作者：建筑考试培训研究中心
出版社：中国铁道出版社
格式: AZW3, DOCX, EPUB, MOBI, PDF, TXT
《房地产估价案例与分析》命题点全面解读试读：
前言
建筑考试培训研究中心应广大应试者的迫切要求，组织了一批执业资格考试辅导名师组成房地产估价师执业资格考试辅导用书编写委员会，利用这些考试辅导名师在具体辅导和命题工作中积累的经验，在全面锁定考纲教材变化、准确把握考试新动向的基础上，科学安排知识体系架构，以独特方法全方位剖析试题的真实含义，采用多维的解题方法拓展解题思路的编写理念编写了《2011全国房地产估价师执业资格考试辅导用书》。《2011全国房地产估价师执业资格考试辅导用书》系列丛书的编写体例是：
命题规律解读 通过辅导用书编写委员会对房地产估价师执业资格考试的命题规律的准确定位，深度透视命题规律，帮助应试者理顺备考思路。
命题点解读 一种话题就是一种考点，一段材料就是一段积累。辅导用书编写委员会将房地产估价师执业资格考试的命题要点作了深层次的剖析和总结，帮助应试者有效形成基础知识的提高和升华。
历年考题诠解 辅导用书编写委员会依托历年众多真题，赋予专业讲解，全面引领应试者答题方向，悉心点拨应试者破题技巧，有效突破应试者的思维固态。
热点试题全解 辅导用书编写委员会在编写过程中，遵循考试大纲，结合考试教材，经过潜心研究、精心策划、重点筛选后编写出难易符合考试要求的典型试题，帮助应试者巩固已掌握的知识。《2011全国房地产估价师执业资格考试辅导用书》系列丛书的特点是：“地毯式”搜索命题点——使考点插翅难飞；“闪电式”速记命题点——把考试当作一场游戏；“题库式”活用命题点——让命题者无计可施。
建筑考试培训研究中心专门为应试者组成了强大的专家答疑团队，所有应试者都可以通过专家答疑QQ（1162528052）和答疑网站（www.wwbedu.com）提出问题，专家答疑团队接到提问后会在24小时内回答应试者的提问。我们更希望应试者通过邮箱给我们提出宝贵意见，以便我们在以后修订时更进一步提高辅导书的价值。
进入考场的那一瞬间，你可能会感到有点紧张，这很正常。放松你的心情，增加信心，我们相信你有能力也有把握将本次考试做到完美。
由于编写时间仓促，书中难免存在疏漏之处，望广大读者和同行不吝赐教。我们衷心希望将建议和意见及时反馈给我们，我们将在以后的工作中予以改正。
最后衷心预祝广大应试者顺利通过考试。建筑考试培训研究中心2011年5月
考试相关情况说明
一、报考条件
二、考试时间及科目
三、考试题型、试卷分值、合格标准
四、考试成绩管理
考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理办法。参加全部四个科目考试的人员必须在连续两个考试年度内通过全部科目。
考试合格者，颁发由人力资源和社会保障部统一印制，人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部用印的“中华人民共和国房地产估价师执业资格证书”。
备考复习指南
2011年房地产估价师执业资格考试临近，你准备好了吗？下面是为你研究制定的一套备考方略：
1.准备好考试大纲和教材——将考试大纲要求掌握的内容，用不同的符号或不同颜色的笔迹在考试指定教材中作好标记，以备在学习中随时掌控。
2.收集近几年的考试真题——在教材中将每一题的出处找到，并标记是哪一年的考题，当把近几年的考题全部标记好后，你就会恍然大悟，原来考试的命题规律也就这么几招。
3.总结命题考点——根据你在教材中标记的历年考题，统计各章各节在历年考题所占的分值，一定要统计出来，圈定考试命题点，为以后有重点地学习，做到心中有数。
4.全面通读教材——通读教材需要一定的时间和精力投入，应试者宜早作安排。强调对教材的通读，是要突出全面理解和融会贯通，并不是要求应试者把指定教材的全部内容逐字逐句地背下来。通读教材要注意准确把握文字背后的复杂含义，通读教材还要注意不同章节的内在联系，能够从整体上对应考科目进行全面系统的掌握。
5.突击考试重要考点——在对教材全面通读的基础上，应试者更要注意抓住重点进行复习。每门课程都有其必考知识点，这些知识点在每年的试卷上都会出现，只不过是命题形式不同罢了，可谓万变不离其宗。对于重要的知识点，应试者一定要深刻把握，能够举一反三，做到以不变应万变。
6.通过习题练习巩固已掌握的知识——找一本好的复习资料进行巩固练习，好的资料应该按照考试大纲和指定教材的内容，以“考题”的形式进行归纳整理，并附有一定的参考价值的练习习题，但复习资料不宜过多，选一两本就行了，多了容易眼花，反而不利于复习。
7.实战模拟——建议应试者找三套模拟试题。一套在通读教材后做，找到薄弱环节，在突击考试重要考点时作为参考。一套在考试前一个月做，判断一下自己的水平，针对个别未掌握的内容有针对性地去学习。一套在考试前一周做，按规定的考试时间来完成，掌握答题的速度，体验考场的感觉。
8.胸有成竹，步入考场——进入考场后，排除一切思想杂念，尽量使自己很快地平静下来。试卷发下来以后，要听从监考老师的指令，填好姓名、准考证号和科目代码，涂好准考证号和科目代码等。紧接着就安心答题。
9.通过考试，领取证书——应试者按上述方法备考，一定可以通过考试。
答题方法解读
1.单项选择题答题方法： 单项选择题每题1分，由题干和4个备选项组成，备选项中只有1个最符合题意，其余3个都是干扰项。如果选择正确，则得1分，否则不得分。单项选择题大部分来自考试用书中的基本概念、原理和方法，一般比较简单。如果应试者对试题内容比较熟悉，可以直接从备选项中选出正确项，以节约时间。当无法直接选出正确选项时，可采用逻辑推理的方法进行判断选出正确选项，也可逐个排除不正确的干扰选项，最后选出正确选项。通过排除法仍不能确定正确选项时，可以凭感觉进行猜测。当然，排除的备选项越多，猜中的概率就越大。单项选择题一定要作答，不要空缺。单项选择题必须保证正确率在75％以上，实际上这一要求并不是很高。
