作者：何杨
出版社：中国税务出版社
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中国房地产税改革试读：
前言
土地和房屋作为一种财产成为课税对象，最早可以追溯到古代的埃及、巴比伦和中国的夏商时期，不过那时的财产税主要是针对占有的土地面积以及土地上的农业产出。本书中所探讨的房地产税为现代意义上的房地产税。由于受到欧美发达国家的影响，这种房地产税具有以下特征：（1）税基较宽，绝大多数房产和土地都需缴纳；（2）实行从价税，按照房地产市场价值的一定比例征税；（3）收入弹性低，在经济繁荣时期增长幅度低于平均经济增长幅度，在经济衰退时期减少幅度也低于平均经济缩减程度；（4）属于一种地方税，是基层地方政府的主要收入来源；（5）属于一种受益税，主要用途为基础教育、公共安全、辖区道路等公共服务，缴纳税款的纳税人是享受相应公共服务的人；（6）收支通过直接民主机制实现，较为公开透明（侯一麟等，2014）。可以说，这一房地产税改革的提出寄托了完善税收体制、增强基层财政自治、提高公共服务提供效率、改善政府治理等诸多理想，但同时也受到了调节房价、改善收入分配等过多目标的干扰，使得房地产税的改革始终处于争论的风口浪尖。
房地产税改革在中国面临的阻力是来自多方面的，纳税人担心税负增加，地方政府并不积极，税务机关也不情愿开征。作为直接税，纳税人对于房地产税的征收往往是抵触的，即使在美国也发生过抗税事件；从简单的收入测算来看，如果按照房地产评估价值的30％计税，人均25平方米设定免征额，全国住宅房地产税收入最高才能达到1859亿元；如果按照人均60平方米设定免征额，全国住宅房地产税收入最低仅为580亿元，难以满足支出职能已经膨胀的地方政府需要；我国的税务机关缺少征收直接税的经验，房地产税的征管成本也将高于其他税种。
那么，中国能否建立现代房地产税制度并且对基层政府治理起到改善作用？能否打破房地产泡沫甚至引发社会动荡？很多学者已经从各个层面进行了探讨。由于这些问题的解答过于复杂，鉴于本人有限的能力，尽力在以下两个方面进行尝试：
第一，对于所谓“国际经验”的借鉴。无论是理论还是实践，英美国家比较成功的房地产税经验是经常被提起的范本。但是英美国家和我国在经济发展、社会制度、历史渊源等方面存在的差异是不容忽视的，中国能否完全借鉴这些经验还值得探讨。实际上，房地产税的实践也远不止英美国家一类。这里，本书将国外房地产税制度的发展至少分为四种类型。一是在英式的财产税基础上直接移植发展起来的，大多曾经在19世纪成为英国的殖民地，包括美国、新加坡、马来西亚以及中国香港等。它们是以英国的财产税为原型，土地和房屋合并征税，以评估价值作为税基，实行比例税率，房地产税作为地方政府的收入来源，主要遵循着“量入为出”的原则，但是有成功也有失败。二是与亨利·乔治提出的“单一土地税”理论有关，影响到了德国、澳大利亚、新西兰等国家以及孙中山先生的“三民主义”等，按照“涨价归公”的理念，这些国家要么只对土地征收单一的土地税，要么对土地和房屋分别征税的时候通过区别税率，强调对于土地或房屋增值中来源于政府公共投入的部分进行征税。三是包括日本、韩国在内的东亚国家，它们在长期的历史发展过程中遵循着自身对房地产的征税方式，但是近代以来受到西方制度的冲击，它们引进了一些西方的征税方式，但又无法完全取代过去的制度，房地产税除了作为基层政府的收入，还发挥着流转税或者资本税的功能，制度设计中希望通过房地产税调控房地产市场，税制变动也较大。四是包括俄罗斯、保加利亚、罗马尼亚等转型国家，它们的房地产税制度改革伴随着土地的私有化和经济上的市场化改革，在房地产税改革进程上也具有较大的差异。
第二，如何在房地产税制度设计中处理中国特殊的国情，如房地产税在中国的功能定位问题、土地所有权问题、房屋产权问题、土地财政问题等。
与世界上绝大多数国家相比，中国地方政府在提供基本公共服务方面发挥着更为重要的作用：地方政府承担着为全国80％以上的居民提供70％基础教育、65％医疗卫生、100％社会保障的公共服务责任。近十几年来，随着我国经济的高速增长，地方财政规模呈现出不断扩张的态势，2012年中国地方财政支出总额10.5万亿元，超过全国财政支出的84％，比1994年所占比重提高了15个百分点，增长了21.76％。与此同时，地方财政收入占全国财政收入的比重却增长缓慢，18年间仅提高了2.8个百分点，增长幅度不到8％。约40％的地方财政支出需要依靠来自中央财政的税收返还和转移支付。
