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发布时间:2020-06-23 04:30:08

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作者:潘添礼

出版社:中信出版集团股份有限公司

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高净值人士投资指南

高净值人士投资指南试读:

前言

我一生都在做投资,为服务的公司和我自己。我赚过钱,也亏过钱,从中收获了很多经验——尤其是在亏钱的时候。亏钱令人痛苦,也使人学到很多。总有些经验要自己经历才能领悟,但也有一些并不需要亲自“撞南墙”就可以学到。所幸这些年我从中获得的快乐多于痛苦。作为一个个人投资者,我投资过股票、债券、现金产品、房地产、外汇、私募股权和对冲基金,还涉足了相关的结构性产品。得益于丰富的投资经验,我经常受邀为朋友和同事提供投资建议。我乐意分享,并且发现尝试提出建议的过程也帮助我厘清了思路,使之更加清晰。这激发了我想要跟更多人分享我的经验的愿望,于是有了这本书。这本书算是对我多年投资生涯和经验的一个总结。当然,我不可能在书里涉及的任何一个问题上都堪称专家。感谢我的老朋友杨志坚(Kenneth Yeo)分享他在私募股权投资领域丰富的经验和专业的知识,谢谢我的保险顾问——非常亲善的佘姬芳(Joey Seah)为我审核保险汇总表,谢谢我的侄子罗绍仁(Siu Yen Lo)帮我考虑可能的封面设计案,还要感谢我[1]的前同事、Call Levels的联合创始人谢俊毅(Daniel Chia)在价格走势图方面给予我的帮助。我要特别感谢一路上支持我的家人、朋友和同事们,是他们给了我写这本书的动力。我希望这本书能帮助每一位读者汲取经验,以免重蹈覆辙,问对问题的同时,能够以更加全面的视角来审视潜在的投资机会。这种视角,未必会出现在你的投资顾问所给予的建议当中,通常也不在大部分投资者所考虑的问题之列,但在这个视角下,你得以确切地了解你正在买进什么。潘添礼(Sam Phoen)[1] Call Levels:一个财务管理应用程序。——译者注引言金融产品在不断创新,而一直以来相应的监管也在与时俱进,以更好地保护消费者和投资者的权益。后金融危机时代,投资环境得到了改善,尤其是个人投资者得到了更好的保护。很多保障措施出台以保证信息被充分披露,并确保金融产品的风险收益特征契合投资者的需要。然而,这只是提供了最低限度的保障而已。因为相对买家而言,卖家往往掌握着更多的信息,所以通常的“一经售出概不负责”的原则,即“买家自负”原则,仍在金融交易中起着举足轻重的作用。这一点放到个人投资中很好理解,个人投资者往往不是金融领域的专业人士,所以对金融产品相关专业知识的知晓也相当有限。本书不会教授大学金融基础课程所介绍的那些概念,不会使用大部分人算着算着就会迷失其中的复杂数学方程来计算金融产品的公允价值,也不会告诉你买什么或不买什么。本书尝试通过简明扼要的叙述让个人投资者和高净值人士了解市场上的一些常见零售投资产品,将看似复杂的零售投资产品分解成易于理解的小单元,以帮助投资者明了他们到底在买什么,从而进一步通盘考虑所买进的产品是否真正符合他们的投资理念。书里还指出了许多卖家通常讳莫如深而买家不易发现的投资陷阱以及注意事项。用“授人以鱼,不如授之以渔”来做类比,本书当然不会替你抓鱼,你可能时不时地就会去钓鱼,对于钓鱼这件事也已经有所了解。这本书是帮你识别可供钓鱼的河流、湖泊或海洋,以及各个水域都有哪些鱼类分布、哪种鱼可能适合你,并教会你如何聪明地钓鱼以达到你的目标数量。购买零售投资产品的决策不应该孤立或者临时做出,它必须经过审慎考量,并且作为整个深思熟虑的投资计划的一部分。举个例子,假如你的活期存款账户上有50万美元未投资的资金,那么现在你购买一款5 000美元的零售投资产品,并一次性获得50%的回报,有什么意义呢?通过这种临时的、随机的投资获益,你能够达成更大的投资目标吗?制订一项合适的投资计划,需要你将所有可用于投资的资产放到一起通盘考虑。计划必须同时契合你的投资目标和你的风险偏好,你要从全局考虑一定时期内的投资方法。这就涉及被理财顾问习惯地称为“资产配置”(asset allocation)的问题。教科书里针对个人投资者和高净值人士的资产配置规划通常都遵循固定的程式,金融文献大都千篇一律,基于投资者的年龄和收入来规划投资。这种规划的最大问题在于它们只适用于银行账户上有数百万美元资金的投资者,而不适合只有几十万美元甚至更少资金的情形。这些计划没有考虑小金额投资的现实困难,也解释不了两个年龄和收入都一样的人的投资策略为什么差别很大,因为投资需求和风险偏好的差异会导致投资策略的差异。本书希望阐明这些复杂的概念,并介绍实用的投资方法,帮助投资者合理规划和投资,实现投资目标。为了帮助个人投资者和高净值人士快速了解市场上的不同金融资产,本书将从扼要描述当前市场上个人可接触到的所有资产类别开始。然后,读者就可以更好地理解市场上常见的零售投资产品,包括考虑这些产品是否可为己所用,以及何时可能对自己是利好。最后,我将把所有内容整合到一起,教你制订简单的资产配置计划,为你未来的财务保驾护航。第一部分资产类别第1章传统资产类别多数投资者对3类传统资产类别最为熟悉:股权(通常叫股票)、固定收益产品(如债券)以及现金/现金等价物(货币市场工具)。股票不需要介绍,大部分人应该都交易过,或者至少听说过。与股票相比,固定收益产品的普及性要稍差一些,因为这一类别通常收益低,对高净值人士而言不够有吸引力。关于这两类资产,已经出版了成千上万的书对它们进行了仔细研究。所以,本书不想复制同样的工作,而只会对它们进行扼要介绍,让个人投资者和高净值人士明了它们的主要特征,以便在考虑将这些产品纳入自己的资产组合时能够更好地进行评估。至于现金,多数人可能只是想到了银行存款。事实上,现金可能比我们通常认为的更复杂一些。因此,我会在这一类别上花点儿篇幅,讨论如何处理我们手里的现金。