作者：建筑考试培训研究中心
出版社：中国铁道出版社
格式: AZW3, DOCX, EPUB, MOBI, PDF, TXT
《房地产基本制度与政策》命题点全面解读试读：
前言
建筑考试培训研究中心应广大应试者的迫切要求，组织了一批执业资格考试辅导名师组成房地产估价师执业资格考试辅导用书编写委员会，利用这些考试辅导名师在具体辅导和命题工作中积累的经验，在全面锁定考纲教材变化、准确把握考试新动向的基础上，科学安排知识体系架构，以独特方法全方位剖析试题的真实含义，采用多维的解题方法拓展解题思路的编写理念编写了《2011全国房地产估价师执业资格考试辅导用书》。《2011全国房地产估价师执业资格考试辅导用书》系列丛书的编写体例是：
命题规律解读 通过辅导用书编写委员会对房地产估价师执业资格考试的命题规律的准确定位，深度透视命题规律，帮助应试者理顺备考思路。
命题点解读 一种话题就是一种考点，一段材料就是一段积累。辅导用书编写委员会将房地产估价师执业资格考试的命题要点作了深层次的剖析和总结，帮助应试者有效形成基础知识的提高和升华。
历年考题诠解 辅导用书编写委员会依托历年众多真题，赋予专业讲解，全面引领应试者答题方向，悉心点拨应试者破题技巧，有效突破应试者的思维固态。
热点试题全解 辅导用书编写委员会在编写过程中，遵循考试大纲，结合考试教材，经过潜心研究、精心策划、重点筛选后编写出难易符合考试要求的典型试题，帮助应试者巩固已掌握的知识。《2011全国房地产估价师执业资格考试辅导用书》系列丛书的特点是：“地毯式”搜索命题点——使考点插翅难飞；“闪电式”速记命题点——把考试当作一场游戏；“题库式”活用命题点——让命题者无计可施。
建筑考试培训研究中心专门为应试者组成了强大的专家答疑团队，所有应试者都可以通过专家答疑邮箱QQ（1162528052）和答疑网站（www．wwbedu．com）提出问题，专家答疑团队接到提问后会在24小时内回答应试者的提问。我们更希望应试者通过邮箱给我们提出宝贵意见，以便我们在以后修订时更进一步提高辅导书的价值。
进入考场的那一瞬间，你可能会感到有点紧张，这很正常。放松你的心情，增加信心，我们相信你有能力也有把握将本次考试做到完美。
由于编写时间仓促，书中难免存在疏漏之处，望广大读者和同行不吝赐教。我们衷心希望将建议和意见及时反馈给我们，我们将在以后的工作中予以改正。
最后衷心预祝广大应试者顺利通过考试。建筑考试培训研究中心2011年5月
考试相关情况说明
一、报考条件
二、考试时间及科目
三、考试题型、试卷分值、合格标准
四、考试成绩管理
考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理办法。参加全部四个科目考试的人员必须在连续两个考试年度内通过全部科目。
考试合格者，颁发由人力资源和社会保障部统一印制，人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部用印的“中华人民共和国房地产估价师执业资格证书”。
备考复习指南
2011年房地产估价师执业资格考试临近，你准备好了吗？下面是为你研究制定的一套备考方略：
1．准备好考试大纲和教材——将考试大纲要求掌握的内容，用不同的符号或不同颜色的笔迹在考试指定教材中作好标记，以备在学习中随时掌控。
2．收集近几年的考试真题——在教材中将每一题的出处找到，并标记是哪一年的考题，当把近几年的考题全部标记好后，你就会恍然大悟，原来考试的命题规律也就这么几招。
3．总结命题考点——根据你在教材中标记的历年考题，统计各章各节在历年考题所占的分值，一定要统计出来，圈定考试命题点，为以后有重点地学习，做到心中有数。
4．全面通读教材——通读教材需要一定的时间和精力投入，应试者宜早作安排。强调对教材的通读，是要突出全面理解和融会贯通，并不是要求应试者把指定教材的全部内容逐字逐句地背下来。通读教材要注意准确把握文字背后的复杂含义，通读教材还要注意不同章节的内在联系，能够从整体上对应考科目进行全面系统的掌握。
5．突击考试重要考点——在对教材全面通读的基础上，应试者更要注意抓住重点进行复习。每门课程都有其必考知识点，这些知识点在每年的试卷上都会出现，只不过是命题形式不同罢了，可谓万变不离其宗。对于重要的知识点，应试者一定要深刻把握，能够举一反三，做到以不变应万变。
6．通过习题练习巩固已掌握的知识——找一本好的复习资料进行巩固练习，好的资料应该按照考试大纲和指定教材的内容，以“考题”的形式进行归纳整理，并附有一定的参考价值的练习习题，但复习资料不宜过多，选一两本就行了，多了容易眼花，反而不利于复习。
7．实战模拟——建议应试者找三套模拟试题。一套在通读教材后做，找到薄弱环节，在突击考试重要考点时作为参考。一套在考试前一个月做，判断一下自己的水平，针对个别未掌握的内容有针对性地去学习。一套在考试前一周做，按规定的考试时间来完成，掌握答题的速度，体验考场的感觉。
8．胸有成竹，步入考场——进入考场后，排除一切思想杂念，尽量使自己很快地平静下来。试卷发下来以后，要听从监考老师的指令，填好姓名、准考证号和科目代码，涂好准考证号和科目代码等。紧接着就安心答题。
9．通过考试，领取证书——应试者按上述方法备考，一定可以通过考试。
答题方法解读
1．单项选择题答题方法： 单项选择题每题1分，由题干和4个备选项组成，备选项中只有1个最符合题意，其余3个都是干扰项。如果选择正确，则得1分，否则不得分。单项选择题大部分来自考试用书中的基本概念、原理和方法，一般比较简单。如果应试者对试题内容比较熟悉，可以直接从备选项中选出正确项，以节约时间。当无法直接选出正确选项时，可采用逻辑推理的方法进行判断选出正确选项，也可逐个排除不正确的干扰选项，最后选出正确选项。通过排除法仍不能确定正确选项时，可以凭感觉进行猜测。当然，排除的备选项越多，猜中的概率就越大。单项选择题一定要作答，不要空缺。单项选择题必须保证正确率在75％以上，实际上这一要求并不是很高。
