作者：余源鹏
出版社：机械工业出版社
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房地产基础知识——房地产入门培训一本通试读：
前言
房地产是我国的经济支柱产业，其带动上下游产业提供了大量的就业岗位。与房地产开发相关的建筑、制造、设计、管理、服务等行业的从业人员都需要了解房地产的基础知识。
由我们编写的《问鼎房地产》一书自面世以来，即备受广大房地产从业人士的追捧，连年位居房地产类图书的销售前列。《问鼎房地产》一书是一本专业的工具书，篇幅也比较长。为了满足房地产相关从业人员快速入门的学习需求，我们特别从《问鼎房地产》中摘取了最重要、最常用的房地产基础知识，结合最新的房地产政策法规，编写了本书。
本书用4章内容全面讲述了涉及房地产行业最重要、最常用的四大部分基础知识。这四大部分基础知识包括：
第1章，房地产及其产权基础知识，主要讲述房地产概论、地产基础知识、房产基础知识、产权及登记基础知识、商业地产基础知识和其他地产基础知识的相关内容。
第2章，房地产开发全过程基础知识，主要讲述房地产开发经营概论、房地产开发项目的立项和可行性研究、国有土地使用权的取得和国有土地使用权证的办理、“建设用地规划许可证”和“建设工程规划许可证”的办理、施工招标与“建筑工程施工许可证”的获取、商品房预售与“商品房预售许可证”的办理、竣工验收与交付使用、房地产证的办理、物业管理与房屋修缮的相关内容。
第3章，房地产交易与营销基础知识，主要讲述房地产销售、商品房买卖合同、房地产转让、房地产抵押、房地产抵押贷款、房地产交易的相关税费、房地产中介服务、房屋租赁、房地产价格、房地产市场营销的相关内容。
第4章，房地产规划与建筑工程基础知识，主要讲述房地产规划、房屋建筑学、房屋面积计算、建筑材料与建筑设备的相关内容。
本书具有以下七大特性：
第一，实战性。本书一如既往地保持了我们编写书的实战性风格。实战即实用、常用，而不是少见或少数人才会接触到的知识。所以本书摈弃了许多房地产“基础”但不“实用”的知识。
第二，全面性。本书是在实战性的基础上力求做到知识的全面性。可以说，本书所编写的四大部分知识就是房地产行业的核心知识，是所有房地产从业人士都应该了解的知识。
第三，基础性。本书所收录的房地产知识，都是房地产行业相关从业人员应该了解的基础知识。根据每个人的工作岗位不同，其所必须熟悉掌握的基础知识也不同。读者可以根据自身的需要，结合我们编写的《问鼎房地产》一书进行深入查阅。
第四，工具性。本书编写脉络清晰，而且将各种重点的专业名词作了加粗标志，使读者可以快速查阅所要了解的知识和问题。
第五，最新性。由于房地产业起步较晚而发展迅猛，不仅许多名词概念层出不穷，而且法律、法规也在逐步完善中。本书作者本着负责任的态度，编写时力求让所收录的知识都适应最新的实际操作和法律、法规。
第六，简明性。由于房地产从业人士大多工作繁忙，简明到位地阐述问题既有助于读者理解该知识点，又可以节省读者的时间和精力。因此，本书编写过程中一直秉持简明性的原则。
第七，全国性。本书编写旨在针对全国的房地产从业人士，因此收录的名词、概念、法规也是适合全国读者的。另外需要说明的是，由于我国幅员辽阔，各地行政部门的设置和名称有所差异，各地针对全国统一的法律、法规也相继出台了适合当地执行的细则，特别是在办事流程和税费缴纳额度两方面有所差异，所以具体执行时还请读者们按照当地的实际情况来执行。而本书在办事流程方面尽量做到了适合全国的操作，在税费缴纳额度方面也提供了读者可以参考的幅度，从而增加了本书的实操性。
这是一本专门为房地产从业人员快速入门而编写的实效、简练、全面的培训书籍，适合作为房地产相关企业和单位进行职员短期专业知识培训时的首选教材，也适合作为有意进入房地产行业工作的读者自学阅读。
在本书的编写过程中，我们得到了房地产综合服务网站智地网、房地产基础知识培训网和广州市智南投资咨询有限公司相关同仁，以及业内部分专业人士的支持和帮助，使得本书能及时与读者见面。有关房地产其他相关实操性知识，请读者们参阅我们陆续编写出版的“房地产实战营销丛书”“房地产公司管理制度丛书”和“物业管理实操丛书”，也请广大读者对我们所编写的书籍提出宝贵建议和指正意见。对此，编者们将十分感激。另外，为感谢广大读者的长期支持，请购买过余源鹏主编的房地产图书的读者登录智地网(www.eaky.com)，在网页右上角的“客户留言”处留下您的邮箱和联系方式，之后我们将每月为您免费发送《中国房地产情报》一份。第1章 房地产及其产权基础知识l
FangDiChan1.1 房地产概论1.1.1 房地产的相关概念和特征1.房地产、物业和不动产三者的概念（1）房地产，具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。房地产由于其固定不可移动性又被称为不动产，是房产与地产的总称，是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称，英文为RealEstate。（2）物业，该词译自英语Property或Estate，是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的屋宇及与之相配套的设备，市政、公用设施，屋宇所在的建筑地块与附属的场地、庭院。物业根据其用途可分为：住宅、写字楼、商场、酒店旅馆、工业厂房等。“物业”一词在国外，特别是在东南亚地区是作为房地产的别称或同义词而使用的。（3）不动产，该词译自英语Real Estate或Real Property。在英语中，Real Estate具体是指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋；Real Property具体是指Real Estate及其附带的各种权益。