股票股权,通俗的叫法是股票或者股份,代表投资者对上市公司所有权的份额,这个所有权不伴随债务。也就是说,股票是指除去债务价值之后的公司资产价值。股票持有者对公司资产的权益排在债权人和债券持有者之后。也就是说,假如公司破产,债权人和债券持有者会在股票持有人之前优先获得偿付。就这一点而言,股票有时会被认为是3种传统资产类别中风险最大的一种。当然,风险和收益通常是正相关的,当标的公司赚钱的时候,股票持有者也可望获得高投资回报。事实上,历史经验表明,股票无论与固定收益产品还是现金/现金等价物相比,长期的收益表现都更优。从证券交易所,你可以认购以下两类股票。•普通股。这是到目前为止我们在股市上最常买卖的一种股票。它赋予持有者某些表决权和公司清偿债务之后分享收益的权利。股票收益通常以公司股息的形式分配。•优先股。这种股票的持有者没有任何表决权,“优先”体现在股票收益是先于普通股发放的。类似地,当公司破产,优先股持有者也先于普通股持有者获得偿付。就这一点而言,优先股的风险略低于普通股,有时股息率也略低一些。股票通过证券交易所交易。世界上有很多家证券交易所,其中最常见的有纽约证券交易所(NYSE)、纳斯达克证券交易所(NASDAQ,即全美证券交易商协会自动报价系统)、东京证券交易所(TSE)、伦敦证券交易所(LSE)、上海证券交易所、香港证券交易所,还有许多其他证券交易所。这些交易所有不同的挂牌规则,比如一些只允许具有良好运营记录的公司进入,而其他一些则接受前景良好的新公司挂牌。每家证券交易所通常都会编制一个或多个股票指数来跟踪所选定的典型上市公司的总体表现。因此,这些指数对于跟踪特定国家或者细分市场的股票业绩很有用,也可以作为评价基金经理业绩的基准。常见的指数包括标准普尔500指数(S&P 500,这个指数跟踪纽约证券交易所和纳斯达克证券交易所上市的500只大型股的走势)、日经指数(Nikkei 225,它是跟踪东京证券交易所上市的评级最优的225家公司的数据)和英国富时指数(FTSE 100,它跟踪英国100家最大的上市公司的股票数据)。股票的估值股票价格受公司业绩的影响,而业绩主要是指收入及其增长。我们评估一家公司的收入趋势、发展质量以及增长潜力,最好对其资产负债表、利润表和现金流量表进行全面透彻的分析。总体而言,一家收益长期稳定增长的老牌企业总是受青睐,即使只有小幅增长,而相对年轻的企业的销售和收入增长往往会高出许多,虽然净利润未必为正。为了评估这类企业的增长潜力,我们甚至对客户数目增长速度等指标都需要仔细审核,尤其是IT(信息技术)相关企业。一种很常见的股票估值方法是现金流量折现法(Discounted Cash Flow,简写为DCF)。这种方法需要估算公司未来的现金流/收益/股息,并根据资金的时间价值(通常使用加权平均资本成本)进行贴现,然后基于贴现后的价值来尝试对公司进行估值。这种方法听起来简单,实际上并非如此。因为这一估值过程涉及大量假定,所以它的使用主要限于专业人士,很少有个人投资者会用到它。认为现金流量折现法太难的个人投资者,可以使用简单一点儿的估值工具,其中一些估值比率比现金流量折现法更具普遍性,主要包括以下几个。•股价收益比率,即市盈率(P/E)。•股价账面价值比率,即平均市净率(P/B)。•股价自由现金流比率(P/FCF)。为了客观地判断某只股票的价格是贵还是便宜,投资者不仅需要考虑比率的绝对值,还需要将其与历史数据、同业数据及大盘指数进行比较,同时还必须记住,这些比率只是反映了股价与一些会计数值的比值,这些会计数值涵盖了很多信息,但更多的信息并没有反映出来。与针对公司的战略、目标市场及客户等方面进行的定性评估相比,全面评估一只股票的价值同样重要。以上所说的针对公司进行的定量和定性分析,可以统称为基本面分析。除此以外,投资者还可以从技术层面对公司进行研究,也就是图表分析。技术分析的基本做法是观察目标股票的价格和成交量的变化。偏好趋势研究的投资者会选择顺势而为地进行交易,而信奉均值回归的交易者则会逆势而为。我个人倾向于将基本面分析和技术分析结合起来对股票进行估值:通过基本面分析筛选出估值偏低的股票,然后通过技术分析来决定购买这只股票的时机。同样地,我们可以通过基本面分析筛选出已经估值过高的股票,然后使用图表分析来决定何时卖出这只股票以最大化收益。投资股票购买一家上市公司的股票或许是表达对这家公司看法的最简单方式。各家证券交易所在交易股数、交易时间、结算周期和交易税等方面有不同的规定。有些交易所,比如美国的股票交易所是允许卖空的,而其他一些发展中国家的证券交易所则对卖空交易是有限制的。如果研究和购买单只股票不是你擅长的,或者你认为这种操作太过枯燥无趣,或者你只是想接触一下某个行业或市场,你可以考虑购买交易型开放式指数基金(Exchange Traded Fund,简写为ETF)。ETF是在证券交易所进行交易的投资基金,它跟踪的是一个指数,比如标准普尔500指数,或者某个特定行业如制药行业的指数。ETF不仅上手简单、流动性良好、费率低,交易方式也和多数投资者熟悉的单只股票的交易方式一样,所以很受投资者欢迎。股票投资的难点不仅在于选股买进,决定何时卖出有时更具挑战。对于一个易受基本面影响的投资者而言,股价超出公允价值足够大的幅度,也就意味着到了卖出的最好时机。究竟多“大”幅度,则取决于投资者的风险偏好,或者根据股票的历史价值来定。而技术分析型的投资者的行为主要受图表形态的驱动,所以决定何时卖出相对容易。我见过个人投资者最常见的错误,是投资界的传奇人物彼得·林奇(Peter Lynch)所描述的“铲除鲜花,留下杂草”的行为,即投资者尽管在已经升值的股票上获取利润,却选择抓住亏钱的股票不放手。长期处于这种模式中的投资者最终只会收获“杂草”或者表现欠佳的股票,这当然不是长期投资的最佳结果。经验丰富的投资者可以考虑股指期货或者股票期权,这两种工具都允许投资者看多或者看空某只股票。不过,它们都是杠杆产品,一招儿不慎就可能使损失超过本金,所以我们一定要谨慎使用。固定收益产品固定收益产品,被非专业人士称为债券,是按照固定时间偿付固定收益的金融工具。