因此，中国的房地产税改革需要解决的一个前提问题是，面对地方政府自有税源不足而支出责任增大的情况，改革的方向到底是增加中央政府的事权还是增加地方政府的财力？考虑到历史的惯性、多层级政府架构、地区间自然禀赋的差异、众多的人口与幅员辽阔的疆域等复杂的国情，处理中央和地方的财政关系在中国确实是一个难题。从汉朝到唐朝，中国已经建立较为完善的集权制度，到宋、明、清三朝，地方政府的地位逐渐没落，几乎所有财权归属到中央。在计划经济时期也是一个高度集中的体制，改革开放之后为了发展经济通过财政分包体制给地方放权造成“两个比重”下降，分税制改革使得中央政府的财力得到了迅速的恢复和增长。目前我们所处的阶段，是否具备向地方放权的环境和动力呢？如果没有，笔者建议：一方面，为了与中央的财力相匹配，应该强化中央政府的财政职能，“把应当管的事务管起来，并做到财力责任与人员配置相统一，从而大量减少专项转移支付和对下级政府行为的干预”；另一方面，应该逐渐培育地方政府的自有财源，并且自有财源应该赋予地方政府较大的支配权，否则，仍然会成为“花中央的钱、办自己的事”，而不是“花自己的钱、办自己的事”。
按照这样的思路，房地产税改革的目标并非是短期内使得地方政府的财力与事权相匹配，房地产税改革必然要经过一个较长的过程。中央政府应该集中一部分力量发挥社会保障、公共卫生、义务教育、跨区域重大项目建设等职能，而房地产税更能与未来地方政府更加合理的职能相容，即提供地方性的基本公共产品和公共服务。依赖土地出让收入的风险和危害已经有目共睹，而对房地产存量的价值征税，不仅为地方政府在公共服务和公共产品的支出找到一个可持续的来源，而且有助于引导和改善地方政府的行为，使其更加关注公共服务和公共产品的质量，通过经济发展和基础设施改善使土地增值。
征收房地产税也不在于它能否调节房地产价格，包括从亚洲韩国、日本的经验来看，房地产税无法有效地调节价格。房地产税作为一种直接税，相对于关税、消费税而言，可以更好地按照量能课税的原则进行税制设计，以更好地实现税收负担的公平分配。正如高培勇（2013）所提出：“从根本上说来，税制结构反映的是税收负担在社会成员之间的分配状况。税制结构及其所决定的税收收入结构的差异，与经济发展水平和社会文明程度直接相关。人类税制结构的发展史，就是从简单原始的直接税到间接税，再由间接税到发达的直接税的演进过程。主导这一过程的一个重要因素，就是人类对税收公平的追求。”
对于地方政府而言，房地产保有环节的税收相对于流转环节的税收，对政府的公共物品提供将产生更大的约束，也是地方财政自治、民主权利的基础。这也是为什么说从间接税到直接税是一个税收文明不断发展的过程。在中国推进房地产税改革，对于纳税人认同、税务机关征管以及政府治理都是一个前所未有的挑战。我们身处文明进化的过程中，一个设计科学、征收规范的整体房地产税制改革，有利于我国现代化税制体系的构建，有利于协调中央与地方之间的财政关系，完善财政作为政府治理的基石作用。
在设计中国的房地产税之前，全面深入地了解和比较各国的房地产税制度和改革历程，有助于我们少走弯路，增强处理各种复杂问题的经验和能力。房地产税的国际比较，不是简单的税制介绍，而是深入探析不同国家房地产税制背后的经济社会改革原因、政策出台的初衷和效果评估，结合房地产税改革的理论发展和前景预测，从而梳理中国房地产税改革的清晰思路和蓝图路径。
本书尝试从制度起源、税基选择、经济效应、配套制度等方面进行不同经验的总结和评述，有助于我们理解不同房地产税税制设计的利弊得失。在此基础上，本书对中国房地产税收的历史、制度设计、实施步骤等进行了探讨，提出了改革房地产税的整体思路。
在附录中，为了能够更好地比较不同国家在房地产税立法中的技术处理，本书对四类具有代表性国家的房地产税法律原文按照税制要素进行梳理，便于读者更好地阅读以及更进一步的研究。