房地产由于其位置固定，不可移动，通常又被称为不动产。从广义的房地产概念来说，“房地产”与“不动产”是同一语义的两种表述。房地产的表述倾向于表明这种财产是以房屋和土地作为物质载体的，而不动产的表述侧重于表明这种财产具有不可移动这一独特属性，但两者所指乃同一对象。在英语中，Real Estate和Real Property可以互译互称，两者关系可见一斑。2.房地产、物业和不动产三者的区别（1）称谓领域不同。就一般情况而言，“不动产”是民法惯常使用的词汇，“房地产”则是经济法和行政法及商事实务中较常用的称谓，而“物业”仅仅是房地产领域中单元性的房地产概念的别称。（2）适用范围不同。“房地产”与“物业”在某些方面可以通用（如基于狭义房地产概念），但“物业”一般多指一个单项的“物业”单位（如单项的房产、地产）或一个独立的房地产公司（也称“物业公司”）；而“房地产”是指一个国家、地区或城市所拥有的房产和地产。因此，从宏观的角度来看，一般只用“房地产”而非“物业”。如“房地产业”不可以用“物业”代替，“房地产体制改革”也不可用“物业体制改革”代替。（3）概念外延不同。一般而言，“房地产”概念的外延是包括房地产的投资开发、建造、销售、售后管理等整个过程。“物业”有时也可以用来指某项具体的房地产，然而，它只是指房地产的交易、售后服务这一使用阶段或区域。所以，两者有宏观与微观之别，有全体与部分之差。3.房地产的特征
房地产的特征具体如下：（1）资源的有限性。（2）物业的差异性。（3）位置固定，不能移动。（4）开发建造周期长，达数月至数十年。（5）使用期限更长，达数十年至数百年。（6）投资数额大，具有保值性和增值性。（7）价格不仅取决于本身投入，还取决于其所处位置和周围环境。（8）受政府规划和政策管制，政府有征用权。1.1.2 房地产业的相关概念和作用1.房地产业
房地产业，是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产业可以细分为房地产投资开发业和房地产服务业。2.房地产投资开发业
房地产投资开发，是指除了取得土地、建造房屋，然后预售或出售新建的房屋这种方式外，还有购买房屋后出租，购买房屋后出租一段时间再转卖，或者购买房屋后等待一段时间再转卖。开发也不仅仅是建造新房屋，还有把土地变为建设熟地之后出售，以及对旧房屋进行装修改造，另外还有接手在建工程后继续开发等。3.房地产服务业
房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。（1）房地产中介服务业。
房地产中介服务，是指在房地产投资、建设、交易、消费等各个环节中为当事人提供居间服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
房地产咨询，是指为有关房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动，如房地产市场调查研究、房地产开发项目可行性研究、房地产开发项目策划等。
房地产价格评估，是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和判定的活动。
房地产经纪，是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理和经纪的经营活动。目前，房地产经纪主要包括代理新旧房买卖、租赁等业务。（2）物业管理。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。4.房地产业的作用
房地产业的作用主要表现在以下几个方面：（1）房地产是国家财富的重要组成部分，一般占一个国家总财富的30%～70%。（2）房地产业创造的固定资产在固定资产形成总值中占有很大比例。据联合国统计，各国用于房屋建造的投资占国民经济生产总值的6%～12%，新创造资产占同年固定资产形成总值的一半以上。（3）房地产业是财政收入的重要来源，一般占政府财政收入的10%～40%。（4）房地产业能带动相关产业的发展。房地产业产值每增加1元，能使相关产业产值增加1.5～2.0元，同时还可以提供大量就业机会。（5）房地产业发展，人民的生活、居住条件就可以得到改善，从而有利于劳动力的再生产。1.1.3 房地产开发的相关概念和分类1.房地产开发和房地产开发商的概念
房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。它包括从房屋定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设施、供水、排水、供电、通信、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。房地产开发具有投入资金大、投资风险大、收益高、附加值高、产业关联性强的特点。
房地产开发商，是以房地产开发经营为主体的企业，它们通过实施开发过程而获取利润。根据各企业资本的多少，国家又把开发企业划分为不同的等级资质进行管理。2.房地产开发的分类（1）房地产开发按业务侧重的不同可以分为以下两类：
1）从事城市房地产开发和交易的。所谓房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为；所谓房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
2）从事开发经营成片土地的，简称成片开发。它是指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和其他建设用地条件，然后转让土地使用权或者转让、出租地面建筑物。（2）房地产开发按项目运作方式的不同可以分为以下三类：
1）通常的运作，即取得土地使用权，进行房屋的建设，而后出售新建房屋的方式。