债券代表公司的债务,债券收益取决于公司向债券购买者也就是债主支付的数额。公司通常每半年支付固定的利息或票息,到期金额或者本金会在到期日连同最终票息被一起偿付。一家公司发行债券,意味着它必须承担到期偿付票息和本金的义务。到期未能偿付就是违约,如果公司的现金流不足以偿付欠下的债务,那么公司很有可能被强制破产。支付债券票息的方式主要有以下几种。•固定票息债券。它是最普遍的一种债券,是在整个偿还期按照固定比率支付票息。•浮动票息债券。这种债券的票息关联某个基准利率,比如伦敦银行同业拆借利率,以此为基础增加一个差价。•通货膨胀率连结债券。这种债券支付的实际利率会随一国消费者物价指数变动而变化。•零息债券。这种债券在名义价值基础上大幅打折出售,到期按照票面价值一次性支付本金。偿还期限可能长达6个月至30年,持有这种债券的投资者不获取任何利息。大部分债券都需要通过柜台交易,且不在证券交易所挂牌。当然也有例外,比如中国就有小部分债券是在证券交易所交易的。在新加坡,零售债券是在新加坡证券交易所挂牌的。以下列出了美国债券市场中不同发行人和相应的债券名称。•政府——政府债券(属本币)、主权债券(属外币)、长期国债(美国政府债券)。•省/州/市政当局——市政债券。•政府提供担保的机构——机构债券。•企业——企业债券。•金融机构——金融债券,有时被统称为企业债券。除了以上这些,还有一些债券的命名表明了债券的不同特征,常见的包括以下几种。•可转换债券。这种债券可在某个约定的时间转换成公司股票,通常取决于债券持有者自己的意愿。这种债券本质上是企业债券加优先认股权的结合体。由于可以从股票的价格上涨中获益,可转换债券的票息相对较低。•资产支持债券。这是有资产担保的债券,抵押支持债券是其中一种,是指有抵押贷款支持的债券。•可赎回债券。这种债券发行人可在某个约定的日期当天或者之后从持有人手中赎回债券。当利率下跌的时候,企业倾向于赎回,从而以更低的成本再融资。•垃圾债券。这种债券的评级在“投资级”之下,也就是说它被标准普尔等主要评级机构评为BB级或者更低。由于发行者为了补偿投资者所承担的高风险而支付了更高的利息,有时这种债券也被称为“高收益债券”。固定收益产品的估值债券首次发行的时候通常是“平价”发行的,正常情况下单位面值为100美元。债券的价格是随着利率反向波动的,这意味着当债券价格上涨时,债券收益下降,反之亦然。债券价格是未来现金流折现后的价值,利率上涨的时候,未来现金流以更高的利率折现,结果债券的价格就下降了。大体上,影响债券价格的因素有以下两个。•无风险利率。•发行者专属信用价差。无风险利率通常指同等期限内的国债收益率,这一收益率随着宏观经济状况而波动。当一国经济发展良好,通货膨胀率高涨,无风险利率也倾向于上升。发行者专属信用价差取决于发行者的经营状况。当公司运作良好的时候,信用价差倾向于缩小,这是因为持有债券的风险降低了。反之,如果公司陷入亏损或有负面新闻,市场会预期持有该公司的债券需要更多的收益补偿,由此信用价差会扩大。计算特定价格下的债券收益最常用的指标是到期收益率,它是持有债券到期所获得的有效年化收益率。大部分债券,无论是由同一家公司发行还是由不同发行者发行,通常会有不同的偿付期和票息,所以很难比较,而比较到期收益率是一个好方法。与到期收益率略有不同的是赎回收益率,它适用于可赎回债券。对可赎回债券,当利率下降的时候,发行者会尝试赎回(通常按照票面价值),以便以更低的成本再融资,或者以更低的收益率发行新的债券。与赎回收益率比较类似的另一种债券收益率的衡量指标是回售收益率,不同的是这种情形下债券持有者有权在偿还期的某个约定日期当天或者之后将债券“回售”给发行者。在赎回或者回售的情形下,债券的持有可能在偿付日期之前终止,所以投资者在决定购买时需要权衡赎回或者回售的可能性。有关债券估值,另一个重要概念是债券的久期,最常用的标准是麦考利久期(Macaulay Duration)和修正久期(Modified Duration)。两者衡量的分别是使用加权平均数形式计算的债券平均到期时间和债券价格对收益率变动的敏感度。麦考利久期是按照年限来计算的,可能在0和债券期限之间变动。零息债券的麦考利久期与债券期限相等。而修正久期测量的是单位收益率变化时价格变动的百分比。以上两种存续期的测量方式在数值上是相当接近的。例如,一只两年期按照票面价值交易的债券,它的麦考利久期可能略低于两年,而修正久期仅向下修正了2%。也就是说,债券的久期越长,债券价格对收益率的敏感度越高。所以在利率上涨的情况下,投资者投资短期债券可能获利更多,因为短期内债券的收益率上涨不会过多损害价格。在利率下跌的情况下,持有长期债券则可能更有助于从潜在的价格上涨中获利。直观地讲,当市场利率上涨时,你手中的债券价格会下跌,久期更短的债券相对长期债券,比如一只还要10多年才到期的债券,更加接近到期时间,所以相对价格,损失会更小。从这个角度而言,在市场利率上涨的时候,投资者倾向于优先持有短期债券,而在利率下跌的时候更青睐长期债券。投资固定收益产品不同于股票的是,债券的最小认购额度通常都很大,在美国起售额度通常高达20万美元,这使得购买债券并非易事,也将高净值人士以外的大部分个人投资者都挡在了门外。即便有40万美元可以投在债券上,投资者可能也不愿意将钱只用于购买两只债券,因为这意味着个人的投资收益会与之高度相关,同时缺乏多元化配置。所以,除非这个人愿意不进行多元化投资,或者还有更多的可投资资金,否则他不会一上来就购买债券。由于大部分债券都是柜台交易,价格并不是那么透明,在流动性不足的情况下,银行和经纪人也可能会从中赚取更大的买卖差价,尤其是买卖企业债券的时候。所以,对个人投资者而言,债券不适合被频繁地买进卖出。购买并持有是个人投资者投资固定收益产品时采用的最普遍策略,但投资者也有需要考虑卖出手头债券的时候。•获利了结。这通常发生于市场利率已经下降,或者交易可转换债券时,标的股票的价格已上涨很多。•将资金用于其他方面。这种情况可能是出于经济方面的考虑,比如需要现金应付紧急情况。但卖出债券有时可能是因为投资其他资产的收益远远超过持有债券到期的收益。