本书所涉及的国际经验与中国实践相关的信息和数据都尽量使用第一手资料。这要感谢北京大学—林肯研究院城市发展与土地政策研究中心的工作人员多年来在房地产税改革方面的大量基础性工作，他们为研究提供了很多宝贵的资料，尤其是他们与前任主任满燕云教授、现任主任刘志先生、研究助理刘威一起进行的多年的房地产税改革课题研究为本书提供了重要的素材。同时，还要感谢中国社会科学院财经战略研究院财税团队的大力支持，本书也是社科院财经战略研究院“十二五税制改革”研究的一部分。本书写作期间，我正在中国社会科学院财经战略研究院从事博士后研究，感谢我的博士后导师高培勇院长、税收室张斌主任、财政室杨志勇主任以及马珺、滕祥志、蒋震、范建鏋等多位同事的指导和帮助。另外，本书也是国家社科基金重大项目《深化税收制度改革与完善地方税体系研究》（项目号：14ZDA028）阶段性成果。由于时间和能力的限制，本书难免疏漏，敬请读者谅解。中央财经大学 何杨1．房地产税的理论框架“……我的调查进入实际的治理国家才能方面，可以看出土地形式的私有财产非但不能改进和使用这种才能，反而阻止这种才能的改进和使用，并造成生产力的巨大浪费；承认土地公共权利不会引起震动和剥夺，只需要消除地价税外的全部税收的简单和容易的办法就能达成了。”——亨利·乔治，《进步与贫困》，18801.1征收房地产税的理论基础
土地是人们赖以生存的基地，更为人们提供了居住、生产、经营等各种活动的载体。土地经济效能正是来源于人们对土地的利用和人地关系的归属。与资本、人力等生产要素相比，土地具有独特的特征。
第一，土地具有不可再生性。即土地资源是有限的，在一些经济模型中土地的供给一般被认为是没有弹性的。尽管土地使用的功能可以相互转化，但是土地的总量仍然是固定。因此，要做到“地尽其用”，使土地资源得到合理、充分的利用。
第二，土地具有不可移动性。土地的地理位置不能变更，从而使土地的位置、状况、用途、使用条件、权利人情况具有了登记的意义。土地的地上附着物（房产）也是难以隐藏和移动的。因此，土地和房产作为税基具有无法藏匿和转移的特征。
第三，反映土地交换、交易的让渡形式只能是土地权利、对土地权利的登记证书，而不可能是土地物质实体。
第四，房产的价值会不断折旧，但是土地的价值会由于其稀缺性和人们的改良而增加，这就会产生土地增值的收益如何进行分配的问题。图1-1 土地价值分解
按照土地经济学的理论，土地的价值应该包括四个部分。第一部分是土地的内在价值。由土地的位置、土壤状况、开发潜能等决定的土地的经济价值或生产能力，无论是在土地私有还是土地公有的情况下，购买或继承一块土地，都应该支付相应的价格，但价格的高低则取决于土地的质量和市场的竞争状况。中国政府目前通过协议出让或“招拍挂”方式出让土地，一次性收取的土地出让金即属于这部分收益。
第二部分是外部因素带来的土地增值。如人口增长、经济发展、相关政策调整等，这些因素和土地所有者或使用者的投资无关，因此这部分收益属于公共收益，应该由公共部门政府获得，但应该用于收入再分配和公共物品的提供。通常通过对所有者征收资本利得税和除不动产以外的其他财产税来实现，如遗产税等。
第三部分是土地由于基础设施投资、社会服务提高等有目的的投资行为所带来的收益，政府作为公共物品的提供者，按照使用者付费的原则应该对这部分收益以征税的方式取得，也就是各国普遍征收的房地产税。
第四部分是土地的所有者或使用者个人的行为对土地的改善所带来的收益，这部分收益应该为个人所有。
经过各国的研究和实践，按照合理的评估价值对房地产进行征税，用于支付公共产品和公共服务，能够较好地实现土地价值在公共部门和私人部门之间的分配。
与其他税收相比，房地产税具有很多优势，主要优势有以下几个：
第一，房地产税根据评估价值征收，很好地与支付能力相匹配。理论上很多学者认为对房地产保有环节征税是对资本征税，具有调节贫富差距的作用。
第二，税收收入与支出的对应性强。房地产税收的支出主要用于为本地区提供社区卫生、道路、路灯、绿化等居民能够直接享受到的公共服务，税收与公共服务具有很强的直接对应性。通过房地产税制度的实施，有利于形成“税收增加、公共服务增加、房地产增值、税源增加”的良性循环机制。
第三，房地产税税源具有可观察性，便于公众对其实行严格监控，既实现税收公平，又提高税收征收率。