2）把土地由生地（不具备使用条件的土地）变为建设熟地之后再转让的方式。
3）其他方式。例如，购买房屋后出租；购买房屋后出租一段时间再转让；或者购买房屋后等待一段时间再转让；或者接手在建工程后继续开发等。（3）房地产开发按物业用途的不同可以分为以下四类：
1）居住物业，一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。其购买者大都是以满足自用为目的。
2）商业物业，也称收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、商场、商住楼等。其购买者大都是以投资为目的，靠物业出租经营的收入来回收投资并赚取投资收益。
3）工业物业，通常是为人类的生产活动提供入住空间，包括重工业厂房、轻工业厂房和高新技术产业用房、研究与发展用房、仓储用房等。
4）特殊物业，如赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业。特殊物业经营的内容通常要得到政府的特殊许可。特殊物业的市场交易很少，因此对这类物业的投资多属于长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。
根据需要，有时还可以进一步按物业的档次或等级细分，如甲级写字楼市场、乙级写字楼市场，豪宅、经济住宅等。1.1.4 房地产市场的相关概念和分类1.市场的概念
市场营销学认为，市场是指具有特定需要和欲望，而且愿意并能够通过交换来满足这种需要或欲望的全部潜在顾客。市场的大小取决于上述这些顾客的数量的多少。
在市场营销学者看来，卖主构成行业，而买主则构成市场。2.房地产市场的概念
根据营销学的观点，房地产市场是指包括土地的出让、转让、抵押、开发，房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托，以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动有各自特定需求并参与其中的全部单位或个人的总和。3.房地产市场的分类
房地产市场主要分为以下几类：（1）房地产一级市场。它是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产开发商或其他土地使用者所形成的市场。
房地产一级市场又称国家级市场，其主体（卖家）是代表国家的房地产管理部门。一级市场由国家控制经营，以利于国家对房地产市场的宏观调控。其任务一种是要按照城市规划和土地管理法的有关规定征用土地，将土地使用权出让给承担开发业务的企业；另一种是将国家所有的房产出租或出卖给单位或个人。后一种情况很少见，所以房地产一级市场一般是土地的一级市场。
目前，通常所说的“一级市场”一般是土地的一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场，也就是国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“几通一平”的熟地。（2）房地产二级市场。它是房地产开发市场，其经营主体为房地产开发公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发，然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。房地产二级市场一般是指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场，包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。
房地产二级市场具体对商品房来说就是商品房的一手市场。（3）房地产三级市场。它是指在房地产二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易，是单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场。它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。
房地产三级市场具有消费性质，此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。其反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为。例如，私房出租、出售等就是三级市场行为。（4）房地产三种市场的比较，见表1-1。表1-1 房地产三种市场的比较1.1.5 房地产开发的相关法律体系1.房地产开发法律
房地产开发法律是国家制定或认可的用于调整房地产开发活动中相关关系的法律规范的总称，由全国人民代表大会或常务委员会制定和发布，在整个房地产开发法律体系中居于最高地位，主要包括《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》等。2.房地产开发法规
房地产开发法规包括房地产开发行政法规和房地产开发地方法规。房地产开发法规在整个房地产开发法律体系中仅次于法律。房地产开发行政法规，应由国务院以“条例”的形式制定和颁布，主要用于具体贯彻房地产开发法律。房地产开发行政法规主要包括《城市房地产开发经营管理条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等。由各省、自治区、直辖市、省会市和国务院批准的较大城市人民代表大会及其常务委员会制定的房地产地方性法规，也是房地产开发法律体系中房地产开发法规这一层次中不可缺少的主要组成部分，如《广东省房地产开发经营管理条例》《上海市物业管理条例》等。3.房地产开发规章
