迟延付款的违约责任(房屋买卖纠纷)(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：编辑部

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迟延付款的违约责任(房屋买卖纠纷)试读：

迟延付款的违约责任

【案情简介及争议焦点】

2006年，古某与开发公司签订商品房预售合同，以6900万元购买商品房，约定逾期付款，“违约金按逾期未付款的日5计算；逾期超过60天后，甲方有权单方面解除合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的5%，甲方有权在乙方已付房款中扣除乙方应赔偿金额等。”古某支付1220万元后，未依约于2007年2月28日前支付第二期房款5680万元。后开发公司同意古某延期至2007年6月30日付款。此后，古某支付部分余款，双方在往来信函中对合同是否解除及付款期限的意见进行反复沟通，在双方诉讼前的最后信函中，古某确认将于2009年9月30日前支付余款4830万元，而开发公司则要求古某于2009年9月30日前付清剩余房款及违约金。古某对违约赔偿金有异议，协商不成拒绝付款。开发公司经多次催告后，诉请解除合同并支付赔偿金。

争议焦点：1.古某是否逾期付款？2.开发公司能否解除合同？

【裁判要点】

1.古某存在逾期付款行为。古某依约应于2007年2月28日前支付第二期房款，后开发公司同意古某延期。此后，双方虽在往来信函中对合同是否解除及付款期限的意见有所反复、变更，但在双方诉讼前的最后信函中，古某确认将于2009年9月30日前支付4830万元，而开发公司则要求古某于2009年9月30日前付清剩余房款及违约金。由于支付房款系购房者的主要义务，即便古某对开发公司要求其承担违约金有异议，但此不能成为其拒绝支付房款本金的理由，至今古某仍欠付开发公司大部分房款，故其逾期支付房款的事实明确。

2.开发公司有权解除合同。鉴于古某长期、多次拖延支付房款，即便在其自己承诺的2009年9月30日前其也未付清房款本金，故开发公司根据《合同法》的相关规定享有解除合同的权利。古某称开发公司行使合同解除权已超过1年除斥期间，但古某提出的最高院司法解释的相关规定是针对《合同法》第94条规定的法定解除权，在对方当事人没有催告的情形下解除权的行使期间，而本案中开发公司直至2009年9月22日仍在催促古某付款，故上述规定不适用本案。另在开发公司已给予古某多次付款宽限期的情况下，古某认为开发公司仍应按照双方合同约定的60天期限行使合同解除权，缺乏依据。此外，在开发公司提起诉讼至今，古某亦未支付分文房款，故开发公司有权解除合同并依约获得赔偿。

【裁判依据或参考】

1.法律规定。《合同法》（1999年10月1日）第45条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”第63条：“执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。”第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第114条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《民法通则》（1987年1月1日）第112条：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。”

2.司法解释。最高人民法院《印发〈关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见〉的通知》（2009年7月7日法发〔2009〕40号）第7条：“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（2009年5月13日法释〔2009〕5号）第28条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”第29条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”最高人民法院《印发〈关于处理涉及汶川地震相关案件适用法律问题的意见（二）〉的通知》（2009年3月23日法发〔2009〕17号）第4条：“因地震灾害致使在合理期限内出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，当事人一方请求解除合同的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外。”第5条：“商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款，因地震导致未能订立商品房担保贷款合同并致使商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”最高人民法院《关于在执行工作中如何计算迟延履行期间的债务利息等问题的批复》（2009年5月18日法发〔2009〕6号）第1条：“人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条计算‘迟延履行期间的债务利息’时，应当按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算。”第2条：“执行款不足以偿付全部债务的，应当根据并还原则按比例清偿法律文书确定的金钱债务与迟延履行期间的债务利息，但当事人在执行和解中对清偿顺序另有约定的除外。”附具体计算方法：“（1）执行款=清偿的法律文书确定的金钱债务＋清偿的迟延履行期间的债务利息。（2）清偿的迟延履行期间的债务利息=清偿的法律文书确定的金钱债务×同期贷款基准利率×2×迟延履行期间。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日法释〔2003〕7号）第15条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”第17条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