2．多项选择题答题方法： 多项选择题每题2分，由题干和5个备选项组成，备选项中至少有2个、最多有4个最符合题意，至少有1个是干扰项。因此，正确选项可能是2个、3个或4个。如果全部选择正确，则得2分；只要有1个备选项选择错误，该题不得分。如果答案中没有错误选项，但未全部选出正确选项时，选择的每1个选项得0.5分。多项选择题的作答有一定难度，应试者考试成绩的高低及能否通过考试科目，在很大程度上取决于多项选择题的得分。应试者在作答多项选择题时首先选择有把握的正确选项，对没有把握的备选项最好不选，宁“缺”勿“滥”，除非你有绝对选择正确的把握，最好不要选4个答案是正确的。当对所有备选项均没有把握时，可以采用猜测法选择1个备选项，得0.5分总比不得分强。多项选择题中至少应该有30％的题你是可以完全正确选择的，这就是说你可以得到多项选择题的30％的分值，如果其他70％的多项选择题，每题选择2个正确答案，那么你又可以得到多项选择题的35％的分值。
3．判断题答题方法： 判断题是给出一个题干（一般情况是一个概念或一种观点），要求考生对其正确与否作出判断。判断题的命题思路主要有两点：一是需要考生进行判断的试题往往是一些很容易混淆的基本概念、有关规定、基本观点、基本原理；二是是非观念很明确，命题时一般不会出现新的观点、不明确的观点、有争议的观点。判断题不像选择题，命题已给出具体答案，而是需要学员用所掌握的知识判断，答案是“是”与“非”。对于判断题就要靠自己所掌握的基本知识和基本理论来作答。但切记对似是而非的题目不要盲目作答，因为答错会倒扣分。
4．综合分析题答题方法： 综合分析题实质是提供背景材料的选择题，包括计算分析题和综合分析题。综合分析题一般是15个小题，每小题2分，每小题的备选项中有1个或1个以上的备选项符合题意，如果全部选择正确，可以得到2分；错选或多选的不得分，少选且选择正确的，每个选项可以得到0．5分。其答题方法应参考多项选择题。但在分析时必须要结合背景材料，才可以得出正确答案。考生拿到综合分析题后，应该认真、仔细阅读题目，准确地理解题意和答题要求，确定考题涉及的知识点，这是正确答题的关键。考生应在认真读题的基础上，全面归纳解题的已知条件，获取解题信息。
5．计算题答题方法： 计算题主要检验考生从事房地产估价活动所应具有的基本计算能力，以及对各种数据处理和运算水平的高低。相对来说，计算题所考查的知识面比较简单，但具体的解答过程是很繁琐的，需要考生正确运用计算公式，并准确进行计算才可以得出正确答案。考生在作答计算题时首先要写出所运用的计算公式，然后再代入数据进行计算，这样如果在计算过程中出现错误，阅卷人认为你对其理解的正确，只是计算过程有误，也可以给你几分。
6．问答题答题方法： 问答题的目的是综合考核考生对有关的基本内容、基本概念、基本原理、基本原则和基本方法的掌握程度以及检验考生灵活应用所学知识解决工作实际问题的能力。问答题是在具体业务活动背景材料的基础上，提出若干个独立或有关联的小问题，每个小问题可以是计算题、简答题、论述题或改错题。考生首先要详细阅读问答题的背景材料，建议你阅读两遍，理清背景材料中的各种关系和相关条件，看清楚问题的内容，充分利用背景材料中的条件，确定解答该问题所需运用的知识内容，问什么回答什么，不要“画蛇添足”。问答题的评分标准一般要分解为若干采分点，最小采分点一般为0．5分，所以解答问题要尽可能全面、针对性强、重点突出、逐层分析、依据充分合理、叙述简明、结论明确。
7．指错题答题方法： 指错题是对存在错误的估价结果报告和估价技术报告进行指错，一般情况下会设置13处以上的错误，但只要求指明其中的13处就可以。每指明一处错误可以得到3分，整个指错题全答对的话，就可以得到40分。切记每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。阅卷时只考虑这13个序号后面的答案，超出范围之外的答案不予考虑。比如，某考生在13个序号后面空格处指出了20处错误，在这20处答案中的前面9个指错了，而且占据了9行答题位置，即使后面的11个全部指对了，该考生也只能计4条正确的答案，即只能得12分；如果该考生指对了的11处错误排在前13个序号上，则该考生可得33分。因此答题时要把自己有把握的、确定的错误排在前面，而且要一个答案占据一行。如果13个序号后面空格处有一处没有填写答案，也可以得到1分。
8．改错题答题方法： 改错题是根据题目所提供的估价报告的片断，指出并改正其中的错误。改错题的满分为10分，错误之处不超过4个，一般为3个或4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如果考生将正确的内容改错，则每改错一处要倒扣2．5分，最多扣至零分；如果考生将错误的内容又改错了，也不会扣分。改错题包括指出错误和改正错误两项工作，如果考生只指出了错误而未改正错误或改的也不正确，在这种情况下每处也可得到1分。
答题卡填涂技巧
应试者在标准化考试中最容易出现的问题是填涂不规范，以致在机器阅读答题卡时产生误差。解决这类问题的最简单方法是将铅笔削好。铅笔不要削得太细太尖，应将铅笔削磨成马蹄状或直接削成方形，这样，一个答案信息点最多涂两笔就可以涂好，既快又标准。