第四，房地产税更易于征管。因为，房地产是看得见和不能移动的，即房地产税的税源是难以对税务机关隐藏的。
第五，稳定性是房地产税的一大优势。和所得税或销售税不同，房地产税的收入在商业周期的短期波动中并没有大幅度的波动。比如美国的金融危机导致税收收入大幅度下滑，唯一例外的就是财产税收入没有下滑。稳定的财产税收入使得美国很多州的地方政府都能继续提供公共物品和服务，包括教育、医疗、治安等。
所以，对地方政府而言，房地产税可以为之提供一个稳定的收入来源。分析以下各个税种的特征（见表1-1），可以看出，无论是从财政原则、效率原则还是公平原则来看，房地产税不失为地方政府理想的收入来源。但是也应该看到，房地产税的民众接受度较低，管理成本也较高。表1-1 房地产税与其他税种的比较1.2国内外研究综述1.2.1 国外研究综述
较早的与房地产税收相关的理论研究可以追溯至英国古典经济学家威廉·配第那里，他处于重商主义向古典经济学过渡的时期。在他的著作《赋税论》中指出：当时政府课征土地税的主要理论依据是为政府筹措财政收入；他建议地价取代地租作为土地税的计税依据；提出房屋既是消费品又是资本品，为房屋税的二重性提供了理论基础。在古典经济学时期，亚当·斯密、萨伊、大卫·李嘉图、西斯蒙第、约翰·冯·杜能都曾对房地产税收理论进行研究，这其中以杜能的研究最为突出。杜能在他的代表作《孤立国同农业与国民经济的关系》中提出，地租税对土地的农业区位利用来讲是中性的；地租不是劳动和投资的产物，而是对级差收益的征收；他还认为落入君主或者地主、资本家手中的地租税将用于非生产目的从而失去支出效应。
在新古典经济学时期，关于房地产税研究的重要人物是马歇尔。在这个时期马歇尔通过对古典经济学原理的研究和分析技术的综合，并运用以价格理论为核心的局部均衡分析方法把不动产税收理论推到了一个新的高度。这一时期的研究对象依然是农地税，但城市经济的发展促使经济学家开始关注城市土地税的问题。马歇尔的研究成果主要体现在他的著作《经济学原理》一书中。马歇尔认为土地税的计税依据是建筑物价值和地基价值之和，这一观点为分析土地税效应和土地税负归宿奠定了基础；他还分析了政府公共投资对土地价值的影响；马歇尔通过区分全国统一税率和地方差别税率分别对建筑物价值税的归宿进行了分析，他的分析在局部均衡的范围内是正确的，而且很有参考价值，他的部分分析被后来的一般均衡理论分析者所借鉴。
当代西方关于房地产税的研究则主要集中在房地产税的性质、房地产税与税收公平的探讨上。1.2.1.1 房地产税的性质
作为房地产税相关研究的基础，对于房地产税性质的探讨产生的争论最为激烈，基本上形成了受益论（货物税观点或传统观点）和新论（资本税观点）两大派别。对于房地产税经济效应的分析也沿着受益论和新论两条道路的分化产生了很大的差异。新论的假设和分析更为接近于现实生活，很多国家的房地产税实践也正在验证着这一结论。1.2.1.1.1 受益论
受益论在研究房产价值与房地产税关系时，认为房地产税是中性的，即不具有扭曲效应，对房地产征税不会影响房地产市场资源配置效率。这一观点由Hamilton（1975；1976），Fischel（1975），White（1975）首先提出，并由Hamilton（1983）和Fischel（1985；1992）进行了深入地阐述。该理论的渊源是Tiebout（1956）的理论模型，并由其延伸而来。
Tiebout（1956）指出，假设所有行政区域完全依赖于人头税收税，由于存在消费者“用脚投票”和辖区之间的竞争，居民会根据辖区的公共服务水平和相应的税负开支来选择最符合自身需要的社区居住，从而使地方公共服务得以有效提供。Hamilton（1975）对Tiebout（1956）模型进行了拓展，将房地产税引入Tiebout模型，分析了房产价值、房地产税和地方公共服务提供之间的关系。进一步的，Hamilton（1975）把分区变量引入模型，假设地方政府可以实行严格的分区并规定社区中房屋的最低价值。研究结果发现：个人会因为房地产税的征收或调整而改变他们的住房消费，同时也会根据自己的住房的偏好和对公共服务的需求来选择合适的社区居住。房地产税、地方公共服务和房产价值之间存在显著的相关性。然而，Hamilton（1975）发现了他模型中的缺陷，即社区内房产价值是有差别的。随后，Hamilton（1976）提出，即使社区不是趋同的，房地产税是决定公共服务平均价格的重要因素，人们对公共服务的需求将趋同。Fisehel（1992）再次对房地产税的受益论进行了拓展，Fisehel（1992）认为应在Tiebout模型中引入政治因素变量，认为通过相关法规的制定，使得房地产税呈现受益税的性质。