•为时未晚。当你预期市场利率还在酝酿着远超市场消化能力的大幅上涨,债券价格会下降更多;或者你认为债券发行者的信用状况日渐恶化。市场上也有透明度更高、更具亲和力的其他金融工具供个人投资者选择,比如零售债券,这种债券交易的面值要小很多,通常是1 000美元起,还有交易型开放式指数基金。这两类产品都在证券交易所交易,但仅限于较发达国家而不是所有国家的交易所。债券基金和债券单位信托基金也是个人投资者常购买的投资产品。与股票类似,经验更丰富的个人投资者还会考虑债券指数期货或期权产品。尽管这些产品与股票相比波动更小,但投资此类杠杆产品仍然需要非常谨慎,因为存在损失可能高于本金的风险。现金/现金等价物从个人投资者的角度,除了存在银行里的现金,构成现金/现金等价物的投资产品还包括货币市场基金、短期国债、短期企业商业票据和定期存单。基本上流动性强、短期内可转换成现金的任何产品都可以归到这一类。从企业资产负债表的角度,任何高信用评级、高流动性,投资期在3个月以内且能够以极少损失或者原价值卖出的投资工具都可称作现金等价物。以下是常见的几种现金/现金等价物工具。•货币市场基金。该基金是投资短期债务性证券的基金。•短期国债。短期政府债券,偿付期通常为1年或以内。•企业商业票据。企业发行的短期债券,偿付期通常不长于270天。•定期存单。银行开具的票据,期限通常为1个月至1年。这些短期有价证券在货币市场上交易活跃。货币市场是一个银行间市场,在这里,金融机构相互间可以进行不长于13个月的短期拆借交易。这些金融产品流动性非常强,买卖差价相对要小很多,并且由于它们通常由政府机构或者资信良好的企业发行,所以收益率也往往非常低,尤其是与股票相比。不过从个人投资的角度,这些产品的收益率通常略高于银行利率,所以还是值得了解的。除了以上这些相对复杂的投资工具,个人投资者也可以使用短期定期存款来增加投资收益。定期存款不方便即时变现,但我们总可以把存款分成期限不同的几部分,以确保每月都有可支配的现金。例如,一个人有18万美元定期存款,他可以考虑将其分成12份,每份1.5万美元,分别存到12个短期定期存款账户,每个月都有一个账户到期。短期定期存款最糟糕的情形是到期之前需要支取现金而不得不放弃利息收入,但只要这种情况不经常发生,定期存款仍然是值得考虑的选择,因为即便提前支取,本金也是受保护的。除了定期存款,银行有时也推出保护本金的结构性存款,事实上它是存款与期权的结合。由于大部分结构性存款都有固定的期限,其中短期的一些被视为现金等价物。它们的作用与定期存款类似,不过它们同时具有一种风险,就是一定条件下投资者可能获得更高的利息,也可能完全没有利息收入。我们将在第7章进一步讨论结构性存款。现金/现金等价物的估值前面提到的大部分短期现金/现金等价物的期限最长都不超过1年。它们通常以低于票面价值的价格发行,比如,投资者以低于100美元的价格买入,到期获得100美元的票面价值。由于使用期限短,我们对这些产品进行估值也变得简单。与发生一系列现金流的债券不同,这些短期债务工具只在到期时发生一次现金流,所以也没必要使用复杂的估值公式。最简单的估值方法是比较不同产品的年化收益率,同时需要关注不同的发行机构和不同产品的特性。收益率不同的最重要原因之一就在于发行机构的信贷状况不同。设想一下,企业债券相对于国债提供的额外收益率超过了额外的风险,那么无论超过部分多么小,都值得投资者冒险。不同的产品特性也会导致收益率的不同,比如定期存单的赎回条款。正常情况下,产品收益率与产品期限是正相关的,期限越长,利率越高。投资者牺牲了流动性,从而获得收益补偿。理所当然,投资期限越长,投资者对收益率的预期也会高出几个基点。投资现金/现金等价物把钱存到银行显然是现金投资产品中流动性最强的一种方式。不过,这样增加了自己的机会成本,因为储蓄存款的利息实在太低了。假设1万美元就可满足一个人大部分的临时所需,而他银行账户里有5万美元,那么他就可以考虑将额外的4万美元投资其他现金等价物。很多现金等价物,比如短期国债,由于最小交易单位金额较高而将个人投资者拒于门外。处理日常花销以外的现金的最简单方法,就是将其投资于货币基金。市场上此类基金很多,大多数情况下你的钱在一两天之内即可获准进入。接下来,这个基金以你的名义将钱投资短期债券,同时收取少量管理费和业绩提成。关于选择货币基金的更多信息,请参阅本书第8章单位信托基金的相关内容。如前所述,投资者将额外的现金分成不同投资期限的定期存款或组合式存款,也是最大化收益的一种方法。这种方法不及货币基金有灵活性,但收益率肯定高于储蓄存款。因此,你可以将储蓄存款纳入你对现金/现金等价物的资产配置当中。结论在任何投资文献当中,股票、债券和现金/现金等价物都是最常见的3种资产类别。考虑到大部分读者可能对它们都已经有一定程度的了解,本书只尝试介绍相关的最基本概念。在此基础上,投资者得以了解投资这些产品的优劣之处。除了这3种传统资产类别,随着投资人群的经验越来越丰富,投资需求更加多样化,很多其他投资产品也越来越普及,尤其是收益率更高的产品,其中包括房地产、外汇、大宗商品、对冲基金以及私募股权。接下来的章节,我们会讨论这些产品。第2章房地产投资者多样化自己的投资,并寻找可替代的投资产品,而房地产越来越受到投资者的青睐,尤其在亚洲。投资者喜欢房地产是因为它是有形资产,具有良好的对冲通货膨胀的能力,租出去的时候还有合理的收益。而最重要的是,它具备资本升值的良好潜力。房地产主要的不足之处在于它不具有流动性,投资也需要大额资金。所以投资房地产需要具有长期眼光,这里的长期,是指几年甚至更长的时间。因为我主要从个人投资的角度讨论房地产,所以重点会集中于住宅地产。其他类型的房地产还包括商业地产和工业地产。其实无论是哪种房地产形式,基本的分析方法都差不多,所以你也可以将我们研究住宅地产的方法用于商业地产和工业地产。不过,商业地产和工业地产的投资参与者常常包括非上市和上市的公司专业投资者,个人投资者需要意识到自己在资源和信息方面可能与这些公司存在差距。因此,涉猎这些房地产的个人投资者需要更加审慎和严格评估,以防被这些信息更加灵通的公司投资者所打败。