作者：王佳
出版社：人民邮电出版社
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购房活地图王佳教你如何买新房试读：
前言
在房地产媒体从业10年来，我都是秉承着“帮购房者找好房”的理念，通过广播节目、电视采访、举办“购房大学讲座”等方式消除购房者在买房过程中遇到的困惑。每次做完“购房大学讲座”之后，热情的购房者都会将我团团围住，向我咨询一些个性化的购房问题，如房本怎么加名、物业费有没有统一的缴纳标准，等等。看着一双双渴求的眼睛，我深感目前购房知识的传播渠道有限，而购房者对于购房知识的需求又是无限的。如果将我从事这个行业10年来所掌握的购房知识和积累的经验集结成书，让购房者随时随地可以翻看、查阅，应该是一件积功德的美事。
于是，伴随着2015年楼市接连而至的降息、降准、降首付的利好政策，伴随着广大购房者忙碌而坚定的购房脚步，我开始迅速地梳理买新房过程中有可能会遇到的一些问题，想要用我所书写的文字将这些沟沟坎坎填平。
为了让本书更具实操性，我在书中为购房者计算了怎样还款最划算，列举了不同类型的房屋如何缴税；为了让这本书中的内容更加精准，我无数次致电公积金管理中心咨询问题，跑遍了北京市各区县的房屋登记大厅、地税局；为了让这本书更接地气，我将购房者们通过微信、微博向我诉说的真实的夙愿及真实的困惑一一列举，并且给出解决办法；为了让这本书更加精美，我经常开着车去拍摄与楼市相关的细节照片，如售楼处销控表、车位、防护窗、烟囱、医院配套等；为了让这本书能服务到更多的购房者，书中不但提到了北京的购房流程及楼市政策，还覆盖上海、广州等一线城市的楼市政策，如公积金政策、缴税比例、房产税征收的问题……我想让本书成为购房者心中最实用的工具书。
感谢搜狐焦点，是这个平台给了我接触房地产，并且将全部精力奉献于此的机会。感谢我的领导，是他的指导，让我在这条道路上走得更稳健、更久远。感谢正在阅读此书的您，能够帮助大家解决购房疑惑，我感到无比的荣幸和快乐。希望你们看完此书后，也能成为半个房产专家。
最后，由于房地产政策瞬息万变，许多流程并没有统一的标准，书中的疏漏之处恳请大家通过我的搜狐微博或新浪微博（@搜狐焦点王佳）加以指正。王佳2015年6月第一章买房前2015年我们如何置业解读央行降息对购房人有什么影响第一节 房屋产权1.什么是70年产权的房屋
我国目前的政策是房地分离，简单来说，就是地上的房屋所有权没有期限限制，业主可永久拥有；而土地使用权年限是有最高期限的，到达期限后，土地收归国有，如果再次申请土地使用权，则应该根据当时的地价水平补缴土地出让金。
那么，大家通常所说的70年产权房屋就是土地使用最高年限为70年的房屋，这类房屋一般为住宅。在北京、上海、广州、深圳等城市，当地政府对70年产权的房屋实行限购政策，人们购买的用途就是为了自住。例如，大家看到的塔楼、板楼、花园洋房、别墅等主要是70年产权的房屋。2.什么是50年产权的房屋
50年产权的房屋指的是在50年使用年限的商业用地上建成的房屋，一般多为办公楼和工业用房。这类房屋不限购，但是水、电、燃气、供暖、物业都是按商业标准收，要高于住宅的收费标准。
到了50年的土地使用最高年限后，这类房屋需要再次购买土地的使用权。但现在国家还没有出台具体的购买方式及购买价格。3.什么是40年产权的房屋
40年产权的房屋指的是土地使用时间最高为40年的商业立项房源，也就是我们通常所说的商铺。这类房屋也不限购，在屋内可以售卖商品，但不允许居住。4.70年产权的房屋也可以注册公司吗
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。
这么说来，70年产权的房子都是居住用地。按照北京市房屋管理方面的规定，房屋用途应当与经营用途一致，因此70年产权的房子不能注册为公司。
但经过调研我发现，70年产权的房子注册为公司的案例还真不在少数。例如，北京市紫竹院公园附近的某某大厦可以，知春路的某某国际大厦可以，中关村也有，朝阳区国贸也有……通过联系几家二手房中介得知，上述项目都是可以注册公司的，完全没必要担心。据中介称，这种项目基本上整栋楼都是公司，都在办公，已经几乎没有自住的住户。
对此，北京市工商局工作人员明确表示，70年产权房屋的用途一般都为住宅，住宅是不可以注册为公司的。上述的那几个项目的情况，可能是整栋楼在工商局做了备案，只要注册公司能和工商局的内部系统核对上，那么也是可以的。如果将居住用途的房屋（楼房或平房）作为办公、经营场所，需要先向房屋所在地的房屋管理部门申请将住宅改变成商业用途，再经当地居委会或业委会同意，才能作为经营场所登记办照。5.如何判断房屋产权是40年还是50年
根据项目的立项不同，租用国家土地的周期也不同。据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，土地使用权出让最高年限根据土地用途确定：教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。
值得注意的是，您在购买房屋的时候一定要向置业顾问询问清楚房屋的产权性质。此外，40、50年产权的房源很多都是商水、商电；虽然也有一小部分是民水、民电，但是不能保证它以后不会改变。而且这类房源一般不通天然气，只能用电做饭，所以生活成本相对比较高。6.40、50年产权的房屋可以落户吗
购房落户的条件之一是需购买70年产权住宅用地的商品房。所以，大家看到地段优越、价格实惠、户型小巧、四米以上挑高的房源时，要深思熟虑，因为它们通常是40、50年产权的商业楼或写字楼，不能落户。如果您只是为了过渡居住，可以考虑购买；但如果您是为了孩子上学，则千万不要购买。7.商用地产40年后归谁