2.多项选择题答题方法： 多项选择题每题2分，由题干和5个备选项组成，备选项中至少有2个、最多有4个最符合题意，至少有1个是干扰项。因此，正确选项可能是2个、3个或4个。如果全部选择正确，则得2分；只要有1个备选项选择错误，该题不得分。如果答案中没有错误选项，但未全部选出正确选项时，选择的每1个选项得0.5分。多项选择题的作答有一定难度，应试者考试成绩的高低及能否通过考试科目，在很大程度上取决于多项选择题的得分。应试者在作答多项选择题时首先选择有把握的正确选项，对没有把握的备选项最好不选，宁“缺”勿“滥”，除非你有绝对选择正确的把握，最好不要选4个答案是正确的。当对所有备选项均没有把握时，可以采用猜测法选择1个备选项，得0.5分总比不得分强。多项选择题中至少应该有30％的题你是可以完全正确选择的，这就是说你可以得到多项选择题的30％的分值，如果其他70％的多项选择题，每题选择2个正确答案，那么你又可以得到多项选择题的35％的分值。
3.判断题答题方法： 判断题是给出一个题干（一般情况是一个概念或一种观点），要求考生对其正确与否作出判断。判断题的命题思路主要有两点：一是需要考生进行判断的试题往往是一些很容易混淆的基本概念、有关规定、基本观点、基本原理；二是是非观念很明确，命题时一般不会出现新的观点、不明确的观点、有争议的观点。判断题不像选择题，命题已给出具体答案，而是需要学员用所掌握的知识判断，答案是“是”与“非”。对于判断题就要靠自己所掌握的基本知识和基本理论来作答。但切记对似是而非的题目不要盲目作答，因为答错会倒扣分。
4.综合分析题答题方法： 综合分析题实质是提供背景材料的选择题，包括计算分析题和综合分析题。综合分析题一般是15个小题，每小题2分，每小题的备选项中有1个或1个以上的备选项符合题意，如果全部选择正确，可以得到2分；错选或多选的不得分，少选且选择正确的，每个选项可以得到0.5分。其答题方法应参考多项选择题。但在分析时必须要结合背景材料，才可以得出正确答案。考生拿到综合分析题后，应该认真、仔细阅读题目，准确地理解题意和答题要求，确定考题涉及的知识点，这是正确答题的关键。考生应在认真读题的基础上，全面归纳解题的已知条件，获取解题信息。
5.计算题答题方法： 计算题主要检验考生从事房地产估价活动所应具有的基本计算能力，以及对各种数据处理和运算水平的高低。相对来说，计算题所考查的知识面比较简单，但具体的解答过程是很繁琐的，需要考生正确运用计算公式，并准确进行计算才可以得出正确答案。考生在作答计算题时首先要写出所运用的计算公式，然后再代入数据进行计算，这样如果在计算过程中出现错误，阅卷人认为你对其理解的正确，只是计算过程有误，也可以给你几分。
6.问答题答题方法： 问答题的目的是综合考核考生对有关的基本内容、基本概念、基本原理、基本原则和基本方法的掌握程度以及检验考生灵活应用所学知识解决工作实际问题的能力。问答题是在具体业务活动背景材料的基础上，提出若干个独立或有关联的小问题，每个小问题可以是计算题、简答题、论述题或改错题。考生首先要详细阅读问答题的背景材料，建议你阅读两遍，理清背景材料中的各种关系和相关条件，看清楚问题的内容，充分利用背景材料中的条件，确定解答该问题所需运用的知识内容，问什么回答什么，不要“画蛇添足”。问答题的评分标准一般要分解为若干采分点，最小采分点一般为0.5分，所以解答问题要尽可能全面、针对性强、重点突出、逐层分析、依据充分合理、叙述简明、结论明确。
7.指错题答题方法： 指错题是对存在错误的估价结果报告和估价技术报告进行指错，一般情况下会设置13处以上的错误，但只要求指明其中的13处就可以。每指明一处错误可以得到3分，整个指错题全答对的话，就可以得到40分。切记每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。阅卷时只考虑这13个序号后面的答案，超出范围之外的答案不予考虑。比如，某考生在13个序号后面空格处指出了20处错误，在这20处答案中的前面9个指错了，而且占据了9行答题位置，即使后面的11个全部指对了，该考生也只能计4条正确的答案，即只能得12分；如果该考生指对了的11处错误排在前13个序号上，则该考生可得33分。因此答题时要把自己有把握的、确定的错误排在前面，而且要一个答案占据一行。如果13个序号后面空格处有一处没有填写答案，也可以得到1分。
8.改错题答题方法： 改错题是根据题目所提供的估价报告的片断，指出并改正其中的错误。改错题的满分为10分，错误之处不超过4个，一般为3个或4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如果考生将正确的内容改错，则每改错一处要倒扣2.5分，最多扣至零分；如果考生将错误的内容又改错了，也不会扣分。改错题包括指出错误和改正错误两项工作，如果考生只指出了错误而未改正错误或改的也不正确，在这种情况下每处也可得到1分。
答题卡填涂技巧
应试者在标准化考试中最容易出现的问题是填涂不规范，以致在机器阅读答题卡时产生误差。解决这类问题的最简单方法是将铅笔削好。铅笔不要削得太细太尖，应将铅笔削磨成马蹄状或直接削成方形，这样，一个答案信息点最多涂两笔就可以涂好，既快又标准。
在进入考场接到答题卡后，不要忙于答题，而应在监考老师的统一组织下将答题卡表头中的个人信息、考场考号、科目信息按要求进行填涂，即用蓝色或黑色钢笔、签字笔填写姓名和准考证号，用2B铅笔涂黑考试科目和准考证号。不要漏涂、错涂考试科目和准考证号。
在填涂选择题时，应试者可根据自己的习惯选择下列方法进行：
先答后涂法——应试者接到试题后，先审题，并将自己认为正确的答案轻轻标记在试卷相应的题号旁，或直接在自己认为正确的备选项上作标记。待全部题目做完后，经反复检查确认不再改动后，将各题答案移植到答题卡上。采用这种方法时，需要在最后留有充足的时间进行答案移植，以免移植时间不够。
边答边涂法——应试者接到试题后，一边审题，一边在答题卡相应位置上填涂，边审边涂，齐头并进。采用这种方法时，一旦要改变答案，需要特别注意将原来的选择记号用橡皮擦干净。
边答边记加重法——应试者接到试题后，一边审题，一边将所选择的答案用铅笔在答题卡相应位置上轻轻记录，待审定确认不再改动后，再加重涂黑。需要在最后留有充足的时间进行加重涂黑。
2003～2007年度《房地产估价案例与分析》试卷命题点分值
续上表续上表第一章房地产估价文书写作命题规律解读本章的命题规律主要体现在：
1.房地产估价报告的构成要素在指错题中的具体应用是必考的内容。
2.在指错题中，房地产估价报告的各项写作要求应用在报告中作为指错的依据，考生应注意掌握这方面的内容。
3.房地产估价报告的文字要求也可作为命题点，考生应对相关要求熟悉并掌握。命题点解读
命题点1 房地产估价文书的种类及作用（表1—1）表1—1 房地产估价文书的种类及作用续上表
命题点2 房地产估价报告写作的文字要求（表1—2）表1—2 房地产估价报告写作的文字要求