本章拟从投资买入的角度来探讨与房地产相关的问题,其中涉及的常见议题之一就是出租房地产以获取租金收入。购房自住和投资买入房地产需要考虑的因素会略有不同。如果买房,你只打算自住而不考虑出租,那么表面看起来房子的租金收入是完全不相干的因素,不在考虑之列,可需要注意的是,你将来可能会再次搬家,换新的住处,那么这一处旧房子就需要卖掉或者租出去。下一个买家无论是出于自住还是投资的目的而买房,可以确信的是他一定会仔细考察这处房子,而他所使用的各种评估标准,很可能正是我们本章所涵盖的。如此看来,无论你是买房自住还是用于投资,你可能都需要使用我们这里针对投资性房地产所讨论的一套评估标准。房地产价格的影响因素“第一是地点,第二是地点,第三还是地点”这句话经常被引用来说明影响房地产价格最重要的因素。显然地点极其重要,不过只考量地点这一个因素还不足以做出明智的投资决策。除了地点,我们还需要同时考虑其他多个因素。以下是我认为重要的一些因素。•地点。•物理特征。•产权年限。•价格。•利率。•收益率。•负担能力。•再开发潜力。•市场趋势。•其他因素。下面,我们逐一展开讨论。地点人们通常认为地点的意义显而易见而无须在这一点上费脑筋。想起地点的时候,我们通常会想到距离最近的地铁站有多远,房子是否位于安全的社区,附近是否有中心商业区或者主要购物区之类的问题。这些都是需要纳入考量的重要因素,不过,只是考虑这些的人可能会因小失大。我们需要记住,投资房地产是长线投资,购买房子未必是为了自住,这意味着投资不一定局限于自己所在城市甚至所在国家的住宅。自上而下来看,我们首先需要决定所在国家,其次是城市、街区,再次是街道,最后才是房子。国家风险或者主权风险可能是任何房地产投资最大的一个风险。设想一下,如果我们在一个走下坡路的国家,得到最好地段的最好房地产又有什么意义呢?从投资的角度,没有比在一个经济和政治都没落的国家买房子更糟糕的事情了。历史已经告诉我们,那里的房价不太可能上涨,而币值有可能会下滑。当我们对一个国家持乐观预期的时候,要是有可能,我们要去首都看看,除非我们特别熟悉该国知名度低一些的边缘城市。首都的房价往往远高于其他地方,但是我们依然有充分的理由到那里去。首都是一个国家大部分经济活动开展的地方,因此会吸引本国甚至国外最好的人才。自然,首都的房地产需求也会高于其他城市,但这种情况反而可能导致人才空心化,以及长期不景气的房地产市场。选择哪个街区取决于个人喜好。收益最高的街区通常靠近商业中心或者旅游区,其次是拥有好的娱乐设施或者好学校的街区。在决策的关键时刻,投资者需要考虑与地点有关的常规微观因素,即交通是否便利、距离公共交通的距离、周边社区环境的安全性、未来发展规划,等等。其中很多是常识,不过我们一定要记住的是:要考虑他人可能需要什么,而不仅是自己的喜好,这样可以确保顺利。因为你不是为了自住而购买房地产,所以他人需要什么比个人喜好要重要得多。物理特征房地产的物理特征很重要。无论是公寓楼里的一套房子,还是大门内的一个小区,公用设施以及设施维护保养的状况都会大大影响大家的第一印象,因为人们在看到住房之前会先看到这些公共区域的状况。如果是独栋的房子,同等的要素就包括外墙的状况、车库的门廊和周边环境,而周边环境又包括花园和泳池等。房屋的内部特征也很重要,包括房子的大小、布局、几个卧室和洗手间,以及供暖/空调状况,等等。有些特征可以做调整,有的则不能变动。对于公寓房而言,同一栋建筑里不同楼层的同样位置的房子,通常是固定的相似内部格局。不过人们也可以根据自己的喜好做一些改变,这样做有利有弊。比如你喜欢大卧室,就可以把两间拼成一间。但是在某些地方,你这样做可能会减少租金收入,因为在很多发达城市,人们更在意卧室的数目而不是大小。在气候寒冷的城市,房子里的中央供暖或者地暖系统是必需的;而在热带地区,房子里有空调也非常重要。当然,人们也可以等到买下房子以后再安装,但那样势必需要再花掉一大笔钱。所以,当人们考虑购买一套公寓或者一栋房子的时候,这些因素必然在考虑之列。其他注意点包括大门、起居室和卧室的朝向,以及房间号。你需要根据你的目标租客的情况来考虑。比如,西方人不像东方人那样介意下午的阳光照进起居室(房子西向),中国人喜欢南北朝向的房子,一些文化里某些数字是禁忌。比如,中国南方人比较忌讳数字4,因为4在中文里与“死”谐音;而西方人不喜欢数字13,因为他们认为13不吉利。所以我们在买房子的时候,要尽量避开这些数字。最后,你如果要对房子进行内部翻新,也需要考虑会把房子租给谁。精心的装修是不合算的,因为每个人的品味不同,并且如果你想更换昂贵的家具和设备,还会花费更多。使用中性的色调、可移除而非嵌入式的家具,会方便你根据租客的喜好对房子进行内部调整。产权年限所购房子的产权年限决定了你能够保有该房地产的年限。产权年限在不同国家和一国的不同地方是不同的。比如在中国,民用住宅建筑权年限为70年,在英国和新加坡,产权年限则分为99年、999年和永久产权(又称自由保有或无限制单纯地产权)3种。在其他条件相同的情况下,产权年限越长,价格越高。对一些人来说,剩余50年的产权年限就足够了,因为他们预期自己的寿命不会长过房子产权到期的时间。而对于一些想要把房地产传承给家属的人,长的产权年限就可能特别重要。那么购买房地产的时候,你该选择哪一种产权年限呢?这个问题没有简单的答案,而取决于多方面的因素,比如你的偏好、预算、房子的使用规划、你的理想收益率,等等。需要补充一点,如果两处房地产在产权年限以外的其他方面都具有相同的条件,那么你应该选择年限更长的那一处,这样你能从更长的保有年限里获得更多的现金流。除了影响房地产价值,产权年限也可能影响金融机构对该房地产的贷款意愿。假设房子只剩下30年的产权年限,那么购买者很可能找不到愿意发放抵押贷款的银行,因为在银行看来,产权年限很短的房地产是贬值的资产。价格我没有将房地产的价格列为投资决策的第一因素。任何产品都有价格,但是在你知道自己真正需要什么之前,价格是次要的。想象一下本着价格第一做决策的情形,只在你的价格预算之内寻找目标房地产,或者购买一套所谓被“低估”的公寓,那么你买到的房子可能根本不符合自己的需要。