根据相关规定，商用房的产权年限为40年，低于普通住宅的70年产权，因此许多商用房业主如芒刺在背。有法律界人士表示:“《中华人民共和国物权法》给了住宅明确的说法，但对于商业用地上的房屋尚存争议。”40年后，商业地产的使用权归谁？会不会被国家收回？
根据我国1994年出台的《城市房地产管理法》第二十一条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”
此外，我国于2007年出台的《中华人民共和国物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权到期的，自动续期；非住宅建设用地使用权到期的，并无自动续期的规定。
有些购房人有这样的顾虑：当自己年老时，是否居有其所？花光了几乎所有的积蓄，背上10年甚至几十年的债务，难道最终结果却是自己的房子在30多年后不一定归自己所有吗？
业内有这样一种说法，商业立项的项目不排除以后也像住宅一样自动续期，而且有可能不用缴费。购房者买房子的时候已经一次性支付了一大笔钱，这笔钱里不仅包括房子的价格，还包括了开发商缴纳的土地出让金。如果土地使用权到期后再按照土地出让标准向业主收取一笔费用，多少显得不太合理。
我觉得在立法方面，政府应该本着积极、慎重的态度来推进。就目前来看，的确有必要将非住宅用地如何续期等具体问题写进法律，不能老是处于不确定的状态。8.如何辨别小产权房屋
很多人在买房的时候会对我说，这套房是大产权的，那套房是小产权的。其实，这种说法是不对的。我们提到的“大产权房”，一般分70年产权、50年产权、40年产权三种，代表合理、合法的房产，只是用途不一样。“小产权房”这个概念根本不存在，直白地说，“小产权”就代表不合法的意思。那么小产权房到底是什么呢？
小产权房就是没有产权的房屋。一些都不能称为“开发商”的投资机构称：“我们这是农村集资合作建房。”而这类房源是不允许上市交易的，倘若您购买这样的房产，风险会很高。
第一，有时还没有入住，所谓的“开发商”就跑了。
第二，这类房产若再次售卖是很难的。
第三，购买这类房产不能申请银行贷款。
我一般这样鉴别小产权房。
第一，它的价格远低于周边小区的价格。
第二，售卖方不与购房者签订正式的购房合同，甚至没有发票。
第三，在北京市住房和城乡建设委员会的网站上也查不到相关的预售许可证或现房销售许可证。
第四，不能申请银行贷款。9.哪些产权不明的房屋不能买
老百姓买房一定要擦亮双眼，如果某一套房子特别便宜，肯定是有原因的，一定要像啄木鸟一样准确地找到它的硬伤。在房屋产权不明的情况下，请慎重选择。
产权不明的房屋包含以下三个方面。
首先，要注意的是北京周边一些房屋，开发商在尚未获得销售许可证的情况下就售卖，买这样的房子，购房者的权益是比较难保证的。
其次，要注意一些军产房、央产房或是法院拍卖的房屋，尽量不要购买。
最后，就是小产权的房子坚决不能入手。第二节 购房资格10.如何确定拥有购房资格
为了稳定房价，控制投资房地产的需求，各城市都出台过自己的限购政策，购房者需达到当地的要求才拥有购房资格。
下面以北京地区为例，看看您需满足什么条件才可以获得购房资格。（1）京籍，以家庭为单位，每个家庭允许在北京拥有两套住房；单身则只能拥有一套住房。（2）非京籍，以家庭为单位，只能购买一套住房。条件是您需在京连续缴纳五年个人所得税；或者在京连续缴纳五年社会保险；或者拥有合法、有效的北京市工作居住证。11.哪些城市已放开限购政策
2014年5月以来，地方政府陆续松绑限购限贷政策。到2014年年底，发布过限购政策的46座城市中，仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚五座城市仍执行限购政策。颇具标杆意义的北京、上海明确表示2015年暂不取消楼市限购政策。我认为一线城市全面取消限购的可能性不大，购房者想要在这些城市买房还需苦等购房资格，可以将目光投向已经放开限购政策的城市，比如呼和浩特、哈尔滨、长春、石家庄、济南、合肥、杭州、苏州、南昌、惠州、南宁、昆明、海口等。12.非京籍人士想在北京购房但没有纳税记录，可以补缴吗
随着北京市限购政策的推出，很多外地户籍者安家在北京的梦暂时“破灭”，能够拥有一个购房指标更是“羡煞”了身边的很多人。那么，非京籍人士如果想在北京购房但没有纳税和社保的缴纳记录，可以补缴吗？
纳税是指自申请购房的上一年开始，往前推算连续五年，每年至少一次缴纳个人所得税。缴纳的年份不能中断，补缴无效。
社保是指从申请月购房的上一个月开始，往前推算60个月连续缴纳养老保险，不能断月；如果因换工作等原因断月，尽管有“90天内补缴后有效，但个人不能办理社保补缴，只能由个人所在单位补缴”的说法，还是尽早补缴，以免带来不必要的损失。外地户籍者不能办理社保补缴，即使补缴成功，购房资格审核也未必能通过。13.什么条件可以申请北京工作居住证
工作居住证是北京和上海等地为吸引和留住人才，实施人才柔性引进战略，对国内符合条件来本地区发展的人才颁发的一种证件。持该证者，在子女入托上学、购房、社会保障、职称评定等方面都享有市民待遇。
申请现行北京市“工作居住证”的条件如下。（1）所学专业或岗位属于北京市急需的专业或岗位。（2）具有两年以上工作经历，在符合规定条件的申报单位连续聘用满六个月以上。（3）取得学士（含）以上学位或具有中级（含）以上专业技术职称或相当资格资质。（4）在北京市有固定住所。（5）男性不超过60周岁，女性不超过55周岁。第三节 购房地段14.在房屋总价相同的情况下，如何选择地段
最近，总是有网友通过我的微博或是在“佳爷房谈”的微信公众号上，向我咨询买房如何选择地段。有朋友问：“现在昌平回龙观和房山长阳的房子挺多的，关注的人也特别多，是不是可以在那里买？”其实不然。每个人的情况不同，当然选择的地段也会不同。那么，在房屋总价相同的情况下该如何选择购房地段呢？