命题点3 房地产估价报告的构成要素（1）封面；（2）目录；（3）致委托人函；（4）注册房地产估价师声明；（5）估价的假设和限制条件；（6）估价结果报告；（7）估价技术报告；（8）附件。
命题点4 房地产估价报告的写作
1.封面的写作（1）估价报告名称；（2）估价项目名称；（3）委托人；（4）估价机构；（5）注册房地产估价师；（6）估价作业日期；（7）估价报告编写。
2.目录的写作
3.致委托人函的写作
4.注册房地产估价师声明的写作
5.估价的假设和限制条件的写作
6.估价结果报告的写作（1）标题；（2）委托人；（3）估价机构；（4）估价对象；（5）估价目的；（6）估价时点；（7）价值定义；（8）估价依据；（9）估价原则；（10）估价方法；（11）估价结果；（12）估价人员；（13）估价作业日期；（14）估价报告使用期限。
7.估价技术报告的写作（1）实物状况（或个别因素）分析；（2）区位状况分析；（3）市场背景分析；（4）最高最佳使用分析；（5）估价方法选用；（6）估价测算过程；（7）估价结果确定。
命题点5 估价委托合同的内容（1）委托人名称或者姓名、住所；（2）估价机构名称和住所；（3）估价对象；（4）估价目的；（5）估价时点；（6）委托人的协助义务；（7）估价报告使用范围；（8）估价服务费用及其支付方式；（9）估价报告交付日期及其交付方式；（10）违约责任；（11）解决争议的方法；（12）委托人和估价机构认为需要约定的其他事项。
命题点6 估价所需资料清单的类型（1）对房地产价格有普遍影响的资料；（2）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；（3）相关实例资料；（4）反映估价对象状况的资料。
命题点7 估价作业方案的内容（1）拟采用的估价技术路线和估价方法；（2）拟定资料收集渠道；（3）预计需要的时间、人力和经费；（4）估价作业步骤和时间进度安排。
命题点8 估价对象实地查看记录
估价人员实地查看估价对象时，为了全面、高效完成实地查看，就需要制作详细、容易操作的《估价对象实地查看记录表》。不同类型估价对象进行实地查看时，其查看的侧重点会有所不同，实地查看记录表内容会相应不同。
命题点9 估价报告内部审核表的内容构成（1）估价报告的完整性：主要按照《房地产估价规范》要求审核报告的各项要件是否齐全，如封面、目录、致委托人函、估价师申明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件等是否齐全；（2）估价的假设和限制条件：主要审核假设条件是否必要、充分、合理、有依据；限制条件是否具有针对性；（3）估价目的及价值定义：主要审核表述是否准确、全面、清晰、具体；（4）估价对象的界定、描述和分析：主要审核对估价对象的界定是否准确，对区位、权益、实物状况的描述是否全面、客观、翔实；（5）市场背景分析：主要审核对宏观房地产市场、估价对象细分房地产市场及价值影响因素的分析是否全面、透彻、针对性强；（6）最高最佳使用分析：主要审核对最高最佳使用的判断是否正确，分析是否透彻、具体，是否有合法的依据；（7）估价方法选用：主要审核选用方法是否全面、恰当，对理论上适用于估价对象的方法不选用的，充分说明了理由，选用的，简述了道理；（8）数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程：主要审核数据来源是否依据充分或理由充足，参数选取是否客观、合理，在理论和现实上是否有说服力，有必要的分析和过程，计算过程详细、完整、严谨、正确；（9）估价结果确定及结论表述：主要审核估价结果的确定是否有充分依据，结论表述是否清晰、全面、理由充分，致委托人函、结果报告、技术报告中的估价结果是否一致；（10）估价报告的规范性、文字表述：主要审核报告名称、格式、用语是否规范，引用的法规、标准是否正确，文字表达是否简洁、流畅、严谨、前后一致、逻辑性强、无错别字、漏字；（11）审核结论。第二章不同类型房地产估价命题规律解读
本章的命题规律主要体现在：
1.居住房地产及其估价的特点可能会作为命题点在考试中出现。
2.影响居住房地产的主要区位状况和主要实物状况的因素是考生应重点掌握的内容。
3.采用市场法、成本法、收益法对居住房地产进行估价，及其技术路线都是命题的重点。
4.商业房地产估价的特点和主要区位状况、实物状况的影响因素，可能会以选择题的形式出现在考试中。
5.商业房地产如何选用估价方法及其技术路线都是很好的命题素材。
6.影响商务办公房地产估价的因素及其估价特点是很重要的内容，考生应注意掌握。
7.商务办公房地产选择收益法、市场法、成本法进行估价的具体应用，及其技术路线是命题的重点，及有可能出现在今年的考题中。
8.餐饮房地产估价方法的选用及技术路线是考生应熟悉的内容。
9.采用收益法、市场法、成本法对娱乐、工业房地产进行估价时，具体的技术路线和估价特点也可能会成为考核的重点。命题点解读
命题点1 房地产按照估价对象的用途进行的分类（1）居住房地产；（2）商业房地产；（3）办公房地产；（4）旅馆房地产；（5）餐饮房地产；（6）娱乐房地产；（7）工业房地产；（8）农业房地产；（9）特殊用途房地产；（10）综合房地产。
命题点2 居住房地产的范围
居住房地产主要包括普通住宅、高档公寓、别墅等。
命题点3 居住房地产的特点（1）单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大。（2）具有较强的相似性、可比性。（3）不同类型住房价格内涵差异明显。
命题点4 影响居住房地产价格的因素
1.影响居住房地产价格的主要区位状况（1）交通条件；（2）生活服务设施；（3）教育配套设施；（4）环境质量。
2.影响居住房地产价格的主要实物状况（1）建筑结构、类型和等级；（2）设施与设备；（3）建筑质量；（4）装修；（5）朝向与楼层。
命题点5 居住房地产估价的常用方法及适用范围（1）市场法：主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、拆迁补偿价格、商品房预售价格定位的评估。（2）成本法：主要用于居住房地产的抵押价格评估、拆迁估价以及在建工程的估价。（3）收益法：主要用于出租型公寓等居住房地产的估价。
命题点6 居住房地产估价的技术路线及难点处理（1）商品房估价的技术路线及难点处理。（2）房改房、经济适用房估价的技术路线及难点处理。