房地产开发规章的制定与房地产开发法规的制定是密切联系的，法规颁布后，就需要有一些规章作“细则”，以便于法规的实施。
房地产开发规章包括房地产开发行政规章和房地产开发地方性规章，在法律效力上次于房地产开发法规。房地产行政规章应由国务院所属的部委以“办法”和“规定”的形式制定和颁布，起实施细则的作用，如《商品房销售管理办法》《房地产开发企业资质管理规定》等。
此外，由各省、自治区、直辖市、省会市和国务院批准的较大城市人民政府制定的地方性规章，如《广东省土地管理实施办法》等，也是房地产开发法律体系中不可缺少的组成部分。
房地产开发法律、房地产开发行政法规和房地产开发规章在中华人民共和国管辖区域内皆具有法律效力，而房地产开发地方性法规和地方性规章只在本行政区域内有效力，不能应用于其他区域。4.房地产开发其他相关法规
在房地产开发过程中，会涉及其他相关的法律规范，这对规范房地产开发活动起着重要的补充作用，如《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国公司法》等。
以立法层次划分的房地产法律体系，还包括最高人民法院对房地产开发过程中存在问题所作的一些司法解释，如《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等。1.2 地产基础知识1.2.1 地产的概念和我国的土地制度1.地产的概念
地产，我国房地产业内人士常把房地产简称为地产。因此从广义上来说，地产是房地产的简称，是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
上述定义中的地上定着物，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性的物质实体。地上定着物包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木和人工建造的庭院、花园、假山，为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通信、电梯、消防等设备。
从狭义上来说，地产指土地财产，是土地的经济形态，即一定土地所有制关系下作为财产的土地，或者说是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。2.我国的土地制度（1）我国的土地所有制。土地是一种基本的自然资源，是由气候、地貌、岩石、土壤植物和水文组成的一个独立的自然综合体。从管理和利用的角度来看，土地就是国土，是一个国家所有的地球上的陆地和水域及其向上或向下的空间。土地是一种有限的资源。
我国全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地，法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权可以是不一致的。
我国实行土地公有制，土地所有权分为国有土地所有权和农村集体土地所有权。
国有土地所有权包括国有建设用地所有权和国有农用地所有权。农村集体土地所有权包括农用地所有权和农村集体建设用地所有权。
依照《中华人民共和国宪法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》及其他相关法律、法规，国有土地和农民集体土地的范围如下：
国有土地的范围：①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征收的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员的集体土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民从建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
农民集体土地的范围：①农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；②宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；③土地改革时，分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有。
在两种土地所有权中，只有属于国家所有的土地才能被依法用于房地产的开发经营，属于集体所有的土地是不能被用于房地产开发经营的。当然，集体所有的土地被国家依法征收后，便可以用于开发。
国家所有的土地被用于房地产的开发经营是有条件的，即开发商必须向国家支付土地使用权出让金，才能从国家取得该片土地在一定期限内的使用权。目前，我国从事房地产开发的单位，可以通过两种途径从国家取得土地的使用许可权：一是行政划拨；二是有偿出让。两种途径的主要区别在于，取得土地使用权是有偿的还是无偿的。房地产开发商用于商品房开发的土地都必须是有偿的，即必须是向国家交付了土地使用权出让金的土地。否则，建设单位对在该土地上建造的房屋不能取得所有权，而购房者即使支付了房价款，也不能取得所有权。
另外，国家还实行以下土地制度：
1）国家实行土地登记制度。属于国有土地的，核发“国有土地使用证”；属于集体土地的，核发“集体土地所有证”。
2）国家实行国有土地有偿有期限使用制度。除国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有期限使用制度。
3）国家实行土地用途管制制度。根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途变更须经有批准权的人民政府核准。
4）国家还实行耕地保护制度。（2）农村宅基地制度。