在进入考场接到答题卡后，不要忙于答题，而应在监考老师的统一组织下将答题卡表头中的个人信息、考场考号、科目信息按要求进行填涂，即用蓝色或黑色钢笔、签字笔填写姓名和准考证号，用2B铅笔涂黑考试科目和准考证号。不要漏涂、错涂考试科目和准考证号。
在填涂选择题时，应试者可根据自己的习惯选择下列方法进行：
先答后涂法——应试者接到试题后，先审题，并将自己认为正确的答案轻轻标记在试卷相应的题号旁，或直接在自己认为正确的备选项上作标记。待全部题目做完后，经反复检查确认不再改动后，将各题答案移植到答题卡上。采用这种方法时，需要在最后留有充足的时间进行答案移植，以免移植时间不够。
边答边涂法——应试者接到试题后，一边审题，一边在答题卡相应位置上填涂，边审边涂，齐头并进。采用这种方法时，一旦要改变答案，需要特别注意将原来的选择记号用橡皮擦干净。
边答边记加重法——应试者接到试题后，一边审题，一边将所选择的答案用铅笔在答题卡相应位置上轻轻记录，待审定确认不再改动后，再加重涂黑。需要在最后留有充足的时间进行加重涂黑。
2001～2007年度《房地产基本制度与政策》试卷命题点分值
续上表续上表续上表续上表续上表续上表第一章房地产业命题规律解读本章的命题规律主要体现在：
1.房地产业的概念、作用，判断房地产业的产生，发展演变的趋势等可作为命题点。
2.房地产和房地产业所涉及到的相关法律的分类，是多项选择题命题的很好素材，也是重要的命题点，要牢记、掌握。
3.我国城镇住房制度改革所经历的三个阶段的内容，命题者可能会以此为命题素材来命题。
4.应重点掌握建立和完善以经济适用住房为主的供应体系，是重要的命题素材，也是必考的内容。
5.国家实行土地登记制度的规定和我国城镇土地使用制度改革发展过程的特点，考生要有清晰的理解，也是命题人喜欢出题的内容。命题点解读
命题点1 房地产业（表1-1）表1-1 房地产业续上表
命题点2 城镇住房制度改革（表1-2）表1-2 城镇住房制度改革
命题点3 现行城镇住房制度的基本框架（1）完善住房供应政策，加强经济适用住房的建设和管理。
经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。
经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度，具体办法由市（县）人民政府制定。（2）增加普通商品住房供应，控制高档商品房建设。（3）继续推进现有公房出售，完善住房补贴制度。（4）强化政府住房保障职能，建立和完善符合我国国情的廉租住房体制。
确保廉租住房保障资金来源，切实落实廉租住房保障资金：一是地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10％，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。
命题点4 土地所有制（表1-3）表1-3 土地所有制
命题点5 土地管理的基本制度（表1-4）表1-4 土地管理的基本制度
命题点6 我国房地产法律体系
目前，我国房地产的法律法规体系建设已取得了显著成绩，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。
其中，法律主要有《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划法》、《物权法》。特别是《城市房地产管理法》，它的颁布实施标志着我国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。
命题点7 房地产相关法律（表1-5）表1-5 房地产相关法律续上表
命题点8 房地产行政法规
房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》等。
命题点9 房地产部门规章
房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，主要有：《房地产开发企业资质管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《闲置土地处置办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、《注册房地产估价师管理办法》、《房产测绘管理办法》、《房屋登记办法》、《城市房地产权属档案管理办法》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市房屋修缮管理规定》、《城市危险房屋管理规定》、《城市异产毗连房屋管理规定》、《建筑装饰装修管理规定》、《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《廉租住房管理办法》、《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》、《房地产估价机构管理办法》等。
此外，还有《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《房地产估价师执业资格考试实施办法》、《城市房地产市场评估管理暂行办法》、《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》、《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》、《房地产经纪人执业资格考试实施办法》、《关于房地产中介服务收费的通知》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》等多项规范性文件，以及国家标准《房地产估价规范》、《房产测量规范》等多项技术规范。