命题点7 商业房地产的范围
商业房地产主要包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。
命题点8 各零售业态的结构（1）百货店业态结构。（2）超级市场业态结构。（3）大型综合商场业态结构。（4）便利店业态结构。（5）专业店业态结构。（6）专卖店业态结构。（7）购物中心业态结构。（8）家居中心业态结构。（9）仓储商店业态结构。
命题点9 商业房地产的特点（1）收益性。（2）经营内容多，业态多样。（3）出租、转租经营多，产权分散复杂。（4）装修高档且复杂。（5）垂直空间价值衰减性明显。
命题点10 影响商业房地产价格的因素
1.影响商业房地产价格的主要区位状况（1）地段繁华程度；（2）交通条件。
2.影响房地产价格的主要实物状况（1）建筑品质及内部格局；（2）楼层；（3）净高；（4）面积；（5）装修；（6）无形价值。
命题点11 商业房地产估价的常用方法（1）收益法：测算商业房地产的净收益、收益年限和收益率。（2）市场法：主要用于商业房地产的转售转租，及小型商铺的转售转租。（3）成本法：主要用于商业房地产的抵押估价，及转变用途的房地产估价。
命题点12 不同经营方式商业房地产的估价（1）出租型商业房地产；（2）运营型商业房地产。
命题点13 不同规模商业房地产的估价（1）整幢商业房地产估价；（2）整层商业房地产估价；（3）同层商业房地产不同铺面评估。
命题点14 商务办公房地产的概念
商务办公楼，俗称写字楼，是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。
命题点15 写字楼的分类2（1）按建筑面积的大小，可分为小型写字楼（建筑面积1万m 2以下）、中型写字楼（建筑面积1万～3万m ）、大型写字楼（建筑2面积3万m 以上）。（2）按使用功能不同，可分为单纯型写字楼、商住型写字楼、综合型写字楼。（3）按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力，可以分为甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼。（4）目前市场流行的评定标准：甲级写字楼、5A写字楼。
命题点16 商务办公房地产的特点（1）所处区位好，规模大。（2）多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善。（3）出租经营为主，多由专业物业管理企业管理。
命题点17 影响商务办公房地产价格的因素
1.影响商业办公房地产价格的主要区位状况（1）集聚程度；（2）交通条件；（3）周边环境。
2.影响商务办公房地产价格的主要实物状况（1）外观形象；（2）内部装修；（3）设备、设施；（4）智能化程度；（5）物业管理水平；（6）租户类型；（7）楼层。
命题点18 商务办公房地产估价的常用方法（1）收益法：主要用于出租经营的商务办公房地产估价。（2）市场法：主要用于商务办公房地产转让价格及租金的估算。（3）成本法：主要用于商务办公房地产的抵押估价，及在建工程的评估。
命题点19 商务办公房地产估价的技术路线及难点处理
1.商务办公房地产租金求取应注意的问题（1）租约问题；（2）租金构成内涵问题；（3）租金的支付方式问题；（4）地下车库租金问题。
2.整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理（1）单纯型商务办公房地产；（2）商住型商务办公房地产；（3）综合型商务办公房地产。
命题点20 酒店的主要表现形式（1）产权式酒店。（2）酒店式公寓。（3）分时度假。（4）经济型酒店。
命题点21 旅馆房地产的估价特点（1）转让少且一般为整体转让。（2）功能多样。（3）一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大。（4）价值主要体现在接待客户的类型及其能力上。
命题点22 影响旅馆房地产价格的主要因素
1.影响旅馆房地产价格的主要区位状况（1）交通条件；（2）周围环境。
2.影响旅馆房地产价格的主要实物状况（1）设备设施和用具；（2）经营管理。
命题点23 旅馆房地产估价方法的选用（1）收益法：主要用于整体转让的旅馆房地产估价。（2）市场法：主要用于客房价格、其他功能用房租金的估算。
命题点24 旅馆房地产估价的技术路线及难点处理
1.一般星级酒店的功能分布与经营方式（1）客房；（2）商场；（3）餐饮；（4）商务、会议；（5）娱乐、健身。
2.星级酒店净收益的求取
命题点25 餐饮房地产的分类
餐饮房地产根据其经营的规模、档次、经营特点，可分为酒楼、连锁快餐店、小吃店等。
命题点26 餐饮房地产的特殊性（1）地段选择的差异性；（2）营业收入的差异性。
命题点27 餐饮房地产估价的技术路线及难点处理
餐饮房地产估价通常采用收益法。
命题点28 娱乐房地产的范围
娱乐房地产主要包括游乐场、娱乐城、高尔夫球场、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院等。
命题点29 娱乐房地产的特点（1）个别性。（2）独特性。
命题点30 娱乐房地产估价的常用方法（1）收益法：应注意其收益的测算。（2）市场法：主要用于交易比较频繁的娱乐房地产估价，及租金的估算。（3）成本法：主要用于娱乐房地产的抵押估价，及对将要转变用途的房地产进行估价。
命题点31 娱乐房地产估价的技术路线及难点处理
娱乐房地产属于经营性房地产，主要采用收益法估价。
命题点32 工业房地产的范围
工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。
命题点33 工业房地产的估价特点（1）涉及的行业多。（2）非标准厂房多，建筑工程造价相差大。（3）要区分设备和建筑物的造价。（4）受腐蚀的可能性大。
命题点34 影响工业房地产价格的主要因素
1.影响工业房地产价格的主要区位状况（1）交通条件；（2）基础设施；（3）地理位置。
2.影响工业房地产价格的主要实物状况（1）用地面积与形状；（2）地质和水文条件；（3）房地产用途。
命题点35 工业房地产估价的常用方法（1）成本法：主要用于标准厂房和非标准厂房的重置价格的测算。（2）市场法：主要用于新兴工业地带的标准厂房的租售估算。（3）收益法：主要用于从企业的总收益中剥离出房地产的收益估算。
