融制度的现状与缺陷，主要研究住房金融市场与监管体制的现状、我国住房抵押贷款市场存在的主要问题；（2）我国住房抵押贷款风险研究，主要研究我国住房抵押贷款逾期型违约影响因素实证研究、我国住房抵押贷款提前偿还型违约影响因素实证研究；（3）完善我国住房体系的建议，主要有完善住房金融市场体系、构建中低收入群体住房解决机制、加快住房立法建设以保护住房抵押贷款借款人利益。
本研究主要创新点：第一，深入分析美国住房金融的市场组织体系、功能与运行机制，弥补了已有文献中重点分析房利美和房地美，而忽略了联邦住房贷款银行体系在抵押贷款二级市场中的作用与不足。第二，深入分析美国住房金融一、二级市场的关系及其风险扩散机制。第三，深入分析美国住房抵押贷款的产品设计与定价，并将定价方式与客户细分联系起来分析。第四，深入分析美国政府针对中低收入群体的住房解决机制，研究涉及美国住房领域的公共住房制度、政府住房担保制度以及住房一级市场领域的政府支出补贴与税收制度、住房二级市场领域的政府支出补贴与税收制度、住房立法与政府干预住房市场的机制，内容全面而深入。第五，深入分析美国金融危机前后住房金融监管的做法与变化，有关美国住房金融监管的内容在国内已有文献中是不多见的。第六，深入分析美国保护住房抵押贷款借款人利益的法律制度。第七，有针对性地提出了完善我国住房金融制度和解决中低收入群体住房问题的新思路：①在完善住房金融市场体系方面提出建立政府主导的保障性住房担保体系，转移银行信用风险；建立规范的抵押经纪人制度并加强监管，提高银行的经营效率；建立政府主导的住房二级市场，改善银行流动性管理；建立专门的住房金融监管架构。②在构建中低收入群体住房解决机制方面，提出建立“经济适用房＋政府担保＋证券化”的机制；鼓励民间资本进入公共租赁住房建设领域。③在加快住房立法建设方面，提出保护住房抵押贷款借款人利益。
参加课题申报和研究的有：官学清、陆建超、吴静、吴龙龙、钱龙、万姝舒、张潍、韩煦、周永锋、陈龙英、陈悦慧。其中，官学清、陆建超参与第6章写作，吴静、吴龙龙、钱龙、万姝舒参与第3章写作，张潍参与第5章写作，韩煦参与第1章第4部分写作，周永锋参与第7章第1部分写作，陈龙英参与第7章第2部分写作，陈悦慧参与第2章和第4章写作。
2008年课题立项后开始进行研究，2011年9月正式提交结项报告并顺利结项。感谢国家社科基金的资助，感谢西南财经大学出版基金的资助，感谢西南财经大学出版社李特军编辑和曾召友副总编辑为本书的出版付出的辛勤劳动。张桥云2013年3月26日谨以此书献给我20年前病逝的父亲祝敬爱的母亲健康长寿！上篇美国住房金融市场体系与运行机制
美国现代住房金融体系经历了几个发展阶段，包括20世纪30年代以前的探索阶段、30年代到60年代的机构化阶段、70年代到80年代的证券化阶段、90年代以后的自动化或计算机广泛运用阶段（见表1-1）。在整个发展过程中，60年代以前以设立机构为重点，60年代到70年代以完善法律法规特别是以保护住房抵押贷款借款人权益为重点，20世纪90年代后以产品创新为重点。
不断完善住房金融制度一直是美国住房制度和政策中的重要组成部分。20世纪20年代，节俭机构（主要指储蓄贷款协会）占全美国住房抵押贷款市场份额的50％，当时储蓄贷款协会发放的住房抵押贷款的贷款价值比（LTV）平均只有58％，贷款期限平均11年，并且大部分贷款采用非摊还（Unamortized）方式。保险公司和商业银行采用滚动式（Rollover Loans）贷款，贷款期限2～4年（Richard，2004）。20世纪30年代大危机后，美国政府开始采取措施干预住房市场，包括1933年为储蓄贷款协会等存款式金融机构的存款提供保险、1932年建立联邦住房贷款银行体系（FHLB）、1934年建立联邦住房管理局（FHA）、1938年设立联邦国民抵押协会（房利美）、1949年设立农村住房管理局、1968年拆分房利美并成立政府国民抵押协会（吉利美）和私有化的房利美、1970年成立联邦住房抵押公司（房地美）。30年代大危机后，美国逐渐建立了较为完善的包括住房金融一级市场、二级市场和立法与监管的住房金融运行与调控体系。其中，在一级市场中建立了针对中低收入家庭的政府担保机制，而在二级市场中建立了以“两房”为核心的证券化机制以及通过联邦住房贷款银行体系补充抵押市场流动性的机制。政府在解决中低收入家庭住房问题中扮演了十分重要的角色。表1-1 美国住房金融体系演变来源：Evolution of the U．S．Housing Financing System——a Historical Survey and Lessons for Emerging Mortgage Markets，U．S．Department of Housing and Urban Development，April 2006．