因此，受益论的观点认为房地产税是居民对公共服务的支付，所以它既不会影响房屋的销售也不会影响公共服务提供水平，也不会对收入分配有影响。1.2.1.1.2 新论——资本税观点
与受益论截然相反，由Mieszkowski（1972）提出并由Mieszkowski和Zodrow（1986）拓展的房地产税新论认为，房地产税是对地方资本使用征收的扭曲性税种。
新论学说认为房地产税是非中性的，对房产征税会对房地产资源配置产生扭曲，进而影响资源配置效率。该观点最初由Mieszkowshi（1972）在一篇文章中提到，之前对房地产税的研究主要基于局部均衡分析模型，Mieszkowski（1972）提出了税负归宿的一般均衡模型。他将整个经济中的行政区域划分为高税收地区和低税收地区。在高税收地区，房产税的征收促使资本流出该地区，从而降低了土地、劳动力等生产要素的生产和回报率，并最终提高房地产和一般商品价格；在低税收地区，低房地产税的征收促使资本流入该地区，改善了地区资本、土地和劳动力要素的组合比例，提高了生产要素的生产力和回报率，降低生产成本，并最终降低了房地产和一般商品价格。由于Mieszkowshi（1972）的模型忽略了房产税中较多的现实因素，如房产税收收入用于公共服务的具体比例等，因此Zodrow—Mieszkowshi（1986），对财产税资本论的模型进行了拓展，加入了Tiebout模型的因素。Zodrow—Mieszkowshi的研究发现在保证资本能自由流动情况下即使加入地方公共服务因素，Mieszkowski（1972）模型的结论仍然是成立的。之后，很多学者对房地产新论原理进行了整理和归纳，还有一些学者，如Benjamin（1993）用新论原理来解释房产价格波动。1.2.1.2 房地产税与税收公平
对房地产税公平性的讨论实际上就在于对房地产税到底是累退的、累进的还是按比例分配的讨论。这一问题之所以重要，是因为关系到房地产税除了资源配置功能外还有没有收入分配功能以及这种分配功能到底是正面的还是负面的。同时也有助于对实践中纳税人对房地产税的抵触情绪进行正确的分析，因为纳税人通常认为财产税对低收入人群是不利的，因而是累退的。房地产税的传统观点、受益论和新论在这个问题上给出的结论都是不同的。1.2.1.2.1 传统观点概述
传统观点可追溯到Simon（1943）和Netzer（1966）。Netzer是房地产税累退论的代表人物，他认为房地产税相对现行货币收入是均衡的，在一定程度上具有累退性。房地产税累退论假定财产税像课征于商品的消费税那样运行，因而房地产税会提高住房价格，且与消费的数量成比例地将负担施加于住房消费上。由于低收入者相较于高收入者而言住房支出占其收入的比重更高，因此房地产税占低收入者收入的比重比高收入者的比重要更大，从而使得房地产税呈现累退性。
根据美国税收和经济政策研究所（ITEP）于2002年在美国各地所做的调查，美国财产税似乎在各类家庭中确实呈累退性的分布。然而，房地产税的累退论有如下不足之处：一是该理论遵循了一些相当严格的假设，如地方公共服务不会出现人口规模经济效应、地方公共服务的提供完全由选民意愿决定等。而事实上，公共产品的基本特征决定了其人口规模效应存在的必然性，出于政治或其他方面的考量，地方政府对公共品的提供也可能存在市场势力。二是房地产税并不完全类似于消费税，这是因为住房财产和一般的消费品不同，它在某种程度上也具有资本品的性质。如果政府把房地产税收入用来改善住房的周边环境则住房的价值肯定会上升，但消费税却并不具有这样的对应关系。所以在房地产税累退性的表面现象掩盖下，我们必须看到这样一个事实：房地产税不是被作为消费的附加被消费了，而是被资本化了。更何况房地产税累退论所用的静态的局部均衡分析方法，对于房地产税复杂的动态的经济作用机理来说也显得过于简单。1.2.1.2.2 受益论对房地产税公平性的认识