命题点36 工业房地产估价的技术路线及难点处理
工业房地产一般采用成本法估价。
命题点37 农业房地产估价的一般特点
农业房地产一般为集体土地及地上建筑物，由于集体土地所有权性质，农业房地产不能直接进入市场进行交易，也不能设定抵押。农业房地产估价主要涉及农用地征收、征地拆迁补偿、土地租赁、厂房租赁等估价。
命题点38 农业房地产常见的估价方法和技术路线
农业房地产可采用成本法和收益法进行估价。
命题点39 特殊用途房地产的范围
特殊用途房地产主要包括停车库、加油站等。
命题点40 地下停车库的特点（1）权属比较特殊。（2）计量单位比较特殊。（3）日常管理和服务相对特殊。
命题点41 地下停车库的价格特点（1）价格往往和车位数挂钩，和最初原始投入的紧密程度较低。（2）同一地区单位价格不会出现较大的变化。（3）价格受地上房地产租售状况的影响。
命题点42 地下停车库常见的估价方法和技术路线
停车库价格评估可以采用市场法、收益法和成本法。
命题点43 加油站房地产估价的一般特点（1）位置极其重要并且分布离散性较强。（2）经营的个性差异显著。（3）存在成品油特许经营权带来的超额利润。
命题点44 加油站常见的估价方法和技术路线
加油站估价可采用市场法、收益法和成本法。历年考题诠解
一、选择题【2003年考题】（一）若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估价机构接受委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。
1.要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估价方法选用的表述中，不正确的有（ ）。
A.同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估
B.选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合
C.若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由
D.估价方法的选用必须征得委托人的同意
2.估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其（ ），进而确定需要采用的估价方法。
A.估价原则 B.价格内涵 C.产权 D.用途【参考答案】
1.D 2.B2（二）有一个大型购物中心，总建筑面积100000m 。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划，该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；当地有关部门发布的当年房地产资本化率如表2—1所示。表2—1 房地产资本化率
1.如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是（ ）。
A.4％～5％ B.5％～6％
C.6％～7％ D.7％～8％
2.根据市场调查结果及该商业房地产的自身特点和区域因素，并结合估价的需要，根据你的经验，叛断该商业房地产最可能的净收益流量类型是（ ）。
A.前若干年内等额或等比增长，剩余经营期内维持在一定水平
B.在全部经营期内持续增长
C.在全部经营期内保持不变
D.前若干年内递增，之后递减，最终将稳定在一定水平【参考答案】
1.D 2.D【2005年考题】
某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
1.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（ ）。
A.道路扩宽后，交通发生变化 B.绿地率发生变化
C.公共配套设施发生变化 D.土地形状发生变化
2.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（ ）。
A.噪声和污染程度发生变化 B.土地形状发生变化
C.人口密度发生变化 D.出行便捷程度发生变化
3.房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是（ ）。
A.由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度
B.以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度
C.用市场法分别测算出城市道路扩展后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度
D.用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额外负担度【参考答案】
1.B（关于小区减值的，B为绿地率减少）
2.D（关于小区增值的，D为交通条件改善）
3.C（关于小区估价的，C为改变前后分别估价，求差额）【2007年考题】
某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可续期。2007年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。
1.若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是（ ）。
A.作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值
B.作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值
C.作价出资价格评估应采用公开市场价值标准
D.作价出资价格应较评估出的价值低
2.如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按（ ）年计算建筑物的折旧。
A.38.5 B.40.5 C.48.0 D.50.0
3.如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元，且未来每年不变，报酬率为7.5％，则收益价格为（ ）万元。