目前，房地产管理的主要环节均有法可依，房地产法律法规体系基本建立，为住宅建设和房地产业的健康发展创造了良好的上层建筑环境。历年考题诠解
一、单项选择题
1.《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从（ ）开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 ［2003年考题］
A.1997年下半年 B.1998年上半年 C.1998年下半年 D.1999年【答案】 C 本题考核的是我国城镇住房制度改革的深化和全面实施阶段的内容。我国于1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），宣布从1998年下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。
2.经济适用住房的开发建设应通过（ ）的方式确定开发建设单位。 ［2004年考题］
A.由有购经济适用住房资格者投票选择 B.公证处随机摇号
C.政府在实力强、信誉好的企业中指定 D.招标投标【答案】 D 本题考核的是经济适用住房开发建设单位的确定方式。经济适用住房的开发建设应实行招标投标制度，用竞争方式确定开发建设单位。同时，在符合城市总体规划和坚持节约用地的前提下，继续发展集资建房和合作建房，多渠道加快经济适用住房建设。
3.对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在（ ）倍以上。 ［2004年考题］
A.3 B.4 C.5 D.6【答案】 B 本题考核的是以经济适用住房为主的住房供应体系中对发放住房补贴的规定。对房价收入比（即本地区一套建筑面积为260m 的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）在4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。
4.某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划，该土地用途分类是（ ）。 ［2004年考题］
A.农用地 B.工业用地 C.建设用地 D.乡镇企业用地【答案】 C 本题考核的是国家实行的土地用途管制制度。根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。
5.经济适用住房价格（ ）。 ［2005年考题］
A.由市（县）人民政府制定 B.实行市场调节价
C.由房地产开发商定价 D.由政府限定销售价格【答案】 A 本题考核的是经济适用房价格的制定单位。经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。
6.城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准，原则上不超过当地人均住房面积的（ ）。 ［2005年考题］
A.30％ B.40％ C.50％ D.60％【答案】 D 本题考核的是城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准。政府对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准，原则上不超过当地人均住房面积的60％。
7.下列关于廉租住房的表述中，正确的是（ ）。 ［2006年考题］
A.廉租住房的供应对象包括中低收入家庭
B.廉租住房免征房产税
C.廉租住房的供应以实物配租为主
D.廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60％【答案】 D 本题考核的是廉租住房的内容。政府对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准，原则上不超过当地人均住房面积的60％。
8.《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属（ ）所有。 ［2006年考题］
A.国家 B.所在的村民小组 C.农民个人 D.农民集体【答案】 D 本题考核的是土地所有制的内容。农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。《宪法》规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”
9.政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（ ）。 ［2007年考题］
A.商品住房 B.限价商品住房 C.经济适用住房 D.廉租住房【答案】 C 本题考核的是政府对中低收入家庭住房困难的解决渠道。政府对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。中低收入家庭则是购买经济适用住房等普通商品住房。经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。
二、多项选择题
1.最低收入家庭住房保障可通过（ ）方式实现。 ［2004年考题］
A.实物配租 B.税收优惠
C.发放租赁补贴 D.租金核减