1）宅基地，是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地。
2）一户一宅，是指农村居民一户只能申请一处符合规定面积标准的宅基地。
根据规定，农村居民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村居民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
3）根据2010年《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护好农民权益的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
4）根据规定，单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。1.2.2 土地权利1.土地权利的相关概念（1）土地所有权。土地所有权，是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。在我国，土地所有权是国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。
土地所有权含有法律意义上的所有权和经济意义上的所有权双重含义。所谓法律意义上的所有权，表示土地所有者将土地当做自己的财产，对其实行占有、垄断，拥有对土地支配的权力。所谓经济意义上的权利应该表述为土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入。只有具有上述双重意义上的所有权才是完整的所有权概念。
土地所有权可以分为国有土地和集体土地两类。
国有土地，是指属于国家所有即全民所有的土地。国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。
集体土地，是指属于农村居民集体经济组织所有的土地。集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。（2）土地使用权。土地使用权，是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可以申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。
对于住宅而言，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有，业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。2.土地权利的相关问题解答（1）买房后是否拥有土地所有权？
消费者购买商品房后，对自己所有的房屋所占用的土地，不享有所有权，只拥有土地的使用权。（2）对集体土地使用权有哪些规定？
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
根据相关房地产法律、法规的规定，集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，方能出让其使用权。
同时，擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征收土地协议的，其征收土地协议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。（3）开发商获取土地的方式有哪些？
土地使用权的获取，是指开发商通过出让、转让或其他合法方式，有偿有期限取得国有土地使用权的行为。
目前，存在着土地配给的双轨制，即政府划拨和市场机制并存。在运用市场机制配置土地时有协议、招标和拍卖几种方式。对于原先已划拨的土地，开发商可以通过补地价的方式获取。
简单地说，现阶段取得国有土地使用权的途径有以下四种方式：①行政划拨方式；②国家出让方式（招标、拍卖、协议出让等）；③房地产转让方式（买卖、赠与等方式）；④土地或房地产租赁方式。1.2.3 土地储备和土地供应1.土地储备的概念
土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。2.土地储备的相关问题解答（1）哪些土地可以纳入土地储备的范围？
根据规定，下列土地可以纳入土地储备范围：
1）依法收回的国有土地。
2）收购的土地。
3）行使优先购买权取得的土地。
4）已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地。
5）其他依法取得的土地。（2）对于准备被纳入储备的土地应进行哪些必要的开发？
根据规定，土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，前期开发完成后的土地应纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门组织供地。
前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。3.土地供应的相关问题解答（1）对于已供应的各类保障性住房用地是否可以改变土地性质和土地用途？
对已供应的各类保障性住房用地，不得改变土地性质和土地用途，不得提高建设标准、增加套型面积。对改变上述内容的保障性住房建设项目，有关主管部门不得办理相关手续，已作为商品住房销售的，要依法没收违法所得并处以罚款。（2）对于在普通商品住房小区中配套建设廉租住房、经济适用住房，在土地供应时应明确哪些内容？