A.3752.92 B.3786.20 C.3875.70 D.3892.44
4.若合资期限约定为20年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最准确的是（ ）。
A.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值
B.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减20年后房地产剩余价值的折现值
C.业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用。
D.业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整【参考答案】
1.C 2.C 3.A 4.A
二、指错题【2007年考题】封面和目录（略）致委托人函
××市中级人民法院：
受贵法院的委托，我公司对位于××市××路3号楼5层整层957.3m 2 办公用途的房地产（以下简称估价对象）进行了估价。
估价时点：2007年3月5日。
我公司根据《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为人民币壹仟零玖拾肆万元整（RMB1094万元整），折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟2肆佰叁拾叁元整（RMB11 433元/m ）。
估价报告应用的期限自2007年3月16日起1年。
随函附交3份房地产估价报告。××××房地产评估有限公司（盖章）法定代表人：×××（签字）2007年3月16日注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。
6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
7.本报告不可作为任何形式的产权证明文件。
8.未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。
注册房地产估价师：×××（签名盖章）注册号：（略）
注册房地产估价师：×××（签名盖章）注册号：（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字〔2000〕第××××号）、《国有土地使用证》［证号：××地×字（1999）第××号］、实地查看情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下：（一）区位状况
位置：坐落××市××路3号楼5层整层
城市规划：行政办公区
环境景观：优美整洁
公共服务及基础设施完备程度：基本完备
商务氛围：处于××市行政中心范围（二）实物状况
1.土地状况
用途：办公
地号：××区××街道163街坊1/6丘
四至：（略）
土地等级：1级2
土地共用面积：3500m
地势：土地平整2
其中土地分摊面积：500m
2.建筑物状况2
建筑面积：957.3m
建筑结构：砖混一等
层数：7层，无地下室，估价对象处于5层
层高：3.3m，檐高：24m
用途：办公
竣工日期：1999年12月1日
装修：室内普通装修、公共部分精装修
设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等（略）
利用现状：现空置（三）权益状况
1.建筑物权益状况
根据《房屋所有权证》（证号：×房地×字［2000］第××××号）记载：估价对象建筑物权利人：×××、×××，所有权性质：私有，用2途：办公，建筑面积957.3m ，砖混一等。
2.土地使用权权益状况
根据《国有土地使用证》（证号：××地×字［1999］第××号）记载：估价对象土地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让，土地22共用面积：3500m ，其中分摊土地面积：500m ，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告按无续期考虑。
3.他项权利状况
估价对象已设定他项权利（抵押权），抵押权人为中国工商银行××支行，至估价时点尚未注销。具体情况如下：
他项权利人：中国工商银行××支行
权利种类：期房抵押2
建筑面积：957.3m
权利价值：574.38万元
抵押部分：5层整层
设定日期：1999年8月
他项权证号：×房地×他字（1999）第×××号
四、估价目的
为法院办案提供价格参考。
五、评估的价值类型和定义
采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于估价时点的市场价值。
六、估价时点
估价时点为2007年3月15日。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
本报告选用的估价方法为市场法和收益法。
市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。
收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。
综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。
十、估价结果
根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为：人民币壹仟零玖拾肆万元整（RMB1094万元整），折合每平方米建筑面积单价为：人民币壹万壹2仟肆佰叁拾叁元整（RMB11433元/m ）。
十一、估价报告应用的限制
本估价报告有效期自完成之日起一年内使用有效，即2007年3月16日至2008年3月15日。
十二、估价作业日期
2007年3月5日至2007年3月16日。
十三、注册房地产估价师及其他参与估价的人员（略）估价技术报告
一、估价对象分析（略）
二、房地产市场分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用
本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。
市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。