E.购买经济适用住房【答案】 ACD 本题考核的是最低收入家庭的住房保障。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。
2.房地产行政法规包括（ ）等。 ［2004年考题］
A.《物业管理条例》
B.《商品房销售管理办法》
C.《城市私有房屋管理暂行条例》
D.《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》
E.《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》【答案】 AD 本题考核的是房地产行政法规。房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有《土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》等。
3.廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由（ ）构成。 ［2006年考题］
A.维修费 B.折旧费 C.税金 D.投资利息 E.管理费【答案】 AE 本题考核的是廉租住房的租金标准。廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。
4.根据《宪法》的规定，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于集体所有的有（ ）。 ［2006年考题］
A.矿藏、森林、草原 B.水流、山岭、滩涂
C.森林、山岭、荒地 D.森林、水流、荒地
E.草原、滩涂、荒地【答案】 CE 本题考核的是土地所有制的内容。根据《宪法》第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。”
5.廉租住房保障资金的来源有（ ）。 ［2007年考题］
A.财政预算资金 B.房屋维修资金
C.土地出让净收益 D.住房公积金增值收益
E.廉租住房预售资金【答案】 ACD 本题考核的是廉租住房保障资金的来源。确保廉租住房保障资金来源，切实落实廉租住房保障资金：一是地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10％，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。
6.法律规定可以属于集体所有的自然资源有（ ）。 ［2007年考题］
A.森林 B.矿藏 C.水流 D.山岭 E.荒地【答案】 ADE 本题考核的是土地所有制的内容。根据《宪法》第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”
三、判断题
1.中国传统的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。 ［2003年考题］ （ ）【答案】 √
2.国家实行土地登记制度，应由县级以上人民政府土地管理部门对所管辖的土地进行登记造册。 ［2003年考题］ （ ）【答案】 × 本题考核的是国家实行的土地登记制度。土地登记由县级以上人民政府登记造册，确认有关土地权利。土地登记以县级行政区为单位组织进行，具体工作由县级以上人民政府土地管理部门负责。
3.房地产可分为房地产投资开发业和房地产服务业。 ［2004年考题］ （ ）【答案】 × 本题考核的是房地产业的分类。房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业。
4.政府必须通过出资兴建廉租住房来解决最低收入家庭住房问题。 ［2004年考题］ （ ）【答案】 × 本题考核的是政府对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。
5.我国实行的社会主义公有制，故土地登记只能核发《国有土地使用证》或《集体土地使用证》。 ［2004年考题］ （ ）【答案】 × 本题考核的是国家实行的土地登记制度。根据《土地管理法》和《土地登记规则》的规定，国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利进行登记。土地登记由县级以上人民政府登记造册，确认有关土地权利。属于国有土地的，核发《国有土地使用证》，确认国有土地使用权，其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定；属于农民集体所有土地的，核发《集体土地所有证》，确认集体土地所有权；使用集体土地的，核发《集体土地使用证》，确认集体土地使用权；属于土地他项权利的，核发土地他项权利证明书，确认土地他项权。
6.《土地管理法》根据用途将土地分为基本农田、建设用地和未利用土地。 ［2004年考题］ （ ）【答案】 × 本题考核的是国家实行的土地用途管理制度。根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。
7.农村和城市郊区的土地，属于集体所有。 ［2004年考题］ （ ）【答案】 × 本题考核的是土地所有制的内容。农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。
8.集资、合作建房都是经济适用住房建设的组成部分。 ［2005年考题］ （ ）【答案】 √
9.经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度。 ［2006年考题］ （ ）【答案】 √