首先，可以选择一套离父母近的房子，方便及时回家照看老人，而且如果自己工作太忙，至少还能回家吃上一顿可口的饭菜。
其次，建议大家购买距离工作地点较近的房子。如果居住的地方离工作地点过远，途中会花费大量精力。如果这一点达不到，那么至少应选择一个对自己工作地点来说出行方便的地段。
最后，宜考虑离地铁近的小区，或者三年以内有地铁规划的房源。例如，现在的房山长阳已经开通了地铁房山线，那么对于工作在中关村地区的刚需人群来说还是一种不错的选择，出行时间成本在一个半小时以内。临近地铁，可以在很大程度上缓解因为地面交通压力过大而产生的不悦，也可大大减少出行成本。15.公交车站坐落在社区门口的房子值得买吗
公交车站坐落在社区门口，确实方便了出行。我认为，如果不是大型的公交枢纽站，那么这里的房子还是值得购买的。倘若是大型的公交枢纽站，那么建议您三思而后行，要看距离公交枢纽站有多远的距离。临近大型公交枢纽站，声音嘈杂，附近人员较为密集，居住舒适度较低。16.步行10分钟即可到达地铁站，房屋会有噪音吗
走不远的路即可到达地铁的房源，价格往往会比同区域的其他小区贵一些，但我认为性价比相对较高，可以很好地节省出行的时间成本。然而，确实要注意噪音污染对居住舒适度的影响。
在一座城市中，最为常见的是噪音污染，也比较容易被人忽视。市区里，噪音污染比较常见的地方是交通繁忙的马路或高架桥。一般情况下，高架桥上车辆通行最为频繁，车流形成的嘈杂声远非一般人能承受得了。此外，小区地下车库的出入口、学校操场、水泵房以及快餐厅等，也都或多或少存在这种情况。17.购买地铁盘需要注意什么
如果您很在意交通这一方面，建议考虑地铁盘。购买地铁盘时需要注意以下问题。
首先，建议您亲自坐地铁去目标小区实地考察一下，看看您选中的小区距离最近的地铁站到底有多远。有的小区打着“地铁盘”的旗号，但实际上与地铁站还有很长的一段距离。
其次，若购买规划有地铁的房源，一定要了解入住与通地铁的时间差。例如，地铁规划五年后开通，但您两年后就要入住，那么在没有开通地铁的这段时间里，工作、生活会受到影响。
最后，在轨道边上的房源可能会有些吵，但往往这些房源比其他的房源便宜。您需要权衡一下，看地铁边上的噪音是不是您所能承受的。18.紧邻公交车站与紧邻地铁站的房子哪个升值空间大
地铁拉近了城市与郊区的距离，让很多买不起市区高价房子的购房者得到了置业的机会。当然，地铁也会带动周边小区的房价上涨，昌平南邵、大兴新城、房山长阳、通州等区域的房源都因为地铁的开通而成为购房者眼中的“宠儿”。
与此同时，临近公交车站的房源也有出行便利的优势。但两者相比，临近地铁的房源未来的升值空间相对会更高一些。举个北京大兴枣园区域的例子，京开高速沿线是该区域公交车集中的地方，周边的楼盘泰中花园目前每平方米的价格不到两万元，而地铁4号线旁边的枣园北里虽然是老旧小区，但由于位于地铁旁，目前售价22 000元每平方米。19.临近高速公路的房子可以买吗
离高速公路太近的房子不建议购买。首先，如果高速公路没有安置隔音带，距离太近的话夜间会感到很吵；其次，由于靠近公路，楼房外立面的磨损会比幽静、空旷区域的严重，外立面会比一般的小区显得陈旧。20.临街的房子可以购买吗
临街的房源我个人不建议购买，住在这样的房屋里势必会受到许多噪声的干扰。特别是家里有老人与小孩的购房者，买房还是选择在小区里面，那里悠然、安静，家人住进去也拥有高质量的休息时间，谁愿意在晚上总是听到嘈杂的人声与汽车发动机声呢？21.周边的商业配套对房屋有什么影响
居住在商场、商业街、电影院附近的小区，以后无论生活还是购物都会享有便利条件，不必为买不到一些生活必需品而烦恼，周末也有休闲娱乐的去处。比如大兴新城的龙湖时代天街，就是以“地铁上建30万平方米商业配套”为卖点。还有一些规划配建商业设施的项目，前期购买价格相对较低，将来入住后随着商业配套设施的日渐完善，生活也会方便很多。
但是需要提醒的是，如果小区临近大型商业配套设施，购房者要注意吵闹的问题。如果离商场过于近，会被商场周围人来人往的车流声、人流声所打扰，有的商家甚至会肆意播放音量非常大的音乐来为自己的促销活动造势，从而影响周边居民的休息质量。22.楼下是底商，这样的房子适合自住吗
如果自己居住的房屋，楼下是底商，那么在日常购物方面会方便一些，但是要注意以下四点。（1）临近底商的房屋相比不临近底商的房屋会略显吵闹。如果家中有老人和小孩，不建议您购买，因为这样会影响生活质量。（2）临近底商的房子可能在停车方面不太方便。（3）若底商是餐饮的房源，不建议购买。因为楼上的住户会受到蟑螂的困扰，爱干净的购房者尤其会注意这一点。现在对于大多数底商按规定是不允许做餐饮的。如果底商是做洗衣店、书店、小超市、水站来用，一般不会存在这些问题。（4）底商和办公房源会影响到楼上房屋的价格。目前四环内有的房价直冲8万元，而位于东直门的楼盘东方银座的价格却不到4万元，为什么会有这么大的价差呢？原因就是这个楼盘的底商和办公房源过于密集（如图1-1所示）。图1-1 东方银座楼下有很多底商23.附近有菜市场的房子值得购买吗
附近有菜市场的房子毋庸置疑买菜很方便，但是菜市场人员嘈杂，如果离得太近，想必比较吵闹。如何选择还是需要购房者结合自己的实际情况进行考虑。这里介绍一个我见到过的比较好的菜市场模式。位于北京房山长阳的万科长阳半岛在社区内引入了万科半岛菜市场，菜市场单独开辟区域，经营模式类似超市，既方便了业主的生活，也在一定程度上维护了业主良好的生活环境。24.周边目前无商业配套的房子值得买吗
配套是生活的保障，配套成熟的房源其价值是逐渐提升的。若是目前尚无商业配套，那么在购房时要向置业顾问了解清楚未来的规划，如果有商业规划在内，那么您就要衡量一下利弊了。暂时没有商业配套，房价相对会低一点儿，未来或许存在升值空间。但有利就有弊，商业配套的欠缺，满足不了购房者日常必需品的采买，影响生活质量。25.如果家里有老人，应该如何选择地段