收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。
综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。
五、估价的测算过程
市场法的基本步骤为：搜集交易案例→选取可比实例→建立价格可比基础→交易情况修正→市场状况（交易日期）调整→房地产状况调整（区域因素、个别因素）→求取比准价格。
其基本计算公式如下：
估价对象比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。（一）市场法
1.选取可比实例
搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施等具体条件（表2—2），选择3个可比实例进行比较。表2—2 可比实例表
2.可比实例与估价对象比较分析
可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表2—3。表2—3 因素条件对比说明表
3.修正调整过程以估价对象的各因素条件为基准，相应分值为100，将可比实例交易时的相应因素条件与估价对象比较，确定出相应的分值（区域因素与个别因素中子因素权重相同），见表2—4。表2—4 因素条件分值表续上表
根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格。见表2—5。表2—5 可比实例因素条件修正调整系数与比准价格表
4.市场法估价结果3个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术平均值为市场法求取的估价对象的比准价格：22〔（12062+10778+11678）/3〕元/m =11506元/m （二）收益法测算
收益法的基本步骤为：
搜集预测需要的有关收入和费用的数据资料→估算潜在毛收入→估算有效毛收入→估算运营费用→预测估算净收益→求取适当的报酬率→选用适宜的报酬资本化法公式求出收益价格。
根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年期的公式。
其计算公式如下：
式中 V——房地产的收益价格；
A——房地产未来每年净收益；
Y——房地产的报酬率；
n——房地产的收益期限；
g——净收益逐年递增的比率。
1.租赁收入的确定 根据估价人员现场调查，该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施等不同，约为1.8～2.5元/2（m ·天），根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析，确定2估价对象现状条件下可能实现的市场租金水平为2元/（m ·天）。
2.空置率及租金损失率的确定 根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供给需求状况及空置水平，该地区办公用房紧张，出租率水平在90％左右，确定空置率及租金损失率合计为10％。
3.年有效毛收入的确定有效毛收入=日租金收入×天数/年×（1-空置及租金损失率）
4.净收益的确定 根据目前房地产租赁市场出租人负担的租赁成本分析，主要包括维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承担人支付。经市场调查，确定租赁运营费用率为20％。现时年净收益=有效毛收入×（1-运营费用率）
5.报酬率的确定 房地产报酬率实质上是房地产投资回报与所投入资本的比率，报酬率可采用累加法确定。报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率
房地产报酬率确定为6％。
6.剩余收益期限的确定 根据《国有土地使用证》，估价对象登记土地性质为出让，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本报告设定估价对象剩余使用期限42年，无续期。
7.租金年增长率的确定 经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为2.5％。
8.收益价格的确定
按V=计算，计算过程见表2—6。表2—6 收益法计算过程（每平方米）2
运用收益法求取的估价对象收益价格为11360元/m 。（三）估价对象房地产价格的确定
采用两种不同途径进行估价得到的不同结果均具有一定的意义和客观依据，因两个结果差异不大，经综合考虑，取两种方法测算结果的算术平均值作为本次估价结果。22估价对象房地产单价=〔（11506+11360）/2〕元/m =11433元/m 22估价对象房地产总价=11433元/m ×957.3m =10944811元
取整为1094万元。2
单价为11433元/m 。
六、估价结果
根据《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点2007年3月5日的市场价值为人民币壹仟零玖拾肆万元整（RMB1094万元整），折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁2元整（RMB11433元/m ）。附件
1.《委托司法鉴定函》（复印件）
2.《房屋所有权证》（复印件）
3.《国有土地使用证》（复印件）
4.估价对象地理位置示意图
5.估价对象小区实景照片
6.估价机构资质证书（复印件）
7.估价机构营业执照（复印件）
8.房地产估价师注册证书（复印件）【参考答案】
1.致委托方函中缺估价目的。
2.注册房地产估价师声明中没有说明现场察看估价师的姓名。
3.估价结果报告中区位状况描述中缺方位、与重要设施的距离、交通条件、朝向等介绍。
4.环境景观及公共设施设备完善程度描述过于简单。
5.建筑物权益中没有交代共有人及房屋共有权证。
6.没有交代土地使用权人。
7.没有交代如何处理没有注销的他项权利。
8.他项权利设定日期错误。
9.估价目的描述不准确。
10.估价技术报告中缺估价方法选用和未选用的理由。
11.估价对象比准价格应该为比准价格。
12.市场法中没有在交易情况中对成交价格进行说明。
13.没有对比较因素进行详细分析说明。
14.可比实例的总楼层数没有交代。
15.楼层间差异没有进行因素差异调整。
