二手房买卖中的转按揭(二手房买卖价格及付款方式的问题)(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)


发布时间:2020-06-15 22:07:50

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作者:编辑部

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二手房买卖中的转按揭(二手房买卖价格及付款方式的问题)

二手房买卖中的转按揭(二手房买卖价格及付款方式的问题)试读:

【解决路径】

1.和解。和解是指双方当事人在自愿互谅的基础上,协商解决已经发生的争议并达成和解协议的纠纷解决方式。它是当事人自力救济的方式之一。是指双方当事人通过口头或书面的形式进行协商,互相妥协和让步,最终解决争议的一种方式。和解解决纠纷最大的优点就是直接、高效、成本低,但和解所达成的协议不具有强制执行力。如果出现了一方反悔的情况,另一方不能直接依据和解协议请求法院强制执行,而只能再行和解、调解、仲裁或向人民法院起诉。

2.调解。调解是指争议双方或多方当事人,在人民法院、人民调解委员会及有关组织主持下,对争议的实体问题自愿进行协商,通过第三方教育疏导,促成各方达成协议、解决纠纷的一种方式。依据《人民调解法》的规定,人民调解委员会是依法设立的调解民间纠纷的群众性组织。人民调解委员会在当事人自愿、平等的基础上进行调解。经人民调解委员会调解达成的调解协议,具有法律约束力,当事人应当按照约定履行。商品房买卖纠纷当事人之间就调解协议的履行或者调解协议的内容发生争议的,一方当事人可以向人民法院提起诉讼。

3.仲裁。仲裁是指当事人在纠纷发生之前或者发生之后,依据他们之间订立的仲裁条款或者仲裁协议,自愿将纠纷提交给双方选定的仲裁机构,并愿意受该仲裁机构所做裁判的约束,以解决争议的一种方式。我国《仲裁法》第4条规定,当事人采用仲裁方式解决纠纷,应当双方自愿,达成仲裁协议。没有仲裁协议,一方申请仲裁的,仲裁委员会不予受理。

4.诉讼。诉讼是指纠纷一方当事人通过向具有管辖权的法院起诉另一方当事人,以解决争议的一种纠纷解决方式。它是一种公力救济方式,具有国家强制性和权威性,是当事人维权的最后一道屏障。当一方当事人不履行义务时,另一方当事人可以依据判决书直接向法院申请强制执行,从而保障了纠纷的彻底解决。另外,法院还可以依据双方当事人的意愿,结合案件的具体情况,随时对案件进行调解。经过法院调解达成协议的案件,一般由法院审查认可制作调解书,调解书送达后,具有与生效判决同等的法律效力。

当事人应该选择有管辖权的法院进行诉讼。房屋属于不动产,依据我国《民事诉讼法》的相关规定,因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地的人民法院专属管辖。另外,《民事诉讼法》第24条规定,因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。那么,当购房者遇上商品房买卖合同纠纷时,也可以到开发商所在地或者合同履行地的人民法院进行起诉。

1. 转按揭产生的房产交易纠纷

【分析解答】

所谓转按揭指的是已在银行办理个人住房贷款的借款人,向原贷款银行要求延长贷款期限,或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请个人住房款变更期限,变更借款人或变更抵押物的贷款。变更借款人的简称“转按”,延长原借款期限的称为“加按”,变更抵押物称为“换按”。

目前还存在业主为享受第二套住房贷款利率优惠,也在采用转按揭的做法,具体有两种方式:一种是同名转按揭,即由新贷款银行帮助客户找担保公司,还清原贷款银行的钱,然后重新在新贷款行办理贷款,此过程中只需付给担保公司担保费即可;另一种是由中介公司经手做假买卖,即房主找一个自己信得过的人士作为假买方。将房产进行假转让,名义上由假买方向银行重新申请贷款,可享受利率优惠政策,但实际上仍是原房主继续还款。实际上述两种操作都是违规操作,具有较大的法律风险,因为第一种方式的本质是抵押贷款,而非购房贷款,不能享受优惠利率,而第二种方式的本质是违法的骗贷行为。

【基本案情】

王先生要出售其名下位于北京市海淀区中关村的房屋一套,房子还欠银行贷款40万元。刘女士看中此房屋,她和王先生商量好的购房款是200万元。但刘女士手中现金只有150万元,还想向银行贷款50万元。于是,双方协商通过转按揭加提前还贷的方式完成该项交易。即刘女士的银行贷款批下来后,需要先替王先生偿还银行欠款40万元,待银行将王先生房屋解抵押后双方再去房管局过户,然后再将其余尾款一并支付给王先生。此后,刘女士通过银行将40万元打入卖方贷款银行指定的还款账户后,等待王先生房屋解抵押后办理过户。但王先生一直没有与刘女士联系办理过户手续,刘女士到卖方贷款银行了解后才知道,王先生根本没去银行办理提前解抵押手续,而是把其40万元挪到生意上去了,于是双方发生纠纷。刘女士将王先生诉至海淀区人民法院。

法院认为:法院经审理查明,双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》真实、合法、有效,双方均应信守并实际履行,根据《合同法》第8条、第60条、第107条的规定认定被告王先生的行为属违约行为,判令被告王先生协助刘女士继续履行合同,并赔偿原告刘女士10万元违约金。

试读结束[说明:试读内容隐藏了图片]

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