根据2007年《关于认真贯彻（国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见）进一步加强土地供应调控的通知》规定，对列入年度土地供应计划的廉租住房和经济适用住房建设用地，市、县国土资源管理部门要优先供应。在供地时要将符合规定的套型建筑面积、开竣工时间等土地使用条件在《国有土地划拨决定书》中予以明确。对于在普通商品住房小区中配套建设廉租住房、经济适用住房的，还必须在国有土地使用权出让合同中明确约定廉租住房、经济适用住房的套数、套型建筑面积以及建成后由政府收回或回购的条件等。（3）商品住宅项目宗地出让面积有何限制？
商品住宅项目宗地出让面积不得超过下列标准：小城市（镇）222227hm（1hm=10 000m），中等城市14hm，大城市20hm。（4）哪些建设项目被禁止土地供应？
根据规定，党政机关（含国有企事业单位）新建、改扩建培训中心（基地）和各类具有住宿、会议、餐饮等接待功能的设施或场所建设项目被禁止土地供应。（5）哪些项目禁止占用耕地？
根据《关于发布实施<限制用地项目目录（2006年本）>和<禁止用地项目目录（2006年本）>的通知》规定，下列项目禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地：
1）机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施项目。
2）大型游乐设施、主题公园（影视城）、仿古城项目。
3）低密度、大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低于1.0、2单套住房建筑面积超过144m的住宅项目）。
4）赛车场项目。
5）公墓项目。
6）机动车训练场项目。（6）房地产开发企业大量囤积土地造成土地闲置的，将受到什么处罚？
根据2006年国务院办公厅《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》规定，对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的房地产开发用地，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满两年未动工开发的房地产开发用地，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满一年的，按闲置土地处置。（7）在土地供应时，如何实现住宅用地结构优化？
根据2008年国务院《关于促进节约集约用地的通知》规定，各地政府要合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书，确保不低于70%的住宅用地用于廉租住房、经济适用住房、限价房和290m以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品房多占土地。（8）对于分期建设的工业项目可以进行分期供地吗？
分期建设的工业项目，市、县国土资源行政主管部门可以通过竞拍单位面积地价的方式确定招标拍卖挂牌竞得人（中标人），一次签订国有土地使用权出让合同，支付土地出让价款，再按照土地使用标准分期供地。自出让合同签订之日起两年内，办理完供地手续。分期建设的工业项目，不得改变土地用途，不得兴建职工住房。改变土地用途用于商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用途的，一律收回土地使用权重新招标拍卖挂牌出让。1.2.4 土地开发与土地利用计划1.土地开发与土地利用计划相关概念（1）生地。它是指可能为房地产开发与经常活动所利用，但尚未开发的农地和荒地，即待开发的国有土地，是离城镇较远、无市政基础设施、未开发利用的土地。（2）毛地。它主要是指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地，即已有地上建筑物及附属设施的建筑物，将被改建的土地。（3）熟地。它是指已完成市政基础设施建设的土地，达到“三通一平”或“七通一平”施工条件的土地。（4）三通一平。它是指水通、电通、路通和场地平整。（5）七通一平。它是指给水通、排水通、电力通、通信通、燃气通、路通、供热通和场地平整。（6）宗地。它是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。城市的土地，以宗地为基本单位统一编号，叫宗地号，又称地号。它有四层含义：区、带、片、宗，从大范围逐级体现其所在的地理位置。例如，B107-24这个地号表示B区第1带07片第24宗地。（7）宗地图。它是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映了一宗地的基本情况，包括宗地权属界线、界址点位置，宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。（8）项目地段。它是指根据项目所在地段的土地级别而划分的项目等级。（9）土地级别。它是指根据土地使用价值及所处地段繁华程度的不同而划分的土地等级。目前，各地的标准不一。（10）土地一级开发。它是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或农村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”“五通一平”或“七通一平”建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。（11）土地利用年度计划。它是指国家对计划年度内新增建设用地量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。
新增建设用地量包括建设占用农用地和未利用地。土地利用年度计划以每年1月1日到12月31日为考核年度。2.土地开发的相关问题解答（1）如何进行土地一级开发？