3.地方司法性文件。北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月21日京高法发〔2010〕458号）第21条：“房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。”北京高院《审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》（2009年2月3日京高法发〔2009〕43号）第31条：“合同法第一百零七条规定的继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，在适用时没有先后顺序。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行或者赔偿损失的违约责任，对方可以同时请求继续履行和赔偿损失。当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，对方可以同时请求采取补救措施和赔偿损失。当事人一方只履行部分合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任，对方可以同时请求继续履行、采取补救措施和赔偿损失。”第32条：“合同对标的物交付和价款支付的约定有先后履行顺序的，后履行一方履行义务的时间可以因对方迟延履行义务而相应顺延。先履行一方主张逾期付款或者逾期交付标的物违约责任的，在时间计算上应扣除其迟延履行义务的相应期间，或者采取其他合理方式减轻对方的责任承担。出卖人迟延交付标的物但不影响买受人实现合同目的，买受人拒绝支付价款的，法院不予支持。”第33条：“当事人对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金等违约责任的约定，但计算逾期付款违约金的起算点应当随之调整。当事人约定有逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由，拒绝承担逾期付款违约金的，法院不予支持。当事人约定有逾期付款违约金，但其后的对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任问题，出卖人依据对账单或还款协议主张欠款时，依据合同主张逾期付款违约金的，法院应予支持。当事人没有约定逾期付款违约金计算方法的，逾期付款违约金数额可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的利率标准计算。当事人没有约定逾期付款违约金，出卖人主张买受人违约诉请逾期付款违约金的，法院不予支持，但出卖人以贷款利息为标准主张损失的，法院应予支持。”第34条：“出卖人未及时提示付款的支票，导致支票超过提示付款期限不能兑付的，买受人不承担此期间逾期付款的违约责任，但出卖人有证据证明因买受人的原因即使及时提示付款也不能收到价款的情形除外。逾期付款违约金可以自出卖人再次向买受人主张欠款之日起算或者继续计算。”广东深圳中院《关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》〔2009〕第7条：“商品房预售合同约定买方支付房款的义务在先，卖方的交房义务在后，买方在履行付款义务前要求卖方承担延期交房违约责任的，卖方有权行使先履行抗辩权，无须向买方承担延期交房的违约责任；但如卖方出售的房地产在其主张抗辩权时尚不具备交付条件的，卖方的先履行抗辩权不成立。买方可以要求卖方承担延期交房的违约责任，卖方亦可要求买方承担延期付款的违约责任。”第8条：“商品房预售合同约定买方支付房款的义务在先，卖方办理《房地产证》的义务在后，买方在履行付款义务前要求买方承担延期办证违约责任的，卖方有权行使先履行抗辩权，无须向买方承担延期办证违约责任；但如卖方出售的房地产在其主张抗辩权时尚不具备分割转移登记和办证条件的，卖方的先履行抗辩权不成立。买方可要求卖方承担延期办证的违约责任，卖方亦可要求买方承担延期付款的违约责任。”第9条：“商品房预售合同的买方和卖方就购房款的分期支付形成借贷合同关系的，买方未按借贷合同约定的时间偿还借款给卖方的，属另一法律关系，卖方不能在房屋买卖关系中行使先履行抗辩权，拒绝交付房屋或办证；卖方构成延期交房或延期办证违约行为的，应承担相应违约责任，而不能以享有先履行抗辩权为由要求免责。但双方另有约定的除外。”福建高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》（2008年7月25日）第14条：“问：如何认定约定的违约金过高或过低？能否将超过《商品房买卖合同司法解释》第十七条、第十八条规定的违约金数额或者损失赔偿额计算标准的30%作为判断违约金过高的依据？将低于第十七条、第十八条规定的计算标准作为判断违约金过低的依据？答：《商品房买卖合同司法解释》第十七条、第十八条第二款规定，在逾期付款、逾期交房或者逾期办证等情形下，双方当事人未约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，可以参照该规定的标准计算，并非必须以此为标准计算。因此，《商品房买卖合同司法解释》第十七条、第十八条第二款规定的计算标准不应作为认定约定的违约金过高或者过低的依据。约定的违约金是否过分高于或者低于造成的损失，原则上应由主张过高或者过低的当事人承担举证责任；损失数额难以确定的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”江苏高院《关于印发〈关于适用中华人民共和国合同法若干问题的讨论纪要（一）〉的通知》（2005年9月26日苏高发审委〔2005〕16号）第33条：“对于逾期付款行为，当事人在合同中约定逾期付款违约金计算标准的，按合同约定处理。当事人在合同中既没有约定逾期付款违约金计算标准，又未约定应承担逾期付款损失的，应当按照中国人民银行规定的银行同期贷款率计算损失。违约造成的损失超过上述计算标准计算的数额，当事人对超出部分的损失要求违约方承担的，人民法院应当支持。”上海高院《关于印发〈上海法院民事办案要件指南〉的通知》（2003年11月25日沪高法民一〔2003〕10号）第41条：“……根据合同法的相关规定，合同解除权人可以通过行使解除权解除合同，而不是都要经过法院的认定才能解除合同。但是，解除合同所需的条件具备后，合同也不是当然解除的，解除权人还须作出解除合同的意思表示，并将该意思表示通知对方，方能发生解除的效果。因此，在诉讼中主张合同已经解除的一方，就应当对已经发生合同解除效力所要具备的前述要件事实承担举证责任。解除合同的通知以口头形式作出的，只要能够提供证据证明，也是可以的。当然，在司法实践中，当事人往往诉请法院‘依法解除合同’，这种主张实际上既有解除权人尚未行使解除权，而以诉讼方式替代解除通知而诉请解除合同的，也有表面上是要求‘依法解除合同’而实质上是要求法院确认合同已经解除的情形。因此，当事人的意思到底是要确认合同已经解除，还是要求解除合同，要根据当事人在诉讼中表示出来的意思来综合判断。”

4.参考案例。2011年3月新疆某商品房预售合同案，法院认为：根据双方约定，陆某所购房屋总价款为553,505元，其实际支付房款533295元，尚欠房款20210元属实，有欠条为证，陆某应给付开发公司房款20210元。开发公司应为陆某办理所购房屋房地产权属证书。因开发公司已按约向产权登记机关办理备案手续，陆某违约在先，其主张开发公司偿付违约金之诉讼请求，不予支持。陆某逾期付款，应向开发公司偿付违约金，双方约定按日5‰支付违约金过高，陆某主张减少违约金之辩称理由成立。违约金数额以银行同期贷款利率予以计算，即193778元（自2008年1月1日至2010年8月17日，按月息4875‰计付）。2011年2月江苏某房屋买卖合同案，法院认为：按合同约定，沈某应按期支付房款，对于未按期支付的，应按合同承担违约责任；沈某由于不能归责于开发公司的原因而未能办理房屋贷款，从而导致其未能按期支付房屋余款，且在此情况下，也未与开发

试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]

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