16.可比实例的土地登记状况没有说明。
17.主朝向应在个别因素中调整。
18.以估价对象因素条件为基础，相应分值为100的说法不准确。
19.市场法中市场状况分值取值缺乏依据。
20.收益法中的计算公式中的A应该为第一年的净收益。
21.租金水平确定依据不够。
22.没有说明租金的计算基础是建筑面积还是使用面积，没有说明出租面积比例。
23.租赁收益没有包括其他收入，应包括租赁保证金或押金的利息收入等。
24.报酬率6％没有确定过程且取值不正确。
25.年增长率2.5％的确定缺乏依据。
26.租金增长率和净增长率混淆，g为净收益逐年递增的比例。
27.附件中缺估价对象内部状况照片。
28.附件中没有房屋所有权证书复印件。
三、改错题【2003年考题】表2—7 可比实例因素及差异表（有节略）注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。
当地2003年1～8月房地产价格定基指数为：1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051。
比准价格计算
一、交易日期修正系数A
1.K =99.7％B
2.K =99.0％C
3.K =99.2％
二、求取比准价格
1.比准价格A=（6000×99.7％×100/100×100/98×100/97×100/98×2100/100×100/100×100/99×100/99×101/100）元/m 2
=6617元/m
2.比准价格B=（6800×99.0％×100/100×100/102×100/99×100/1012×100/100×100/100×100/102×100/100×100/100）元/m 2
=6471元/m
3.比准价格C=（6900×99.2％×100/100×100/103×100/100×2100/101×100/100×100/100×100/101×100/102×100/103）元/m 2
=6201元/m
4.比准价格计算结果22［（6617+6471+6201）/3］元/m =6430元/m 【参考答案】
改错如下：A（1）K 计算错，应为：1051/1048=100.3％。（2）比准价格A，房屋内装修情况修正系数比错误，应为：100/101。
比准价格A=（6000×99.7％×100/100×100/98×100/97×100/98×22100/100×100/100×100/99×100/99×100/101）元/m =6487元/m 。（3）比准价格C，容积率修正系数错误，应为：100/99。
比准价格C=（6900×99.2％×100/100×100/103×100/100×100/1012×100/100×100/100×100/99×100/102×100/103）元/m =6326元/m 2 。【2005年考题】
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见表2—8），并用收益法评估该写字楼的市场价值。表2—8 估价对象相关资料
估价测算如下（节选）：（一）年有效毛收入2222000m ×（50+5）元/m ×12×（1-10％）=13068000元（二）年运营费用
1.年维修费用2225000m ×2000元/m ×2％=1000000元
2.年管理费用年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失=（13068000×3％+500×5％）元=392065元
3.年营业税及附加年营业税及附加=（13068000×5.55％）元=725274元
4.年运营费用小计年运营费用=（1000000+392065+725274）元=2117339元（三）年净收益年净收益=（一）项-（二）项=（13068000-2417314）元=10950661元（四）估价结果【参考答案】
改错如下：
1.有效毛收入的计算不应包括物业费2222000m ×50元/m ×12×（1-10％）=11880000元
2.管理用房未出租不应算空置年管理费用=年有效毛收入×3％=（11880000×3％）元=356400元
3.遗漏房产税房产税：有效毛收入×12％=（11880000×12％）元=1425600元
年费用合计=（1000000+356400+725274+1425600）元=3507274元年净收益=（11880000-3507274）元=8372726元
4.估价结果中计算收益年限取值错误，应为45年。【2007年考题】2
估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000m ，总建筑面积26000m ，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2007年10月1日的市场价格（购买总价和单价）。
有关资料如下：
1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87％。经调查，附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的85％，可出租面积的平均年租金经预测稳定2在1000元/m ，空置和租金损失率为10％，出租成本及税费为年租金收入的25％。
2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。
3.折现率为12％，销售费用及销售税费率为7％（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3％。
估价测算如下（节选）：
一、估算净收益22净收益=1000元/m ×6000m ×85％×（1-10％）×（1-25％）=344.25万元
二、测算报酬率Y
采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式V=，采用试算法推算报酬率。具体见表2—9。表2—9 求取可比实例报酬率表注：上表计算结果无误。报酬率：（9.994％+7.909％+8.092％+8.005％）/4=8.500％
取整报酬率为8.5％。
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]