正确的方法是首先满足你对地点、物理特征以及产权年限的要求,然后在自己理想的价格范围之内找房地产,并且这个房地产要能满足所有或者大部分你认为重要的条件。这样你才不大可能买到一处虽然价格便宜,但既不位于你的理想地点,又不满足你其他重要条件的房子。那么什么是合适的价格呢?数字化时代的很多信息都是透明的,只是需要花力气搜寻。大部分发达经济体的某个辖区的一般物价水平在网上都可以找得到,投资者可以利用这一信息作为评估正在考察的某处房产的价格是贵还是便宜的基准。比较同一开发商名下的不同小区,可以考察每平方米的价格。单位价格适用于物理属性或者布局相近的房地产的比较。比如,位于顶楼包括100平方米室内面积和50平方米平台的总面积150平方米的房子,与同一区域室内面积150平方米的房子相比,每平方米单价自然会低得多。当某个地区的房地产市场行情看涨,房地产的价格通常会高于最近的成交价,但相反的情形不一定发生在房地产市场下跌的时候。所以当市场趋势确实下行的时候,能否杀价就靠自己了。你在购买之前向一家或多家银行核实标的房地产的估价(确保自己不会多付)以及你可以借款的数额是非常重要的。由于银行的贷款价值比(loan to value)通常为七到八成(针对商业地产的比率有时会更低),所以你还要备好足够的现金以支付约占房子总价20%~30%的首付。购买房地产或许是个人所做的一个最为重大的财务决定,所以必须有十足的把握且非常冷静,确信自己的出价是经过审慎调研,并且是合理的。除非自己十分肯定,否则不要轻易购买。如果所做的调研已经足够充分,你的报价被卖方所接受,你通常会感觉十分欣慰,而不再战战兢兢。利率购买房地产的时候,几乎所有人都会从银行申请抵押贷款,即使手头有足够支付全款的现金,也没必要全款购房。因为我们手头的现金流动性是极其重要的,所以我们要做的是尽量让资本保持充分的流动性,并为此承担一点儿成本。在长达15年或更长时间的住房抵押贷款期,我们都与银行贷款的利率密不可分,所以利率涨跌对我们非常重要。或许我们已经习惯了低利率,甚至自信地认为利率永远不可能上涨。事实上,整个住房抵押贷款期内利率上涨是不可避免的,且月供也会随之迅速增加。所以为了确保自己能够持续支付每月的月供,我们在购买房产时不要让自己承受过大的经济压力。银行提供的抵押贷款有很多种。你至少要比较一下不同的利率和贷款条件,从中选择最符合自己需要的那一种。假如3年内你可能卖掉房子,就不要选择有3年锁定期的贷款,否则当你卖掉房子需要赎回抵押贷款的时候会很麻烦。还有的抵押贷款是锁定或者关联某个基准利率,比如伦敦银行同业拆借利率或者定期存款利率。如果你对利率市场不熟悉,至少需要了解基准利率的历史水平和透明度。透明度越高,银行随意更改基准利率的可能性就越小。收益率投资性房地产的收益率等于房地产的年租金收入除以房地产价格。而净收益率是减去维护成本、税收和其他与房产相关的费用以后的净租金收入除以房地产价格。净收益率可与抵押贷款利率直接进行比较。你投资的最小目标起码要使房地产的每月净租金收入能够偿还抵押贷款的利息。每月的抵押贷款通常包括部分本金和利息,一些国家提供的纯利息抵押贷款除外。想要净租金收入覆盖掉所有贷款本金加利息,通常是很难做到的,如果确实可以并且房地产市场处于平稳或上涨态势中,那么毫无疑问,投资房地产绝对是明智之举。反过来,假如净租金收入偿还每月利息都不够,那么你处在补贴租客的“负盈利”状态中。除非房地产市场大行情是上涨的,否则你没有任何理由这样做。所以我们如何找到收益率更高的房地产呢?一些新的房地产通常可以收取更多租金,但往往成本也更高。虽然总体上越新的房地产,收益率越高,但房地产新旧对收益率的影响其实是不确定的。两处条件接近的房地产,产权期限更长的通常更贵一些,但是产权期限对于租客毫无意义,他们并不会因为这所房子产权期限还有999年而另一所只有99年而给这所房子多付租金,因此产权期限更长的新房子的收益率反而被挤压得更低。负担能力大众对房地产的负担能力决定了房价最终能够涨到什么水平。如果房价高到只有富有的外国人才能买得起的程度,那它就会成为政治上的“烫手山芋”,难以为继。由于近年来全球性的低利率环境,全球诸多大城市的房价都已经上涨了。人们或许会横向比较不同国家总体的房价水平,但它并不是衡量房地产负担能力的最佳指标,因为不同国家处于不同发展阶段且收入水平不同,直接比较房价(来判断住房负担能力)是相当武断的,我们可以使用以下更好的比率指标。•房价收入比。比值越高,负担能力越低。•房价租金比。比值越高,房价越高,租金越低。•贷款收入比。比值越高,负担能力越低。通过比较这些比率指标,人们可以客观地判断,与过去相比或者与其他国家相比,一国的总体房价水平是否太高。当然,一般住房负担能力指数只是反映房价是否可能进一步上涨的一个数据。无论这一数据多么低,如果你买不起房地产,那对你都是没有任何意义的。收入或房地产的潜在租金收入能够保证偿还每个月的抵押贷款,对任何人都是非常重要的。对于投资性房产,很重要的一点是保证租金收入的最低限度是能够覆盖贷款利息,剩下的月供最好只占投资者工资的一小部分或者能用剩下的租金收入偿还。为了安全起见,投资者还必须保有足够的资金储备,以保证即使房子空置几个月,依然能够继续还贷。再开发潜力新房子租出去通常很容易,即使租金很高。而旧房子通常只能收取较低的租金,因为房客总是更容易被闪闪发光的新房子所吸引。在这一点上,旧一些的房子对那些对价格敏感而对现代设施需求不那么强烈的客户有吸引力。既然租金和收益率都低,那么从投资的角度,旧房子对投资者的吸引力在哪里呢?除了比同样地段的新房子价格更便宜,一些旧房子有可能被再开发。再开发包括拆除现有的旧房子新建,新建的时候通常容积率更高。出于某种原因,一块区域被划出来或指定要进行重建或者改造,再开发就成为可能。再开发的过程通常会提高原地块的容积率。容积率是指土地上的建筑密度,容积率的增加说明城市规划部门允许的总建筑面积增加了,这样,同样地块上可以建造更多的房屋并售卖。当某地块有被再次开发的潜在机会,该地块上的旧房子有望被拆除再建,价值也自然会增加。