根据房地产税受益论观点，房地产税是对使用者的收费而没有任何扭曲效果，因此对资本配置或是地方公共开支水平没有任何影响，并且不会造成任何行政区域之间的收入再分配。房屋业主作为地方政府支出的主要承担者，他们通过“用脚投票”等方式，促使地方政府在公共建设选择最佳方案，以使业主的房屋价值最大化，这种选择的结果使房地产税成为房屋业主对其所获服务付出的支出，使得房地产税成为一个有效税种。
但是，受益论观点的推理存在以下问题：一是该观点是以Tiebout模型的有效性为前提的，而Tiebout模型的有效性因其假设条件相当严格而受到大量的挑战和怀疑。实际上，辖区的供给并非具有高度弹性，辖区的边界也不是足够灵活，为满足个人对特定的住房、税收与劳务组合的偏好创设新辖区也是相当昂贵的，除非个人偏好组合的数量受到相当限制，否则，不可能存在足够多的辖区满足所有不同个人对劳务和住房的需求。二是支持房地产税转化成受益税的财政资本化也是不完全的，因为财政资本化根源于具有财政优势的财产的竞争，任何限制竞争的因素包括流动成本和信息成本等因素的存在都会限制资本化，使资本化不完全。1.2.1.2.3 新论对房地产税公平性的认识
根据新论观点，如果房地产税税率超过了全国平均水平会减少该地区的资本数量，资本会流向税率较低的区域：在低税率的地区则会出现与之相反的情况。因此，房地产税税率的差别导致了全国资本存量无效率的配置。更进一步地，由于担心房地产税税率太高会使资本流出该区域，地方政府往往趋向于选择过低的公共服务水平。
但是，新论关于房地产税累进税的推理也存在以下问题：一是房地产税并不是完全的资本税，比如有应税义务的住宅更多的是一种消费品而且是一种消费必需品，在住宅归业主所有而且并没有作为生产要素投入生产的情况下，把它作为资本来进行分析是不符合经济学逻辑的。二是现在主流的房地产税并不是完全的财产税，它只是对以不动产形式存在的资本征税，而资本的形式除了不动产以外还有证券、机器设备等多种形式，所以缴纳房地产税的这部分资本并非完全无弹性，它至少可以通过减少建筑物供给的形式来把资本抽离到其他资本的供给上，以使不动产资本获得一个基本平均的回报。在不动产的供给也具有弹性的情况下，对其归宿的分析将变得更复杂。当然也必须看到不动产资本的这一过程相对于其他资本形式来说要艰难和缓慢一些。总的来说，把财产税看作是资本税是理论上的一大进步，因为这让我们看到了房地产税的另一面，并拓展了房地产税分析的视野，从而让我们能更加全面地分析房地产税的公平性。
应该说，这三种观点在某种程度上有一定的相似性，比如资本税新论观点可以部分包含传统观点和受益税观点，并且三种观点都可以采用资本税新论模型进行说明。但受益税观点与资本税观点之间又有明显区别。它们关于房地产税的资源配置效应和收入分配效应的观点是不同的。受益税观点则认为房地产税是一种非扭曲性的人头税；而资本税观点认为，房地产税扭曲了资本特别是商业资本的配置，也扭曲了地方公共服务的水平。而在收入分配方面，受益税观点则认为，房地产税不涉及收入再分配，不具有分配含义。资本税观点的结论认为，从全国来看，房地产税作为一种资本税具有高度的累进性。
西方关于房地产税的理论观点只有有限的合理性，房地产税的受益论与新论都是基于标准的经济学模型，这些模型在公共经济学文献中都有着很长的历史。然而，无论是支持传统观点还是“受益论”的Tiebout关于地方公共服务支出决定的“用脚投票”理论，或是支持“新论”的Harberger关于税负归宿的一般均衡模型，都基于一些很严格的假设。因此，这些假设与现实情况的相符程度就成为比较两种观点正确性的关键所在。因此，要明确界定每种观点的有效性还需要做大量的经验研究。1.2.2 国内研究综述
尽管我国的房地产税研究起步较晚，但是国内的相关文献数量已经比较可观了。相关研究大致集中在以下几个领域：
一是关于房地产税性质的探讨，如吴俊培（2003，2004，2006）、李波（2006）等人进行了相关领域的研究，其中吴俊培（2006）指出我国当前的房地产税种的设置已经完全背离了其应有的税种特性。