如果家里有老人，可以选择靠近医院的房源。随着父母年龄的增大，头疼脑热是常有的事情，居住在离医院近的小区里，老人看病不必费尽周折。我们身为子女，虽然不能时常陪在父母身边，但父母居住的小区周边具有良好的医疗配套设施，我们心里多少会安慰一些。此外，还可以考虑距离公园比较近的地段，这种地段的房源因为临近公园而为老人提供了良好的休闲场所，同时空气相对好一些。26.如果家里有小孩，应该如何选择地段
家里有小孩的购房者，可以选择距离幼儿园、小学比较近的小区，以后照顾小孩上学会轻松很多。如果小区内有上述配套，那么其价格会相较周边小区高出很多。以北京的楼盘为例，朝阳北苑的北京城建·世华泊郡是朝阳外国语学校的学区房，朝阳来广营臻园的孩子可以就读北京景山学校，许多家长都为了子女的教育而选择在这样的小区置业。其实，孩子在居住地点附近上学是一个上佳的选择，家长不必担心孩子的教育问题，而且路上的安全也有保障，可谓一举两得。第四节 开发商27.大开发商与小开发商的区别
大开发商一般都是品牌开发商，开发的小区数量比较多，他们在业内有着良好的口碑。在其他条件都相同的情况下，大开发商开发的产品会比小开发商开发的产品在价格上贵一些，因为他们开发小区往往聘请最好的团队操刀，并且不惜代价引入新技术，同时也比较重视小区建成后的物业服务，他们的产品在质量等方面还是非常有保障的。
小开发商一般多是私企，开发的小区数量较少。与大开发商相比，小开发商可能会存在以下一些问题。（1）小区开发经验比较少，在产品质量上没有大开发商有保障。（2）因拿地规模比较小，所建小区的规模自然也比较小，配套相对薄弱。（3）相较大开发商而言，在物业服务配套方面尚有一定的差距。（4）保修期内不容易帮助业主协调解决质量问题。我们购买的房产都是有一定保修期的，房屋出现了质量问题，有些小品牌开发商帮助解决问题的能力不强。
单凭以上这些可能存在的问题，并不能全盘否定小开发商。他们虽然资金不如大品牌开发商雄厚，拿地相对比较难，但是其会因为设计理念先进和公司秉持的一贯建造观念，打造出热销的精品小区。28.品牌房企是购房时重要的考虑因素吗
购房者在购房时需要考虑的因素包括价格、地段、未来升值空间等很多方面，品牌房企是其中之一。在其他客观因素完全相同的情况下，购买品牌开发商开发的产品价格相对会贵一些，但毋庸置疑，品牌房企在质量上相比小开发商会有一定的保障，而在后期的物业管理上也更加专业。据搜狐焦点的一项调查显示，69%的受访者表示买房会考虑开发商的品牌因素，品牌开发商所带来的房屋质量保障、居住环境以及升值潜力等甚至会让购房者甘愿为高房价“买单”。29.品牌开发商会决定房屋的质量吗
在这个物质生活极其丰富、令人眼花缭乱、选择颇多的时代，人们越来越多地感受到品牌的重要性。无论是吃的、用的，还是穿的、戴的，“大牌”相对来说更让人有安全感。因此，对于花费毕生积蓄挑选的房子，品牌更成了购房者较为看重的因素。
品牌开发商的项目往往体量较大，小区内各项配套都比较全面。他们拥有着更强大的资金实力和人员配备，注重楼盘品质的提升，在建设过程中能够做好细节性工作，严把质量关。购房者买品牌开发商开发的房子一般更有保障。30.买品牌开发商的房子有什么好处
楼盘开发商是否靠谱，将决定着你的楼盘的品质是否真正宜居，决定着你的房子能否如期交房，甚至决定着未来房子的涨跌。
看开发商，最重要的是看品质。与此同时，作为资金密集型的房地产行业，房企的资金链也是重要的考量因素，这也恰恰是大多数初次购房的刚需人群最容易忽视的要素。相比普通开发商，品牌开发商体现的是更好的资金实力、更强的产品营造能力以及更精细的管理能力。一家始终致力于品质开发的房企，在楼市火爆之际将为产品赋予更大的升值潜力，在市场低迷之际则拥有更好的抗跌属性。一家房企之所以被誉为“品牌房企”，所倚仗的是在楼市十余年甚至数十年的开发经验，在经历多次楼市的跌宕起伏中仍能屹立不倒甚至越发壮大，并始终在购房者中拥有良好的口碑。因此，在条件允许的情况下，建议购房者考虑品牌房企开发的产品。第五节 售楼处31.初进售楼处应该先看什么
到了售楼处，很多人是在毫无心理准备的情况下被热情地迎了进去，开始听楼盘讲解，这是一大忌。这等于你把买房的主动权拱手让给了对方，因为你对楼盘的认识不是通过自己的眼睛来认识，而是通过别人的嘴巴来认识。这样的话，你怎么可能买到令自己满意的房子呢。那么，初进售楼处应该先看什么呢？（1）看五证
通常开发商会将“五证”展示在售楼处最显眼的位置，因为它代表着开发商所售卖的房子是合理合法的（如图1-2所示）。如果购房者进入售楼处没有看到开发商展示的五证，而售楼员又对此支支吾吾，那么购房者就要注意，您购买的有可能不是正规的房子。五证包括《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》以及期房的《商品房预售许可证》或者现房的《商品房销售许可证》。图1-2 某售楼处内开发商展示的“五证”（2）看售楼处的建筑质量与装修风格
售楼处的建筑质量与装修风格，反映了开发商的基本素质。通过售楼处，可以大致判断一年后或两年后由此开发商打造出来的房子会是什么样子的。如果售楼处外观大气，建筑用材高端，屋内窗明几亮，设计风格前卫、时尚，那么购房者有十足的理由相信，选择这里的房子没有错。（3）看楼书、户型图、沙盘
在我国，楼书、户型图、沙盘尽管没有任何法律效力，但是开发商在这上面却倾注了大量心血，最终目的当然是希望通过这些辅助材料展现楼盘的魅力。
① 楼书往往是由开发商的顶尖策划团队经过长时间的调研与思考，用短短几页纸将房屋最优质的内容展现出来。
② 户型图对于购买期房的人来说至关重要，因为房屋还没有建成，您只能通过户型图来判断更钟意于哪种户型。