这是以更高的价格卖掉该房地产以套现的好时机,也是和地块上的其他业主一起将房子打包卖给开发商的时机。当这样做的时候,售价上涨的部分必须高于历年来低价出租房子的全部租金损失所需的金额。需要提醒的是,房产老旧并不必然意味着具备再建和价格上涨的优势,关键在于政府做出升级某个区域的决策,并相应提高该区域的容积率,两者通常是相伴发生的。市场趋势除非一直盯紧房地产市场,否则投资者是很难判断房地产市场行情的,有时直到新闻报道后才知道市场是在上升还是在下降。而当市场行情众所周知的时候,大部分人都持以下两种态度中的一种。•当房地产市场趋于下行的时候,每个人都认为它会走得更低,所以持观望态度。•当房价趋于上涨的时候,每个人都希望能以最近的成交价或者更低的价格购买,但这种情形几乎从来不会发生。所以,何时是最佳的买入时机呢?如同股票及其他投资产品,房地产也最好是在价格显著上涨之前进行购买,但大多数投资者都不够敏锐,来不及在价格回升之前就发现苗头并迅速购买。房地产不具有流动性,并且每套房子都不一样,所以当机会出现的时候当机立断其实是很难的。因此,对投资者很重要的是,密切关注房地产市场,感受市场情绪,确认自己感兴趣的区域并跟踪该区域附近的交易价格。房地产投资是很大的投资,投资者需要经过长期的考察才会打算购买一处房子,所以不要着急。只有当你看过足够多的房子,你才能够确切地知道自己喜欢什么和不喜欢什么,也只有这样,当真正适合的房子出现的时候,你才能够慧眼识珠。市场趋势为什么重要?除了显而易见的低买高卖,在你需要出售房子的时候,趋势也是至关重要的。当市场趋势下行的时候,你可能会想要先卖出手头的房子再考虑购买新的;而在上行的趋势下,假如你不用出售房子也有足够的资金,你可能会在售卖之前考虑购买。即便你在买房之前手头并没有房子可卖,了解市场趋势对于购房时的价格决策也颇有助益。大体上有以下几种可能的情形,针对每种情形,我们都提供了相应的策略。当市场趋势下行的时候,你要关注市场动向,密切注意成交价格。成交量上升而成交价不再远低于前期交易价,是市场见底的初步迹象。如果你已经找到理想的目标房子,此时你可以尝试以低于最后成交价的价格出价。这样做的目的,一方面可以为未来房价继续下跌预留一定的空间,另一方面,假如你对市场已经或者接近见底的判断是正确的,那么你就有了讨价还价的余地,而这在市场趋势已经上扬的时候通常是不可能的。市场横盘或者处于整理阶段,通常发生于市场出现转折的时候,但也可能延续很多年。如果横盘出现在大幅的价格上涨之后,那么投资者需要非常谨慎,因为接下来很可能出现下行的趋势,尽管也存在蓄势继续上行的可能。要是横盘出现在长期的价格下跌之后,投资者就该仔细评估价格接下来是会出现反弹还是进一步下跌。如果结论是市场有较大的可能性会回升,那或许是看房的好时机,可以积极寻找理想的房子。横盘整理的市场允许投资者以相对稳定的价格购买房产,这在上涨行情中是不可能的。市场趋势属于上行的阶段,如果你认为现在才是大幅上涨行情的开始,那么此时买进房子或许是明智之举。但你也要知道,随着趋势逐渐明晰,你一定不是唯一这么打算的人。所以几乎可以肯定,每一次你都需要比上一个买家支付更多。这种情形下,当机立断很不容易,因为我们都不喜欢买“高”。可是如果你已经审慎考察和评估,也找到了理想的房子,那么就该有足够信心以稍高一点儿的价钱买进。做到这一点非常难,但是假如你对自己过去数月甚至数年的研究和投入有信心,那就自信并坚持下去,要知道这就是你要一直投身于这个市场的原因。比别人买得贵,感觉肯定不好,但事后证明自己的判断没错却没有出手,感觉会更糟。如今房地产交易及其他相关的信息都更易获得,尽早判断趋势不再像过去那么难。尽管早于市场趋势逆转做出判断很不容易,但识别已经出现的有上行苗头的趋势则没那么难。了解市场趋势,或者对市场走势持有自己的观点,会帮助你更加自信地做出决策。其他因素一些不可避免的因素并非适用于所有人,但在个别情况下需要考虑,这些因素包括以下几个。•税收:不同国家的税制不同,大部分国家对租金收入都是征税的,印花税也是各国都有的固定税种。有些国家对非居民征税,更多是限制外国人在本国过度投资房地产,有些国家对资本性收入征税,或者对购房一定年限内就售出的居民征税。你要非常谨慎地对待税收,因为它可能严重削弱你在地产投资收益中的上升潜力。•佣金:大部分国家的佣金费率都介于1%至3%之间。多数情况下,佣金是由卖方支付的,或者由卖方和买方共同负担。在一些国家,比如中国,佣金则通常全部由买方支付。通过房地产门户网站在线进行广告宣传越来越普遍,这种方式收取的佣金通常也更便宜,所以这可能是值得探索的方式,尤其是你必须要支付佣金的时候。•法律费用:除了印花税和佣金,法律费用在任何房地产交易中都是不可避免的。根据交易的复杂程度,法律费用可能从几千美元到交易金额的1%。一些辖区的抵押贷款银行可代为推荐产权交易律师,假如你这样办理抵押贷款,银行甚至可以补贴部分律师费。•邻居:警惕坏邻居和不良的社区环境。有时人们的注意力过分聚焦在目标房产上而对社区视而不见,其实拜访邻居是非常必要的。与他们交谈以增进对社区的了解,了解你感兴趣的房子的历史,并感受一下这些人是否可能是那种“地狱恶邻”。多数情况下,我们都可以和邻居和谐共处,但在买入房子之前了解一下未来的邻居是谁终归是值得的。要是没有其他事,有时你可以只跟他们聊聊你将要买的这所房子,或许会有有趣的发现,甚至会影响到你的决策。购买国外房地产如果你已经决定要到国外购买投资性房地产,那么还有其他一些需要注意的方面。除了之前讨论的关于地点、税收和佣金的因素,还有一个常被忽视的关键因素,那就是外汇(汇率风险)。这一点可能是购买国外房地产需要考虑的最重要的因素之一,因为你从房价上涨中赚到的钱可能被汇率贬值完全抵销。在任何跨国投资中,你很难完全规避汇率风险,但你可以试着对冲或者最小化风险。购买外国房地产的时候,你需要同时考虑你愿意投资的金额,以及使用哪种货币。假设你用本币兑换成外币支付房产30%的首付,还剩下七成抵押贷款,那么你有一个重大的决定要做——使用本币还是外币贷款。