二是通过对国外房地产税制的分析提出我国房地产税改革的相关建议，如邵峰（2004）、谷城（2005）、李英（2005）、魏晓峰（2005）、蒋晓全（2005）、何杨、刘威（2011）等人对此进行了研究。
三是对我国房地产税的发展现状进行分析，发现其中的问题并提出改进措施，如刘桓（2004）、胡怡建（2004）、夏杰长（2004）、岳树民（2004）等对此进行了研究。
四是分析了房地产税与地方财政、土地管理制度、城市发展、房地产市场等社会领域的关系，如谢群松（2001）等人分析了房地产税与地方财政间的关系，如陈多长（2004）、刘大平（2006）分析了房地产税对房地产市场的影响，邵峰（2005）分析了房地产税对城市发展的影响，贾康（1999）、何振一（2004）、宏诚（2004）分析了房地产税对土地管理制度的影响。
五是关于如何改进房地产登记和估价制度，有效提高房地产税征管效率的探讨。高学江（2004）、孙钢（2005）、高世星、何杨（2006）等人进行了相关领域研究。此外还有很多课题组和专著对房地产税改革进行了综合的分析，比如邓宏乾（2000）、陈多长（2005）、谢伏瞻（2005）等。
其中，关于房地产税的主要作用和改革目标决定着税制设计的根本理念。由于房地产税的提出正值我国房地产价格上升的阶段，在讨论房地产税改革时人们更多地关注其对房地产市场的调整职能，而对于其他的功能关注不足。这容易造成一种误导，即开征房地产税就是为了调节房价。其危害在于，一方面不利于对房地产税改革进行准确定位，从而在认识和行动上产生偏差；另一方面如果房地产税出台后房价调节效果不尽如人意，则容易让纳税人对政府政策产生失望情绪，甚至对房地产税产生抵触情绪，影响房地产税的纳税遵从。在此，对这一方面的研究重点进行一下概述。1.2.2.1 房地产税与地方主体税种
刘尚希、陈少强（2005）对开征房地产税以完善地方税收制度的必要性进行了深入的分析。他们指出，针对土地、房屋等不动产征收的物业税是最适宜成为地方政府（尤其是省以下基层政府）的主体税种。一是因为房地产税的税基具有非流动性的特征，其收入可以成为地方政府的稳定收入来源，并且随着经济发展和群众生活水平的提高，这一税种的收入会越来越大。二是因为房地产税是一种受益税，财产税的所有者是当地公共服务的受益者，因而较易推广。Mikesell（2008）的研究也提出，开征房地产税将有希望为中国地方政府提供持续稳定的基础设施资金，解决预算透明化和过度依赖土地资源等问题。很多中国学者也都对房地产税成为地方政府的主体税种寄予了厚望（蒋经法，2000；吴利群，2005；等）。
那么，房地产税能否成为地方政府的主体税种呢？傅光明（2006）估算出开征房地产税的收入规模区间是2000亿～6000亿元之间，占地方税收的比重可达23.9％～71.4％，能够成为地方的主体税种。易纲等（2006）测算房地产税改革后其税收总额将占市级地方财政收入的10％～20％，将成为地方财政收入的重要来源，并标明房地产税改革对发展程度不同的地区地方政府影响不同。
董昕、周卫华（2010）针对不同房地产税征收方案进行对比分析，得到的结论是仅合并房地产保有环节税种不足以使房地产税成为地方财政的主要来源，将土地出让收入纳入物业税的征收，才有可能使房地产税成为我国地方政府的主体税源。杨斌（2007）认为，房地产税要成为地方税的主体税种，使其收入与向居民提供的公共产品相对应，并且不会造成福利损失，需要许多严格的前提条件，包括适用区域范围足够小并且区域发展较为平衡；存在民主决策机制和“用脚投票”自由迁移的条件；特殊的地方政府体系和治理结构。在我国目前还不具备上述条件的情况下，要十分谨慎地对待将房地产税列为地方财政主体税的说法和做法。邓秋菊、龚秀国（2009）则建议经济发达地区以不动产税、中等发达地区以营业税、欠发达地区以城市维护建设税、资源丰富地区以资源税作为市级财政的主体税种，从而促使各地政府根据比较优势发展本地经济和培植税源。1.2.2.2 房地产税与社会公平