尽管2007年美国爆发了影响全球的金融危机，但美国1933年以后逐步建立和完善的住房金融一二级市场联动发展模式，根据收入分层解决住房的模式，鼓励商业银行持续性向中低收入家庭放贷的“市场化＋政府信用增级＋二级市场”模式，以及重视保护住房抵押贷款借款人利益等，对促进我国住房市场的健康发展、特别是解决城市中低收入家庭住房问题具有重要的借鉴价值和现实意义。1．美国住房抵押贷款一级市场
美国住房金融一级市场由参与者、抵押贷款产品、立法与政府监管机构等组成。其中，参与者除借款人和开发商外，还包括贷款机构、中介机构、政府机构等，形成富有特色的美国住房金融一级市场（见图1-1）。图1-1 住房金融一级市场：参加主体与运行机制
从图1-1可以看出：第一，借款人既可以通过商业银行等贷款机构直接获得贷款，也可以通过抵押经纪人申请贷款；第二，在借贷市场除了放款机构和借款人之外，还有众多机构服务于借贷双方；第三，抵押公司与银行之间通常存在信贷关系；第四，银行等放款机构可以通过二级市场获得贷款资金来源。1.1 住房抵押贷款一级市场（Ⅰ）——参与主体1.1.1 住房抵押贷款放款机构与市场结构变化（1）放款机构
住房抵押贷款一级市场放款机构主要包括商业银行、储蓄银行、储蓄贷款协会、抵押公司（或抵押银行）和信用社等抵押贷款人，这些机构是抵押一级市场最主要的资金供给者。根据各机构在抵押流程中发挥的作用和业务特点不同，抵押贷款人可以分为八种类型，即代理贷款人（Correspondent Lenders）、抵押经纪人（Mortgage Brokers）、批发贷款人（Wholesale Lenders）、直接贷款人（Direct Lenders）、资产组合贷款人（Portfolio Lenders）、抵押银行（Mortgage Bankers）、网上抵押贷款人（Online Mortgage Lenders）、次级抵押贷款人（Sub-prime Mortgage Lenders）。此外，还有服务于贷款的中介机构，如担保机构、保险机构、征信机构、产权机构、评估机构等。
其中：①代理贷款人是指经抵押贷款人授权并代表其发放贷款的机构或组织，是一家或几家抵押贷款人贷款的组织者和闭合贷款的代理人或发起人，其核心作用是按照被代理机构的产品标准组织和签约贷款。②抵押经纪人是指为借款人和贷款人安排融资的个人或组织，是融资双方的中介。其主要功能是帮助借款人选择适合的贷款方案、填写贷款申请、推荐贷款机构，此外，还提供信用报告、评估等服务。③批发贷款人在零售市场并不与单个借款人直接打交道，而是与经纪人或小型抵押公司等第三方机构发生关系。那些持有全部或部分抵押资产的批发贷款人叫做“资产组合贷款人”，否则叫做“抵押银行”。
在美国金融危机前的抵押贷款市场中，抵押银行发挥了非常重要的作用，其中不乏像Countrywide这样的超大型抵押银行。因规模不同，抵押贷款人在一级市场中的作用和业务形式有明显差异。小型贷款机构的主要作用是签订贷款合同，受资金规模限制而难以大量和长期持有抵押贷款，通常是签约以后将抵押贷款卖给大型抵押公司、大型银行或保险公司，后者也可能再转卖给“两房”。与商业银行等存款式抵押贷款机构不同，抵押银行不能吸收存款。因此，其贷款资金来自于资本金、商业银行授信资金以及联邦住房贷款银行体系（FHLB）贷款。以2008年被美洲银行兼并的Countrywide为例，2007年1～9月全部资金来源中，FHLB贷款约占26％（FHLB，2009）。图1-2 FHLB贷款占Countrywide资金来源比重