用外币贷款用外币贷款是被普遍采用的策略。在这种策略下,你不需要将剩余的70%的贷款全部锁定于当前的汇率,你可以按照每月的浮动汇率购买外汇偿付贷款。假设你还有外币的租金收入,那么租金多数情况下都可以抵销部分贷款,从而减少每月需要购买的外汇。•利:汇率下跌的时候会获利,因为能以更便宜的价格购买外汇还贷。•弊:汇率上涨的时候需要花费更多。现在如果你有需要卖出的房地产,以外币计量的销售收入先用于付清存量贷款,贷款同样以外币计量,所以不存在货币不匹配的问题。剩下的钱,相当于你30%的首付款加上这些年你所偿付的金额和外币的资本性收入。然后你将外币兑换成本币,如果汇率上升,你会赚取更多,反之亦然。用本币贷款本国银行有时会为国外购房者提供抵押贷款。它们的做法是按照贷款启用时的汇率锁定整笔抵押贷款,此后你只需用本币还款就行了。•利:你省去了每月购买外汇还款的麻烦,也不受汇率波动的影响。•弊:你获得了外币的租金收入,但你可能没机会使用,除非定期将其换回本币,但这样你可能会受汇率变动的影响。假如现在你要卖房子,你需要使用本币付清贷款。假设销售收入是以外币计量,那么你需要将整笔钱一次性兑换成本币以清偿贷款余额,余下的才是你自己的收入。如果汇率上升,你在兑换所有收入为本币的时候会从外币升值中获利。如果汇率下跌,则有可能侵蚀掉你之前30%的首付款,使你亏钱。两种贷款的算法很清晰,你可以有以下几种选择。•你如果看涨长期汇率,使用本币贷款是比较有利的选择。•你如果看空长期汇率,可以使用外币贷款,并对冲已付的30%房款的风险。•你如果认为汇率的未来走势不明朗,那么可以使用外币贷款,对30%的首付款进行对冲操作,也可以不对冲。为了查阅方便,我们用表2.1进行小结。表2.1 两种贷款的不同选择当你认为汇率未来走势不明朗的时候,如果你对已经支付的首付款和分期款部分不采取对冲措施,那么就意味着无论卖房时汇率如何,你都听天由命了。我们看一个例子。第一天,你在澳大利亚用100万澳元买入一所房子。你的本国货币是新加坡元。澳元/新加坡元的汇率是1.30。你用澳元贷款七成,并将39万新加坡元兑换成30万澳元付了三成首付。接下来的5年,假设你的租金收入刚好可以抵偿贷款利息,5年来你的每月月供一共付了10万澳元,这样你就付清了房子总价的10%。再假设你处在澳元下跌的情况下,你月供的平均汇率为1.15,那么你额外(除了首付)一共支付了11.5万新加坡元。第6年的第一天,你以到手价120万澳元的价格卖出了这所房子。澳元/新加坡元的比价现在降到1.0。你付清了余下的60万澳元的贷款,手里还剩60万澳元,而之前总共支出50.5万新加坡元。所以你一共获得总收益9.5万新加坡元,收益率约为19%。为了比较,我们假设澳元/新加坡元的比值没有下跌至1.0而是回到了1.3,那么你以新加坡元计算的收益是60万澳元×1.3-50.5万新加坡元=27.5万新加坡元,约为54%的收益率。以上是对首付资金不对冲的例子。你可以看到收益减少了18万新加坡元,但原因并非汇率的反向波动。假设你之前进行了对冲澳元下跌的操作,比如持有澳元的短期头寸或者外汇期权等其他衍生品,或许你就能够避免相当一部分的损失。当然,假如你进行了这项操作,但是澳元/新加坡元的比价不降反升,那么你也无法从澳元上涨中获得好处。现在假设你看跌澳元/新加坡元的比价,所以你使用新加坡元进行贷款,但你这么做可能还是错了,我们现在来看一下结果。在澳元/新加坡元比值为1.30的时候,你锁定这个汇率,将70万澳元的贷款兑换成91万新加坡元。为了简化,假设未来5年你总共支付了房子原价(130万新加坡元)的10%。现在假设你以120万澳元的总价卖出房子,汇率为1.00的时候,你获得120万新加坡元。付了剩下的78万新加坡元贷款以后,你手头还剩下42万新加坡元,与之前已经付掉的52万新加坡元(39万新加坡元+13万新加坡元)相比,你整整亏损了10万新加坡元!这个例子表明汇率在我们投资国外房地产的时候有多么重要。当汇率变动对我们不利的时候,资本收入可能会被完全抵消,我们甚至会亏损,恰当地选择贷款货币可以减少部分风险。所以你如果不想赌汇率的涨跌,那么选择合适的贷款货币并考虑对冲策略是非常重要的。何时卖出我们已经全面分析了影响实际房价的各种因素,讨论的重点是买房。其实对于大部分投资,买进或许还是相对容易的。何时卖出,尤其是对涉及大笔交易成本的房子而言很简单,即当价格涨到最高点的时候卖出。这么说就好比建议一个人在价格触底的时候买进一样。问题在于,我们如何能够确切地知道趋势的拐点出现在哪里呢?如同买进以前需要关注市场行情,买进以后也同样需要密切关注市场的走势。我认为以下一些契机出现,就可以考虑卖出。•你已持有该房地产多年,价格一直在涨,如今房价已经涨到年轻人有点儿支付不起的程度。•房地产所在国家经济开始结构性下滑,且短期内看不到回暖的希望。•对你手头持有的房地产,如果有开发商提出以高于市场价的价格购买以再建。•利率开始显著上升,但不是缘于一国经济形势向好,而是其他的原因,比如与全球利率上涨有关。•今后几年房地产供给会远远大于需求。•租金收益大幅下降到连贷款利息都不能抵偿的程度,或者你努力数月,也没把房子租出去。就像在谷底买入几乎不可能,你想在顶点卖出也是极难办到的。你如果密切关注前面提到的这些契机,其中的情形发生的时候,就到了将手头的房地产变现的时候。要出售房子这样非流动性资产颇不容易,有时需要花费数月甚至1年以上的时间才能卖掉。所以,你非要等到一个绝对高点才肯将房子放出去售卖,可能已经太迟了,尤其是遇到市场到达高峰以后就急转直下的行情。结论房地产投资或许是个人所做的唯一最大笔的投资了,扳动购买的“扳机”有时会让人感觉提心吊胆。本章讨论了在做购买决策时,投资者需要考虑的因素,其中非常重要的一些因素,包括地点、房子的物理特征以及价格。购买之前做足调研和考察工作很重要,因为房地产非流动性的特性以及很高的交易价格决定了一旦决策错误就很难挽回。就投资房地产而言,投资者也可以考虑国外房地产,但需

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