③ 沙盘更是售楼处的精华，它不但能直观地展示出每栋楼在小区中的位置，还能清清楚楚地还原小区周边的交通配套、商业配套、学校配套、医院配套等情况。您在沙盘上就可以判断出哪栋楼距离地铁最近，哪栋楼距离配套的幼儿园最近。一般来讲，有楼栋、有绿化、有配套的沙盘造价达10万元以上，而像北京东坝的项目首开香溪郡的沙盘造价达到100万元。（4）看售楼人员的专业程度
售楼员是买房过程中与购房者接触最多的人。初进售楼处时，都会有一位专业的售楼员向您讲解楼盘的区域优势、未来规划等。如果您面对的是一位专业的售楼人员，他服务周到，对于自己公司的项目和周边楼盘的情况了如指掌，那么购房者在今后签约、收房等环节中，也会多一份安全感。32.面对林林总总的沙盘，如何辨别
走进售楼处看沙盘，我认为应该注重以下几个方面。（1）朝向。首先要分清南北朝向和东西朝向，因为这关系到房子的采光、通风等关键问题。（2）比例。确定沙盘是否按照实际规划比例制作。从合乎规格的沙盘中能够看清楚楼间距和小区内的道路布置等基本问题。（3）绿化。沙盘之所以好看，通常是由于会有大面积的绿化，购房者要问清沙盘中绿化的建设与实际是否一致，因为很多沙盘中的绿化与实际出入很大。（4）停车位。要问清沙盘上停车场和地下车库的具体位置以及车位与户数之间的比例，以便根据自己的需要选择临近或远离停车场的房子。（5）未标注建筑物。沙盘上会有一些方块形的“小摆设”，切记问清它们的用途。因为它们很可能是垃圾房和变电箱之类的设施。（6）周边道路。要了解沙盘中显示的小区周边道路是否真实存在，以及道路的建设进度和开通时间。这关系到今后的出行便利程度。33.通过楼层平面图能判断未来养房的费用吗
楼层平面图是在一张图纸内展示出同一层房源各自所处的位置（如图1-3所示）。图1-3 楼层平面图
一般人看楼层平面图，大多关心户型、朝向、楼层、采光，很容易忽视几户合用一部电梯的问题，这是养房必需的一大笔费用，因为不到10年电梯就会面临大修或更换。以前，维修费用都是由单位支付，住户除了感觉电梯维修时不方便外，从来不去关心维修费用的问题，这种思维惯性至今仍然存在。现在是商品房，如果购房前不算清账，电梯一出毛病，邻里纠纷就会出现，这是谁也无法回避的问题。34.商品房预售许可证上能看到开发商的拿地时间吗
预售许可证上面有土地使用期限，如住宅70年、商业40年、地下仓储50年等，但并不会显示开发商的拿地时间（如图1-4所示）。而上述提到的产权是从开发商拿地时间开始计算的，请购房者买房时注意询问开发商。图1-4 商品房预售许可证未显示开发商拿地的时间
举个例子，某项目2015年1月获得了预售许可证，开始进行销售；但是这块地是2010年5月拿到的，那么产权便从2010年5月开始计算。第六节 样板间35.购房前为什么要看样板间
样板间已经成为购房者购买房子的参照物，通过样板间可以了解到户型的全貌以及构造，对自己未来的装修也起到示范作用。
样板间有两种：一是开发商装修的，主要为售楼而用；二是装饰公司在小区开展业务，为促销而用。前者以展示房间的格局为主，后者以展示设计和施工为主。在这里，我们阐述的是前者，即开发商为售楼而装修的样板间。36.开发商建造样板间的目的是什么
在购房者中，没有谁会按照样板间的样子来布置自己的房间，而且你还会发现，绝大部分的样板间并不是类型最多的标准户型。那么，开发商制作样板间的目的是什么呢？当然是为了将房屋卖个好价钱，因为绝大多数消费者对商品的价格并没有一个理性的判断标准，一般是通过比较的方式来判断商品的价格。样板间比其他项目做得炫酷，购房者往往会觉得自己买的房子很值。
有经验的开发商一般是选择整个楼盘中位置最好、面积较大的房间作为样板间。看到这样的样板间，购房者一定会感到非常满意，但是价格却难以承受，结果大部分的购房者还是选择价格较低的标准型。由此一来，购房者满意，开发商也达到了目的。
照此来说，样板间其实就是个“托儿”。37.参观实体楼样板间要注意什么
实体样板间通常是指在小区盖好的楼里选择一户型佳、朝向好的房屋作为样板间。如果购房者看的是实体样板间，一般可以肯定其面积、层高、阳台大小等都不会有问题。参观样板间，开发商基本上不让拍照，建议购房者采用步丈法测量客厅以及卧室的面积，并且要注意以下几个问题。（1）看采光是否充足，阳台、窗户与邻家是否会产生对视。（2）看户内的各种管道是否会影响家具的摆放。（3）厨卫、洗衣间、跃层住户的平台是否安装了地漏。（4）如果是高层建筑，还要看看电梯的核心筒是否对所选户型产生噪声影响。（5）确定一下防火通道的具体位置，等等。38.参观临时样板间要注意什么
如果购房者参观的是临时样板间，即开发商临时搭建的，那么开发商很可能对临时样板间进行过以下处理，这样更容易让购房者产生错觉，因此在参观的过程中应该特别注意。（1）临时样板间的层高要比实际房屋高出一些，这样会显得房子更大。（2）临时样板间可能与实际房屋不是1:1的比例，比如墙薄一层。（3）有的开发商可能会故意将窗户的面积做大，显得房子亮堂。（4）户型比较差的时候，有的开发商会把临时样板间外面的窗户封起来，而把室内灯光光源效果设计得特别好，给购房者造成采光非常好的错觉。
在看房时，购房者可以对比户型图，自己实际测量一下居室的长、宽以及窗户的大小，及时向销售人员询问自己的疑惑之处，以免看到的样板间与实际买到的房屋出入过大。39.参观精装房的样板间该如何辨别精装标准
对于有购买精装房意向的购房人而言，参观精装房样板间是一个重要的环节。开发商会制定一定的装修标准，您要跟销售员确认实际房屋的装修是用同品牌、同质量的装修材料还是只是同质量的装修材料，同时要明确样板间的哪些家具、家电将来交房时是附带的。
您还需要提前知道，自己实际购买的房子和当初选看的样板间可能会有些差距。即使户型与样板间相同，也摆放了类似的家具，还是会觉得自己的房间很拥挤。原因很简单，样板间里的家具没有实用性，大多数的开发商会将它们的尺寸缩小，而我们真实入住后的家具则恢复正常，房间自然会显得拥挤一些。40.样板间里哪个房间最能体现设计师的水平