10.国家实行土地用途管制制度，将土地用途分为农用地和建设用地。 ［2006年考题］ （ ）【答案】 × 本题考核的是国家实行的土地用途管理制度。根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。热点试题全解
一、单项选择题
1.房地产服务业是房地产业的分类之一，下列不属于房地产服务业的是（ ）。
A.物业管理业 B.房地产中介服务业
C.房地产开发经营业 D.房地产估价业
2.在成熟的房地产市场中，（ ）是房地产业的主体。
A.物业管理业 B.房地产咨询业
C.房地产估价业 D.房地产经纪业
3.1979年中央拨款给西安、柳州、梧州、南宁四市建房，开始实行向居民（ ）的试点。
A.全价售房 B.无偿分配 C.无期限使用 D.补贴出售住房
4.房价收入比在（ ）以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。
A.2倍 B.3倍 C.4倍 D.5倍
5.对高收入家庭购买、租赁的商品住房，应实行（ ）的住房供应政策。
A.租赁补贴 B.实行配租 C.经济适用房 D.市场价
6.经济适用住房开发利润控制在（ ）以下。
A.1％ B.2％ C.3％ D.4％
7.为了确保廉租住房保障资金来源，切实落实廉租住房保障资金，其中土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于（ ），各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。
A.8％ B.10％ C.12％ D.14％
8.城镇土地住房制度改革的（ ）阶段的主要特点是针对传统住房制度的核心——低租金，提出了以大幅度提租为基本环节的改革思路。
A.探索和试点 B.全面推进和配套改革
C.改革深化和全面实施 D.改革成熟
9.“三改四建”是我国城镇住房制度改革中（ ）阶段房改的基本内容。
A.探索和试点 B.全面推进和配套改革
C.深化和全面实施 D.制度的完善
10.在调整住房投资结构中，计入房价的企业（ ）原则上控制在2％以下。
A.拆迁补偿费 B.前期工程费 C.管理费 D.贷款利息和税金
11.廉租住房的租金实行（ ）。
A.租赁补贴 B.租金核减 C.政府定价 D.政策优惠
12.廉租住房租金标准由（ ）二项因素构成。
A.租赁费和管理费 B.管理费和维修费 C.维修费和补贴费 D.租赁费和补贴费
13.新建的经济适用住房出售价格实行（ ），按保本微利原则确定。
A.政府统一价 B.政府指定价 C.政府调控价 D.政府指导价
14.下列对最低收入家庭租赁的表述中，正确的是（ ）。
A.最低收入家庭住房保障原则上是以实物配租为主
B.最低收入家庭住房保障原则上是以发放租赁补贴为辅
C.最低收入家庭住房保障原则上不超过当地人均住房面积的50％
D.最低收入家庭住房保障原则上是以实物配租和租金核减为辅
15.自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套2型建筑面积90m 以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的（ ）以上。
A.60％ B.70％ C.80％ D.90％
16.解决低收入家庭住房困难的主要渠道是（ ），要切实保障城镇低收入家庭基本住房需求。
A.经济适用房出售 B.公房出售 C.住房补贴 D.廉租住房
17.城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准，原则上不超过当地人均住房面积的（ ）。
A.50％ B.60％ C.40％ D.70％
18.对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理作出了具体规定的是（ ）。
A.《城市房地产管理法》 B.《土地管理法》
C.《城市规划法》 D.《城市房地产转让管理规定》
19.房地产的行政法规是以（ ）颁布的。
A.国务院令 B.国务院总理令
C.房地产主管部门令 D.房地产主管部门的部长令
20.标志着我国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础的是（ ）。
A.《土地管理法》 B.《城市房地产管理法》
C.《城乡规划法》 D.《物权法》
21.以下不属于房地产行政法规的是（ ）。
A.《住房公积金管理条例》 B.《物业管理条例》
C.《土地管理法实施条例》 D.《房地产开发企业资质管理办法》
22.《土地管理法》规定，农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，属（ ）所有。
A.国家 B.所在的经济组织
C.经济组织的各个成员 D.农村集体
23.下列自然资源中，由法律规定可以属于集体所有的是（ ）。
A.矿藏 B.水流 C.湖泊 D.草原
二、多项选择题
1.房地产业的重要作用包括（ ）。
A.加快改革开放的步伐 B.有利于吸引外资
C.缩小贫富差距 D.有利于城市规划的实施
E.有利于优化产业结构
2.我国房地产业的发展主要得益于（ ）。
A.城镇住房制度改革 B.城镇土地使用制度改革
C.房地产生产方式改革 D.在全国各地建立房地产管理机构
E.对私有房屋的社会主义改造
3.我国传统的城镇住房制度是一种以（ ）为特点的实物福利性住房制度。
A.国家统包 B.有偿分配