商业银行，特别是大型商业银行在抵押贷款一级市场中扮演了多重角色，一是自己签约抵押贷款，二是批发买进其他放款机构签约的抵押贷款，三是向抵押银行提供信贷额度。从这个意义上讲，抵押贷款一级市场最主要的资金供给者是商业银行，其余资金来自于二级市场和政府。（2）抵押贷款市场结构及其变化
在美国抵押贷款一级市场储蓄银行、储蓄贷款协会是传统的抵押贷款机构，这些机构吸收小额储蓄存款，贷款中的大部分是住房抵押贷款（见表1-2）。其资产构成与商业银行存在显著差异。表1-2 加州储蓄贷款协会资产与结构（1977—1986年）来源：Federal Home Loan Bank Board Thrift Financial Reports，1977—1986．转引自Heather A．Haveman，1993，Organizational Size and Change：Diversification in the Savings and Loan Industry afte Deregulation，Administrative Science Quarterly，Vol．38，No．1（Mar．，1993），pp．20-50．
20世纪80年代以前，储蓄贷款协会、储蓄银行是抵押市场最主要的资金供给者。1950年，储蓄贷款协会占有最大市场份额，达到34.5％；其次是商业银行，占23.8％；再次是人寿保险公司，占21.1％（见表1-3）。但是在20世纪80年代储贷危机之后，抵押贷款市场结构发生了明显变化，商业银行成为最主要的住房贷款资金供给者。表1-3 1950年美国持有住房抵押贷款机构市场份额来源：George W．McKinney，Jr．Residential Mortgage Lenders，The Journal of Finance，Vol．7，No．1（Mar．，1952），pp．28-46．
1980年，美国出台《放松对存款式金融机构管制与货币控制法》，决定1980—1986年实施利率自由化改革，市场利率随之不断提高，而放款机构多以固定利率抵押贷款为主，这导致存贷利率倒挂，使得储蓄银行、储蓄贷款协会等发放抵押贷款较多的“节俭机构”出现大面积亏损（见图1-3）。图1-3 美国住房金融市场：放贷机构、市场结构与演变
为此，美国1989年出台了《金融机构改革、复兴与实施法》（Financial Institutions Reform，Recovery and Enforcement Act，FIRREA）等一系列法律，并提出了相应的改革措施。其中之一是扩大联邦住房贷款银行体系会员范围。1986—1995年期间，参加联邦储蓄贷款协会保险公司（FSLIC）的会员机构从4 234家减少到1 645家，大量机构或因为倒闭或因为被兼并而退出市场，主要原因是这些机构持有太高比例的住房相关贷款，由于利率倒挂而损失惨重。相应地，节俭机构在抵押贷款市场的份额大幅度减少。20世纪80年代的储贷危机最终导致美国住房抵押贷款市场结构发生重大变化。
第一，从抵押贷款市场份额来看，传统放款机构市场份额持续下降，抵押公司市场份额快速增加。从图1-4可以看出，1984年后节俭机构“发起”的1-4户住房贷款的市场占比从1975年的53％下降到1990年的30％，抵押公司发起的1-4户抵押贷款市场份额大幅度持续上升，而商业银行发起的抵押贷款占市场的份额维持在20％～35％之间（见图1-4）。图1-4 美国一级市场放款机构发起1-4户贷款的市场份额来源：Paul Bennett，Richard Peach，Stavros Peristiani，2001，Structural Change in the Mortgage Market and the Propensity to Refinance，Journal of Money，Credit and Banking，Vol．33，No．4．（Nov．），pp．955-975．
1983年年末，节俭机构（储蓄贷款协会和信用社）和商业银行持有或担保1-4户住宅抵押贷款的分别为41％和15％，“两房”和联邦机构持有或担保1-4户住宅抵押贷款的27％。2003年年末，节俭机构和商业银行持有的MBS或担保的住房抵押贷款分别持有11％和15％，而由联邦机构和“两房”持有的MBS或担保的住房抵押贷款占58％（Richard，2004）。