大家参观样板间，一是通过样板间进一步认识房屋的户型；二是看一下设计师的水平。那么，怎样才能通过样板间看出设计师的水平呢？首先看卫生间，卫生间是最能体现设计师水平的房间。好的设计师会通过合理的布局、镜面的使用，让卫生间看起来舒适且利用率高。
房间再大，我们所使用的也是一个个很小的局部，没有局部设计功底的设计师所设计的房子会给你的生活带来无法消除的烦恼。第七节 小区环境41.如何认定普通住宅与非普通住宅
以北京市为例，其普通住宅的认定应具备以下三个条件，反之则被认定为非普通住宅。（1）住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上。（2）单套建筑面积在140平方米（含）以下。（3）实际成交价低于表1-1所列的交易价格，总价和单价二者满足其一即可。表1-1 2014年普通住宅认定标准（续表）42.绿化率与绿地率代表什么
通常，售楼处说的绿化率是指绿化覆盖率，即绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。一般而言，无论这个小区的景观优劣，绿化率都不低于30%，有的别墅小区的绿化率会高一些。所以，绿化率仅仅是一个参考指标。
绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率，主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。
如果有两个小区，一个是绿化率30%，另一个是绿地率30%，那么可以得出结论，绿地率30%的小区其绿化情况要更好。这是因为绿化率包括的范围广，只要小区大致长草的地方都可以算作绿化率。
总体来说，一个小区的绿化率大于或等于绿地率。43.小区绿化对居住舒适度有影响吗
小区的绿化不仅决定小区品质的高低，同时还对购房者的休闲生活有着长远的影响。举例来说，注重小区园林景观的开发商每栽种一株原生树就会增加成本3000元，却给小区增添了诗情画意，也让业主的居住舒适度大大提升。而一些不重视园林景观的开发商随便栽种的小树苗，成本价仅为300元/株，业主需等到30年以后才能看到它长成遮荫大树。在这样的小区居住，不仅居住感觉不好，甚至还会对自己的购房成本产生怀疑。44.何为容积率
容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋总成本中所占的比例；对于住户来说，容积率越低，居住的环境就会越舒适；反之，则舒适度越低。一般情况下，住宅的容积率在2.0～3.0左右，花园洋房的容积率小于2.0，别墅的容积率在0.7以下。
例如，2015年北京市国土局在其网站上发布的房山区某地块的出让公告中，就明确规定了土地的建筑面积和用地面积（见表1-2）。表1-2 房山区某地块出让明确规定了土地的建筑面积和用地面积
计算该地块的容积率如下：
容积率＝176437（规划建筑面积）÷103406（建设用地面积）＝1.745.只关注小区内的容积率对吗
购房者能否选择一个良好的小区居住，不仅要看小区内的容积率，还要关注整个区域的容积率。一些小区虽然表面上容积率不高，但是其周围都是高楼大厦，整个小区就像一个“盆地”，采光受到影响，住起来毫无舒适度可言。而有的小区，虽然看起来容积率不是很低，但是由于周边都是绿地，使得整个区域的容积率得到了很好的保证，居住的舒适度也会有所提升。第八节 楼栋46.什么是板楼
板楼一般是指“东西长，南北短”的楼型，建筑层数大多不会超过12层（如图1-5所示）。在户型上，板楼一般是南北通透，户型方正，采光、通风好。在居住密度上，板楼的每一层住户不多，多是一梯两户或者三户，居家清静。在房屋的使用率上，板楼因为电梯井等公共面积少，所以一般公摊面积小。图1-5 低密度板楼47.什么是塔楼
塔楼从外观上来看，长度和宽度大致相等，高度一般为12层到35层，每层有一梯四户到一梯十二户，说得直白些，就是长得像塔的住宅（如图1-6所示）。塔楼的优势在于，一般底层可以建成华丽的大堂，有不同的房型和朝向，价位的选择余地大一些；劣势在于居住密度相对高一些。图1-6 市场上比较多见的塔楼48.什么是花园洋房
购房者在买房的过程中，经常接触到开发商关于花园洋房的广告宣传。一般的购房者对于花园洋房与普通住宅的区别，可能不是特别清楚。现在我向大家介绍一下什么样的建筑可以称之为花园洋房。
狭义的“花园洋房”指的就是花园别墅，即为通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，为带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排或双拼别墅，户型较大，居住舒适度高。
广义的花园洋房，其实已经不再是别墅。目前市场上存在的“花园洋房”大多为广义的花园洋房。从全国房地产市场的情况来看，广义的花园洋房可以定义为：六层以下多层板式建筑，以四层为主，景观较好，绿化率也比较高。一般来说，如果购房者购买花园洋房的话，开发商对首层会赠送花园，顶层会赠送露台。我们这里主要讲的也是这种广义的花园洋房。
上述这种花园洋房，容积率要比狭义的花园洋房高，但是相对于普通住宅来说，密度则要更低一些；户型方面，与普通的住宅相比，差距并不是太大；从价格上来讲，由于花园洋房多位于郊区，所以平均单价一般并不高于市区住宅，甚至还会比市区内的普通住宅便宜一些。花园洋房主要的购买人群为有车一族和追求生活品位的中产阶层。49.花园洋房有什么优势
从目前的情况来看，花园洋房多位于郊区，相对于主城区，在价位上有一定的优势。对于经济基础不是很雄厚但又希望有一定生活品位的年轻人来说，不失为一种比较好的选择。但需要注意的是，作为年轻一族，如果您想选择郊区的花园洋房，一定要考虑一下交通成本和平时的路况，以免影响到您正常的工作和生活。