高培勇（2009，2013）提出，房地产价格不是税收问题，作为财产保有环节的房地产税难以对流通环节施加直接的影响。对房地产税应该更看重的是它本来的用途，即财产税的功能。作为财产税的一个类别，房地产税的开征意味着中国财产税缺失状态的结束。对于贫富差距过大且仍呈逐步扩大之势的现实中国国情来说，财产税的缺失，是一个必须加以纠正的事项。而开征房地产税将填补中国财产税的缺失状态，在调节收入分配中起到重要的作用。吴俊培（2003）也强调，我国尚没有真正意义上的财产税，完善我国的财产税制度刻不容缓。
如果要实现调节贫富差距的作用，要求税制设计上考虑到横向公平和纵向公平。然而对于房地产税调节贫富差距的作用效果还存在一些争议。首先，随着社会发展，财产日益分化，其中动产尤其是无形动产逃税现象严重，如果税负多由拥有土地房屋等不动产的纳税人负担，就会影响税制的横向公平。其次，财产已不再是衡量人们负担能力的唯一标准，征收财产税以平均社会财富的作用也有所削弱。再次，估定价值方面的弊端可能会影响到税负的公平。但是，这些不公平都可以通过制度加以改进，不能因此而否定房地产税在调节贫富差距方面的功能。1.2.2.3 房地产税与房地产调控
一种观点认为，开征房地产税可以大幅度降低房地产价格。认为土地出让金过高是导致房价居高不下的主要原因，将土地出让金从一次性收取变为按土地使用年限分年收取并且并入房地产税，一方面，降低开发成本，另一方面，统一的房地产税推行以后，住户每年要额外向政府缴纳一定的税收，房屋需求曲线下降，因此房地产税费改革将使房价下跌（北京大学中国经济研究中心课题组，2006）。贾康（2010）认为，开征房地产税至少在抑制房地产“泡沫收入”方面会配套发挥正面的效应，并长久地施加不动产保有环节上的收入再分配制度因素：让有税负承受能力的一批人为税收收入多作一些贡献，进而通过财政分配更有力地去扶助低收入者。韦志超和易纲（2006）实证分析结果表明：住房在短期供给缺乏弹性情形下，开征房地产税必然导致房价下跌。
一些定量研究对房地产税与房价的关系有更准确的描述。金成晓等（2008）建立向量自回归模型和向量误差修正模型，分析指出保有环节的税收改革在短期内对房价产生负向冲击，使房价下降，并在长期内抑制投机性需求。况伟大（2009）在分析住房特征的基础上，通过建立消费者—开发商模型与投资者—开发商模型，指出房地产税能够抑制住房需求，降低房价，并利用1996—2006年的数据进行了验证，结果标明，开征房地产税对全国和东部地区的房价上涨有抑制作用，但对西部效果不明显。陈多长、踪家峰（2004）提出，长期内，房地产税将导致住宅资产的价格下降，短期内，开征房地产税的后果是提高了房屋租金价格，降低了均衡住房服务供给数量，同时会有效率损失。杜雪君、黄忠华等（2009）对房地产征税，房地产价值会因房地产税收资本化而下降，同时又因地方公共服务资本化而提高。最终房地产税对房地产价值的影响，主要取决于房地产税、地方公共支出与房地产价值的关联性。
但是，也有很多学者对房地产税调节房价的效果表示质疑。如通常认为的房地产税税负不易转嫁是出于局部均衡来考虑，如果放在一般均衡中来考察，则税负会在动产与不动产之间、不同动产之间、不同地区之间进行转嫁，因此其调控的效果较为复杂。如果房地产市场供需态势不变，垄断、投机等行为仍得不到有效控制，开征房地产税也可能进一步推高房价。当然，以房地产税改革为切入点来理顺房地产市场的各种关系，改革不利于房地产市场健康发展的各种制度，对于提高房地产市场的调控更有意义（汪昊，2009）。1.2.2.4 房地产税与土地利用效率
张阳（2007）认为，我国房地产流转环节税负过重造成了土地利用的低效率。由于持有阶段的税负远低于流通阶段，因此土地持有者低成本保有土地，等待合适的时机转卖土地，造成了土地价格上涨。贾康（2010）认为，开征房地产税可以提高中国土地集约利用水平，抑制炒房的投资者或者投机者，他们手上保有住房的规模不能像现在这样肆无忌惮。那么，整个带来的这种需求方的变化，会影响供给方，开发商会在自己开发的地皮上努力兴建更多的小户型住宅。
但是也有学者认为开征房地产税不能提高土地资源的利用效率。如王智波（2010）构建了一个“物业税—土地开发”模型，通过比较静态分析和数值模拟，发现土地价值税和建筑物价值税都是扭曲的；并且在限制开发商开发时间情况下，证明了开征房地产税，无论
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