第二，从联邦住房贷款银行体系（FHLB）会员结构和会员向其借款余额变化来看，尽管节俭机构从FHLB获得资金的数量有所增加，但商业银行从FHLB获得贷款的数量增长更快。1992年，大型商业银行会员只有116家，占会员的3％，借款余额为42.95亿美元，占5.4％。到2003年，商业银行占会员和借款余额的比例分别是8％和40％（见表1-4）。表1-4 美国抵押市场结构变化：基于FHLB会员和借款余额来源：FHLB年报，2004。
第三，从放款机构类型来看，2006年，商业银行占放款机构总数的比例为43.9％，储蓄机构仅占10.6％（见表1-5）。表1-5 2006年住房抵押贷款放款机构分布来源：HMDA。
第四，住房贷款市场的集中度越来越高。最大25家贷款发放机构的市场份额从1992年的30％上升到2007年的90％。1.1.2 分工明确的中介机构
中介机构包括抵押经纪人、保险（担保）、评估、信用管理以及产权管理等机构。作为服务于抵押贷款的第三方机构，他们虽然不直接涉及抵押贷款的发放，但这些机构是抵押贷款发放中必不可少的一部分，他们为贷款的发放提供必要的证明材料、促进贷款的顺利闭合。其中，抵押经纪人主要充当借款人和放款机构的中介，帮助借款人收集由相关机构开出的证明文件并确保贷款申请资料的完整性，同时将借款人打包分组并推荐给不同的贷款机构，降低借贷双方的交易成本，提高签约的成功率。信用管理局则为放款机构提供全面、准确、快捷的借款人信息。商业担保公司为一般抵押贷款提供担保，政府担保机构（如FHA）则专门为中低收入借款人提供担保，以增强其信用，从而使其获得银行的信贷支持。保险公司、信用报告公司、评估机构、产权公司根据其提供服务的复杂程度向借款人收取金额不等的服务费，这构成借款人贷款闭合成本的一部分。（1）抵押经纪人
美国的抵押经纪人最早产生于19世纪后期。20世纪80年初期，随着美国抵押贷款市场的兴起，抵押经纪人的队伍也不断地发展壮大。20世纪90年代，抵押经纪人的数量以平均每年14％的速度增长，经过抵押经纪人发放的抵押贷款份额由1988年的10％增长到1999年的60％以上（见图1-5）。到了2004年，经其发放的抵押贷款占市场份额的68％。根据住宅贷款市场研究机构Wholesale Access的研究，2006年行业中的抵押贷款经纪人公司达到53 000家，相比2001年的37 000家，增长近50％。在此期间，为抵押贷款经纪人工作的信贷员新增了10万名。
早期的抵押经纪人主要由曾在银行从事过抵押贷款发放的业务人员构成。20世纪80年代后，抵押经纪人的进一步发展壮大与贷款证券化、银行并购、专业化经营和住房抵押贷款产品多样化有直接关系。图1-5 美国通过经纪人发放住房抵押贷款比重变化（2）保险机构
在住房抵押贷款一级市场，与抵押贷款相关的保险有三种，即产权保险、财产保险、抵押保险。
第一，产权保险。所有的放款机构都会要求借款人在贷款闭合前购买产权保险，与大多数保险为防止将来发生意外不同，产权保险主要是保证房产在过去没有产权上的问题，如在贷款申请时，保证该房屋并不存在被扣押的情况。从而借款人购买产权保险以避免第三方对借款人的住房提出要求权，同时避免第三方与放款机构就被抵押的房产发生纠纷。
第二，财产保险。住房是购房人和抵押权人的重要资产，购买财产保险后，当出现诸如火灾、暴风雨、盗窃、他人恶意破坏等情形时可以获得保险公司的赔偿，减少或避免借款人的财产损失，从而降低放款机构的信用风险。当然，保险范围越大，保险费用越高。地震、洪灾保险则需要额外购买。
第三，抵押保险。抵押保险使得抵押权人在抵押人违约时获得补偿，避免或减少贷款损失。在实践中，如果借款人首付比例低于20％，通常贷款机构要求借款人购买抵押保险。抵押保险支出可以包含在月供中。（3）评估机构
抵押贷款的发放需要放款机构指定专业评估师对房产价值进行评估，通过评估决定房屋的市场价值，从而决定贷款金额。评估完成后，通常由评估师向放款机构递交评估报告，有时候也可将报告交给经纪人，再由经纪人将所有的贷款资料打包交给放款机构。房产评估的计算方法包括成本法、比较法和收入法，抵押经纪人通常会关注评估的计算方法和计算数据。（4）信用报告公司