另外，改善性需求的购房者也可以考虑购买花园洋房。首先，改善性需求的购房者拥有一定的经济实力，其次，他们对于住房环境的要求相对较高，而密度低、楼间距较大的花园洋房正好可以满足这部分购房人群的需求。而且，如果是有车一族，在交通出行方面不会有太大的问题。
从环境方面考虑，花园洋房比较适合老年人居住。首先，六层以下的楼高，基本不会出现电梯拥挤的情况，而且小区的容积率较低，活动空间较大。在配套方面虽然比市中心差一些，但是一般来说都能够满足基本的日常生活需求。其次，郊区空气清新，环境优美，噪音较小，绿化率相对较高。50.“楼王”值得买吗“楼王”的概念来源于我国香港特别行政区，是指公寓塔楼顶层面积最大、定价最贵的一两种户型。
我们现在所说的“楼王”，一般占据着小区的中心位置，或者能获得绝好的观景视角。它一般具有超大的楼间距，拥有社区最为宽阔的视野和最好的景观。此外，户型宽敞、舒适，采光、通风效果好，拥有最好的朝向、方位等，往往也是“楼王”的优势所在。
确实有一些“楼王”户型合理，景观清爽怡人，阳光充足，是小区最好的房子。这些“楼王”位于社区的中心地段，临近会所、运动广场、儿童公园、幼儿园等生活资源，景观资源丰富，楼盘外立面美观，的确是开发商耗费几年的心血，潜心研究，最后才开发出来的。
如果条件允许，主要是荷包有钱，价格又不是太悬殊，买“楼王”肯定要比买普通房更有前景。因为，目前上市的“楼王”与每年的总供应量相比，肯定是稀缺的；既谓“楼王”，与所属的整个小区相比，肯定也是产品最好、资源最稀缺的。51.同一小区内，“楼王”与其他房源的价格差距是多少
有项目策划经理表示，“楼王”一般都会高出其他房源1000～2000元/平方米，有的价格还会更高。
我认为，有的楼盘都是借“楼王”拉升均价，抬高购房者的心理底线。“楼王”高价出售，会成为拉高该项目普通住宅的价值砝码，而高价会刺激一部分购房者退而求其次，去购买该项目的普通住宅。所以，这也是开发商的一种营销手段，久而久之，会提高整个区域的房价，尤其是在同一区域内多个楼盘都推“楼王”的情况下。52.什么是得房率
得房率又称房屋使用率，它是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）的比率。
一般来说，得房率普遍在78%～85%。我见过住宅得房率最高的有98%，独栋别墅是100%。大家要注意，有的时候，四五十年产权的项目的得房率会很低，甚至低至55%。有的小区，不同楼栋的得房率是不一样的，但是同一栋楼的得房率是一样的。
判断得房率的高低有两个重要因素，一是楼道的面积，二是电梯间的面积。这两个公摊面积大了，说明你可支配的套内面积就小。53.塔楼的得房率一定比板楼低吗
住宅的得房率一般在78%～85%；独栋别墅的得房率为100%，也就是说面积都是你自己的。老一点的红砖楼，得房率一般是83.3%左右。如果是塔楼的话，得房率一般也是在81%～82%之间。板楼一般是在75%～78%。板楼的得房率甚至要比塔楼低。如果大家认为塔楼的得房率低的话就是一个误区了。例如，北京丰台的怡海花园项目是塔楼，计算它其中一户的得房率为83.5%；而北京大兴亦庄的金第万科·金域东郡是典型的板楼，计算它其中一户的得房率为78.3%。54.得房率是越高越好吗
大家认为得房率越高越好，这是不对的。为什么呢？因为公摊面积占最大比例的就是大堂和电梯。如果一座20层的楼就只有一部电梯的话，那很难受。打个比方，如果大家着急回家看球赛，或者有其他的急事儿，苦等一趟电梯是很崩溃的。如果楼层很高，多安装一部电梯的确会牺牲一点得房率，可能你会觉得你家面积小了，但是生活品质上来了。因此，“得房率越高越好”这一说法是要根据具体情况进行具体分析的。55.公摊面积包含哪些部分
房屋的公摊面积主要包括两个部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等公共设施用房和管理用房的建筑面积；二是各单元与楼房公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50%。
但是，也有一些公共空间不计入公共建筑面积，如作为独立使用空间可租售的地下室、车棚以及作为人防工程的地下室等。56.住宅都必须带有电梯吗
长期以来，全国各地普遍要求六层以上或入口层楼面超过外地面16米以上的住宅必须设置电梯。但考虑到老年人的生活需要，从2015年3月起，北京市要求新建、改建的四层及四层以上住宅必须设置电梯、紧急呼叫装置、扶手等。条例修改后，老年人上下楼更加方便了，居住舒适性越来越高，住宅越来越人性化。第九节 户型57.什么是“大面宽小进深”
大家在选择户型的时候，首先要记住一句口诀——“大面宽小进深”。面宽，就是一套房或者一间居室东西墙之间的宽度；进深，就是一套房或者一间居室南北墙之间的距离。说白了就是一个长方形，可以让阳光充分照射进来，这样的户型最好。58.南北通透的户型真的好吗
南北通透是房屋南北两面墙都开窗。在选择户型朝向方面，我认为，如果是两居、三居，南北通透的户型最好。首先，可以保持充足的阳光；其次，可以保持良好的通风。除此以外，可以考虑的户型还有南向、东南向和西南向。
如果面积比较小的话，我倒是不建议大家买南北通透的，而是买朝南向的户型。小户型南北通透容易造成户型狭长，就像一条胡同。59.如何挑选每个房间的合理结构
通常人们购房时多会选择“大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室”的户型，因为这类户型更能满足人们的日常生活所需。这四种房间因为功能不同，所需要的房屋面积、房屋朝向也不同。
厨房合理的面积一般不低于6平方米，且厨房应有最小宽度。