C.低租金 D.无限期使用
E.住房分配货币化
4.记入房价的企业管理费应以（ ）等成本因素为基础计算。
A.征地和拆迁补偿费 B.勘察设计和前期工程费
C.建安工程费 D.住宅小区基础设施建设费
E.贷款利息和税金
5.切实降低经济适用住房建设成本的措施有（ ）。
A.加大开发贷款力度 B.减免行政事业性收费
C.土地划拨 D.落实税收优惠政策
E.政府承担小区外基础建设设施
6.建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，主要包括（ ）。
A.调整住房投资结构，重点发展经济适用住房
B.调整住房投资结构，重点发展廉租住房
C.对不同的收入家庭实行不同的住房供应政策
D.发放住房补贴
E.建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房
7.下列土地中，属于国有土地范围的有（ ）。
A.城市市区的土地 B.国家依法征收的土地
C.宅基地 D.城市郊区的土地
E.农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地
8.现行我国城镇住房制度的基本框架主要有（ ）。
A.对相同收入家庭实行不同的住房供应政策
B.完善住房供应政策，加强经济适用住房的建设和管理
C.增加普通商品住房供应
D.控制经济适用住房的建设
E.强化政府住房保障职能，建立和完善符合我国国情的廉租住房体制
9.为了确保廉租住房保障资金来源，切实落实廉租住房保障资金，其措施主要有（ ）。
A.地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排
B.住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设
C.土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10％
D.廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理
E.城市廉租住房保障实行货币补贴和公房出售等方式的结合
10.在现阶段，按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径主要有（ ）。
A.通过企业转让方式取得 B.通过行政划拨方式取得
C.通过国家出让方式取得 D.通过房地产转让方式取得
E.通过土地或房地产租赁方式取得
11.下列制度中，属于土地管理的基本制度的有（ ）。
A.国家实行土地登记制度 B.国家实行土地有偿有限期使用制度
C.国家实行土地无偿有限期使用制度 D.国家实行土地用途管制制度
E.国家实行耕地保护制度
12.现行城镇土地使用制度是在不改变城市土地国有的条件下，采取（ ）等方式将土地使用权有偿、有期限地出让给土地使用者。
A.拍卖 B.合作 C.招标 D.协议 E.挂牌
13.我国房地产的法律法规体系中的主要法律有（ ）。
A.《城市规划法》 B.《物权法》
C.《宪法》 D.《土地管理法》
E.《城市房地产管理法》
14.《土地管理法》主要是解决（ ）等问题。
A.房地产市场秩序混乱 B.土地资源的保护、利用和配置
C.规范城市建设用地的征收、征用 D.规范城市建设用地布局
E.协调各项基础
15.在土地管理的基本制度中，根据土地利用总体规划，可将土地用途分为（ ）。
A.农用地 B.基本农田 C.建设用地 D.工业用地 E.未利用土地
16.以下关于对国家实行土地登记制度的表述中，错误的有（ ）。
A.属于国有土地的，核发《国有土地使用证》，确认国有土地使用权
B.土地他项权利包括抵押权、质押权和承租权
C.依法登记的土地所有权、使用权和他项权利受法律保护，任何人和单位不得侵犯
D.土地登记以县级行政区为单位组织进行
E.土地登记以宗地为基本单元，拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有
者，可以一起申请登记
17.房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的（ ）产业，是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。
A.基础性 B.先导性 C.支柱性 D.带动性 E.风险性
18.房地产经纪业是（ ）的行业。
A.知识密集 B.资金密集 C.技术密集 D.劳动密集 E.资本密集
三、判断题
1.房地产业的落脚点在房地产权属。（ ）
2.我国现代房地产业是从20世纪80年代末90年代初，迅速发展壮大起来的。（ ）
3.房地产业有利于调整消费结构。（ ）
4.我国住房制度包括城镇住房制度和农村住房制度，其中农村住房制度从1978年开始了根本性的变化。（ ）
5.我国1979年开始实行向居民全价售房的试点。（ ）
6.1980年6月中共中央、国务院批转了《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布将实行住宅商品化的政策。（ ）
7.1994年7月18日国务院下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，标志着住房制度改革进入了整体方案设计和全面试点阶段。（ ）
8.对中低收入家庭实行的住房供应政策是购买经济适用住房等普通商品住房。（ ）
9.最低收入家庭租赁只能由政府提供廉租住房。（ ）
10.农村和城市郊区的土地一般属于国家所有。（ ）