在美国，Equifax，TransUnion和Experian是三大征信公司，经纪人从三家征信公司之一获得信用报告以便了解借款人全面的信用情况。抵押经纪人不仅帮助借款人获得并解读信用报告，而且为借款人提供信用修复服务。一般来讲，抵押经纪公司的信用分析服务包括索取信用报告、为借款人进行日常信用管理、为改善信用评分提供建议、发现信用报告中的错误和对报告中的问题提出质疑等。（5）产权公司
产权公司的职责主要是房屋的产权调查和组织贷款闭合。产权公司还负责对房产产权调查，并确保房产没有被扣押、房屋出售者是房产的合法拥有者、房产并未进行抵押或判决、房产税已缴纳等。在贷款闭合前，借款人需要将一定的资金存入保证金账户（Escrow Account），该账户由产权公司保管，用来支付贷款过程中发生的费用，如房产税、抵押贷款保险等，也可作为首付款的一部分。托管账户的资金也可以通过放款机构获得融资，其偿付纳入借款人所申请的抵押贷款的每月还款额。
产权公司整理贷款所需的材料，保证所有资料都已签字盖章，每份资料都按法律准备齐全。在借款人最后签字前，产权公司的代表要向借款人解释合同内容，对于借款人对合同内容和数字存在的疑问给予澄清。此时，借款人可以获得放款机构的贷款承诺函，放款机构负有贷款义务。获得贷款承诺函的借款人会在经纪人的进一步帮助下选择贷款的“利率锁定”期限和贷款闭合时间，并最终闭合贷款。1.1.3 建立政府担保机制
1933年大危机后，为刺激经济复苏和满足家庭购房需求，特别是帮助中低收入家庭实现购房愿望，美国于1934年成立联邦住房管理局（FHA），并在1944年成立退伍军人管理局（VA），1994年成立农村住房服务部（RHS），专门为中低收入群体和退伍军人等特定人群购房提供政府担保。其中，FHA隶属于美国住房与城市发展部（HUD），而RHS隶属于美国农业部（USDA）。以FHA贷款为例，因为有政府背景的联邦住房管理局的担保，商业银行等放款机构向城市中低收入家庭购房发放贷款的意愿增强，并大幅度减低这些家庭抵押贷款的信贷门槛，如较低的首付比例（可低至3％）、较低的信用分数要求（比一般商业贷款低）、贷款期限更长。这些特殊做法大大提高了中低收入借款人的贷款可获得性。1.2 住房抵押贷款一级市场（Ⅱ）——抵押贷款产品
在抵押贷款一级市场，商业银行、储蓄银行、储蓄贷款协会和抵押公司等抵押贷款人为借款人提供多种贷款产品。这一部分的内容包括美国抵押市场产品分类、抵押贷款产品微观结构和抵押贷款产品定价。1.2.1 住房抵押贷款产品分类
从不同的角度和标准，抵押贷款产品分为不同的类别。按照担保人来划分有一般抵押贷款和政府贷款；按利率是否可变动来划分有固定利率贷款（FRM）、可调整利率贷款（ARM）；按借款人信用等级来划分有最优贷款（Prime）、次级贷款（Subprime）、超A贷款（Alt-A）三类；按还款方式来划分有等本息、等本金、分级偿还；按贷款后的债务整合来划分有再抵押贷款、反向抵押贷款、住房净值信贷额度和住房净值贷款等。（1）按担保主体分为政府贷款（Government Loans）与一般贷款（Conventional Loans）。政府贷款是指由政府机构为合格借款人提供第三方保证的抵押贷款，而不是由政府直接为借款人提供贷款，这些政府机构如联邦住房管理局（FHA）、退伍军人管理局（VA）、农业部农村住房服务部（RHS）。一般贷款是指没有政府机构担保的其他抵押贷款。政府担保的目的是增强中低收入家庭的信用，提高他们的信贷可获得性，从而帮助中低收入家庭解决住房问题。为此，政府贷款都有贷款额度的限制（见表1-6）。表1-6 2009年联邦住房管理局贷款限额来源：FHA主页。（2）按利率分为固定利率与可调节利率贷款（Adjustable Rate Mortgages，ARM）。前者指在贷款期限内利息按照签订贷款合同时的利率计算，贷款利率不随市场利率变动而变动。后者指贷款利率在贷款合同期限内，利率按照一定的规则而变化的贷款。