对于卫生间来说，现今推崇的是大卫生间。三居以上居室仅仅设计一个卫生间就有可能在使用高峰期过于紧张。最好一个是封闭的、可设浴盆和坐便器的卫生间；另一个是敞开的、可装洗脸盆并用来摆放洗衣机的卫生间。卫生间和厨房最好都是明厨明卫。
客厅承担着待客、休闲等功能，所以需要有方正、开放的空间，让大家有很好的放松体验。
卧室的合理面积一般应为13～14平方米。卧室要有私密性，安静、舒适且通风良好。60.从投资的角度出发，应该购买怎样的户型
最近，一些朋友一直在询问我买房的问题，尤其是家里有了小孩之后，身边很多人的需求量变大。那么，在挑选户型方面应该注意什么问题呢？我给大家一个建议：别买一居。五年之前，或者说十年之前，一居特别好卖，而且一居都要托人买。现在，一个小区里一居特别多，且往往一居价格最低，换一种说法，就是最不好出手的绝大多数是一居的户型，为什么呢？因为一居的面积太小，已经不符合现在买房人的需求了。如果是单身或者小两口买一居，都会考虑到三五年以后结婚有小孩的问题。如今，大家买房更加理性，不像以前那样就想买个一居作为投资，因为它户型小、总价低。随着购房者观念的转变，现在房地产市场有了翻天覆地的变化，因此建议您哪怕买离市区稍微远点的两居，都别买一居了。61.是不是房屋朝南就是好
为什么大多数购房人都喜欢买朝南的户型呢？一般是从日照和通风两个方面来考虑的。
朝南的房屋可以保持充足的阳光。在冬天，阳光也一样能照射到同样的深处，令人有明亮、温暖的感觉；而夏季阳光直射，屋内则受不到强烈日光的照射。一般来说，正南朝向、东南朝向、西南朝向的房子光照都不错。一天之中室内能够接受2～3小时的阳光射入，就已经足够了，对消除房间的湿气、杀灭细菌、调节室内温度、加速空气流动会有所帮助。
但是，如果说朝南的房屋就是好，我认为这并不是一个放之四海而皆准的真理。事实上，要根据居住地的地域、地形、风向、周边道路的走向来综合判断。62.客厅选择什么样的朝向最合适
客厅是室内使用率最高的房间之一，它的空间使用质量尤为重要。客厅的朝向以南向为最佳方向，冬天可以晒进太阳，在夏天又凉风习习。此外，客厅是家庭所有成员一起休闲聚会的地方，是整个居室的焦点所在。客厅最理想的位置就是在中央位置，宽敞明亮的客厅是最理想的。切记不要将完整的客厅切割一半挪作他用，比如另辟一个单独的空间作为“卧室”。63.什么样的厨房朝向更实用图1-7 对于厨房要尽量避免选择图中所示的北向朝向
厨房由于本身会产生油烟，因此其室内空气与外界最需要保持流通，而且要根据居住地的风向来判断厨房最好选择什么朝向。以北京为例，刮的多是西北风，所以厨房最好不要选择北向（如图1-7所示），以免油烟倒灌屋内。64.卫生间离卧室近好吗
卫生间一般比较潮湿，易滋生病菌，因此要保持采光、通风，最好避免选择西向的（如图1-8所示）。如果卧室中带有卫生间，那么对于有老人与小孩的家庭来说无疑更为方便。此外，卫生间有窗是选房的必须的条件。图1-8 对于卫生间要尽量选择离卧室近的，且最好避免选择西向的65.卧室的朝向应该怎么选
关于卧室的朝向，对于一居室的小户型来说，其卧室的朝向自然是与房子的朝向保持一致，以南向为最佳。如果卧室有两三间，其朝向就会有所不同，此时购房应以主卧室朝向或多数卧室朝向为评判标准，南向卧室越多越好（如图1-9所示）。如果是三居室，有一间卧室朝北也可以。图1-9 卧室户型最好选择南北朝向的66.关于住宅朝向，南北地区有什么差异
对住宅朝向的喜好，南北地区差异很大。北方人喜欢挑中间套，因为更节能保温，冬天更保暖；而广东一带的城市对住房的朝向就不太讲究，因为那里纬度低，太阳直射角度高，就连朝北的房子也会有不错的光照；上海人则喜欢南北通透型的，因为采光、通风都很好。
住宅建筑的设计也要综合考虑多种因素。如楼盘周边道路的走向并不是正东正西的，也可能影响到楼盘的朝向。67.门的开向有哪些需要注意的
有的门厅看起来很大，但是如果每个房间都有门，而且门都是朝着客厅的方向，这样不便于在客厅摆放家具。
由于卫生间易滋生细菌，并常伴有异味，所以卫生间的门不宜开向入户大门、卧室门以及厨房门。第十节 楼层68.买板楼如何选择最好的楼层
购买板楼，选择楼层时应该注意以下几个方面。
一是采光。要考虑周边的楼层高度。我们北半球光照的时间是冬天短，冬至的那天最短，照射的夹角最小，采光要考虑冬天也能照射进室内。楼层的高度要能满足采光的需要。
二是噪音。一般情况下，楼层低的噪音较大，高的噪音较小；当然也不排除临近地铁站以及高速公路的高层，噪音也很大。
三是考虑避开顶层。顶层容易漏水，且保温性差。
四是考虑视觉的空间。站在窗口前，视线最好能看得远些。若买的是观景楼，那么还要注意你所在小区的园林布局。绝大部分观景楼的最佳楼层是四层到六层，因为这几层的高度刚好能俯瞰一片郁郁葱葱的树顶映衬着远处的美景。
五是性价比。一般低楼层单价要便宜，高楼层价格要贵。69.塔楼中最好的楼层如何挑选
大家在选购房屋的时候，都是朝着高层凑，认为楼层越高越好。毋庸置疑，楼层越高，受到噪音影响的可能性越小，蚊子之类的害虫也会少一些。为了这可能是要住一辈子的住宅，购房者往往愿意多掏钱去买更高的楼层。但事实上并不是楼层越高越好。那么像塔楼这种高层住宅选几层最好？
一般的高层塔楼住宅，其最佳楼层是该楼的1/3到2/3之间；如果是33层的高楼，那么最佳的楼层是14层到22层，因为这里的空气和采光都很不错，而且不在空气中浮沉脏物最集中的范围。
从人体健康的方面考虑，30米以上的空气会变差，而且高度越高空气越稀薄，所以某些疾病患者不能住得太高，不然身体会不舒服。尤其是慢性支气管炎、心脏病、心绞痛、心脑血管疾病患者，选择高层楼房时更要谨慎。
从心理的角度讲，若是没有良好的心理素质，住的楼层越高，越会经常感到内心压抑。更重要的是，楼层过高对儿童的成长也不利，
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