11.经济适用住房供应实行登记、审批和公示制度。（ ）
12.对权属有争议的公有住房一律不得向职工出售。（ ）
13.土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。（ ）
14.宅基地和自留地、自留山，属于集体所有土地。（ ）
15.经过批准的单位可以以集资、合作建房名义，搞实物分房或房地产开发经营。（ ）
16.十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。（ ）
17.1987年12月29日，上海市人民政府首先发布了《上海市土地使用权有偿转让办法》。（ ）
18.《城市规划法》确立了中国房地产管理的基本原则。（ ）
19.《中华人民共和国土地管理法》是在1990年4月1日起实施。（ ）
20.如果土地使用者不再需要使用该块土地，可以进行转让。（ ）热点试题答案
一、单项选择题
1.C 2.D 3.A 4.C 5.D
6.C 7.B 8.A 9.C 10.C
11.C 12.B 13.D 14.D 15.B
16.D 17.B 18.A 19.A 20.B
21.D 22.A 23.D
二、多项选择题
1.ABDE 2.ABC 3.ACD 4.ABCD 5.BCDE
6.ACD 7.ABE 8.BCE 9.ABCD 10.BCDE
11.ABDE 12.ACDE 13.ABDE 14.BC 15.ACE
16.BE 17.AB 18.AD
三、判断题
1.√ 2.× 3.× 4.× 5.√
6.√ 7.× 8.√ 9.× 10.×
11.× 12.× 13.√ 14.√ 15.×
16.√ 17.× 18.× 19.× 20.×第二章建设用地制度与政策命题规律解读
本章的命题规律主要体现在：
1.应掌握征收、征用集体土地的政策规定和要求，特别是要清晰的理解各项费用的使用是否合理，这也是重要的命题点。
2.征收土地补偿的范围和标准是重要的命题点，考生一定要有清晰的理解，也是必考的内容。
3.建设用地使用权出让的四种方式应清晰掌握，每一个命题者都可能以此为命题素材来命题。
4.考生应注意对一些重要的天数、百分比数、年数等内容要有清晰的理解与记忆，这是单项选择题很好的素材，也是重要的命题点。
5.对建设用地使用权利划拨的管理是很重要的命题点，在考试中要注意区别可进行土地出让与土地划拨的各种情况。
6.判断闲置土地的认定标准情况，征收土地闲置费的标准是一个重要命题点，考生要注意掌握。命题点解读
命题点1 集体土地征收的概述（1）集体土地是指农民集体所有的土地。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。（2）征收集体土地是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为。（3）2004年3月，全国人大对《宪法》作了修改，将“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”改为“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。2004年8月，全国人大常委会第十一次会议通过了关于修改《土地管理法》的决定，也区分了土地的征收和征用。（4）征收和征用既有共同之处，又有不同之处。
①共同之处是：都有一定强制性，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。
②不同之处在于，征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移；征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。
命题点2 征收集体土地的特点及应遵守的原则（表2-1）表2-1 征收集体土地的特点及应遵守的原则
命题点3 征收、征用集体土地的政策规定（表2-2）表2-2 征收、征用集体土地的政策规定续上表
命题点4 征收集体土地补偿的范围和标准（表2-3）表2-3 征收集体土地补偿的范围和标准续上表
命题点5 征收集体土地的工作程序（1）申请用地；（2）受理申请并审查有关文件；（3）审批用地；（4）征地实施；（5）签发用地证书；（6）征地批准后的实施管理；（7）建立征收土地档案。
命题点6 建设用地使用权出让的概念
建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。
出让的含义一般包括以下内容：（1）土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。（2）经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。（3）土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。（4）集体土地不经征收不得出让。（5）土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。
命题点7 建设用地使用权出让计划、方式和年限（表2-4）表2-4 建设用地使用权出让计划、方式和年限续上表续上表
命题点8 建设用地使用权划拨（表2-5）表2-5 建设用地使用权划拨续上表
命题点9 闲置土地的处理（表2-6）表2-6 闲置土地的处理续上表
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]