可调节利率贷款实际上是固定利率贷款和浮动利率贷款的结合，如3/1、5/1、7/1等。以3/1为例，即前三年实行固定利率计息，第四年开始，利率每年变动一次，直到贷款到期或完全偿付为止。与一般抵押贷款相比，ARM有三个特点：一是确定的固定利率期（短至6个月，长至10年）和利率调整周期（如半年或一年调整一次利率）。二是有利率调整基础和利差，抵押贷款利率可根据事先指定的国债利率、同业拆借利率等10种利率之一为基础调整，利差取决于借款人情况而定（调整后利率=调整基础＋利差）。三是规定利率调整幅度，为控制利率风险，保护借款人利益，放款机构通常会规定利率调整的最高上限，一般有单次调整上限和贷款期内利率最高上限两种。
可调节利率贷款的一个优点是其开始利率较同类年期贷款的利率为低，这比较容易吸引借款人，另一个优点是随着市场利率的下降，借款人每月支付的利率也下降，而不像固定利率贷款那样。其主要缺点是这类贷款随着利率的上调，逐渐提高的月付息将增加借款人的负担。在20世纪80年代，这种形式的抵押贷款约占新抵押贷款的2/3。图1-6 1985—2004年可调利率抵押贷款占总贷款的比重来源：Richard K．Green and Susan M．Wachter，2005，The American Mortgage in Historical and International Context，The Journal of Economic Perspectives，Vol．19，No．4，（Autumn），pp．93-114．
2000年以后，放款机构为吸引更多的人借款，在传统的ARM基础上创新了许多个性化的ARM，包括以下几种不同的形式：
一是含选择权ARM（Option ARM Loans），是指在第一次支付月供后，借款人每月获得四种支付选择权的抵押贷款。一是支付最低月供，二是只支付利息，三是30年期的标准分期付款贷款，四是15年期的标准分期付款贷款。
二是负值摊还ARM（Negatively Amortizing Loans），是指利率无上限而月供有上限的抵押贷款。如果利率上升使得实际应付月供超过合同规定的月供，其未付利息计入下期贷款本金。
三是两步ARM（Two-Step Mortgage），是指贷款期内分为两段采用固定利率计息的抵押贷款。第一阶段实行固定利率计息（如5或7年），到期后第二阶段利率按当时市场利率调整并在剩余期内按新的固定利率计息。
四是可转换ARM（Convertible ARMs），是指在一个事先确定的时期（如5年）后利率可转换为固定利率计息的抵押贷款。（3）按贷款用途分为首次抵押、再融资、住房净值贷款和住房净值信贷额度、反向抵押（见表1-7）。事实上，在借款人与放款机构发生住房抵押贷款业务以后，基于借款人流动性需求，如房屋维修、交纳学费、医疗费、旅游支出等，银行进行产品创新。住房净值贷款占抵押贷款的比重在6％～10％之间。表1-7 美洲银行与花旗银行个人贷款分类表1-8 1990—2007年美国住房贷款与净值贷款情况来源：http://www.federalreserve.gov/releases/z1/Current/annuals/a2005—2007．pdf．
反向抵押贷款（Reverse Annuity Mortgage，RAM），也称反向年金抵押贷款，即在贷款发放一定时间后，借款人停止支付贷款月供，放款机构每月支付借款人资金。这类贷款特别适合老年借款人，因为他们有可能退休收入太低而使得退休后生活质量下降，但又不想卖房子。银行根据借款人房屋的净值和预估的生命周期，按月支付借款人年金，直到其死亡或出售房产为止，其出售所得可以用来偿还贷款。（4）按贷款文件齐备程度分为完全文件型和有限文件（或文件不足）型，后者如收入申报贷款。2001—2005年，完全文件型贷款增长了445％，而文件不足型则增长了972％（Benjamin等，2009）。与此同时借款人购房贷款时的首付比例越来越低。（5）按还款方式分为等本金、等本息、本息递增（减）、本金递增（减）贷款。如图1-7所示：图1-7 按还款方式设计（6）按信用等级分为最优贷款、全优贷款和次级贷款。（7）按房屋形态划分为1-4户、多户住宅和商用房抵押贷款，在美国，住房的主要形态是1-4户家庭在同一栋建筑内的住房，即独栋别墅、双拼别墅、联排别墅，占比超过75％，而多户住宅占比仅6％左右。表1-9 美国各类住房抵押贷款比例（1994—2002年）
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]