进行土地一级开发常用的操作程序如下：
1）制订出开发区域的近期、中期和长期发展计划。
2）对开发区域范围内的土地利用状况进行调查，掌握可开发土地资源现状的数量、质量和分布。
3）制订开发区域发展的控制性规划和详细规划。
4）按确定的优先顺序选择启动开发地块或区域。
5）由土地管理部门协助办理土地出让（或划拨）手续。
6）制订拆迁安置补偿方案，并获得政府主管部门批准。
7）进行现场土地开发工作，达到相应的建设条件。
8）核算土地开发成本、厘定土地价格，进行熟地转让（或出让）。（2）非房地产主业的国有及国有控股企业是否可以参与商业性土地开发和房地产经营业务？
根据2010年国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定，房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。国有资产和金融监管部门要加大查处力度。3.土地利用计划的相关问题解答（1）在土地开发利用过程中，什么情况增加容积率不再增收土地价款？
根据规定，在土地开发利用过程中对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。（2）如何处罚以观光农业、设施农业等名义占用农村集体土地兴建商品住宅的行为？
根据规定，各级地方政府必须严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地，严格按照《中华人民共和国土地管理法》和《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）的规定执行。对在建在售的以新农村建设、村庄改造、农民新居建设和设施农业、观光农业等名义占用农村集体土地兴建商品住宅，在地方政府统一组织协调下，必须采取强力措施，坚决叫停管住并予以严肃查处。（3）各相关部门应如何对待未取得合法用地手续的建设项目？
根据国务院通知，对未取得合法用地手续的建设项目，发展改革部门不得办理项目审批、核准手续，规划部门不得办理“建设工程规划许可证”，建设部门不得发放“建筑工程施工许可证”，电力和市政公用企业不得通电、通水、通气，国土资源管理部门不得受理土地登记申请，房产部门不得办理房屋所有权登记手续，金融机构不得发放贷款。未依法办理农用地转用审批手续占用农用地设立企业的，工商部门不得登记。同时，国土资源部要会同有关部门，根据农村经济社会发展变化的新情况，深入研究，在依照土地利用总体规划、加强用途管制的前提下，完善对乡镇企业、农民住宅等农村集体建设用地管理和流转的政策措施。1.2.5 国有土地有偿使用费1.国有土地有偿使用费的相关概念（1）国有土地有偿使用费。它是指以划拨、出让、租赁、作价出资或入股等方式有偿使用国有土地的单位或个人，按照国家规定的标准和方法，向国家缴纳的土地资源收益。
国有土地有偿使用费不属于行政事业性收费，其范围包括土地出让金、土地租金、土地增值税、新增建设用地有偿使用费、场地使用费等。（2）土地使用权出让金。它是指在土地国有的情况下，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用者一次性或分次支付一定数额的货币款。土地使用权出让金是土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额。
土地使用权出让金的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关。
土地使用权出让金不完全是土地出让金的全称。（3）土地租金。它是指原通过行政划拨获得土地使用权的使用者，出租土地使用权及地上建筑物或其他附着物获得收益中所含有土地使用权部分。（4）土地增值税。土地增值税，又称土地收益金，是指土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者（含连同地面建筑物一同出租）给其他土地使用者时，就所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。（5）场地使用费。它是指在中国由国家对中外合营企业或外资企业建设用地或使用中方场地所征收的一种费用。（6）新增建设用地有偿使用费。它是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征收土地时，向取得出让等有偿使用方式的新增建设用地的市、县人民政府收取的平均土地纯收益。（7）分税制。它是指在国家各级政府之间明确划分事权及支出范围的基础上，按照事权和分税制相统一的原则，结合税种的特性，划分中央与地方的税收管理权限和税收收入，并辅之以补助制的预算管理体制模式。新增建设用地有偿使用费实质就是一种分税制。（8）土地财政。它是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维护地方财政支出，属于预算外收入，又叫第二财政。2.新增建设用地土地有偿使用费的相关问题解答（1）新增建设用地土地有偿使用费的缴纳标准是怎样的？
从2007年1月1日起，新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍，提高后的新增建设用地土地有偿使用费征收标准详见表1-2。2表1-2 新增建设用地土地有偿使用费征收标准表 （单位：元/m）（2）新增建设用地土地有偿使用费由谁来缴纳？
根据2006年财政部、国土资源部、中国人民银行《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》规定，新增建设用地
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